Tên tiểu luận: Hạn chế của việc định giá bất động sản theo
phương pháp thặng dư - từ lý thuyết đến thực tiễn


1

Lời cam đoan
Tôi xin cam đoan bài tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu.


2

Mục lục
Lời nói đầu...............................................................................................................3
I. Lý luận chung về định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư............4
1. Tổng quan về định giá bất động sản...................................................................4
1.1. Giá trị bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản.........4
1.2. Định giá bất động sản...................................................................................4
2. Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư............................................4
2.1. Phương pháp thặng dư.................................................................................4
2.2. Các bước tiến hành định giá BĐS theo phương pháp thặng dư...................5
2.3. Điều kiện áp dụng........................................................................................5
2.4. Ưu điểm, hạn chế của phương pháp thặng dư..............................................6
II. Vận dụng phương pháp thặng để định giá bất động sản................................6
1. Tình huống 1 và cách giải quyết với phương pháp thặng dư.............................6
1.1. Tình huống 1................................................................................................6
1.2. Giải quyết tình huống 2 định giá BĐS theo phương pháp
thặng dư...........................................................................................................7
2. Tình huống 2 và cách giải quyết với phương pháp thặng dư.............................8
2.1. Tình huống 2................................................................................................8
2.2. Giải quyết tình huống 2 định giá BĐS theo phương pháp

thặng dư...........................................................................................................8
III. Những hạn chế của định giá BĐS theo phương pháp thặng dư ở tình
huống trên và đề xuất giải pháp...........................................................................10
1. Hạn chế.............................................................................................................10
2. Đề xuất giải pháp..............................................................................................11
Kết luận..................................................................................................................12
Tài liệu tham khảo.................................................................................................13


3

Lời nói đầu
“Bất động sản là các tài sản khơng di dời được” bao gồm: đất đai; nhà ở,
cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng
trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp
luật quy định.
Thẩm định giá bất động sản là q trình ước tính giá trị của quyền sở hữu bất
động sản bằng đơn vị tiền tệ. Mục đích của q trình này là xác định rõ mức tiền
của bất động sản cho các giao dịch trên thị trường với các phương pháp phù hợp.
Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì định giá tài sản nói chung và thẩm
định giá BĐS nói riêng là môn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung các kiến thức
về bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bất động sản,
các phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá bất động sản. Giá bất
động sản ngoài các yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác
động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội. Định giá bất động sản chỉ có thể là sự ước tính
về mặt giá trị mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thơng
thường khác. Do đó, muốn định giá bất động sản người ta phải căn cứ vào một số
nguyên tắc và phương pháp. Lựa chọn phương pháp là một khâu vô cùng quan
trọng trong quy trình định giá, phương pháp định giá được lựa chọn và việc áp
dụng phương pháp như thể nào có ảnh hưởng lớn đến giá trị định giá bất động sản.

Có rất nhiều phương pháp để xác định giá bất động sản. Trước khi chúng ta
nghiên cứu, để xác định được phương pháp định giá bất động sản phù hợp, có thể
áp dụng thì ta phải nắm vững nội dung cũng như ưu điểm và hạn chế của từng
phương pháp. Trong đó, ta nên chú ý tới những hạn chế để có hướng khắc phục kịp
thời tránh định giá sai làm chênh lệch quá nhiều so với giá trị thực tế của bất động
sản. Từ đó em đã chọn đề tài “Hạn chế của việc định giá bất động sản theo
phương pháp thặng dư - từ lý thuyết đến thực tiễn”.


4

I. Lý luận chung về định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư
1. Tổng quan về định giá bất động sản
1.1. Giá trị bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng tới giá trị bất động sản
Giá trị bất động sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà bất động sản
mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định.
Những yếu tổ ảnh hưởng tới giá trị bất động sản: Các yếu tố mang tính kinh
tế tạo ra đặc tính khách quan của bất động sản: cung và cầu; Các yếu tố mang tính
vật chất thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có của bất động sản đó:
tính hữu dựng càng cao thì gía trị sẽ càng lớn; Các yếu tố về tình trạng pháp lý quy
định quyền chủ thể đối với việc khai thắc các thuộc tính của bất động sản trong qua
trình sử dụng; tập quán dân cư; tâm ký tiêu dùng…
1.2. Định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản: là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu
bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình vật kiếm trúc gắn
liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho
một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất
định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm
định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. (điều 4 pháp lệnh số 40 quy định)
Nguyên tắc định giá bất động sản: Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả

nhất, Nguyên tắc thay thế, nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai, ngun
tắc đóng góp, ngun tắc cung câu
Cơ sở giá trị của định giá bất động sản: Giá trị thị trường, giá trị phi thị
trường.
3 cách tiếp cận cơ bản: Tiếp cận giá bán, tiếp cận chi phí, tiếp cận thu nhập.
Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trực
tiếp, phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư), phương pháp chi phí, phương
pháp thặng dư…
2. Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư
2.1. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư.
Phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá.


5

Phương pháp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên
tắc này giá trị của một bất động sản được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu
vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu. Tức là,
giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị cịn lại
sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự
phát triển đó.
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên
phần đóng góp của nó vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất và
hiệu quả nhất.
2.2. Các bước tiến hành định giá BĐS theo phương pháp thặng dư
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả
nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang
lại giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển (doanh thu của sự phát triển theo

hướng SDTNVHQN) bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay
phương pháp đường thẳng, chuyển tổng DT đó về giá trị tại thời điểm cần thẩm
định giá.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm:
+ Chi phí quy hoạch.
+ Chi phí giải phóng mặt bằng.
+ Chi phí khảo sát thiết kế.
+ Chi phí đầu tư hạ tầng - kĩ thuật= S mảnh đát * đơn giá hạ tầng - kĩ thuật.
+ Chi phí xây dựng chung cư = Số tầng* S1 nhà * đơn giá xây dựng nhà.
+ Chi phí xây dựng nhà độc lập = Số nhà * S1 tầng * đơn giá xây dựng nhà.
+ Chi phí lãi vay trong q trình xây dựng (chi phí tài trợ, chi phí lãi vay trong q
trình phát triển).
+ Lợi nhuận phát triển.
+ Các chi phí khác…


6

Bước 4: Xác định giá trị còn lại (giá trị thặng dư cho đất) = tổng giá trị phát triển tổng chi phí phát triển.
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu.
2.3. Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp.
Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt ở độ tin cậy
cao.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác
định đúng cơ hội SDTNVHQN. Đối tượng là những bất động sản có sự phát triển
hoặc có tiềm năng để phát triển. Các bất động sản này có thể là đất trống
hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải thay thế hay cải tạo.
- Để nâng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích
xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện hiện đại khi đánh giá các phương án

phát triển bất động sản.
- Là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động
sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ
hội đầu tư vào bất động sản… Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá
nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hố thì sẽ làm cho ngơi nhà có giá trị cao
hơn so với chi phí bỏ ra.
2.4. Ưu điểm, hạn chế của phương pháp thặng dư
Ưu điểm:
- Sử dụng để định giá các BĐS có tiềm năng phát triển.
- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham giá thực hiện đấu thầu.
- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư
vào BĐS. Vì vậy, nó có tầm quan trọng trong để Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa
và tiền bán – cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
Hạn chế:
- Khó khăn trong việc xác định phương án SDTNVHQN.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
- Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.


7

II. Vận dụng phương pháp thặng để định giá bất động sản
1. Tình huống 1 và cách giải quyết với phương pháp thặng dư
1.1. Tình huống 1
Chính quyền thành phố Bắc Ninh phê duyệt cho công ty
TNHH Hoa Vinh xây dựng 3 ngơi nhà, với diện tích sàn xây dựng
mỗi ngôi nhà là 250 m2, các ngôi nhà này sau khi xây dựng sẽ
được bán đấu giá trên thị trường.
 Giá thị trường dự báo mỗi ngôi nhà bán được là 7.500 triệu

đồng.
 Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 3 ngôi nhà là 180
triệu đồng.
 Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà là 60 triệu đồng.
Yêu cầu:
Giả sử với cương vị là chuyên viên định giá của công ty kinh
doanh bất động
sản, bạn sẽ đưa ra tư vấn giá trị của thửa đất đó là bao nhiêu,
biết:
 Thời gian tính từ khi khởi cơng đến khi hồn thành cơng việc
xây dựng và bán đấu giá mất 1 năm
 Chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây
dựng tính bình qn trên 1m2 sàn xây dựng là 9 triệu đồng,
chi phí chun mơn bằng 10% chi phí trên, các chi phí này
được trang trải một nửa trong thời gian phát triển bằng
nguồn vốn vay với lãi suất tiền vay 16%/năm
 Công ty cũng xác định lợi nhuận của việc xây dựng cần đạt
được là 300 triệu đồng cho mỗi ngôi nhà.
1.2. Giải quyết tình huống 2 định giá BĐS theo phương pháp
thặng dư


8

Bước 1: Chính quyền thành phố Bắc Ninh phê duyệt cho công ty
TNHH Hoa Vinh xây dựng 3 ngôi nhà trên một mảnh đất có diện
tích 1.000 m2.
Bước 2: Ước tính doanh thu thuần của cơng trình xây dựng:
 Doanh thu từ việc bán 3 ngôi nhà: 7.500 triệu đồng x 3 ngơi
nhà = 22.500 triệu đồng

 Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 3 ngôi nhà là 180
triệu đồng
 Chi phí quảng cáo, đại lý mơi giới bán nhà là 60 triệu đồng
 Doanh thu thuần về bán 3 ngôi nhà: 22.500 – 180 – 60 =
22.260 triệu đồng
Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội cho cơng trình xây dựng:
 Chi phí ngun nhiên liệu, nhân công trực tiếp: 3 x 250 x 9 =
6.750 triêu đồng
 Chi phí chun mơn: 6.750 x 10% = 675 triêu đồng
 Chi phí vay vốn xây dựng: x 0,16 = 594 triêu đồng
 Lợi nhuận đòi hỏi: 3 x 300 = 900 triệu đồng
 Tổng chi phí cơ hội cho CTXD: 6.750 + 675 + 594 + 900 =
8.919 triệu đồng
Bước 4: Ước tính giá trị của đất dựa trên giá trị thặng dư cho đất
GTTD cho đất = 22.260 - 8.919 = 13.341 triệu đồng
Vậy, tư vấn: mua đất với giá tối đa là 13.341 triệu đồng.
2. Tình huống 2 và cách giải quyết với phương pháp thặng dư
2.1. Tình huống 2
Doanh nghiệp kinh doanh địa ốc Cát Tường - Thống Nhất
đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 20.000m 2 với tỷ lệ
được phép xây dựng là 60%. Nếu đấu giá thành công, doanh
nghiệp dự định xây trên tồn bộ diện tích được phép xây dựng 4
tồ nhà chung cư để bán, mỗi tồ có 15 căn hộ và cao 20 tầng.


9

Với cương vị là thẩm định viên về giá, Anh chị hãy tư vấn cho
doanh nghiệp Nam Việt mức giá cao nhất mà họ có thể trả cho lơ
đất nói trên, biết:

 Thời gian phát triển dự tính là 1 năm
 Chi phí quy hoạch dự án: 2.000 triệu đồng
 Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 triệu đồng
 Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng bình quân: 2 triệu
đồng/m2
 Chi phí xây dựng nhà chung cư bình qn: 12 triệu đồng/m2
 Phí đấu giá đất: 40 triệu đồng
 Chi phí khác cho đất đai bằng 2% giá đất đấu giá.
Các chi phí trên và giá đất đấu giá được trang trải bằng
nguồn vốn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm; riêng chi phí xây
nhà được vay làm 2 lần, mỗi lần cách nhau 6 tháng (lãi suất 6
tháng được tính bằng 1/2 lãi suất năm).
 Lợi nhuận cho doanh nghiệp đòi hỏi đối với hoạt động xây
dựng là 12% của tổng chi phí quy hoạch, chi phí dọn dẹp mặt
bằng, chi phí hạ tầng, chi phí xây dựng chung cư và đối với
tồn bộ lơ đất là 15% tổng chi phí cho việc mua và giữ lơ đất.
 Giá bán ước tính mỗi căn hộ chung cư: từ tầng 1 đến tầng 10
là 4.000 triệu đồng, từ tầng 11 đến tầng 20 là 5.000 triệu
đồng.
 Chi phí quảng cáo và bán nhà: 500 triệu đồng.
2.2. Giải quyết tình huống 2 định giá BĐS theo phương pháp
thặng dư
 Diện tích dất được phép xây dựng cơng trình: 20.000 x 60%
= 12.000
 Doanh thu từ bán lô đất
- Doanh thu bán các căn hộ từ từng 1 đến 10:
15 x 4 x 10 x 4.000 = 2.400.000 triệu đồng


10


- Doanh thu bán các căn hộ từ từng 11 đến 20:
15 x 4 x 10 x 5.000 = 3.000.000 triệu đồng
 Doanh thu từ việc bán căn hộ:
2.400.000 + 2.520.000 = 5.400.000 triệu đồng
 Chi phí quảng cáo và bán nhà: 500 triệu đồng
 Doanh thu thuần từ việc bán căn hộ: 5.400.000 - 500= 5.399.500 triệu

-

đồng
Chi phí phát triển:
Chi phí quy hoạch dự án: 2.000 triệu đồng
Chi phí dọn dẹp mặt bằng: 200 triệu đồng
Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: 2 x 20.000 = 40.000 triệu đồng
Chi phí xây dựng nhà: 12.000 x 20 x 12 = 2.880.000 triệu đồng
Chi phí lãi vay:

triệu đồng
 Lợi nhuận đòi hỏi của doanh nghiệp:
= 350.664 triệu đồng
 Tổng chi phí phát triển:









= 3.493.084 triệu đồng
Giá trị thặng dư đất: 5.399.500 - 3.493.084 = 1.906.416 triệu đồng
Gọi giá trị đất đấu giá là X (triệu đồng)
Chi phí đấu giá đất 40 triệu đồng
Chi phí khác cho đất: 0.02X (triệu đồng)
Chi phí lãi vay: 10% × (X + 40 + 0.02X) = 0,102X + 4 triệu đồng
Tổng chi phí đầu tư vào đất: X + 40 + 0.02X + 0,102X + 4 = 1.122X + 44

triệu đồng
 Lợi nhuận địi hỏi: 15% × (1.122X + 44) = 0.1683X + 6,6 triệu đồng
 Giá trị đầu tư vào đất trống: 1.122X + 44 + 0.1683X + 6,6= 1.2903X + 50,6
triệu đồng
 Giá trị ước tính của đất trống: 1.2903X + 50,6 = 1.906.416 triệu đồng
 X = 1.477.460 triệu đồng
bình quân 1m2: 73.87 triệu đồng/m2
vậy nhà đầu tư nên mua đất với giá cao nhất là 1.477.460 triệu đồng


11

III. Những hạn chế của định giá BĐS theo phương pháp thặng dư ở tình
huống trên và đề xuất giải pháp
1. Hạn chế
Định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư chủ yếu mang tính chất
chủ quan do bản thân thẩm định viên quyết định, vì thế việc tính tốn doanh thu chi
phí có thể xuất hiện chệnh lệch, nên các kết quả khác nhau sau mỗi lần thẩm định
giá.
Việc xác định chính xác phương án sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất là điều
khó khăn, Phương án được chọn là phương án tốt nhất và hiệu quả nhất nhưng xét
trong thực tế tính khả thi lại chưa cao, khi đánh giá cao dễ dấn đến giá trị phát triển

cao khiến cho giá trị quyền sử dụng đất chưa sát thực tế.
Chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các
điều kiện thị trường. Ví dụ, khi tỷ lệ lạm phát tăng cao hơn dự tính, đồng tiền mất
giá dẫn đến lãi suất tiền vay có thể tăng do lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng để thu
hút người dân đi gửi tiền. Bên cạnh đó, giá nguyên vật liệu, giá th nhân cơng xây
dựng có thể tăng lên. Tất cả những điều này đều đẩy chi phí lên cao hơn dự tính
khiến cho việc thẩm định giá ở trên khơng cịn ý nghĩa. Hoặc giả định cơng tác
thẩm định giá trên diễn ra lúc thị trường bất động sản có cầu lớn hơn cung, dẫn đến
giá bán bất động sản có thể tăng và ngược lại.
Đặc biệt khi tình hình dịch Covid-19 diễn ra đang rất phức tạp ở nước ta,
tiền chi phí quảng cáo và mơi giới sẽ không chỉ là 60 và 500 triệu đồng lần lượt ở
tình huống 1 và 2, mà cịn có thể cao hơn. Các chi phí phát triển bất động sản cũng
vậy, trong thời buổi khó lường như hiện nay, chi phí đó có thể tăng lên hơn nữa.
Giá bán của căn nhà sẽ giảm nếu như nhu cầu của người dân giảm, khi mà dịch
Covid-19 tác động làm cho thu nhập của người dân giảm đi, dẫn đến nhu cầu chi
tiêu lớn của họ cũng sẽ giảm sút. Và từ đó, lợi nhuận mà công ty thu được từ xây
dựng nhà ở để bán sẽ bị giảm đi. Nên những việc mình thẩm định giá cho mảnh đất
đó sẽ khơng cịn ý nghĩa nữa.
Cơ sở thơng tin dữ liệu cịn hạn chế, chưa đầy đủ và thật sự chính xác, với
các thơng tin được tìm kiếm trên internet, địi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại


12

bằng cách đi khảo sát thực tế vì có thể thơng tin hơm qua khơng cịn thật sự chính
xác với hơm nay.
Phương pháp thặng dư khơng tính đến giá trị thời gian của đồng tiền. Việc
ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu là 13.341 và 1.477.460 triệu đồng lần
lượt ở tình huống 1 và 2, nhưng đến tận năm sau mới bắt đầu thực hiện đấu giá
công trình và thực hiện dự án thì khi đó giá trị của đồng tiền bị giảm sút, việc ước

tính đó gây bất lợi cho công ty, ảnh hưởng đến lợi nhuận mà việc đầu tư vào mảnh
đất mang lại.
2. Đề xuất giải pháp
 Tuân thủ đúng theo pháp luật trong thẩm định giá BĐS: Trong quá trình
thẩm định giá, thẩm định viên cần phải tuân thủ nghiêm túc các quy định pháp luật
về thẩm định giá; tuân thủ thực hiện các hợp đồng kí kết với khách hàng. Khi thẩm
định các loại chi phí, ưu tiên tìm hiểu đơn giá xây dựng được quy định tại tỉnh rồi
sau đó mới đến những quy định mang tính tổng thể cho cả nước.
Nâng cao độ chính xác khi đánh giá phương án sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất. Nhìn chung một phương án được xem là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
phải thỏa mãn được các yếu tố: Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên:
được giả định sử dụng trong điều kiện có thực, có độ tin cậy tại thời điểm ước tính;
Tài sản được sử dụng phải được phép về mặt pháp lý, phù hợp với thông lệ, tập
quán xã hội; Tài sản phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính.
Nâng cao tính khả thi của các giả định trong phương pháp thặng dư. Để tăng
tính khả thi của dự án thẩm định viên cần: Nghiên cứu kĩ thị trường, xem xét các
hoạt động phát triển dự án ở quá khứ, hiện tại và tương lai; Đảm bảo tính khả thi
về mặt tài chính của dự án; Ước tính độ tin cậy cao nhất về hiệu quả sử dụng BĐS
để xác định doanh thu của dự án
Nâng cao hiệu quả công tác thu thập thơng tin và dữ liệu phục vụ q trình
thẩm định giá. Để thơng tin sử dụng có độ tin cậy cao, thẩm định viên cần chú ý:
Thu thập thông tin về BĐS mục tiêu phải được mô tả chi tiết; Thu thập cần quan
tâm đến thời gian xảy ra của giao dịch và sự biến động của thị trường; Chú ý phân
tích các vấn đề, tình hình kinh tế - xã hội có liên quan ảnh hưởng đến các giá trị


13

ước tính; Thu thập các văn bản pháp lý của Nhà nước, địa phương có ảnh hưởng
đến quyền khai thác lợi ích của BĐS

Nêu rõ cách lựa chọn tỷ suất chiết khấu trong khi sử dụng. Để báo cáo có độ
tin cậy cao, thẩm định viên phải nêu rõ về cách lựa chọn tỷ suất chiết khấu, bởi tỷ
suất chiết khấu có ảnh hưởng khá lớn đến kết quả thẩm định giá. Chỉ cần thay đổi
một phần trăm cũng làm kết quả cuối cùng thay đổi tương đối so với kết quả ban
đầu.
Hoàn thiện các phương pháp bổ trợ để nâng cao độ chính xác của từng bước
tính tốn từ đó giúp nâng cao tính chính xác của kết quả. Bên cạnh việc sử dụng
phương pháp thặng dư, cần phải hồn thiện các phương pháp bổ trợ khác để tăng
tính chính xác của doanh thu và chi phí, từ đó góp phần làm cho kết quả định giá
có độ tin cậy cao hơn.
Các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hồn chỉnh hệ thống các văn bản pháp
lý có liên quan đến hoạt động thẩm định giá BĐS. Nhà nước cùng các cơ quan ban
ngành cần hoàn thiện hệ thống pháp luật, xây dựng thị trường BĐS minh bạch,
hoạt động theo đúng cơ chế thị trường. Bên cạnh đó cần đẩy mạnh đào tạo nguồn
nhân lực cho ngành định giá về kĩ năng chun mơn nghiệp vụ.
Kết luận
Như vậy, có thể thấy thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá
giá trị của hàng hóa và dịch vụ. Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên
nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường do các nhà
chuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao
trong nghề nghiệp thực hiện.
Thẩm định giá có thể coi là trung tâm của các hoạt động kinh tế bởi vì mọi việc có
liên quan đến các hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà
việc thẩm định giá là để xác định giá của tài sản ở trên thị trường. Thẩm định giá
đóng vai trị quan trọng trong tất cả các loại quyết định liên quan đến việc mua bán
tài chính, quản lý, cho thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản.