BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ TƢ PHÁP

TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

ĐINH TRỌNG MINH

ĐỀ TÀI

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG
DÂN SỰ TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN DÂN Ở TỈNH LÀO CAI

Chuyên ngành
Mã số

: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự
: 8380103

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
(Định hƣớng ứng dụng)

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. PHAN HỮU THƢ

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của
riêng tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Phan Hữu Thư.
Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công

trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,
được trích dẫn đúng theo quy định.
Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn
này.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Đinh Trọng Minh


LỜI CẢM ƠN
Trước hết, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Phan Hữu Thư, người
đã trực tiếp hướng dẫn, định hướng và tận tình chỉ dạy trong quá trình tôi thực hiện
luận văn.
in được bày t lời cảm ơn chân thành tới an giám hiệu nhà trường,
Sau đại học,

hoa uật Dân sự trường

hoa

ại học uật Hà nội đã tạo mọi điều kiện

thuận lợi giúp đ tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn.
in gửi lời cảm ơn chân thành tới các thầy cô đã trang bị nhiều kiến thức
qu báu trong quá trình đào tạo tại trường

ại học uật Hà

ội, anh chị, bạn b


đồng nghiệp và gia đình đã luôn giúp đ và động viên để tôi có đầy đủ điều kiện và
động lực để hoàn thành luận văn này.
Hà Nội, tháng 9 năm 2018
Tác giả

Đinh Trọng Minh


MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU

1

Chƣơng 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH

7

CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ TẠI TÒA
ÁN NHÂN DÂN
1.1.

hái niệm, đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục

7

tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân
1.2. Pháp luật tố tụng dân sự về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

13


tại Tòa án nhân dân
Chƣơng 2: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

27

THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ TẠI CÁC TÒA ÁN NHÂN
DÂN Ở TỈNH LÀO CAI VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
2.1. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai tại các Tòa án nhân dân

27

ở tỉnh ào Cai những năm gần đây
2.2. Yêu cầu đặt ra đối với hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai

47

tại các Tòa án hiện nay
2.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh

54

chấp đất đai tại Tòa án
KẾT LUẬN

67


1


MỞ ĐẦU
1. T nh cấp thi t củ
tài
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội. ặc
biệt, khi nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai trở thành một
loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thì tranh chấp đất đai có xu hướng ngày càng
gia tăng cả về số lượng cũng như mức độ phức tạp. Tình trạng tranh chấp đất
đai kéo dài với số lượng người dân khiếu kiện ngày càng đông là vấn đề rất
đáng được quan tâm. Tranh chấp đất đai phát sinh nhiều ảnh hưởng tiêu cực
đến nhiều mặt của đời sống xã hội như: àm đình đốn sản xuất, tổn thương
đến các mối quan hệ trong cộng đồng dân cư, ảnh hưởng đến phong tục đạo
đức tốt đẹp của người Việt am, gây ra sự mất ổn định chính trị, trật tự an
toàn xã hội. Tranh chấp đất đai kéo dài nếu không được giải quyết dứt điểm
sẽ dễ dẫn đến “điểm nóng”, bị kẻ xấu lợi dụng, làm giảm niềm tin của nhân
dân đối với hà nước. Vì vậy, việc nghiên cứu tranh chấp đất đai và pháp luật
về giải quyết tranh chấp đất đai là cần thiết trong giai đoạn hiện nay. ây
cũng là vấn đề đang được ảng, hà nước và các cấp, các ngành đặc biệt
quan tâm.
hìn chung, trong thời gian qua các quy định của pháp luật về đất đai
đã từng bước đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả điều chỉnh, bảo vệ có hiệu
quả chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, góp phần đáng kể vào việc đưa
công tác quản l đất đai vào nề nếp, khai thác đất đai ngày càng có hiệu quả
và tiết kiệm hơn. ộ luật Dân sự năm 1995 đã bước đầu thiết lập cơ chế để
giúp người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình. uật ất đai năm 2013
thay thế cho uật ất đai năm 2003, ộ luật Dân sự năm 2015 thay thế cho
ộ luật Dân sự năm 2005 đã phần nào giải quyết được những hạn chế trong
việc đảm bảo thực hiện quyền của người sử dụng đất - một trong những
quyền cơ bản mang tính đặc thù được điều chỉnh bởi ộ luật Dân sự và uật
ất đai, góp phần ổn định trật tự, an toàn xã hội, thúc đẩy quá trình phát triển
kinh tế - xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Mặc

dù vậy, hiện nay ở nước ta các văn bản pháp luật điều chỉnh việc tranh chấp
đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai có nhiều nhưng chưa thực sự đồng bộ;
nhiều quy định không phù hợp với đời sống xã hội, có sự mâu thuẫn, chồng


2

chéo nhau nhưng lại chậm được sửa đổi, bổ sung v.v... làm cho công tác giải
quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án trong thời gian qua gặp rất nhiều khó khăn
và có phần kém hiệu quả.
Trong những năm qua, do nhiều nguyên nhân khác nhau mà các tranh
chấp đất đai ở nước ta đang ngày càng gia tăng. Mỗi năm, Tòa án nhân dân
các cấp thụ l và giải quyết hàng ngàn vụ tranh chấp đất đai. hìn chung,
ngành Tòa án nhân dân đã giải quyết thành công một số lượng lớn các vụ
tranh chấp về đất đai, chất lượng xét xử ngày càng cao, phần nào bảo vệ được
quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức xã hội và công dân. Tuy nhiên,
cũng phải thừa nhận rằng vì nhiều l do khác nhau, nhiều lúc, nhiều nơi hoạt
động giải quyết tranh chấp đất đai chưa thực sự đem lại hiệu quả như mong
muốn, trong đó có cả yếu tố khách quan như: Pháp luật chưa thực sự đồng bộ;
nhiều quy định không phù hợp với đời sống xã hội, có sự mâu thuẫn, chồng
chéo nhau nhưng lại chậm được sửa đổi bổ sung... và yếu tố chủ quan như:
ội ngũ những người tiến hành tố tụng chưa thực sự nhận thức đầy đủ về tính
chất đặc thù của các vụ tranh chấp đất đai; chậm khắc phục các tồn tại, vướng
mắc trong quá trình giải quyết các vụ tranh chấp đất đai; trình độ chuyên môn
của một số Thẩm phán còn hạn chế, v.v...
Mặt khác, để góp phần giải quyết những vấn đề l luận và thực tiễn để
hoàn thiện pháp luật về đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai cũng như nâng
cao hiệu quả của công tác giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án ở nước ta,
cần có những công trình khoa học nghiên cứu một cách có hệ thống về các
vấn đề này. ây là việc làm có nghĩa về mặt l luận và thực tiễn cấp thiết.

uất phát từ những căn cứ l luận và thực tiễn trên và xét thấy địa bàn
tỉnh ào Cai là nơi tác giả sinh sống và làm việc có tình hình tranh chấp đất
đai phức tạp và đặc thù nên việc nghiên cứu đề tài “Giải quyết tranh chấp đất
đai theo thủ tục tố tụng dân sự tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai” là
một nhu cầu cấp thiết trong tình hình hiện nay.
2. T nh h nh nghi n cứu tài
Vấn đề tranh chấp đất đai là một chủ đề “nóng”. Vì vậy, các chuyên
gia trong ngành, nhà làm luật cùng với tình hình sửa đổi, bổ sung của các bộ
luật, luật và các văn bản quy phạm liên quan cũng xem đây là một đề tài


3

nghiên cứu đáng chú . Cho đến nay đã có khá nhiều công trình nghiên cứu
và các bài viết liên quan đến đề tài này dưới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau,
mục đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến quan điểm khác nhau, kết quả
nghiên cứu khác nhau tuỳ thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận vấn
đề. Liên quan đến đề tài luận văn này có thể kể đến một số nghiên cứu, bài
viết đã được công bố: “Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án
ở quận Hà Đông”, Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Thu Hà
(2013), Trường ại học Luật Hà Nội; “Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai của Tòa án theo Luật Đất đai năm 2013”, tác giả ặng Thị Phượng, Tạp
chí Tòa án nhân dân số 06/2014, Tòa án nhân dân tối cao; “Một số điểm mới
về giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2013”, tác giả
Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Vĩnh Diện, Số chuyên đề 11/2014, Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp; “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai thông qua Tòa án nhân dân”, Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Trần
Nguyệt Ánh (2015), Trường ại học Luật Hà Nội; “Hòa giải tranh chấp đất
đai - Nội dung quan trọng trong pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai”,
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Khổng Thị Chanh (2015), Trường ại học

Luật Hà Nội; “Bàn về thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại
cơ quan hành chính”, tác giả ưu Quốc Thái, Tạp chí Khoa học pháp lý số
05/2015, Trường ại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; “So sánh đối chiếu
giữa nội dung Luật Đất đai năm 2013 và Luật Đất đai năm 2003 về giải quyết
tranh chấp đất đai”, tác giả Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Vĩnh Diện, Tạp
chí Tòa án nhân dân số 24/2015, Tòa án nhân dân tối cao; “Pháp luật về giải
quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân quận Bình
Thạch, Thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả inh
Thị Thanh Thảo (2016), Trường ại học Luật Hà Nội; “Những bất cập về
hòa giải ở cơ sở trong giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2013”,
tác giả ỗ Thị Hằng, Tạp chí Thanh tra số 05/2016, Thanh tra Chính phủ;
“Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay”, Số chuyên đề 02/2017,
Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp; “Pháp luật về hòa giải tranh
chấp đất đai và thực tiễn thi hành trên địa bàn quận Long Biên”, Luận văn
thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hằng (2017), Trường ại học Luật Hà


4

Nội; “Thẩm quyền của cơ quan hành chính trong giải quyết tranh chấp đất
đai và khiếu nại về đất đai”, tác giả Nguyễn Quang Tuyến và Nguyễn Hữu
Phước, Tạp chí Luật học số 02/2017, Trường ại học Luật Hà Nội; “Bàn về
mối quan hệ giữa Tòa án với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương trong
giải quyết tranh chấp đất đai”, tác giả Nguyễn Văn Dũng (2018), Tạp chí
Tòa án nhân dân số 22, Tòa án nhân dân tối cao; “Thụ lý tranh chấp đất đai
theo thủ tục tố tụng dân sự và thực tiễn áp dụng tại các Tòa án nhân dân ở
tỉnh Sơn La”, Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cao Sơn (2018),
Trường ại học Luật Hà Nội; “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và
thực tiễn áp dụng tại Tòa án nhân dân tỉnh Lạng Sơn”, Luận văn thạc sĩ luật
học của tác giả Hoàng Hải oàn (2018), Trường ại học Luật Hà Nội.

3. Đối tƣ ng nghi n cứu
uận văn có đối tượng nghiên cứu là:
- Các văn bản quy phạm pháp luật nội dung về tranh chấp đất đai và
giải quyết tranh chấp đất đai qua các thời kỳ lịch sử khác nhau.
- Thực tiễn công tác giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng
dân sự trên địa bàn tỉnh ào Cai thông qua một số số liệu cụ thể trong những
năm gần đây.
4. Phạm vi nghi n cứu
- uận văn nghiên cứu về khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai theo
thủ tục tố tụng dân sự, đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục
tố tụng dân sự; thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân
sự tại Tòa án cấp sơ thẩm.
- uận văn nghiên cứu về thực trạng các quy định của pháp luật đất đai
và pháp luật tố tụng dân sự về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.
- uận văn nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ
tục tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân ở tỉnh ào Cai.
5. Mục ch và nhiệm vụ nghi n cứu
ề tài “Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự tại
các Tòa án nhân dân ở tỉnh Lào Cai” có mục đích làm sáng t những vấn đề
l luận và thực tiễn về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo
thủ tục tố tụng dân sự thông qua Tòa án trên địa bàn tỉnh ào Cai. Từ đó đề


5

xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về
giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt am.
ể đạt được mục đích nói trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây:
- àm sáng t những vấn đề mang tính l luận về tranh chấp đất đai và
giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân dự tại Tòa án nhân dân.

Cụ thể là, nghiên cứu làm rõ khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh
chấp đất đai cũng như các khái niệm khác có liên quan, để từ đó phân tích đặc
điểm của tranh chấp đất đai, các dạng tranh chấp đất đai hiện nay, nguyên
nhân phát sinh, giải quyết tranh chấp đất đai và hiệu quả giải quyết các tranh
chấp đất đai tại Tòa án nhân dân. ghiên cứu những vấn đề l luận về quyền
sử dụng đất, tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố
tụng dân sự tại Tòa án nhân dân.
- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất
đai và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn
tỉnh ào Cai, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải
quyết tranh chấp đất đai của Tòa án hiện nay.
- êu các yêu cầu đặt ra đối với hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai
và đưa ra một số kiến nghị, các giải pháp cụ thể, thích hợp góp phần hoàn
thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giúp các cơ
quan chức năng nói chung và Tòa án nói riêng giải quyết các tranh chấp này
một cách có hiệu quả, tránh việc khiếu kiện kéo dài gây ảnh hưởng xấu đến
nhiều mặt của đời sống xã hội.
6. Phƣơng pháp nghi n cứu
Phương pháp luận nghiên cứu của luận văn là chủ nghĩa Mác - ê nin
về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. uận văn được thực hiện trên cơ sở
vận dụng những quan điểm cơ bản của ảng Cộng sản Việt nam và hà nước
trong sự nghiệp đổi mới về xây dựng và phát triển nền kinh tế thị trường theo
định hướng xã hội chủ nghĩa. ồng thời áp dụng các phương pháp nghiên cứu
tổng hợp, như: phân tích, bình luận, so sánh, tổng hợp, diễn dịch và quy nạp.
7. ngh
ho học và thực tiễn
uận văn là nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện về tranh chấp đất đai
và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự thông qua thực



6

tiễn áp dụng pháp luật để xét xử các tranh chấp về đất đai trên địa bàn tỉnh
ào Cai. hững kết luận và đề xuất, kiến nghị mà luận văn nêu ra đều có cơ
sở khoa học và thực tiễn. Vì vậy, chúng có giá trị tham khảo trong việc sửa
đổi pháp luật. hững kết quả nghiên cứu của luận văn có thể có giá trị tham
khảo đối với những người làm công tác xét xử các tranh chấp về đất đai trong
hệ thống Tòa án nhân dân.
8. Bố cục củ uận v n
goài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm có 2 chương như sau:
Chương 1: Một số vấn đề chung về giải quyết tranh chấp đất đai theo
thủ tục tố tụng dân sự tại Tòa án nhân dân
Chương 2: Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng
dân sự tại các Tòa án nhân dân ở tỉnh ào Cai và kiến nghị hoàn thiện.


7

Chƣơng 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

1.1. Khái niệm, ặc iểm giải quy t tr nh chấp ất
tố tụng dân sự tại Tò án nhân dân

i theo thủ tục

1.1.1. Khái niệm về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng
dân sự tại Tòa án nhân dân

Muốn xây dựng được khái niệm về “giải quyết tranh chấp đất đai”,
trước hết phải làm rõ khái niệm “tranh chấp đất đai”.
Trong các văn bản pháp luật, thuật ngữ “tranh chấp đất đai” cũng
được quy định khác nhau. Trong uật ất đai năm 19871; uật ất đai năm
1993 nhà làm luật không đưa ra giải thích chính thức về tranh chấp đất đai,
loại tranh chấp này chỉ được xác định thông qua các quy định của pháp luật.
ến uật ất đai năm 2003 và uật ất đai năm 2013 tranh chấp đất đai
được định nghĩa là: “tranh chấp về quyền và ngh a vụ của người sử dụng đất
giữa hai ho c nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Trong các công trình nghiên cứu khoa học, các tác giả cũng đưa ra
những quan điểm riêng về tranh chấp đất đai. Giáo trình của Trường ại học
uật Hà ội định nghĩa: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay
xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào
quan hệ pháp luật đất đai... các chủ thể tranh chấp đất đai chỉ là chủ thể quản
l và sử dụng đất, không có quyền sở hữu đối với đất đai 2. Theo khái niệm
này thì tranh chấp đất đai được tiếp cận rất rộng, bao gồm tất cả các mâu
thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể khi tham gia vào quan
hệ pháp luật đất đai.
Còn giáo trình của Trường ại học uật Thành phố Hồ Chí Minh lại
đưa ra định nghĩa: Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ
thể (sử dụng đất) trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đối với
một (hoặc những) thửa đất nhất định... tranh chấp đất đai có thể bao hàm cả
các tranh chấp về địa giới giữa các đơn vị hành chính3. Theo định nghĩa này,
1

Xem iều 9, iều 21, iều 22.
Giáo trình Trường ại học uật Hà ội, xb C D 2016, tr.300.
3
Giáo trình Trường ại học uật Thành phố Hồ Chí Minh, 2012. Tr.357.
2



8

tranh chấp đất đai được tiếp cận theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các tranh chấp về
xác định phần quyền sử dụng đất đối với một phần đất đai nhất định.
Trong luận văn này, khái niệm tranh chấp đất đai được tác giả tiếp cận
theo nghĩa rộng. Theo đó, tranh chấp đất đai được hiểu là những mâu thuẫn,
xung đột về quyền và ngh a vụ của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp
luật đất đai liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai.
Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay
(án tranh chấp đất đai chiếm phần lớn án tranh tụng tại các Tòa án trên khắp
lãnh thổ Việt am). Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đai, cần phải xác định
được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến. Việc xác định chính xác dạng
tranh chấp đất đai có nghĩa quan trọng nhằm xác định chính xác việc đương
sự có quyền khởi kiện tranh chấp tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hay
thủ tục tố tụng hành chính, tranh chấp thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân
hay Ủy ban nhân dân, xác định thời hiệu khởi kiện, đồng thời là cơ sở để xác
định trình tự, thủ tục và đường lối giải quyết tranh chấp.
Vậy tranh chấp đất đai được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự gồm
có những loại tranh chấp nào? Hiện nay, có hai kiến khác nhau về vấn đề
này:
Ý kiến thứ nhất cho rằng, tranh chấp đất đai là tranh chấp ai là người có
quyền sử dụng đất. Theo kiến này, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ trong
quan hệ pháp luật đất đai phải là tranh chấp giữa các chủ thể về việc xác định
phần quyền sử dụng đất với một diện tích đất nhất định.
Ý kiến thứ hai cho rằng, tranh chấp đất đai bao gồm những loại tranh
chấp: tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về giao dịch
liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về chia tài sản chung vợ chồng
trong thời kỳ hôn nhân là quyền sử dụng đất, tranh chấp về chia di sản thừa kế

là quyền sử dụng đất. Theo kiến này, tranh chấp ai là người có quyền sử
dụng đất đương nhiên là tranh chấp đất đai. Còn các tranh chấp còn lại, mặc
dù có liên quan đến một số ngành luật nhất định như Luật Dân sự, Luật Hôn
nhân và gia đình nhưng trong quan hệ tranh chấp vẫn cần xác định quyền và
nghĩa vụ của các chủ thể trong việc sử dụng đất nên nó là tranh chấp đất đai.


9

Trong luận văn này, tác giả tiếp cận tranh chấp đất đai theo kiến thứ
hai, theo đó tranh chấp đất đai phải được hiểu theo nghĩa rộng chứ không chỉ
có tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. hư vậy, tranh chấp đất đai
sẽ bao gồm các loại tranh chấp sau:
+ Một là, tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất. Các tranh
chấp phổ biến trong trường hợp này là tranh chấp về ranh giới đất liền kề, ngõ
đi, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bị trùng
diện tích, người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
nhưng chủ cũ đòi lại đất hoặc chủ cũ được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất nhưng người sử dụng đất cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là không đúng.
+ Hai là, tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng
đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, tặng cho). ản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp
về hợp đồng dân sự. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp
dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói
chung.
+ Ba là, tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Thông thường đây là
các tranh chấp yêu cầu phân chia di sản thừa kế. ản chất của dạng tranh chấp
này là tranh chấp thừa kế có đối tượng là quyền sử dụng đất và Tòa án phải

xác định ranh giới đất để phân chia.
+ ốn là, tranh chấp chia tài sản chung vợ chồng trong thời kỳ hôn
nhân là quyền sử dụng đất, hoặc sau khi ly hôn.
Hiện nay theo quy định tại iều 203 uật ất đai năm 2013 trang chấp
đất đai có thể được giải quyết tại hai cơ quan có thẩm quyền đó là Ủy ban
nhân dân và Tòa án nhân dân, tranh chấp đất đai được giải quyết tại Tòa án có
thể theo hai thủ tục là tố tụng dân sự và tố tụng hành chính. Trong luận văn
này tác giả chỉ tập trung nghiên cứu giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục
tố tụng dân sự.
ết hợp giữa quy định của iều 203 uật ất đai năm 2013 và iều 2
ghị quyết số 04/2017/NQ-H TP ngày 05/5/2017 của Hội đồng Thẩm phán


10

Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3
iều 192 ộ luật Tố tụng Dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện,
quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án, nhận thấy rằng, trong các loại tranh chấp
đất đai được phân tích ở trên thì riêng tranh chấp ai là người có quyền sử
dụng đất phải thực hiện thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi
khởi kiện ra Tòa án. Sau khi tranh chấp được hòa giải tại Ủy ban nhân dân
cấp xã mà không thành thì từng tranh chấp đất đai mà xác định thủ tục áp
dụng. ối với loại tranh chấp đất đai có giấy tờ thì sau khi hòa giải không
thành thì chỉ duy nhất nhất có một cơ quan có thẩm quyền giải quyết đó là
Tòa án và thủ tục áp dụng là tố tụng dân sự. ối với loại tranh chấp đất đai
không có giấy tờ thì sau khi hòa giải không thành các bên có quyền lựa chọn
một trong hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết đó là Ủy ban nhân dân cấp
huyện hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. ếu sau khi giải
quyết tại Ủy ban nhân dân cấp huyện mà các bên không đồng thì có quyền
khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục

tố tụng hành chính. Cơ sở để phân định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự và tố tụng hành chính phải dựa vào
yêu cầu của các bên tranh chấp để xác định bản chất của quan hệ tranh chấp.
ếu các bên khởi kiện liên quan đến các chủ thể không bình đẳng, yêu cầu
giải quyết liên quan đến việc xem xét tính đúng đắn của các quyết định hành
chính, hành vi hành chính trong quá trình quản l nhà nước thì thủ tục áp
dụng là tố tụng hành chính. Còn nếu yêu cầu giải quyết liên quan đến các chủ
thể bình đẳng về địa vị trong quan hệ pháp luật và nội dung yêu cầu liên quan
đến việc xác định quyền và nghĩa vụ sử dụng đất thì thủ tục áp dụng là tố tụng
dân sự. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án sẽ trải qua các
giai đoạn đó là: khởi kiện và thụ l vụ án tranh chấp đất đai, chuẩn bị xét xử
sơ thẩm, phiên tòa sơ thẩm; nếu sau khi có phán quyết của Tòa án cấp sơ
thẩm mà đương sự có kháng cáo, viện kiểm sát có kháng nghị phúc thẩm thì
quá trình tố tụng có thể phát sinh thêm giai đoạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm
và phiên tòa phúc thẩm. Trong luận văn này, tác giả chỉ nghiên cứu giải quyết
tranh chấp đất đai tại Tòa án cấp sơ thẩm.


11

hư vậy, giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự là
việc Toà án sử dụng trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp được quy định
trong pháp luật tố tụng dân sự để tháo gỡ những bất đồng, xung đột, mâu
thuẫn về quyền và ngh a vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai
liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất đai.
1.1.2. Đặc điểm về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng
dân sự tại Tòa án nhân dân
Tìm hiểu về giải quyết tranh chấp đất đai, cần hiểu những đặc trưng cơ
bản của giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự như sau:
Thứ nhất, giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện bởi

Tòa án với tư cách là cơ quan tài phán mang tính quyền lực Nhà nước và
được tiến hành theo trình tự, thủ tục tố tụng chặt chẽ. ể giải quyết một tranh
chấp, các chủ thể có thể sử dụng nhiều biện pháp như tự thương lượng hoặc
th a thuận. Pháp luật đất đai không quản l cách thức th a thuận hay thương
lượng, chỉ đưa ra các quy định điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp khi
có sự tham gia của cơ quan Nhà nước vào việc giải quyết đó. iều này thể
hiện sự tôn trọng của hà nước với tự do chí, tự do định đoạt của các chủ
thể và hà nước sẽ cung cấp một công cụ giải quyết tranh chấp cho các bên
đương sự nếu như các bên không có sự thống nhất. hi đã có sự tham gia của
cơ quan Nhà nước thì các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp là cần
thiết, bởi lẽ có những quy phạm pháp luật này thì người dân cũng như chính
cơ quan Nhà nước nắm rõ chủ thể nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp và
lựa chọn phương thức giải quyết theo trình tự, thủ tục phù hợp. Trong các
phương thức giải quyết tranh chấp đất đai thì phương thức giải quyết tranh
chấp tại Tòa án có ưu điểm vượt trội hơn so với các phương thức khác đó là
mức độ các chủ thể được bảo vệ quyền lợi là cao nhất. ởi, Tòa án là cơ quan
thực hiện quyền tư pháp, chức năng là bảo vệ quyền con người, quyền công
dân; do đó phán quyết của Tòa án chắc chắn phải được bảo đảm bằng sự
cư ng chế của quyền lực Nhà nước. Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai
thông qua Tòa án có hiệu lực pháp luật và được bảo đảm bằng quyền lực hà
nước nên là cơ sở để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng cho các
bên tham gia tranh chấp qua đó cũng thể hiện tính nghiêm minh và thượng


12

tôn pháp luật. goài ra, hoạt động xét xử của Tòa án được tiến hành theo một
trình tự tố tụng chặt chẽ theo quy định của pháp luật, bảo đảm tính công khai,
minh bạch tạo điều kiện để người dân và công luận xã hội giám sát hoạt động
này dễ dàng hơn. Thông qua đó, giúp loại trừ đến mức thấp nhất những sai sót

trong việc đưa ra phán quyết của Tòa án, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất ở mức hiệu quả nhất và có giá trị pháp l cao
nhất. Vì vậy, phán quyết của Tòa án phải có tính thuyết phục cao đối với các
bên đương sự. Hay nói cách khác, phán quyết của Tòa án phải bảo đảm được
quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của các bên tham gia tranh chấp. Tuy
nhiên, một hạn chế của phương thức này là do phải tuân thủ theo một trình tự,
thủ tục chặt chẽ, qua nhiều giai đoạn xét xử nên thời hạn giải quyết thường
kéo dài, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên tranh chấp. hất là trong
tình hình thị trường bất động sản có nhiều biến động như hiện nay, khi thời
hạn giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài hoặc một trong các bên tranh chấp
cố tình không hợp tác để kéo dài quá trình giải quyết tranh chấp thì có thể gây
ra tổn thất rất lớn về kinh tế.
Thứ hai, đối tượng của hoạt động giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa
vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai liên quan đến việc quản l ,
sử dụng đất đai. Quan hệ pháp luật đất đai là một quan hệ xã hội thuộc hệ
thống luật tự vì nó được hình thành dựa trên sự tự do, tự nguyện và bình đẳng.
Tuy nhiên, đặc thù của quan hệ đất đai là các quyền và nghĩa vụ của các chủ
thể liên quan đến việc quản l , sử dụng đất đai. ối tượng của tranh chấp đất
đai là quyền quản l , sử dụng và những lợi ích vật chất khác phát sinh từ quá
trình phát sinh một loại tài sản đặc biệt không thuộc sở hữu của các bên tranh
chấp tài sản đó thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
Chủ thể trong quan hệ tranh chấp đất đai phải là người sử dụng đất (được hà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền
sử dụng đất) hoặc người khác có quyền, nghĩa vụ liên quan đến thửa đất.
Giống như các tranh chấp khác, chủ thể của các tranh chấp đất đai có thể là
các cá nhân; tổ chức; hộ gia đình; cộng đồng dân cư hay các đơn vị hành
chính. Tuy nhiên, khác với các tranh chấp khác chủ thể của quan hệ tranh
chấp đất đai không phải là chủ sở hữu của đối tượng bị tranh chấp.



13

Thứ ba, giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án là hoạt động giải quyết
cuối cùng sau khi tranh chấp đã được giải quyết ở giai đoạn khác mà không
đạt kết quả (trừ một số trường hợp nhất định). Theo quy định của phát luật đất
đai hiện hành, tranh chấp đất đai được chia làm hai loại là tranh chấp đất đai
có giấy tờ và tranh chấp đất đai không có giấy tờ. ối với loại tranh chấp đất
đai có giấy tờ thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân; còn tranh
chấp đất đai không có giấy tờ thì các chủ thể tranh chấp có quyền lựa chọn
giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc yêu cầu Ủy ban nhân
dân cấp huyện giải quyết. goài ra, trong các loại tranh chấp đất đai thì chỉ có
tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất là phải hòa giải tại Ủy ban nhân
dân cấp xã trước khi khởi kiện đến Tòa án. Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân
dân xã không thành thì các đương sự có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo
thủ tục tố tụng dân sự. ếu các bên tranh chấp chưa thực hiện thủ tục hòa giải
cơ sở mà đã khởi kiện ra Tòa thì Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện với l do
quan hệ tranh chấp chưa đủ điều kiện khởi kiện. Từ đó, có thể thấy, phương
thức giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, trong một số trường hợp là
phương thức cuối cùng để bảo vệ quyền lợi của chủ thể trong lĩnh vực đất đai
sau khi đã sử dụng một số phương thức khác.
1.2. Pháp uật tố tụng dân sự v thủ tục giải quy t tr nh chấp ất
i tại Tò án nhân dân
1.2.1. Khởi kiện và thụ lý vụ án về tranh chấp đất đai
iều kiện để khởi kiện và thụ l vụ án dân sự bao gồm:
Thứ nhất, điều kiện về chủ thể khởi kiện
ể khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai thì chủ thể khởi kiện phải có
quyền khởi kiện và có đủ năng lực hành vi tố tụng dân sự theo quy định tại
điểm a khoản 1 iều 192 ộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. ây là điều kiện
đầu tiên phải xác định khi đương sự thực hiện việc khởi kiện. gười khởi
kiện tranh chấp về đất đai có quyền khởi kiện được hiểu là phải có quyền và

lợi ích hợp pháp trong lĩnh vực đất đai bị xâm phạm. gười khởi kiện phải có
năng lực hành vi tố tụng dân sự được hiểu là người đó phải từ đủ 18 tuổi trở
lên và có khả năng nhận thức, làm chủ hành vi.


14

Thứ hai, tranh chấp đất đai được khởi kiện phải thuộc thẩm quyền giải
quyết của Tòa án
Tòa án chỉ thụ l vụ án dân sự đối với những tranh chấp thuộc thẩm
quyền giải quyết của mình. Việc xác định thẩm quyền là một điều kiện cần
thiết để bảo đảm cho hoạt động bình thường và hợp l của bộ máy hà nước.
ồng thời, việc phân định thẩm quyền giữa các Tòa án cũng góp phần cho
các Tòa án thực hiện đúng nhiệm vụ và người dân dễ dàng thực hiện quyền
khởi kiện. Thẩm quyền của Tòa án được xác định một cách chính xác sẽ tránh
được sự chồng chéo trong việc thực hiện nhiệm vụ của Tòa án, góp phần giải
quyết đúng đắn, tạo điều kiện cho các đương sự tham gia tố tụng bảo vệ
quyền, lợi ích hợp pháp của mình. ể vụ án dân sự được thụ l , đơn khởi kiện
phải gửi đến đúng Tòa án có thẩm quyền giải quyết.
Ví dụ: đã được Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất với mảnh đất . Sau đó, Ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho nhưng phần diện tích đất được cấp lại trùng với một phần diện
tích đất mà đã được cấp. hi đó, có thể lựa chọn nhiều cách ứng xử khác
nhau để bảo vệ quyền lợi của mình. ếu khởi kiện Ủy ban nhân dân yêu
cầu Tòa án hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đây là vụ án thuộc
thẩm quyền giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính vì các chủ
thể trong vụ án này một bên là công dân, một bên là cơ quan quyền lực Nhà
nước liên quan đến việc ban hành các quyết định hành chính. ếu sau khi
và hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã không thành và khởi kiện ra Tòa án
yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sử dụng đất với phần diện tích đất đang

tranh chấp thì vụ án này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục
tố tụng dân sự. ởi lẽ, đây là tranh chấp đất đai thuộc loại ai là người có
quyền sử dụng đất giữa hai chủ thể bình đẳng nên nó thuộc tranh chấp trong
lĩnh vực dân sự. Do đó, để Tòa án chấp nhận giải quyết tranh chấp đất đai thì
tranh chấp đó phải thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố
tụng dân sự.
Thứ ba, tranh chấp đất đai mà các bên yêu cầu Tòa án giải quyết phải
chưa được giải quyết tại một cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ho c giải
quyết bằng một bản án của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.


15

Về nguyên tắc chung, nếu quan hệ dân sự đã được giải quyết thì Tòa án
sẽ không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của các bên. iều này là hợp l để
tránh một quan hệ pháp luật mà có nhiều phán quyết của cơ quan có thẩm
quyền giải quyết và tránh sự quá tải về khối lượng công việc mà Tòa án phải
giải quyết nếu các bên yêu cầu giải quyết nhiều lần. guyên tắc đó cũng được
áp dụng trong việc xem xét đơn yêu cầu của các bên đối với các tranh chấp về
đất đai. Tuy nhiên, cần chú rằng, đối với các tranh chấp đòi quyền sử dụng
đất cho thuê, cho mượn mà Tòa án chưa chấp nhận yêu cầu thì các đương sự
có quyền khởi kiện lại theo quy định tại điểm b khoản 3 iều 192 ộ luật Tố
tụng Dân sự năm 2015.
goài các điều kiện ở trên, để được Tòa án thụ l giải quyết tranh chấp
đất đai thì cần phải đáp ứng một số điều kiện khác. Cụ thể:
- iều kiện về nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm. Việc pháp luật quy
định khi đi kiện các đương sự có yêu cầu phải nộp tiền tạm ứng án phí là một
cơ chế rằng buộc để tránh sự lạm quyền khởi kiện của các đương sự. Mức tạm
ứng án phí được tính theo từng vụ án dựa trên giá trị của quyền sử dụng đất
có tranh chấp trong vụ án về đất đai. ể xác định mức tạm ứng án phí sơ thẩm

cần căn cứ vào ghị quyết số 326/2016/U TVQH14 ngày 30/12/2016 của
Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản
l và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, trong đó có hướng dẫn về việc xác định
tiền án phí trong vụ án dân sự.
- goài yêu cầu về việc khởi kiện phải đúng thẩm quyền dân sự của
Tòa án theo loại việc thì muốn được Tòa án thụ l , vụ án đó phải khởi kiện
đúng thẩm quyền của Tòa án theo cấp và lãnh thổ.
Thẩm quyền theo cấp được xác định theo quy định tại iều 35 ộ luật
Tố tụng Dân sự năm 2015. Thông thường, các vụ án tranh chấp về đất đai sẽ
thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện. Tuy nhiên, khi
trong vụ án xuất hiện các dấu hiệu như đương sự ở nước ngoài, tài sản ở nước
ngoài, ủy thác tư pháp ở nước ngoài thì vụ án đó sẽ thuộc thẩm quyền giải
quyết của Tòa án nhân dân cấp tỉnh.
Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ được xác định theo quy định tại
iều 39, 40 ộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015. guyên tắc xác định thẩm


16

quyền của Tòa án theo lãnh thổ đối với các vụ án tranh chấp đất đai được xác
định như sau:
Một là, tranh chấp có đối tượng là bất động sản thì Tòa án nơi có bất
động sản có thẩm quyền giải quyết. ối với tranh chấp bất động sản thì Tòa
án nơi có bất động sản là Tòa án có điều kiện thuận lợi nhất trong việc giải
quyết vụ án. Sở dĩ pháp luật tố tụng dân sự quy định như vậy là bởi vì pháp
luật hiện hành tiếp thu tinh thần các học lí pháp luật thế giới và các đạo luật
của Việt am những thời kì trước xem xét phân chia tài sản theo 2 loại là
động sản và bất động sản dựa theo tính chất cơ học của tài sản. Tính cơ học ở
đây có thể hiểu là khả năng dịch chuyển của tài sản trong không gian, theo đó
bất động sản thường là những tài sản khó có khả năng dịch chuyển trong

không gian, mang đặc tính vật lí tồn tại khá bền vững và lâu dài về mặt thời
gian (trừ tàu bay, tàu biển). Vì vậy, trong giao dịch dân sự các chủ thể thường
tìm hiểu thông tin của bất động sản thông qua những giấy tờ chứng minh tình
trạng pháp l . Trên thực tế, các giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản do
cơ quan địa chính hoặc chính quyền địa phương…nơi có bất động sản đó lưu
giữ. Do đó, Tòa án nơi có bất động sản sẽ là Tòa án có điều kiện tốt nhất để
tiến hành xác minh, xem xét tại chỗ tình trạng của bất động sản và thu thập
các giấy tờ, tài liệu liên quan đến bất động sản. Trong hoạt động tố tụng, nếu
Tòa án được tạo điều kiện thuận lợi trong việc xác minh thông tin liên quan
đến bất động sản sẽ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cho cả Tòa án và các
đương sự, đồng thời, giúp Tòa án nhìn nhận vụ án một cách đúng đắn, khách
quan, qua đó các tranh chấp sẽ được giải quyết công bằng, đúng pháp luật.
Một vụ án được coi là tranh chấp về bất động sản phải đáp ứng 2 điều
kiện đó là: tranh chấp đó phải có đối tượng tranh chấp là bất động sản và quan
hệ về bất động sản phải là quan hệ chính. ếu thiếu một trong hai điều kiện
nêu trên thì tranh chấp không được coi là tranh chấp về bất động sản. Ví dụ:
gày 27/8/2012 anh M chuyển quyền sử dụng mảnh đất có diện tích 130 m2
(có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cho anh với giá 3 tỷ đồng. Hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực. Theo
hợp đồng, anh sẽ trả cho anh M 2,5 tỷ đồng, còn 500 triệu đồng sẽ trả dần
trong 2 năm sau. Tuy nhiên, sau 2 năm anh vẫn không trả được số tiền còn


17

nợ. nh M đã khởi kiện anh ra tòa, yêu cầu anh phải trả cho mình số tiền
còn thiếu. Trong tình huống này, tranh chấp xảy ra có liên quan đến bất động
sản, nhưng bất động sản không phải là đối tượng chính của tranh chấp. ối
tượng tranh chấp chính trong tình huống là về hợp đồng dân sự (quyền đòi
nợ) nên vụ án này không được coi là tranh chấp về bất động sản.

Theo đó, trong vụ án về ly hôn nếu vợ chồng có yêu cầu chia tài sản là
bất động sản thì vụ án đó chỉ được coi là tranh chấp “có liên quan đến bất
động sản” mà không phải tranh chấp “về bất động sản”. Có thể nhận định
chắc chắn như vậy bởi lẽ: trong vụ án về yêu cầu ly hôn, đồng thời có yêu cầu
chia tài sản chung là bất động sản thì quan hệ chính trong vụ án là quan hệ về
ly hôn. Quan hệ yêu cầu chia tài sản chung là bất động sản mặc dù có đối
tượng của tranh chấp là bất động sản nhưng nó không phải là quan hệ chính
mà Tòa án hướng tới để giải quyết. Quan hệ yêu cầu chia tài sản là quan hệ
“kéo theo” của quan hệ ly hôn. Sở dĩ trong vụ án về Hôn nhân và gia đình,
ngoài quan hệ ly hôn, Tòa án thường giải quyết luôn cả vấn đề nuôi con và tài
sản khi có yêu cầu của đương sự là vì muốn tạo điều kiện thuận lợi cho việc
giải quyết vụ án, tôn trọng quyền tự định đoạt của đương sự khi vụ án đó có
những quan hệ có tính chất liên quan đến nhau. Từ đó có thể kết luận: trong
lĩnh vực Hôn nhân và gia đình có một tranh chấp được coi là tranh chấp về
bất động sản đó là tranh chấp về chia tài sản chung vợ chồng trong thời kì
hôn nhân, trong đó có tài sản là bất động sản. Trong trường hợp này quan hệ
mà Tòa án hướng đến để giải quyết là quan hệ về tài sản. Ở đây, quan hệ hôn
nhân vẫn tồn tại, các đương sự chỉ yêu cầu Tòa án phân chia khối tài sản
chung vợ chồng thành tài sản riêng của mỗi bên. Và đương nhiên khi trong
khối tài sản chung của vợ chồng có bất động sản thì Tòa án nơi có bất động
sản sẽ có thẩm quyền giải quyết.
ối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì Tòa án có thẩm
quyền giải quyết là Tòa án nơi có bất động sản. ối với tranh chấp về giao
dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì tùy từng trường hợp mà xác định
thẩm quyền. ếu đối tượng trong tranh chấp là bất động sản thì áp dụng
nguyên tắc Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Ví dụ, A
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho với giá 2 tỷ đồng theo th a thuận.


18


Sau đó, không trả tiền cho nên đã khởi kiện để yêu cầu Tòa án bảo
vệ quyền lợi của mình. ếu khởi kiện yêu cầu trả tiền theo hợp đồng
thì đối tượng trong tranh chấp là nghĩa vụ hợp đồng nên thẩm quyền giải
quyết của Tòa án không phải là Tòa án nơi có bất động sản. ếu khởi kiện
yêu cầu trả lại nhà thì đối tượng của tranh chấp là bất động sản nên Tòa
án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi có bất động sản. ối với tranh chấp
về chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì hiện nay có nhiều quan điểm
khác nhau về việc xác định thẩm quyền. Có kiến cho rằng loại quan hệ này
không áp dụng nguyên tắc Tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết; kiến
khác lại cho rằng Tòa án có thẩm quyền phải là Tòa án nơi có đất; hoặc có
kiến lại cho rằng Tòa án có thẩm quyền phải là Tòa án nơi mở thừa kế. ét về
góc độ thực tiễn, tác giả cho rằng Tòa án nơi có bất động sản là Tòa án có
điều kiện thuận tiện nhất để giải quyết các tranh chấp về chia thừa kế là quyền
sử dụng đất.
Tóm lại, trong tranh chấp đất đai, nguyên tắc Tòa án nơi có đất có thẩm
quyền giải quyết sẽ được áp dụng cho những vụ án sau: tranh chấp ai là người
có quyền sử dụng đất, tranh chấp về chia tài sản vợ chồng trong thời kì hôn
nhân là quyền sử dụng đất; tranh chấp về giao dịch dân sự liên quan đến đất
nhưng đối tượng tranh chấp là bất động sản; tranh chấp về chia di sản thừa kế
là bất động sản.
iều kiện vụ án tranh chấp đất đai phải được hòa giải tiền tố tụng trước
khi khởi kiện. Trong các loại tranh chấp đất đai, không phải tranh chấp nào
cũng phải thực hiện thủ tục hòa giải tiền tố tụng. ối với tranh chấp đất đai
liên quan đến việc chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất, chia tài sản vợ
chồng khi ly hôn hoặc sau khi ly hôn là quyền sử dụng đất, giao dịch liên
quan đến quyền sử dụng đất thì các bên có quyền kiện thẳng đến Tòa án mà
không cần qua thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
ối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì phải hòa giải
tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi khởi kiện ra Tòa án. Tuy nhiên với loại

tranh chấp này cần xác định như sau: với tranh chấp có giấy tờ thì Tòa án có
thẩm quyền giải quyết; đối với tranh chấp không có giấy tờ thì các bên được
lựa chọn hoặc giải quyết tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc yêu cầu


19

Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết; nếu Ủy ban nhân dân
huyện giải quyết không th a đáng thì các bên có quyền kiếu nại đến Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.
Sở dĩ pháp luật quy định như vậy vì tranh chấp ai là người có quyền sử
dụng đất thì Ủy ban nhân dân - cơ quan quản l đất đai là chủ thể có điều kiện
thuận tiện nhất trong việc giải quyết tranh chấp. Do đó, với loại tranh chấp
này mà các đương sự chưa thực hiện thủ tục hòa giải thì Tòa án sẽ trả lại đơn
khởi kiện.
1.2.2. Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm
hi các tranh chấp dân sự xảy ra, các chủ thể có quyền tự th a thuận
với nhau để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết các
tranh chấp, có nhiều trường hợp các chủ thể không thể tự th a thuận với nhau
và yêu cầu Tòa án giải quyết. Từ khi thụ l vụ án dân sự, Tòa án chính thức
xác nhận thẩm quyền và trách nhiệm của mình trong việc giải quyết vụ án dân
sự. ếu như hòa giải không thành, Tòa án phải củng cố, hoàn thiện hồ sơ vụ
án để đưa vụ án ra xét xử ở tại phiên tòa. Các hoạt động này của Tòa án được
gọi là chuẩn bị xét xử.
hư vậy, ta có thể đưa ra khái niệm chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án dân
sự như sau: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án dân sự là tạo mọi điều kiện cần
thiết theo quy định của pháp luật cho việc xét xử một vụ án lần đầu tại một
Toà án có thẩm quyền.
Hiện nay trong khoa học pháp l , có nhiều cách tiếp cận khác nhau về
khái niệm “chuẩn bị xét xử sơ thẩm”. hưng hiểu chuẩn bị xét xử sơ thẩm

với tính chất là một hoạt động tố tụng theo khái niệm thì chuẩn bị xét xử sơ
thẩm gồm những công việc cụ thể do những người tiến hành tố tụng và tham
gia tố tụng tiến hành trên cơ sở quy định của pháp luật, phù hợp với địa vị tố
tụng của họ để phục vụ trực tiếp cho thủ tục xét xử sơ thẩm. Các công việc
chuẩn bị xét xử chủ yếu của Tòa án bao gồm: phân công Thẩm phán giải
quyết vụ án; thông báo việc thụ l vụ án; lập hồ sơ vụ án dân sự ; quyết định
đưa vụ án ra xét xử và triệu tập những người tham gia tố tụng đến tham gia
phiên tòa.


20

Chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án dân sự được bắt đầu từ khi Tòa án thụ l
vụ án dân sự và kết thúc khi Tòa án mở phiên toà xét xử sơ thẩm vụ án dân
sự. ây là hoạt động tố tụng bao gồm những công việc cụ thể do Tòa án tiến
hành nhằm chuẩn bị những điều kiện cần thiết cho việc xét xử sơ thẩm vụ án
dân sự.
Hoà giải là hoạt động tố tụng bắt buộc của Tòa án trong giai
đoạn này được quy định tại iều 10 và iều 205 ộ luật Tố tụng Dân sự. hi
tiến hành hoà giải giữa các đương sự, Tòa án giữ vị trí đặc biệt quan trọng.
Với tư cách là cơ quan xét xử của hà nước, Tòa án phải chủ động trong việc
hoà giải để giúp đ các đương sự thoả thuận với nhau. Tuy nhiên, không phải
bất kỳ vụ án dân sự nào Tòa án cũng phải tiến hành hoà giải, các vụ án thuộc
trường hợp những vụ án dân sự không được hoà giải ( iều 206 ộ luật Tố
tụng Dân sự) và những vụ án dân sự không tiến hành hoà giải được ( iều
207 ộ luật Tố tụng Dân sự) thì Toà án không tiến hành hoà giải.
Chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án dân sự có mối liên hệ mật thiết với các
hoạt động tố tụng khác, trong quá trình chuẩn bị xét xử Tòa án sẽ nghiên cứu
hồ sơ và tiến hành các công việc cần thiết. Việc chuẩn bị xét xử có liên quan
mật thiết đến phiên toà sơ thẩm và hoạt động tố tụng của Tòa án sau này. ếu

việc chuẩn bị xét xử mà tốt thì phiên toà sơ thẩm diễn ra mới được thuận lợi,
hạn chế tình trạng hoãn phiên toà do các yếu tố chủ quan cũng như hạn chế
tình trạng xét lại ản án, Quyết định đã có hiệu lực pháp luật nhưng bị kháng
nghị vì phát hiện có vi phạm pháp luật nghiêm trọng trong việc giải quyết vụ
án. ên cạnh đó, chuẩn bị xét xử một cách đầy đủ cũng giúp cho Toà án cấp
phúc thẩm giải quyết các kháng cáo, kháng nghị nhanh chóng, thuận lợi.
Chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án dân sự là giai đoạn thứ hai của quá trình
tố tụng dân sự. ây là giai đoạn tố tụng dân sự quan trọng, trong đó, Toà án
xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, từ đó xác định được đầy đủ
nguyên đơn, bị đơn, những người có quyền và nghĩa vụ liên quan. hi đã xác
định được các đương sự trong vụ án, Toà án có thể yêu cầu họ cung cấp
chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu của mình hoặc bác lại yêu cầu của
đương sự khác… ếu cần phải bổ sung chứng cứ thì Toà án sẽ thu thập theo
quy định của pháp luật tố tụng dân sự để hoàn thiện hồ sơ vụ án.


21

Việc thu thập, xác minh chứng cứ đầy đủ sẽ bảo đảm tính khách quan,
chính xác, bảo vệ đúng quyền và lợi ích hợp pháp của người bị vi phạm. ếu
xác định thiếu đương sự trong vụ án sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp
pháp của họ, đồng thời việc thu thập chứng cứ và giải quyết vụ án sẽ thiếu
toàn diện, thiếu chính xác.
Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án dân sự, Tòa án sẽ tiến
hành nghiên cứu, xem xét hồ sơ vụ án. Từ đó, Tòa án sẽ kiểm tra thật kỹ
lư ng tất cả các vấn đề liên quan tới vụ án để chuẩn bị tốt cho phiên tòa sơ
thẩm, đồng thời dự liệu một số khó khăn gặp phải trong quá trình tiến hành
giải quyết vụ án. hông chỉ có vậy, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm
vụ án dân sự, các đương sự có thể chuẩn bị cả về mặt tâm l cũng như kiến
thức pháp luật để sẵn sàng cho phiên tòa sơ thẩm được tiến hành sau đó.

Có thể nói, giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án dân sự là giai đoạn
rất quan trọng, tuy không đưa ra những phán quyết như giai đoạn xét xử sơ
thẩm, phúc thẩm nhưng nó làm tiền đề, cơ sở pháp l vững chắc bảo đảm cho
việc xét xử và ra các phán quyết của Toà án được khách quan, toàn diện và
đúng pháp luật.
Giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án dân sự được tiến hành dựa
trên nghĩa quan trọng của giai đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án dân sự.
ồng thời, các công việc cần thực hiện khi tiến hành giai đoạn chuẩn bị xét
xử sơ thẩm vụ án dân sự như phân công Thẩm phán giải quyết vụ án; thông
báo việc thụ l vụ án; lập hồ sơ vụ án dân sự và quyết định đưa vụ án ra xét
xử,… còn được thực hiện dựa trên những nguyên tắc bảo đảm quyền tham gia
tố tụng của đương sự. Ví dụ như khi lập hồ sơ vụ án, cần bảo đảm nguyên tắc
cung cấp chứng cứ và chứng minh trong tố tụng dân sự; Tòa án chỉ có thể giải
quyết một cách chính xác và công bằng khi có đầy đủ các chứng cứ và các
tình tiết của vụ án dân sự đã được làm sáng t . goài ra, việc tiến hành giai
đoạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm còn dựa trên cơ sở bảo đảm pháp chế xã hội chủ
nghĩa; đồng thời bảo đảm sự bình đẳng giữa các bên đương sự.
1.2.3. hi n tòa sơ thẩm về giải quyết tranh chấp đất đai
Chuẩn bị khai mạc phiên tòa được quy định tại iều 237 ộ luật Tố
tụng Dân sự năm 2015 là thủ tục của Thư k Tòa án gồm các công việc: phổ