TRƢỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ
***********

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
BẤT ĐỘNG SẢN CĨ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI
NGÂN HÀNG TMCP PHƢƠNG ĐÔNG –
CHI NHÁNH BÌNH DƢƠNG

Sinh viên thực hiện

: Bùi Thị Cẩm Vân

Lớp

: D17TC03

Khố

: 2017 - 2021

Ngành

: Tài chính ngân hàng

Giảng viên hƣớng dẫn

: ThS. Võ Hồng Oanh

Bình Dƣơng, tháng 12/2020


TRƢỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
KHOA KINH TẾ
***********

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA
BẤT ĐỘNG SẢN CĨ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI
NGÂN HÀNG TMCP PHƢƠNG ĐÔNG –
CHI NHÁNH BÌNH DƢƠNG

Sinh viên thực hiện

: Bùi Thị Cẩm Vân

Lớp

: D17TC03

Khố

: 2017 - 2021

Ngành

: Tài chính ngân hàng


Giảng viên hƣớng dẫn

: ThS. Võ Hồng Oanh

Bình Dƣơng, tháng 12/2020

i


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi và đƣợc
hƣớng dẫn khoa học của Ths. Võ Hoàng Oanh. Các nội dung nghiên cứu, kết
quả trong đề tài này là trung thực và chƣa cơng bố dƣới bất kì hình thức nào
trƣớc đây. Những só liệu trong các bảng biểu phục vụ cho việc phân tích,
nhận xét, đánh giá đƣợc chính tác giả thu thập từ các nguồn khác nhau có ghi
rõ trong phần tài liệu tham khảo.
Ngồi ra, trong bài báo cáo cịn sử dụng một số nhận xét, đánh giá cũng
nhƣ số liệu của các tác giả khác, cơ quan tổ chức khác đều có trích dẫn và
nguồn gốc.
Nếu phát hiện có bất kì sự gian lận nào tơi xin hồn tồn chịu trách
nhiệm về nội dụng bài báo cáo của mình. Trƣờng Đại học Thủ Dầu Một
không liên quan đến những vi phạm tác quyền, bản quyền do tôi gây ra trong
q trình thực hiện (nếu có).
Bình Dƣơng, tháng 12 năm 2020
Sinh viên thực hiện

Bùi Thị Cẩm Vân

ii



LỜI CẢM ƠN
Để thực hiện hoàn tất bài báo cáo này, ngồi sự nổ lực của bản thân tơi
cịn đƣợc sự quan tâm, giúp đỡ của mọi ngƣời. Tôi xin gửi lời cảm ơn trân
trọng nhất đến:
Các Thầy, Cô là giảng viên Trƣờng Đại học Thủ Dầu Một – những
ngƣời đã truyền đạt cho tôi những kiến thức về tài chính – ngân hàng hiện đại
mang tính ứng dụng cao.
Giảng viên Võ Hoàng Oanh – Giảng viên hƣớng dẫn, với kiến thức kinh
nghiệm, kiến thức và sự nhiệt tình của Cơ đã giúp tơi hồn thành bài báo cáo
này.
Các tác giả, tập thể và cá nhân của những tài liệu tham khảo đã giúp tơi
có đƣợc những kiến thức cần thiết và tiết kiệm rất nhiều thời than trong quá
trình thực hiện bài báo cáo.
Ban lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ nhân viên Ngân Hàng TMCP Phƣơng
Đông – Chi nhánh Bình Dƣơng đã tận tình giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi
cho tơi khảo sát thực tế, tìm hiểu tài liệu và đóng góp ý kiến giúp tơi hồn
thiện bài báo cáo này.

iii


KHOA KINH TẾ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

CHƢƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc


PHIẾU THEO DÕI TIẾN ĐỘ
THỰC HIỆN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP

1. Học viên thực hiện đề tài: Bùi Thị Cẩm Vân

Ngày sinh:

11/09/1999
MSSV: 1723402010177

Lớp: D17TC03

Chuyên ngành: Tài chính ngân hàng
Điện thoại: 0373202920

Email:

2. Số QĐ giao đề tài luận văn: Quyết định số: 1493 /QĐ-ĐHTDM ngày 1 tháng 10
năm 2020
3. Cán bộ hƣớng dẫn (CBHD): Ths. Võ Hoàng Oanh
4. Tên đề tài: Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo tại
Ngân hàng TMCP Phƣơng Đông – chi nhánh Binh Dƣơng.
Tuần thứ

Ngày
03/11-

1

08/11/2020


Kế hoạch thực hiện

Nhận xét của CBHD
(Ký tên)

Làm và nộp ĐCCT theo yêu
cầu của cô

Họp online lần 1 trên
09/112

15/11/2020

Mycrosoft team với nội
dung: Hƣớng dẫn sửa ĐCCT
và nội cung BCTN. Sửa lại
ĐCCT và làm chƣơng 1 nộp
theo yêu cầu

3
Kiểm tra ngày:

16/1122/11/2020

Sửa chƣơng 1 theo nhận xét
của giáo viên
Đánh giá mức độ cơng việc hồn thành:
Đƣợc tiếp tục: 


iv

Không tiếp tục: 


Tuần thứ

4

5

Ngày

Nhận xét của CBHD

Kế hoạch thực hiện

(Ký tên)

23/11-

Nộp phần 2.1 và sửa theo

29/11/2020

nhận xét

30/11-

Họp online lần 2 với nội


06/12/2020

dung: Hƣớng dẫn phần phân
tích SWOT để đƣa vào bài

7/12-13/12
6

Hồn thành bài báo cáo tốt
nghiệp, in bài kèm theo các
mẫu đánh giá nhận xét và
gặp giản viên để sửa bài.

Kiểm tra ngày:

Đánh giá mức độ cơng việc hồn thành:
Đƣợc tiếp tục: …………………Không tiếp tục: 

7
8
9
Ghi chú: Sinh viên (SV) lập phiếu này thành 01 bản để nộp cùng với Báo cáo tốt
nghiệp khi kết thúc thời gian thực hiện BCTN.
Ý kiến của cán bộ hƣớng dẫn

Bình Dương, ngày …… tháng …… năm ……

(Ký và ghi rõ họ tên)


Sinh viên thực hiện
(Ký và ghi rõ họ tên)

v


07 - BCTN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

KHOA: KINH TẾ

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

CHƢƠNG TRÌNH: TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

PHIẾU NHẬN XÉT
(Dành cho giảng viên hướng dẫn)
I. Thông tin chung
1. Họ và tên sinh viên: Bùi Thị Cẩm Vân MSSV: 1723402010177

Lớp: D17TC03

2. Tên đề tài: Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo tại
Ngân hàng TMCP Phƣơng Đơng – chi nhánh Bình Dƣơng.
3. Họ và tên giảng viên hƣớng dẫn: ThS. Võ Hoàng Oanh
II. Nội dung nhận xét
1. Ƣu nhƣợc điểm của đề tài về nội dung, phƣơng pháp, kết quả nghiên cứu:

…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
2. Khả năng ứng dựng của đề tài:
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
3. Hình thức, cấu trúc cách trình bày:
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
4. Đánh giá về thái độ và ý thức làm việc của sinh viên:
…………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………………
 Đồng ý cho bảo vệ

 Không đồng ý cho bảo vệ
Giảng viên hƣớng dẫn
Ký tên (ghi rõ họ tên)

vi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TMCP

Thƣơng mại cổ phần

OCB

Ngân hàng TMCP Phƣơng Đông

NHNN


Ngân hàng Nhà Nƣớc

NV DVTD

Nhân viên Đơn vị tín dụng

CBKD

Cán bộ kinh doanh

TSĐB

Tài sản đảm bảo

DVKH

Dịch vụ khách hàng

GDV

Giao dịch viên

KSV

Kiểm soát viên

RB

Trung tâm Khách hàng cá nhân


SME

Trung tâm Khách hàng doanh nghiệp
vừa và nhỏ

CB

Trung tâm Khách hàng doanh nghiêp
lớn

vii


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Chỉ tiêu lợi nhuận OCB chi nhánh Bình Dƣơng (giai đoạn 2017-2019)
......................................................................................................................... 20
Bảng 2.2: Doanh số cho vay khách hàng cá nhân năm 2017-2019 .................... 29
Bảng 2.3: Tình hình thu nợ khách hàng cá nhân vay mua BĐS có TSĐB tại
Ngân Hàng TMCP Phƣơng Đơng - Chi nhánh Bình Dƣơng ............................. 30
Bảng 2.4: Dƣ nợ cho vay tại Ngân Hàng TMCP Phƣơng Đông - Chi nhánh Bình
Dƣơng .............................................................................................................. 32

viii


DANH MỤC HÌNH VẼ
Hình 2.1: Logo Ngân Hàng TMCP Phƣơng Đơng .................................................... 18
Hình 2.2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức tại Ngân hàng TMCP Phƣơng Đơng – chi nhánh
Bình Dƣơng ................................................................................................................ 19


ix


MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
1. Lí do chọn đề tài .................................................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .............................................................................................. 1
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 1
4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................... 2
5. Ý nghĩa nghiên cứu................................................................................................ 3
6. Kết cấu của đề tài................................................................................................... 3
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHO VAY TIÊU DÙNG VÀ CHO
VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG
THƢƠNG MẠI ........................................................................................................... 5
1.1. KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHO VAY TIÊU
DÙNG VÀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ................................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm, Phân loại, Đặc điểm, Các chỉ tiêu đánh giá, Các yếu tố tác động
đến hoạt động cho vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo ..................................... 4
1.1.2. Các quy định hiện hành của Nhà nƣớc về cho vay mua bất động sản có tài sản
đảm bảo của Ngân hàng thƣơng mại.......................................................................... 11
1.2. LƢỢC KHẢO TÀI LIỆU ................................................................................... 14
CHƢƠNG 2. PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN
CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƢƠNG ĐƠNG – CHI
NHÁNH BÌNH DƢƠNG.......................................................................................... 17
2.1 GIỚI THIỆU NGÂN HÀNG TMCP PHƢƠNG ĐÔNG – CHI NHÁNH BÌNH
DƢƠNG ...................................................................................................................... 17
2.1.1. Qúa trình hình thành và phát triển Ngân hàng TMCP Phƣơng Đông ............ 17
2.1.2. Khái quát về Ngân hàng TMCP Phƣơng Đơng – chi nhánh Bình Dƣơng

..................................................................................................................................... 16
2.2 PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG
SẢN CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP PHƢƠNG ĐƠNG –
CHI NHÁNH BÌNH DƢƠNG ................................................................................... 21
2.2.1. Khái quát hoạt động cho vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo tại Ngân
Hàng TMCP Phƣơng Đơng – Chi Nhánh Bình Dƣơng ............................................. 21
2.3. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN CÓ TÀI SẢN
ĐẢM BẢO BẰNG PHÂN TÍCH SWOT: ................................................................. 46
2.3.2. Điểm yếu .......................................................................................................... 47
2.3.3. Cơ hội ............................................................................................................... 48
x


2.3.4. Thách thức ........................................................................................................ 48
CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP - KIẾN NGHỊ .............................................................. 50
3.1. ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN CỦA NGÂN HÀNG TMCP PHƢƠNG ĐƠNG
– CHI NHÁNH BÌNH DƢƠNG TRONG 5 NĂM TỚI............................................ 50
3.2. CÁC GIẢI PHÁP – KIẾN NGHỊ, ĐỀ XUẤT ................................................... 50
3.2.1. Đối với Ngân hàng TMCP Phƣơng Đông – chi nhánh Bình Dƣơng .............. 50
3.2.2.

Đối với ngân hàng nhà nƣớc Việt Nam........................................................ 51

3.2.3.

Đối với nhà nƣớc và cơ quan chính quyền các cấp. .................................... 52

KẾT LUẬN ............................................................................................................... 53
TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 54
PHỤ LỤC .................................................................................................................. 56


xi


PHẦN MỞ ĐẦU
1.

Lí do chọn đề tài
Trong điều kiện nền kinh tế nƣớc ta ngày đang đƣợc hội nhập, việc nâng

cao chất lƣợng về hoạt động cho vay sẽ đem lại nhiều lợi ích chi khách hàng,
cho ngân hàng và tồn hệ thống tài chính cũng nhƣ nền kinh tế. Đối với Ngân
hàng Thƣơng Mại, hoạt động cho vay là một trong những hoạt động đem lại
nguồn thu lớn nhất hiện nay đây cũng là hoạt động then chốt của mỗi ngân
hàng. Tuy nhiên, hoạt động cho vay tại ngân hàng là một nghiệp vụ đặc trƣng
tiềm ẩn chứa nhiều rủi ro, mà mỗi sai lầm đều gây ra hiệu quả nghiêm trọng.
Trong điều kiện cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các Ngân hàng
Thƣơng mại và sự hiểu biết cao của khách hàng, để phát triển sản phẩm cho
vay mua bất động sản có tài sản bảo đảm an tồn và hiệu quả là khơng hề đơn
giản. Xuất phát từ mục tiêu đó, cùng với mong muốn hiểu biết sâu hơn về
thực trạng cũng nhƣ định hƣớng phát triển trong tƣơng lai của sản phẩm cho
vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Phƣơng Đơng
– Chi nhánh Bình Dƣơng nên tác giả quyết định chọn đề tài: “Phân tích hoạt
động cho vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP
Phƣơng Đơng – chi nhánh Bình Dƣơng”.
2.

Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của báo cáo này nhằm để phân tích hoạt động cho


vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Phƣơng Đông
– Chi nhánh Bình Dƣơng.
Đánh giá hiệu quả, nâng cao chất lƣợng hoạt động cho vay mua bất động
sản tại ngân hàng TMCP Phƣơng Đơng - chi nhánh Bình Dƣơng.
Ngồi ra, báo cáo còn đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm phát
triển về hoạt động vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo.
3.

Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động cho vay mua bất động sản có tài sản

đảm bảo tại Ngân Hàng TMCP Phƣơng Đơng - Chi nhánh Bình Dƣơng.
1


Phạm vi nghiên cứu:
Khơng gian: Phịng RB Ngân Hàng TMCP Phƣơng Đơng - Chi nhánh
Bình Dƣơng
Thời gian: Thời gian tìm hiểu và nghiên cứu diễn ra trong 3 tháng, từ
tháng 9 đến tháng 11 năm 2020. Về tình hình hoạt động của Ngân Hàng
Thƣơng Mại Cổ Phần Phƣơng Đông chi nhánh Bình Dƣơng, em sẽ tiến hành
phân tích trong khoảng thời gian 3 năm từ năm 2017 đến năm 2019.
Địa điểm: Ngân Hàng TMCP Phƣơng Đơng - Chi nhánh Bình Dƣơng
, 233 Đại lộ Bình Dƣơng, P. Phú Thọ, Thành phố Thủ Dầu Một, T. Bình
Dƣơng
4.

Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, bài báo cáo này có sử dụng các phƣơng


pháp nghiên cứu sau:
Phƣơng pháp nghiên cứu tài liệu: Nghiên cứu tài liệu về sản phẩm cho
vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo tại NHTM. Nghiên cứu những bài
viết, bài báo về sản phẩm cho vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo trên
internet, sách báo, tạp chí.
Phƣơng pháp phỏng vấn trực tiếp: Là phỏng vấn trực tiếp các nhân
viên tại OCB chi nhánh Bình Dƣơng cung cấp các thơng tin cần thiết có liên
quan đến bài báo cáo. Bằng phƣơng pháp này làm giải đáp mọi thắc mắc
trong quá trình nghiên cứu tài liệu, nội dung nghiên cứu, các bƣớc công việc
cần làm.
Phƣơng pháp xử lí phân tích số liệu:
+ Phƣơng pháp thống kê mô tả: nhằm đánh giá về sản phẩm cho vay
mua bất động sản có tài sản đảm bảo tại OCB trong các năm gần đây.
+ Phƣơng pháp lịch sử: so sánh đối chiếu các thông tin, số liệu trong
những năm trƣớc để có thể tìm giải pháp đẩy mạnh và phát triển về sản phẩm
cho vay tại Ngân Hàng Thƣơng Mại Cổ Phần Phƣơng Đông.
+ Phƣơng pháp tƣơng quan: xác định mối quan hệ tƣơng ứng giữ thực
trạng sản phẩm cho vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo của OCB và
2


những giải pháp đề ra để cải thiện những thực trạng đó.
5.

Ý nghĩa nghiên cứu
Lý luận: hệ thống hóa lại các cơ sở lý thuyết về cho vay mua bất động

sản có tài sản đảm bảo.
Thực tiễn: đáng giá lại q trình quả cho vay mua bất động sản có tài
sản đảm bảo tại Ngân Hàng TMCP Phƣơng Đông - chi nhánh Bình Dƣơng và

đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả cho mua bất động sản có tài sản
đảm bảo tại Ngân Hàng TMCP Phƣơng Đông - chi nhánh Bình Dƣơng.
6.

Kết cấu của đề tài
Chƣơng 1: Cơ sở lý thuyết về hoạt động cho vay mua bất động sản có tài

sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Phƣơng Đơng – Chi nhánh Bình Dƣơng.
Chƣơng 2: Phân tích hoạt động cho vay mua bất động sản có tài sản đảm
bảo tại Ngân hàng TMCP Phƣơng Đông – Chi nhánh Bình Dƣơng.
Chƣơng 3: Giải pháp và kiến nghị.

3


CHƢƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHO VAY TIÊU DÙNG
VÀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN CÓ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1.

KHÁI QUÁT NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHO

VAY TIÊU DÙNG VÀ CHO VAY MUA BẤT ĐỘNG SẢN CÓ TÀI SẢN
ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1.1. Khái niệm, Phân loại, Đặc điểm, Các chỉ tiêu đánh giá, Các yếu tố
tác động đến hoạt động cho vay mua bất động sản có tài sản đảm bảo
1.1.1.1. Khái niệm
*Khái niệm cho vay tiêu dùng
Theo Phan Thị Cúc (2008): Cho vay tiêu dùng là hình thức cấp tín dụng
trong đó ngân hàng thoả thuận để khách hàng là cá nhân hay hộ gia đình sử

dụng một khoản tiền với mục đích tiêu dùng với nguyên tắc có hồn trả cả
gốc và lãi trong một thời gian nhất định.
*Khái niệm về tài sản đảm bảo
Tài sản bảo đảm là tài sản đƣợc bên bảo đảm dùng để bảo đảm đối với
bên nhận bảo đảm thông qua các biện pháp bảo đảm bảo lãnh, kí cƣợc, kí quỹ,
đặt cọc... thực hiện nghĩa vụ bảo đảm nhƣ cầm cố, thế chấp.
Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm,
đƣợc phép giao dịch và khơng có tranh chấp, tài sản bảo đảm cũng có thể là
quyền sử dung đất. Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu
của ngƣời thứ ba hoặc quyền sử đụng đất của ngƣời thứ ba nếu bên bảo đảm,
bên nhận bảo đảm và ngƣời thứ ba có thoả thuận.
*Khái niệm về bất động sản
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nƣớc Cộng hồ XHCN Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng
trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do
pháp luật quy định”.
4


1.1.1.2.

Phân loại cho vay tiêu dùng

Theo Nguyễn Khánh Phương (2019) các khoản vay đƣợc căn cứ phân
loại nhƣ sau:
a) Căn cứ vào thời hạn cho vay
Cho vay ngắn hạn: là những khoản vay có thời hạn đến 1 năm, thƣờng đƣợc
sử dụng để cho vay bổ sung thiếu hụt tạm thời vốn lƣu động và phục vụ cho
nhu cầu sinh hoạt của cá nhân

Cho vay trung hạn: là những khoản vay có thời hạn trên 1 năm đến 5 năm;
đƣợc cung cấp để mua sắm tài sản cố định, cải tiến và đổi mới kỹ thuật, mở
rộng và xây dựng các cơng trình nhỏ có thời gian thu hồi vốn nhanh.
Cho vay dài hạn: là những khoản vay có thời hạn trên 5 năm. Loại tín dụng
này đƣợc sử dụng để cung cấp vốn cho xây dựng cơ bản, cải tiến và mở rộng
sản xuất với quy mô lớn.
b) Căn cứ vào mục đích sử dụng vốn
Cho vay sản xuất và lƣu thơng hàng hóa: là loại cấp phát tín dụng cho
các doanh nghiệp và các chủ thể kinh tế khác tiến hành sản xuất và lƣu thơng
hàng hóa.
Cho vay tiêu dùng: là hình thức cấp phát tín dụng cho cá nhân để đáp ứng
nhu cầu tiêu dùng.
Cho vay học tập: là hình thức cấp phát tín dụng để phục vụ việc học tập của
sinh viên.
Ngoài ra, căn cứ vào mục đích sử dụng vốn cịn có thể có nhiều hình thức
tín dụng khác.
c) Căn cứ vào đối tượng trả nợ
Cho vay trực tiếp: là hình thức tín dụng mà trong đó ngƣời đi vay cũng là
ngƣời trực tiếp trả nợ.
Cho vay gián tiếp: là hình thức tín dụng mà trong đó ngƣời đi vay và ngƣời
trả nợ là hai đối tƣợng khác nhau.
d) Căn cứ vào tính chất của khoản vay
Cho vay có TSBĐ đảm bảo: các khoản vốn tín dụng phát ra đều có hàng
5


hóa, vật tƣ tài sản tƣơng đƣơng đảm bảo.
Cho vay khơng có TSBĐ đảm bảo:
Các khoản tín dụng phát ra khơng cần có hàng hóa, vật tƣ, tài sản đảm
bảo mà chỉ dựa vào uy tín, sự tín nhiệm đối với các tổ chức, cá nhân để cấp

vốn tín dụng.
1.1.1.3. Đặc điểm
Cho vay tiêu dùng có một số đặc điểm khác nhau (TS Nguyễn Minh
Kiều 2011). Cụ thể có thể kể ra nhƣ sau:
Quy mô các khoản vay nhỏ nhưng số lượng các khoản vay lớn
Các khách hàng tìm đến ngân hàng với mục đích vay tiêu dùng thƣờng
có nhu cầu vốn khơng lớn lắm. Đó là vì khi xác định mua sắm bất cứ vật dụng
gì ngƣời tiêu dùng phải có một khoản tích luỹ từ trƣớc (vì khơng khi nào ngân
hàng cho vay 100% nhu cầu vốn). Tuy nhiên số lƣợng các khoản vay tiêu
dùng là lớn do đối tƣợng của vay tiêu dùng là mọi tầng lớp dân cƣ trong xã
hội.
Các khoản cho vay tiêu dùng có lãi suất “cứng nhắc”
Không nhƣ các khoản vay kinh doanh hiện nay có lãi suất có thể thay
đổi theo điều kiện thị trƣờng, các khoản vay tiêu dùng thƣờng có lãi suất cố
định, đặc biệt là các khoản vay tiêu dùng trả góp.
Các khoản vay tiêu dùng thường có độ rủi ro cao
Vì đối tƣợng của các hoạt động cho vay tiêu dùng là các cá nhân, hộ gia
đình nên bên cạnh các yếu tố khách quan từ bên ngoài nhƣ thiên tai, mất mùa,
thất nghiệp, chu kỳ kinh tế, cịn có các yếu tố chủ quan từ chính ngƣời tiêu
dùng.
Đó chính là tâm lý tiêu dùng, ngƣời tiêu dùng muốn vay tiêu dùng
nhƣng không muốn trả. Trong những trƣờng hợp nhƣ vậy, cho dù có nắm giữ
tài sản đảm bảo ngân hàng vẫn đối mặt với rủi ro giảm thu nhập. Mặt khác do
các khoản vay tiêu dùng thƣờng có lãi suất cứng nhắc nên khi lãi suất huy
động tăng lên ngân hàng đối mặt với rủi ro lãi suất.
Cho vay tiêu dùng có chi phí khá lớn
6


Đặc điểm các khoản vay tiêu dùng thƣờng có quy mô khoản vay nhỏ,

thời gian vay thƣờng không dài nên việc thẩm định tài chính khách hàng tốn
nhiều thời gian và chi phí. Bên cạnh đó ngân hàng cịn phải chịu một số chi
phí nhƣ chi phí quản lý khoản vay, theo dõi tình hình sử dụng vốn vay của
khách hàng.
Chính vì triển vọng về lợi nhận của hoạt động cho vay tiêu dùng mang
lại, mặc dù phải đối mặt với khá nhiều thách thức nhƣng các ngân hàng trên
thế giới hiện nay đều hƣớng sự quan tâm của mình vào hoạt động tín dụng
này và coi nó nhƣ một hoạt động chủ đạo trong lĩnh vực dịch vụ ngân hàng.
1.1.1.4. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả cho vay mua bất động sản có tài sản
đảm bảo
Theo tác giả Nguyễn Thị Uyên Phượng (2015) thì chỉ tiêu đánh giá hiệu
quả vay tiêu dùng gồm 2 chỉ tiêu lớn: Chỉ tiêu định tính và chỉ tiêu định lƣợng
đƣợc phân tích nhƣ sau:
Các chỉ tiêu định tính
Để xem xét hiệu quả cho vay tiêu dùng của một ngân hàng có tốt khơng,
có thể căn cứ vào một số chỉ tiêu định tính sau:
❖ Đảm bảo nguyên tắc cho vay
Bất kỳ một tổ chức kinh tế nào để đƣợc thành lập và đi vào hoạt động
cũng phải dựa trên những nguyên tắc nhất định. Ngân hàng thƣơng mại là một
tổ chức kinh tế đặc biệt, hoạt động của nó ảnh hƣởng sâu sắc đến tình hình
kinh tế, chính trị và xã hội của đất nƣớc. Do vậy, hoạt động của Ngân hàng
thƣơng mại chịu sự quản lý và giám sát rất chặt chẽ của Nhà nƣớc và với mỗi
hình thức hoạt động sẽ có những nguyên tắc khác nhau. Để đánh giá chất
lƣợng một khoản vay, điều đầu tiên phải xem xét là khoản cho vay đó có đảm
bảo nguyên tắc cho vay hay khơng. Theo quyết định 1627/2001/ QĐ – NHNN
có hiệu lực ngày 01/02/2002, tại Điều 6 Nguyên tắc vay vốn ghi rõ:
1. Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
2. Hồn trả nợ gốc và lãi vốn vay đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng
tín dụng.
❖ Tinh thần, thái độ phục vụ và đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng

7


Khi cho vay, nếu cán bộ tín dụng có tinh thần, thái độ và đạo đức nghề
nghiệp tốt thì trong quá trình tiếp cận phục vụ khách hàng sẽ tạo cho khách
hàng niềm tin, sự thoải mái và tạo một hình ảnh tốt trong mỗi khách hàng.
Năng lực và trình độ chun mơn, kinh nghiệm của mỗi cán bộ tín dụng cũng
ảnh hƣởng đến chất lƣợng của món vay, đặc biệt trong q trình thẩm định
món vay, sẽ đƣa ra đƣợc những quyết định đúng đắn, có hiệu quả và rủi ro
thấp.
❖ Chính sách tín dụng và uy tín của ngân hàng
Chính sách tín dụng của ngân hàng phải phù hợp với nhu cầu vay vốn và
tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng đến vay vốn. Uy tín của ngân hàng
cũng là một tiêu chí quan trọng, nó ảnh hƣởng đến hoạt động kinh doanh của
ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng. Ngân hàng tồn
tại đƣợc là nhờ vào uy tín và sự tin cậy của khách hàng đối với ngân hàng.
Các chỉ tiêu định lượng
❖ Chỉ tiêu phản ánh về số lượng khách hàng
Nhu cầu đời sống con ngƣời này càng cao vì thế hoạt động cho vay
tiêudùng ngày càng phát triển, ngƣời dân đến với ngân hàng nhằm phục vụ
cho mục đích tiêu dùng của mình nhƣ cải thiện cuộc sống về mặt vật chất,
tinh thần…Càng nhiều khách hàng đến với ngân hàng đồng nghĩa với việc uy
tín, quy mơ của ngân hàng ngày càng đƣợc tăng lên và chứng tỏ hoạt động
cho vay tiêu dùngcủa ngân hàng có hiệu quả.
❖ Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về doanh số cho vay tiêu dùng
Doanh số cho vay tiêu dùng là tổng số tiền ngân hàng cho vay tiêu dùng
trong kì nhất định, thƣờng tính theo năm tài chính. Nếu kết hợp doanh số cho
vay nhiều kì ta sẽ phần nào thấy đƣợc xu thế hoạt động của cho vay tiêu dùng
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay tiêu dùng tuyệt đối:
Giá trị tăng trƣởng doanh số CVTD số tuyệt đối = Doanh số CVTD năm

(t) - Doanh số CVTD năm (t-1)
Chỉ tiêu này cho biết doanh số cho vay tiêu dùng năm nay tăng so với
năm trƣớc về số tuyệt đối là bao nhiêu. Khi chỉ tiêu này tăng, tức là tổng số
tiền mà ngân hàng cấp cho khách hàng vay tiêu dùng cũng tăng lên, và từ đó
thể hiện hoạt động cho vay tiêu dùng của ngân hàng là hiệu quả.
8


Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng doanh số cho vay tiêu dùng tương đối:
Giá trị tăng trƣởng doanh số CVTD số tƣơng đối = (Giá trị tăng trƣởng
doanh số CVTD tuyệt đối / Tổng doanh số cho vay năm (t-1)) x 100%
Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trƣởng của hoạt động cho vay tiêu
dùng. Khi chỉ tiêu này tăng có nghĩa là tốc độ tăng doanh số cho vay tiêu
dùng tăng nhanh hơn.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng về tỷ trọng của doanh số cho vay tiêu dùng:
Tỷ trọng doanh số CVTD = (Tổng doanh số CVTD / Tổng doanh số hoạt
động cho vay) x 100%
Chỉ tiêu này cho biết doanh số cho vay tiêu dùng chiếm bao nhiêu
phầntrăm trong tổng doanh số cho vay của ngân hàng. Chỉ tiêu này càng cao
chứng tỏ hoạt động cho vay tiêu dùng đóng vai trị ngày càng quan trọng đối
với hoạtđộng kinh doanh của ngân hàng.
❖ Chỉ tiêu phản ánh về dư nợ cho vay tiêu dùng
Dƣ nợ cho vay tiêu dùng là số tiền mà khách hàng đang nợ ngân hàng tại
một thời điểm. Chỉ tiêu này thƣờng đƣợc sử dụng kết hợp với chỉ tiêu doanh
số cho vay tiêu dùng, nhằm phản ánh hiệu quả cho vay tiêu dùng của một
ngân hàng.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ cho vay tiêu dùng tuyệt đối:
Giá trị tăng trƣởng dƣ nợ CVTD số tuyệt đối = Dƣ nợ CVTD năm (t) Dƣ nợ CVTD năm (t-1)
Chỉ tiêu này phản ánh sự tăng lên về số lƣợng dƣ nợ cho vay tiêu
dùngnăm nay với năm trƣớc. Chỉ tiêu này tăng lên có nghĩa là số tiền mà

khách hàng đang vay ngân hàng qua các năm tăng lên hay số tiền khách hàng
đang nợ ngân hàng tăng lên.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trưởng dư nợ cho vay tiêu dùng tương đối:
Giá trị tăng trƣởng dƣ nợ CVTD số tƣơng đối = (Giá trị tăng trƣởng dƣ
nợ CVTD số tuyệt đối / Tổng dƣ nợ CVTD năm (t-1)) x 100%
Chỉ tiêu này phản ánh tốc độ tăng trƣởng của dƣ nợ cho vay tiêu dùng
năm nay so với năm trƣớc. Chỉ tiêu này cao và tăng lên thì chứng tỏ hoạt
động cho vay tiêu dùng tăng trƣởng nhanh, hiệu quả và có xu hƣớng mở rộng
về quy mơ.
9


Chỉ tiêu phản ánh tỷ trọng dư nợ cho vay tiêu dùng:
Tỷ trọng dƣ nợ CVTD = (Tổng dƣ nợ CVTD / Tổng dƣ nợ hoạt động
cho vay) x 100%
Chỉ tiêu này càng cao chứng tỏ mức độ phát triển của nghiệp vụ cho vay
tiêu dùng càng lớn và mối quan hệ với khách hàng càng có uy tín.
❖ Các chỉ tiêu phản ánh rủi ro trong hoạt động cho vay tiêu dùng
➢ Tỷ lệ nợ quá hạn trong cho vay tiêu dùng
Nợ quá hạn là một chỉ số quan trọng để đo lƣờng chất lƣợng nghiệp vụ
tíndụng. Là chỉ tiêu phản ánh các khoản nợ khi đến hạn mà khách hàng khơng
trả đƣợc cho ngân hàng, mà khơng có ngun nhân chính đáng thì ngân hàng
sẽ chuyển từ tài khoản dƣ nợ sang nợ quá hạn. Các ngân hàng có chỉ số này
thấp đã chứng minh đƣợc chất lƣợng tín dụng của ngân hàng cao và ngƣợc
lại.
Tỷ lệ nợ quá hạn CVTD = Nợ quá hạn CVTD / Tổng dƣ nợ CVTD
Thơng thƣờng thì tỷ lệ nợ q hạn tốt nhất là ở mức <= 5%. Tỷ lệ này
càng cao sẽ dẫn tới việc ứ đọng vốn và tăng rủi ro mất vốn.
➢ Tỷ lệ nợ xấu trong cho vay tiêu dùng
Tỷ lệ nợ xấu CVTD = Nợ xấu CVTD /Tổng dƣ nợ CVTD

Nợ xấu là các khoản nợ thuộc nhóm 3 đến nhóm 5 trong bảng cân đối kế
toán của ngân hàng. Cũng nhƣ tỷ lệ nợ quá hạn, tỷ lệ này càng cao thì rủi ro
màngân hàng phải đối mặt càng lớn.
1.1.1.5. Các yếu tố tác động đến hoạt động cho vay mua bất động sản có tài
sản đảm bảo
Có nhiều yếu tố khác nhau tác động đến hiệu quả của hoạt động cho vay
tiêu dùng, bao gồm các yếu tố khách quan lẫn chủ quan. Theo nghiên cứu của
Kiều Mỹ Linh (2018), các yếu tố khách quan và chủ quan có thể kể ra nhƣ
sau:
* Nhân tố pháp luật: Trong việc cho vay tiêu dùng thì yếu tố pháp luật
là một trong những yếu tố rất quan trọng đến việc cho vay của các ngân hàng.
Khi chƣa có khung pháp luật của Nhà nƣớc, hƣớng dẫn cho vay tiêu dùng thì
các ngân hàng khơng thể phát hành thẻ tín dụng cho vay đƣợc bởi khi đó
10


quyền lợi giữa các bên chƣa rõ ràng, khi xảy ra tranh chấp sẽ không thể giải
quyết đƣợc .
* Nhân tố mơi trƣờng, văn hóa, xã hội: Đây cũng là một trong những
nhân tố tác động tới hoạt động cho vay tiêu dùng. Hành vi của ngƣời dân thực
chất phản ánh sự tác động của mơi trƣờng, văn hóa, xã hội. Nếu trong xã hội
mà mọi ngƣời dân đều cần cù lao động, chăm chỉ làm việc và tích lũy thì nhu
cầu vay tiêu dùng của xã hội và ngƣời dân sẽ không cao.
* Nhân tố Ngân hàng bao gồm: định hƣớng, yếu tố con ngƣời và yếu tố
công nghệ. Định hƣớng phát triển của ngân hàng nhƣ thế nào sẽ kéo theo hoạt
động cho vay tiêu dùng theo nhƣ vậy. Nếu ngân hàng xác định thị trƣờng cho
vay tiêu dùng là mục tiêu thì sẽ huy động nhân lực, mở rộng mạng lƣới và tập
trung phát triển thị trƣờng này.
* Yếu tố con ngƣời: tức là nói đến trình độ chuyên môn và khả năng của
các cán bộ ngân hàng. Khi cách làm việc chuyên nghiệp, thái độ phục vụ chu

đáo, ân cần thì lƣợng khách hàng sẽ theo đó mà tăng cao và ngƣợc lại.
Cơng nghệ ngân hàng ảnh hƣởng trực tiếp tới cách thức giao dịch, lƣu
giữ và bảo mật thông tin khách hàng giúp việc giao dịch đƣợc thực hiện một
cách nhanh chóng, dễ dàng, đơn giản. Chính điều này cũng góp phần tăng
cƣờng sự tin tƣởng của khách hàng đối với ngân hàng và gia tăng lƣợng
khách hàng trung thành.
* Yếu tố Khách hàng: Các yếu tố thuộc về bản thân khách hàng có thể
kể đến đó là thu nhập, văn hóa, trình độ, đạo đức…sẽ ảnh hƣởng trực tiếp tới
hoạt động cho vay tín dụng. Thu nhập của khách hàng sẽ quyết định đến nhu
cầu vay tiêu dùng của họ bởi nó liên quan chặt chẽ đến việc trả nợ hàng tháng.
* Yếu tố đạo đức, nhân cách của khách hàng sẽ ảnh hƣởng đến hành vi
của khách hàng đối với khoản vay, từ đó ảnh hƣởng đến khả năng thu hồi nợ
của ngân hàng.
1.1.2. Các quy định hiện hành của Nhà nƣớc về cho vay mua bất động
sản có tài sản đảm bảo của Ngân hàng thƣơng mại
Theo Đặng Công Tráng (2017) pháp luật về hoạt động cho vay mua bất
11


động sản đƣợc đƣa ra nhƣ sau:
Thị trƣờng đầu tƣ kinh doanh bất động sản trong mối quan hệ với các
chính sách tín dụng đƣợc Nhà nƣớc điều chỉnh, quản lý chặt chẽ thông qua
các qui định của pháp luật. Việc xác định tín dụng cho các nhà đầu tƣ kinh
doanh bất động sản đƣợc điều chỉnh trên nhiều phƣơng diện vì lợi ích kinh tế
- xã hội và nâng cao vai trò quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực tài chính - tiền tệ
tiến tới hoạt động đầu tƣ và phát triển các dự án kinh doanh bất động sản một
cách bền vững và thông qua sự phát triển chung của các mục tiêu tín dụng.
Chúng ta đang vận hành một cơ chế pháp lý cụ thể đối với các hoạt động cho
vay đối với các dự án kinh doanh bất động sản tƣơng đối đồng bộ, ngày càng
thông thống. Tuy nhiên, trong q trình vận hành, một số các qui định pháp

luật vẫn cịn bất cập gây khó khăn cho các ngân hàng thƣơng mại khi cho vay
đối với các dự án kinh doanh bất động sản. Lĩnh vực này ở nƣớc ta vẫn còn
mới mẻ. Cùng với các hoạt động trong lĩnh vực này là những bƣớc đi còn
chƣa nhiều kinh nghiệm trong việc xây dựng và hoàn thiện các văn bản qui
phạm pháp luật về hoạt động cho vay đối với các dự án kinh doanh bất động
sản. Những qui định trên còn nhiều hạn chế và bất cập, không lƣờng hết
những rủi ro tổn thất đối với các ngân hàng thƣơng mại, và cả các chủ đầu tƣ
kinh doanh bất động sản.
Liên quan đến cho vay kinh doanh bất động sản, Ngân hàng Nhà nƣớc
ban hành văn bản xin ý kiến sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định
các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an tồn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng
có khả năng sẽ kiểm soát chặt chẽ hơn các khoản cho vay kinh doanh bất
động sản. Cụ thể, Ngân hàng Nhà nƣớc điều chỉnh giảm tỷ lệ sử dụng vốn
ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn đối với: Ngân hàng thƣơng mại cổ phần
- giảm từ 60% xuống cịn 40%; Chi nhánh ngân hàng nƣớc ngồi - giảm từ
60% xuống cịn 40%; Các tổ chức tài chính phi tín dụng - giảm từ 200%
xuống cịn 80%; Hợp tác xã - giảm từ 60% xuống còn 40%. Ngân hàng Nhà
nƣớc nhận thấy cần phải nâng cao khả năng kiểm soát vấn đề rủi ro thanh
khoản. Tác động của quy định này có thể sẽ giới hạn dịng vốn chảy vào cho
12


vay đầu tƣ kinh doanh bất động sản vốn đã tăng trƣởng khá mạnh trong
những năm qua. Ngân hàng Nhà nƣớc dƣờng nhƣ muốn phát tín hiệu đối với
thị trƣờng về tốc độ tăng trƣởng khá nóng đối với hoạt động kinh doanh bất
động sản.
Thực tế cho thấy, “mạch máu” chủ yếu của chủ đầu tƣ dựa vào nguồn
vốn ngân hàng để phục vụ hoạt động dự án kinh doanh bất động sản. Thực tế
khơng ít nhà đầu tƣ bất động sản năng lực tài chính yếu kém, nhƣng vẫn
muốn tham gia kinh doanh bất động sản. Ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả

hai bên cung và cầu, nên phải chịu rủi ro từ cả hai phía. Đặc biệt, hầu hết các
ngân hàng hiện nay đều huy động vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn.
Nhƣ vậy, ngân hàng dƣờng nhƣ đã đang gặp phải những rủi ro tiềm ẩn. Ngân
hàng có thể kiểm sốt đƣợc rủi ro này nếu thực hiện đúng Luật Tổ chức tín
dụng năm 2010. Hiện nay, hầu nhƣ ngân hàng vừa tài trợ cho chủ đầu tƣ, vừa
ràng buộc điều kiện độc quyền đối với việc cho ngƣời mua vay, đồng thời
cam kết bảo lãnh cho ngƣời mua trong trƣờng hợp chủ đầu tƣ bàn giao không
đúng tiến độ. Nhƣ vậy, các ngân hàng đã tham gia vào việc quản lý rủi ro
ngay từ đầu.Thực hiện đúng quy trình liên quan đến thẩm định tín dụng thì tín
dụng bất động sản là loại hình tín dụng khá an tồn vì có tài sản đảm bảo.
Việc đầu tƣ vốn vào bất động sản thận trọng hay nhỏ giọt là một tác nghiệp
chuyên môn cần quan tâm, bởi quyết định thế nào phải dựa vào từng nguyên
nhân, hoàn cảnh, thời điểm, các yếu tố khách quan. Sự phát triển của thị
trƣờng bất động sản thúc đẩy ln chuyển hàng hóa, dịng tiền trong nền kinh
tế, tạo nhiều việc làm cho ngƣời dân. Nếu một quốc gia mà thị trƣờng bất
động sản bị “đóng băng” thì rõ ràng quốc gia đó đang gặp vấn đề về suy giảm
tăng trƣởng kinh tế.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nƣớc, từ năm 2015, thị trƣờng bất
động sản đã bắt đầu phục hồi nhờ một loạt các giải pháp, chính sách hỗ trợ.
Có thể kể đến gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, giảm tỷ lệ rủi ro các khoản cho
vay đầu tƣ, kinh doanh bất động sản từ 250% xuống còn 150%. Đến cuối năm
2015, dƣ nợ cho vay đầu tƣ, kinh doanh bất động sản đạt 393.000 tỷ đồng,
13