Mục lục
A. Mở đầu..................................................................................................................2
B. Nội dung...............................................................................................................2
I. Giải thích các khái niệm liên quan.....................................................................2
II. Khái quát về hai nghị định................................................................................2
III. Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
vài tài sản gắn liền với đất được quy định thêm ở nghi định 01/2017/ NĐ-CP so
với nghị định 43/2014/NĐ-CP..............................................................................3
IV. So sánh.............................................................................................................7
C. Kết luận.................................................................................................................7
D. Tài liệu kham khảo...............................................................................................7

1


A. Mở đầu
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt là thành phần quan trọng hang đầu của sự
sống, là địa bàn xây dựng và phát triển dân sinh, kinh tế xã hội và an ninh quốc
phịng. Do có nhiều chức năng, nên việc sử dụng đất luôn nảy sinh nhiều mâu
thuẫn. Vì vậy để điều hồ các lợi ích và giải quyết các mâu thuẫn trong việc sử
dụng đất thì cơng tác cấp giấy chứng nhận là rất quan trọng vì nó giúp người sử
dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ hợp pháp của mình. Đã có rất nhiều những
văn bản, những điều luật, những nghị định qui định về các trường hợp được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài dản khác gắn liền
với đất, điển hình là nghị định 01/2017/NĐ-CP và nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP ra đời đã quy định thêm một số trường hợp được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất so với NĐ 43/2014/NĐ-CP.
B. Nội dung.
I. Giải thích các khái niệm liên quan.
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất
Khoản 16, điều 3, luật đất đai năm 2013 quy định: Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
II. Khái quát về hai nghị định.
1. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.
Ngày 15 tháng 05 năm 2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐCP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định này gồm 10
chương, 103 điều và có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 (cùng thời điểm
Luật Đất đai số 45/2013/QH13 có hiệu lực thi hành).
2


Nghị định này quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai số
45/2013/QH13 (sau đây gọi là Luật Đất đai).
Việc quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai về bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư; giá đất; thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai được thực hiện theo các Nghị định khác
của Chính phủ.
2. Nghị định số 01/2017/NĐ-CP
Ngày 06/01/2017, Chính phủ ban hành Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ
sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.Nghị định
01/2017/NĐ-CP có hiệu lực từ 03/3/2017.
Nghị định này sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai,
Nghị địnhsố 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất và
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
III. Các trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà vài tài sản gắn liền với đất được quy định thêm ở nghi định
01/2017/ NĐ-CP so với nghị định 43/2014/NĐ-CP.
1. Trường hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày
01/7/2014.
Điều 22, nghị định 43/2014/NĐ – CP gồm 5 khoản, quy định các trường hợp xử
lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất
đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Nghị định 01/2017/NĐ – CP sửa đổi, bổ sung điểm a, khoản 5, điều 22 của nghị
định 43/2014/NĐ – CP như sau:

3


“a) Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được cơng nhận bằng hạn
mức cơng nhận đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định trước ngày 15
tháng 10 năm 1993; diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở tại
địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước
ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
2. Đối với đất được giao không đúng thẩm quyền.
Điều 23, nghị định 43/2014/NĐ – CP gồm 5 khoản, quy định 2 trường hợp được
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao khơng đúng thẩm quyền, cụ thể
là:
- Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định
trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
- Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ
ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khơng có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch.
Nghị định 01/2017/NĐ - CP bổ sung khoản thứ 6 vào Điều 23 của nghị định

43/2014/NĐ – CP, quy định thêm một trường hợp như sau:
- “6. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không
đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, đất đó khơng có tranh chấp,
phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc
khơng có nhà ở thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ
tài chính theo quy định.”.
3. Đối với diện tích đất tăng thêm so với Giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất.
Điều 24, nghị định 43/2014NĐ – CP gồm 5 khoản, quy định việc Xác định diện
tích đất ở khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

4


sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn, ao gắn liền
với nhà ở.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung điều 24a về việc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích
đất tăng thêm so với so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân
đang sử dụng đất. Nội dung cơ bản như sau:
* Nếu diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất đã có giấy chứng nhận:
- Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng
thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng
nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại
Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất.
- Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng
thêm theo quy định tại điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp giấy chứng nhận

lần đầu cho thủa đất gốc theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất
gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai,
Điều 18 của Nghị định này.
* Nếu diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất trước 01/7/2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử
dụng đất:
- Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại
Điều 70 và thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại
Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp giấy chứng nhận.
- Thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của
Nghị định này cho tồn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền
5


sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định
này.
* Nếu diện tích đất tăng thêm khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
- Trường hợp người sử dụng đất không quy phạm pháp luật về đất đai thì việc
xem xét và xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định
tại Điều 20 của Nghị định này.
- Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất đai trước ngày 01
tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm
thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này.
- Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm
quyền trước ngày 01 thàng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện
tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại điều 23 của nghị định này.
4. Bổ sung một số loại giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Điều 18, nghị định 43/2014/NĐ – CP, gồm 8 khoản, quy định các loại giấy tờ
khác về quyền sử dụng đất tại điểm g, khoản 1, luật đất đai.
Nghị định 01/2017/NĐ – CP bổ sung thêm 3 loại giấy tờ vào khoản 2, điều 18
của nghị định 43/2014/NĐ – CP như sau:
- Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân
cấp xã, cấp huyện và cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
- Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà ở được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp
huyện, hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích có nhà ở;

6


- Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước
ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo chỉ thị số 282/CT-CP ngày 11 tháng 7 năm 1991
của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với qy hoạch sử dụng
đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phịng đã được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt.
IV. So sánh.
Về các trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, nghị định 01/2017/NĐ - CP khơng có
quy định gì thêm so với nghị định 43/2014/NĐ - CP. Do đó, các trường hợp không
được cấp giấy chứng nhận vẫn được giữ nguyên như nghị định 43/2017/NĐ – CP.
Về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản gắn liền với đất:
1. Trường hợp người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày
01/7/2014.
Nghị định 01 sửa đổi, bổ sung điểm a, khoản 5, điều 22 của nghị định 43 về
trường hợp thửa đất có nhà ở.
2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền.
Trường hợp này được quy định tại điều 23 của nghị định 43.

Nghị định 01 giữ nguyên 5 khoản của điều 23, đã có từ nghị định 43 và bổ sung
thêm khoản 6 vào điều này. Theo khoản 6 điều 23, trường hợp người đề nghị cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2004,
đất đó khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp giấy
chứng nhận có nhà ở hoặc khơng có nhà ở thì được xem xét cấp giấy chứng nhận
và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ
gia đình.
7


Trường hợp này không được quy định tại nghị định 43.
Nghị định 01 bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm. Theo
đó khi đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy
chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì hộ gia đình có thể được
xem xét cấp giấy chứng nhận cho phần diện tích tâng thêm. Cụ thể gồm các trường
hợp:
- Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận.
- Trường hợp diện tích đất tăng thêm khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo
quy định tại điều 100 của Luật Đất đai
C. Kết luận.
Nghị định 01/2017/NĐ-CP được ban hành đã sửa đổi , bổ sung một số điều của
nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
Đai. Nghị định này đã tháo gỡ nhiều vướng mắc, bất cập trong tổ chức thi hành
Luật Đất đai, tạo ra nhiều thuận lợi cho cả phía người dân và các cơ quan hành
chính nhà nước thông qua việc bổ sung, sửa đổi các trường hợp được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Nó rất có ích trong việc giúp các cơ quan nhà nước

có cơ sở pháp lý để xử lý được các hồ sơ đang vướng mắc, điều này tạo ra một
hành lang thơng thống, tránh những rối rắm, thuận lợi hơn trong công tác quản lý
đất đai.
D. Tài liệu kham khảo.
1. Nghị định 43/2014/NĐ – CP.
2. Nghị định 01/2017/NĐ – CP.
3. Luật đất đai 2013.

8