ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

VŨ ĐĂNG QUANG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VĨNH YÊN
- TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2014 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thu Thùy

Thái Nguyên - 2020


ii
LỜI CẢM ƠN
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên Khoa
Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn, giúp đỡ rất
tận tình, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận văn thạc sĩ.
Tơi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban giám hiệu nhà trường,
phòng Quản lý sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên và các phòng ban trong Trường
đại học Nơng Lâm đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tơi hồn thành luận
văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn đến các cán bộ phòng Tài ngun và Mơi trường, Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên; Ban địa chính các xã, phường
thuộc thành phố Vĩnh Yên; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phịng, trung tâm thuộc Sở tài
ngun và mơi trường Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh

Phúc đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong q trình thu thập tài liệu thực hiện đề
tài.
Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người đã
cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian
thực hiện đề tài này.
Thái Nguyên, ngày

tháng

Tác giả luận văn

Vũ Đăng Quang

năm 2020


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời
sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu
đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng mở rộng. Trong quá trình
đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước hình
thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực
đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng
không phải là ngoại lệ.
Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến
dài trên tiến trình hội nhập. Vì vậy, vai trị của đất đai đối với q trình phát triển kinh tế
- xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ
cơng nghiệp hố và hiện đại hố đất nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các

mục đích sử dụng đang được Đảng, Nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất
đai ngày càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất có sự đầu tư ngày
càng cao của con người.
Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố hiện đại hố đất nước địi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để
tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển lành mạnh của
thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một cơng cụ, một biện pháp hữu hiệu
không thể thiếu, mặt khác, giá đất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện
quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành
cơng cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài
cho ngân sách Nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý Nhà
nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Để phát huy được nguồn
nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất nước địi hỏi
chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách
nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một cơng cụ, một biện pháp
không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực
hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở


2
thành cơng cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định
lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và
khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của
công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng và rất cần thiết
với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai,
trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường. Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá
đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định
cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Thành phố

Vĩnh Yên có hệ thống giao thơng thuận lợi với tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai và
quốc lộ 2 chạy qua nối liền giữa thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía bắc (cách Hà Nội
55km và sân bay Quốc tế nội bài 25km về phía Nam, cách thành phố Việt Trì 25km về
phía Tây), tạo điều kiện cho thành phố Vĩnh Yên phát triển công nghiệp, thương mại,
giao lưu hàng hoá và tiếp cận nhanh các thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hố thơng tin
trong cơng cuộc cơng nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Thành phố Vĩnh Yên cũng là
trung tâm kinh tế, chính trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội của tỉnh với tiềm năng tự
nhiên dồi dào, phong phú đa dạng để phát triển kinh tế xã hội cùng nhiều chính sách ưu
đãi thơng thống trong việc phát triển, thành phố Vĩnh n có đủ điều kiện để hội nhập
kinh tế khu vực và quốc tế. Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành
phố Vĩnh n có tốc độ đơ thị hóa rất nhanh, vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn
nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng
mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc, khiếu
kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và gây nên
những khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về
đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác
định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, là mục tiêu của đề tài


3
nghiên cứu “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Khái quát được thực trạng của giá đất tại địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai đoạn
2014 - 2018.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai
đoạn 2014 - 2018.

- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất tại địa bàn thành phố
Vĩnh Yên.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài
Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần cho cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nói riêng và cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung của địa bàn nghiên
cứu được tốt hơn.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp
cận và thấy được những thuận lợi cũng như khó khăn của công tác định giá đất trong thực
tế.
- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên
tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất và áp dụng xác định giá các loại đất.
- Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hệ thống các văn
bản dưới luật về quản lý đất đai trong công tác định giá đất của Trung ương và địa
phương.


4
Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về đất và thị trường đất đai
1.1.1. Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trị của đất đai.
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục
địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của
một tài sản: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị sử dụng), con người
có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán. Mỗi loại mơ hình
kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế
hoạch hoá tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc
doanh, hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu. Đất đai chỉ được xem như là một tư liệu
sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng SXKD phi nơng

nghiệp; trong mơ hình kinh tế thị trường, đất đai không những được xem như là một tư
liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được để tiến hành sản xuất nơng nghiệp mà cịn
được xem như một loại “hàng hóa đặc biệt” có thể “mua, bán”, cầm cố, thế chấp, vốn
hóa thành nguồn tài chính cho đầu tư, phát triển. Trong quan hệ đất đai và BĐS thì đất
đai là BĐS, BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất do đó đất đai giữ vai trị rất
quan trọng, đất vừa là một bộ phận cấu thành BĐS, vừa là một hàng hóa độc lập; đất đai
là bộ phận có tầm quan trọng quyết định giá trị của BĐS. Ngành BĐS phát triển sẽ tạo
ra tính loan tỏa rất lớn tác động đến các ngành kinh tế khác và toàn bộ nền kinh tế.
- Đặc tính của đất đai: Đất đai có hai đặc tính tự nhiên và xã hội. Đặc tính tự nhiên
của đất đai là sự cố định về vị trí, khơng thể di chuyển, hữu hạn về diện tích, khơng thể
tái sinh; khơng đồng nhất về chất lượng và giá trị sử dụng; có thể sử dụng vào nhiều
mục đích, thời hạn sử dụng lâu dài khơng phải “khấu hao”. Đặc tính xã hội là chỉ phát
sinh khi có quan hệ giữa đất đai và con người, trong đó có hai đặc tính quan trọng là:
Tính có thể´ thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và tính khu vực của đất đai và tài sản gắn
với đất.


5
Từ đặc tính tự nhiên và xã hội của đất đai đã tạo ra những đặc tính kinh tế đáng chú
ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tán tương đối của
phương thức SDĐ; sự khó khăn trong việc thay đổi phương thức SDĐ; sự tăng dần và
giảm dần của thu lợi từ đất trong đầu tư; và hậu quả của việc SDĐ đai là mang tính xã
hội sâu sắc nên việc tiến hành quản lý quy hoạch, giám sát và điều tiết q trình SDĐ ở
mọi khía cạnh trở nên rất quan trọng của bất kỳ một quá trình phát triển nào.
- Vai trò của đất đai
+ Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội:
C.Mác đã viết: “Trong sản xuất nơng nghiệp đất đai tự mình hoạt động như là một tư
liệu sản xuất”, cịn trong cơng nghiệp thì: “Đất là tư liệu lao động chung vì đất đai tạo
cho cơng nhân chỗ đứng và tạo cho q trình sản xuất của họ một phạm vi hoạt động”,
(Các mác-Ăng ghen toàn tập, 2006, NXB lao động).

+ Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao
động và môi trường sống cho con người: Chương Đất trong Hiến pháp của Uỷ ban các
Bộ trưởng Châu Âu, 1972 đã khẳng định: “Ruộng đất là một trong những của cải quý
nhất của loài người. Nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và của con
người trên mặt đất”
+ Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực SXKD, nguồn lực tài
chính, nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho NSNN:
Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn "Bí ẩn của tư bản"cho rằng:
“nếu có cơ chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai sẽ là nguồn lực sản
xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của mỗi quốc gia. Ưu tiên chính
sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài nguyên thành nguồn lực và từ đó trở
thành tài sản và vốn của nền kinh tế”.


6
Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã hội, vì đất
đai là “hàng hóa đặc biệt”, là BĐS có giá trị lớn “Ở các nước đang phát triển, BĐS
chiếm khoảng ¾ tài sản quốc gia. Ở các nước phát triển tỷ lệ này có thấp hơn nhưng
cũng đạt con số 50%”, (Tơn Gia Hun và Nguyễn Đình Bồng, 2006, Quản lý đất đai và
thị trường BĐS, NXB Bản đồ). Giá trị đất đai có thể góp vốn SXKD, góp vốn mà tài sản
khơng mất đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai, càng sử dụng và sử dụng vào
nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó. Ngồi phần vốn bằng giá trị QSDĐ
tại liên doanh, đất lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như
làm cơ sở SXKD, văn phòng, khách sạn ... Hết thời hạn liên doanh người SDĐ lại tiếp
tục có quyền SDĐ và được giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn...)
trên thị trường BĐS; Giá trị đất đai là nguồn thế chấp, cầm cố ra đời sớm nhất của xã
hội loài người từ khi đất đai được vốn hóa, và được ưa chuộng đối với các tổ chức nhận
cầm cố, thế chấp, bão lãnh thế chấp. Khi thế chấp, bão lãnh thế chấp đất đai không bị
cầm giữ, trái lại người mang đất đai thế chấp tsau khi vay được vốn họ vẫn được SDĐ
đã thế chấp vào mục đích của mình như SXKD, để ở....

Giá đất vận động theo xu hướng tăng lên, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ
tăng giá hàng hóa thơng thường. Việc nghiên cứu đất đai, đặc tính đất đai, giúp các
chuyên gia, nhà lập pháp nhận thức đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và
đời sống con người, giữ vị trí độc tơn và cốt lõi trong xã hội, chính trị và lý thuyết kinh
tế, là nguồn lực tài chính.
Đối với đời sống con người đất đai có những chức năng quan trọng, đó là chức
năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật kiến trúc,
đường sá ), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn hóa và tự
nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở thành tư
liệu sản xuất và nguồn sống của mn lồi, nhờ đó khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội
làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và
gia tăng giá trị.
Về kinh tế, đất đai gắn liền với các quyền (sở hữu, sử dụng, thu lợi, cho thuê, thừa
kế, thế chấp...). Về kinh tế - chính trị thì đất đai vừa là cơng cụ lao động vừa là đối
tượng lao động trong quá trình sản xuất vật chất xã hội;


7
Về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc gia, thể hiện
phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán.
1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch
đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhấ định trong một khoảng thời gian nhất định, là
nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai, là một bộ phận cấu
thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường đất đai đóng vai trị quan trọng,
góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả yếu tố hàng đầu của sản xuất (đất đai); tạo ra
kích thích tăng trưởng kinh tế; góp phần phát triển thị trường tài chính; đặc biệt tạo điều
kiện hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí
sản xuất; góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế, an sinh xã hội.

Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, khi tham gia vào thị trường đất
đai các chủ SDĐ phải có được quyền SDĐ, tức là họ phải được Nhà nước giao đất hoặc
cho thuê đất. Hoạt động này được nhìn nhận là hình thành thị trường sơ cấp về đất đai.
Việc họ được Nhà nước cấp GCN quyền SDĐ và tham gia vào các giao dịch dân sự,
thông qua việc thực hiện các quyền về SDĐ được xem là việc hình thành thị trường thứ
cấp về đất đai.
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, tiến hành việc giao đất và cho thuê đất với các
tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội. Người SDĐ tham gia vào thị trường gồm
các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây
dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền
SDĐ để tạo vốn xây dựng hạ tầng theo dự án do thủ tướng Chính phủ quyết định. Nhà
nước có các chính sách liên quan đến miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất; thu hồi đất đối
với các chủ SDĐ khi Nhà nước có nhu cầu SDĐ, bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất.


8
Tất cả các hoạt động này được xem là tạo nên một thị trường sơ cấp về đất đai, tại
đó hình thành quan hệ cơ bản nhất quyết định khả năng cung về đất. Đây là yếu tố cơ
bản chi phối thị trường thứ cấp đất đai, nơi thực hiện QSDĐ của các chủ SDĐ được
pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp,
thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ.
Hiệu quả hoạt động của thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai ảnh
hưởng đến việc hình thành giá đất.
1.2. Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
1.2.1.1. Giá đất, giá trị đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho

một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất. (Lê Phương Thảo, 2007).
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà
giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là
vơ giá vì nó khác với mọi loại hàng hố khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị
của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học
cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh
tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu,
quản lý, sử dụng đất đai. (Lê Phương Thảo, 2007).
Giá đất khác với giá các loại hàng hố thơng thường ở 7 đặc trưng sau:
* Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả:
Đất đai khơng có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất
đai mà là thu lợi và quyền lợi của bản thân mảnh đất đó. Cho nên giá cả đất đai là giá
cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Giá đất bị chi phối khơng hồn tồn bởi yếu tố
kinh tế, mục đích, hiệu quả sử dụng mà trong nhiều hồn cảnh cịn bị chi phối bởi yếu
tố tâm lý. Do vậy, cơ sở để hình thành giá của các mảnh đất là khác nhau; cùng một
mảnh đất, tại các thời điểm khác nhau, cơ sở để hình thành giá đất cũng là khác nhau.
* Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành:


9
Khác với các hàng hóa thơng thường, đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu
một thị trường hồn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá
khứ đến tương lai và cơ bản khó so sánh với nhau. Như vậy, giá đất được hình
thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều
yếu tố khách quan như môi trường, yếu tố tâm lý, yếu tố lịch sử, chiến lược QH, phát
triển kinh tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu, khả năng để sản xuất mặt hàng
thiết yếu phục vụ duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi
trường sinh thái. (Nguyễn Hải An, 2013).

* Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai:
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động
của con người, cho nên khơng có giá thành sản xuất. Giá đất không phản ánh giá thành
sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư.
* Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định:
Đối với hàng hố thơng thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng và phản ánh mối
quan hệ cung cầu của hàng hố đó.
Đối với đất đai, cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể
sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung về đất cũng rất nhỏ.
Ngược lại, nhu cầu về đất lại ngày càng nhiều, giản nở theo sự phát triển kinh tế, sự
gia tăng của dân số. Do đặc trưng cơ bản của đất đai, của cung về đất, nên giá cả của
đất đai về bản chất là chịu ảnh hưởng và phản ánh nhu cầu về đất của xã hội về đất
đai.
* Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:
Đất có tính cố định về vị trí, khơng thể di chuyển từ khu vực này đến khu vực kia,
từ vị trí này đến vị trí kia. Do vậy, giá cả của đất đai có tính khu vực. Trong cùng một
khu vực, các thửa đất ở các vị trí khác nhau thì có các lợi thế khác nhau, phù hợp với
các mục đích sử dụng khác nhau. Chính yếu tố cá biệt của thửa đất tạo nên tính cá biệt
của giá đất. (Nguyễn Hải An, 2013).
Như vậy, giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính
cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hố thơng thường vì nó phụ
thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Vì vị trí có tính cá biệt,


10
từ đó rất khó tiêu chuẩn hố, nhất thể hố trong việc định giá đất.
* Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao:
Đối với hàng hóa thơng thường đều có cùng quy luật về hiện tượng khấu hao, có
nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm.

Nhưng đối với đất, đất đai không những khơng có hiện tượng khấu hao, mà cịn
có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh
tế và nhu cầu của xã hội.
Đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền SDĐ, thời hạn sử dụng
ngày càng giảm thì giá cả quyền SDĐ ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền SDĐ
cũng sẽ hạ xuống. Tuy nhiên, đó chỉ là việc xét trong khoảng thời gian hẹp, đối với
những chủ thể SDĐ tại thời gian đó. Nhưng về bản chất, mảnh đất đó vẫn khơng hề
mất đi giá trị tự nhiên của nó do một đặc trưng cơ bản đất đai không thể sinh sôi, nảy
nở thêm, nhu cầu xã hội ngày càng gia tăng. Chính mâu thuẫn này khiến đất đai ngày
càng có xu hướng gia tăng giá trị, khơng giống các loại hàng hố thơng thường là bị
giảm dần giá trị theo thời gian sử dụng.
* Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng:
Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, và nhanh hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa
thơng thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai tăng gấp đôi sau
10 năm. Chủ yếu là do nguyên nhân tính khan hiếm của đất mâu thuẫn với sự phát
triển kinh tế xã hội, gia tăng dân số và nhu cầu SDĐ; do cấu tạo hữu cơ của tư bản
toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến
xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức,
hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo QH, kế hoạch. Giá đất được quy
định là giá QSDĐ. “Giá QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà
nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ”, (Quốc hội, 2003).
Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại
khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.
- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi


11

thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp cổ phần bằng
QSDĐ”, (Quốc hội, 2003).
* Giá đất ở: Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho
mục đích sử dụng đất làm đất ở.
1.2.1.2. Giá đất Nhà nước và giá đất thị trường
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước
quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên
cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy
định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá
đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước
quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, cịn giá đất thị trường ln ở trạng thái động.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ
gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Giá đất được
quy định là giá quyền sử dụng đất. Tại điều 4 Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Giá quyền sử
dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được
hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai, 2013).
1.2.2. Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.2.2.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó khơng có giá trị. Giá cả đất
đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong q
trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tơ được tư bản hố. Nói cách khác giá cả đất
đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ) cao hay thấp ở một khoảng
thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất
và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả
quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian
và thời gian xác định. (Nguyễn Hải An, 2013).



12
1.2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản
phẩm phi lao động của con người, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với đất đai,
giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong q trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Như vậy, có thể nói cơ sở khoa
học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tơ, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
(Cù Thị Mai Chi, 2006).
a. Địa tô.
* Lý thuyết địa tô của Các Mác
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai C.
Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất”.
Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển” địa tơ” là một dạng hình thái đặc trưng của
thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đó là sản phẩm thặng dư do những người
sản xuất trọng nông nghiệp tạo ta và nộp cho người chủ sở hữu về ruộng đất. Để tìm
hiểu bản chất của địa tô, cần lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm
nền tảng. Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập
trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà
tư bản kinh doanh nơng nghiệp và công nhân nông nghiệp. Địa chủ là người sở hữu
ruộng đất, họ có quyền định đoạt, SDĐ theo ý muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản
xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Muốn
sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê
ruộng đất theo hợp đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên
số tiền đó được hình thành một cách khách quan khơng phụ thuộc vào nhà tư bản hay
chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế.
Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai
của địa chủ. Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do
công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải

đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có
một khoản dơi ra để nộp địa tơ cho địa chủ. Như vậy địa tơ là hình thái theo đó quyền
sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu
đất. Phân loại địa tô của Các Mác. Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa


13
tô thành:
- Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất
có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần
thị trường tiêu thụ hơn...Là phần lợi nhuận dơi ra ngồi lợi nhuận bình qn. Địa tơ
chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao
động ngang nhau trên cùng diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu được khác nhau.
Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu
ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà
tư bản tạo ra mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại.
+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư
bản kinh doanh nông nghiệp.
Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tơ chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa
tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác
nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
- Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất
tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dơi ta ngồi lợi nhuận bình qn,
hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất
chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư
bản bình qn xã hội.
Địa tơ chênh lệch hay địa tơ tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị thặng
dư siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất.

b. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết
định đầu tư điều đầu tiên người ta tính tốn đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít
nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân
hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn trong khoảng thời gian tương đối
dài.
Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó
người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để


14
hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số
tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để
thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, trong
khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào
ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên. Vì vậy nhà tư bản kinh
doanh muốn SDĐ tốt phải xác định được giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội
thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh
BĐS ln mang lại lợi nhuận.
Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi
suất ngân hàng.
c. Quan hệ cung, cầu
Hàng hóa thơng qua trao đổi bn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ
biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể
hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thơng qua sự hình
thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
khơng gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng
tươi tốt chứ khơng bị hao mịn như các loại hàng hóa thơng thường khác. Vì vậy quan

hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu
trong thị trường hàng hóa khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi
vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được
xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và
mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao
thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối. Khi tiến hành định giá bất
động sản, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá. Các nhà định giá
đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu. (Cù Thị Mai Chi, 2006).
1.2.3.1. Yếu tố thơng thường
Nhân tố thơng thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến,


15
cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện
kinh tế, xã hội thơng thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các
loại đất.
a. Yếu tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng
các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử
dụng đất tổng thể. Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ
khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong bất
động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất.
- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa
đất cụ thể. Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác
biệt rất lớn. Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vơ cùng to lớn đối
với sự duy trì tính hồn chỉnh của phân khu chức năng đơ thị, tính tối ưu củahiệu ích

sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu
ích kinh tế trong sử dụng đất.
- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của bất động sản vì thuế tăng thì
tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp.
Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm.
Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên.
- Ngồi ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có
những tác động tới giá đất.
b. Yếu tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. Ảnh hưởng của
nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất
nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình. Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất
tăng, gây tác động tăng giá đất. Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ
giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này.
Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hố khiến kết
cấu gia đình nhỏ đi, lấy đơi vợ chồng làm trung tâm. Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu


16
đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng.
c. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội ảnh
hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định
của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro
và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn. Khi lòng tin của nhà
đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại.
- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một mơi trường sống an tồn sẽ
thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng
lên.

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự
biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hưởng đột
xuất tới giá đất.
- Tiến trình đơ thị hóa: Sự phát triển của q trình cơng nghiệp hóa thúc đẩy q
trình đơ thị hóa. Mật độ nhân khẩu đơng đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đơ thị hố
kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường.
d. Yếu tố quốc tế
Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hồn thiện của thị trường nhà
đất khơng thể tách rời của hồn cảnh quốc tế. Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ
ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước
ngồi. Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất.
e. Yếu tố kinh tế
Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia. Sự diễn biến của tình hình kinh
tế có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của
mỗi quốc gia. Trong q trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua
các chỉ tiêu:
- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân.
Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh,
thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất
tăng lên. Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì


17
kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận
với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng. Như vậy, phân
tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng
sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất. Mức độ dự trữ nhiều
hay ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất
tác động qua lại với nhau.

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư
trong thị trường bất động sản là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân
hàng do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một
khoản lớn. Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư
trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình
về biến động mức lãi suất.
- Ngồi ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập
và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung
- cầu về đất đai và giá đất.
f. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất,
những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng
quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thơng qua vị trí kinh tế đối với các
khu vực khác.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu
bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện
thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện...
Ngồi ra cịn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự
ly...
- Chất lượng mơi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của
cộng đồng. Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố mơi trường cũng góp phần quyết
định đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu


18
vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao
thông... Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất
của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.

1.2.3.2. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là
nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá
cả của từng thửa đất của mỗi loại.
- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ
dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả
trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Chiều dài: Thửa đất quá ngắn hoặc quá dài so với mặt phố đều khó sử dụng nên
ảnh hưởng đến giá đất.
- Hình dáng: Hình dáng mảnh đất đẹp nhất là vng hoặc hình chữ nhật, cịn các
dạng hình như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều khơng thuận lợi cho việc sử
dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc q lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên
ảnh hưởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố
cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng,
loại hình sử dụng đất...
- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để
đến bến xe, trường học, cơng viên, bách hóa... Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố
đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi
từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất.
1.3. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam
1.3.1. Công tác định giá đất trên thế giới
Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định. Định giá là một nghệ thuật khoa học
xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định. Đất



19
đai hay bất động sản cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản
nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong
quá trình định giá là vị trí địa lý. (Nguyễn Vũ Kiên, 2005).
Hoạt động định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khác nhau ở các
nước. Ở Anh, dịch vụ định giá tài sản đã được phát triển hơn 200 năm, ở Úc khoảng
100 năm, Mỹ khoảng 70 năm, Singapore gần 80 năm. Một số nước khác trong khu vực
như Thái Lan, Malaysia, Indonexia... cũng đã có những bước dài về kinh nghiệm định
giá bất động sản. Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy
định cụ thể về định giá đất. Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên
thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng
thời đã từng bước đi vào ổn định. Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất
ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam.
* Thái Lan:
- Tổ chức
Hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một
cấp trung ương gọi là: “Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp
huyện khơng có cơ quan định giá.
- Chức năng và nhiệm vụ
Chức năng xác định giá đất đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ
liên quan đến đăng ký, chuyển nhượng quyền sử hữu đất đai thuộc Cục địa chính.
- Đối tượng
Ở Thái Lan các cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các tài sản thuộc đối
tượng điều chỉnh của Luật bất động sản. Việc định giá được tiến hành theo từng thửa
đất hoặc từng bất động sản. Riêng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá được
thực hiện đối với từng khu vực lớn
- Nguyên tắc
Trong một số lĩnh vực chun mơn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá
bất động sản, thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của
các địa phương trong cả nước, hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong

năm; cơ quan định giá trung ương về bất động sản còn chịu sự chi phối của một tổ
chức nhà nước gọi là “Ủy ban định giá trung ương”.


20
Ủy ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính
chất thời vụ. Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất động sản
có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các
thông tin về bất động sản như: bằng khốn đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô
đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá.
- Phương pháp
Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá ở
Thái Lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới
như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, v.v… Các nhà định giá của Thái Lan
nghiên cứu các mơ hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định
giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái
Lan.
Phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ thẩm định theo đơn vị hành chính
nhỏ (trước đây) sang thẩm định giá đất theo từng thửa đất và từng lô đất với hệ thống
dữ liệu đất đai, bản đồ hiện nay… Chính vì thế, kết quả xác định giá đã chính xác hơn,
phản ánh đúng hơn giá trị thị trường của đất đai.
* Malasia
- Tổ chức
Malaysia là Nhà nước liên bang, hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất
động sản được tổ chức tại cả 3 cấp; bang và quận.
Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục dịch vụ định
giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ Tài chính,
giám đốc JPPH do Bộ trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ
trưởng về tồn bộ hoạt động của cơ quan mình.
Tại cấp bang (Malaysia có 13 bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH.

Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước
Tổng giám đốc vè tồn bộ hoạt động của cơ quan mình.
Tại cấp quận (huyện): Có một số ít quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định
giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách
nhiệm quản lý nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận


21
(huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá đất do giám đốc chi nhanh JPPH
bang bổ nhiệm.
- Chức năng
JPPH của Malaysia ngồi chức năng chính nói trên, cịn được giao thêm chức
năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư
vấn các giao dịch mua bán bất động sản.
- Có 4 nhiệm vụ chính sau
Thực hiện cơng tác định giá bất động sản phục vụ mục đích thu thuế và lệ phí
theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động snr có sự tăng, giảm về giá trị
trong năm; Định giá bất động sản định kỳ; Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động
sản hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập.
Thực hiện các việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ
đất đai, Cho thuê bất động sản; tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi
mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hóa và hợp tác hóa bất động
sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động
sản.
Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học.
Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản những bất
động sản giá trị trên 1 triệu RM (đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các chuyển nhượng
bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà: Thơng tin về bất động sản có giá trị trên 1
triệu RM.
- Cơ chế hoạt động

Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức
và quản lý chuyên môn trực tuyến. Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương do
Bộ trưởng bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trược Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quả lý
nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình.
Trong một số lĩnh vực chun mơn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá
bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của
các địa phương trong vả nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong
năm, cơ quan định giá trung ương về bất động sản còn chịu sự chi phối của một tổ
chức nhà nước gọi là “Ủy ban Định giá trung ương”.


22
* Mỹ
- Các tổ chức thẩm định
Thẩm định thực tế tại Mỹ được quy định bởi các quốc gia khác nhau. Các tổ chức
tài chính Cải cách, phục hồi và thi hành luật. Các nước khác nhau và các tòa án liên
bang đã thông qua USPAP cho tranh chất bất động sản và tất cả các nhà quản lý cho
vay liên bang thơng qua USPAP thẩm định tài chính thế chấp.
- Mục đích của việc thẩm định giá: Thẩm định giá của bất động sản là cần thiết
trong các trường hợp sau:
+ Trong trường hợp trao đổi mua bán, tặng, biếu, hoặc trao đổi trong giao dịch.
+ Trong trường hợp sát nhập hoặc các loại biện pháp tái thiết lập cảu các thưc thể
công ty.
+ Trong trường hợp mua lại doanh nghiệp
+ Trong trường hơp xác định giá trị của bất động sản
+ Trong trường hợp tài sản thuế sẽ được nộp hồ sơ hoặc cho các mục đích ấn
định thuế tài sản
+ Trong trường hợp khoản vay được giải ngân của các tổ chức trên sức mạnh của
thế chấp đối với bất động sản.
+ Trong trường hợp giá gốc đã xác định với mục đích xác định lợi nhuận đầu tư.

+ Trong trường hợp cơ quan Thuế thu nhập đã bắt đầu thủ tục mua lại theo XXA
chư của Luật Thuế thu nhập.
1.3.2. Công tác định giá đất tại Việt Nam
Ở Việt Nam, theo Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã quy định 2 phương pháp xác định giá
đất là (1) phương pháp so sánh trực tiếp và (2) phương pháp thu nhập (Nghị định 188,
2004).
Tại Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007, về việc sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ
đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản là: (1) so sánh, (2) chiết
trừ, (3) thu nhập, (4) thặng dư (Nghị định 123, 2007).
Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ "quy định về giá
đất" thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ


23
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ, và Thơng tư số:
36/2014/TT-BTNMT, ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã
quy định 5 phương pháp định giá đất là (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) thu nhập, (4) thặng
dư, (5) hệ số điều chỉnh giá đất (Nghị định 44, 2014), (Thông tư 36, 2014).
Như vậy, để ước tính giá trị của bất động sản, người ta có thế sử dụng các phương
pháp định giá bất động sản nói trên. Tuy nhiên, trong hoạt động định giá ta không thể sử
dụng độc lập một phương pháp nào mà giữa chúng có mối quan hệ qua lại kiểm tra lẫn
nhau. Thơng thường sẽ có phương pháp phù hợp với bất động sản cần định giá nhất tuy
nhiên các phương pháp khác vẫn được được sử dụng với mục đích kiểm tra. Để đưa ra
giá trị cuối cùng của bất động sản. (Nguyễn Ngọc Anh - 2017).
- Tổ chức
Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá
đất có thẩm quyền bao gồm: Phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá là Bộ tài

nguyên môi trường; Sở tài nguyên môi trường của các tỉnh thành phố chịu trách nhiệm
với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm
cho các thành viên định giá đất. Các thành viên định giá đất là những người được các cơ
quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc
Hội đồng có trách nhiệm định giá đất phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá
cụ thể.
- Chức năng và nhiệm vụ.
Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các cơng tác tính
thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và
tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử
dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối
với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước...
- Đối tượng
Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.