TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
KHOA LUẬT

BÀI TẬP LỚN MÔN:
LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2

Đề Tài Số 6
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, một số vấn
đề bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật.
Họ và tên: Nguyễn Quốc Huy
Msv: 20A51010214
Ngày, tháng, năm sinh: 15/01/2002
Lớp: 2051A01
Ngành: Luật Kinh Tế

Hà Nội 2020


Danh Mục Các Chữ Viết Tắt

BLDS : Bộ luật dân sự
TSBD : Tài sản bảo đảm
TSHTTTL : Tài sản hình thành trong tương lai
NƠHTTTL : Nhà ở hình thành trong tương lai
TCTD : Tổ chức tín dụng


Phần Mở Đầu
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay khi mà các giao dịch dân sự, thương mại
được xác lập ngày càng nhiều thì vấn đề tạo ra các hành lang pháp lý phù hợp để
cho việc thuận lợi khi chúng ta cơng nhận những loại tài sản hình thành trong tuơng

lai để đưa vào lưu thông trong các mối quan hệ dân sự, thương mại. Chế định tài
sản hình thành trong tương lai là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lý và là
sản phẩm tất yếu của sự phát triển các giao dịch dân sự. Cùng với sự phát triển của
nền kinh tế thị trường, các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát
triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Để đảm bảo cho việc thực hiện các hợp đồng kinh
tế, thương mại, dân sự, chế định về giao dịch bảo đảm, các hình thức bảo đảm và
tài sản được đưa vào giao dịch bảo đảm trong đó có cả tài sản hình thành trong
tương lai. Thế chấp đuợc coi là một trong những công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn
chế những rủi ro để hạn chế trong quan hệ vay vốn, tín dụng. Tài sản dùng để thế
chấp rất đa dạng có thể là động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, vơ hình, tài sản
hình thành trong tuơng lai…Trong thế chấp tài sản hình thành trong tương lai thì
thế chấp nhà ở hình thành trong tuơng lai là điển hình và phổ biến hiện nay. Thực
tiễn hiện này các quy định pháp lý còn chưa rõ ràng và chưa tạo ra đầy đủ hành
lang pháp lý vững chắc để bảo vệ quyền lợi của các bên trong quan hệ giao dịch thế
chấp tài sản hình thành trong tuơng lai mà cụ thể là thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai. Việc nghiên cứu một cách có hệ thống khoa học các quy định pháp luật
về thế chấp nhà ở hình thành trong truơng lai và việc đưa vào thực tiễn phù hợp với
các giao lưu dân sự và kinh tế là hết sức cấp thiết Với mong muốn được tìm hiểu
sâu hơn về vấn đề này cũng như tìm ra những phương hướng khắc phục, em xin
chọn đề tài số 06: “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, một số vấn đề bất
cập và hướng hoàn thiện pháp luật” làm bài tập học kỳ.

2


CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH
TRONG TƯƠNG LAI

1. Khái quát chung về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
1.1.


Tài sản hình thành trong tương lai

Trước khi làm rõ khái niệm về NƠHTTTL và thế chấp NƠHTTTL ta cần hiểu
rõ tài sản hình thành trong tượng lai là gì ? Quốc hội ban hành Bộ luật Dân sự 2015
đã làm sáng tỏ thêm khái niệm về tài sản. BLDS 2015 khẳng định:
Thứ nhất, tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản
có thể là tài sản hiện có và TSHTTTL [3, khoản 2 Điều 105];
Thứ hai, TSHTTTL là một loại tài sản được điều chỉnh trong BLDS. Theo đó,
Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“1. Tài sản hiện có là tài sản đã hình thành và chủ thể đã xác lập quyền sở hữu,
quyền khác đối với tài sản trước hoặc tại thời điểm xác lập giao dịch.
2.Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm:
a) Tài sản chưa hình thành;
b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời
điểm xác lập giao dịch”.
So với quy định tại Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm thì. Tài sản
hình thành trong tương lai mở rộng hơn, bao gồm cả tài sản chưa hình thành tại thời
điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Căn cứ vào các khái niệm trên có thể rút ra một
vài đặc điểm của TSHTTTL như sau:
Thứ nhất, TSHTTTL là một loại tài sản mang tính chất đặc thù có những điểm
khác biệt so với tài sản hiện hữu. TSHTTTL khơng chỉ có lợi ích tham gia vào các
giao dịch dân sự như thế chấp để bảo đảm cho khoản vay mà còn xác định được giá
trị bằng tiền thông qua các tài liệu như bản vẽ thiết kế, hợp đồng chuyển nhượng
quyền sở hữu hay chi phí nguyên vật liệu xây dựng...


Thứ hai, chưa được hình thành tại thời điểm giao dịch hoặc đã được hình thành
nhưng chủ sở hữu vẫn chưa xác lập quyền sở hữu. Những đặc tính này mà mức độ

rủi ro trong các giao dịch của TSHTTTL sẽ cao hơn so với tài sản hiện hữu.
Thứ ba, điều kiện và phạm vi tham gia vào giao dịch dân sự bị hạn chế hơn tài
sản hiện có thơng thường. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản
hình thành trong tương lai. Tuy nhiên TSHTTTL chỉ được sử dụng trong một số
giao dịch dân sự nhất định.
1.2.

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai

Nhà ở hình thành trong tương lai là khái niệm có nội hàm hẹp và là một loại tài
sản hình thành trong tương lai. Nói đến nhà ở hình thành trong tương lai thì người
ta có thể hiểu một cách đơn giản nhất là nhà đó ở thời điểm hiện tại chưa được hình
thành và có các điều kiện, cơ sở nhất định để thấy rằng nhà đó sẽ được xây dựng
hoàn thành trong tương lai. Xét về phương diện pháp lí, có rất nhiều nguồn khác
nhau quy định về nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
+ Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2020 định nghĩa: “Nhà ở hình thành trong
tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiêm thu
đưa vào sử dụng”.
+ Khoản 1 Điều 3, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTPBTNMT định nghĩa “Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá
trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối
với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi
tắt là Giấy chứng nhận).
+ Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì nhà ở hình
thành trong tương lai được định nghĩa như sau: “Nhà, cơng trình xây dựng hình
thành trong tương lai là nhà, cơng trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và
chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”
Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm nhà ở chưa hình thành,
đang trong quá tình hình thành và cả nhà ở đã được hình thành tại thời điểm giao

4


kết hợp đồng thế chấp, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và chưa xác lập
quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ được hình thành
trong tương lai và thuộc quyền sở hữu của chủ thể xác định.
1.3.

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Hiện nay chưa có khái niệm cụ thể về thế chấp tài sản hình thành trong tương
lai,tuy nhiên từ quy định của pháp luật về thế chấp tài sản tại Khoản 1 Điều 317
BLDS năm 2015 và căn cứ vào các quy định của pháp luật về nhà ở hình thành
trong tương lai như trên ta có thể hiểu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
như sau:
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên thế chấp dùng nhà ở chưa
hình thành, đang trong quá trình hình thành hoặc nhà ở đã được hình thành tại thời
điểm giao kết hợp đồng thế chấp, chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và chưa
xác lập quyền sở hữu nhưng có căn cứ pháp lý để xác định nhà ở đó sẽ được hình
thành trong tương lai để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của mình với bên nhận thế
chấp.
1.4.

Đặc điểm của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.

Về chủ thể của quan hệ thế chấp NƠHTTTL thường thì phạm vi hẹp hơn đối
với các quan hệ thế chấp khác.
Bên thế chấp NƠHTTTL: Thường bên thế chấp NƠHTTTL ngoài thỏa mãn
điều kiện về năng lực chủ thể khi tham gia giao dịch thì phải thuộc đối tượng có
quyền sở hữu NƠHTTTL do vậy không phải ai cũng sở hữu NƠHTTTL.

Bên nhận thế chấp NƠHTTTL: Do hợp đồng thế chấp chỉ được ký khi có hợp
đồng tín dụng nên bên nhận thế chấp cũng chủ yếu các tổ chức có chức năng theo
quy định pháp luật là có chức năng cho vay. Mặt khác NƠHTTTL là tài sản đặc biệt
có giá trị lớn theo đó là các rủi ro đối với việc hình thành trong tương lai và đề
phịng rủi ro xảy ra cho các TCTD thì khơng phải tổ chức tín dụng nào cũng được
tham gia nhận thế chấp NƠHTTTL. Mà phải các TCTD đủ điều kiện và được sự
cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được tham gia nhận thế chấp
NƠHTTTL. Do vậy đã hạn chế đi số lượng bên nhận thế chấp NƠHTTTL.


Khơng có sự chuyển giao tài sản và các bên cũng không sử dụng nhà ở đang thế
chấp để sinh lợi: Do chưa có tại thời điểm thế chấp chỉ là tài sản hình thành trên
giấy tờ hay đang quá trình xây dựng, hình thành do vậy cơng năng chủ yếu của
ngôi nhà không được sử dụng được do vậy về mặt sinh lợi từ tài sản là nhà ở hình
thành trong tương lai hầu như khơng phát huy được.
1.5.

Phân loại thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ và đặc điểm của nhà ở thì chúng ta có thể phân chia thành Thế chấp căn
hộ chung cư hình thành trong tương lai. Thế chấp biệt thự hình thành trong tương
lai và thế chấp nhà liền kề hình thành trong tương lai. Căn cứ vào thủ tục và tiến độ
triển khai xây dựng và bàn giao nhà thì chúng ta có thể phân chia thành:
Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã hồn thành xây dựng nhưng chưa
có giấy chứng nhận quyền sở hữu và Thế chấp nhàở hình thành trong tương lai
chưa hồn thành xây dựng và chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. (Ví dụ: Hiện
nay mua nhà chung cư theo tiến độ xây dựng của dự án khi chủ đầu tư xây đến tầng
nào thì bên mua sẽ phải đóng góp tiền vàotheo tiến độ dự án theo thông báo của
chủ đầu tư do vậy đây là dạng điển hình của nhà ở hình thành trong tương lai).


6


CHƯƠNG 2: NHỮNG BẤT CẬP VỀ VẤN ĐỀ THẾ CHẤP NHÀ
Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ KIẾN NGHỊ
GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÁP LUẬT.
2.1. Một số bất cập cịn tồn tại trong thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai
- Thứ nhất, về phạm vi áp dụng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong
tương lai. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 69 Luật Nhà ở 2014 thì vốn sử dụng
cho phát triển nhà ở thương mại gồm 04 loại, trong đó có vốn huy động thơng
qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết
của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Việc huy động vốn góp như vậy được thể
hiện thơng qua các hợp đồng góp vốn. Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng các
điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai (thường là chưa có biên bản
nghiệm thu đã hồn thành xong phần móng) thì các chủ đầu tư sẽ tổ chức bán
hàng với các phương thức như ký kết huy động vốn góp khi nào đủ điều kiện
mua bán thì sẽ tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương
lai chính thức.Mặc dù Nghị định 99/2015/NĐ-CP cũng nêu rõ chủ đầu tư không
được phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền
mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy
động vốn, tuy nhiên, phương thức này thật sự chưa có quy định một cách chi
tiết, rõ ràng dẫn đến vẫn có những thỏa thuận “ngầm”. Khi trường hợp có xảy ra
tranh chấp, vấn đề xử lý sẽ rất phức tạp. Quyền, nghĩa vụ của các bên sẽ căn cứ
trên cơ sở chứng cứ cũng như lập luận của mỗi bên đưa ra.
- Thứ hai về vấn đề trong việc xác định tài sản là nhà ở hình thành trong
tương lai: Để xác định nhà ở hình thành trong tương lai được tham gia giao dịch
đảm bảo thì phải xác định dựa trên các quy định chung về tài sản hình thành
trong tương lai. BLDS 2015 đã thừa nhận tài sản hình thành trong tương lai có
thể là đối tượng của giao dịch nhưng không đưa ra một căn cứ cụ thể để xác

định một tài sản là tài sản hình thành trong tương lai dẫn tới nhiều cách hiểu
khác nhau. Trên thực tế, đã có nhiều văn bản quy định về nhà ở hình thành trong


tương lai, tuy nhiên các văn bản đó lại khơng có sự nhất quán dẫn tới việc nhận
diện và xác định nhà ở hình thành trong tương lai đã gặp phải nhiều khó khăn.
-Thứ ba vấn đề xử lí nhà ở thế chấp hình thành trong tương lai: Khi đến hạn
thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiên
khơng đúng thìtài sản bảo đảm sẽ được xử lí. Tuy nhiên đối với trường hợp thế
chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì đây là một vấn đề hết sức khó khăn
cho các bên tham gia giao dịch bởi tài sản này có thể chưa được hình thành tại
thời điểm vi phạm, hơn nữa việc định giá tài sản đối với nhà ở hình thành trong
tương lai vẫn cịn là một vấn đề gây tranh cãi. Do đó mà pháp luật dân sự cần có
những quy định cụ thể về việc xác định mức bồi thường mà bên thế chấp phải
thanh toán cho bên nhận thế chấp khi vi phạm nghĩa vụ.
- Thứ tư vấn đề nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp khơng hình thành:
Đây là rủi ro của nhà ở hình thành trong tương lai. Theo dự kiến trong hợp đồng,
bản vẽ va dự án thì trong mốc thời gian nhất định trong tương lai thì nhà ở hình
thành trong tương lai được hồn thiện, hiện hữu trên thực tế những do một số
điều kiện chủ quan và khách quan thì ngơi nhà đó khơng được hình thành. Do
vậy đối tượng của hợp đồng thế chấp coi như không tồn tại theo quy định tại
Khoản 5 Điều 422 BLDS 2015 về chấm dứt hợp đồng: “Hợp đồng không thể
thực hiện do đối tượng của hợp đồng khơng cịn”. Như vậy vấn đề đặt ra đó là
xử lí thế nào đối với hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trong
trường hợp này, nếu bên thế chấp khơng cịn tài sản nào để thay thế và khả năng
thanh tốn khơng cịn thì phải giải quyết như thế nào.
2.2. Giải pháp và hướng hoàn thiện pháp luật về thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai.
Thứ nhất, cần sửa đổi, bổ sung quy định về xác định tài sản là nhà ở hình
thành trong tương lai được đưa vào thế chấp, việc xác định nhà ở hình thành

trong tương lai hiện nay còn được quy định một cách thiếu thống nhất, lẻ tẻ
trong các văn bản pháp luật có liên quan dẫn đến thực tế thực thi gặp khơng ít
những khó khăn, vì vậy, những nội dung về việc xác định nhà ở hình thành trong

8


tương lai cần được quy định thống nhất trong một văn bản cụ thể nhằm nâng cao
tính pháp lí và hiệu quả thực thi.
Thứ hai, cần có sự thống nhất quy định về thời điểm chuyển giao quyền sở
hữu nhằm đảm bảo cho người mua nhà được thực hiện đúng và đầy đủ cácquyền
của mình, pháp luật cũng cần quy định chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ của các
bên liên quan trong quan hệ thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Thứ ba, cần mở rộng thêm phương thức xử lí tài sản bảo đảm để các bên có
nhiều sự lựa chọn hơn, việc áp dụng các phương thức cũng càn có sự linh hoạt,
phù hợp với điều kiện từng nơi và điều kiện của các bên. Bên cạnh đó cần phải
cụ thể, chi tiết hóa quy trình xử lí tài sản nói riêng đặc biệt quan tâm đến trường
hợp xử lí tài sản thế chấp khi khơng có sự tự nguyện, hợp tác của bên thế chấp,
đồng thời cũng cần nâng cao hiệu quả của hoạt động xét xử, rút gọn thủ tục tố
tụng và thi hành án trong giải quyết các vụ việc yêu cầu xử lí tài sản đảm bảo.
Thứ tư hồn thiện các quy định về thế NƠHTTTL đảm bảo sự phù hợp,
thống nhất, đồng bộ và tạo ra sự thông suốt giữa các văn bản có liên quan, tránh
sự chồng chéo dẫn đến khó khăn, lúng túng khi áp dụng. Xây dựng pháp luật
phải gắn liền với thực thi pháp luật, trước khi ban hành những quy định pháp
luật này cần phải tính toán, đo lường kỹ càng tất cả các vấn đề có liên quan.
Thứ năm tăng cường phối hợp giữa các bộ ngành chức năng có liên quan
trong việc xây dựng và thực thi pháp luật Các bộ, ban, ngành có liên quan phải
có sự phối kết hợp trong xây dựng pháp luật, tăng cường sự chỉ đạo, giám sát
việc thực thi các quy định này, tránh tình trạng mỗi địa phương, đơn vị có một
cách hiểu và áp dụng khác nhau.

Thứ sáu hồn thiện các quy định về cơng chứng hợp đồng thế chấp
NƠHTTTL : Các Bộ, ban ngành có liên quan phải nhanh chóng phối hợp với
Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu ban hành những hướng dẫn cụ thể, chi tiết về
thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp NƠHTTTL tránh tình trạng từ chối tiếp
nhận hồ sơ cơng chứng hợp đồng thế chấp với lý do chưa có hướng dẫn cuae Bộ
chủ quản.


Kết Luận
Chế định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tuy khơng cịn q mới
lạ tại Việt Nam và được coi là một bước tiến lớn trong khoa học pháp lí nhưng
quy định của pháp luật về thế chấp bằng loại tài sản này lại chưa rõ ràng và cụ
thể. Thực tế áp dụng quy định pháp luật tại các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên
quan cũng chưa có sự đồng bộ, thống nhất, gặp nhiều bất cập dẫn đến quyền và
lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch chưa được bảo đảm. Do đó, việc
hồn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về vấn đề này là vô
cùng quan trọng và cấp thiết để góp phần hồn thiện chế định về vấn đề này, đưa
chế định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thực sự xứng đáng với vai
trò và tầm quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế nước ta. Trên cơ sở
đó, em xin mạnh dạn đưa ra một vài đề xuất, kiến nghị cho việc ban hành các
văn bản quy phạm pháp luật và cơ chế để thực thi pháp luật. Những giải pháp
đối với các bên tham gia giao dịch. Hi vọng những nghiên cứu trong tiểu luận, ở
mức độ nào đó sẽ góp phần hồn thiện chế định thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai tại Việt Nam.
Do khả năng nghiên cứu và kiến thức còn hạn chế nên tiểu luận khơng tránh
khỏi thiếu sót. Em kính mong nhận được sự quan tâm, góp ý và hướng dẫn của
các thầy cơ giáo để đề tài được hồn thiện hơn.

10



DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Chính Phủ, Nghị định 99/2015/NĐ-CP “Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành một số điều của luật nhà ở”, Hà Nội
- Ngân Hàng Nhà Nước Việt Nam -Bộ Xây Dựng - Bộ Tư Pháp -Bộ Tài Nguyên
Và Môi Trường, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT
Hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, Hà Nội

- Quốc hội (2015), Bộ Luật Dân sự, Hà Nội
- Quốc hội (2020), Luật Nhà ở, Hà Nội
- Quốc Hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội
- Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình luật Dân sự Việt Nam, Nxb
Cơng an nhân dân
- Trương Thanh Đức, “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, mập mờ giữa
đúng và sai”.
- Phạm Ngọc Trâm(2016), Thế chấp nhà ở hình thành trong trong tương lai
để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật
học, Trường đại học Luật Hà Nội.
- Lê Công Huấn, Một số vấn đề thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm của Bộ
luật dân sự, Sở tư pháp tỉnh Thái Nguy