TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ- LUẬT
-----------

TIỂU LUẬN CUỐI KỲ MÔN PHÁP LUẬT VỀ GIAO DỊCH BẢO ĐẢM
LỚP B20503DNA
NHÓM 1
ĐỀ TÀI 4
NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
TÀI SẢN ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI TỔ CHỨC TÍN DỤNG
Giảng viên:
Liên Đăng Phƣớc Hải


DANH SÁCH NHĨM
Stt Họ và tên
Nhóm 1

Nội dung thực hiện

MSSV
K20503KTL203

1

Nguyễn Thị Yến
B20503DNA258

2

Nguyễn Thanh Tùng

3

Bùi Trọng Thùy Dƣơng

B20503DNA173
K20503KTL175
4

Võ Thị Hồng Thủy
B20503DNA171

5

Võ Thị Thu Vân

2

Chƣơng 1, Chƣơng 2, Chƣơng 3,
tổng hợp bài làm, format nội
dung, tìm hiểu căn cứ pháp lý
Chƣơng 3, Tìm hiểu căn cứ pháp
lý, tổng hợp dữ liệu bản án thực tế
Tìm hiểu căn cứ pháp lý, Tìm
hiểu căn cứ pháp lý
Chƣơng 3, Lời mở đầu, Tìm hiểu
căn cứ pháp lý, tổng hợp dữ liệu
bản án thực tế
Tìm hiểu căn cứ pháp lý, Tìm
hiểu căn cứ pháp lý



Mục lục
Chƣơng 1 ....................................................................................................................................... 5
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI ........................................................................................... 5
1. Khái niệm đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại ....................... 5
2. Một số biện pháp bảo đảm tiền vay cơ bản: ...................................................................... 5
2.1. Khái niệm bảo đảm tiền vay:........................................................................................... 5
2.2. Sự cần thiết phải có bảo đảm tiền vay ............................................................................. 6
2.3. Phân loại bảo đảm tiền vay ............................................................................................. 7
3. Thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại .............................. 9
3.1. Khái niệm thế chấp tài sản .............................................................................................. 9
3.2. Đặc điểm thế chấp tài sản .............................................................................................. 10
3.3. Phân loại thế chấp tài sản .............................................................................................. 10
4. Mối liên hệ giữa thế chấp tài sản và hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại ....... 11
Chƣơng 2 .................................................................................................................................... 12
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM ............................................................... 12
1. Pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng
mại tại việt nam và thực tiễn áp dụng ...................................................................................... 12
1.1. Chủ thể trong quan hệ thế chấp ..................................................................................... 12
1.2. Tài sản thế chấp ............................................................................................................. 16
1.3. Các điều kiện đối với tài sản thế chấp ........................................................................... 17
1.4. Phạm vi bảo đảm nghĩa vụ của tài sản thế chấp ............................................................ 18
2. Nội dung thế chấp ............................................................................................................ 19
2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp ............................................................................. 19
2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp .................................................................... 20
2.3. Hình thức thế chấp ........................................................................................................ 20
2.4. Chấm dứt thế chấp......................................................................................................... 22
Chƣơng 3 .................................................................................................................................... 23

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP TÀI SẢN
TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM .... 23
3.1. Bản án thực tiễn............................................................................................................. 23
3.2. Cơ sở để hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân
hàng thƣơng mại ở việt nam ................................................................................................. 24

3


MỞ ĐẦU
Hoạt động cho vay luôn luôn tiềm ẩn các rủi ro, bởi đây là yếu tố gắn liền với
mọi hoạt động kinh doanh nói chung. Nhằm đảm bảo an toàn, hiệu quả và hạn chế đến
mức tối đa rủi ro trong hoạt động cho vay, ở tất cả các nƣớc trên thế giới đều có các quy
định chặt chẽ nhằm đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay, trong đó đặc biệt chú trọng
đến các vấn đề cho vay có bảo đảm bằng việc thế chấp tài sản. Trong trƣờng hợp này thì tài
sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ. Cần lƣu ý rằng sự bảo đảm này là cơ sở để ngân hàng có thêm nguồn thu
nợ thứ hai (bởi nếu nguồn thu từ hiệu quả dự án đầu tƣ, quá trình sản xuất kinh doanh đƣa
lại) không đạt kết quả cao, việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản chỉ áp dụng với những
khách hàng khơng có uy tín khơng cao đối với các ngân hàng.
Bên nhận thế chấp đó là các tổ chức tín dụng, trong đó ngân hàng thƣơng mại là
loại hình tổ chức tín dụng chủ yếu.Trong phạm vi tiểu luận nhóm chỉ đề cập đến loại hình cơ
bản đó là các ngân hàng thƣơng mại. Nhƣ vậy, bên nhận thế chấp là các ngân hàng thƣơng
mại, đƣợc cấp phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật hiện hành.

4


Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG

CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1. Khái niệm đặc điểm hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại
Hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng mại là một trong số các hoạt động
cơ bản và mang lại nguồn thu chủ yếu (khoảng 70% lợi nhuận) hàng năm. Thông qua
việc cho vay, các ngân hàng thƣơng mại đã thực hiện việc điều hòa nguồn vốn nhàn rỗi
tạm thời (nguồn vốn mà ngân hàng có đƣợc thơng qua việc huy động từ công chúng) để
đáp ứng nhu cầu về vốn cho doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức trong xã hội…
Hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại (với tƣ cách là chủ nợ) và ngƣời đi
vay (khách hàng vay- con nợ) đƣợc thể hiện bằng hợp đồng tín dụng, ghi nhận những thỏa
thuận cơ bản ràng buộc ngƣời vay phải tuân thủ trƣớc khi giao kết hợp đồng tín dụng. Ví
dụ: Điều kiện về tài sản bảo đảm, mục đích sử dụng vốn vay, tính khả thi của dự án,
phƣơng án kinh doanh… Và để đảm bảo cho ngân hàng thƣơng mại tồn tại và phát triển bền
vững thì hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại phải ln tơn chỉ mục đích: An tồn lợi
nhuận, và tính cạnh tranh. Việc cho vay đƣợc tiến hành theo một quy trình - quy trình cho
vay.
Việc xây dựng quy trình tín dụng hợp lý sẽ góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt
động quản trị nhằm giảm thiểu rủi ro và nâng cao doanh lợi.
Nhƣ vậy về cơ bản có thể thấy rằng, cho vay là một quan hệ giao dịch giữa 02
chủ thể (ngân hàng thƣơng mại và ngƣời vay), trong đó một bên (Ngân hàng thƣơng
mại) chuyển giao tiền hoặc tài sản cho bên kia (ngƣời vay) sử dụng trong một thời gian
nhất định, đồng thời bên nhận tiền hoặc tài sản cam kết hoàn trả vốn (gốc và lãi) cho bên
vay và theo điều kiện thời hạn đã thỏa thuận.
So với các hình thức cấp tín dụng nêu trên hoạt động cho vay của các ngân hàng
thƣơng mại luôn chiếm tỷ lệ cao nhất (xấp xỉ 70% doanh số và lợi nhuận).
2. Một số biện pháp bảo đảm tiền vay cơ bản:
2.1. Khái niệm bảo đảm tiền vay:
Nhằm bảo đảm an toàn, hiệu quả cao trong hoạt động cho vay, tránh rủi ro đổ vỡ
đối với từng ngân hàng và hệ thống các tổ chức tín dụng, pháp luật điều chỉnh hoạt động
cho vay của các nƣớc đều chú trọng tới việc điều chỉnh các nguyên tắc nhằm cho vay có
hiệu quả, bảo đảm an toàn vốn của ngân hàng: Xây dựng pháp luật điều chỉnh liên quan

đến các biện pháp bảo đảm tiền vay, hợp đồng tín dụng, quy trình xét duyệt, kiểm tra trƣớc
khi cho vay…
Nhƣ vậy, các biện pháp bảo đảm tiền vay đƣợc sử dụng nhằm ngăn ngừa rủi ro,
tạo cơ sở kinh tế và các ràng buộc pháp lý để thu hồi khoản tiền đã cho khách hàng vay
trong trƣờng hợp khách hàng vay vi phạm nghĩa trả nợ nhƣ đã cam kết trong hợp đồng
tín dụng.
Xét theo nghĩa hẹp thì "bảo đảm tiền vay là những biện pháp đảm bảo việc trả nợ
vốn vay nhƣ:cầm cố, thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay, bảo lãnh bằng tài sản
của bên thứ ba, cầm cố, thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn vay".
5


Nhƣ vậy, có thể thấy rằng, hầu hết các loại tài sản hoặc các quyền phát sinh
từ tài sản có giá trị thanh khoản đều có thể đƣợc sử dụng để bảo đảm tiền vay. Dƣới
góc độ kinh tế thì để bảo đảm tiền vay có hiệu quả, cần lƣu ý thêm các vấn đề nhƣ:
+ Giá trị của tài sản đảm bảo so với nghĩa vụ đƣợc đảm bảo.
+ Tính thanh khoản cao của tài sản bảo đảm.
+ Quyền xử lý tài sản bảo đảm thu hồi vốn vay của ngân hàng thƣơng mại phải
đƣợc đảm bảo, xem xét đến.
- Hình thức cho vay có bảo đảm bằng tài sản áp dụng đối với các khách hàng có
uy tín không cao đối với ngân hàng. Đây là cơ sở pháp lý (dự phịng) để ngân hàng có
thêm nguồn thu nợ thứ hai, nhằm bổ sung cho nguồn thu nợ thứ nhất (có đƣợc từ hiệu
quả sản xuất kinh doanh, đầu tƣ...) khi không hiệu quả.
Việc bảo đảm tiền vay bằng tài sản đƣợc thực hiện thông qua cam kết, thỏa thuận giữa
ngƣời vay và bên cho vay theo quy định của pháp luật (thông qua các hợp đồng thế chấp
bảo lãnh, cầm cố...). Xét theo nghĩa rộng thì: bảo đảm tiền vay là việc tổ chức tín dụng
áp dụng các biện pháp phòng ngừa rủi ro, tạo cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi đƣợc các
khoản nợ đã cho khách hàng vay.
Để bảo đảm tiền vay, hạn chế, ngăn chặn tới mức thấp nhất các rủi ro có thể xảy
ra, nhằm thu hồi vốn, lãi suất (các loại chi phí khác)... Các ngân hàng thƣơng mại có thể

áp dụng hàng loạt các biện pháp nghiệp vụ khác nhau. (ngoài các nghiệp vụ truyền thống
nhƣ: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh...). Việc các ngân hàng cho vay khơng cần có tài sản bảo
đảm cũng đƣợc xem xét dựa trên các yếu tố (tiêu chí) nhƣ: Đối với các khách hàng có uy
tín, trung thực trong kinh doanh, có khả năng tài chính lành mạnh, hiệu quả kinh doanh,
uy tín trên thƣờng trƣờng, đánh giá của bạn hàng, hoặc xếp hạng của các tổ chức đánh giá
doanh nghiệp có uy tín (Trung tâm Thơng tin Tín dụng CIC), áp dụng phƣơng pháp
quản trị có hiệu quả. Nói chung theo đánh giá của ngân hàng là có lịch sử tín dụng tốt.
Xuất phát từ những đặc điểm phân tích trên đây có thể đƣa ra một khái niệm về bảo
đảm tiền vay nhƣ sau: Bảo đảm tiền vay là những biện pháp mà các tổ chức tín dụng áp
dụng nhằm ngăn ngừa và hạn chế tới mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra trong hoạt
động cho vay của mình, cụ thể là đảm bảo cho việc thu hồi vốn và lãi suất vay.
2.2. Sự cần thiết phải có bảo đảm tiền vay
Trên thực tế, mọi khoản cho vay của Ngân hàng thƣơng mại đều có bảo đảm.
Việc hợp đồng tín dụng phân chia thành có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh hoặc khơng có bảo đảm hồn tồn khơng nói lên tính an toàn của các khoản cho vay
của Ngân hàng thƣơng mại, cịn việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản chỉ là nguồn thu nợ
thứ hai từ bảo đảm mà thơi.
Bên cạnh việc tối đa hóa lợi nhuận, tính cạnh tranh thì u cầu đảm bảo an tồn
(gồm có an tồn thanh khoản, an tồn tín dụng và các an tồn khác...) ln đƣợc đặt lên
hàng đầu. Bởi lý do "ngân hàng luôn kinh doanh bằng tiền của ngƣời khác" (quan điểm
của các nhà ngân hàng Anh), bởi trên thực tế vốn chủ sở hữu của ngân hàng thƣờng
chiếm một phần rất nhỏ (10%) mà thơi. Số vốn cịn lại ngân hàng huy động từ các cá
nhân, tổ chức, các doanh nghiệp khác.. Do đó, sự an tồn của hệ thống cũng nhƣ của riêng
một ngân hàng thƣơng mại ln đƣợc giám sát bởi các cá nhân, chính phủ, ngân hàng nhà
nƣớc và các nhà quản trị tại ngân hàng chuyên nghiệp.
Xuất phát từ những phân tích trên đây thì việc đặt ra các biện pháp bảo đảm
tiền vay đã tạo cơ sở, tiền đề an toàn trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng
mại nói chung. Bởi rủi ro tín dụng là đặc trƣng tiêu biểu nhất, dễ xảy ra nhất trong hoạt
động ngân hàng. Chính vì lý do đó phịng ngừa rủi ro (khách quan và chủ quan) từ phía
khách hàng vay khi đến hạn mà không trả đƣợc nợ (cả tiền gốc và lãi). Các ngân hàng

luôn kèm theo hàng loạt các điều kiện vay vốn, điều khoản về tài sản bảo đảm tiền vay
6


luôn đƣợc đặt lên hàng đầu. Các điều kiện của tài sản bảo đảm thƣờng có yêu cầu cơ bản
đó là:
- Trị giá của tài sản bảo đảm so với nghĩa vụ đƣợc bảo đảm.
- Tính thanh khoản của tài sản bảo đảm.
- Tính hợp pháp của tài sản bảo đảm.
- Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 thay thế NĐ163/2006/ NĐCP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm đã điều chỉnh cả vấn
đề bảo đảm tiền vay là cơ sở để giải quyết khi phát sinh tranh chấp giữa các bên về quyền
và nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng đồng thời cũng ghi nhận việc nhà nƣớc bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong việc bảo đảm tiền vay, không một tổ chức
cá nhân nào đƣợc can thiệp trái pháp luật vào việc bảo đảm tiền vay và việc xử lý tài sản
bảo đảm tiền vay của các bên.
2.3. Phân loại bảo đảm tiền vay
Có thể phân loại bảo đảm tiền vay theo tiêu chí khác nhau. Tùy vào tình hình
thực tiễn bảo đảm tiền vay hoặc quy định pháp luật của mỗi quốc gia, mà bảo đảm tiền
vay bao gồm nhiều loại. Tuy vậy, có một số cách phân loại cơ bản sau đây.
Bảo đảm đối nhân và bảo đảm đối vật
- Bảo đảm đối nhân
Là loại bảo đảm theo đó khách hàng hoặc ngƣời thứ ba đứng ra bảo lãnh cho
việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng.
+ Nội dung chính trong biện pháp này đó là việc bên thứ ba cam kết với bên có
quyền về việc sẽ thực hiện thay nghĩa vụ cho ngƣời có nghĩa vụ trong trƣờng hợp nghĩa
vụ khơng đƣợc thực hiện nhƣ đã thoả thuận ban đầu. Trong trƣờng hợp này các bên không
xác định cụ thể tài sản của bên bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ, ngƣời nhận bảo đảm
khơng có quyền ƣu tiên với tài sản của ngƣời bảo đảm.
- Bảo đảm đối vật
Khác với bảo đảm đối nhân, bảo đảm đối vật có tác dụng mang lại cho chủ nợ các

quyền đặc biệt trên một hoặc nhiều tài sản của ngƣời mắc nợ.
+ Các biện pháp bảo đảm đối vật bao gồm: cầm cố, thế chấp, đặt cọc, ký quỹ...
Các tài sản bảo đảm trong trƣờng hợp trên thuộc quyền sở hữu và hợp pháp của ngƣời có
nghĩa vụ hoặc bên thứ ba.
Trong trƣờng hợp tài sản của bên thứ ba đứng ra bảo lãnh dƣới các hình thức
nhƣ: bảo lãnh bằng thế chấp, cầm cố. Đây là một dạng bảo lãnh đối vật, mang tính chất
cổ điển, phổ thơng nhất. Bảo lãnh đối vật là cách mà ngƣời bảo lãnh thiết lập tình
trạng trách nhiệm hữu hạn của mình đối với ngƣời nhận bảo lãnh.
Bảo đảm bằng tài sản và bảo đảm không bằng tài sản bảo đảm
Theo Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021về bảo đảm tiền vay của
tổ chức tín dụng đối với khách hàng: "Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vay vốn
của tổ chức tín dụng, mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đƣợc cam kết bảo đảm
thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay
hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba".
Hiện nay, các tổ chức tín dụng (trong đó có các ngân hàng thƣơng mại thƣờng
áp dụng các loại hình thức bảo đảm tiền vay sau:
7


+ Bảo đảm tiền vay bằng tài sản nhƣ: cầm cố, thế chấp hoặc bảo lãnh của bên thứ
ba.
+ Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
+ Cho vay khơng có bảo đảm bằng tài sản…
- Về các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản.
Tài sản bảo đảm có thể là động sản, bất động sản, quyền tài sản. Theo quy định
tại Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức
tín dụng thì tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, bên bảo lãnh... để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: Tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng
đất của khách hàng vay, bên bảo lãnh; Tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng
vay của bên bảo lãnh là doanh nghiệp nhà nƣớc; tài sản hình thành từ vốn vay. Khi nghĩa vụ bị

vi phạm: khách hàng không trả đƣợc nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng với ngân
hàng hoặc bên bảo lãnh thực hiện khơng đúng nghĩa vụ trả nợ thì tài sản dùng để bảo đảm
nghĩa vụ trả nợ tại tổ chức tín dụng đƣợc xử lý để thu hồi nợ. Bảo đảm quyền lợi cho bên
có quyền.
Căn cứ để xác định một tài sản bảo đảm là vật hình thành trong tƣơng là thời
điểm vật này thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm. Vật thuộc quyền sở hữu của bên bảo
đảm sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác lập hoặc giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết thì đƣợc
coi là vật hình thành trong tƣơng lai khơng phân biệt đó là động sản hay bất động sản.
- Bảo đảm tiền vay không bằng tài sản.
Về cơ bản ngân hàng có quyền chủ động lựa chọn và quyết định cho vay có bảo
đảm bằng tài sản, cho vay khơng có tài sản bảo đảm và chịu trách nhiệm về quyết định
của mình. Cần lƣu ý rằng trƣờng hợp cho vay khơng có bảo đảm bằng tài sản theo chỉ
định của Chính phủ, thì tổn thất do ngun nhân khách quan của các khoản cho vay này
sẽ đƣợc Chính phủ xử lý.
Khi cho vay khơng có tài sản bảo đảm, nếu trong quá trình sử dụng vốn vay,
ngân hàng phát hiện có sự vi phạm cam kết trong hoạt động tín dụng từ phía khách hàng,
ngân hàng có quyền u cầu khách hàng vay thực hiện các biện pháp bảo đảm bằng tài
sản hoặc thu hồi nợ trƣớc thời hạn.
Điều kiện đối với khách hàng vay khơng có bảo đảm bằng tài sản:
- Sử dụng vốn vay có hiệu quả và trả nợ gốc, lãi vốn vay đúng hạn (tại thời
điểm ký kết hợp đồng tín dụng khơng có nợ gốc quá hạn hoặc chậm trả lãi vốn vay đối
với Ngân hàng Nông nghiệp (ngân hàng cho vay) và các tổ chức tín dụng khác).
Nợ gốc quá hạn, lãi vốn vay chậm trả không bao gồm nợ khoanh, nợ đƣợc giãn,
nợ chờ xử lý theo quy định của Chính phủ và lãi vốn vay chậm trả phát sinh từ khoản nợ
này.
- Có dự án đầu tƣ, phƣơng án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi có hiệu quả;
hoặc có dự án đầu tƣ, phƣơng án phục vụ đời sống khả thi, phù hợp với quy định của pháp
luật.
- Có khả năng tài chính để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
- Cam kết thực hiện biện pháp bảo đảm bằng tài sản theo yêu cầu của đơn vị trực

tiếp cho vay nếu sử dụng vốn vay không đúng cam kết trong hợp đồng tín dụng đồng thời
cam kết trả nợ trƣớc hạn nếu không thực hiện đƣợc các biện pháp bảo đảm bằng tài sản
theo quy định.
- Riêng đối với các doanh nghiệp, để đƣợc vay khơng có tài sản bảo đảm, ngồi
các điều kiện nhƣ trên cịn phải là khách hàng tín nhiệm (theo tiêu chí tại hệ thống tính
điểm và xếp hạng tín dụng của ngân hàng cho vay).
- Trƣờng hợp khách hàng vay có đủ điều kiện để đƣợc vay khơng có bảo đảm
bằng tài sản, đơn vị trực tiếp cho vay và khách hàng vay vẫn có thể thỏa thuận về việc
8


bên thứ ba có uy tín và năng lực tài chính cam kết trả nợ thay bằng văn bản, nếu khách
hàng vay không trả đƣợc nợ.
Trƣờng hợp khách hàng hoặc nhu cầu vay vốn cụ thể đƣợc chính phủ hoặc Thủ
tƣớng Chính phủ chỉ định cho vay khơng có tài sản bảo đảm bằng tài sản, ngân hàng trực
tiếp cho vay phải:
- Thực hiện đúng các quy định của Chính phủ, Thủ tƣớng Chính phủ đối với
khoản cho vay đƣợc chỉ định và tuân thủ các quy định của pháp luật trong quá trình xem
xét cho vay, kiểm tra sử dụng vốn vay và thu hồi nợ (bao gồm cả gốc và lãi).
Tổ chức theo dõi riêng các khoản cho vay theo chỉ định và báo cáo tình hình sử
dụng vốn vay, khả năng thu hồi nợ, kiến nghị xử lý những tổn thất trong các trƣờng hợp
không thu hồi đƣợc nợ theo quy định.
Trƣờng hợp phát sinh tổn thất các khoản vay theo chỉ định của Chính phủ do
nguyên nhân khách quan thì việc xử lý theo quy định của Chính phủ và hƣớng dẫn của
Ngân hàng.
- Bảo đảm tiền vay hữu hình và bảo đảm tiền vay vơ hình.
+ Bảo đảm tiền vay hữu hình:
Thực chất đây là các hoạt động bảo đảm tiền vay mang tính chất truyền thống.
Tài sản bảo đảm là những tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của ngƣời đi vay hoặc bên
bảo lãnh nhƣ: động sản, bất động sản, hàng hóa, nguyên vật liệu sản xuất.

+ Bảo đảm tiền vay vô hình:
Tài sản vơ hình theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay rất đa dạng. Ví
dụ: quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu cơng nghiệp, quyền địi nợ,
quyền nhận đƣợc số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ
các căn cứ pháp lý khác.
- Các loại thƣơng phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết
kiệm, hoặc các giấy tờ có giá trị khác. Ngồi ra, cịn rất nhiều tài sản vơ hình khác mà
pháp luật chƣa đề cập đến nhƣ khả năng thu hút thân chủ của luật sƣ, bác sĩ, uy tín
thƣơng hiệu.
3. Thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng mại
3.1. Khái niệm thế chấp tài sản
Việc thế chấp tài sản đƣợc ghi nhận là một trong số các biện pháp bảo đảm (nhằm)
thực hiện nghĩa vụ dân sự (Tại Điều 292 Bộ luật Dân sự năm 2015). Trong hoạt động
cho vay của ngân hàng thƣơng mại thì thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay là một dạng bảo
đảm mang tính chất truyền thống.
Khái niệm thế chấp đƣợc pháp luật của nhiều nƣớc trên thế giới ghi nhận. Ví dụ:
Tại Điều 703 Bộ luật Dân sự và Thƣơng mại Thái Lan quy định "bất kỳ loại bất động sản
nào cũng có thể đƣợc thế chấp”. Về bản chất, thế chấp không thể phân chia và tồn tại trên
tất cả các bất động sản thế chấp, trên từng bất động sản và trên mỗi phần của bất động sản
đó. Khi bất động sản đƣợc chuyển dịch sang cho ngƣời khác, việc thế chấp đã xác định
trên bất động sản đó vẫn tồn tại.
- Tại điều 2118 Bộ luật Dân sự Pháp quy định rõ: bất động sản thế chấp đƣợc sử
dụng vào hoạt động thƣơng mại và những vật phụ của bất động sản đƣợc coi nhƣ bất động
sản. Điều 2111 loại trừ bất động sản thì động sản khơng phải là đối tƣợng của thế chấp,
hoặc (động sản không thể trở thành đối tƣợng của thế chấp). Theo quy định của Bộ luật
Dân sự Việt Nam (sửa đổi và bổ sung) năm 2015, tại Điều 317 thì: "Thế chấp tài sản là
việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp".
9



Trong trƣờng hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản, vật phụ của bất
động sản nếu không có thỏa thuận khác thì cũng thuộc tài sản thế chấp, tài sản hình thành
trong tƣơng lai có thể đƣợc coi là tài sản thế chấp … nhìn chung, các vấn đề liên quan đều
đƣợc Bộ luật dân sự điều chỉnh.
Việc quy định trên đây cho thấy: tiêu chí để phân biệt giữa cầm cố và thế chấp
tài sản đó là: Trong hợp đồng thế chấp tài sản, bên thế chấp đƣợc giữ tài sản thế chấp,
còn trong hợp đồng cầm cố thì bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố
giữ... Nhƣ vậy, sự khác nhau giữa thế chấp và cầm cố đó là sự chuyển giao hoặc không
chuyển giao vật, đây cũng là cơ sở để phân biệt động sản, bất động sản... Đồng thời, cũng
đánh dấu một bƣớc cải tiến đáng kể trong quan niệm về cầm cố, thế chấp tài sản.
3.2. Đặc điểm thế chấp tài sản
Quan hệ thế chấp tài sản là một trong số các biện pháp bảo đảm cho việc thực
hiện nghĩa vụ, đƣợc thiết lập trên cơ sở thỏa thuận giữa hai bên hoặc do luật định.
Nghĩa vụ của bên thế chấp trong quan hệ này là cam kết trả nợ vay đúng thời hạn (cả nợ
gốc và lãi). Mục đích của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (bảo đảm tiền vay), một mặt nhằm
nâng cao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay. Mặt khác nhằm phòng ngừa
rủi ro khi phƣơng án trả nợ dự kiến của bên vay không đƣợc thực hiện, hoặc xảy ra
các rủi ro ngồi ý muốn và nhằm phịng ngừa gian lận… trong trƣờng hợp này bên
nhận thế chấp cần thỏa thuận trƣớc với khách hàng vay về lợi tức và các quyền phát
sinh từ việc thế chấp tài sản sẽ thuộc về ngƣời nhận thế chấp nếu pháp luật khơng có quy
định khác. Đồng thời, nếu tài sản thế chấp đƣợc bảo hiểm thì số tiền bảo hiểm này cũng
thuộc tài sản thế chấp... nhằm tránh các xung đột về lợi ích khơng cần thiết có thể xảy
ra trong quá trình thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản.
- Thế chấp tài sản là nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ chính đồng thời là biện
pháp bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính. Thế chấp tài sản không tồn tại một cách độc lập
mà luôn gắn liền với một nghĩa vụ chính. Nghĩa vụ thế chấp tài sản phát sinh và tồn tại
khi và chỉ khi nghĩa vụ chính cịn tồn tại. Khơng có nghĩa vụ chính thì cũng khơng thể có
nghĩa vụ thế chấp tài sản.- Trong một số trƣờng hợp, mặc dù hợp đồng thế chấp là hợp đồng

phụ song sự vô hiệu của hợp đồng chính/ hợp đồng tín dụng, cũng khơng làm cho hợp
đồng thế chấp vơ hiệu, hợp đồng thế chấp có tính độc lập tƣơng đối.
3.3. Phân loại thế chấp tài sản
Việc phân loại thế chấp tài sản đƣợc xem xét dựa trên rất nhiều tiêu chí khác
nhau. Có thể dựa vào một số nội dung chính đƣợc thỏa thuận giữa các bên làm cơ sở để
phân loại thế chấp tài sản...
a) Thế chấp toàn bộ bất động sản và thế chấp một phần
Theo quy định tại Điều 318 khoản 2 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về các
trƣờng hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ bất động sản.
Trƣờng hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc
tài sản thế chấp (trừ trƣờng hợp các bên có thỏa thuận loại trừ tất cả vật phụ của bất động
sản đó ra ngoài khối bất động sản thế chấp hoặc lựa chọn một số vật phụ để thế chấp).
Trong trƣờng hợp thế chấp một phần bất động sản: xét ví dụ: căn hộ trong khu
nhà chung cƣ là một phần bất động sản, chủ sở hữu nhà có thể thế chấp một phòng,
nhƣng với điều kiện phải thiết lập căn phòng thành một bất động sản độc lập trong tòa
nhà. Nhƣ vậy "một phần bất động sản" có ý nghĩa nhƣ một bất động sản độc lập mang đầy
đủ các yếu tố cần thiết của một bất động sản nhằm thỏa mãn bảo đảm nghĩa vụ đối với bên
nhận thế chấp.
b) Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình và thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho
người thứ ba
10


- Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho chính mình: trong trƣờng hợp này đó là sự
cam kết của chính bên thế chấp về việc dùng tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình
để bảo đảm nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp. Ví dụ: Khách hàng A dùng tài sản thế
chấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cùng với tài sản gắn liền với nó là nhà
xƣởng, máy móc, dây chuyền sản xuất để bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân hàng
thƣơng mại cổ phần.
- Thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho ngƣời thứ ba: Thực ra, đây là hình thức bảo lãnh

bằng thế chấp (bảo lãnh đối vật). Bảo lãnh, theo nghĩa cổ điển, có tác dụng thiết lập quyền
chủ nợ của ngƣời nhận bảo lãnh trên một khối tài sản thứ 2 bên cạnh khối tài sản của ngƣời
đƣợc bảo lãnh... đơn giản, để thu hồi một món nợ, ngƣời nhận bảo lãnh, nếu khơng địi
đƣợc ở ngƣời đƣợc bảo lãnh, thì địi ở ngƣời bảo lãnh.
Bên cạnh các hình thức phân loại thế chấp tài sản trên đây chúng ta còn đƣợc biết
đến một số cách phân loại thế chấp tài sản khác nữa nhƣ: thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ
2; thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp.
4. Mối liên hệ giữa thế chấp tài sản và hoạt động cho vay của ngân hàng thƣơng
mại
Về cơ bản việc thế chấp tài sản là một trong số các biện pháp bảo đảm tiền vay của
các Ngân hàng thƣơng mại, nó chỉ đƣợc áp dụng đối với các khách hàng vay khơng đủ uy
tín, khơng đủ điều kiện để cho vay khơng có bảo đảm. Theo kinh nghiệm của nhiều quốc
gia trên thế giới, nơi có lịch sử hoạt động ngân hàng phát triển lâu đời thì việc áp dụng biện
pháp thế chấp này đã không chỉ tạo ra những hành lang pháp lý an toàn cho hoạt động tín
dụng nói chung và cả cho sự phát triển của nền kinh tế, mà nó cịn tạo ra rất nhiều cơ hội để
mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng ngân hàng của các doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức…
chủ thể có nhu cầu cần vốn cho hoạt động kinh doanh của mình. Mặt khác, nó là cơ sở để
các ngân hàng thƣơng mại ra quyết định cấp tín dụng...
Ngồi ra biện pháp này cịn mang tính chất phịng ngừa rủi ro. Đặc điểm này
cũng đƣợc xem nhƣ là mục đích của việc áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay, bảo đảm
cho ngân hàng có khả năng thu hồi đƣợc số tiền đã cho khách hàng của mình vay. Trong
trƣờng hợp khách hàng vay (doanh nghiệp, cá nhân)… lâm vào tình trạng phá sản, hay gặp
khó khăn trong sản xuất, kinh doanh, việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản thế chấp sẽ
xác lập quyền ƣu tiên là chủ nợ có bảo đảm của Ngân hàng thƣơng mại trong việc thu hồi
nợ.
Mục đích của việc thế chấp tài sản bảo đảm tiền vay là tạo cơ sở bảo đảm an toàn
cho hoạt động cho vay của các ngân hàng thƣơng mại, bản chất của bảo đảm tiền vay là
sử dụng những giá trị của những tài sản làm bảo đảm để trả nợ thay cho các khoản vay mà
ngƣời vay đã dùng vào sản xuất kinh doanh nhƣng khơng có khả năng trả nợ ngân hàng.
Nhƣ vậy, có thể thấy rằng giữa thế chấp tài sản và hoạt động cho vay của các

ngân hàng thƣơng mại có mối liên hệ chặt chẽ, vừa tạo tiền đề cơ sở cho việc mở rộng,
cấp tín dụng cho khách hàng có nhu cầu vay vốn. Mặt khác, là cơ sở để bảo đảm, dự
phòng rủi ro cho các ngân hàng thƣơng mại khi khách hàng vay khơng cịn khả năng trả
nợ…
Có thể thấy rằng, trong q trình phát triển của nền kinh tế thì các ngân hàng
thƣơng mại ln đóng vai trị quan trọng trong việc cung cấp vốn cho sự phát triển của
nền kinh tế. Mặc dù vậy,hoạt động của các ngân hàng thƣơng mại bên cạnh mục tiêu lợi
nhuận luôn phải đối mặt thƣờng xuyên với rất nhiều yếu tố rủi ro nhất là rủi ro tín dụng, do
đó yếu tố an tồn và hiệu quả ln đƣợc đặt lên hàng đầu, việc yêu cầu khách hàng vay
phải có tài sản bảo đảm,cũng nhƣ các phƣơng thức xử lý tài sản bảo đảm dự phịng
ln đƣợc các ngân hàng đặc biệt quan tâm.
11


Chƣơng 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG
CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
Việc xây dựng thống nhất, đồng bộ các văn bản pháp luật điều chỉnh các giao dịch
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, đặc biệt liên quan đến vấn đề thế chấp tài sản bảo
đảm vốn vay của các ngân hàng thƣơng mại đã tạo điều kiện cho việc thúc đẩy hoạt động
kinh tế nói chung phát triển, bảo đảm hài hịa quyền và lợi ích hợp pháp của các bên (ngân
hàng và khách hàng vay vốn).
Việc ra đời của N Đ 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 về giao dịch bảo đảm
điều chỉnh cả vấn đề bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng đã tạo ra đƣợc sự
thống nhất trong hệ thống pháp luật, ngoài ra đã xóa bỏ sự phân biệt đối xử giữa các loại
hình tổ chức, cá nhân trong việc áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự, việc bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và giao dịch dân sự của các tổ chức, cá
nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác có thỏa thuận về biện pháp bảo đảm đều áp dụng chung
các quy định tại Nghị định này.
1. Pháp luật hiện hành về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng

thƣơng mại tại việt nam và thực tiễn áp dụng
1.1. Chủ thể trong quan hệ thế chấp
a) Bên thế chấp:
Nhƣ chúng ta đã biết, trong quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm vốn vay của ngân
hàng, gồm có các chủ thể:
+ Bên thế chấp gồm có khách hàng vay hoặc và Bên thứ ba - bên bảo lãnh.
Bên thứ ba (ví dụ: bên bảo lãnh). Bên nhận thế chấp là: (Ngân hàng thƣơng mại: một
hoặc nhiều ngân hàng thƣơng mại cùng tham gia). Trƣờng hợp là khách hàng vay, có thể
là cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc nƣớc ngoài, phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện cơ bản
nhƣ:
+ Có nhu cầu vay vốn.
+ Phƣơng án sản xuất kinh doanh khả thi.
+ Có khả năng trả nợ.
+ Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm
dân sự theo quy định của pháp luật hiện hành.
a. Với khách hàng vay là cá nhân, tổ chức Việt Nam
- Nếu khách hàng vay là tổ chức yêu cầu phải có năng lực pháp luật
dân sự.

12


- Nếu là cá nhân, doanh nghiệp tƣ nhân, đại diện hộ gia đình, đại diện tổ hợp tác,
thành viên cơng ty hợp danh phải có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự.
b. Khách vay là cá nhân tổ chức nƣớc ngoài, yêu cầu: phải có năng lực pháp
luật dân sự và năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật mà tổ chức, cá nhân có
quốc tịch hoặc là cơng dân, nếu pháp luật nƣớc ngồi đó đƣợc Bộ luật dân sự của nƣớc
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định hoặc điều ƣớc quốc tế mà nƣớc Cộng hòa
xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ký kết hoặc tham gia theo quy định.
- Yêu cầu về mục đích sử dụng vốn vay phải hợp pháp. Khách hàng khơng đƣợc

vay vốn để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật cấm nhƣ:
+ Để mua sắm, chi phí hình thành tài sản mà pháp luật cấm mua - bán, chuyển
nhƣợng, chuyển đổi.
+ Để thanh tốn các chi phí cho việc thực hiện các giao dịch mà pháp luật cấm.
+ Đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch mà pháp luật cấm.
- Có khả năng tài chính và đảm bảo trả nợ đúng hạn (theo hợp đồng tín dụng đã
ký kết).
Khả năng tài chính của khách hàng đƣợc thể hiện thông qua mức độ vốn chủ sở
hữu của khách hàng tham gia vào quá trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống,
tình hình tài chính lành mạnh, kinh doanh có lãi; cam kết của khách hàng về việc phải
mua bảo hiểm đối với tài sản là đối tƣợng vay vốn (tài sản hình thành sau khi vay) theo
quy định của pháp luật hiện hành phải tham gia mua bảo hiểm đối với loại tài sản đó.
Trong một số trƣờng hợp, mặc dù pháp luật khơng quy định tài sản bảo đảm
đó phải mua bảo hiểm, song xét thấy cần thiết, để đảm bảo an toàn vốn vay các ngân
hàng thƣơng mại yêu cầu khách hàng vay phải cam kết buộc phải mua bảo hiểm đối
với loại tài sản bảo đảm đó. Sau khi yêu cầu mà khách hàng không thực hiện cam kết
mua bảo hiểm theo hợp đồng, ngân hàng thƣơng mại có quyền chấm dứt cho vay, thu
hồi nợ hoặc chuyển sang nợ quá hạn.
- Phƣơng án đầu tƣ sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có
dự án đầu tƣ, phƣơng án phục vụ đời sống phù hợp với quy định của pháp luật.
Ví dụ: Các tài liệu chứng minh khả năng sử dụng vốn vay phù hợp với quy
định của pháp luật - dự án đầu tƣ đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của
pháp luật và khả năng hoàn trả vốn vay, tính hiệu quả kinh tế của dự án đầu tƣ, phƣơng án
kinh doanh... đây là nguồn trả nợ thứ nhất của khoản vay cho ngân hàng (bao gồm cả gốc
và lãi).
- Thực hiện bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật.
Trong thực tế, để đảm bảo khả năng trả nợ của khách hàng vay, bên cạnh những
quy định của pháp luật hiện hành về việc có tài sản bảo đảm, có khả năng trả nợ (tính khả thi
của dự án). Khách hàng vay phải đƣợc sự đồng ý (chấp thuận của ngân hàng). Bởi lẽ ngân
hàng có thể xem xét, cân nhắc việc cho vay hoặc không cho vay? Lý do: hoặc yêu cầu

khách hàng vay phải có tài sản bảo đảm hoặc khơng có bảo đảm bằng tài sản.
Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản đã và đang đƣợc các ngân hàng thƣơng
mại chấp thuận theo quy định của pháp luật bao gồm: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh theo quy
.
định tại Điều 318 Bộ luật Dân sự Cũng theo quy định này khái niệm bảo lãnh bằng thế
chấp đƣợc thay thế bằng việc thế chấp bằng tài sản của ngƣời thứ ba. Trong trƣờng hợp
này, ngƣời thứ ba mặc dù không thực sự vay vốn tại ngân hàng,song họ cam kết tự nguyện
dùng tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho
khách hàng vay và không chuyển giao tài sản cho ngân hàng thƣơng mại. Yêu cầu điều kiện
mà ngƣời thứ ba (bên thứ ba) phải đáp ứng đƣợc đó là:
+ Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự.
13


- Bên thứ ba là cá nhân pháp nhân Việt Nam có năng lực pháp luật dân sự, năng
lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật Việt Nam. Trong trƣờng hợp bên thứ ba là
pháp nhân, cá nhân nƣớc ngồi: có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo
quy định của pháp luật nhà nƣớc mà bên thứ ba là pháp nhân nƣớc ngồi có quốc tịch, hoặc
cá nhân nƣớc ngồi đó đƣợc Bộ luật Dân sự của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
các văn bản pháp luật khác của Việt Nam quy định hoặc điều ƣớc quốc tế mà nƣớc Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc tham gia quy định, trong trƣờng hợp pháp nhân,
cá nhân nƣớc ngoài xác lập, thực hiện việc bảo lãnh tại Việt Nam, thì phải có năng lực hành
vi dân sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Nếu bên thứ ba (bên bảo lãnh) là tổ chức tín dụng, cơ quan quản lý ngân sách nhà
nƣớc thì yêu cầu thực hiện bảo lãnh theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng,
bảo lãnh bằng ngân sách nhà nƣớc và theo hƣớng dẫn của tổng giám đốc ngân hàng thƣơng
mại. Đồng thời, để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, bên bảo lãnh phải thế chấp tài sản tại ngân
hàng.
Nhƣ vậy trong quan hệ tín dụng vay vốn tại các ngân hàng thƣơng mại thì chủ thể
thế chấp có thể: trực tiếp là các khách hàng vay hoặc bên thứ ba.

Chủ thể thế chấp trực tiếp là khách hàng vay, tài sản cũng đồng thời thuộc sở hữu
của chính chủ tài sản thế chấp.
Căn cứ quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 thì pháp
nhân cá nhân, hộ gia đình tuy khơng có quyền sở hữu đối với đất đai nhƣng có quyền sử
dụng đất và họ đƣợc dùng quyền sử dụng đất để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả
nợ.
Trong trƣờng hợp bất động sản thuộc hình thức sở hữu chung hợp nhất, để thế
chấp bất động sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, mỗi chủ sở hữu chung hợp nhất phải
đƣợc sự đồng ý của các đồng sở hữu khác.
Theo quy định pháp luật, những chủ thể có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng
đất thì cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Cụ thể gồm những chủ thể sau:
- Tổ chức kinh tế đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai
2013).
- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền th đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nƣớc (Theo khoản 3 Điều 174 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do đƣợc
Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nƣớc cho thuê đất trả trƣớc tiền một lần
cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nƣớc (Theo khoản 2 Điều 176 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy
định của pháp luật và không chuyển mục đích sử dụng đất; nhận chuyển nhƣợng và chuyển
mục đích sử dụng đất mà thuộc trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a, điểm b
Khoản 3 Điều 176 Luật Đất đai 2013).
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng
đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Theo điểm a khoản 4
Điều 176 Luật Đất đai 2013).

- Tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân,
tổ chức kinh tế khác trong các trƣờng hợp sau đây:
14


+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn có nguồn gốc do đƣợc Nhà nƣớc giao có thu
tiền sử dụng đất hoặc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê, do nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất;
+ Đất của hộ gia đình, cá nhân góp vốn mà khơng phải là đất đƣợc Nhà nƣớc cho
thuê trả tiền thuê đất hàng năm. (Theo khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao trong hạn
mức; đất đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê, đƣợc Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi,
nhận chuyển nhƣợng, nhận tặng cho, nhận thừa kế (Căn cứ vào điểm c khoản 1 Điều 179
Luật Đất đai 2013).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử
dụng đất hoặc thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. (Căn cứ vào điểm a
khoản 2 Điều 180 Luật Đất đai 2013).
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài về đầu tƣ tại Việt Nam đƣợc Nhà nƣớc
Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất (Căn cứ theo khoản 1 Điều 183 Luật Đất đai
2013).
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi
đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam giao đất có thu tiền sử
dụng đất để thực hiện dự án. (Căn cứ theo điểm b khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời
Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền
sử dụng đất thuộc các trƣờng hợp sau đây (Căn cứ theo khoản 1 Điều 184 Luật Đất đai
2013):

+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền th đất
đã nộp khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc;
+ Đất của tổ chức kinh tế góp vốn do nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
không phải là đất thuê của Nhà nƣớc trả tiền thuê đất hàng năm mà tiền đã trả cho việc nhận
chuyển nhƣợng khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nƣớc.
- Doanh nghiệp nhà nƣớc đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất trƣớc ngày 01 tháng 7 năm
2004 mà đƣợc sử dụng giá trị quyền sử dụng đất nhƣ ngân sách nhà nƣớc cấp cho doanh
nghiệp, không phải ghi nhận nợ và khơng phải hồn trả tiền th đất theo quy định của pháp
luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài (trong
trƣờng hợp này, giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nƣớc đóng góp vào doanh
nghiệp liên doanh). (Căn cứ theo khoản 2 Điều 184 Luật Đất đai 2013).
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà góp vốn bằng
quyền sử dụng đất với tƣ cách là tổ chức kinh tế trong nƣớc vào liên doanh với tổ chức
nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài. (Căn cứ theo khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2013).
- Doanh nghiệp liên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay
chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nƣớc ngồi thuộc trƣờng hợp:
+ Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trƣớc đó khơng thuộc trƣờng hợp đƣợc sử
dụng để thực hiện các dự án đầu tƣ nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài
đƣợc Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định
tại khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai 2013;
15


+ Quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trƣớc đó đƣợc sử dụng để thực hiện các dự
án đầu tƣ nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nƣớc ngoài đƣợc Nhà nƣớc giao đất theo
quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật Đất đai 2013. (Căn cứ theo khoản 4 Điều 184 Luật
Đất đai 2013).
Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng

đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
(Căn cứ theo khoản 1 Điều 185 Luật Đất đai 2013).
- Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi
th đất, th lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ
cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê lại.
(Căn cứ theo khoản 2 Điều 185 Luật Đất đai 2013).
b) Bên nhận thế chấp
Đó là các tổ chức tín dụng, trong đó ngân hàng thƣơng mại là loại hình tổ
chức tín dụng chủ yếu.Trong phạm vi tiểu luận nhóm chỉ đề cập đến loại hình cơ bản đó là
các ngân hàng thƣơng mại. Nhƣ vậy, bên nhận thế chấp là các ngân hàng thƣơng mại,
đƣợc cấp phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật hiện hành.
1.2. Tài sản thế chấp
Theo quy định tại Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 hƣớng dẫn thi hành
Bộ luật Dân sự năm 2015 về các giao dịch bảo đảm… danh mục các loại tài sản thế chấp
gồm có:
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp đƣợc nhà nƣớc
giao đất hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đƣợc thế chấp, giá trị quyền sử dụng
đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để vay vốn hoạt động sản xuất kinh
doanh.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nhƣ
nêu ở trên, thì cũng đƣợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất khi có một
trong các điều kiện sau:
Đất do Nhà nƣớc giao có thu tiền.
Đất do nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng hợp pháp.
Đất do Nhà nƣớc cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc cho
nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã đƣợc trả tiền còn lại phải trên 1 năm. Riêng đối với
doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản

gắn liền trên đất trong thời gian thuê đất, thuê đất đã trả tiền cịn lại ít nhất 05 năm. Thời
hạn cho vay phải phù hợp với thời hạn thuê còn lại.
Trong trƣờng hợp tổ chức kinh tế đƣợc nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng
đất để sản xuất nông, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc đƣợc nhà nƣớc cho
thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ đƣợc thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất đó.
+ Tổ chức kinh tế đƣợc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất nhƣ đã nêu ở trên thì
cũng đƣợc quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất.
- Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy
định của luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trƣờng hợp đƣợc thế chấp.
- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật. Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát
sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu ngân hàng và khách hàng có thỏa
thuận hoặc pháp luật có quy định; trƣờng hợp tài sản thế chấp đƣợc bảo hiểm thì khoản
tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
16


- Trƣờng hợp thế chấp tồn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài
sản thế chấp. Trong trƣờng hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ
thuộc tài sản thế chấp nếu có sự thỏa thuận với khách hàng.Khi xác định tài sản thế chấp
các ngân hàng thƣơng mại cần thỏa thuận trƣớc với khách hàng về việc lợi tức và các
quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp nếu pháp luật không có
quy định gì khác.
- Tƣơng tự, nếu tài sản thế chấp đƣợc bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng
thuộc tài sản thế chấp.
Và các quyền tài sản hình thành trong tƣơng lai cũng đƣợc dùng để thế chấp. Ví
dụ: đối với một số doanh nghiệp có nhu cầu vay vốn để đầu tƣ xây dựng cơng trình, nhà
xƣởng, máy móc... Điều kiện đầu tiên là phải có đất (có thể đƣợc nhà nƣớc giao đất có thu
tiền sử dụng đất và doanh nghiệp phải đền bù cho các hộ dân khi giải phóng mặt bằng. Để
vay đƣợc vốn, doanh nghiệp có thể thỏa thuận với ngân hàng dùng quyền sử dụng đất và

cơng trình hình thành trong tƣơng lai để thế chấp (nếu đƣợc ngân hàng chấp thuận).
1.3. Các điều kiện đối với tài sản thế chấp
(1) Thuộc quyền quản lý, sở hữu, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo
lãnh để chứng minh đƣợc điều kiện này yêu cầu khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng tài sản. Trƣờng hợp
thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và đƣợc thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với tài sản
mà nhà nƣớc giao cho doanh nghiệp nhà nƣớc quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng
minh đƣợc quyền thế chấp tài sản đó.
(2) Thuộc loại tài sản đƣợc phép giao dịch.
Yêu cầu đối với tài sản thế chấp phải đƣợc phép giao dịch, hoặc không bị
cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi chuyển nhƣợng cầm cố, thế chấp và các giao dịch
khác.
(3) Khơng có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, với điều kiện
này, ngân hàng yêu cầu bên thế chấp (khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản
về việc tài sản khơng có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản
đó và phải chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật về cam kết của mình.
Ví dụ: đối với u cầu về tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, ngoài yêu cầu đất
phải thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp và đƣợc thế chấp theo quy định của pháp luật về
đất đai và các điều kiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 nhƣ:
+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Đất khơng có tranh chấp.
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
(4) Bên thế chấp phải mua bảo hiểm đối với tài sản thế chấp nếu pháp luật có quy
định.
Đối với các loại tài sản bảo đảm mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì
ngân hàng yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm
trong suốt thời hạn bảo đảm tiền vay. Trƣờng hợp khoản vay có thời hạn dài, khách hàng
vay và bên bảo lãnh có thể xuất trình hợp đồng mua bảo hiểm có thời hạn ngắn hơn song

phải có cam kết bằng văn bản về việc tiếp tục mua bảo hiểm trong thời gian tiếp theo cho
đến khi hết thời hạn bảo đảm.
17


Ngoài ra, để đảm bảo khả năng thu hồi nợ an toàn, ngân hàng nên thỏa thuận
với khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh về việc chuyển tên ngƣời thụ hƣởng trong hợp
đồng bảo hiểm là ngân hàng vay nếu có rủi ro xảy ra. Nếu khơng thỏa thuận đƣợc điều
này, ngân hàng buộc khách hàng vay phải cam kết bằng văn bản về việc chuyển toàn bộ
số tiền đƣợc đền bù theo hợp đồng bảo hiểm để thanh toán nợ gốc, nợ lãi và các chi phí
khác (nếu có) cho ngân hàng.
Yêu cầu về giá trị của hợp đồng bảo hiểm tùy thuộc vào nghĩa vụ bảo đảm, giá trị
tài sản thế chấp mà các Ngân hàng thƣơng mại yêu cầu bên thế chấp, bên bảo lãnh phải
tham gia mua các loại hình bào hiểm liên quan đến tài sản bảo đảm, giá trị hợp đồng bảo
hiểm theo quy định của pháp luật và đƣợc sự chấp thuận của bên nhận thế chấp (các ngân
hàng thƣơng mại).
- Pháp luật còn quy định trong một số trƣờng hợp thế chấp tài sản phải đƣợc
đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để thông báo với ngƣời thứ 3 (cung cấp
thơng tin để xác nhận tình trạng tài sản thế chấp) và xác lập thứ tự ƣu tiên thanh toán
trong trƣờng hợp xử lý tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay.
1.4. Phạm vi bảo đảm nghĩa vụ của tài sản thế chấp
Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự theo quy định tại Điều 293 Bộ luật Dân
sự năm 2015:
“1. Nghĩa vụ có thể đƣợc bảo đảm một phần hoặc toàn bộ theo thỏa thuận hoặc theo
quy định của pháp luật; nếu khơng có thỏa thuận và pháp luật không quy định phạm vi bảo
đảm thì nghĩa vụ coi nhƣ đƣợc bảo đảm tồn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và bồi
thƣờng thiệt hại.
2. Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm có thể là nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tƣơng lai hoặc
nghĩa vụ có điều kiện.
3. Trƣờng hợp bảo đảm nghĩa vụ trong tƣơng lai thì nghĩa vụ đƣợc hình thành trong

thời hạn bảo đảm là nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác.”
Trong phạm vi đề tài này thì phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ là: nghĩa vụ trả
nợ của khách hàng vay đối với ngân hàng thƣơng mại, bao gồm tiền vay (nợ gốc), lãi vay,
lãi phạt q hạn, các khoản phí (nếu có) đƣợc ghi trong hợp đồng tín dụng mà khách hàng
vay phải trả theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả lãi vay, lãi phạt quá hạn,
các khoản phí (nếu có) khơng thuộc phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu các bên có
thỏa thuận. Nghĩa vụ trả nợ ghi trong hợp đồng tín dụng có thể đƣợc bảo đảm bằng một
hoặc nhiều bất động sản thế chấp của khách hàng vay, với điều kiện tổng giá trị các bất
động sản thế chấp phải lớn hơn nghĩa vụ trả nợ đƣợc bảo đảm.
Thực tế, ngân hàng có thể áp dụng một hoặc nhiều biện pháp bảo đảm tiền vay đối
với một khoản vay. Giá trị tài sản bảo đảm đƣợc xác định tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo
đảm và phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ đƣợc bảo đảm, trừ trƣờng hợp ngân hàng và khách
hàng vay thỏa thuận bảo đảm bằng tài sản nhƣ một biện pháp bổ sung đối với khoản vay
khơng có bảo đảm bằng tài sản.
Một tài sản có thể đƣợc dùng để bảo đảm cho nhiều khoản vay khác nhau tại
một ngân hàng. Hoặc một tài sản có thể đƣợc dùng để bảo đảm cho các khoản vay khác
nhau tại các ngân hàng khác nhau nhƣng phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của
pháp luật hiện hành.
Một khoản vay có thể đƣợc bảo đảm bằng nhiều tài sản khác nhau. Thứ tự ƣu
tiên thanh toán giữa các ngân hàng cho vay đƣợc xác định theo thứ tự đăng ký giao dịch
bảo đảm. Trƣờng hợp các ngân hàng cho vay cùng nhận bản thỏa thuận thay đổi thứ tự ƣu
tiên thanh tốn thì phải đăng ký việc thay đổi đó tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.
Trƣờng hợp nhiều bên cùng bảo lãnh cho một nghĩa vụ của khách hàng vay thì các bên bảo
lãnh phải liên đới thực hiện việc bảo lãnh, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận hoặc pháp luật có
18


quy định bảo lãnh theo các phần độc lập; Ngân hàng nhận bảo lãnh có thể yêu cầu bất cứ
một trong số các bên bảo lãnh thực hiện toàn bộ nghĩa vụ bảo lãnh. Trƣờng hợp
ngân hàng nhận bảo lãnh có thể bù trừ nghĩa vụ với khách hàng vay đƣợc bảo lãnh thì bên

bảo lãnh khơng phải thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
2. Nội dung thế chấp
Theo tinh thần của Bộ luật Dân sự năm 2015, các quy định về hợp đồng đƣợc áp
dụng cho tất cả các loại hợp đồng, không phân biệt hợp đồng dân sự, kinh tế hay thƣơng
mại...
Trong quan hệ thế chấp tài sản, các vấn đề đặt ra chủ yếu bao gồm quyền và
nghĩa vụ của các bên, dựa trên cơ sở bình đẳng, tự nguyện và thỏa thuận theo quy định của
pháp luật hiện hành.
Các bên trong quan hệ thế chấp gồm có 02 chủ thể đó là:
+ Bên thế chấp là khách hàng vay trực tiếp - những ngƣời dùng tài sản thuộc quyền
sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của khách hàng vay.
+ Bên nhận thế chấp là các ngân hàng thƣơng mại.
Nội dung chính của quan hệ thế chấp là những quyền và nghĩa vụ của bên thế
chấp và các ngân hàng thƣơng mại trong quan hệ thế chấp. Bên cạnh đó, xuất phát từ bản
chất của việc thế chấp, tài sản có thể do ngƣời thứ ba giữ bất động sản theo thỏa thuận giữa
bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
2.1. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp
a. Quyền của bên thế chấp.
Theo quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp tài sản có
các quyền sau đây:
“1. Khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trƣờng hợp
hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.
2. Đầu tƣ để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.
3. Nhận lại tài sản thế chấp do ngƣời thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế
chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc
đƣợc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
4. Đƣợc bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa ln
chuyển trong q trình sản xuất, kinh doanh. Trong trƣờng hợp này, quyền yêu cầu bên
mua thanh tốn tiền, số tiền thu đƣợc, tài sản hình thành từ số tiền thu đƣợc, tài sản đƣợc
thay thế hoặc đƣợc trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trƣờng hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp đƣợc quyền thay thế hàng
hóa trong kho, nhƣng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng nhƣ thỏa thuận.
5. Đƣợc bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khơng phải là hàng hóa ln chuyển
trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu đƣợc bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy
định của luật.
6. Đƣợc cho thuê, cho mƣợn tài sản thế chấp nhƣng phải thông báo cho bên thuê,
bên mƣợn biết về việc tài sản cho thuê, cho mƣợn đang đƣợc dùng để thế chấp và phải
thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”
b. Nghĩa vụ của bên thế chấp.
Theo quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên thế chấp tài sản có
các nghĩa vụ sau đây:
“1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trƣờng hợp các bên có thỏa
thuận, trừ trƣờng hợp luật có quy định khác.
2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
19


3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác
công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá
trị hoặc giảm sút giá trị.
4. Khi tài sản thế chấp bị hƣ hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải
sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tƣơng đƣơng, trừ trƣờng hợp có thỏa
thuận khác.
5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các
trƣờng hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của ngƣời thứ ba đối với tài sản
thế chấp, nếu có; trƣờng hợp khơng thơng báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp
đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thƣờng thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận
quyền của ngƣời thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không đƣợc bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trƣờng hợp quy
định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
2.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp
a. Quyền của bên nhận thế chấp.
Theo quy định tại Điều 323 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận thế
chấp tài sản có các quyền sau đây:
“1. Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhƣng khơng đƣợc cản trở hoặc gây
khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
2. Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
3. Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị
tài sản trong trƣờng hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc
khai thác, sử dụng.
4. Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc ngƣời thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho
mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trƣờng hợp các bên có thỏa thuận,
trừ trƣờng hợp luật có quy định khác.
7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trƣờng hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật
này.”
b. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp.
Theo quy định tại Điều 322 Bộ luật Dân sự năm 2015, bên nhận thế
chấp tài sản có nghĩa vụ sau đây:
“1.Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trƣờng hợp
các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
2. Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.”
2.3. Hình thức thế chấp
Trên thực tế, việc thế chấp tài sản phải đƣợc lập thành văn bản có thể lập thành
văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trƣờng hợp pháp luật có quy định thì
văn bản thế chấp phải đƣợc công chứng, chứng thực hoặc đăng ký (Điều 119 Bộ luật Dân
sự năm 2015).

a) Hợp đồng thế chấp
Thông thƣờng, bộ hồ sơ bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp, bảo lãnh của
khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba bao gồm:
- Hợp đồng thế chấp tài sản (không gắn liền với quyền sử dụng đất).
20


- Hoặc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên mảnh đất.
Biên bản xác định giá trị tài sản bảo đảm.
- Hợp đồng thuê tổ chức chuyên môn xác định giá trị tài sản bảo đảm, kèm theo
phiếu ghi kết quả giám định chất lƣợng và giá trị tài sản bảo đảm của tổ chức chuyên môn.
- Hợp đồng giao bên thứ ba giữ tài sản thế chấp (trƣờng hợp ngân hàng và
khách hàng vay, bên bảo lãnh thỏa thuận cho bên thứ ba giữ tài sản).
Các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng tài sản thế chấp (ví dụ: đối với
tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất).
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Sơ đồ thửa đất (nếu có).
+ Chứng từ nộp tiền thuê đất (nếu đất đƣợc thuê).
Trƣờng hợp tài sản có đăng ký quyền sở hữu phải có giấy chứng nhận quyền sở
hữu tài sản.
- Văn bản của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền đồng ý cho doanh nghiệp đƣợc
cầm cố, thế chấp tài sản để vay vốn (đối với doanh nghiệp đã có quyết định khốn hoặc cho
th).
- Văn bản đồng ý của cơ quan quyết định thành lập doanh nghiệp (trƣờng
hợp thế chấp tồn bộ dây chuyền chính).
- Các giấy tờ khác có liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay nhƣ:
phiếu nhập kho, các giấy tờ về bảo hiểm tài sản...
- Trƣờng hợp tài sản thế chấp có mua bảo hiểm, ngân hàng phải giữ giấy chứng
nhận bảo hiểm và quản lý tiền bồi thƣờng của cơ quan bảo hiểm để thu nợ (nếu có rủi ro)
thỏa thuận này phải đƣợc quy định trong hợp đồng.

- Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm.
- Mô tả chi tiết tài sản thế chấp, danh mục, số lƣợng, chủng loại, đặc điểm kỹ
thuật, hoa lợi, lợi tức phát sinh. Nếu là bất động sản, quyền sử dụng đất, thì phải ghi rõ vị
trí, diện tích, ranh giới, các vật phụ đi kèm theo.
- Giá trị của tài sản thế chấp: Yêu cầu phải đƣợc ghi rõ giá trị của tài sản thế
chấp theo văn bản xác định giá trị kèm theo mà các bên thỏa thuận xác định.
- Thỏa thuận về việc bên nào giữ giấy tờ của tài sản thế chấp.
Thông thƣờng, giấy tờ của tài sản thế chấp do ngân hàng giữ (trừ một số trƣờng
hợp do pháp luật có quy định khác. Ví dụ: ngƣời thế chấp tàu bay và tàu biển giữ bản
chính giấy chứng nhận đăng ký) hoặc các bên có thể thỏa thuận để ngƣời thứ ba giữ, và
nó sẽ đƣợc trả lại cho bên thế chấp khi chấm dứt thế chấp.
- Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên.
- Thỏa thuận về cách thức xử lý và phƣơng thức xử lý tài sản thế chấp. Ngồi ra,
cịn có các thỏa thuận khác … (nếu các bên thỏa thuận, xem
xét thấy hợp lý và cần thiết).
b) Yêu cầu về công chứng, xác nhận hợp đồng thế chấp, đăng ký thế chấp
Trƣớc hết cần khẳng định rằng việc công chứng, chứng thực hay không công
chứng, chứng thực vào văn bản (hợp đồng) thế chấp bất động sản bảo đảm tiền vay của:
- Cơ quan công chứng nhà nƣớc hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền, phịng cơng chứng tƣ là do các bên thỏa thuận.
Đối với một số trƣờng hợp nhất định, theo quy định của pháp luật văn bản thế
chấp bất động sản phải có chứng nhận hoặc chứng thực thì các bên phải tuân theo. Quy
định tại Điều 110 Bộ luật Dân sự năm 2015 - hình thức thế chấp tài sản: việc thế chấp tài sản
phải đƣợc lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.
Trong trƣờng hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải đƣợc cơng chứng, chứng
thực hoặc đăng ký.
21


Nhƣ vậy theo quy định của pháp luật, hợp đồng thế chấp bất động sản phải có

chứng nhận của cơng chứng nhà nƣớc, hoặc công chứng tƣ, hoặc đƣợc chứng thực của
Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền: Đối với 03 (ba) trƣờng hợp:
- Theo quy định tại Điều 32 Luật Hàng không dân dụng Việt Nam năm 2006 về thế chấp tàu bay; Quy định về thế chấp tàu biển - Điều 33 Bộ luật hàng hải Việt Nam
năm 2005, quy định về thế chấp quyền sử dụng đất Điều 130 Luật Đất đai năm 2003.
Do đó, nếu hợp đồng thế chấp bất động sản khơng có chứng nhận của cơng chứng,
việc thế chấp tài sản có thể bị tịa án tun vơ hiệu khi xảy ra tranh chấp. Hay nói cách
khác, trong trƣờng hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định, điều kiện chứng
thực của công chứng Nhà nƣớc hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền đƣợc coi là yếu tố có hiệu lực của hợp đồng thế chấp bất động sản của khách hàng
vay.
+ Việc thế chấp tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký
quyền sở hữu;
+ Các bên có thỏa thuận để bên thế chấp hoặc ngƣời thứ ba giữ tài sản;
+ Việc thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ;
+ Văn bản thông báo về việc xử lý tài sản.
Trong thực tế hoạt động của mình, đối với các ngân hàng thƣơng mại thì việc các
hợp đồng thế chấp bất động sản bắt buộc phải đƣợc đăng ký tại cơ quan đăng ký giao
dịch bảo đảm là tất yếu. Thông thƣờng, bên nhận thế chấp là các ngân hàng thƣơng mại sẽ
chủ động yêu cầu bên thế chấp phải có trách nhiệm đăng ký thế chấp.
2.4. Chấm dứt thế chấp
- Việc thế chấp tài sản có thể đƣợc hủy bỏ theo thỏa thuận giữa bên thế chấp và
bên nhận thế chấp (nếu pháp luật khơng có quy định khác). Thông thƣờng, việc chấm dứt
thế chấp tài sản xảy ra khi các nghĩa vụ bảo đảm đã đƣợc hồn thành. Ví dụ: các khoản nợ
vay bao gồm cả gốc, lãi, phạt chậm trả và các chi phí khác (nếu có) đã đƣợc khách hàng trả
cho ngân hàng. Lúc này ngân hàng (bên nhận thế chấp) có nghĩa vụ làm các thủ tục chấm
dứt thế chấp tài sản (giải chấp). Ngân hàng cùng với khách hàng tiến hành việc xóa đăng ký
thế chấp đối với tài sản thế chấp đã đƣợc đăng ký thế chấp tại các cơ quan đăng ký giao dịch
đảm bảo, và trả lại cho khách hàng các loại giấy tờ, tài liệu liên quan đến tài sản thế chấp.
Bên cạnh đó, việc thế chấp tài sản đƣợc chấm dứt trong các trƣờng hợp nhƣ:
+ Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.

+ Việc thế chấp tài sản đƣợc hủy bỏ, hoặc đƣợc thay thế bằng các biện pháp
bảo đảm khác.
(Ngân hàng có thể xem xét việc áp dụng hoặc không cần thiết phải áp dụng các
biện pháp bảo đảm bằng thế chấp tài sản. Cũng nhƣ việc cho phép khách hàng vay đƣợc
thay thế, rút bớt, bổ sung tài sản bảo đảm khác... tùy vào tình hình thực tế).
+ Tài sản thế chấp đã đƣợc xử lý.
Khi tài sản thế chấp đã đƣợc xử lý theo quy định của pháp luật thì việc chấm
dứt thế chấp tài sản là đƣơng nhiên
+ Theo thỏa thuận của các bên.
Các bên có thể thỏa thuận về việc chấm dứt thế chấp tài sản tùy vào tình hình
thực tế, các điều kiện ràng buộc, hoặc thay thế bằng các biện pháp bảo đảm khác (nếu
pháp luật không cấm).

22


Chƣơng 3
MỘT SỐ KIẾN NGHỊ GĨP PHẦN HỒN THIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP TÀI
SẢN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở
VIỆT NAM
3.1. Bản án thực tiễn
Căn cứ Bản án số: 01/2018/ KDTM-PT ngày 28/12/2018 V/v: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”,
nhƣ sau:
Ngày 28 tháng 12 năm 2018 tại Trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nằng, xét xử
phúc thẩm công khai vụ án kinh doanh thƣơng mại thụ lý số: 06/2016/TLPT - KDTM ngày 26
tháng 10 năm 2016 về việc: “Tranh chấp hợp đồng tín dụng”.
Do Bản án kinh doanh thƣơng mại sơ thẩm số 02/2016/KDTM-ST ngày 22/9/2016 của
Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi bị kháng cáo, kháng nghị. Theo Quyết định đƣa vụ án ra
xét xử phúc thẩm số: 06E/2018/QĐ-PT ngày 11 tháng 12 năm 2018 giữa các đƣơng sự:
- Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP S; địa chỉ trụ sở: Số 77, đƣờng T, quận H, thành

phố Hà Nội.

- Bị đơn: 1. Ông Vũ Ngọc V, sinh năm 1957;
2. Bà Trịnh Thị H1, sinh năm 1962.

- Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Công ty cổ phần HP; địa chỉ trụ sở: Tổ 11, phƣờng L, thành phố Q, tỉnh Quảng
Ngãi.
Người đại diện theo pháp luật'. Bà Vũ Thị Thu H1 - Giám đốc Công ty.
QUYẾT ĐỊNH:
Căn cứ khoản 1, khoản 2 Điều 308; Điều 309 BLTTDS năm 2015:
Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn Ngân hàng TMCP S và kháng cáo của
ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần HP.
Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Vũ Ngọc V và một phần Kháng nghị số
899/KNPT-KDTM ngày 04 tháng 10 năm 2016 của Viện trƣởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh
Quảng Ngãi, sửa bản án sơ thẩm.
Áp dụng khoản 1 Điều 5, điểm g khoản 4 Điều 189, điểm d khoản 1 Điều 192, Điều 30, Điều
37, Điều 147, khoản 2 Điều 201, Điều 227 BLTTDS năm 2015; các Điều 122,124, 127, 128,
137, khoản 2 Điều 307; các Điều 342, 343, 361, 410, 471, 474, 715, 716 BLDS năm 2005; Điều
91 Luật các tổ chức tín dụng
Tuyên xử:

1. Tuyên bố Hợp đồng tín dụng số 234/08/S*ĐN/HĐTD ngày 02 tháng 5 năm 2008 và
23


Hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm nợ vay số 170/08/TC-S*ĐN ngày 09 tháng 5 năm 2008 giữa
Ngân hàng thƣơng mại cổ phần S với ông Vũ Ngọc V và bà Trịnh Thị H1 vô hiệu.

2. Hủy đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất ngày 09 tháng 5

năm 2008 của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Q đối với thửa đất số 253, tờ bản đồ
số 06, tọa lạc tại phƣờng L, thị xã Q (nay là thành phố Q), tỉnh Quảng Ngãi. Ngân hàng TMCP
S phải hoàn trả cho vợ chồng ông Vũ Ngọc V và bà Trịnh Thị H1 Giấy chứng nhận quyền sử
dụng thửa đất số 253, tờ bản đồ số 6, phƣờng L, thị xã Q (nay là thành phố Q), tỉnh Quảng Ngãi
có số phát hành Đ956453, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01027 ngày 29
tháng 6 năm 2004 của UBND thị xã Q (nay là thành phố Q), tỉnh Quảng Ngãi.

3. Buộc ông Vũ Ngọc V phải trả cho Ngân hàng TMCP S số tiền nợ gốc là
3.000.000.000 đồng (ba tỷ đồng).
Không chấp nhận phần yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng TMCP S đối với khoản tiền lãi
6.407.250.000 đồng (sáu tỷ, bốn trăm lẻ bảy triệu, hai trăm năm mƣơi nghìn đồng).
Trong trƣờng hợp ơng Vũ Ngọc V không trả đủ tiền cho Ngân hàng TMCP S trong q
trình thi hành án thì Cơng ty cổ phần HP phải chịu trách nhiệm trả cho Ngân hàng theo cam kết
bảo lãnh của mình.
Kể từ ngày ngƣời đƣợc thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ngƣời phải thi hành
án không chịu trả khoản tiền trên thì hàng tháng cịn phải chịu thêm khoản tiền lãi theo mức lãi
suất quy định tại khoản 1 Điều 357 BLDS năm 2015, tƣơng ứng với thời gian chƣa thi hành án.
3.2. Cơ sở để hoàn thiện pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của
ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam
* Quyền bình đẳng giữa các chủ thể trong hợp đồng thế chấp tài sản cũng cần
được bảo vệ
Thỏa thuận giữa các bên tham gia giao kết hợp đồng thế chấp tài sản đƣợc coi
nhƣ luật buộc các bên phải tôn trọng (nếu hợp đồng thế chấp không trái pháp luật cả về nội
dung và hình thức). Ví dụ: trong trƣờng hợp khách hàng vay là doanh nghiệp, ngoài yêu
cầu về tài sản bảo đảm ra, các doanh nghiệp phải có dự án tốt, khả thi, phƣơng án trả nợ
hợp lý. Sau khi ngân hàng thƣơng mại cân nhắc, xem xét mới ra quyết định cho vay hoặc
không, trong trƣờng hợp không đồng ý cho vay cần thông báo rõ lý do cụ thể đối
với khách hàng mà khơng vì bất cứ lý do ngoại lệ nào khác (kể cả mệnh lệnh hành
chính yêu cầu ngân hàng thƣơng mại phải cho doanh nghiệp vay là không hợp pháp), hoặc
pháp luật về thế chấp tài sản cần bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp trong một số

trƣờng hợp.
Hiện nay, trong quá trình nhận tài sản thế chấp của khách hàng vay các ngân
hàng thƣơng mại chỉ giữ giấy tờ chứng minh sở hữu tài sản của khách hàng vay, tài sản thế
chấp vẫn thuộc quyền quản lý, khai thác, sử dụng của bên thế chấp. Nếu trong quá trình
quản lý, khai thác, sử dụng bên thế chấp sử dụng tài sản đó vào các mục đích trái pháp
luật: phƣơng tiện, cơng cụ phạm tội... thì ngân hàng khơng phải chấp nhận những rủi ro
xảy ra đối với tài sản thế chấp khi ngân hàng đã tuân thủ các quy định của pháp luật về
nhận thế chấp tài sản.
Ví dụ: Bà A (ngụ tại thành phố Vũng Tàu) là chủ sở hữu 3 tàu đánh cá và đã
thế chấp cho Ngân hàng Công thƣơng Việt Nam chi nhánh tại Bà Rịa - Vũng Tàu (bằng
03 hợp đồng tín dụng theo 03 hợp đồng thế chấp); thời hạn vay là 12 tháng và 60 tháng
24


(các hợp đồng thế chấp đã đƣợc công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm tại Trung tâm
đăng ký giao dịch bảo đảm tại Thành phố Hồ Chí Minh). Trong thời gian thế chấp 03 tàu
đánh cá trên đây, bà A đã sử dụng 03 tàu trên đi biển để cắt cáp viễn thơng. Khi khởi tố
hình sự, cơ quan điều tra đã kê biên và giao 3 tàu trên cho gia đình A quản lý. Sau đó, Hội
đồng xét xử sơ thẩm đã tuyên tịch thu 03 chiếc tàu để sung quỹ nhà nƣớc. Nhƣ vậy, trong
trƣờng hợp này các khoản nợ vay có tài sản bảo đảm hợp pháp của bà A tại ngân hàng
đã trở thành các khoản nợ khơng có bảo đảm, phần rủi ro thuộc về phía ngân hàng và giao
dịch bảo đảm hợp pháp trở nên khơng có giá trị... Lẽ ra, trong trƣờng hợp này 3 tàu đã
đƣợc thế chấp hợp pháp cho ngân hàng, nên Ngân hàng Công thƣơng chi nhánh Bà Rịa Vũng Tàu có quyền thanh lý 03 hợp đồng tín dụng trƣớc thời hạn, bán 03 tàu đi thu hồi nợ
cho vay, giá trị còn lại sẽ đƣợc sung công quỹ... Phƣơng án xử lý nhƣ trên sẽ bảo đảm
đƣợc quyền và lợi ích hợp pháp cho ngân hàng thƣơng mại với tƣ cách là ngƣời ngay tình
khi tham gia quan hệ thế chấp tài sản.
* Các quy định liên quan đến việc thế chấp tài sản cần xác định rõ các điều
kiện để khách hàng rễ ràng tiếp cận đƣợc với vốn vay.. đƣợc sửa đổi, hoàn thiện trên cơ sở
quy định công khai, minh bạch cụ thể các tiêu chuẩn để khách hàng dễ tiếp cận với các
nguồn vốn của ngân hàng thƣơng mại. Trên thực tế, mặc dù các ngân hàng thƣơng mại đã

có những quy định yêu cầu đối với tài sản thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của khách
hàng vay. Song để tiếp cận đƣợc nguồn vốn của các ngân hàng thƣơng mại đối với các
doanh nghiệp (cỡ vừa và nhỏ) là rất khó khăn, do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ
quan. Ví dụ: ngân hàng thƣơng mại thƣờng yêu cầu khách hàng vay phải hoàn tất bộ hồ
sơ pháp lý theo u cầu của mình, ngồi các u cầu về giấy tờ, tài liệu liên quan đến
doanh nghiệp, hồ sơ liên quan đến tài sản thế chấp, tƣ cách chủ thể tham gia thế chấp,
thủ tục pháp lý đối với tài sản thế chấp trong trƣờng hợp đồng sở hữu, hoặc các vấn đề
phát sinh khác liên quan đến tài sản thế chấp... nếu không đƣợc quy định rõ ràng, chi
tiết thì khách hàng rất khó có thể hoàn tất hồ sơ theo yêu cầu của ngân hàng và nhƣ vậy sẽ
gây ra những tồn thất, lãng phí về thời gian, cơ hội cho cả phía Ngân hàng và khách hàng
vay.
Việc quy định rõ ràng, công khai, chi tiết các quy định phần nào còn tránh đƣợc
các hiện tƣợng tiêu cực xảy ra trong hoạt động của các ngân hàng thƣơng mại, làm cơ sở
để đánh giá tính khả thi, hiệu quả của phƣơng án kinh doanh mà khách hàng đƣa ra, đồng
thời làm tiêu chuẩn để phân loại nợ, trích lập dự phịng rủi ro khi có sự vi phạm nghĩa vụ
trả nợ từ phía khách hàng vay.
* Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương
mại phải bảo đảm tính đồng bộ với các văn bản pháp luật khác liên quan đến việc thế
chấp tài sản tại các ngân hàng thƣơng mại phải đƣợc đặt trong tính hệ thống hóa của hệ
thống pháp luật dựa trên nền tảng chung làm cơ sở đó là Bộ luật Dân sự năm 2015.
(Các văn bản quy phạm pháp luật cơ bản liên quan đến việc điều chỉnh
quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên thế chấp nhƣ: Bộ luật Dân
sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010, và các văn
bản dƣới luật khác...).
Hợp đồng thế chấp tài sản giữa khách hàng vay và ngân hàng thƣơng mại có thể
là một hợp đồng phụ (độc lập) với hợp đồng tín dụng. Song nó đƣợc giao kết trên nền
tảng của dân luật, do đó các yếu tố về tự do thỏa thuận, cam kết, bình đẳng về quyền và
nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng luôn đƣợc tôn trọng bảo vệ của
pháp luật, trong quá trình giao kết thực hiện hợp đồng đƣợc sự điều chỉnh của luật chuyên
ngành, áp dụng ƣu tiên luật chuyên ngành, song về cơ bản không đƣợc trái với những

nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Dân sự.

25