TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ KINH DOANH
----------

BÁO CÁO THỰC HÀNH SỐ 3
Học phần: Đầu tư Bất động sản
“Định giá và tiêu thụ BĐS khu trọ cho th ở thơn My Điền 1, xã
Hồng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang”

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Đỗ Hải Hưng

Họ và tên

: Hoàng Thị Mai Linh

Mã SV

: 2018603207

Lớp

: TCNH02 – K13
HÀ NỘI - 2021

Hoàng Thị Mai Linh
1


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

LỜI MỞ ĐẦU

Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới, việc đẩy mạnh phát triển nền kinh tế thị trường
năng động đồng thời với những nỗ lực không ngừng để hội nhập nền kinh tế toàn cầu đang
từng ngày diễn ra. Việc định giá bất động sản đã góp một phần khơng nhỏ trong các quyết
định tài chính của mỗi tổ chức, doanh nghiệp. Vì vậy giá trị của một bất động sản có ảnh
hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp trong hầu hết các quyết định liên quan đến veiejc mua bán
tài chính quản lý sở hữu đánh thuế thế chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo
nợ vay, nâng hạn mức tín dụng.
Để định giá và tiêu thụ bất động sản của mình, thơng qua các phương pháp định giá, thu
thập thông tin, em đã làm phần định giá và tiêu thụ của dự án “Xây dựng khu trọ cho thuê,
thôn My Điền 1, xã Hoàng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.”
Cảm ơn TS. Đỗ Hải Hưng đã giúp em hoàn thành bài báo cáo này!
Em xin chân thành cảm ơn!
Hoàng Thị Mai Linh

Hoàng Thị Mai Linh

2


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 2

PHẦN 1. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG VÀ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ .................................. 5
1.1. Phân tích thị trường bất động sản ............................................................................. 5
1.1.1. Phân tích thị trường chung ................................................................................ 5
1.1.2. Thị trường bất động sản ở Bắc Giang ............................................................... 6
1.2. Dự báo thị trường bất động sản ................................................................................ 7
1.3. Kế hoạch đầu tư ........................................................................................................ 8
PHẦN 2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN........................................................................... 11
2.1. Cơ sở lý thuyết về các phương pháp định giá bất động sản ................................... 11
2.1.1. Phương pháp so sánh ....................................................................................... 11
2.1.2. Phương pháp chi phí ........................................................................................ 12
2.1.3. Phương pháp thu nhập ..................................................................................... 14
2.1.4. Phương pháp thặng dư ..................................................................................... 16
2.2. Căn cứ lựa chọn và xác định phương án tiêu thụ ................................................... 17
2.3. Định giá bất động sản ............................................................................................. 18
2.3.1. Định giá bằng phương pháp so sánh ............................................................... 18
2.3.2. Định giá bằng phương pháp thu nhập ............................................................. 22
PHẦN 3. LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ .......................................................... 23
3.1. Cơ sở lý thuyết về các hình thức tiêu thụ bất động sản .......................................... 23
3.1.1. Tự tổ chức tiêu thụ: ......................................................................................... 23
3.1.2. Ủy thác môi giới tiêu thụ: ................................................................................ 23
3.1.3. Xây dựng phương án tiêu thụ sản phẩm .......................................................... 25
3.2. Căn cứ lựa chọn và lựa chọn hình thức tiêu thụ ..................................................... 26
3.3. Xác định điều kiện cho thuê BĐS .......................................................................... 26
PHẦN 4. XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ BẤT ĐỘNG SẢN ........................... 28
4.1. Tuyên truyền cho sản phẩm và tiếp xúc với người mua hoặc các khách hàng tiềm
năng ............................................................................................................................... 28
4.2. Đàm phán với người mua về giá thuê và hợp đồng................................................ 31
Hoàng Thị Mai Linh

3



Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

4.3. Ký kết hợp đồng và bàn giao sản phẩm.................................................................. 32
KẾT LUẬN ....................................................................................................................... 35
TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................................. 36

DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BẢNG BIỂU
Hình 1.1: Bắc Giang có nhiều doanh nghiệp lớn .............................................................. 10
Hình 2.1: Nhà trọ Thành An .............................................................................................. 19
Hình 2.2: Khu trọ qn tóc Nhất Linh ............................................................................... 20
Hình 2.3: Trọ gần cổng làng My Điền 3 ........................................................................... 21
Bảng 2.1: Khảo sát các bất động sản đã giao dịch trên thị trường .................................... 19
Bảng 2.2: Tổng mức điều chỉnh của các bất động sản ...................................................... 22
Bảng 4.1: Xây dựng phương án tiêu thụ............................................................................ 29
Bảng 4.2: Xúc tiến bán hàng ............................................................................................. 31
Bảng 4.3: Chi phí tuyên truyền sản phẩm ......................................................................... 32

Hoàng Thị Mai Linh

4


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh


PHẦN 1. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG VÀ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ
1.1. Phân tích thị trường bất động sản
1.1.1. Phân tích thị trường chung
Năm 2020, thị trường BĐS Việt Nam đã phải hứng chịu nhiều khó khăn, nhiều thăng trầm.
Dịch bệnh Covid làm suy yếu kinh tế thế giới và Việt Nam, trong đó có cả thị trường bất
động sản. Ngồi ảnh hưởng của dịch bệnh, thị trường bất động sản Việt Nam còn tồn tại
một ảnh hưởng không nhỏ đến từ chính sách pháp luật, từ quản lý nhà nước. Luật và các
quy định chồng chéo, mâu thuẫn nên việc quản lý của chính quyền địa phương gặp vướng
mắc trong quá trình xử lý hồ sơ thủ tục cho các dự án phát triển bất động sản. Điều này dẫn
đến nguồn cung trên toàn thị trường thiếu hụt, khan hiếm. Đặc biệt là nguồn hàng nhà ở
giá thấp, bình dân và nhà ở xã hội.
Mặc dù ảnh hưởng nặng nề bởi những vấn đề nêu trên, thị trường BĐS Việt Nam vẫn có
điểm sáng đáng kể đó là lực cung. Mặc dù kinh tế suy giảm, cũng ít nhiều làm suy giảm
cầu mua nhà và đầu tư nhưng theo dõi trên thị trường, lực cung vẫn đủ mạnh để có thể tạo
ra những đợt sóng hoặc bùng nổ ở những điểm hấp dẫn, bất cứ lúc nào. Kinh tế suy giảm,
nhiều ngành kinh tế bị ảnh hưởng, hoạt động đầu tư thua lỗ nên nhiều nhà đầu tư đã rút
vốn khỏi ngành kinh doanh truyền thông, để chuyển dòng vốn hướng vào thị trường BĐS,
làm tăng mạnh hơn khoảng 30% lực cầu đầu tư thị trường.
Cung khan hiếm, cầu tăng là nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng mạnh. Tăng
giá mạnh nhất và nóng nhất phải kể đến TP Hồ Chí Minh và các tỉnh Miền Đơng Nam Bộ
khi mà ở đây đang hình thành TP Thủ Đức và sân bay Long Thành.
Những tỉnh thành được xem là vẫn còn sôi động và vẫn thu hút các nhà đầu tư tìm đến để
hoạt động kinh doanh, bao gồm: TP Hồ Chí Minh, một số khu vực của Hà Nội, các tỉnh
Miền Đông Nam Bộ, Cần Thơ và một số tỉnh Đồng bằng Sơng Cửu Long, Bình Định, Phú
n, Nghệ An, Thanh Hóa, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Vĩnh Phúc… Đây là
những địa phương có lợi thế phát triển cơng nghiệp, kinh tế du lịch đã có chủ trương phát
Hoàng Thị Mai Linh

5



Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

triển phù hợp, đúng hướng và đã được đầu tư phát triển hạ tầng để khai thác hiệu quả lợi
thế địa phương.
Một số phân khúc bất động sản ngồi đơ thị và nhà ở thì có những trạng thái khác nhau tùy
hồn cảnh. Bất động sản cơng nghiệp sơi động, nhộn nhịp bởi làn sóng đầu tư dịch chuyển
từ Trung Quốc. Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng suy giảm.
1.1.2. Thị trường bất động sản ở Bắc Giang
Trong quý I/2021 thị trường bất động sản Bắc Giang phát triển sôi động, số lượng giao
dịch tăng lên, tập trung chủ yếu đất nền, quý I/2021 có 78 căn nhà và 629 lơ đất được giao
dịch thành công, giao dịch bất động sản tăng hơn 70% so với quý I/2020. Theo thông tin
công bố quý I/2021 về nhà ở và thị trường bất động sản Bắc Giang có 68 các dự án kinh
doanh bất động sản. Cụ thể, có 7 dự án phát triển nhà ở thương mại với tổng diện tích sàn
là 212.299m2 và 2.741 căn. Đối với nhà ở xã hội có 05 dự án có tổng diện tích sàn là
473.236m2 và 6.090 căn. Đối với khu đô thị, khu dân mới có 56 dự án, đa số các dự án xây
dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử
dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật. Đồng thời, Sở Xây
dựng đã cấp giấy phép xây dựng cho 2 khu đô thị mới, khu dân cư và 1 dự án khu nhà ở xã
hội dành cho công nhân.
Do dịch Covid-19 trở lại đã ảnh hưởng tới kinh tế, xã hội, trong quý II/ 2021, tốc độ tăng
trưởng của ngành xây dựng giảm so với cùng kỳ dẫn tới thị trưởng bất động sản giảm.
Trong quý II/2021, trên địa bàn có 69 các dự án kinh doanh bất động sản. Cụ thể, Sở Xây
dựng đã có văn bản thơng báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai cho 8/8
dự án phát triển nhà ở thương mại. Tổng số căn là 2.456 với tổng diện tích sàn là
222.561,7m2 và số nhà ở riêng lẻ là 93 căn với tổng diện tích sàn là 37.608,4m2. Đối với
nhà ở xã hội có 5 dự án với tổng diện tích sàn là 473.236m2 và 6.090 căn. Đối với khu đơ
thị, khu dân mới có 56 dự án đã được UBND tỉnh chấp thuận đầu tư và phê duyệt kết quả

lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời, Sở Xây dựng đã cấp giấy phép xây dựng cho 3 khu đô thị
mới, khu dân cư và 1 dự án nhà.

Hoàng Thị Mai Linh

6


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Trong quý III/2021, trên địa bàn tỉnh Bắc Giang có 69 các dự án kinh doanh bất động sản;
trong đó, có 12 dự án phát triển nhà ở thương mại. Tổng số căn là 6.806 căn hộ với tổng
diện tích sàn là 463.989m2 và số nhà ở riêng lẻ là 291 căn với tổng diện tích sàn là
143.964m2. Đối với nhà ở xã hội có 6 dự án có tổng diện tích sàn là 802.096m2 và 12.228
căn hộ. Đối với khu đơ thị, khu dân mới có 56 dự án đã được UBND tỉnh chấp thuận đầu
tư và phê duyệt kết quả lựa chọn chủ đầu tư. Đồng thời, Sở Xây dựng cấp giấy phép xây
dựng cho 1 khu dân cư.
Trong một năm qua, mặc dù dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, tác động tiêu cực đến mọi
mặt của đời sống kinh tế - xã hội, tình trạng khoanh vùng, dập dịch, cách ly người lao động
tại các khu công nghiệp, khu dân cư đã ảnh hưởng không nhỏ đến ngành xây dựng, tốc độ
tăng trưởng của ngành giảm so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị
trường bất động sản tại Bắc Giang đang có dấu hiệu tích cực trở lại nhờ các cơ chế, chính
sách linh hoạt, những mơ hình mới chưa từng có trong tiền lệ được tỉnh Bắc Giang chủ
động áp dụng, triển khai để kiểm sốt dịch Covid-19. Qua đó, giúp các khu công nghiệp,
cụm công nghiệp dần ổn định sản xuất, các khu đơ thị, khu dân cư đang dần hình thành cơ
sở hạ tầng đã tạo động lực thu hút nhiều tập đoàn lớn trong nước và ngoài nước đầu tư. Vì
vậy, có thể đánh giá thị trường bất động sản Bắc Giang đang trên đà hồi phục.


1.2. Dự báo thị trường bất động sản
Trong xu hướng dịch chuyển chung của bất động sản từ trung tâm về vùng ven, Bắc Giang
là một trong những điểm đến của giới đầu tư nhờ vào sức hút của quỹ đất lớn, giá cho thuê
đất thấp, cơ sở hạ tầng ngày càng được nâng cấp, tạo tính kết nối với các vùng kinh tế linh
hoạt. Từ 2020, Bắc Giang thu hút sự góp mặt của nhiều tập đoàn lớn như JA Solar,
Sumimoto, Foxconn, Luxshare,…Đến 2021, Thủ tướng Chính phủ đồng ý bổ sung 3 khu
công nghiệp (KCN) mới: KCN Yên Lư với diện tích 377ha tại các xã Yên Lư và Nham
Sơn; KCN Yên Sơn - Bắc Lũng với diện tích 300ha tại các xã Yên Sơn và Bắc Lũng; KCN
Tân Hưng với diện tích 105,3ha tại các xã Tân Hưng và Xương Lâm. Các khu công nghiệp
lần lượt được mở rộng diện tích như KCN Quang Châu, KCN Hòa Phú, KCN Việt Hàn.

Hoàng Thị Mai Linh

7


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Sự phát triển của trung tâm bất động sản công nghiệp Bắc Giang thúc đẩy thị trường bất
động sản phát triển nhộn nhịp, đặc biệt đất nền trở thành kênh đầu tư hấp dẫn. Nguồn lao
động nhập cư cùng các chuyên gia, người lao động nước ngoài đến sinh sống, làm việc tại
KCN tạo điều kiện cho các loại hình đa dạng như nhà ở xã hội, căn hộ cao cấp, khách sạn
hạng sang phát triển. Nhu cầu lớn song thực tế chỉ mới đáp ứng được 7,5 % nhu cầu nhà ở
xã hội cho cơng nhân.
Theo đó, đến năm 2025, tỉnh dự kiến giải quyết khoảng 80% số công nhân có nhu cầu về
nhà ở tại các khu, cụm cơng nghiệp. Đến năm 2030 sẽ giải quyết khoảng 90% các nhu cầu.
Đơn vị này cũng yêu cầu khi lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chung xây dựng,
quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết tại các đô thị, khu cơng nghiệp, phải bố trí đủ quỹ

đất để xây dựng khu nhà ở xã hội cho công nhân.
Những chính sách nới rộng của Nhà nước tăng thêm cơ hội đầu tư bất động sản đô thị phụ
trợ bất động sản công nghiệp. Nhất là bất động sản công nghiệp cao, tích hợp nhiều tiện
ích từ giáo dục, giải trí, sức khoẻ tạo thành khu cơng nghiệp đơ thị dịch vụ phát triển - một
trong những xu hướng quy hoạch xây dựng được chú trọng hiện nay.
Dẫu ảnh hưởng của dịch bệnh, Bắc Giang vẫn là tâm điểm của thị trường bất động sản phía
Bắc hiện nay. Theo ơng Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động
sản Hà Nội cho biết, dù dịch bệnh phức tạp nhưng đất gần các khu công nghiệp vẫn có sức
hút lớn. Bất động sản cơng nghiệp đã tạo thế tăng trưởng cho thị trường nhà ở nói riêng và
bất động sản Bắc Giang nói chung.

1.3. Kế hoạch đầu tư
Dự án chung cư mini nằm trong Thôn My điền 1, xã Hoàng Ninh, huyện Việt Yên sẽ được
xây dựng trên tổng diện tích đất nền là 200m2, gồm 6 tầng, có mức giá cho th từ 1-1,7
triệu đồng/phịng tùy diện tích. Cụ thể như sau:
Chỉ tiêu

Thơng số

Diện tích đất nền

200 m2

Hoàng Thị Mai Linh

8


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội


Khoa Quản lý kinh doanh

Diện tích xây dựng

1200 m2

Số tầng

6 tầng (1 tầng để xe và cho thuê
mặt bằng, 5 tầng cho thuê)

Số phòng

43 phòng

Diện tích phịng

15-21 m2

Tổng mức vốn đầu tư

7410 triệu đồng

Thời gian thu hồi vốn

15 năm

Năm hoạt động của dự án

25 năm


Tỷ lệ vốn tự có

75%

Tỷ lệ vốn vay

25% (Tài sản thế chấp là sổ
hồng của mảnh đất xây dựng)

Lãi suất

7.5%

Thời gian trả nợ vay

6 năm

Theo thống kê năm 2020, trên địa bàn huyệnViệt Yên có khoảng 1.632 doanh nghiệp,
chiếm khoảng 15,8% số doanh nghiệp tồn tỉnh, huyện n Dũng có khoảng 821 doanh
nghiệp, chiếm khoảng 8,2% tổng số doanh nghiệp toàn tỉnh và con số này vẫn tiếp tục tăng.
Nhiều doanh nghiệp được thành lập, số lượng người lao động cũng ngày một tăng lên, ước
tính trong số cơng nhân trong 3 khu cơng nghiệp đó là Khu cơng nghiệp Đình Trám, khu
cơng nghiệp Vân Trung, khu cơng nghiệp Nội Hồng lên tới hơn 120.000 cơng nhân.

Hồng Thị Mai Linh

9



Trường ĐH Cơng nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Hình 1.1: Bắc Giang có nhiều doanh nghiệp lớn

Dự án nằm ở Thơn My điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt Yên cạnh KCN Đình Trám,
KCN Vân Trung, cạnh Quốc Lộ 1A thuận tiện cho việc đi lại, di chuyển của công nhân
giữa các KCN, gần chợ My Điền 1. Với thiết kế hiện đại, thơng thống, đảm bảo an ninh,
an tồn phịng cháy chữa cháy, cơng trình hứa hẹn sẽ là một nơi an toàn, văn minh, tiện lợi
và phù hợp với đối tượng có thu nhập trung bình thấp như cơng nhân, nhân viên văn
phòng…

Hồng Thị Mai Linh
10


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

PHẦN 2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Cơ sở lý thuyết về các phương pháp định giá bất động sản
Các BĐS là hàng hóa trên thị trường bất động sản. Khi lựa chọn phương pháp định giá
BĐS phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời phù hợp với
đặc điểm, tính chất, cơng năng của BĐS cần định giá, phù hợp với xu hướng hội nhập của
nền kinh tế (việc định giá BĐS cần quan tâm tới chu kỳ sản phẩm BĐS và giá trị đầu tư
vào các dự án BĐS trong nước, cũng như các nước trong khu vực và trên toàn thế giới).
Mặt khác, việc lựa chọn phương pháp định giá BĐS còn phải tùy thuộc vào khả năng thu
thập thông tin từ BĐS đó trong thực tiễn. Hiện nay, có nhiều phương pháp định giá BĐS

nhưng tùy vào điều kiện hoàn cảnh cụ thể, tình hình thị trường, tính hợp lý của mỗi phương
pháp định giá (sự thuận lợi và hạn chế của mỗi phương pháp) mà có thể lựa chọn một trong
các phương pháp định giá BĐS sau:
2.1.1. Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp đánh giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá
của các BĐS tương tự (về loại đất, diện tích, hạng đất, hình dạng, loại đường phố, loại cơng
trình và vị trí địa lí) với giá giao dịch thành cơng hoặc đang mua, bán trên thị trường vào
thời điểm định giá. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng tốt nhất khi định giá các
BĐS để ở hoặc đất trống trong các khu vực dân cư, các BĐS thương mại – dịch vụ có tính
đồng nhất (các căn hộ, chung cư để ở, các dãy nhà xây cùng một kiểu, các phân xưởng và
nhà kho xây trên cùng một mặt bằng để cho thuê). Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên
phân tích của việc mua, cho thuê BĐS được so sánh trên thị trường và hàng hóa có thể
được giả định thay thế. Tuy nhiên, sự giống nhau giữa các BĐS nhiều khi khó đạt được,
hơn nữa giá BĐS thường thay đổi theo thời gian. Trình tự xác định giá trị BĐS theo phương
pháp so sánh trực tiếp được thể hiện ở các bước:
Bước 1: Thu thập thông tin về những BĐS tương tự được giao dịch trong thời gian gần đây
Bước 2: Kiểm tra, so sánh, phân tích thơng tin về BĐS có liên quan
Bước 3: Lựa chọn và điều chỉnh có nội dung liên quan đến BĐS (đặc biệt là giá BĐS)
Hoàng Thị Mai Linh
11


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Bước 4: Xác định giá trị của BĐS dựa trên giá BĐS tương đương sau khi điều chỉnh.
Ưu/nhược điểm
Ưu điểm


Nhược điểm

- Phương pháp so sánh chủ yếu áp dụng trong - Cần thiết phải có thơng tin thị trường
định giá BĐS là giao dịch mua, bán phổ biến rõ ràng về những giao dịch BĐS tương
trên thị trường. Đây là phương pháp hầu như tự nếu không sẽ không áp dụng được.
khơng gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì

- Các thơng tin thường phải mang tính

khơng cần xây dựng các công thức hoặc mô

chất lịch sử, ở thời điểm khác nhau,

hình tính tốn, mà dựa vào sự hiện diện của

việc đưa về cùng một mặt bằng đánh

các giao dịch thị trường để thừa nhận các dấu
hiệu về giá trị.
- Phương pháp này thể hiện sự đánh giá về
giá trị thị trường, vì vậy có cơ sở vững chắc
để được khách hàng, cũng như các cơ quan
pháp lý công nhận.

giá là khó khăn, đặc biệt các BĐS ở
nước ngồi.
- Phương pháp này sử dụng ở những
nơi thị trường phát triển hoặc đang
phát triển. Những nơi thị trường kém
phát triển, việc sử dụng phương pháp

này khơng những rất khó khăn mà kết
quả thu được khơng có cơ sở vững
chắc và thiếu sức thuyết phục.

2.1.2. Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí: Phương pháp này thực chất là phương pháp chi phí giảm giá (hay
cịn gọi là phương pháp thầu khốn) là phương pháp ước tính của các bộ phận cấu thành
của BĐS (thửa đất và nhà cửa, bất động sản trên đất). Giá trị của các bộ phận cấu thành
của BĐS được đo bằng chi phí để mua sắm, xây dựng ra nó. Đây là phương pháp dựa trên
cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một diện tích đất xác định được đầu tư có thể
Hồng Thị Mai Linh
12


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

ước tính bằng tổng giá trị đất và giá trị các cơng trình gắn liền với đất sau khi đã được khấu
hao. Qua đó ta sẽ xác định được giá của BĐS qua phương pháp chi phí đó:
Giá TT = Giá TT của lô đất + CP tái tạo thay thế CT trên đất – GT hao mòn tích lũy
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá BĐS dành cho mục đích sử dụng
riêng biệt, như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất,
cơ sở lọc dầu…là những BĐS ít có số liệu so sánh thị trường; định giá cho mục đích bảo
hiểm; phương pháp định gá của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu thể hiện
qua trình tự các bước xác định giá BĐS:
Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất cần định giá, coi như miếng đất đó là đất trống và
giả thiết việc sử dụng là cao nhất và tốt nhất
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng mới hoặc để thay thế những cơng trình
xây dựng hiện có trên đất

Bước 3: Ước tính tồn bộ tổng số tiền giảm giá tích lũy (hao mòn thực tế) của các cơng
trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế
những cơng trình xây dựng hiện có trên đất
Bước 5: Cộng giá trị ước tính của miếng đất với chi phí giảm giá của cơng trình, sẽ được
giá trị ước tính của BĐS cần xác định giá.
Ưu/nhược điểm:
Ưu điểm

Nhược điểm

- Được dùng để định giá BĐS khi - Phương pháp chi phí phải dựa vào các dữ liệu
thiếu những chứng cứ thị trường để thị trường nên cũng có những hạn chế về thu
thập dữ liệu cần thiết.

Hoàng Thị Mai Linh
13


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

so sánh, hay thiếu cơ sở để dự báo thu - Các chi phí của BĐS khơng phải lúc nào
nhập trong tương lai mà BĐS tạo ra
- Phương pháp này tương đối đơn
giản về mặt tốn học, thích hợp cho

cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị của
BĐS. Do đó, định giá dựa trên chi phí nhiều

khi khơng phản ánh đúng giá trị thị trường.

định giá các BĐS dùng cho mục đích - Việc ước tính hao mịn tài sản phụ thuộc
riêng biệt, cho mục đích bảo hiểm, nhiều vào người định giá BĐS. - Người định
cho đấu thầu…

giá phải thơng thạo cơng nghệ xây dựng và
phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được
phương pháp định giá này.

2.1.3. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp ước tính giá thị trường của một BĐS, dựa trên các
thu nhập mà BĐS đó sẽ đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị BĐS
được ước tính bằng việc vốn hóa giá trị các thu nhập ước tính trong tương lai về mặt bằng
giá trị hiện tại. Phương pháp này thường được sử dụng định giá đối với những BĐS có khả
năng tạo ra thặng dư tài chính vượt qua chi phí trực tiếp của việc sử dụng BĐS hiện tại đó,
BĐS cho thuê mang lại thu nhập, BĐS đầu tư mang lại lợi nhuận. Phương pháp này rất phù
hợp áp dụng cho định giá những BĐS có khả năng mang lại một khoản thu nhập đều đặn
qua từng thời gian hoặc với những BĐS thương mại – dịch vụ, công nghệ, nông nghiệp,
nhà đất là hàng hóa hoặc những BĐS có khả năng sẽ chu thu nhập như đất. Trình tự xác
định giá BĐS theo phương pháp thu nhập được thể hiện qua các bước:
Bước 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các
yếu tố liên quan tác động đến thu nhập
Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để khấu trừ khỏi thu nhập hàng năm, như: thuế
BĐS, sửa chữa, duy tu, bảo hành các BĐS
Hoàng Thị Mai Linh
14


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội


Khoa Quản lý kinh doanh

Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn, cơng việc này có thể dựa vào việc
phân tích tỷ lệ lãi của các BĐS tương tự.
Bước 4: Áp dụng cơng thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cần định giá.
Xác định giá BĐS theo phương pháp thu nhập bằng phương pháp trực tiếp vốn. Phương
pháp vốn trực tiếp là một hình thức thu nhập, thơng qua q trình chuyển đổi dịng thu
nhập trong tương lai thành một giá trị hiện tại của vốn tại thời điểm xác định giá các BĐS
theo công thức:
Giá trị BĐS định giá = Thu nhập ròng hàng năm do BĐS mang lại / Tỷ suất vốn hóa
+ Thu nhập ròng hàng năm do BĐS mang lại bằng doanh thu hàng năm trừ đi chi phí phát
sinh hàng năm
+ Tỷ suất vốn hóa: là tỷ suất của lợi tức mong đợi trong một năm trên tổng giá trị tài sản
(dựa vào giá trị tài sản tương tự giao dịch trên thị trường)
Ưu/nhược điểm
Ưu điểm

Nhược điểm

- Đơn giản trong áp dụng, - Trong phân tích các giao dịch cần phải điều chỉnh
cơng thức tính tốn rõ ràng, nhiều mặt: Tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê,
dễ hiểu
- Có độ chính xác tương đối
cao khi có những thơng tin

những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai…dẫn
đến khó thuyết phục được khách hàng bởi những thông
tin đã điều chỉnh.


về các giao dịch chính xác - Nhiều dữ liệu ước tính, điều chỉnh, vì vậy, đòi hỏi trình
và có thể so sánh được

độ và kinh nghiệm điều chỉnh phải cao và phải đầy đủ
thơng tin.

Hồng Thị Mai Linh
15


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

- Mang những thông tin hạn chế về những giả định về
dòng tiền trong tương lai
- Phương pháp thu nhập đòi hỏi phải xác định chính xác
tổng thu nhập từ BĐS trong từng năm và phải dự đốn
thu nhập trong tồn bộ thời gian tính tốn cịn lại của
BĐS.

2.1.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá mà giá trị thị trường của BĐS cần định giá
được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự
phát triển giả định của BĐS trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá trị của các BĐS, khi BĐS có sự phát
triển hoặc có tiềm năng để phát triển.
Phương pháp này sẽ rất hiệu quả nếu BĐS có giá trị tiềm tàng và giá trị này sẽ gia tăng rất
lớn khi BĐS đó được phát triển BĐS đó được phát triển. BĐS này có thể là đất trống dành
cho phát triển hay đất có các kết cấu xây dựng đang tồn tại mà cần phải thay thế hay cải

tạo và phát triển lại với những kết cấu xây dựng hoàn toàn mới. Trình tự việc xác định bất
động sản được thể hiện qua các bước:
Bước 1: Xác định cách sử dụng tối ưu của BĐS cần định giá, có tính đến những quy định
về xây dựng và những hạn chế khác.
Bước 2: Ước tính tồn bộ tổng giá trị của q trình phát triển, bằng cách sử dụng phương
pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Bước 3: Ước tính tổng số chi phí phát triển, bao gồm: chi phí đầu tư vào đất, chi phí xây
dựng lợi nhuận của người làm cơng tác phát triển, chi phí tiếp thị, các phí pháp lý, chi phí
tài chính và các phí có liên quan.
Hồng Thị Mai Linh
16


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát sinh của nhà đầu tư
Xác định giá của BĐS (giá trị chưa được phát triển) theo phương pháp thặng dư chính là
giá trị cịn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra
sự phát triển đó, nó được thể hiện qua cơng thức sau:
Giá trị của bất động sản hay giá trị còn lại = Giá trị của sự phát triển – Chi phí phát triển
(gồm cả lãi của nhà đầu tư…)
Ưu/nhược điểm:
Ưu điểm

Nhược điểm

+ Phương pháp này phù hợp với các BĐS + Khó khăn trong việc xác định giá trị sử
có tiềm năng phát triển, các dự án đầu tư.


dụng cao nhất và tốt nhất

+ Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa + Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể
trên các dữ liệu về thị trường nên dễ thuyết thay đổi tùy theo các điều kiện của thị
phục khách hàng.

trường

+ Phương pháp này được thực hiện thông + Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với
qua việc mơ tả một q trình đầu tư, vì vậy những thay đổi trong ước tính các chi phí
có giá trị trong việc tư vấn đầu tư.

và giá bán
+ Phương pháp này khơng tính đến giá trị
theo thời gian của đồng tiền tức là chưa đưa
về cùng mặt bằng để đánh giá

2.2. Căn cứ lựa chọn và xác định phương án tiêu thụ
Tổng quan dự án: Dự án xây dựng nhà cao tầng cho thuê kéo dự kiến kéo dài 25 năm. Dự
án gồm tòa nhà 6 tầng, trong đó tầng 1 sử dụng để xe cho thuê mặt bằng, tầng 2-6 cho thuê
Hoàng Thị Mai Linh
17


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

để ở. Vì dự án là mơ hình cho th, trên địa bàn cũng có 1 số mơ hình bất động sản tương

tự cộng với việc dự án mang lại thu nhập trong 25 năm nên hai phương pháp thẩm định là
phương pháp thu nhập và phương pháp so sánh đã được dùng để định giá bất động sản này.

2.3. Định giá bất động sản
2.3.1. Định giá bằng phương pháp so sánh
Qua khảo sát, có 3 bất động sản vừa bán trên thị trường như sau:
Yếu tố

BĐS cần định BĐS SS1

BĐS SS1

giá
Vị trí

Bất động sản
SS3

Thơn My Điền

Nhà Trọ Thành

Gần cổng Làng

Qn tóc Nhất

1, xã Hồng

An, cống chui


My Điền 3,

Linh, cống chui

Ninh, huyện

My Điền 2,

Hoàng Ninh,

My Điền 2,

Việt Yên, tỉnh

Hoàng Ninh,

Việt Yên, Bắc

Hoàng Ninh,

Bắc Giang

Việt Yên Bắc

Giang

Việt Yên, Bắc

Giang
Giá bán


15000 tr đồng

?

Giang
12000 tr đồng

10000

triệu

đồng
Tổng diện tích 1200 m2

1400 m2

1300 m2

1100 m2

xây dựng
Số phịng trọ

43

45

30


38

Số tầng

6

7

6

7

Giá cho th

~ 1tr5/phịng

~ 1tr5/phịng

~ 1tr7/phịng

~ 1tr2/phịng

Hướng

Đơng Nam

Tây

Đơng


Đơng Nam

Tốt

Ồn ào

Ồn ào

Tốt

Điện nước ổn

Điện nước đầy

Điện nước đầy

Điện nước đầy

định, đầy đủ

đủ, tiện nghi.

đủ, tiện nghi.

đủ, tiện nghi.

tiện nghi. Điều

Có nóng lạnh,


Có nóng lạnh,

Có nóng lạnh,

Mơi trường
xung quanh
Cơ sở hạ tầng

Hoàng Thị Mai Linh
18


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh
điều hịa,

hịa, nóng lạnh, camera an ninh,

điều hịa, máy

máy giặt,

hệ thống thốt

camera an ninh, giặt, camera an

camera an

nước tốt, khơng


hệ thống thốt

ninh, hệ thống

ninh,… Hệ

ngập nước khi

nước tốt, khơng

thốt nước tốt,

thống thốt

mưa. An ninh

ngập nước khi

khơng ngập

nước tốt, khơng

tương đối tốt.

mưa. Khu trọ

nước khi mưa.

ngập nước khi


Đủ yêu cầu

hay xảy ra tình

An ninh tốt.

mưa. An ninh

PCCC.

trạng mất trộm.

Khơng đủ u

tốt. Đủ yêu cầu

Đủ yêu cầu

cầu PCCC

PCCC.

PCCC

Bảng 2.1: Khảo sát các bất động sản đã giao dịch trên thị trường

Hình 2.1: Nhà trọ Thành An

Hoàng Thị Mai Linh

19


Trường ĐH Cơng nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Hình 2.2: Khu trọ qn tóc Nhất Linh

Hồng Thị Mai Linh
20


Trường ĐH Cơng nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Hình 2.3: Trọ gần cổng làng My Điền 3

* Tổng mức điều chỉnh của BĐS mục tiêu với BĐS so sánh
Yếu tố

BĐS SS1

BĐS SS2

BĐS SS3

Vị trí


-1 %

+1 %

0%

Hướng

- 2%

- 1%

0%

An ninh

-1 %

- 2%

0%

An tồn PCCC

0%

0%

- 2%


Giá cho th

0%

- 1%

+ 1%

Mơi trường

- 2%

- 1%

0%

Hạ tầng

- 1%

- 1%

0%

Diện tích

+ 17%

+ 8%


- 8%

Hồng Thị Mai Linh
21


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội
Giá bán
Tổng

15000 triệu
điều 10%

mức

Khoa Quản lý kinh doanh
12000 triệu

10000 triệu

3%

-9%

11640 triệu

10900 triệu

chỉnh
Giá sau điều chỉnh


13500 triệu

Giá BĐS cần định 12014 triệu đồng
giá
Bảng 2.2: Tổng mức điều chỉnh của các bất động sản

2.3.2. Định giá bằng phương pháp thu nhập
- Cơng thức tính:

Trong đó:
+ V: Giá trị BĐS
+ It: Thu nhập ròng năm t
+ T: giá trị thanh lý năm n
+ t: Năm khai thác (t=1,n)
+ n: số năm hoạt động
+ r: Tỷ lệ lãi
- Áp dụng vào BĐS cần định giá ta có:
𝑉=


660
656
31697
+
+
⋯
+
(1 + 7,5%)1 (1 + 7,5%)2
(1 + 7,5%)25


V= 12,232 triệu đồng

Hoàng Thị Mai Linh
22


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

PHẦN 3. LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ
3.1. Cơ sở lý thuyết về các hình thức tiêu thụ bất động sản
Có hai hình thức tiêu thụ BĐS là tự tổ chức tiêu thụ và ủy thác môi giới tiêu thụ.
3.1.1. Tự tổ chức tiêu thụ:
Các công ty đầu tư phát triển bất động sản lớn có bộ phận chào bán khách hàng đơng đảo
và có kinh nghiệm thì tổ chức việc tiêu thụ các sản phẩm do mình đầu tư xây dựng. Trong
thời kỳ thị trường phồn thịnh, cầu vượt cung, nhà xây đã có khách hàng tìm mua và nhanh
chóng bán được hết, thì người đầu tư phát triển cũng tự tổ chức lấy việc tiêu thụ. Ngoài ra,
khi dự án mới bắt đầu đã có khách hàng đặt mua, thậm chí ứng trước một phần hoặc tồn
bộ tiền mua thì người đầu tư càng có thể trực tiếp bán lấy sản phẩm của mình.
3.1.2. Ủy thác mơi giới tiêu thụ:
Từ khi đổi mới, một thị trường bất động sản ngầm được hình thành và cùng với nó xuất
hiện nghề cò đất, cò nhà chưa được xã hội coi trọng lắm vì cho rằng họ kiếm ăn bằng nước
bọt, đầy mưu mẹo để kiếm chác cả đôi bên bán và mua. Đến nay các cò dần dần trương
biển Trung tâm giới thiệu nhà đất và đăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công
việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu
giao dịch thành cơng thì nhận tiền hoa hồng. Trong thị trường bất động sản hiện tại, việc
ủy thức môi giới không chỉ đơn thuần hỗ trợ việc mua bán mà đã phát triển rộng hơn và
cao hơn, tham gia vào tồn bộ q trình marketing với trình độ kỹ thuật nghiệp vụ có chất

lượng cao.
- Tác dụng của môi giới uỷ thác thể hiện trên các mặt sau đây:
Thứ nhất, thông qua điều tra thị trường mà tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của thị trường,
dự báo hành vi, sở thích, phong trào và thị hiếu của khách hàng tiềm năng để giúp nhà đầu
tư định vị thị trường được đúng đắn.
Thứ hai, thông qua các hoạt động quảng cáo tuyên truyền để phát triển các hạng mục cho
đến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện được mục tiêu thu lợi nhuận.
Hoàng Thị Mai Linh
23


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Thứ ba, trợ giúp người đầu tư kinh doanh (cho thuê) nhà tìm mua nhà có vị trí, giá cả, diện
tích, đặc điểm kiến trúc .v.v... hợp yêu cầu và giúp hồn thành thủ tục mua bán, thu xếp
nguồn tài chính, giới thiệu với bên cho vay thích hợp. Cung cấp thông tin, tổ chức gặp gỡ,
làm cho cả 3 bên đều đạt đến mục đích.
- Các hình thức mơi giới uỷ thác
+ Cò đất: họ chịu trách nhiệm giới thiệu khách hàng đến với chủ đầu tư, nếu giao dịch
diễn ra, họ sẽ được nhận hoa hồng
+ Trung tâm môi giới: Trung tâm môi giới sẽ là nơi tiếp nhận quảng bá sản phẩm của chủ
đầu tư tới những người có nhu cầu. Họ có mạng lưới rộng chuyên nghiệp giúp chủ đầu tư
tìm kiếm khách hàng tiềm năng.
+ Chuyên viên mơi giới bất động sản (broker) có thể một mình hoặc có sự trợ giúp của
chun viên phụ mơi giới (associate broke) thực hiện yêu cầu của khách hàng, cũng có thể
sử dụng thêm một số nhân viên mơi giới khác khi thực hiện dịch vụ do khách hàng nêu ra
trong hợp đồng uỷ thác (Listing contract). Đối với dịch vụ có quy mơ lớn, khách hàng có
thể chỉ ký hợp đồng với một chun viên mơi giới chính và người này hợp đồng lại với

một số chuyên viên môi giới khác để phân chia cho họ một số cơng việc nào đó.
+ Chun viên mơi giới có thể chỉ nhận uỷ thác của bên bán hoặc bên mua mà thơi và nhận
phí dịch vụ của bên uỷ thác đó. Nhưng cũng có lúc họ nhận uỷ thác của cả bên bán lẫn bên
mua, gọi là uỷ thác song trùng (dual agency) và nhận phí uỷ thác của một bên. Khi nhận
ủy thác song trùng, chuyên viên môi giới phải nói rõ trách nhiệm và quyền lợi cho cả hai
bên rõ.
- Phí uỷ thác
+ Phí (hoa hồng) mơi giới cho thuê nhà thường bằng 10% tiền thuê một năm hoặc tương
đương với tiền thuê một tháng.

Hoàng Thị Mai Linh
24


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

+ Phí (hoa hồng) mơi giới mua bán nhà bán nhà bằng 1-3% giá bán nhà (có khi chỉ là 0,5%),
nhận tiền từ bên uỷ thác.
+ Nói chung, nhà đầu tư không sử dụng quá nhiều chuyên viên môi giới cùng một lúc vì
dễ gây ấn tượng khơng tốt cho người mua hoặc th nhà vì họ có thể nghĩ rằng sản phẩm
đó đang bị ế hoặc "có vấn đề".
3.1.3. Xây dựng phương án tiêu thụ sản phẩm
Dựa vào lý thuyết về Marketing hỗn hợp (Marketing mix) – Mơ hình 4P để xây dựng
phương án tiêu thụ sản phẩm hiệu quả cũng như đáp ứng tốt nhất nhu cầu và cảm nhận của
khách hàng.
- 4P là một khái niệm trong marketing, đó là:
Product (Sản phẩm): Đây là chữ P đầu tiên nằm trong mơ hình Marketing 4Ps. Là một sản
phẩm được sản xuất nhằm thỏa mãn nhu cầu của một nhóm người nhất định. Sản phẩm có

thể là vơ hình hoặc hữu hình vì nó có thể ở dạng dịch vụ hoặc hàng hóa. Marketing sản
phẩm bạn phải đảm bảo có đúng loại sản phẩm cho nhu cầu cho thị trường của bạn.
Price (Giá cả): Giá bán là chi phí khách hàng phải bỏ ra để đổi lấy sản phẩm hay dịch vụ
của nhà cung cấp. Giá cả là một thành phần rất quan trọng của định nghĩa Marketing mix ..
Việc định giá trong một môi trường cạnh tranh không những vơ cùng quan trọng mà cịn
mang tính thách thức. Nếu đặt giá quá thấp, nhà cung cấp sẽ phải tăng số lượng bán trên
đơn vị sản phẩm theo chi phí để có lợi nhuận. Nếu đặt giá quá cao, khách hàng sẽ dần
chuyển sang đối thủ cạnh tranh.
Place (Phân phối): đại diện cho các địa điểm mà một sản phẩm có thể được mua. Nó
thường được gọi là các kênh phân phối.
Promotions (xúc tiến thương mại hoặc hỗ trợ bán hàng): hỗ trợ bán hàng là tất cả các hoạt
động nhằm đảm bảo rằng khách hàng nhận biết về sản phẩm hay dịch vụ của bạn, có ấn
tượng tốt về chúng và thực hiện giao dịch mua bán thật sự. Promotions bao gồm tuyên
truyền quảng cáo, nhân viên chào hàng, xúc tiến tiêu thụ và quan hệ cơng chúng.
Hồng Thị Mai Linh
25