i

----------

TIỂU LUẬN
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Đề bài: Giải thích những hạn chế của phương
pháp thu nhập và phương pháp chi phí thơng
qua các tình huống thẩm định giá bất động sản


ii
A) LỜI MỞ ĐẦU
I. Lời cam đoan

II. Đặt vấn đề
Hiện nay, định giá bất động sản đã trở nên phổ biến trong nền kinh tế Việt
Nam. Có rất nhiều phương pháp định giá bất động sản nhưng nhìn chung trong
chương trình học đã nêu ra bốn phương pháp: so sánh, thu nhập, chi phí và
thặng dư.
Bài tiểu luận hơm nay tôi xin đề cập tới hai phương pháp định giá bất
động sản là phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí đồng thời phân tích
những hạn chế của hai phương pháp này.
Phương pháp thu nhập thường được sử dụng định giá đối với những bất
động sản có khả năng tạo ra thặng dự tài chính vượt qua chi phí trực tiếp của
việc sử dụng bất động sản hiện tại đó, bất động sản cho thuê mang lại thu nhập,
bất động sản đầu tư mang lại lợi nhuận.
Phương pháp chi phí thường được áp dụng để định giá bất động sản dành
cho mục đích sử dụng riêng biệt như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện,
nhà máy hóa chất,… là những bất động sản có ít số liệu tên thị trường; định giá

cho mục đích bảo hiểm; kiểm tra đấu thầu;…
Vậy với hai phương pháp định giá bất động sản trên, chủ đề của bài tiểu
luận muốn hướng tới là những hạn chế của hai phương pháp thu nhập và chi phí
thơng qua các tình huống thẩm định giá bất động sản.


iii
B) KẾT CẤU
Phần 1: KHÁI NIỆM
I. Phương pháp thu nhập………………………….……...Trang 1
II. Phương pháp chi phí…………………………………....Trang 1
Phần 2: NỘI DUNG VÀ CÁC BƯỚC ĐINH GIÁ
I. Phương pháp thu nhập.
1. Nội dung……………………………………………...Trang 1
2. Các bước định giá…………………………………...Trang 3
II. Phương pháp chi phí
1. Nội dung……………………………………………...Trang 3
2. Các bước định giá…………………………………...Trang 4
Phần 3: HẠN CHẾ CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP
I. Phương pháp thu nhập. …………………………..........Trang 5
II. Phương pháp chi phí…………………………………...Trang 5
Phần 4: ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG CỦA CÁC PHƯƠNG PHÁP
I. Phương pháp thu nhập. ………………………………...Trang 6
II. Phương pháp chi phí………………………………….....Trang 6
Phần 5: TÌNH HUỐNG
I. Phương pháp thu nhập.
1. Xây dựng tình huống………………………………..Trang 6
2. Giải quyết tình huống…………………………….....Trang 7
II. Phương pháp thu nhập.
1. Xây dựng tình huống………………………………..Trang 9

2. Giải quyết tình huống…………………………….....Trang 9


1
C) NỘI DUNG
Phần 1: KHÁI NIỆM
I. Phương pháp thu nhập
Dựa trên nguyên tắc “ dự kiến các khoản lợi ích tương lai” và nguyên tắc
“ sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất”.
Theo đó: giá thị trường hiện hành của một bất động sản ngang bằng với
giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ bất
động sản. Nếu biết trước thu nhập mà bất động sản tạo ra hằng năm, có thể tìm
ra giá trị của bất động sản, nó tương ứng với giá vốn phải đầu tư để tạo ra các
khoản thu nhập.
 Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở
chuyển đổi các dịng thu nhập rịng trong tương lại có thể nhận được từ
việc khai thác tài sản cần thẩm định thành giá trị vốn hiện tại để ước tính
giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
II. Phương pháp chi phí
Dựa trên nguyên tắc “ thay thế” và nguyên tắc “ sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất”.
Dựa trên giả định rằng giá trị của bất động sản cần định giá tương đương
với chi phí làm ra một bất động sản tương tự và coi đây như một vật thay thế.
 Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở
ước tính chi phí hao mòn tạo ra máy, thiết bị cần định giá, sau đó trừ đi
hao mịn thực tế của máy, thiết bị cần định giá (gồm cả hao mòn vật chất
hay sự lỗi thời về tính năng, tác dụng của máy, thiết bị).
Phần 2: NỘI DUNG VÀ CÁC BƯỚC ĐỊNH GIÁ
I. Phương pháp thu nhập
1. Nội dung

a. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ bất động sản đầu tư qua các năm
ổn định và số năm đầu tư là vơ hạn.
 Ước tính thu nhập hoạt động ròng hằng năm do tài sản mạng lại:


2
Thu nhập
hoạt động
rịng

¿

Tổng thu
Thất thu do khơng
nhập tiềm −¿
được th hết
năng
100% cơng suất

−¿

Chi phí vận hành,
duy tu, bảo dưỡng
(chi phí hoạt động)

Trong đó
+ Tổng thu nhập tiềm năng: tồn bộ thu nhập đối với một bất động sản với tỷ lệ
thuê là 100% công suất thiết kế
+ Thất thu = tỷ lệ phịng trống × tổng thu nhập tiềm năng

+ Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng
 Xác định tỷ lệ chiết khấu: qua phương pháp đầu tư hoặc so sánh,…
 Chiết khấu dòng thu nhập ổn định trong tương lại theo cơng thức:
I

V= R

A

V = I× YP

V = i

Trong đó:
+ V: giá trị hiện tại của thu nhập tương lai
+ I: thu nhập ròng từ bất động sản ( khấu hao + lãi vay + lợi nhuận sau thuế +
thu hồi vốn lưu động + giá trị thanh lý tài sản cố định)
+ R: tỷ lệ vốn hóa ( tỷ lệ chiết khấu hoặc chí phí cơ hội của vốn)
+ YP: nghịch đảo của R ( số nhân)
+ A: thu nhập ròng hằng năm
+ i: tỷ lệ chiết khấu
b. Phương pháp dòng tiền chiết khấu
Áp dụng đối với sở hữu có thời gian và khơng ổn định của thu nhập
TH1: Thu nhập bằng nhau
V

=

1−(1+i)−n
A

i

+

T
( 1+ i )n

Trong đó:
+ V: giá trị của bất động sản
+ A: thu nhập ròng hằng năm
+ T: giá trị thanh lý cuối năm n
TH2: Thu nhập không bằng nhau

+ n: số năm hoạt động
+ i: tỷ lệ lãi đòi hỏi( tỷ lệ chiết khấu)


3
n

V=∑
1

At

T

t

(1+i)


+ (1+i)

n

Trong đó:
+ V: giá trị của bất động sản
+ At: thu nhập ròng năm t
+ T: giá trị thanh lý năm n

+ t: năm thứ t ( t = 1,n)
+ n: số năm hoạt động
+ i: tỷ lệ lãi địi hỏi

2. Các bước định giá
 Bước 1: Ước tính tổng thu nhập hằng năm mà bất động sản mang lại
 Bước 2: Ước tính các khoản chi phí hàng năm
 Bước 3: Xác định Thu nhập ròng hằng năm = Tổng thu nhập – Tổng chi phí
 Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi( tỷ lệ chiết khấu)
 Bước 5: Dùng cơng thức vốn hóa tìm giá trị bất động sản
II. Phương pháp chi phí
1. Nội dung
a. Chi phí, hao mịn, khấu hao
 Chi phí bao gồm:
 Chi phí thay thế
 Chi phí tái tạo
 Hao mịn máy, thiết bị là sự mất mát về giá trị được tính bằng tiền của một
máy, thiết bị vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự khác nhau giữa chi phí thay thế mới
(hoặc sản xuất lại) của một máy, thiết bị so với giá trị thị trường hiện tại của
máy, thiết bị đó.

 Khấu hao máy, thiết bị là việc tính tốn, phân bổ một cách có hệ thống
ngun giá của máy, thiết bị vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong thời gian sử
dụng của máy, thiết bị. Trong q trình sản xuất, máy móc, thiết bị sử dụng bị
hao mịn (cả hữu hình lần vơ hình).
b. Một số khái niệm, công thức cần hiểu
 Các loại tuổi thọ của cơng trình:
 Tuổi thọ kinh tế: là thời gian tối đa xét về hiệu quả kinh tế.


4
 Tuổi thọ kinh tế còn lại: là thời gian sử dụng còn lại phát huy được hiệu
quả kinh tế.
 Tuổi hiệu quả: là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả.
 Tuổi hiệu quả = Tuổi thọ kinh tế - Tuổi thọ kinh tế còn lại.
 Sự giảm giá tích lũy: Là sự mất mát giá trị vì bất kỳ lý do nào, tạo ra sự khác
nhau giữa chi phí thay thế (hoặc xây dựng mới) của một bất động sản bằng tiền
so với giá trị thị trường của bất động sản tương tự tại thời điểm thẩm định giá.
 Nguyên nhân gây ra sự giảm giá tích lũy:
 Giảm giá tự nhiên: hư hỏng do thiên nhiên, thời gian và quá trình sử dụng
 Lỗi thời chức năng: do thiết kế, kết cấu thừa hoặc thiếu
 Lỗi thời bên ngồi: do suy thối kinh tế, quy định xây dựng, giao thông
c. Một số công thức
Mức độ giảm
giá của cơng
trình xây dựng
Chi phí xây
dựng mới
hiện hành

=


=

Tỷ lệ giảm giá
của cơng trình
xây dựng
Tổng diện
tích sàn xây
dựng

×

×

Chi phí xây
dựng mới hiện
hành

Đơn giá xây
dựng mới
hiện hành

Tỷ lệ giảm giá công trình xây dựng(Tg): 2 cách
 Tg = Tuổi hiệu quả / Tuổi thọ kinh tế
n

∑ H ki ×T ki
 H=

i=1


n

∑ T ki
i=1

Trong đó:
+ H: hao mịn của máy, thiết bị định giá tính theo tỷ lệ %
+ Hki: hao mịn của kết cấu thứ i tính theo tỷ lệ %
+ Tki: tỷ trọng của kết cấu thứ i trong tổng giá trị máy, thiết bị định giá
+ n: số kết cấu của máy, thiết bị định giá
2. Các bước định giá


5
 Bước 1: Ước tính riêng giá trị lơ đất thuộc bất động sản, bằng cách coi nó là
đất trống và đang được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
 Bước 2: Ước tính chi phí xây mới hiện hành cho những cơng trình hiện có
trên đất.
 Bước 3: Ước tính mức độ giảm giá tích lũy của cơng trình.
 Bước 4: Ước tính giá trị cơng trình xây dựng = Chi phí xây mới hiện hành Số tiền giảm giá = B2 - B3.
 Bước 5: Tính giá trị bất động sản mục tiêu = Giá trị của mảnh đất + Giá trị
của cơng trình xây dựng = B1 + B4.
Phần 3: HẠN CHẾ
I. Phương pháp thu nhập
 Khi phân tích các thương vụ tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều mặt:
tuổi thọ, chất lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong
tương lai.
 Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập
tương lai.

 Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số
tính tốn. Trong trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của yếu
tố chủ quan
II. Phương pháp chi phí
 Phương pháp chi phí phải dựa vào dữ liệu thị trường, nên nhựng hạn
chế của phương pháp so sánh cũng đúng cho phương pháp này: Khi thị trường
biến động, các thơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong thời gian ngắn dẫn
đến tính chính xác chưa cao
 Chi phí nói chung là khơng bằng nhau với giá trị và không tạo ra giá
trị. Phương pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của
nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị tồn bộ
 Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và
khó thực hiện. Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể
nào được chấp nhận rộng rãi


6
 Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều
kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng
 Phương pháp này ít được dùng trong các trường hợp quan trọng
Phần 4: ĐIỀU KIỆN ÁP DỤNG
I. Phương pháp thu nhập
 Phù hợp khi định giá bất động sản mang lại các khoản thu nhập ổn
định và có thể dự báo trước một cách hợp lý.
 Với bất động sản có thu nhập khơng đều thì có thể sử dụng một dạng
tương tự là DCF. Định giá được bất động sản có thể dự tính được thu nhập.
 Thường áp dụng để tư vấn các quyết định lựa chọn phương án đầu tư
và áp dụng để định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
II. Phương pháp chi phí
 Là phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại bất động sản sử dụng

cho mục đích riêng biệt: nhà thờ, trường học. bệnh viện, thư viện, nhà máy điện,
nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu,… đặc biệt là những cơng trình xây dựng có rất
ít các chứng cứ thị trường để so sánh.
 Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo
hiểm và các dạng bồi thường khác.
 Là phương pháp thông dụng cho người tham gia đấu thầu hay kiểm tra
đấu thầu.
 Phương pháp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng
rằng chi phí là yếu tố chính và những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo
ra giá trị bất động sản.
 Phương pháp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc
kiểm tra đối với các phương pháp khác.
Phần 5: TÌNH HUỐNG
I. Phương pháp thu nhập
1. Xây dựng tình huống
Thẩm định giá 1 chung cư, biết rằng:


7
Chung cư có 50 phịng, trong đó 20 phịng loại I cho thuê với giá 5 triệu
đồng/tháng/phòng, 30 phòng loại II cho thuê với giá 3 triệu đồng/tháng/phòng
Qua điều tra khảo sát thị trường khu vực, thông tin về cho thuê chung cư
tương tự trung bình 1 năm như sau:
1.Tình hình cho th:
Chung cư
A1
A2

Tổng số phịng
56

48

Số phịng có khách th
49
42

2.Tình hình thu nhập và chi phí (triệu đồng)
Chung cư
A1
A2

Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng
700
600

Tổng thu nhập thực tế
2100
2000

Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa: 3%
Tỷ suất sinh lời cho thuê trung bình: 19%
Thuế suất thu nhập phải nộp: 20%
u cầu: Ước tính giá trị của tịa chung cư
2. Giải quyết tình huống
a. Bài giải
1.Ta sử dụng phương pháp thu nhập kết hợp với phương pháp so sánh để đi ước
tính giá trị của tịa chung cư
2.Ước tính thu nhập hàng năm mà BĐS manng lại:
Tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê chung cư mục tiêu là:
20 phịng(I) × 5trđ × 12 tháng + 30 phịng(II) × 3trđ × 12 tháng = 2280 (trđ)

Tỷ lệ phòng trống trung bình trên thị trường là:
48−42
+
÷2=12.5 %
( 56−49
56
48 )

Tỷ lệ tổn thất do khách nợ dây dưa là 3%
 Tổng tỷ lệ thất thu là: 3% + 12.5% = 15.5%
Thu nhập thực tế là:


8
2280 −¿ ( 2280 × 15.5%) = 1926.6 (trđ)
3.Ước tính các khoản chi phí hằng năm:
Tỷ lệ chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng trên tổng thu nhập thực tế trung bình
trên thị trường là:
700 600
+
÷ 2=31.67 %
( 2100
2000 )

Chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng của chung cư mục tiêu là:
1926.6 × 31.67 % = 610.15422 ( trđ)
4.Xác định thu nhập ròng:
Thu nhập trước thuế TNDN của chung cư mục tiêu là:
1926.6 −¿ 610.15422 = 1316.44578 (trđ)
Thu nhập rịng sau thuế là:

1316.44578 × ( 100% −¿ 20%) = 1053.156624 (trđ)
5.Xác định giá trị bất động sản mục tiêu:
Giá trị ước tính của tịa chung cư là:
A

V= I =

1053.156624
= 5542.9296 (trđ)
19 %

Kết luận: Giá trị ước tính của tịa chung cư là: 5542.9296 (triệu đồng)
b. Phân tích hạn chế
 Dịch bệnh covid bùng phát, do đó việc lấy các thơng tin về doanh thu
của chung cư sẽ khó chính xác cho việc ước tính hằng năm, do đó độ chính xác
có thể bị hạn chế do mức độ của thông tin sự báo chưa chuẩn xác.
 Áp dụng một tỷ suất sinh lời trung bình là 12%, do đó tổng lợi nhuận
hằng năm từ chung cư là cố định. Điều đó cịn nhiều bất cập, đặc biết là cuối
năm 2019, 2020 và 2021 tình hình dịch diễn biến phức tạp do đó các tỷ suất
cũng có sự biến động.
 Phương pháp này địi hỏi phải xác định chính xác tổng thu nhập từ
chung cư trong từng năm mà phải dự đốn thu nhập trong tồn bộ thời gian kinh
tế còn lại. Với 1 nước đang phát triển như Việt Nam cộng với dịch bệnh toàn
cầu điều này trở nên khó khăn.


9
 Q trình tính tốn phức tạp, đặc biệt ở tình huống trên, phải tính tốn
rất nhiều về tỷ lệ phịng trống, các chi phí có liên quan. Bên cạnh đó với tình
hình hiện tại, các chung cư đã bị giảm số lượng khách th phịng.


II. Phương pháp chi phí
1. Xây dựng tình huống
u cầu: Ước tính giá trị bất động sản H dựa trên những thông tin sau
Tài liệu về bất động sản H
Diện tích đất là 500m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất
Cơng trình xây dựng trên đất: nhà 5 tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích
đất xây dựng là 200m2/ sàn
Tỷ lệ hao mịn của các kết cấu chính là: móng 25%, tường 40%, sàn 30%,
mái 45%
Các thơng tin có liên quan
Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 300m2 khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền
sử dụng đất, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 3000 trđ. Theo quy định hiện
hành, người sử dụng đất phải nôp tiêng sử dụng đất 100% giá đất Nhà nước quy
định đối với tồn bộ diện tích để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giá đất quy định của nhà nước ở cùng vị trí là 9 trđ/ m2
Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị cơng trình: móng 10%,
tường 20%, sàn 15%, mái 15%
Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 5 triệu đồng/m2
Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về nhà vệ sinh là 15 trđ
2. Giải quyết tình huống
a. Bài giải
1.Đề bài yêu cầu xác định giá trị thị trường của BĐS H gồm: nhà + đất, nhưng
khơng có đủ dữ liệu để xác định dịng tiền hàng năm. Vì vậy, ta sử dụng phương
pháp chi phí kết hợp với phương pháp so sánh để xác định giá đất. Trước hết coi
2. Trước hết coi BĐS đang được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Tính giá trị
mảnh đất thuộc BĐS mục tiêu:


10

Giá 1m2 đất so sánh khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là:
3000 ÷ 300 = 10 (trđ/m2)
Tiền sử dụng đất của mảnh đất mục tiêu là:
100% × 500 × 9 = 4500( trđ)
Giá trị mảnh đất mục tiêu: 10 × 500 + 4500 = 9500 (trđ)
3.Xác định chi phí thay thế mới cơng trình:
Chi phí thay thế mới cơng trình là:
200 × 5 × 5 = 5000 (trđ)
4.Xác định giảm giá tích lũy:
Tỷ lệ hao mịn trung bình của cả cơng trình là:
25 % ×10 % +40 % × 20 %+30 % ×15 %+ 45 % × 15 %
=36.25 %
10 % +20 %+15 % +15 %

Mức độ giảm giá tích lũy của cơng trình xây dựng là:
5000 × 36.25% + 15 = 1827.5 (trđ)
5.Giá trị của cơng trình xây dựng là:
5000 −¿ 11827.5 = 3172.5 (trđ)
6.Giá trị ước tính của BĐS mục tiêu là
9500 + 3172.5 = 12672.5 (trđ)
Kết luận: Giá trị của BĐS H được ước tính là
Bình qn 1m2 = 25.345 (triệu đồng)
b. Phân tích hạn chế
 Khi sử dụng phương pháp này phải dựa vào các dự liệu của thị trường.
 Chi phí của BĐS H không phải lúc nào cũng đồng nhất với giá trị của
bất động sản. Do đó khi định giá dựa trên chi phí nhiều khi khơng phản ánh
được chính xác do thị trường xảy ra nhiều biến động, mọi việc gần như đình trệ
do dịch bệnh.
 Việc ước tính hao mịn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của
người định giá. Khơng có 1 phương pháp cụ thể nào chính xác trong việc ước

tính hao mịn của móng, tường, sàn, mái của BĐS H.


11
 Thẩm định viên phải thành thạo trong công nghệ xây dựng để có thể áp
dụng phương pháp này vào thực tế
.
D) KẾT LUẬN
Sau khi phân tích về những hạn chế của hai phương pháp thu nhập và
phương pháp chi phí thơng qua các tình huống định giá bất động sản ta thấy
được một số điểm đáng lưu ý như sau:
 Quy trình định giá bất động sản bao gồm: Xác định vấn đề, Lên kế
hoạch, Thu thập tài liệu, Phân tích tài liệu và ước tính giá trị, Chuẩn bị báo cáo
và Báo cáo định giá.
 Sau khi phân tích được những hạn chế thì rút ra được: Mỗi một
phương pháp định giá bất động sản có những ưu, nhược điểm riêng. Vì vậy,
chúng ta có thể sử dụng kết hợp các phương pháp với nhau để phát huy tối đa ưu
điểm của từng phương pháp trong định giá bất động sản.
Trong thẩm định giá bất động sản đòi hỏi thẩm định viên có kinh nghiệm,
thận trọng, linh hoạt trong việc xử lý các tình huống khác nhau.

Tài liệu tham khảo
1. Giáo trình Định giá tài sản – HVTC – năm 2018
2. Slide bài giảng môn Định giá tài sản (2 tín)

Một số ký hiệu sử dụng trong bài tiểu luận:
BĐS: bất động sản
trđ: triệu đồng