TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
KHOA QUẢN LÝ KINH DOANH
----------

BÁO CÁO THỰC HÀNH SỐ 2
Học phần: Đầu tư Bất động sản
“Dự án xây dựng khu trọ cho thuê ở thơn My Điền 1, xã Hồng
Ninh, huyện Việt n, tỉnh Bắc Giang”

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Đỗ Hải Hưng

Họ và tên

: Hoàng Thị Mai Linh

Mã SV

: 2018603207

Lớp

: TCNH02 – K13
HÀ NỘI - 2021


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

DANH MỤC HÌNH ẢNH

LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở cho người lao động tại thành phố Bắc Giang rất lớn, mặc
dù đã có nhiều nhà lưu trú nhưng khả năng đáp ứng vẫn còn hạn chế. Nhà ở hiện nay
đang là vấn đề được nhiều cấp, ngành, nhiều giới quan tâm vì nếu giải quyết được điều
này là có thể góp phần ổn định xã hội, làm nền tảng phát triển kinh tế - xã hội nói
chung và góp phần cải thiện, nâng cao đời sống vật chất, văn hóa tinh thần của người
lao động.
Để giảm tải sự quá tải của hạ tầng khu vực, nhà nước đã và đang thực hiện việc tái cấu
trúc và bố trí dân cư một cách hợp lý. Điều này là phù hợp và vô cùng cần thiết với
tình trạng nhà ở cho người lao động ở Bắc Giang hiện nay.
Theo đó, em quyết định tiến hành dự án xây dựng khu nhà trọ ở thôn My Điền 1, xã
Hoàng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang. Một mặt là để đáp ứng nhu cầu nhà ở
hiện tại, một mặt cũng nhằm đảm bảo về an ninh lao động.

2
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

PHẦN 1. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ


1.1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư
Trong những năm gần đây, số lượng công nhân ngoại tỉnh đổ về các khu công nghiệp ở
Bắc Giang để làm ăn sinh sống ngày càng tăng dẫn đến nhu cầu thuê trọ cũng tăng lên.
Tuy vậy, hệ thống ký túc xá dành cho công nhân vẫn chưa đáp ứng được đủ nhu cầu
cho người lao động, hệ thống trọ ở quanh các khu công nghiệp vẫn chưa thể đảm bảo
được về an ninh, an tồn phịng cháy chữa cháy. Phân khúc nhà ở cao cấp không phù
hợp với những người lao động – những người có thu nhập thấp và trung bình, từ đó
dẫn đến việc nhiều người lao động chấp nhận ở xa khu công nghiệp, sống trong các
khu trọ xập xệ không được đảm bảo về an ninh, an toàn.
Xuất phát từ nhu cầu đó, dự án chung cư mini nằm trong Thơn My điền 1, xã Hoàng
Ninh, huyện Việt Yên sẽ được xây dựng trên tổng diện tích đất nền là 200m2, gồm 6
tầng, có mức giá cho thuê từ 1-1,7 triệu đồng tùy diện tích. Cơng trình hứa hẹn sẽ là
một nơi an toàn, văn minh, tiện lợi và phù hợp với đối tượng có thu nhập trung bình
thấp như cơng nhân, nhân viên văn phòng…
Dự án đầu tư nhằm vào các mục tiêu sau đây. Thứ nhất đó là xây dựng được một
chung cư mini cho thuê đạt tiêu chí giá rẻ, an toàn cho người lao động. Mục tiêu thứ
hai đó là thu được lợi nhuận từ dự án. Mục tiêu thứ ba đó là đáp ứng được nhu cầu của
thị trường.

1.2. Đánh giá nhu cầu thị trường, tính cạnh tranh của sản phẩm
1.2.1. Đánh giá nhu cầu thị trường
Theo thống kê năm 2020, trên địa bàn tỉnh Việt Yên có khoảng 1.632 doanh nghiệp,
chiếm khoảng 15,8% số doanh nghiệp tồn tỉnh, tỉnh n Dũng có khoảng 821 doanh
nghiệp, chiếm khoảng 8,2% tổng số doanh nghiệp toàn tỉnh và con số này vẫn tiếp tục
tăng. Nhiều doanh nghiệp được thành lập, số lượng người lao động cũng ngày một
tăng lên, ước tính trong số cơng nhân trong 3 khu cơng nghiệp đó là Khu cơng nghiệp
Đình Trám, khu cơng nghiệp Vân Trung, khu cơng nghiệp Nội Hồng lên tới hơn
120.000 cơng nhân.
3
Hồng Thị Mai Linh



Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Nhiều công nhân ở các tỉnh thành khác đổ về các khu công nghiệp để sinh sống và làm
việc, nhu cầu nhà ở cũng tăng cao. Trong khi đó ký túc xá ở doanh nghiệp vẫn chưa
đáp ứng được nhu cầu nhà ở cho người lao động, việc xây dựng các khu nhà trọ trong
khu dân cư vẫn mang tính manh mún tự phát. Vì chủ trọ muốn tối thiểu chi phí nên
ngun vật liệu thơ sơ, chất lượng khơng được đảm bảo, không chú trọng quá nhiều
đến an ninh và an tồn phịng cháy chữa cháy cũng như sức khỏe cho người lao động.
Bên cạnh đó, dự án khu cơng nghiệp Việt – Hàn đã được xét duyệt và sắp được xây
dựng, điều này cho thấy trong tương lai, nhu cầu về nhà trọ cũng sẽ tăng cao. Đây là
một yếu tố thuận lợi cho đầu ra của dự án khi hồn thành.
1.2.2. Tính cạnh tranh của sản phẩm
- Tính cạnh tranh:
Hiện nay trên địa bàn xã Hồng Ninh có nhiều hộ/cá nhân đăng kí xây dựng nhà trọ
cho người lao động. Một số địa điểm cho thuê phòng gần khu vực đặt dự án:
+ Nhà trọ Minh Quang, thôn My Điền 1, xã Hoàng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc
Giang
+ Nhà trọ Xanh, thơn My Điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang
+ Nhà trọ Phương Nam, thơn My Điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc
Giang
- Chiến lược sản phầm
Một số ưu điểm về chiến lược sản phẩm của dự án có thể kể đến như sau:
+ Mỗi phòng được thiết kế hiện đại, mới hồn tồn, khép kín, có cửa sổ thống mát, có
gác xép.
+ Đầy đủ tiện nghi: điều hịa, quạt trần, nóng lạnh, kệ bếp, giường.
+ Có nước sạch, wifi tốc độ cao.

+ Chỗ để xe an toàn rộng rãi, camera an ninh hoạt động 24/7, khóa cổng vân tay, có
máy giặt chung sử dụng miễn phí.
+ Gần chợ mới My Điền, KCN Vân Trung, KCN Đình Trám.
4
Hồng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

- Chiến lược sản phẩm:
Giá phòng dao động từ 1tr2-1tr7 tùy từng loại phòng, cụ thể như sau:
+ Phòng 15m2 giá: 1tr2
+ Phòng 18m2 giá: 1tr5
+ Phòng 21m2 giá: 1tr7
Tiền điện nước sẽ được tính theo phát sinh thực tế, cụ thể:
+ Tiền nước: 50.000 đồng/người/phòng
+ Tiền điện là 2.500 đồng/1kW
+ Internet 50.000 đồng/phòng
+ Tiền gửi xe: 50.000/người
+ Tiền vệ sinh chung: 20.000 đồng/người/tháng
Phương thức thanh toán: Thanh toán bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản muộn nhất là
ngày 15 hàng tháng.
- Chiến lượng marketing:
+ Đăng tin lên một số group facebook chính như: Tìm trọ My Điền, Tìm trọ Vân
Trung, Tìm trọ Việt Yên…
+ Liên kết với các bên môi giới việc làm để xắp sếp chỗ ở cho người lao động.
+ Dán quảng cáo ở gần các khu công nghiệp


1.3. Tác động xã hội đối với địa phương
Khi dự án này hồn thành và đi vào hoạt động, nó sẽ có một số tác động đối với địa
phương như sau:
- Thỏa mãn nhu cầu của người lao động: Như chúng ta đã biết, nhu cầu về nhà ở là
một nhu cầu cơ bản và thiết yếu đối với mỗi con người. Chính vì vậy, việc xây dựng
nhà trọ đã đáp ứng được nhu cầu đó, giúp người lao động có nơi ở tạm thời, có thể yên
tâm làm việc, góp phần ổn định cuộc sống.
5
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

- Tạo điều kiện phát triển các dịch vụ xung quanh khu dân cư: Khi dự án đi vào hoạt
động, các dịch vụ về ăn uống, giải trí sẽ phát triển, đáp ứng nhu cầu của một bộ phận
người dân ở đây.
- Góp phần phát triển kinh tế địa phương: Dự án này sẽ góp phần giải quyết vấn đề
thiếu hụt về chỗ ở của địa phương, góp phần ổn định xã hội, tạo điều kiện để kinh tế
địa phương phát triển.

1.4. Hình thức đầu tư xây dựng cơng trình
Hình thức đầu tư xây dựng cơng trình là đầu tư xây mới 100%.

1.5. Địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất
- Địa điểm xây dựng: Thôn My Điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt n, tỉnh Bắc
Giang.

Hình 1.1: Địa điểm xây dựng dự án


- Nhu cầu sử dụng đất: Dự án được xây dựng trên nền đất mua gồm 6 tầng và để cho
thuê.

6
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

1.6. Điều kiện cung cấp nguyên liệu, nhiên liệu và các yếu tố đầu vào khác
- Địa điểm xây dựng: Dự án có mặt đường thơng thống, thuận tiện cho việc vận
chuyển ngun vật liệu xây dựng cơng trình.
- Nguồn nước xây dựng: Hệ thống nước giếng khoan có độ sâu phù hợp với dự án
cơng trình.
- Ngun vật liệu, thiết bị trong nhà: Nguyên vật liệu và các thiết bị cơ bản sẽ được
mua trong nước.

7
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

PHẦN 2. QUY MƠ VÀ PHƯƠNG ÁN CƠNG NGHỆ


2.1. Quy mơ và diện tích xây dựng cơng trình, các hạng mục cơng trình
thuộc dự án
- Quy mơ và diện tích xây dựng:
+ Địa điểm: Thơn My Điền 1, xã Hồng Ninh, huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang.
+ Diện tích đất nền: 200m2
- Tổng diện tích xây dựng: 1200m2
+ Mật độ xây dựng: 95%
+ Tổng số phòng dự kiến: 43 phòng
+ Tầng 1 là khu để xe và cho thuê mặt bằng, 4 tầng ( tầng 2-6) là để cho thuê, riêng
tầng 6 có 48m2 là sân thượng dùng để để máy giặt chung, phơi quần áo, chăn màn.
+ Giữa các phòng trọ sẽ ngăn cách bởi một hành lang rộng 2m.
- Các hạng mục cơng trình thuộc dự án:
+ Thi cơng phần thô
+ Thi công điện, nước
+ Thi công tường, trần
+ Thi cơng hồn thiện
- Phương án thi cơng:
+ Tường sẽ được phủ sơn chống nóng, phần mái trên cùng sẽ dùng tôn lạnh.
+ Phần thân tường được ngăn bê tông cốt thép tạo cấu trúc không gia, tăng khả năng
chịu tải trọng ngang của hệ kết cấu.
+ Phần móng được đảm bảo chất lượng, phần mũi cọc khi thi công cọc khoan nhồi để
không ảnh hưởng tới khả năng chịu lực của cọc.
8
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh


2.2. Phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất
- Kiến trúc của dự án: Tòa nhà gồm 6 thầng, tổng cộng 43 phịng khép kín với nhiều
diện tích khác nhau phù hợp với nhu cầu của người thuê (15-21m2) với thiết kế hồn
tồn mới, có cửa sổ thống mát, có ban cơng phơi đồ riêng. Mỗi phịng đều đầy đủ tiện
nghi: Giường, nóng lạnh, điều hịa, internet, kệ bếp thơng thoáng, thuận tiện nấu ăn.
+ Hệ thống điện nước ổn định
+ Chỗ để xe ngay tầng 1, rộng rãi
+ Có camera an ninh
+ Khóa vân tay an tồn, hiện đại
+ Có gác xép
+ Hệ thống thốt nước thơng thống
- Thời gian xây dựng dự kiến từ 6-7 tháng, chi phí xây dựng dự kiến từ 7-8 tỷ đồng.
- Công suất dự án: Gồm 43 phịng, mỗi phịng có thể chứa từ 2-4 người, giá mỗi phịng
dao động từ 1tr2-2tr.
- Cơng suất dự kiến: 90-105 người trong tịa nhà.
- Cơng nghệ sử dụng:
+ Camera
+ Cổng khóa từ vân tay

9
Hồng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

PHẦN 3. GIẢI PHÁP THỰC HIỆN

3.1. Giấy phép xây dựng nhà ở:

Căn cứ Khoản 1 điều 95 Luật xây dựng 2014 quy định về hồ sơ xin cấp giấy phép xây
dựng nhà ở như sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về đất đai;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng;
- Đối với cơng trình xây dựng có cơng trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an
tồn đối với cơng trình liền kề.
Các căn cứ pháp lý:
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 của Quốc hội
- Nghị định số 44/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây
dựng
- Thông tư 31/2016/TT-BXD quy định
- Căn cứ Nghị định số 59/2015/NĐ-CP
- Thông tư số 03/2016/TT-BXD
- Các văn bản quy định hiện hành.

3.2. Phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật
- Công tác san nền: Độ cao san nền trung bình 2.13 m
- Hệ thống giao thơng: Gần quốc lộ 37
- Hệ thống cấp điện:
Khu vực quy hoạch được cấp điện từ trạm biến áp thuộc dự án khu dân cư. Hệ thống
cung cấp điện được đặt ngầm dưới vỉa hè và có hệ thống chiếu sáng đường phố. Toàn
10
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh


bộ hệ thống điện sẽ được nối đất an toàn tại tủ điện chính, ngồi việc đảm bảo an tồn
sử dụng cịn có tác dụng để chống sét đánh lan truyền.
- Hệ thống cấp nước:
Tiêu chuẩn cấp nước:
+ Nước sinh hoạt: 250 lít/người/ngày đêm (TCVN 4513 – 88)
+ Nước tưới cây: 4 lít/m2 (TCXD 33 – 85: Tiêu chuẩn tưới nước)
+ Nước chữa cháy: 5 lít/giây/1 đám cháy. Nước chữa cháy được lấy từ bể chứa nước
ngầm của khu chung cư.
- Hệ thống thốt nước mưa
Hướng thốt nước mưa được tính tốn phù hợp với hướng thốt nước chung của tồn
khu:
+ Sử dụng hệ thống cống trịn bê tơng cốt thép và các hố ga đặt ngầm để tổ chức thoát
nước mưa triệt để, tránh ngập úng cục bộ.
+ Hệ thống thoát nước bẩn xây dựng riêng biệt với nước mưa và được kết nối ra hệ
thống cống dẫn đặt dưới hè đường
+ Mạng lưới thoát nước mưa được quy hoạch nằm dưới hai bên hè đường
- Hệ thống thu gom và xử lí nước thải:
Ước tính lưu lượng nước thải bẩn bằng 80% tổng lượng nước cấp khơng tính lượng
nước chữa cháy, nước tưới cây.
Hệ thống thu gom nước thải được bố trí cho căn nhà như sau: Nước thải phát sinh từ
nhà ở và các cơng trình cơng cộng của khu chung cư sẽ theo đường ống thoát nước
thải dẫn về các bể tự hoại và sau đó được dẫn vào hệ thống xử lý nước thải của khu
chung cư để xử lý đạt tiêu chuẩn theo quy định về môi trường, phù hợp tiêu chuẩn Việt
Nam trước khi thải ra nguồn tiếp nhận.
Hệ thống cống thoát nước bẩn được thiết kế tự chảy, xây dựng ngầm dưới đất và đi
dọc theo các trục đường chính trong khu quy hoạch.
11
Hoàng Thị Mai Linh



Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Xử lý nước thải Nước thải phát sinh từ căn nhà chủ yếu là nước thải sinh hoạt. Nước
thải phát sinh từ căn nhà sẽ được tiền xử lý bằng bể tự hoại trước khi được thu gom về
trạm xử lý nước thải tập trung.
Chất lượng nước sau xử lý đạt tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường sẽ thải vào nguồn
tiếp nhận.
- Thu gom và xử lí chất thải rắn:
Được bố trí các thùng rác cơng cộng tại các khu vực quy định sẵn. Rác phát thải từ khu
chung cư sẽ được thu gom và giao cho bộ phận chuyên môn phụ trách thu gom và xử
lý chất thải theo đúng các quy định hiện hành.

3.3. Phương án kiến trúc
Số tầng
Chủ đầu tư
Địa chỉ
Thời gian xây dựng dự kiến
Mặt tiền
Chiều dài
Kích thước ơ đất
Năm thi cơng
Kinh phí đầu tư dự kiến
Thơng số cơng năng, diện tích

06
Tư nhân
Thơn My Điền 1, xã Hoàng Ninh, Huyện

Việt Yên, tỉnh Bắc Giang
6-7 tháng
8m
25m
200m2
2022
7.410 triệu đồng
- Tầng 1: Khu vực để xe – Diện tích để xe
120m2, mặt tiền cho thuê 60 m2
- Tầng 2: 10 phịng, diện tích mỗi phịng
15m2
- Tầng 3: 10 phịng, diện tích mỗi phịng
15m2
- Tầng 4: 8 phịng, diện tích mỗi phịng từ
18-21m2
- Tầng 5: 8 phịng, diện tích mỗi phịng từ
18-21m2
- Tầng 6: 6 phịng, diện tích mỗi phịng
18-21m2
* Khu trọ được chia làm 2 dãy, giữa hai
dãy cách nhau bằng một hành lang rộng
2m, trên tầng 6 có sân thượng rộng
khoảng 50m2 là nơi để máy giặt và phơi
phóng chăn màn, quần áo.

12
Hồng Thị Mai Linh


Trường ĐH Cơng nghiệp Hà Nội


Khoa Quản lý kinh doanh

Hình 3.2: Hình minh họa mặt bằng tầng 1

Hình 3.3: Hình minh họa thiết kế các phòng của dự án

3.4. Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động
3.4.1. Phương án khai thác dự án
- Hình thức vận hành dự án: Cho thuê
13
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng nhà đất mới
- Chủ đầu tư: Tư nhân
- Số phòng cho thuê: 43 phịng
- Hình thức quản lý dự án: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý và thực hiện dự án
- Thời gian đầu tư: 25 năm
- Thời gian hoàn vốn: 14 năm
3.4.2. Phương án sử dụng lao động
- Quản lý cơng trình: 1 người
- Kiến trúc sư: 1 người
- Kỹ sư: 2 người
- Nhân viên cơng trình: 15 người
- Phương án trả cơng cho nhân viên: Khốn theo m2, cụ thể 2,3tr/m2

Khi xây dựng phương án sử dụng lao động, người sử dụng lao động phải đưa ra các
biện pháp để thực hiện dự án, đồng thời phải có nguồn tài chính đảm bảo để thực hiện
theo phương án đã xây dựng.
Đây là một trong những yêu cầu cần thiết được đặt ra đối với người sử dụng lao động
trong một số trường hợp trong quá trình quản lý, sử dụng lao động. Việc xây dựng
phương án sử dụng lao động không những thể hiện trách nhiệm của người sử dụng lao
động với người lao động mà nó cịn giúp người sử dụng lao động chủ động hơn trong
việc nắm rõ trình tự, thủ tục và phương án sử dụng lao động. Việc này nên được quy
định rõ trong nội dung của thỏa ước lao động tập thể, tránh xảy ra tranh chấp trong quá
trình thực hiện.

3.5. Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án
3.5.1. Phân đoạn thực hiện
- Giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư gồm : Quy trình xin chủ đầu tư; quy trình quy
hoạch; quy trình giao đất, thuê đất, giải phóng mặt bằng.
14
Hồng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

+ Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có)
+ Lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ
thuật đầu tư xây dựng để xem xét
+ Quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến
chuẩn bị dự án
- Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: khảo sát xây dựng; đầu tư xây dựng;
thi công xây dựng và kết thúc dự án

+ Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có)
+ Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có)
+ Khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng
+ Cấp giấy phép xây dựng (đối với cơng trình theo quy định phải có giấy phép xây
dựng)
+ Tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi cơng xây dựng cơng
trình
+ Giám sát thi cơng xây dựng; tạm ứng, thanh tốn khối lượng hồn thành; nghiệm thu
cơng trình xây dựng hồn thành
+ Bàn giao cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện
các công việc cần thiết khác
- Quy trình chi tiết các bước thực hiện dự án đầu tư xây dựng:
Giai đoạn 1: Chuẩn bị dự án
- Quy trình xin chủ đầu tư:
+ Nghiên cứu về quy mô nơi chuẩn bị đầu tư.
+ Khảo sát thị trường nơi chuẩn bị đầu tư.
+ Tìm kiếm khu đất thích hợp để đầu tư.
+ Tìm tất cả thông tin về khu đất, về việc thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất.
15
Hồng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

+ Lên phương án – kế hoạch đầu tư và địa điểm quy hoạch một cách chi tiết.
- Quy trình quy hoạch
Đối với dự án chưa được quy hoạch:
+ Thứ nhất phải xin giấy cấp giấy phép quy hoạch.

+ Thứ 2 là lập bảng quy hoạch chi tiết 1/2000.
+ Thứ 3 các dự án đã quy hoạch 1/2000.
+ Thứ 4 thỏa thuận quy hoạch theo kiến trúc.
+ Thứ 5 lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Với dự án đã quy hoạch rồi 1/500:
+ Việc đầu tiên là làm thủ tục xin cấp chứng chỉ quy hoạch.
+ Sau đó thẩm định quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng và
phương án thiết kế sơ bộ.
+ Tiếp đến là phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500, quy hoạch tổng mặt bằng
và phương án thiết kế sơ bộ.
- Quy trình giao đất, th đất và giải phóng mặt bằng.
+ Làm hồ sơ, giấy tờ xin giao đất, thuê đất.
+ Thu hồi đất.
Giai đoạn 2: Thực hiện đầu tư xây dựng
- Khảo sát xây dựng:
+ Khảo sát sơ bộ, phục vụ cho công tác báo cáo – đầu tư.
+ Khảo sát chi tiết phục vụ cho việc thiết kế.
+ Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng.
+ Lựa chọn nhà thầu giám sát xây dựng.
+ Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật và tiến hành khảo sát xây dựng.
16
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

+ Giám sát công tác khảo sát xây dựng và khảo sát bổ sung ( nếu có ).
+ Nghiệm thu và lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.

- Đầu tư xây dựng:
+ Xác định phương án kiến trúc.
+ Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và khả thi.
+ Đánh giá thật chi tiết tác động của môi trường, công tác phịng chữa cháy, điện nước,
chiều cao tĩnh khơng, kiến trúc, quy hoạch.
+ Lấy ý kiến về thiết kế cơ sở.
+ Thiết kế xây dựng: thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công.
- Thi công xây dựng:
+ Tiến hành thi cơng xây dựng cơng trình.
+ Nghiệm thu.
+ Hồn cơng.
+ Kiểm tốn, quyết tốn.
+ Chứng nhận sở hữu cơng trình.
+ Bảo hành và đưa cơng trình đi vào sử dụng.
Giai đoạn 3: Kết thúc dự án
Giai đoạn này ta cần tiến hành một số cơng việc như sau:
+ Hồn thành cơng trình dự án xây dựng.
+ Thực hiện việc quyết toán cũng như kiểm toán hạch toán liên quan đến dự án đầu tư
xây dựng cơ bản.
+ Chứng nhận sở hữu cơng trình.
+ Các cơng tác bảo hành và đưa cơng trình xây dựng vào sử dụng

17
Hồng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh


3.5.2. Tiến độ thực hiện
Tiến độ thực hiện dự án:
- Giai đoạn chuẩn bị dự án: tháng 1/2022
- Giai đoạn thực hiện dự án: tháng 2/2022 – tháng 7/2022
- Giai đoạn kết thúc dự án và đưa dự án vào khai thác và sử dụng: tháng 8/2022
Tiến độ cụ thể:

Thời gian
Tháng
1/2022:
Chuẩn bị dự án
Tháng 2/2022 –
tháng 7 -2022: Xây
dựng

Tiến độ dự kiến
Dự kiến tiến độ chuẩn bị đầu tư, thời gian xây dựng, thời gian
vận hành sản xuất, kinh doanh, cung cấp dịch vụ…
1. Thời gian ép cọc gia cố nền hết 10 ngày
2. Thời gian hồn thành bê tơng móng và sàn trệt tính từ lúc
xong đến phần ép cọc 15 ngày.
3. Thời gian thi công sàn tầng 1-4 dự kiến 15 ngày/tầng
4. Thời gian thi công sàn tầng 5-6 dự kiến 25 ngày/tầng
5. Thời gian thi công đổ sàn sân thượng tính từ lúc đổ xong bê
tơng tầng 6 dự kiến: 20 ngày
6. Thời gian thi công mái che dự kiến khoảng: 10 ngày
7. Theo như tính tốn ở trên thì việc xây dựng phần khung
xương nhà sẽ mất khoảng 105 ngày. Thời gian tháo thi công cốp
pha sàn mái cộng thêm 10 ngày nữa.
Tổng cộng xây dựng phần thô khoảng 120 ngày. Đây luôn là

công đoạn chiếm thời gian trong việc xây dựng nhà
Tháng 6/2022: Hoàn Thời gian hồn thiện trung bình khoảng 1 tháng, bao gồm các
thiện
cơng việc như lắp dựng cửa, lan can, tay vịn cầu thang, sơn
tường, hồn thành các cơng tác lắp đặt thiết bị điện nước, vệ
sinh…
Việc thi công lắp đặt nội thất gỗ hồn thiện, trang trí hồn chỉnh
sẽ mất thêm khoảng 30 ngày nữa.
3.5.3. Hình thức quản lý dự án
* Hình thức quản lý
Hình thức quản lý của dự án là chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý dự án.
- Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm thực hiện:
18
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

+ Kiểm tra, giám sát việc thực hiện dự án
+ Chịu hoàn toàn mọi trách nhiệm pháp lý về các vấn đề liên quan đến dự án.
+ Thực hiện đầy đủ mọi thủ tục liên quan tới việc giao nhận đất, thủ tục về chuẩn bị
các mặt bằng xây dựng, tiến hành xin giấy phép xây dựng,.. nói chung là tồn bộ cơng
tác để có thể bắt đầu cho cơng trình được xây dựng.
+ Lập hồ sơ dự án đầy đủ bao gồm: bản thiết kế của dự án, tổng hợp dự toán về xây
dựng, dự toán ngân sách.
+ Giám sát việc thi cơng, nghiệm thu cơng trình và tổng quyết tốn.
+ Quản lý về tiến độ thi cơng, chất lượng cơng trình, kiểm sốt về mặt an tồn lao
động và chi phí phát sinh.

+ Chịu mọi trách nhiệm pháp lý về các vấn đề có liên quan đã được ủy quyền
+ Thực hiện duy trì, điều khiển tồn bộ hệ thống trong nhà. Bao gồm: điện, ánh sáng,
nước, phòng cháy chữa cháy, máy lạnh, hệ thống thơng gió,…
+ Cung cấp các dịch vụ trong tòa nhà như vệ sinh, chăm sóc cây cảnh, diệt cơn trùng,
…
+ Giải quyết mọi vấn đề bằng cách gặp trực tiếp
* Phương án tổ chức quản lý
- Căn cứ nghị định số 16/2005/NĐ – CP của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây
dựng cơng trình.
- Đơn vị đầu tư: tư nhân
- Đơn vị thi công: sau khi dự án đầu tư được thành phố giao đất và phê duyệt dự án,
chủ đầu tư sẽ tổ chức triển khai thực hiện, chọn đơn vị thi cơng có trình độ và khả
năng phù hợp, có phương án và tổ chức thi cơng tốt.
- Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện, quản lý dự án đảm bảo tuân thủ các quy định về
quản lý dự án sau cấp phép và phù hợp với dự án đầu tư đã được thẩm định và phê
duyệt.
19
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

- Các cơng trình xây dựng phải tn thủ chặt chẽ quy hoạch được duyệt, được thẩm
định và xét duyệt thiết kế kỹ thuật theo quy định hiện hành.
- Dự kiến sau khi xây dựng hồn chỉnh cơng trình với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khu
cây xanh, khu thể dục thể thao, giải trí... chủ đầu tư sẽ cùng các cơ quan chức năng
đưa vào sử dụng và quản lý theo quy định chung đối với cơng trình cơng cộng và phúc
lợi xã hội.

- Giải pháp thi công: sử dụng máy móc và nhân lực đủ tay nghề, thi cơng dứt điểm
từng hạng mục cơng trình.

PHẦN 4. PHẦN 4: TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG VÀ PHƯƠNG
ÁN PHỊNG CHÁY CHỮA CHÁY

4.1. Tác động mơi trường
4.1.1. Tình hình tự nhiên và xã hội xã Hồng Ninh
* Địa lý hành chính:
Xã Hồng Ninh là xã đồng bằng, nằm ở phía Đơng Nam của huyện Việt n, có diện
tích tự nhiên 684,62 ha, chiếm 4,02% diện tích tự nhiên của huyện, bao gồm 7 thơn.
- Phía Bắc giáp xã Hồng Thái, xã Bích Sơn.
- Phía Đơng giáp xã Hồng Ninh; xã Nội Hồng, huyện n Dũng.
- Phía Nam giáp xã Vân Trung, xã Hồng Ninh.
- Phía Tây giáp xã Quảng Minh.

20
Hồng Thị Mai Linh


Trường ĐH Cơng nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Hình 4.4: Địa lý hành chính xã Hồng Ninh

* Điều kiện tự nhiên:
Khí hậu, thời tiết: Xã Hồng Ninh cũng như tồn huyện Việt n có khí hậu nhiệt đới
gió mùa, chia làm hai mùa rõ rệt mùa hè nóng ẩm, mưa nhiều từ tháng 5 đến tháng 10
hàng năm, lượng mưa chiếm tới 85%, nhiều nhất vào các tháng 7, 8 hàng năm. Mùa

đơng lạnh, khơ, ít mưa kéo dài từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
Nhiệt độ trung bình năm khoảng 230C (nhiệt độ thấp nhất 130C và nhiệt độ cao nhất
370C), lượng mưa trung bình 1.500 - 1.600 mm (lượng mưa tháng thấp nhất 15 mm và
tháng cao nhất 700 mm). Độ ẩm khơng khí trung bình 81%, có hai hướng giá chính là
Đơng Bắc và Đơng Nam.
Điều kiện khí hậu của xã có nhiều thuận lợi cho sinh hoạt và phát triển sản xuất, cùng
với các yếu tố nguồn nước và thổ nhưỡng rất thuận lợi cho việc thâm canh tăng vụ,
chuyển đổi cơ cấu mùa vụ, tăng năng suất cây trồng trong sản xuất nông nghiệp.
Thuỷ văn: Trên địa bàn xã có sơng, ngịi, ao, hồ, đập. Với hệ thống sơng, ngịi hiện tại
xã Hồng Ninh có trữ lượng nước khá lớn, đáp ứng được nhu cầu nguồn nước tưới và
tải lượng phù sa cho các cánh đồng trong xã.
Tài nguyên đất: xã Hoàng Ninh gồm 2 loại đất chính:

21
Hồng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Đất phù sa được bồi hàng năm (Pb), chiếm diện tích lớn nhất trong tổng diện tích tự
nhiên của xã nằm ở cấp địa hình vàn thấp, đất có thành phần cơ giới cát pha thịt nhẹ
giàu mùn (pHKCL = 6,0 - 6,5), đạm tổng số và đạm dễ tiêu khá. Đất này được hình
thành do chế độ lũ của sơng Cầu tạo nên. Loại đất này thích hợp cho trồng lúa, màu và
cây công nghiệp hàng năm.

Đất bạc màu trên phù sa cổ (B): Đất được hình thành trên mẫu chất phù sa cổ ở địa
hình cao thốt nước. Đất có phản ứng chua (pHKCL = 4,5 - 5,0 ), lân tổng số và lân dễ
tiêu nghèo đến rất nghèo kali tổng số khá, thành phần cơ giới cát pha thịt nhẹ. Loại đất

này hầu hết nằm trên chân vàn. Tuy nghèo lân, mùn, đạm song khá giàu Kali, tơi, xốp,
thốt nước tốt thích hợp với các loại cây có củ như khoai lang, khoai tây, lạc.
Nhìn chung, đất đai của xã có độ phì cao, thích hợp với nhiều loại cây trồng như cây
lương thực, cây rau màu và cây lâu năm, cây ăn quả và có thể ứng dụng nhiều mơ hình
nơng nghiệp đạt hiệu quả kinh tế cao.
Tài nguyên nước:
- Nước mặt: Nguồn nước mặt của xã chủ yếu khai thác sử dụng từ sông, ao, hồ trên địa
bàn xã. Nhìn chung trữ lượng nước mặt rất dồi dào, đáp ứng được nhu cầu phát triển
sản xuất nơng nghiệp trên địa bàn.
- Nước ngầm: Xã chưa có điều tra, khảo sát đánh giá đầy đủ về trữ lượng và chất
lượng nước ngầm. Nhân dân trong xã đã và đang khai thác bằng giếng khoan ở độ sâu
15- 20 m, có trữ lượng khá, tuy nhiên về chất lượng phải qua xữ lý làm sạch trước khi
đưa vào sử dụng cho mục đích sinh hoạt.
Tài ngun khống sản:
Theo tài liệu điều tra hiện có, trong lịng đất của xã chưa phát hiện được loại tài
ngun khốn sản có chữ lượng lớn nào.
*Dân cư:
Xã Hồng Ninh gồm 7 thơn: Phúc Lâm, Hoàng Mai 1, Hoàng Mai 2, Hoàng Mai 3,
My Điền 1, My Điền 2 và My Điền 3.
22
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

Theo số liệu thống kê dân số đến ngày 29/02/2016.
Toàn xã Hoàng Ninh là: 2.552 hộ, 10.473 nhân khẩu.
4.1.2. Đánh giá tác động của dự án tới môi trường tự nhiên

- Ảnh hưởng đến môi trường đất: việc đập phá các cơng trình làm xáo trộn bề mặt đất,
làm thay đổi đặc tính lý - hóa, kết cấu, độ chặt và độ giữ nước của đất. Máy móc thi
cơng cơng trình, hoạt động đào bới, bơm cát… là các hoạt động gây tác động mạnh
đến môi trường đất.
- Ảnh hưởng đến môi trường nước: nước bơm cát, nước sinh hoạt của cơng nhân xây
dựng có thể có tác hại xấu đến mơi trường nước.
- Ảnh hưởng đến mơi trường khơng khí: tiếng ồn và bụi do máy móc hoạt động, khí
thải do đốt cháy dầu máy, bụi khói... có thể ảnh hưởng đến sinh hoạt của cộng đồng
dân cư xung quanh. Tuy nhiên, đánh giá tải lượng ơ nhiễm khơng khí giai đoạn này là
nhẹ.
- Ảnh hưởng đến môi trường kinh tế - xã hội: một số người dân kinh doanh buôn bán
hàng ăn gần khu vực bị ảnh hưởng do việc đập phá dỡ bỏ. Họ phải đầu tư lắp đặt hệ
thống cửa kính, rèm nhựa để chắn bụi vào quán hàng. Cần chú ý đến nguồn tác động
này. Để giải quyết vấn đề này cần sự cộng tác của ban quản lý dự án đóng một vai trị
quan trọng trong việc hỗ trợ cho các đối tượng này.
- Ảnh hưởng đến cảnh quan: một khối lượng lớn chất thải rắn do hoạt động giải phóng
mặt bằng sẽ làm xáo trộn nền của cảnh quan trong khu vực thực hiện dự án.
Trong giai đoạn này, một số lượng lớn chất thải rắn được tạo ra do hoạt động giải tỏa
các cơng trình và các vật kiến trúc khơng phù hợp trong khu vực thực hiện dự án. Vấn
đề xử lý triệt để nguồn gây ô nhiễm này là rất cần thiết.
4.1.3. Giải pháp giảm thiểu tác động môi trường
Để đảm bảo công tác xây dựng được thuận lợi, đảm bảo sức khỏe cơng nhân, giữ gìn
vệ sinh mơi trường; đơn vị chủ thầu xây dựng và công nhân làm việc trực tiếp ở công
trường cần thực hiện tốt một số quy định như sau trong thời gian xây dựng:
- Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân và sinh hoạt tại chỗ.
23
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội


Khoa Quản lý kinh doanh

- Tổ chức ăn uống tại chỗ và hợp vệ sinh, có nhà ăn, nhà vệ sinh đảm bảo yêu cầu tối
thiểu.
- Chất thải phải được thu gom hay xử lý trong thời gian sớm nhất, khơng để xảy ra tình
trạng hơi thối, mất vệ sinh.
- Phải có một bộ phận kiểm tra việc thực hiện các công việc vệ sinh phịng dịch, vệ
sinh mơi trường, kiểm tra đảm bảo an tồn và kỷ luật lao động cho cơng nhân.
- Chất thải sinh hoạt của công nhân xây dựng nên được thu gom, đem đốt hay phải hợp
đồng với cơ quan chức năng địa phương để thu gom và xử lý tốt nguồn chất thải này.
- Nước thải từ sinh hoạt của công nhân cũng phải được quản lý tốt. Cần xây dựng các
hố tự hoại theo đúng tiêu chuẩn để thu gom và lưu trữ nước thải sinh hoạt trong thời
gian hợp lý trước khi thải vào nguồn tiếp nhận chung.
- Chất thải sinh hoạt và nước thải của công nhân có đặc điểm là giàu hữu cơ, dễ phân
hủy sinh học. Việc thu gom, xử lý ngay và phải có biện pháp xử lý thích hợp là cần
thiết.
Một số biện pháp chung để giảm thiểu tác hại tại công trường xây dựng:
- Phun nước làm tăng độ ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, khu vực san ủi....
- Trang bị các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như khẩu trang, quần áo,
giày, găng tay, nón bảo hộ lao động…
- Phịng tránh, giảm thiểu đối với các tác động bên ngoài khu vực xây dựng: do cần
chuyên chở khối lượng lớn máy móc và vật liệu xây dựng nên chủ đầu tư cần có kế
hoạch vận chuyển phù hợp tới khu vực thi công, không gây ảnh hưởng đến lưu thông
trong khu vực.
- Các phương tiện tham gia vận chuyển vật liệu phải được kiểm tra, sửa chữa, duy tu,
bảo trì đúng kỹ thuật, khơng chở quá trọng tải quy định.
- Phủ bạt kín khi chuyên chở vật liệu xây dựng để không rơi vãi dọc đường, gây ô
nhiễm bụi và ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân sống ven đường.


24
Hoàng Thị Mai Linh


Trường ĐH Công nghiệp Hà Nội

Khoa Quản lý kinh doanh

- Nghiêm chỉnh chấp hành luật lệ giao thơng, khơng phóng nhanh, vượt ẩu, gây ra các
tai nạn đáng tiếc cho người dân trong vùng.
- Hạn chế sử dụng còi và giảm tốc độ khi đi qua khu vực dân cư và trong khu vực cấm,
cũng như trong công trường xây dựng.

4.2. Giải pháp phòng cháy chữa cháy
- Mỗi phòng trọ sẽ đều được lắp một thiết bị báo khói, mỗi tầng sẽ có 2 bình chữa cháy
và một chng cảnh báo cháy. Riêng tầng 1, tầng để xe sẽ đặt 4 bình chữa cháy ở 4
góc. Trong khu trọ sẽ có một đường thốt hiểm khẩn cấp.

Hình 4.5: Bình chữa cháy được lặp đặt ở hành lang

- Niêm yết nội quy PCCC, biển báo cấm lửa, tiêu lệnh chữa cháy ở những hành lang,
những khu vực nhiều người qua lại để được phổ biến rộng rãi.
- Có quy định về đảm bảo an toàn PCCC trong việc sử dụng nguồn lửa, thiết bị sinh
lửa, sinh nhiệt.
- Cấm đưa các chất nguy hiểm, dễ gây cháy nổ vào cơng trình: xăng dầu, khí ga…
trường hợp cần thiết phải sử dụng thì nên hạn chế số lượng và có những biện pháp
đảm bảo an toàn PCCC.
- Lắp đặt thiết bị bảo vệ cho hệ thống điện của tồn bộ cơng trình. Thiết kế lắp đặt hệ
thống chống sét theo đúng tiêu chuẩn chống sét cho từng cơng trình


25
Hồng Thị Mai Linh