MỞ ĐẦU
1. Đặc điểm của giá xây dựng trong cơ chế thị trường
Giá xây dựng trong cơ chế thị trường được xác định cho công trường cụ thể, nhằm
khắc phục hệ thống đơn giá xây dựng khu vực trong một thời gian dài mang tính bình
qn, khơng phản ánh được khác biệt về yêu cầu kỹ thuật và vị trí xây dựng cơng trình,
khơng đáp ứng được u cầu xác định giá trong từng giai đoạn xây dựng cơng trình, chưa
phù hợp với thực tế giá cả ở các vùng miền khác nhau.
Trong cơ chế thị trường các yếu tố cấu thành giá xây dựng (vật liệu, nhân công, máy
thi cơng) tính đến các yếu tố thị trường. Trong đó: giá vật liệu xác định theo thị trường
tính đến chân cơng trình; Chi phí nhân cơng theo mặt bằng khu vực và từng ngành nghề
sử dụng (cần phải thị trường hóa tiền lương nhân cơng xây dựng và tư vấn đầu tư xây
dựng); Giá máy xây dựng phù hợp với loại máy sử dụng trong thi công xây dựng.
Đối với tiền lương nhân cơng, u cầu khơng những phải tính đúng, tính đủ mà cịn
phải phù hợp với mặt bằng lao động phổ biến ở từng khu vực, tỉnh và ngành nghề sử
dụng. Đối với tiền lương tư vấn được xác định theo bình quân thị trường hoặc theo mức
lương thực tế chi trả của tổ chức tư vấn. Việc thị trường hóa nhân cơng lao động, tạo điều
kiện để nâng cao mức sống vật chất, tinh thần của người lao động cũng như thúc đẩy tính
chuyên nghiệp, nâng cao trình độ cho các cá nhân tư vấn đầu tư xây dựng.
Giá sản phẩm xây dựng và dịch vụ phục vụ trong lĩnh vực này cũng phải tuân theo
những quy luật chung của kinh tế thị trường.
Giá cả vừa có chức năng tín hiệu vừa có chức năng điều chỉnh cung-cầu:
Quy luật cung cầu và giá cả tác động đến các yếu tố đầu vào trong sản xuất xây dựng:
Vật liệu, nhân cơng, máy thi cơng.
•

Vật liệu xây dựng:


Vật liệu xây dựng (VLXD) có nhiều chủng loại và quy cách phẩm chất khác nhau.
Khả năng cung ứng, số lượng tiêu thụ và chất lượng sản phẩm từng loại vật liệu xây
dựng cũng ảnh hưởng đến giá cả VLXD. Điều này làm cho các chủ đầu tư phải cân nhắc

trong quyết định lựa chọn loại VLXD để sử dụng cho từng loại cơng trình cụ thể để sao
cho vừa phù hợp với khả năng tài chính của mình đồng thời khơng ảnh hưởng đến vật
chất cơng trình xây dựng.
Đối với doanh nghiệp xây dựng, hoạt động sản xuất-kinh doanh cần đảm bảo hiệu quả
về mặt tài chính đạt được. Về VLXD sử dụng trong thi công xây lắp của doanh nghiệp
xây dựng có liên quan đến 2 khái niệm: Vật liệu xây dựng sơ cấp và vật liệu xây dựng
thứ cấp.
•

Nhân cơng trong xây dựng

Sản xuất xây dựng có một sô đặc điểm khác biệt so với các ngành sản xuất khác, như
công việc không cố định ở một nơi, kém ổn định; môi trường sẩn xuất nhiều cát bụi, tiếng
ồn; chịu tác động trực tiếp bở các điều kiện của tự nhiên như mưa, nắng, gió, bão... Tất
nhiên các tác động xấu đối với người lao động sẽ được đền bù (tính chất bù trừ trong tiền
lương, tiền công).
Sản xuất xây dựng sử dụng nhiều nghề chuyên môn, mỗi loại cơng tác xây lắp lại địi
hỏi một trình độ nghề nghiệp khác nhau. Điều này cũng được xét đến khi trả công lao
dộng trên cơ sở thang bảng lương và sự đền bù cho người lao động làm việc trong điều
kiện khó khăn, độc hại dưới dạng phụ cấp theo quy định hiện hành.
Tiền lương biểu thị sức lao động tính bằng tiền, trong khi đó tiền cơng phản ánh giá cả
của lao động trên thị trường. Do đó, nói chung tiền cơng thường hay thay đổi theo quy
luật cung cầu trên thị trường lao động. Tiền công thường lớn hơn so với tiền lương tương
ứng của từng bậc thợ.
Có thể nói tiền lương là bộ phận chủ yếu trong tiền công. Tỷ lệ này cao hay thấp có
nghĩa là đưa phần đền bù (dạng phụ cấp) vào tiền lương nhiều hay ít, cịn mức thu nhập


của cơng nhân xây dựng cao hay thấp cịn phải căn cứ vào tiền công trả theo giờ công hay
ngày công. Nếu chỉ xét riêng mức tiền công trả cho 1 giờ cơng hoặc 1 ngày cơng thì chưa

đủ mà còn phải xét đến chế độ lao động (quy định cường độ lao động trung bình trong
năm của mỗi người thợ theo từng loại ngành nghề và điều kiện làm việc cụ thể).
Tiền công cao, số giờ làm việc theo quy định ít, người thợ có điều kiện nghỉ ngơi
hưởng thụ điều kiện văn hóa, tinh thần và tham quan du lịch; người nào thấy còn thiếu
thốn về tiền bạc thì có thể làm thêm giờ hoặc làm thêm cơng việc khác. Ngược lại tiền
cơng khơng cao thì phải làm việc nhiều giờ trong một năm, nếu làm không đủ thời gian
quy định thì thu nhập sẽ bị giảm và nhất là khơng cịn hoặc cịn rất ít thời gian rảnh rỗi
cho các hoạt động khác.
Quy luật cung cầu và giá cả tác động trong thị trường lao động có nét riêng. Khi mà
thu nhập bình qn tính theo đầu người đạt đến mức giàu có nhất định thì nhu cầu về đời
sống vật chất khơng cịn là vấn đề cấp bách nữa và người ta muốn có nhiều thời gian nghỉ
ngơi để hưởng thụ đời sống văn hóa tinh thần. Do đó, tiền cơng mặc dù rất cao nhưng vẫn
rất khó thuê lao động nhất là đối với những cơng việc nặng nhọc. Tình trạng này thường
thấy ở các nước phát triển. Đó là ngun nhân của tình trạng xuất khẩu lao động từ các
nước kém phát triển sang các nước giàu có.
•

Chi phí sử dụng máy thi cơng.

Chi phí sử dụng máy thi cơng được tính vào đơn giá xây dựng là một đặc điểm về
hạch toán giá thành sản phẩm trong xây dựng.
Các hình thức sử dụng máy xây dựng thường gặp:
+
+
+

Doanh nghiệp tự trang bị máy móc thiết bị cho thi cơng xây lắp.
Th máy theo ca tùy thuộc tiến độ thi công.
Thuê máy trong một khoảng thời gian nhất định.


Đối với hình thức doanh nghiệp tự trang bị máy móc thiết bị cho thi cơng xây lắp. Thì
các doanh nghiệp phải xác định giá ca máy theo quy định chung và theo giá cả thì trường.
Giá ca máy bao gồm các loại chi phí và phương pháp xác định như sau:


•

Mức khấu hao cơ bản: chi phí này tính bình quân cho một ca máy

Mức khấu hao cơ bản:
K CB =

TK
∑ ca

(1)

Trong đó:

TK

- Tổng số tiền khấu hao phải thực hiện trong suốt thời hạn khấu hao.

∑ ca

- Tổng số ca máy tính theo định mức trong suốt thời hạn khấu hao theo thời gian

quy định do doanh nghiệp xây dựng tự quyết định.
- Thời gian khấu hao theo quy định cần đảm bảo xem xét trên 2 khía cạnh : hao mịn hữu
hình và hao mịn vơ hình. Hao mịn hữu hình quyết định tuổi thọ vận hành (tuổi thọ cơ

học), cịn hao mịn vơ hình quyết định tuổi thọ kinh tế. thời hạn khấu hao (N KH) tính bằng
năm, cần thỏa mãn yêu cầu:
NKH < NKT < NCH

(2)

Trong đó:
NKT - tuổi thọ kinh tế của máy (thơng thường từ 5 đến 10 năm)
NCH - tuổi thọ cơ học của máy (một số thiết bị vận hành được 10-20 năm.

N ĐM
•

Số ngày làm việc định mức trong 1 năm (
)
NĐM = 365 - (NCN + NNL + NSCBD + NNGNH)

Trong đó:
365 - số ngày trong 1 năm;
NCN - các ngày chủ nhật trong năm;


NTL - những ngày nghỉ tết, nghỉ lễ theo chế độ;
NSCBD - số ngày máy ngừng việc để sửa chữa, bảo dưỡng định kỳ trong năm;
NNGNH - số ngày máy ngừng việc do các nguyên nhân ngẫu nhiên (hỏng hóc đột xuất,
mữa, bão…). Đại lượng này có thể xác định bằng phương pháp mô phỏng Monte Carlo.
- Số ca làm việc bình quân trong ngày:
Việc tăng cường thời gian sử dụng máy móc thiết bị theo thời gian nhằm đảm bảo thu
hồi lại giá trị ban đầu của nó trước khi kết thúc tuổi thọ kinh tế. Tuy nhiên, tùy theo điều
kiện và cơng việc thực tế mà bố trí và tổ chức số ca làm việc trong 1 ngày cho phù hợp (1

ca, 2 ca hoặc 3 ca).
Chú ý: số ca 1 phải đảm bảo hằng số ngày làm việc định mức trong 1 năm (NĐM).
Số ca 2 được sử dụng ít hơn do điều kiện làm việc hoặc điều kiện sử dụng.
Số ca 3 được sử dụng ít hơn trong xây dựng rất ít.
Các số liệu này các doanh nghiệp có được bằng cách phải lấy theo số liệu thống kê
hàng năm và tự xác định cho từng loại máy.
Vậy tổng số ca máy định mức trong thời hạn khấu hao theo quy định (∑ca) được xác
định theo cơng thức:

∑ ca

= NĐM × (1 + Kca2 + Kca3) × NKH (4)

Với:
Kca2- là hệ số sử dụng ca 2 thường lấy từ 0,4-0,5
Kca3 - là hệ số sử dụng ca 3 thường lấy từ 0,10-0,15
Khấu hao sửa chữa lớn (KSCL) và sửa chữa-bảo dưỡng kỹ thuật các cấp:


Đây là chi phí nhằm khơi phục tính năng kỹ thuật của máy xây dựng do hao mịn hữu
hình gây ra. Có thể xác định các chi phí này bằng cách áp dụng mơ hình thích hợp để sửa
chữa, bảo dưỡng định kỳ.
•

Chi phí năng lượng, nhiên liệu động lực cho 1 ca máy:

Chi phí này dựa trên định mức tiêu hao và giá cả thị trường.
Tiền công cho thợ điều khiển và phục vụ máy thi công: cần tuân thủ các quy định về
số lượng thợ điều khiển và phục vụ máy trong ca và cấp bậc thợ.
Lái xe được trả công trên cơ sở lương 3 bậc.

Lái máy xây dựng được trả công trên cơ sở lương 7 bậc.
Đối với máy xây dựng đi thuê:
- Các máy xây dựng loại lớn (cần trục, máy đào đất, máy đóng cọc, ép cọc, máy lu lèn,
…) thường do các doanh nghiệp thi công cơ giới mới đủ khả năng đầu tư mua sắm trang
bị để sử dụng và cho thuê.
- Các doanh nghiệp xây dựng đi thuê máy cần lựa chọn phương án thuê máy hợp lý: là
nên thuê theo ca hay thuê trong một khoảng thời gian dài đảm bảo phục vụ cho 1 q
trình thi cơng để đảm bảo hiệu quả trong sản xuất kinh doanh.
2. Giá (chi phí) xây dựng trong các giai đoạn đầu tư
a) Trong giai đoạn thiết kế
Chi phí xây dựng trên cơ sở hồ sơ thiết kế với các bước thiết kế phù hợp với cấp,
loại cơng trình là dự tốn cơng trình, dự tốn hạng mục cơng trình.
b) Trong giai đọa lựa chọn nhà thầu
Trong giai đoạn lựa chọn nhà thầu chi phí xây dựng được biểu thị bằng:


- Giá gói thầu: giá gói thầu là giá trị gói thầu được xác định trong kế hoạch đấu thầu
trên cơ sở tổng mức đầu tư hoặc tổng dự toán, dự toán được duyệt và các quy định hiện
hành.
- Giá dự thầu: giá dự thầu là giá do nhà thầu nêu trong đơn dự thầu thuộc hồ sơ dự
thầu. Trường hợp nhà thầu có thư giảm giá thì giá dự thầu là giá sau giảm giá.
- Giá đề nghị trúng thầu: giá đề nghị trúng thầu là giá do bên mời thầu đề nghị trên
cơ sở giá dự thầu của nhà thầu được lựa chọn trúng thầu sau đề nghị trên cơ sở giá dự
thầu của nhà thầu được lựa chọn trúng thầu sau sửa lỗi, hiệu chỉnh các sai lệch theo yêu
cầu của hồ sơ mời thầu.
- Giá trúng thầu: giá trúng thầu là giá được phê duyệt trong kết quả lựa chọn nhà
thầu làm cơ sở để thương thảo, hoàn thiện và ký kết hợp đồng.
- Giá ký hợp đồng: giá hợp đồng xây dựng là khoản kinh phí bên giao thầu trả cho
bên nhận thầu để thực hiện khối lượng công việc theo yêu cầu về tiến độ, chất lượng và
các yêu cầu khác do quy định trong hợp đồng xây dựng. Tùy theo đặc điểm, tính chất của

cơng trình xây dựng các bên tham gia ký kết hợp đồng phải thỏa thuận giá hợp đồng xây
dựng theo một trong các hình thức sau đây: Giá hợp đồng trọn gói; Giá hợp đồng theo
đơn giá cố định; Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh; Giá hợp đồng kết hợp.
3. Dự tốn xây dựng cơng trình và dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng
A. Dự tốn xây dựng cơng trình.
1) Khái niệm dự tốn xây dựng cơng trình
Dự tốn xây dựng cơng trình là tồn bộ chi phí cần thiết để xây dựng cơng trình
được xác định ở giai đoạn thực hiện dự án phù hợp với thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ
thi công và các yêu cầu công việc phải thực hiện của công trình.
2) Nội dung dự tốn xây dựng cơng trình
Bao gồm chi phí xây dựng, phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phịng được quy định cụ thể như sau:


a) Chi phí xây dựng gồm chi phí trực tiếp, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính
trước, thuế giá trị gia tăng;
b) Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị cơng trình và thiết bị cơng nghệ, chi
phí đào tạo, chuyển giao cơng nghệ, chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh và các chi phí
khác có liên quan;
c) Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định
này để tổ chức thực hiện quản lý dự án đối với cơng trình kể từ giai đoạn chuẩn bị dự án,
thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa cơng trình vào khai thác sử dụng;
d) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng của cơng trình gồm chi phí khảo sát, thiết kế,
giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;
đ) Chi phí khác của cơng trình gồm chi phí hạng mục chung và các chi phí khơng
thuộc các nội dung quy định tại các Điểm a, b, c, và d Khoản này. Chi phí hạng mục
chung gồm chi phí xây dựng nhà tạm để ở và điều hành thi công tại hiện trường, chi phí
di chuyển thiết bị thi cơng và lực lượng lao động đến và ra khỏi công trường, chi phí an
tồn lao động, chi phí bảo đảm an tồn giao thơng phục vụ thi cơng (nếu có), chi phí bảo
vệ mơi trường cho người lao động trên cơng trường và mơi trường xung quanh, chi phí

hồn trả mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật do bị ảnh hưởng khi thi cơng cơng trình (nếu có),
chi phí thí nghiệm vật liệu của nhà thầu và một số chi phí có liên quan khác liên quan đến
cơng trình;
e) Chi phí dự phịng của cơng trình gồm chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc
phát sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng cơng trình.
Đối với dự án có nhiều cơng trình xây dựng, chủ đầu tư có thể xác định tổng dự
tốn xây dựng cơng trình để quản lý chi phí. Tổng dự tốn xây dựng cơng trình được xác
định bằng cách cộng các dự tốn xây dựng cơng trình và các chi phí khác có liên quan
của dự án.
3) Xác định dự tốn xây dựng cơng trình


Dự tốn xây dựng cơng trình được xác định trên cơ sở khối lượng tính tốn từ thiết
kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chỉ dẫn kỹ thuật, các u cầu cơng việc phải thực
hiện của cơng trình và định mức xây dựng, giá xây dựng của công trình.
Các chi phí trong dự tốn xây dựng cơng trình được xác định như sau:
a) Chi phí xây dựng gồm chi phí trực tiếp về vật liệu, nhân cơng, máy thi công được
xác định trên cơ sở khối lượng các cơng tác, cơng việc xây dựng được đo bóc, tính toán
từ bản vẽ thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, chỉ dẫn kỹ thuật, yêu cầu công việc
phải thực hiện của cơng trình, giá xây dựng của cơng trình và chi phí chung, thu nhập
chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng được xác định căn cứ định mức chi phí do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc cơng bố;
b) Chi phí thiết bị được xác định trên cơ sở khối lượng, số lượng, chủng loại thiết bị
từ thiết kế công nghệ, xây dựng và giá mua thiết bị tương ứng. Chi phí đào tạo, chuyển
giao cơng nghệ, chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh và các chi phí khác có liên quan
được xác định bằng dự tốn hoặc ước tính chi phí;
c) Chi phí quản lý dự án được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 23 Nghị định
32;
d) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng được xác định theo quy định tại Khoản 3 Điều 25
Nghị định 32;

đ) Chi phí khác được xác định trên cơ sở định mức tỷ lệ phần trăm (%) hoặc ước
tính hoặc bằng dự toán hoặc giá trị hợp đồng đã ký kết;
e) Chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh được tính bằng tỷ lệ phần
trăm (%) trên tổng các chi phí quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản này. Chi phí dự
phịng cho yếu tố trượt giá được tính trên cơ sở độ dài thời gian xây dựng cơng trình, kế
hoạch bố trí vốn và chỉ số giá xây dựng phù hợp với loại cơng trình xây dựng có tính đến
các khả năng biến động giá trong nước và quốc tế.
B. Dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng


Dự tốn gói thầu xây dựng gồm dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng; dự tốn gói
thầu mua sắm vật tư, thiết bị lắp đặt vào cơng trình; dự tốn gói thầu tư vấn đầu tư xây
dựng và dự tốn gói thầu hỗn hợp.
1) Khái niệm dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng
Dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng là tồn bộ chi phí cần thiết để thực hiện thi công
xây dựng các công tác, công việc, hạng mục, cơng trình xây dựng phù hợp với phạm vi
thực hiện của gói thầu thi cơng xây dựng. Nội dung dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng
gồm chi phí xây dựng, chi phí hạng mục chung và chi phí dự phịng.
2) Chi phí xây dựng được xác định trên cơ sở khối lượng cần thực hiện của gói thầu
và đơn giá xây dựng được quy định như sau:
a) Khối lượng cần thực hiện của gói thầu gồm khối lượng các cơng tác xây dựng đã
được đo bóc, tính tốn khi xác định chi phí xây dựng trong dự tốn xây dựng cơng trình
và các khối lượng cập nhật, bổ sung khác (nếu có) được xác định từ bản vẽ thiết kế, biện
pháp thi công đối với những công trình, cơng tác riêng biệt phải lập thiết kế biện pháp thi
công, các chỉ dẫn kỹ thuật, yêu cầu kỹ thuật liên quan của gói thầu.
b) Đơn giá xây dựng là tồn bộ chi phí cần thiết (gồm chi phí trực tiếp, chi phí
chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng) để thực hiện một đơn vị khối
lượng công tác xây dựng tương ứng của khối lượng cần thực hiện của gói thầu. Đơn giá
xây dựng được cập nhật trên cơ sở đơn giá trong dự toán xây dựng, phù hợp với mặt bằng
giá thị trường khu vực xây dựng cơng trình, các chế độ chính sách của nhà nước có liên

quan tại thời điểm xác định dự tốn gói thầu, các chỉ dẫn kỹ thuật và yêu cầu kỹ thuật liên
quan của gói thầu.
3) Chi phí hạng mục chung được xác định căn cứ định mức chi phí do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cơng bố hoặc ước tính chi phí hoặc bằng dự tốn.
4) Chi phí dự phịng trong dự tốn gói thầu thi công xây dựng được xác định theo tỷ
lệ % của các chi phí đã xác định trong dự tốn gói thầu và thời gian thực hiện gói thầu


nhưng không vượt mức tỷ lệ phần trăm (%) chi phí dự phịng của dự tốn xây dựng cơng
trình đã được phê duyệt.
4. Giới thiệu về cơng trình xây dựng
1) Vị trí xây dựng, đặc điểm kiến trúc cơng trình
Cơng trình “CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP QUẬN THANH XUÂN”
Được xây dựng tại quận Thanh Xn, Thành Phố Hà Nội.
Cơng trình gồm 5 tầng nổi, có tổng chiều cao là 19,8 m, cơng trình có hình chữ nhật
có chiều dài các cạnh 10,2×650,4 (m), diện tích xây dựng 514,08 (m2). Cơng trình trên
khu đất tương đối rộng, mặt bằng xây dựng rộng rãi tổ chức thi công thuận tiện.
2) Sự cần thiết phải đầu tư
Trong những năm gần đây, nền kinh tế Việt Nam đang có những bước phát triển
mạnh mẽ của thời kỳ cơng nghiệp hố và hiện đại hố đất nước. Song song với những
thành tựu vượt bậc về kinh tế, những sức ép của nó lên xã hội cũng ngày càng nặng nề đó
là sự bùng nổ dân số đơ thị. Trong điều kiện đất đai cịn hạn hẹp, việc đảm bảo điều kiện
ăn ở sinh hoạt của công nhân viên chức làm việc trong các nhà máy, các khu công nghiệp
là vấn đề cấp thiết đặt ra khơng chỉ cho các cơng ty mà cịn là vấn đề của tồn xã hội. Để
đáp ứng nhu cầu đó, giải pháp xây dựng các khu chung cư cao tầng dành cho người dân
có thu nhập thấp và trung bình chắc chắn sẽ là giải pháp mang tính khả thi hơn cả.
Và việc xây dựng cơng trình “NHÀ CHUNG CƯ THU NHẬP THẤP QUẬN
THANH XUÂN” đáp ứng đầy đủ các u cầu đó.
u cầu cơ bản của cơng trình
Cơng trình thiết kế cao tầng, kiến trúc đẹp mang tính hiện đại, tính bền vững cao.

Đáp ứng phù hợp với yêu cầu sử dụng và các quy định chung của quy hoạch tỉnh
trong tương lai.
Bố trí thang bộ đầy đủ đảm bảo giao thơng thuận tiện và u cầu thốt hiểm.


Bố trí đầy đủ các thiết bị kỹ thuật có liên quan như điện, nước, cứu hoả, vệ sinh và
an ninh.
3) Các giải pháp kiến trúc của cơng trình
a) Giải pháp thiết kế mặt bằng
Cơng trình gồm có 5 tầng nổi, có mặt bằng điển hình giống nhau, nằm chung trong hệ
kết cấu khung bê tơng cốt thép.
Cơng trình sử dụng giao thơng thuận tiện cơng trình có chiều cao tầng từ cos 0,00 đến
cos đỉnh mái là 19,8m , chiều cao các tầng là 3,3m.
Các phịng được bố trí đảm bảo công năng sử dụng, không gian giao thông theo
phương ngang được bố trí hợp lý tạo nên sự thơng thống cho cơng trình. Từ các sảnh
tầng, hành lang khơng gian được lan toả đến các phịng. Tất cả các phòng đều được chiếu
sáng tự nhiên do được tiếp xúc với khơng gian bên ngồi. Khơng gian giao thơng theo
phương đứng được giải quyết nhờ sự bố trí hợp lý cầu thang bộ.
Cơng trình có bố trí hộp vịi chữa cháy ở mỗi sảnh cầu thang của từng tầng.
Công trình sử dụng hệ thống báo cháy tự động, các tầng đều có hộp cứu hỏa, bình khí
để chứa cháy kịp thời khi có sự cố xảy ra.
b) Giải pháp mặt đứng
Đặc điểm cơ cấu bên trong về bố cục mặt bằng, giải pháp kết cấu, tính năng vật liệu
cũng như điều kiện quy hoạch kiến trúc quyết định vẻ ngồi của cơng trình. ở đây, ta
chọn giải pháp đường nét kiền trúc thẳng kết hợp với vật liệu kính tạo nên nét kiến trúc
hiện đại phù hợp với tổng thể cảnh quan xung quanh.
Giao thông theo phương đứng được giải quyết bởi việc bố trí 2 thang bộ đảm bảo
thuận tiện giao thông theo phương đứng giữa các tầng.
c) Giải pháp về thơng gió
Với u cầu phải đảm bảo thơng gió tự nhiên tốt cho tất cả các phịng vào mùa nóng

và tránh gió lùa vào mùa lạnh.


Cơng trình được thiết kế hệ thống thơng gió nhân tạo theo kiểu điều hoà trung tâm
được đặt ở tầng một. Từ đây các hệ thống đường ống toả đi tồn bộ ngơi nhà và tại từng
khu vực trong một tầng có bộ phận điều khiển riêng.
Bên cạnh đó cịn tận dụng cầu thang làm giải pháp thơng gió và tản nhiệt theo
phương đứng .
d) Giải pháp về chiếu sáng
Kết hợp chiếu sáng tự nhiên và chiếu sáng nhân tạo.
Yêu cầu chung khi sử dụng ánh sáng tự nhiên để chiếu sáng các phòng là đạt được sự
tiện nghi của môi trường sáng phù hợp với hoạt động của con người trong các phịng đó.
Chất lượng mơi trường sáng liên quan đến việc loại trừ sự chói lố, sự phân bố khơng
gian và hướng ánh sáng, tỷ lệ độ chói nội thất và đạt được sự thích ứng tốt của mắt.
Chiếu sáng nhân tạo cho cơng trình gồm có: hệ thống đèn đường và đèn chiếu sáng
phục vụ giao thông tiểu khu. Trong cơng trình sử dụng hệ đèn tường và đèn ốp trần. Có
bố trí thêm đèn ở ban công, hành lang, cầu thang.
e) Hệ thống điện nước
Nguồn nước được lấy từ hệ thống cấp nước của thành phố thông qua các ống dẫn
đến bể nước ở trên mái, đáp ứng đủ với nhu cầu sử dụng. Dưới tầng một có bể nước dự
trữ và nước được bơm lên bể tầng mái.
Tồn bộ hệ thống thốt nước trước khi ra hệ thống thoát nước thành phố phải qua
trạm sử lý nước thải.
Hệ thống thốt nước mưa có đường ống riêng đưa thẳng ra hệ thống thoát nước của
thành phố.
Hệ thống nước cứu hoả được thiết kế riêng biệt gồm một trạm bơm tại tầng một, hệ
thống đường ống riêng đi tồn bộ ngơi nhà. Tại các tầng đều có hộp chữa cháy đặt tại các
hành lang cầu thang.



Nguồn điện cung cấp cho cơng trình được lấy từ mạng điện của thành phố qua trạm
biến thế và phân phối đến các tầng bằng dây cáp bọc trì hoặc đồng. Ngồi ra cịn có riêng
một máy phát điện dự phòng để dự phòng để chủ động trong các hoạt động cũng như
phòng bị những lúc mất điện.
f) Hệ thống cấp, thoát nước, xử lý rác thải
Hệ thống cấp nước sinh hoạt:
Nước từ hệ thống cấp nước chính thành phố được chuyển qua đồng hồ tổng và qua
hệ thống máy bơm đặt ở phòng kỹ thuật nước tại tầng hầm để gia tăng áp lực nước, đưa
nước lên bể chứa trên mái.
Nước từ bể được đưa xuống các tầng theo nguyên tắc đảm bảo áp lực nước cho
phép, điều hoà lưu lượng và phân phối nước sinh hoạt cho công trình theo sơ đồ phân
vùng và điều áp.
Hệ thống thốt nước:
Nước thải sinh hoạt, nước mưa được thu vào sênô, các ống dẫn đưa qua hệ thống xử
lý sơ bộ rồi mới đưa vào hệ thống thoát nước thành phố đảm bảo yêu cầu vệ sinh môi
trường.
Hệ thống xử lý rác thải:
Rác thải được đổ vào cửa đổ rác ở mỗi tầng xuống thẳng khu gom rác ở tầng hầm
rồi được đưa tới khu xử lý rác của thành phố.
g) Hệ thống phịng hỏa và cứu hỏa
•

Hệ thống báo cháy

Thiết bị phát hiện báo cháy được bố trí ở mỗi tầng và mỗi phòng, ở hành lang hoặc
sảnh của mỗi tầng. Mạng lưới báo cháy có gắn đồng hồ và đèn báo cháy. Khi phát hiện có
cháy, phịng bảo vệ và quản lý sẽ nhận được tín hiệu và kịp thời kiểm sốt khống chế hoả
hoạn cho cơng trình.



•

Hệ thống cứu hỏa

Nước: Được lấy từ bể ngầm và các họng cứu hoả của khu vực. Các đầu phun nước
được bố trí ở từng tầng theo đúng tiêu chuẩn phòng cháy, chữa cháy. Đồng thời, ở từng
phòng đều bố trí các bình cứu cháy khơ.
Thang bộ: Được bố trí thuận tiện và có kích thước phù hợp với tiêu chuẩn kiến trúc và
thốt hiểm khi có hoả hoạn hay các sự cố khác.
h) Hệ thống chống sét
Cơng trình được thiết lập hệ thống chống sét bằng thu lôi chống sét trên mái đảm bảo
an tồn cho cơng trình trong việc chống sét.
5. Kết luận
Qua phân tích như đã nêu trên phướng án xây dựng được đưa ra hợp lý bảo đảm yêu
cầu kỹ thuật và mục đích sử dụng.

CHƯƠNG I. XÁC ĐỊNH DỰ TỐN THIẾT KẾ CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG
1.1. Phương pháp xác định dự tốn xây dựng cơng trình
1.1.1. Ngun tắc xác định
- Dự tốn xây dựng cơng trình xác định bằng cách xác định từng khoản mục chi
phí cấu thành nên dự tốn xây dựng cơng trình như chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi
phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác và chi phí dự phịng.
- Để xác định từng khoản mục chi phí thuộc dự tốn xây dựng cơng trình thì tuỳ
thuộc vào đặc điểm, tính chất, nội dung của từng khoản mục chi phí để lựa chọn cách
thức xác định cho phù hợp.
- Trong đó, khoản mục chi phí xây dựng được xác định phù hợp với yêu cầu kỹ
thuật, chỉ dẫn kỹ thuật, điều kiện thi công cụ thể, biện pháp thi công hợp lý trên cơ sở


khối lượng các loại cơng tác xây dụng hoặc nhóm công tác, bộ phận kết cấu từ hồ sơ thiết

kế ở giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơng trình.
1.1.2. Phương pháp chung xác định dự tốn xây dựng cơng trình
Dự tốn cơng trình được xác định trên cơ sớ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ
thi cơng. Dự tốn cơng trình bao gồm: Chi phí xây dựng (GXD); Chi phí thiết bị (GTB); Chi
phí quản lý dự án (GQLDA); Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (GTV); Chi phí khác (GK) và chi
phí dự phịng (GDP).
a) Xác định chi phí xây dựng (GXD)
Chi phí xây dụng cơng trình, hạng mục cơng trình, bộ phận, phần việc, cơng tác xây
dụng có thể xác định theo từng nội dung chi phí hoặc tổng hợp các nội dung chi phí theo
một trong các phương pháp sau:
-

Phương pháp tính theo khối lương và giá xây dựng cơng trình;

- Phương pháp tính theo khối lương hao phí vật liệu, nhân công, máy thi công và
bảng giá tương ứng;
-

Phương pháp tính theo suất chi phí xây dựng trong suất vốn đầu tư.

Đối với các cơng trình phụ trợ, cơng trình tạm phục vụ thi cơng hoặc các cơng trình
thơng dụng đơn giản, chi phí xây dựng có thể xác định theo diện tích hoặc cơng suất sản
xuất, năng lực phục vụ và suất chi phí xây dụng trong suất vốn đầu tư xây dựng cơng
trình.
- Phương pháp tính trên cơ sớ cơng trình có các chi tiêu kinh tế – kỹ thuật tương
tự đã và đang thựi hiện.
Chi phí xây dựng của các cơng trình nêu trên có thể xác định dựa trên cơ sở dự tốn
chi phí xây dựng của các cơng trình có chỉ tiêu kinh tế – kỹ thuật tương tự đã và đang
thực hiện và quy đổi các chi phí về địa điểm xây dựng cơng trình, thời điểm lập dự tốn.
b) Xác đinh chi phí thiết bị (GTB)



Chi phí thiết bị trong dự tốn cơng trình bao gồm chi phí mua sắm thiết bị (kể cả
thiết bị công nghệ phi tiêu chuẩn cần sản xuất, gia công); Chi phí đào tạo và chuyển giao
cơng nghệ (nếu có); Chi phí lắp đặt thiết bị, chi phí thí nghiệm, hiệu chính và các chi phí
khác liên quan (nếu có).
- Chi phí mua sắm thiết bị cơng nghệ: Chi phí mua sắm thiết bị được xác định trên
cơ sở khối lượng, số lượng chủng loại thiết bị cần mua, gia cơng và giá mua hoặc gia
cơng thiết bị;
- Chi phí đào tạo và chuyển giao cơng nghệ: Chi phí đào tạo và chuyển giao công
nghệ được xác định bằng cách lập dự tốn hoặc dự tính tuỳ theo u cầu cụ thể của từng
cơng trình;
- Chi phí lắp đặt thiết bị, thí nghiệm, hiệu chỉnh và các chi phí khác liên quan (nếu
cố): Chi phí lắp đặt thiết bị và thí nghiệm, hiệu chỉnh được xác định bằng cách lập dự
tốn như đối với dự tốn chi phí xây dựng. Trường hợp thiết bị đã được lựa chọn thông
qua đấu thầu thì chi phí thiết bị bao gồm giá trúng thầu và các khoản chi phí theo các nội
dung nêu trên được ghi trong hợp đồng.
c) Xác định chí phí quản lý dự án (GQLDA)
Chi phí quản lý dự án bao gồm các khoản chi phí cần thiết để chủ đầu tư tổ chức
thực hiện quản lý dự án. Chi phí quản lý dự án xác định bằng cách vận dụng định mức tỷ
lệ do Bộ Xây dựng công bố hoặc xác định theo dự tốn.
d) Xác định chi phí tư vấn đầu tư xây dựng cơng trình (GTV)
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng,
khảo sát, thiết kế, giám sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây
dựng khác.
e) Xác định chi phí khác (GK)
Chi phí khác bao gồm các chi phí chưa quy định tại các mục a, b, c và d trên đây.


Khoản chi phí khác cũng có thể xác định trên cơ sở cơng trình tương tự hoặc tạm

tính để đảm bảo tiến độ và lập kế hoạch dự trù vốn.
f) Xác định chi phí dự phịng (GDP)
Chi phí dự phịng là khoản chi phí để dự trù cho khối lượng công việc phát sinh và
các yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng cơng trình.
Chi phí dự phịng cho khối lượng cơng việc phát sinh được tính bằng tỷ lệ phần
trăm (%) trên tổng các chi phí quy định tại điểm a), điểm b), điểm c), điểm d) và điểm e)
trên đây. Chi phí dự phịng cho yếu tố trượt giá được tính trên cơ sở độ dài thời gian xây
dựng cơng trình và chỉ số giá xây dựng hàng năm phù hợp với loại cơng trình xây dựng.
Dự tốn xây dựng cơng trình là chỉ tiêu biểu thị giá xây dựng cơng trình trên cơ sở
thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được xác định trong giai đoạn thực hiện dự
án đầu tư xây dựng cơng trình. Dự tốn cơng trình được tính tốn và xác định theo cơng
trình xây dựng cụ thể, trên cơ sở khối lượng các công việc, thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế
bản vẽ thi công, nhiệm vụ công việc phải thực hiện của cơng trình, hạng mục cơng trình
và hệ thơng định mức xây dựng, giá xây dựng cơng trình.
Dự tốn cơng trình là cơ sở để xác định giá gói thầu, giá xây dựng cơng trình, là căn
cứ để đàm phán, ký kết hợp đồng, thanh toán với nhà thầu trong trường hợp chỉ định
thầu. Do vậy, ngay từ khi thẩm định, phê duyệt dự toán xây dựng cơng trình cần được
quản lý chặt chẽ, đồng thời chỉ được điều chỉnh trong những trường hợp cho phép.
CHƯƠNG II. HẠCH TỐN ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ DỰ THẦU CƠNG TRÌNH
Xác định giá dự thầu là một cơng việc phức tạp và quan trọng trong quá trình lập hồ
sơ dự thầu. Phức tạp bởi vì khối lượng tính tốn lớn và gồm nhiều chi phí và khoản mục
khác nhau. Thơng thường các trường hợp thắng thầu là do giá dự thầu thấp - hợp lý. Để
có được giá dự thầu mang tính cạnh tranh cao khi dự thầu địi hỏi các nhà thầu phải có
phương pháp lập giá dự thầu khoa học.


2.1. Trình tự và phương pháp xác định giá dự thầu xây lắp cơng trình
2.1.1. Trình tự lập giá dự thầu
-


Chuẩn bị đầy đủ các căn cứ để lập giá dự thầu.

-

Tính tốn giá vật liệu bình qn đến hiện trường xây lắp, tính đơn giá nhân cơng, chi phí
máy thi cơng sử dụng trong cơng trình.

-

Lập biểu phân tích đơn giá dự thầu xây lắp.

-

Lập biểu tổng hợp giá dự thầu xây lắp.

-

Viết thuyết minh giá dự thầu.
2.1.2. Phương pháp xác định giá dự thầu
Giá gói thầu phần xây dựng là tồn bộ chi phí cần thiết để thực hiện phần xây dựng
các công tác, công việc, hạng mục, cơng trình phù hợp với phạm vi thực hiện của gói
thầu. Nội dung dự tốn gói thầu phần xây dựng gồm chi phí trực tiếp, chi phí hạng mục
chung và chi phí dự phịng.
1) Chi phí trực tiếp được xác định trên cơ sở khối lượng cần thực hiện của gói thầu
và đơn giá xây dựng, được quy định như sau:
a) Khối lượng cần thực hiện của gói thầu gồm khối lượng các cơng tác xây dựng đã
được đo bóc, tính tốn khi xác định chi phí xây dựng trong dự tốn xây dựng cơng trình
và các khối lượng cập nhật, bổ sung khác (nếu có) được xác định từ bản vẽ thiết kế, biện
pháp thi công đối với những cơng trình, cơng tác riêng biệt phải lập thiết kế biện pháp thi
công, các chỉ dẫn kỹ thuật, yêu cầu kỹ thuật liên quan của gói thầu.

b) Đơn giá xây dựng là tồn bộ chi phí cần thiết (gồm chi phí trực tiếp, chi phí
chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng) để thực hiện một đơn vị khối
lượng công tác xây dựng tương ứng của khối lượng cần thực hiện của gói thầu. Đơn giá
xây dựng được cập nhật trên cơ sở đơn giá trong dự toán xây dựng, phù hợp với mặt bằng
giá thị trường khu vực xây dựng cơng trình, các chế độ chính sách của nhà nước có liên
quan tại thời điểm xác định dự tốn gói thầu, các chỉ dẫn kỹ thuật và yêu cầu kỹ thuật liên
quan của gói thầu.


2) Chi phí hạng mục chung được xác định căn cứ định mức chi phí do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cơng bố hoặc ước tính chi phí hoặc bằng dự tốn.
3) Chi phí dự phịng trong dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng được xác định theo tỷ
lệ % của các chi phí đã xác định trong dự tốn gói thầu và thời gian thực hiện gói thầu
nhưng không vượt mức tỷ lệ phần trăm (%) chi phí dự phịng của dự tốn xây dựng cơng
trình đã được phê duyệt.
Giá dự thầu là một trong những yếu tố quan trọng để lựa chọn các nhà thầu trong
quá trình đấu thầu. Giá dự thầu của nhà thầu là chỉ tiêu quan trọng ảnh hưởng đến việc
xét thầu và khả năng trúng thầu của nhà thầu. Hiện nay có 4 phương pháp cơ bản để lập
giá dự thầu thi công xây lắp đối với đấu thầu trong nước.
Lựa chọn phương pháp xác định giá dự thầu
Phương pháp: Lập giá dự thầu dựa theo phương pháp lập dự toán hay phương pháp
dựa trên sự phân chia thành các khoản chi phí
Dựa vào tiên lượng mời thầu, các định mức, đơn giá và các biện pháp kỹ thuật công
nghệ, tổ chức, chiến lược tranh thầu, nhà thầu sẽ tính ra các khoản mục chi phí tạo thành
giá dự thầu giống như phương pháp lập dự toán thiết kế để xác định giá gói thầu thi cơng
xây dựng.
Ghi chú: Lưu ý khi lập đơn giá và giá dự thầu xây lắp
(1) Nội dung và cơng thức tính giá dự thầu
Giá dự thầu thi công xây dựng được xác định theo công thức sau:
GGTXD = GXD + GHMC + GDPXD

Trong đó:
GGTXD - dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng;
GXD - chi phí xây dựng của dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng;


GHMC - chi phí hạng mục chung của gói thầu thi cơng xây dựng;
GDPXD - chi phí dự phịng của dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng.
a) Chi phí xây dựng của dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng được xác định cho cơng
trình, hạng mục cơng trình, cơng trình phụ trợ (trừ lán trại), cơng trình tạm phục vụ thi
cơng thuộc phạm vi gói thầu thi cơng xây dựng, gồm khối lượng các công tác xây dựng
và đơn giá xây dựng của các công tác xây dựng tương ứng (gồm chi phí về vật liệu, nhân
cơng, máy thi cơng, chi phí chung, thu nhập chịu thuế tính trước, thuế giá trị gia tăng)
Phương pháp xác định chi phí xây dựng của dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng theo
hướng dẫn tại Phụ lục số 3 của Thơng tư số 06/2016/TT-BXD.
b) Chi phí hạng mục chung của gói thầu thi cơng xây dựng gồm một, một số hoặc
tồn bộ các chi phí được xác định trong hạng mục chung trong dự tốn xây dựng cơng
trình được phê duyệt phù hợp với phạm vi công việc, yêu cầu, chỉ dẫn kỹ thuật của gói
thầu.
Phương pháp xác định các nội dung trong chi phí hạng mục chung của gói thầu thi
công xây dựng theo hướng dẫn tại mục 2.2.2 dưới đây.
c) GDPXD: chi phí dự phịng của dự tốn gói thầu thi cơng xây dựng được xác định
bằng 2 yếu tố: dự phịng chi phí cho yếu tố khối lượng cơng việc phát sinh và dự phịng
chi phí cho yếu tố trượt giá.
Phương pháp xác định các nội dung trong chi phí dự phịng của dự tốn gói thầu thi
công xây dựng theo hướng dẫn tại mục 2.2.3 dưới đây.
(2) Đơn giá dự thầu
Đơn giá dự thầu thuộc loại đơn giá cơng trình và thường là đơn giá chi tiết. Cơng
thức tính đơn giá dự thầu tương tự các cơng thức tính đơn giá khơng đầy đủ, nhưng các
cơ sở tính tốn ban đầu cần lưu ý một số điều điều sau:



Về định mức dự toán: cơ bản phải áp dụng đúng quy định về định mức dự toán vật
liệu đã ban hành của nhà nước, nhất là số lượng vật liệu sử dụng cho từng loại công tác
xây lắp. Tuy nhiên về số lượng ngày công và ca máy sử dụng thì đơn vị nhận thầu có thể
xác định mức tiêu hao khác (nhỏ hơn) phù hợp với điều kiện và biện pháp thi công của
doanh nghiệp.
Về bảng giá vật liệu tại hiện trường: được xác định theo những nguồn cung cấp vật
tư và phương tiện, cự ly vận chuyển cụ thể, các tỷ lệ hao hụt vật tư khi vận chuyển và bảo
quản có thể thấp hơn mức quy định của nhà nước.
Giá ca máy: có thể được tính theo loại máy cụ thể của đơn vị nhận thầu dự định sử
dụng để thi công và với mức khấu hao riêng, chi phí lắp dựng vận chuyển tháo dỡ, bảo
quản cũng trên cơ sở cách tính tốn của doanh nghiệp bảo đảm chi phí.
Khi hồ sơ dự thầu có yêu cầu sử dụng đơn giá tổng hợp: thì đơn giá dự thầu được
tính theo cơng thức tính đơn giá tổng hợp. Khi đó tỷ lệ chi phí chung trong đơn giá được
xác định riêng cho từng cơng trình tùy thuộc vào đặc điểm, tính chất của từng loại cơng
trình và chi phí cho bộ máy quản lý.