MỤC LỤC
Trang

Lời cam đoan
Mục lục

Danh mục các từ viết tẳt
Danh mục bâng

MỞ ĐÀU...................................................................................................................... 1
Chương 1: NHŨNG VÁN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ GIẢI QUYÉT TRANH CHÁP
ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN sự................................................8

1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố
tụng dân sự....................................................................................................................8

1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai.......................................................................... 8
1.1.2. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự............ 11

1.2. Cơ sở khoa học của việc xây dựng pháp luật tố tụng dân sự về giải quyết tranh
chấp đất đai.................................................................................................................... 15

1.3. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục so thẩm dân sự

18
1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất

đai theo thủ tục tố tụng dân sự.................................................................................... 28
Chương 2: THỤC TRẠNG PHÁP LUẬT TÓ TỤNG DÂN sụ HIỆN HÀNH

VÈ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐÁT ĐAI THEO THỦ TỤC sơ THẨM .34

2.1. Xem xét đơn khởi kiện và thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai......................... 34
2.2. Chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai tại tòa án........................................... 47
2.3. Phiên tòa sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai.................................................. 54

Chương 3. THỤC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẨT ĐAI THEO THỦ

TỤC Sơ THẨM DÂN sụ TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN DÂN Ở TỈNH ĐÁK
LẮK VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ............................................................................. 62


3.1. Thực tiên giải quyêt tranh châp đât đai theo thủ tục tơ tụng dân sự tại các tịa án

nhân dân ở tỉnh Đắk Lẳk..............................................................................................62
3.1.1. Những kết quả đạt được trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ

tục tố tụng dân sự tại các tòa án nhân dân ở tỉnh Đắk Lắk....................................... 63
3.1.2. Những khó khăn, vướng mắc và hạn chế trong thực tiễn giải quyết tranh chấp

đất đai theo thũ tục tố tụng dân sự tại các tòa án nhân dân ờ tỉnh Đắk Lắk........... 65
3.2. Một số kiến nghị nhầm hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật tố
tụng dân sự về giải quyết tranh chấp đất đai tại các tòa án nhân dân ở tỉnh Đắk Lắk

87

3.2.1. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật tố tụng dân sự về giải quyết
tranh chấp đất đai......................................................................................................... 87

3.2.2. Một số kiến nghị nhằm bảo đảm thực hiện pháp luật tố tụng dân sự về giải

quyết tranh chấp đất đai tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Đắk Lắk............................ 90


3.2.2.1. Hướng dấn giải quyết tranh chấp đất đai trong một số trường hợp cụ thể .90
3.2.2.2. về cơ chế phối hợp trong giải quyết các tranh chấp đất đai........................ 94
3.2.2.3. về bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ, thẩm phán làm việc
tại tịa án........................................................................................................................95

3.2.2.4. Tăng cường cơng tác tuyên truyền, bồi dường kiến thức pháp luật về đất đai
....................................................................................................................................... 96
KÉT LUẬN................................................................................................................. 99
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................101


DANH MỤC TỪ VIẾT TÁT

BLDS

Bơ• lt
• Dân sư•

BLTTDS

Bơ luật Tố tụng dân sự

HN&GĐ

Hơn nhân và gia đình

TTDS

Tố tụng dân sự


TAND

Tịa án nhân dân

TANDTC

Tòa án nhân dân tối cao

ƯBND

ủy ban nhân dân


DANH MỤC BẢNG
n Á

1

» A

'7

Tên bảng

Trang

Tình hình cơng tác thụ lý, giải quyết án tranh chấp

63-64


SÔ hiệu bang

Bảng 3.1

đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự của các TAND
trên địa bàn tinh Đắk Lắk trong giai đoạn 05 năm

(2016-2020)


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của Đề tài
Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai ln có vai trị và vị trí quan trọng đối với

con người, góp phần quyết định sự phát triển phồn vinh của mồi quốc gia. Cùng
với sự phát triển cùa sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng đất của con người

ngày càng phong phú và đa dạng hơn. Xuất phát từ lợi ích của các giai tầng trong

xã hội và dựa trên đòi hởi của công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, Nhà
nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ đất đai nhằm tạo lập một môi

trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai thác và sử dụng đất hợp lý và có

hiệu quả. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững chắc để giải quyết dứt điềm và có
hiệu quả những tranh chấp đất đai nảy sinh. Tranh chấp đất đai là một hiện tượng

xã hội xảy ra trong bất kỳ hình thái kinh tế - xã hội nào.
Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì tranh chấp đất đai mang


màu sắc chính trị, đất đai ln là đối tượng tranh chấp giữa giai cấp bóc lột và

giai cấp bị bóc lột. Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai ở các xã hội
phải được thực hiện bằng một cuộc cách mạng xã hội. Ớ xã hội không tồn tại

mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng, tranh chấp đất thường là mâu thuẫn về
lợi ích kinh tế, quyền và nghía vụ của các bên. Việc giải quyết tranh chấp đất đai

do các bên tự tiến hành thông qua con đường thương lượng, hòa giải hoặc do các

cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện dựa trên việc áp dụng các quy định
của pháp luật.

‘"Tranh chấp đất đai”, hiểu theo nghía rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn, bất
đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hừu, quyền sử dụng đối
với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử dụng

đất đai; Theo nghĩa hẹp, “Tranh chấp đất đai” là tranh chấp phát sinh giữa các
chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai. Theo quy định Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy

1


định: “Tranh châp đât đai là tranh châp vê quyên, nghĩa vụ của người sử dụng

đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai

Trong thực tế, tranh chấp đất


đai được hiểu là sự tranh chấp về quyền quản lý, quyền sử dụng xung quanh một
khu đất cụ thể mà mồi bên đều cho ràng mình phải được quyền đó do pháp luật
quy định và bảo hộ. Vì vậy, họ không thể cùng nhau tự giải quyết các tranh chấp

đó mà phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền phân xử (giải quyết).

Để giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản chế
độ chính sách pháp luật về đất đai để ngày càng hoàn thiện làm căn cứ pháp lý
cho việc giải quyết tranh chấp đất đai và đáp ứng những tình huống thực tiễn
phát sinh. Thực tế, trong nhừng năm qua, hệ thống cơ quan tòa án đà thụ lý và
giải quyết hàng nghìn vụ án tranh chấp về đất đai góp phần bảo vệ quyền và lợi

ích hợp pháp về tài sản của các cơ quan, tồ chức và cá nhân. Chất lượng giải
quyết các vụ án ngày càng được nâng cao, tỷ lệ án bị hủy, sửa do lỗi chú quan
của thẩm phán có xu hướng giảm dần. Mặc dù đạt được một số thành tựu trong
công tác giải quyết các vụ án dân sự nói chung và trong cơng tác giải quyết các
vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng, nhưng hệ thống cơ quan tịa án

vẫn cịn nhiều hạn chế khi giải quyết các vụ án về tranh chấp đất đai, đó là: Tiến
độ giải quyết cịn chậm, chưa đạt yêu cầu đề ra, nhiều vụ án phải kéo dài không

đúng thời hạn pháp luật quy định; công tác định giá, thẩm định, xác minh thu

thập chứng cứ cịn nhiều sai sót; việc áp dụng pháp luật vào thực tiễn tại nhiều

địa phương còn chưa nhất quán, chưa có sự thống nhất về nhận thức trong hệ

thống cơ quan tòa án; nhiều vụ án sau khi xét xử sơ thẩm đều bị kháng cáo,
kháng nghị theo trình tự phúc thẩm, giám đốc thẩm hoặc tái thẩm; một số vụ án


phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài, làm người dân mất lòng tin cùa đối với

đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước ... Có thể khẳng định

rằng, giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là loại án khó và phức tạp nhất trong
các tranh chấp về dân sự. Việc hướng dẫn giải thích cho đương sự thú tục khởi

kiện vụ án chuẩn chỉ theo đúng quy định của BLTTDS làm cơ sở cho việc thụ lý

2


giải quyêt vụ án nhanh gọn, rút ngăn thời gian giải quyêt vụ án, giảm phiên hà
cho các đương sự, giải quyết được mâu thuẫn gữa các bên đương sự và tạo lịng

tin với nhân dân.
Chính vì các lý do trên học viên chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp đất

đai theo thủ tục
tố tune
dân sự
tiễn tại
các tòa án nhân dân trên địa
•
•
• và thực
•
•
•


bàn tỉnh Đắk Lắk” để thực
♦ hiện
• luận
• văn thạc
• sĩ luật
• học
♦ nhàm mục
♦ đích nghiên
cứu những quy định pháp luật về tố tụng dân sự để giải quyết vụ án tranh chấp

đất đai. Ngoài ra nghiên cứu đề tài cũng nhằm làm rõ thực trạng giải quyết và
những vướng mác trong quá trình thi hành Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 về
giải quyết tranh chấp đất đai từ 01/7/2016 đến nay.

2. Tình hình nghiên cứu của đề tài
Trong bối cảnh tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng, phức tạp, kéo dài,

việc giải quyết tranh chấp còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất thì tranh chấp đất

đai và giải quyết tranh chấp đất đai có thề được nghiên cứu dưới nhiều góc độ
khác nhau, phạm vi khác nhau. Cho đến nay, có nhiều cơng trình nghiên cứu và
các bài viết liên quan đến đề tài này dưới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau, mục
đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến quan điếm khác nhau, kết quả nghiên cứu

khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn đề. Liên quan

đến đề tài tranh chấp đất đai, có thể kể đến một số cơng trình nghiên cứu khoa
học khác như: “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của Tòa án” Luận


văn thạc sĩ luật học của tác giả Châu Huế (2003), Khoa luật, Đại học Quốc gia

Hà Nội; “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai 2003”, Luận văn thạc sĩ
luật học của Phạm Thị Hương Lan (2009), Viện Nhà nước và pháp luật; “Giải

quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng tòa án tại Việt Nam”, Luận văn thạc sĩ
luật học của Lý Thị Ngọc Hiệp (2006), Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí

Minh; “Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh
chấp về quyền sử dụng đất tại tòa án nhân dân” đề tài nghiên cứu khoa học cấp

bộ năm 2001 của Tòa án nhân dân tối cao do Nguyễn Vãn Luật làm chủ nhiệm

3


đề tài; “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án ở nước
ta”, Luận án tiến sĩ luật học của Mai Thị Tú Oanh (năm 2013); Báo cáo tham
luận “Tranh chấp đất đai và khiếu kiện kéo dài: Những ngun nhân có tính lịch
sử” của Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và

khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp” ngày 08 - 09 tháng 10 năm
2008 tại Buôn Ma Thuột - Đắk Lắk; bài viết “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng

tòa án qua thực tiễn tại một địa phương” cùa Mai Thị Tú Oanh đăng trên tạp chí
Nhà nước và pháp luật số 08/2009;...
Các cơng trình này chủ yếu nghiên cứu các quy định của Luật đất đai

2003, Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2004, Bộ luật Dân sự năm 2005, các luật có


liên quan khác về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết bằng con
đường tịa án nói riêng để thấy được những điểm phù hợp và nhũng điểm chưa
phù hợp đề từ đó có những đề xuất để hoàn thiện những quy định cúa pháp luật

về giải quyết tranh chấp đất đai. Đồng thời, cũng đánh giá chất lượng và hiệu
quả giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tịa án để từ đó đề ra các biện pháp, cơ

chế bảo đảm cho việc thực thi các quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả
giải quyết các tranh chấp đất đai. Nhìn chung nhừng cơng trình nghiên cứu về
tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai đã làm giàu thêm kiến thức lý

luận và thực tiễn về vấn đề tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai.
Các cơng trình nghiên cứu, bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận

định và đánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về nhừng
nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về tranh chấp đất đai

và giải quyết tranh chấp đất đai.
Tuy nhiên, vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án chưa được

nghiên cứu một cách tổng thể dưới góc độ nhìn từ thực tiễn qua cơng tác giải

quyết tranh chấp đất đai của ngành tòa án của một địa phương cụ thể. Xuất phát

từ nhừng vấn đề lý luận và thực tiễn nêu trên, tôi chọn đề tài: “Giải quyết tranh
chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự và thực tiễn tại các tòa án nhân dân trên

4



địa bàn tỉnh Đăk Lăk” làm đê tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ luật học của mình,
trên cơ sở kế thừa và phát huy những thành công của các cơng trình nghiên cứu

trước đó để nghiên cứu một cách toàn diện cả về lý luận và thực tiễn các quy

định cùa pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai nhằm

đưa ra những giải pháp hiệu quả về công tác giải quyết tranh chấp đất đai theo
thủ tục tố tụng dân sự tại các TAND ở tỉnh Đấk Lắk.

3. Mục đích nghiên cún của luận văn
Mục đích của đề tài là tập trung nghiên cứu pháp luật tố tụng dân sự về giải

quyết tranh chấp đất đai tại tòa án theo thủ tục sơ thẩm và thực tiễn thực hiện pháp
luật, qua đó chỉ ra được những hạn chế, bất cập của pháp luật và những khó khăn,
vướng mắc trong thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại các
TAND ở tỉnh Đắk Lắk, nguyên nhân cùa những hạn chế, bất cập, từ đó đề xuất kiến
nghị nhằm hồn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về giải quyết vụ án

tranh chấp đất đai tại các TAND ở tỉnh Đắk Lắk.
4. Nhiệm vụ và phạm vi nghiên cún

4.1. Nhiệm vụ nghiên cứu

Từ mục đích nghiên cứu trên, luận văn có các nhiệm vụ chủ yếu:
- Làm rõ một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai thủ tục tố

tụng dân sự tại các tòa án
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật tố tụng dân sự giải quyết


tranh chấp đất đai theo thù tục sơ thấm tại các tòa án và thực tiễn thực hiện tại

các TAND ở tỉnh Đắk Lắk.
- Đe xuất các kiến nghị hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp

luật về giải quyết vụ án tranh chấp đất đai tại các tòa án nhân dân ở tỉnh Đắc

Lắk.
4.2. Phạm vi nghiên cún
Pháp luật về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai là một
lĩnh vực tương đối rộng và phức tạp thuộc phạm vi điều chinh của nhiều ngành

5


luật khác nhau. Trong khuôn khô luận văn thạc sĩ luật học, luận văn chỉ nghiên

cứu pháp luật về thủ tục sơ thầm dân sự giải quyết tranh chấp đất đai tại tịa án

mà khơng nghiên cứu sâu pháp luật nội dung về giải quyết tranh chấp đất đai.
r

\

r

. r

.


.

.

a A

Mặt khác, pháp luật vê thủ tục giải quyêt tranh châp đât đai cũng có nhiêu nội

dung khác nhau nhưng trong phạm vi nghiên cứu của luận vãn, tác giả cũng chỉ

tập trung vào nghiên cứu vấn đề về thủ tục sơ thẩm dân sự giải quyết tranh chấp
đất đai tại tịa án. Luận văn khơng nghiên cứu về thủ tục phúc thẩm dân sự, thủ

tục giám đốc thẩm, tái thẩm giải quyết tranh chấp đất đai.
Luận văn nghiên cứu thực tiễn về giải quyết tranh chấp đất đai tại các tòa
án ở tỉnh Đắk Lắk từ 01/7/2016.

5. Phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu
Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa

Mác - Lê Nin là chủ nghĩa duy vật lịch sử, duy vật biện chứng; Tư tưởng Hồ Chí

Minh về Nhà nước và pháp luật, quan điểm cùa Đàng và Nhà nước Việt Nam về
cải cách tư pháp. Bơn cạnh đó luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa
học như: So sánh, phân tích, tống họp, thống kê được sử dụng cùng được sử

dụng có chọn lọc đế bình luận trong q trình nghiên cứu.
6. Những điếm mới và đóng góp của luận văn

Luận văn có những điểm mới và đóng góp sau đây:

- Luận văn đã làm rõ hơn một số vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai

theo thủ tục TTDS tại tòa án như: Khái niệm, đặc điếm cùa giải quyết tranh chấp đất
đai theo thú tục TTDS tại tòa án; cơ sở khoa học của việc xây dựng pháp luật về giải

quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục TTDS tại tòa án; nội dung pháp luật về giải quyết
tranh chấp đất đai theo thủ tục TTDS tại tòa án và các yếu tố ảnh hưởng đến việc thực

hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục TTDS tại tòa án.
- Luận văn đã đánh giá được thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất

đai theo thù tục TTDS tại tòa án, chỉ ra được nhừng hạn chế, bất cập của pháp luật về

vấn đề này.

6


- Luận văn đã đánh giá được thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết

vụ án tranh chấp đất đai tại các TAND ở tỉnh Đắk Lắk, chỉ ra được nhừng khó

khăn vướng mắc và nguyên nhân của những khó khăn vướng mắc trong thực tiễn
pháp luật về giải quyết vụ án tranh chấp đất đai tại các tòa án nhân dân ở tỉnh

Đắk Lắk.
- Luận văn đã đê xt được một sơ kiên nghị nhăm hồn thiện pháp luật

và bảo đảm thực hiện pháp luật về giải quyết vụ án tranh chấp đất đai tại các tòa
án nhân dân ở tỉnh Đắk Lắk.


7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu; Kết luận; Danh mục tài liệu tham khảo, nội dung

luận văn gồm 03 Chương.

Chương 1: Những vấn đề lý luân về giải quyết tranh chấp đất đai theo
thủ tục tố tụng dân sự

Chương 2: Thực trạng pháp luật tô tụng clân sự hiện hành vê giải quyêt
tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thấm

Chương 3: Thực tiễn giải quyết vụ án tranh chấp đất đai thủ thủ tục sơ
r

9

r

r

r

thâm dân sự tại các tòa án nhân dân ớ tinh Đăk Lăk và một sô kiên nghị

7


Chương 1


NHŨNG VẤN ĐÈ LÝ LUẬN VÈ GIÃI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

THEO THỦ TỤC TÓ TỤNG DÂN sụ

1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo
thủ tục tố tụng dân sự

1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai hiểu theo nghĩa chung nhất là biểu hiện sự mâu thuẫn,
bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý và sử
dụng đất đai.

Theo Từ điển tiếng Việt thì “tranh chấp” là giành nhau một cách giằng co

cái không rõ thuộc về bên nào và đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng
thường là trong vấn đề quyền lợi giũa hai bên [63, tr.898]. Dưới góc độ này,

tranh chấp đất đai là tranh chấp giữa cá nhân và cá nhân hoặc giữa cá nhân và tô
chức hoặc giữa tố chức và tồ chức (giữa các chủ thế tham gia vào quan hệ pháp luật

đất đai) với nhau về quyền sử dụng đất mà một trong các chủ thể cho ràng quyền sử
dụng đất của mình bị bên kia vi phạm thì có quyền đề nghị cơ quan nhà nước có

thẩm quyền can thiệp buộc bên kia chấm dứt hành vi vi phạm, khắc phục lại tình
trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại (nếu có) do hành vi vi phạm gây ra.

Theo Giáo trình Luật Đất đai cùa trường Đại học Luật Hà Nội thì “Tranh
chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và

nghĩa vụ giữa các chủ thể khỉ tham gia vào quan hệ pháp Luật Đất đai” [64,
tr.455]. Tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp về chủ thể có quyền sử dụng đất,

tranh chấp về các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Như vậy, chúng ta

có thể nhận thấy có sự tương đồng giữa hai thuật ngữ “Tranh chấp đất đai” và

“Tranh chấp quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, nếu hiểu theo cách nhìn của Giáo

8


trình Luật Đât đai của Trường Đại học Luật Hà Nội thì tranh châp đât đai là một
thuật ngữ rộng hơn tranh chấp quyền sử dụng đất.

Theo Hiến pháp năm 1980 đến nay thì Việt Nam chỉ thừa nhận hình thức sở

hữu duy nhất về đất đai là sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ
sở hừu. Do đó, tranh chấp đất đai khơng phải là tranh chấp về sở hữu đất đai mà là

tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức về quan hệ sử dụng đất đai. Luật Đất đai 1987
và Luật Đất đai 1993 không sử dụng thuật ngữ tranh chấp đất đai mà sử dụng
thuật ngữ “Tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, tuy

nhiên cả hai luật này khơng có phần giải thích thuật ngữ. Khoản 7 Điều 25

BLTTDS năm 2004 quy định: Tranh chấp về quyền sử dụng đất, về tài sản gắn

liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì thuộc thấm quyền giải
quyết của tịa án theo thú tục tố tụng dân sự. Theo quy định tại Điều 136 Luật

Đất đai 2003 quy định tranh chấp đất đai đà được hoà giải tại ƯBND xã,
phường, thị trấn mà một bên hoặc các bên đương sự hòa giải khơng thành hoặc

khơng nhất trí với kết quả hịa giải thì tranh chấp về quyền sử dụng đất mà

đương sự có GCNQSD đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các
khoản 1, khoản 2 và khoản 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn

liền với đất thì do TAND giải quyết.
Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài ngun nước... là tài sản

cơng thuộc sở hữu tồn dãn do Nhà nước đại diện chủ sớ hữu và thống nhất
quản lý”. Điều 54 Hiến pháp 2013 quy định: “Tớ chức, cá nhân được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được

chuyển quyền sử dụng đắt, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của

luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”. Trên cơ sở đó, khoản 24 Điều
3 Luật Đất đai 2013, đưa ra định nghĩa: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về

quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ
đất đai”. Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định tranh chấp đất

đai đã được hoà giải tại Ưỷ ban nhân dân cấp xã mà khơng thành thì được giải

9


quyết như sau: “Tranh chấp đất đai mà đương sự có giấỵ chứng nhận quyền sử


dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này
và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tồ án nhân dân giải quyết. Như

vậy, dưới góc độ quy định của pháp luật thì tranh chấp đất đai được hiểu là tranh
chấp giữa các tơ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất nên bản chất của tranh chấp

đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự là
tranh chấp quyền sử dụng đất. Tranh chấp đất đai có thể là: (i) tranh chấp đất đai

(trên đất khơng có tài sản); (ii) tranh chấp đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Tranh chấp đất đai là một dạng đặc biệt của tranh chấp dân sự nên bên cạnh
những đặc điểm chung của một tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang
những đặc điểm khác với các tranh chấp dân sự, tranh chấp lao động, tranh chấp
kinh tế... Sự khác biệt đó thể hiện ở nhũng điểm chù yếu sau đây:

Thứ nhất: Chủ thể của tranh chấp đất đai là chủ thể có quyền sử dụng đất

mà không phải là chủ thể của quyền sở hữu đất đai. Quyền sử dụng đất cua các
chủ thế được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước
hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc

được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang
sử dụng. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân tham gia với tư cách là người sử dụng đất.
Thứ hai: Nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Hoạt

động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng,

phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích,


nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, việc quản lý và sử
dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất.
Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt lớn, thường liên qua đến nhiều chú thể nên
tranh chấp thường gay gẳt, số lượng người tham gia tranh chấp thường nhiều

người. Thông thường các tranh chấp đất đai không phải là tranh chấp đơn lẻ mà
thường đan xen lẫn nhau, có thể là tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

10


nhưng lại liên quan đến chia tài sản chung cùa vợ chồng, hoặc hộ gia đình.
Ngồi ra, nhiều trường hợp tranh chấp đất đai phát sinh do ƯBND cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức nhưng ngun đơn cho rằng

mình mới là người có quyền sử dụng đất. Do đó, khi khởi kiện yêu cầu tịa án
xác định ai là người có quyền sử dụng đất, nguyên đơn thường yêu cầu bị đơn trả
lại quyền sử dụng đất cho mình. Những lý do trên dẫn đến tranh chấp đất đai
thường là các tranh chấp phức tạp, có giá trị lớn, gay gắt, kéo dài và thường trải

qua nhiều cấp xét xử.
TAứ ba: Tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có

thể gây mất ổn định về chính trị, phá vờ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết
trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh

hưởng trục tiếp đến lợi ích khơng những của bản thân các bên tranh chấp mà cịn
gây thiệt hại đến lợi ích của những người thân thích, chung sống trên diện tích


đất, gây thiệt hại cho lợi ích của Nhà nước và xã hội.

Từ các phân tích nêu trên, có the đưa ra khái niệm tranh chấp đất đai như

sau: Tranh chấp đất đai là mẫu thuẫn, xung đột phát sinh giữa các chủ thê tham gia
vào quan hệ pháp luật đất đai về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của mỗi chủ thế
mà họ khơng thể tự mình giải quyết các tranh chấp đó mà phải thơng qua cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
1.1.2. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân

sự

Trước khi làm rõ khái niệm “giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố

tụng dân sự”, tác giả làm rõ khái niệm tố tụng dân sự. Theo Từ điển Luật học
của Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp thì tố tụng dân sự là trình tự hoạt động

do pháp luật quy định cho việc xem xét giải quyết vụ án và thi hành án dân sự
[72, tr.785]. Giáo trình Luật tố tụng dân sự của trường Đại học Luật Hà Nội cũng

có quan điếm tương tự: "Trong khoa học pháp lý, trình tự do pháp luật quy định
cho việc giải quyết vụ việc dân sự và thi hành án dân sự được gọi là tố tụng dân

11


sự " [65, tr.l 1]. Với quan niệm này thì tơ tụng dân sự bao gơm cả trình tự, thủ

tục giải quyết vụ việc dân sự và thi hành án dân sự. Bên cạnh đó, quan điềm

khác lại cho rằng, tố tụng dân sự chỉ bao gồm trình tự, thủ tục giải quyết vụ việc

dân sự tại toà án mà không bao gồm thủ tục thi hành án dân sự. Tố tụng là quá

trình tiến hành giải quyết các vụ án theo quy định của pháp luật; quá trình này

trải qua nhiều giai đoạn nhung các giai đoạn có liên quan mật thiết với nhau
trong thể thống nhất và xét xử là giai đoạn cuối cùng của quá trình tố tụng cho
nên bản án, quyết định của toà án là kết quả cuối cùng đánh dấu sự kết thúc của

quá trình tố tụng [49].
Với tên của đề tài luận văn, tác giả không luận giải về vấn đề thi hành án

dân sự có phải là một giai đoạn của tố tụng dân sự hay khơng, mà chỉ nghiên cứu

q trình giải quyết tranh chấp đất đai tại tại tòa án. Q trình này bắt đầu từ khi
tịa án tiếp nhận đon khởi kiện, đon yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức và kết
thúc khi tòa án giải quyết xong vụ việc (khi bản án, quyết định của tòa án có hiệu

lực thi hành và khơng bị kháng cáo, kháng nghị phúc thẩm hay kháng nghị theo
thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm). Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của luận

văn, tác giả chỉ nghiên cứu về giải quyết tranh chấp tại tòa án theo thú tục sơ

thẩm, không nghiên cứu về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục phúc thẩm,
giám đốc thẩm dân sự tại tịa án.
Như đã phân tích ở trên, tranh chấp đất đai theo nghía rộng là tranh chấp về

quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ


đất đai, bao hàm cả tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất
với nhau hoặc tranh chấp giữa cá nhân, tố chức có quyền sử dụng đất với cơ

quan quản lý Nhà nước về đất đai. Theo quy định của pháp luật tố tụng hành

chính thì tranh chấp giữa cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất với cơ quan

quản lý Nhà nước về đất đai như vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thu hồi quyền sử dụng đất, đền bù, giải phóng mặt bằng, địa giới hành chính... là

12


quan hệ hành chính nên nêu tranh châp xảy ra sẽ thuộc thâm quyên giải quyêt
của tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án theo thủ tục tố
tụng dân sự được quy định tại Điều 26 BLTTDS năm 2015. Theo đó, các tranh
chấp đất đai thuộc thấm quyền giải quyết của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự

bao gồm các tranh chấp đất đai theo nghía hẹp và các tranh chấp khác liên quan
đến đất đai. Và để phù hợp với Luật Đất đai năm 2013, khoản 9 Điều 26

BLTTDS năm 2015 không sử dụng thuật ngữ tranh chấp quyền sử dụng đất mà
quy định tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm

quyền giải quyết của tòa án theo thù tục tố tụng dân sự.

Nếu hiểu theo nghĩa rộng, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết
tại tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự bao gồm các dạng tranh chấp chủ yếu như:

(1) tranh chấp đất đai theo nghĩa hẹp (tranh chấp ai là người có quyền sử dụng

đất); (2) tranh chấp về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất (chia tài sán
chung là quyền sử dụng đất của vợ chồng, của các thành viên trong hộ gia đình

và của những người cùng góp vốn); (3) thừa kế quyền sử dụng đất (chia di sản

thừa kế quyền sử dụng đất, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ về tài sản); (4) các hợp
đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho

thuê, góp vốn, thế chấp bàng quyền sử dụng đất...; (5) kiện đòi quyền sử dụng
đất. Trong phạm vi cùa Luận văn này tranh chấp đất đai được nghiên cứu theo

nghĩa rộng.
Tranh chấp đất đai thuộc thâm quyền giải quyết của tòa án theo thủ tục tố

tụng dân sự là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bao gồm

các tranh chấp ai ỉà người có quyền sử cỉụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất,
tranh chấp về các họp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, kiện đòi quyền sử

dụng đất và các tranh chấp khác liên quan đến đất đai.

Ở Việt Nam, trước BLTTDS năm 2004, thú tục TTDS được quy định tại
Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án dân sự năm 1989 (viết tắt là

13


PLTTGQCVADS), theo đó, TTDS là trình tự thù tục giải quyêt các vụ án dân sự


(theo nghĩa hẹp), các vụ án về HN&GĐ tại tòa án. Thủ tục TTDS được phân biệt
với thủ tục tố tụng kinh tế (thủ tục giải quyết các vụ án kinh tế) được quy định

tại Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các vụ án kinh tế năm 1994 (viết tắt là
PLTTGQCVAKT) và thủ tục lao động (thủ tục giải quyết các vụ án lao động)

được quy định tại Pháp lệnh Thủ tục giải quyết các tranh chấp lao động năm

1996 (viết tắt là PLTTGQCTCLĐ). BLTTDS năm 2004 đã nhập các thủ tục giải
quyết các vụ việc dân sự, vụ việc HN&GĐ, vụ việc kinh doanh, thương mại, vụ

việc lao động thành một thủ tục chung, gọi là thú tục TTDS (thủ tục giải quyết
các vụ việc dân sự theo nghĩa rộng), bao gồm thủ tục giải quyết vụ án dân sự và
thủ tục giải quyết việc dân sự. Do đó, theo BLTTDS năm 2015, thủ tục giải

quyết tranh chấp đất đai tại tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự được giải quyết

theo thủ tục giải quyết vụ án dân sự. Theo đó, giải quyết tranh chấp đất đai theo
thủ tục sơ thấm dân sự tại tòa án bao gồm các hoạt động xem xét đơn khởi kiện,
thụ lý vụ án tranh chấp đất đai, chuẩn bị xét xử sơ thấm và xét xử tại phiên tòa

sơ thẩm đối với tranh chấp đất đai
Từ các phân tích trên có thể rút ra kết luận: Giải quyết tranh chấp đất đai
theo thủ tục sơ thấm dân sự là quả trình tịa án xem xét, thụ lỷ tranh chấp đất

đai, chuẩn bị xét xử sơ thẩm và xét xử tại phiên tòa sơ thấm đối với tranh chấp
đất đai.
Khi giải tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm dân sự tại TAND, tòa án sẽ


phải áp dụng cả pháp luật tố tụng và pháp luật nội dung (pháp luật đất đai, pháp
luật dân sự, pháp luật về công chứng, pháp luật về kinh doanh bất động sản...)

đế giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, trong giới hạn của luận văn thạc sĩ
luật học, tác giả chỉ nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật tố tụng giải quyết tranh
chấp đất đai mà không đi sâu vào nghiên cứu pháp luật nội dung về giải quyết

tranh chấp đất đai.

14


1.2. Cơ sở khoa học cua việc xây dựng pháp luật tố tụng dân sự về giải

quyết tranh chấp đất đai
- về cơ sở lý luận: Trên nguyên tẳc bảo về quyền con người, quyền công
dân, pháp luật cùa mỗi quốc gia không chỉ ghi nhận và bảo đảm thực hiện quyền
của các cá nhân, cơ quan, tổ chức khi tham gia vào quan hệ pháp luật. Đồng thời

pháp luật của mỗi quốc gia đều xây dựng các cơ chế, thủ tục tố tụng để bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, cơ quan tổ chức khi có tranh chấp, vi

phạm xảy ra. Tùy theo tính chất của quan hệ pháp luật tranh chấp mà pháp luật
quy định các thủ tục tương úng để giải quyết tranh chấp, vi phạm pháp luật bao
gồm thủ tục tố tụng hình sự, tố tụng hành chính, tố tụng dân sự và thú tục phá

sản.
Như đã phân tích ở trên, tranh chấp đất đai rất đa dạng, có thể là tranh chấp
giữa cá nhân, tổ chức sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đất đai (ƯBND) về vấn đề cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất đúng hay sai, thu hồi quyền sử dụng đất, đền bù,
giải phóng mặt bằng, địa giới hành chính.. .Đây là những tranh chấp phát sinh từ

quan hệ hành chính nên sẽ thuộc thấm quyền giải quyết cúa tòa án theo thủ tục tố
tụng hành chính.
Đối với các tranh chấp đất đai như tranh chấp ai là người có quyền sử dụng

đất, tranh chấp về chia tài sản chung là quyền sử dụng đất (chia tài sản chung là
quyền sử dụng đất của vợ chồng, của các thành viên trong hộ gia đình và của

nhũng người cùng góp vốn), tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất (chia di sản
thừa kế quyền sử dụng đất, yêu cầu thực hiện nghĩa vụ về tài sản), tranh chấp các

hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất..., tranh chấp về kiện đòi quyền
sử dụng đất bản chất là các tranh chấp dân sự. Bởi quyền sử dụng đất là một loại

tài sản nên các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất bản chất là các tranh
chấp dân sự. Do đó, khi có tranh chấp phát sinh từ các quan hệ dân sự sẽ thuộc

15


thấm quyền giải quyết của tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. Và trình tự đế giải

quyết các tranh chấp đất đai trong trường hợp này sẽ được thực hiện như đối với
trình tự, thủ tục giải quyết vụ án dân sự.

- về CO' sở thực tiễn: Tình trạng khiếu kiện, tranh chấp đất đai đặc biệt gia
tăng những năm gần đây. Do q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ làm cho nhu


cầu sử dụng đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng cao. Nhận thức của người dân về

sở hữu đất đai không đồng nhất với quy định của pháp luật; vẫn còn tồn tại các
phong tục, tập quán truyền thống, hương ước, luật tục với những quy định lạc

hậu về sở hữu đất đai chưa được loại bỏ đă "ăn sâu, bám rễ" trong tiềm thức của
một bộ phận dân chúng vốn ít có điều kiện tiếp xúc với pháp luật. Trong tiềm

thức của một bộ phận dân chúng (đặc biệt là nhũng người dân sống ở khu vực
nông thôn, vùng sâu, vùng xa hoặc người dân có trình độ học vấn thấp) vẫn tồn

tại quan niệm đất đai là của ông cha, tố tiên để lại. Hoặc cũng có một số người
dân quan niệm rằng đất đai là cúa Nhà nước nhưng khi Nhà nước đã giao cho sứ

dụng ổn định lâu dài và cấp giấy chứng nhận quyền sứ dụng đất thì là của họ.
Chính vì nhận thức khơng đúng này nên trong điều kiện kinh tế thị trường, đất
đai ngày càng trở lên có giá thì tình trạng địi lại đất của ông cha ngày càng gia

tăng. Việc cho thuê, cho mượn, cầm cố đất đai trong nội bộ nhân dân, việc đưa

đất đai, lao động vào các tập đoàn sản xuất, các nơng, lâm trường, khơng có hoặc
khơng lưu giữ được các tài liệu, số sách; việc trưng dụng, trưng thu, trưng mua,
thu hồi đất khơng có quyết định, chưa bồi thường hoặc đà bồi thường nhưng

không lưu giữ giấy tờ, hồ sơ nên khơng có cơ sở đề xác định khi diễn ra tranh
chấp.
Trong thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại tịa án, thì chủ thể áp dụng
pháp luật là thẩm phán. Trình độ, năng lực và phẩm chất đạo đức của thẩm phán
là yếu tố quan trọng đảm bảo cho việc áp dụng pháp luật trong khâu thụ lý, giải


quyết các vụ án dân sự nói chung và tranh chấp đất đai được chính xác, khách
quan và hiệu quả. Thẩm phán phải có kiến thức rộng, trình độ chun mơn sâu,

16


kỹ năng thuân thục, phâm chât đạo đức tôt và phải luôn trau dôi kiên thức, học

hỏi không ngừng, cập nhật kịp thời những văn bản mới, những kiến thức khoa
học mới đề đảm bảo cho việc áp dụng pháp luật đuợc chuẩn xác, đưa ra được

những phán quyết đúng đắn, họp tình, họp lý.

Hiến pháp năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2014), Luật Tố chức Tòa
án nhân dân năm 2014, Pháp lệnh thẩm phán và Hội thẩm nhân dân đã quy định
điều kiện, tiêu chuẩn thẩm phán, quyền hạn, nghĩa vụ của họ khi tiến hành tố

tụng... Những quy định đó đà góp phần nâng cao một bước chất lượng của đội
ngũ thẩm phán. Tuy nhiên, Nghị quyết số 08/NQ-TW ngày 02/01/2002 và Nghị

quyết số 49/NQ-TW ngày 02/6/2005 của Bộ Chính trị xác định: Đội ngũ cán bộ

tư pháp, bổ trợ tư pháp cịn thiếu; trình độ nghiệp vụ và bản lĩnh chính trị cùa
một bộ phận cịn yếu, thậm chí có một bộ phận cán bộ sa sút về phẩm chất, đạo
đức và trách nhiệm nghề nghiệp; vẫn cịn tình trạng oan, sai trong xét xử. Đây là

vấn đề nghiêm trọng làm ảnh hưởng đến kỷ cương, hiệu lực, hiệu quả cúa pháp
luật và của bộ máy Nhà nước. Công tác thụ lý giải quyết tranh chấp, khiếu kiện


đất đai ở một số nơi còn dựa vào cảm tính chủ quan, nề nang, chưa đúng pháp
luật và thiếu công bàng.

Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản pháp luật có liên quan như Luật

Cơng chứng, Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản... Bộ
luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định về giải quyết tranh chấp đất đai còn
chồng chéo, mâu thuẫn, khơng thống nhất. Chính sách, pháp luật về đất đai chưa

theo kịp cơ chế kinh tế thị trường, đặc biệt là chính sách tài chính đất đai chưa
điều tiết hoặc đã điều tiết, phân phối nhưng chưa hợp lý phần giá trị tăng thêm
mang lại từ đất khi sử dụng đất cho các dự án đầu tư như trong công tác thu hồi

đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi...Khi đưa ra các
quy định về giải quyết tranh chấp đất đai phải đảm bảo các nguyên tắc chung,

đảm bảo tính thống nhất, phù hợp làm cơ sở quan trọng trong việc xây dựng các

17


quy định cùa pháp luật vê vân đê này đạt hiệu quả cao, điêu chình tơt các quan

hệ về tranh chấp đất đai.
1.3. Nội dung pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục SO’

thẩm dân sự
- Xem xét đơn khởi kiện và thụ lý tranh chấp đất đai

về ngun tắc, trình tự, thủ tục, thời


hạn tịa án xem xét đơn khởi kiện và

thụ lý tranh chấp đất đai được thực hiện giống như việc xem xét, thụ lý các tranh
chấp dân sự nói chung. Bên cạnh đó, xuất phát từ đặc thù của tranh chấp đất đai

mà tòa án cần xem xét đến các điều kiện cụ thể khác.

Trước hết, khi người khởi kiện tranh chấp đất đai trục tiếp nộp đơn tại toà
án hoặc gửi đơn đến tồ án qua dịch vụ bưu chính thì tịa án thơng qua bộ phận
nhận đơn phải tiếp nhận đơn khởi kiện và phải ghi vào sổ nhận đơn. Trường hợp

tòa án nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi thư trực tuyến thì tịa án phải in
ra bàn giấy và ghi vào sổ nhận đơn. Đối với đơn nộp trực tiếp thì tịa án có trách
nhiệm cấp ngày giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp gửi

đơn qua dịch vụ bưu chính thì tịa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người
khởi kiện. Trường hợp đơn khởi kiện bằng phương thức gửi thư trực tuyến thì

tịa án phải thơng báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện biết thông qua
cổng thông tin điện tử của tịa án (nếu có).

Trong thời hạn do pháp luật quy định, Chánh án tòa án phải phân công một

thẩm phán xem xét đơn khởi kiện. Sau khi xem xét hình thức và nội dung đơn

khởi kiện, tùy từng trường họp, thẩm phán xem xét đơn khởi kiện sẽ quyết định
giải quyết vụ án theo một trong các cách sau: (1) Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn

khởi kiện trong trường hợp đơn khởi kiện không đúng, không đù các nội dung


theo quy định của pháp luật; (2) Chuyển đơn khởi kiện cho tịa án có thẩm quyền
trong trường họp vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án khác (vụ án khởi
kiện đúng thẩm quyền theo loại việc nhưng sai thẩm quyền theo cấp hoặc lãnh

thồ); (3) Trả lại đơn khởi kiện cho ngưởi khởi kiện nếu thuộc các trường họp

18


như người khởi kiện khơng có qun khởi kiện, người khởi kiện khơng có năng

lực hành vi tố tụng dân sự và các trường hợp trả lại đơn khởi kiện khác theo quy

định của pháp luật; (4) Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án nếu đáp ứng đúng và đủ
các điều kiện về nội dung, hình thức đơn khởi kiện.

Kèm theo đơn khởi kiện, người khởi kiện phải nộp cho tòa án các tài liệu
chứng cứ để chứng minh cho quyền khởi kiện của mình. Trước hết người khởi

kiện cần nộp cho tòa án các tài liệu chứng cứ để chứng minh tên, địa chỉ cư trú
hoặc trụ sở của người khởi kiện, người bị kiện, người có quyền và nghía vụ liên

quan, các tài liệu chúng cứ chứng minh giấy tờ pháp lý của diện tích đất tranh
chấp. Bên cạnh đó, tùy từng loại tranh chấp đất đai cụ thể mà người khởi kiện

sẽ phải nộp cho tòa án những tài liệu, chửng cử đế chứng minh cho yêu cầu
khởi kiện của minh. Chẳng hạn, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử
dụng đất thì người khởi kiện cần cung cấp cho tòa án bản sao giấy chứng nhận
quyền sử đất, đối với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất thì người khởi


kiện cần cung cấp cho tòa án giấy chứng tử của người đổ lại di sản là quyền sử

đất, đối với tranh chấp về hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất thì người

khởi kiện cần cung cấp cho tịa án hợp đồng về quyền sử dụng đất hoặc các tài
liệu chứng minh về quan hệ hợp đồng...

Sau khi xác định, đủ điều kiện thụ lý, thẩm phán sẽ thông báo cho người

khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thi hành án dân sự cùng cấp. Đa số
các tranh chấp đất đai đều là các vụ án dân sự có giá ngạch nên người khởi kiện

phải nộp tạm ứng án phí theo loại vụ án dân sự có giá ngạch. Riêng đối với yêu
cầu kiện đòi quyền sử dụng đất cho mượn, cho ở nhờ thì áp dụng mức án phí,

tạm ứng án phí của vụ án dân sự khơng có giá ngạch.
- Thơng báo về việc thụ lý vụ án tranh chấp đất đai

Để bảo đảm quyền tham gia tố tụng của bị đơn, những người có quyền và
nghĩa vụ liên quan, sau kill thụ lý vụ án tịa án sẽ thơng báo việc thụ lý vụ án cho

bị đơn và người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Trong thời hạn do pháp luật quy

19


định, bị đơn và người có qun và nghía vụ liên quan sẽ gửi cho tòa án văn bản
ghi ý kiến của mình về việc khởi kiện của nguyên đơn. Nếu bị đơn có yêu cầu
phản tố, người có quyền và nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập thì họ sè gửi


đơn đến tịa án. Tịa án sẽ xem xét đế giải quyết yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập
cùng với việc giải quyết yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nếu các yêu cầu này

có liên quan với nhau hoặc việc giải quyết các yêu cầu đảm bảo cho việc giải

quyết vụ án được nhanh và chính xác hơn.
- Thu thập và tiếp cận cơng khai chứng cứ trong giai đoạn chuẩn bị xét xử
sơ thấm vụ án tranh chấp đất đai
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm, thẩm phán được phân công phụ

trách giải quyết vụ án tranh chấp đất đai sẽ tiến hành các công việc như : Lập hồ

sơ vụ án; Yêu cầu đương sự giao nộp tài liệu, chứng cứ cho tòa án; Tiến hành

xác minh, thu thập chứng cứ.

Đe xây dựng hồ sơ vụ án dân sự, thẩm phán được phân công giải quyết vụ
án dân sự căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ ban đầu bao gồm đơn khởi kiộn và
các tài liệu chứng cứ ban đầu của nguyên đơn. Trên cơ sở thông báo thụ lý vụ án
của tịa án, bị đơn, người có quyền và nghĩa vụ có liên quan có thể gửi cho tịa án
vãn bản ghi ý kiến của mình về việc khởi kiện của ngun đơn, bị đơn có thề gửi

cho tịa án đơn phản tố, người có quyền và nghĩa vụ liên quan có thể gửi cho tịa

án đơn u cầu độc lập và các tài liệu chứng cứ kèm theo. Bên cạnh đó, trong

suốt giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm, các đương sự có thể gửi cho tịa án các
văn bản tự khai, văn bản trình bày về một nội dung cụ thể liên quan đến việc giải
quyết vụ án như đơn trình bày về tài sản, các văn bản yêu cầu tòa án thu thập

chứng cứ... Qua nghiên cứu hồ sơ, nếu xét thấy tài liệu chứng cứ do đương sự
cung cấp chưa đầy đủ, chưa rõ ràng thì tịa án u cầu đương sự giao nộp bồ

sung, tài liệu chứng cứ.
Trường hợp tài liệu, chứng cứ đã được giao nộp chưa bảo đảm đủ cơ sờ để
giải quyết vụ việc thì tịa án u cầu đương sự giao nộp bồ sung tài liệu, chứng

20


cứ. Tuy nhiên, không phải khi nào đương sự cũng có khả năng cung câp tài liệu,
chứng cứ cho tịa án nên tòa án cần hỗ trợ đương sự trong việc thực hiện nghĩa

vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ. Mức độ hỗ trợ của tòa án đối với hoạt động
chứng minh cùa các đương sự phụ thuộc rất nhiều vào trình độ hiểu biết pháp
luật của đương sự, mức độ tham gia tố tụng của người bảo vệ quyền và lợi ích

họp pháp của đương sự, cơ chế tố tụng và các điều kiện kinh tế xã hội khác. Vì

vậy, tùy theo truyền thống tố tụng, điều kiện kinh tế xã hội, trình độ hiểu biết

pháp luật của người dân mà pháp luật của mồi nước quy định mức độ hỗ trợ của
tòa án đối với việc thực hiện nghía vụ chứng minh của đương sự là khác nhau.
Nếu đương sự không giao nộp hoặc giao nộp không đầy đủ tài liệu, chứng

cứ do tòa án yêu cầu mà khơng có lý do chính đáng thì tịa án căn cứ vào tài liệu,
chứng cứ mà đương sự đà giao nộp, sẽ áp dụng các biện pháp khác nhau để thu

thập chứng cứ như: Lấy lời khai của đương sự, người làm chứng; trưng cầu giám


định, yêu cầu giám định; định giá, thẩm định quyền sử dụng đất; xem xét, thẩm
định tại chỗ. Việc xem xét, thầm định tại chỗ là một biện pháp quan trọng đối
với các vụ án tranh chấp đất đai. Việc xem xét thẩm định tại chỗ thường phức

tạp bởi về tâm lý đương sự đang trực tiếp quản lý tài sản là nhà đất tranh chấp
khơng hợp tác với tịa án, gây khó khăn, cản trở hoặc khơng cho đo vẽ nhà đất

bàng việc đóng cổng, đóng cửa, bỏ đi khỏi nhà đất tranh chấp. Do đó, pháp luật
của các nước đều cần xây dựng cơ chế để xử lý đối với các hành vi cản trở việc

xem xét, thẩm định tại chỗ. Trong trường hợp cần thiết, tịa án có thẩm quyền

thụ lý, giải quyết vụ án tranh chấp đất đai có thể ủy thác thu thập chứng cứ để

yêu cầu tòa án khác hoặc cơ quan có thẩm quyền để lấy lời khai của đương sự,

của nhân chúng, thấm định tại chỗ, định giá tài sản hoặc các biện pháp tư pháp
khác để thu thập chứng cứ, xác minh tình tiết của các vụ án tranh chấp quyền sử

dụng đất. Bên cạnh đó, tịa án cịn có thể thu thập chứng cứ bằng cách yêu cầu cơ

quan, tô chức, cá nhân cung cấp chứng cứ để yêu cầu cơ quan, tố chức, cá nhân
đang quản lý, lưu giữ phải cung cấp tài liệu chứng cứ cho tịa án. Ngồi ra, tịa

21