Phân tích Hợp đồng mua bán tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai (nhà
chung cư) và giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp dồng này thông qua tình
huống cụ thể.
A. MỞ ĐẦU
Trong giao lưu dân sự, hợp đồng là một loại giao dịch được sử dụng một
cách rộng rãi trong mọi lĩnh vực. Thuật ngữ “hợp đồng” xuất hiện từ rất sớm và
được pháp luật của nhiều quốc gia điều chỉnh trong đó có Việt Nam. Qua các bộ
luật Dân sự, chế định hợp đồng được pháp luật quy định khá cụ thể, chi tiết
nhằm đáp ứng nhu cầu giao dịch ngày càng cao của các cá nhân, tổ chức. Trong
các loại hợp đồng được pháp luật Dân sự điều chỉnh, hợp đồng mua bán tài sản
là loại hợp đồng phổ biến nhất và cũng được các nhà làm luật nghiên cứu và quy
định cụ thể nhất. Bởi lẽ, trong giao lưu dân sự, hoạt động mua bán tài sản là hoạt
động chủ yếu và cũng chính từ hoạt động này, phát sinh ra hàng loạt tranh chấp
giữa các bên trong việc thực hiện hợp đồng. Trong bài luận này, xin đề cập đến
loại hợp đồng mua bán tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai (nhà chung
cư) và giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp dồng này thơng qua tình huống
cụ thể.

1


B. NỘI DUNG
I.
Khái quát chung về hợp đồng và hợp đồng mua bán tài sản
1. Hợp đồng là gì?
Hợp đồng được hiểu theo nhiều nghĩa khác nhau:
Theo nghĩa thông thường thì hợp đồng là một giao dịch dân sự mà các bên
tự trao đổi ý chí, thỏa thuận để thống nhất ý chí làm phát sinh các quyền và
nghĩa vụ nhất định.
Dưới góc độ pháp lí: theo Điều 385 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng là
sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa

vụ dân sự”. So với BLDS hiện hành thì BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “dân sự”
sau hai từ “hợp đồng”. Quy định mới về khái niệm hợp đồng tại Điều 385 của
BLDS năm 2015 là điểm mới quan trọng, đáng chú ý không những về mặt kỹ
thuật lập pháp và cịn làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng.
Hợp đồng có thể được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo những
tiêu chí xác định cụ thể, theo Điều 402 BLDS 2015, các nhà làm luật chia hợp
đồng thành các loại như: hợp đồng song vụ, đơn vụ; hợp đồng chính, phụ; hợp
đồng có diều kiện; hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba…Từ những loại họp
đồng này tao có thể chia thành ba nhóm hợp đồng chính, cụ thể:
Nhóm hợp đồng vể chuyển quyền sở hữu tài sản: hợp đồng mua bán tài
sản..

2


Nhóm hợp đồng chuyển quyền chiếm hữu, sử dụng tài sản: hợp đồng
th, mượn…
Nhóm hợp đồng cơng việc: gia cơng, dịch vụ…
Trong bài này, nhóm xin đề cập đến loại hợp đồng chuyển giao quyền sở
hữu, cụ thể là hợp đồng mua bán tài sản.
2. Hợp đồng mua bán tài sản
2.1. Khái niệm
Hợp đồng mua bán tài sản là một trong những hợp đồng thông dụng nhất
đối với cá nhân và pháp nhân. Thông qua việc mua bán tài sản, các chủ thể có
thể đáp ứng được các nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, nhu cầu sản xuất kinh doanh
và các nhu cầu khác.
Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015, ta có khái niệm sau:
“Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán
chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”.
Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản được hình thành từ sự thỏa thuận giữa các

bên, bên bán là bên sở hữu tài sản cần chuyển giao nó cho người khác để có
được khoản tiền nhất định, bên mua là bên mong muốn sở hữu tài sản đó nên
đồng ý chuyển giao cho bên bán một khoản tiền.

2.2.

Đặc điểm

3


Hợp đồng mua bán tài sản có những đặc điểm sau:
Thứ nhất, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có tính chất đền bù. Tức
là một bên nhận được lợi ích thì cũng trao một lợi ích tương xứng cho bên kia.
Thứ hai, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ. Là hợp đồng mà
mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau (bên bán có nghĩa vụ giao tài sản, chuyển
quyền sở hữu tài sản cho bên mua và nhận tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận
tài sản và trả tiền cho bên bán).
Thứ ba, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng ưng thuận. Là những hợp
đồng mà quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh ngay sau khi các bên đã
thỏa thuận xong với nhau về nội dung chủ yếu của hợp đồng (thời điểm có hiệu
lực là thời điểm giao kết).
Thứ tư, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng có đối tượng là tài sản,
nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu. Theo quy định tại Điều 431 đã dẫn
chiếu các đối tượng của hợp đồng là tài sản. Tài sản ở đây có thể là vật, có thể là
quyền tài sản với điều kiện tài sản đó phải được phép giao dịch. Nếu tài sản là
vật thì vật đó phải được xác định rõ; nếu là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hoặc
bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán. Ngoài ra,
theo quy định của các văn bản pháp luật khác thì đối tượng của hợp đồng mua
bán tài sản cịn có thể là các tài sản hình thành trong tương lai. Trong thường

hợp này, bên bán cần cung cấp đầy đủ các giấy tờ, tài liệu, chững cứ có thể xác

4


định được tài sản đó và chứng minh tài sản sẽ chắc chắn được hình thành trong
tương lai và khi hình thành, chắc chắn tài sản đó thuộc quyền sở hữu của mình.
Ngồi ra, hợp đồng mua bán tài sản còn quy định về chất lượng, số lượng
tài sản; giá và phương thức thanh toán; thời hạn thực hiện hợp đồng; thời điểm
chuyển giao tài sản; chịu rủi ro…Bên cạnh đó quy định về các quyền và nghĩa
vụ của các bên trong hợp đồng theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận.
Quy định cụ thể từ Điều 430 đến Điều 449 Bộ luật Dân sự 2015.
2.3.

Ý nghĩa của hợp đồng mua bán tài sản

Quy định về hợp đồng mua bán tài sản nhằm hướng tới sự điều chỉnh
những quan hệ dân sự phát sinh trong đời sống xã hội. Đáp ứng các nhu cầu của
cá nhân, tổ chức trong việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho người khác,
thời điểm chuyển giao, số lượng, chất lượng chuyển giao, phương thức thanh
toán và giá thanh toán…,dự liệu những vấn đề tranh chấp có thể xảy ra và hướng
giải quyết (có nghĩa là hợp đồng mua bán tài sản là căn cứ để giải quyết các
tranh chấp sau khi giao kết giữ các bên theo những điều khoản quy định trong
hợp đồng).
Từ những quy định trên của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản, áp
dụng vào thực tiễn để giải quyết các tranh chấp phát sinh, cụ thể là tranh chấp
được nêu ra trong tình huống sau đây:
II.

Giới thiệu tình huống


5


Ngày 2/2/2012, bà Phạm Ngọc Thu có ký kết hợp đồng với Công ty An
Phát để mua căn hộ số 6A – tầng 15 thuộc một dự án chung cư. Tại thời điểm ký
hợp đồng, cơng trình đã hồn thành phần móng và đang xây dựng từ tầng 11.
Theo hợp đồng, giá của căn hộ thô là 1.259.527.500 đồng, dự kiến bàn giao vào
tháng 3/2012, nếu trễ hạn Công ty An Phát được gia hạn thêm 4 tháng. Phụ lục
01 thể hiện bản thiết kế căn hộ thô; phụ lục 02 quy định phương thức thanh toán.
Bà Thu cũng đã thanh toán đúng lịch 90% giá căn hộ là 1.133.574.750 đồng.
Nhưng đến tháng 10/2012, Công ty An Phát mới làm thủ tục bàn giao căn hộ.
Mặt khác, căn hộ còn bị thay đổi tồn bộ thiết kế khơng đúng với phụ lục 01. Bà
Thu có nhiều lần u cầu khơi phục thiết kế theo hợp đồng nhưng Công ty An
Phát khơng chấp nhận. Vì thế, bà Phạm Ngọc Thu khởi kiện Cơng ty An Phát,
u cầu Tịa án hủy hợp đồng. Đồng thời, căn cứ điều khoản hợp đồng, buộc
công ty phải trả lại cho bà toàn bộ số tiền 1.133.574.750 đồng và tiền lãi phát
sinh từ ngày trả tiền 29/11/2011 đến ngày xét xử sơ thẩm – lãi suất 6%/ năm.
Tuy nhiên, theo phía đại diện Cơng ty An Phát: Thực tế, tháng 9/2012
Công ty đã làm thông báo gửi bà Thu đến nhận nhà, nhưng đến tháng 10/2012
bà Thu mới đến. Bà Thu không đồng ý nhận nhà với lý do sai thiết kế và có u
cầu Cơng ty chỉnh lại nhưng Công ty không thể chỉnh được do thiết kế đã được
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nếu thay đổi sẽ không làm được giấy chứng
nhận sở hữu nhà cho bà Thu. Nay Công ty An Phát không chấp nhận hủy hợp
đồng bởi trong hợp đồng khơng có thỏa thuận việc bên mua được hủy hợp đồng.

6


Vì vậy, Cơng ty An Phát u cầu Tịa án buộc bà Thu tiếp tục thực hiện hợp

đồng và thanh tốn nốt 10% tiền mua nhà cịn thiếu và nhận bàn giao nhà.
Tòa án đã tiến hành khảo sát và lập Biên bản ghi nhận: so với phụ lục 01:
tổng diện tích căn hộ khơng thay đổi; phần bố trí phịng ốc bên trong có sự thay
đổi về vị trí; diện tích phịng khách bị thu hẹp hơn do mở rộng thêm phần lơ gia.
Ngày 4/6/2014, Tịa án mở phiên tịa sơ thẩm quyết định;
“1. Trong hợp đồng khơng có thỏa thuận về việc bên mua được hủy bỏ
hợp đồng nên không chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp đồng của nguyên đơn. Buộc
nguyên đơn tiếp tục thực hiện hợp đồng.
2. Chấp nhận một phần yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại của nguyên đơn
do bị đơn chậm bàn giao nhà. Thời gian chậm bàn giao căn hộ tính từ ngày
1/4/2012 đến ngày xét xử sơ thẩm là 1 năm, 2 tháng, 3 ngày với số tiền
79.753.971 đồng”.
III.

Giải quyết tình huống
1. Đối tượng tranh chấp trong tình huống nêu trên

Đối tượng tranh chấp trong vụ kiện được xác định là Hợp đồng số
68/HĐMBCH-AP. Bởi lẽ, Công ty An Phát đã không thực hiện đúng thỏa thuận
trong Hợp đồng khi vi phạm Điều 7 Khoản 7.4.1 của hợp đồng mua bán căn hộ
giữa Công ty An Phát và bà Phạm Ngọc Thu được ký kết ngày 02/02/2012, vì
Cơng ty An Phát đã bàn giao nhà trễ quá 03 tháng. Cụ thể: Thời điểm dự kiến
bàn giao căn hộ thô cho bên mua là tháng 03/2012, trường hợp trễ hạn, bên
7


Công ty An Phát được gia hạn thêm 04 tháng. Tuy nhiên, trên thực tế, đến tháng
10/2012 Công ty An Phát mới làm thủ tục bàn giao căn hộ là vi phạm về mặt
thời gian khoảng 03 tháng kể từ ngày hết hạn gia hạn. Mặt khác, căn hộ bàn giao
lại bị thay đổi toàn bộ thiết kế bên trong, không đúng thiết kế như phụ lục 01 đã

xác định. Đã nhiều lần bà Thu yêu cầu Công ty An Phát phải khôi phục lại thiết
kế theo đúng hợp đồng đã ký kết nhưng Công ty An Phát không chấp nhận. Vì
những lý do trên, bà Phạm Ngọc Thu đã khởi kiện Cơng ty An Phát, u cầu Tịa
án xử hủy Hợp đồng số 68/HĐMBCH-AP ngày 02/02/2012. Về phía cơng ty An
Phát cho rằng, thực tế tháng 9/2012 công ty đã làm thông báo gửi đến cho bà
Thu để bàn giao nhà nhưng đến tháng 10/2012 bà thu mới đến cơng ty để làm
thủ tục. Bên cạnh đó, cơng ty khơng thể điều chỉnh thiết kế vì nó đã được phê
duyệt nếu thay đổi sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bà
Thu. Công ty không chấp nhận hủy bỏ hợp đồng vì khơng có điều khoản quy
định việc hủy bỏ hợp đồng của bên mua nên yêu cầu Tòa buộc bà Thu phải tiếp
tục hợp đồng và thanh tốn phần tiền cịn thiếu.
Như vậy, có thể thấy tranh chấp trong vụ việc trên là tranh chấp dân sự về
hợp đồng giữa bà Thu và công ty An Phát trong việc mua bán nhà ở hình thành
trong tương lai (nhà chung cư).
2. Nhận xét phán quyết của Tịa án về việc giải quyết tranh
chấp trong tình huống trên
2.1. Về đơn yêu cầu hủy bỏ hợp đồng của nguyên đơn

8


Phán quyết thứ nhất của Tịa án là khơng chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp
đồng của nguyên đơn (bà Thu). Buộc nguyên đơn phải tiếp tục thực hiện hợp
đồng mua bán căn hộ đã ký kết với bị đơn. Vì Tịa án cho rằng trong hợp đồng
số 68/HĐMBCH-AP giữa bà Thu và Công ty CP Đầu tư xây dựng An Phát
khơng có thỏa thuận về các trường hợp bên mua được quyền hủy bỏ hợp đồng.
Do đó, khơng có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Theo Khoản 1 Điều 425 về Huỷ bỏ hợp đồng dân sự, quy định: “Một bên
có quyền huỷ bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi
phạm hợp đồng là điều kiện huỷ bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có

quy định.” Từ đó có thể hiểu rằng: quyền hủy bỏ hợp đồng nói chung và hợp
đồng mua bán tài sản nói riêng có thể do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật
quy định. Chính vì vậy, Tịa án sơ thẩm chỉ căn cứ vào việc trong hợp đồng hai
bên khơng có thỏa thuận về hủy bỏ hợp đồng, để làm cơ sở đưa ra kết luận
không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là chưa hợp lý, chưa tồn
diện vì trong hợp đồng hai bên khơng có thỏa thuận về việc hủy hợp đồng chứ
không phải là hai bên đã thỏa thuận bên mua không được hủy hợp đồng trong
mọi trường hợp, bên cạnh đó, Tịa án chưa xét đến trường hợp pháp luật có quy
định về việc hủy bỏ hợp đồng nếu như một bên vi phạm các điều khoản về thực
hiện hợp đồng thì bên kia hồn tồn có quyền hủy bỏ hợp đồng.
Thứ nhất, về thời hạn bàn giao. Theo hợp đồng, thời điểm dự kiến bàn
giao căn hộ thô cho bên mua là tháng 03/2012, trường hợp trễ hạn, bên công ty
An Phát được ra hạn thêm 4 tháng. Như vậy thời hạn thực hiện hợp đồng đã
9


được các bên thỏa thuận và có thời gian cụ thể tức là chậm nhất đến tháng 7/
2012 công ty An Phát phải bàn giao căn hộ cho bà Thu nhưng thực tế đến tháng
10/ 2012 căn hộ mới được bàn giao, chậm 3 tháng kể từ ngày hết thời gian gia
hạn. Theo Khoản 1 Điều 432 Bộ luật Dân sự 2005: “Thời hạn thực hiện hợp
đồng mua bán do các bên thoả thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua
đúng thời hạn đã thoả thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời
hạn nếu được bên mua đồng ý.” Thực tế là công ty An Phát đã không bàn giao
căn hộ đúng thời hạn theo thỏa thuận nên công ty An Phát đã vi phạm một trong
những nghĩa vụ thực hiện hợp đồng nên bà Thu có quyền hủy hợp đồng. Tuy
nhiên, trong trường hợp mà công ty An Phát đã thông báo về sự chậm trễ này
mà khi đó bà Thu đã đồng ý hoặc biết nhưng khơng phản đối vì trên thực tế mặc
dù công ty An Phát bàn giao căn hộ muộn nhưng bà Thu vẫn đến công ty làm
thủ tục bàn giao nên có thể bà Thu đã bỏ qua sự chậm trễ này, vì vậy bà Thu
khơng được hủy hợp đồng

Thứ nhất, về thời hạn bàn giao. Theo hợp đồng, thời điểm dự kiến bàn
giao căn hộ thô cho bên mua là tháng 03/2012, trường hợp trễ hạn, bên công ty
An Phát được ra hạn thêm 4 tháng. Như vậy thời hạn thực hiện hợp đồng đã
được các bên thỏa thuận và có thời gian cụ thể tức là chậm nhất đến tháng 7/
2012 công ty An Phát phải bàn giao căn hộ cho bà Thu nhưng thực tế đến tháng
10/ 2012 căn hộ mới được bàn giao, chậm 3 tháng kể từ ngày hết thời gian gia
hạn. Theo Khoản 1 Điều 432 Bộ luật Dân sự 2005: “Thời hạn thực hiện hợp
đồng mua bán do các bên thoả thuận. Bên bán phải giao tài sản cho bên mua
10


đúng thời hạn đã thoả thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời
hạn nếu được bên mua đồng ý.” Trên thực tế mặc dù đã quá thời hạn trong hợp
đồng bà Thu vẫn đến công ty làm thủ tục bàn giao căn hộ, hơn nữa khi công ty
thông báo cho bà Thu vào tháng 9 nhưng đén tháng 10 bà Thu mới đến công ty
làm thủ tục bàn giao nên có thể thấy sự chậm trễ này khơng ảnh hưởng lớn đến
mục đích giao kết hợp đồng của bà Thu trong trường hợp đó thì bà Thu vẫn phải
tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên công ty An Phát đã không bàn giao căn
hộ đúng thời hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng nên theo Khoản 3 Điều 454 Bộ
luật Dân sự 2005 Quyền của bên mua nhà ở là yêu cầu bên bán giao nhà đúng
thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại. Do
vậy bà Thu chỉ có quyền u cầu bồi thường thiệt hại mà khơng được hủy hợp
đồng.
Thứ hai, về thiết kế không đúng như ban đầu, theo bà Thu trình bày thì
căn hộ bàn giao bị thay đổi toàn bộ thiết kế bên trong không đúng với thiết kế
phụ lục 01 đã xác định. Thực tế qua khảo sát thì đúng là thiết kế đã bị thay đổi,
đó là lỗi của cơng ty An Phát, theo Điều 412 Bộ luật dân sự 2005 Nguyên tắc
thực hiện hợp đồng dân sự thì các bên phải thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối
tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận
khác và theo Khoản 3 Điều 451 Nghĩa vụ của bên bán nhà ở là giao nhà ở đúng

tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua; nên theo
pháp luật thì cơng ty An Phát đã vi phạm cả về nguyên tắc lẫn nghĩa vụ về hợp
đồng do đó, bà Thu có quyền hủy bỏ hợp đồng. Tuy nhiên, nếu công ty An Phát
11


đã thông báo về sự thay đổi này mà khi đó bà Thu đã đồng ý hoặc biết nhưng
khơng phản đối hơn nữa thiết kế thay đổi đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt và nếu thay đổi sẽ không làm được giấy chứng nhận sở hữu nhà cho bà
Thu nên trong trường hợp đó thì bà Thu vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Như vậy, phán quyết của Tòa án chưa thực sự hợp lý và đúng đắn.
2.2.

Yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn

Ta có nguyên văn phán quyết số 2 của Tòa án nhân dân quận X là: “Chấp
nhận một phần yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại của nguyên đơn do bị đơn chậm
bàn giao nhà. Buộc bị đơn phải bồi thường thiệt hại cho bị đơn số tiền
79.753.971 đồng”. Số tiền bồi thường thiệt hại này được tính dựa trên thỏa thuận
tại Điều 7.4.1 của hợp đồng mua bán giữa bà Thu và cơng ty An Phát, theo đó
“cơng ty An Phát phải bồi thường cho bà Thu số tiền lãi phát sinh trên số từ đã
thanh toán từ ngày 29/11/2011 đến ngày xét xử sơ thẩm – theo lãi suất tiền gửi
tiết kiệm ngắn hạn của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam công bố là
6%/năm.” Dựa theo Khoản 4 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006
(thời điểm xảy ra vụ kiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 chưa ra đời)
thì bên mua nhà, cơng trình xây dựng có quyền: "u cầu bên bán nhà, cơng
trình xây dựng bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, cơng trình xây dựng khơng
đúng thời hạn, khơng đúng chất lượng, không đúng các cam kết khác trong hợp
đồng." Và tại Điểm d, e khoản 1 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2006 có
quy định như sau:


12


“d) Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng
thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách
hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vayngân hàng
thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến
độ.
e) Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại điểm d và điểm đ
của khoản này phải được thỏa thuận trong hợp đồng".
Trong tình huống, do công ty An Phát đã bàn giao nhà trễ so với thời hạn
đã thỏa thuận và trong hợp đồng mua bán đã thỏa thuận về bà Thu về việc bồi
thường số tiền lãi phát sinh trên số tiền đã thanh toán trước theo lãi xuất gửi tiết
kiệm ngắn hạn của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam công bố là
6%/năm, cho nên yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại của bà Thu là hợp lý, Tịa án
cũng có căn cứ pháp lý tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và căn cứ
thực tế vi phạm của Công ty An Phát để buộc bị đơn phải bồi thường thiệt hại
cho nguyên đơn theo lãi xuất trên.
Tuy nhiên, phán quyết số 2 của Tòa án cũng như yêu cầu bồi thường của
bà Thu có điểm bất hợp lý, chính là việc xác định sai thời điểm bàn giao nhà.
Theo hợp đồng đã kí ngày 02/02/2012, thời điểm dự kiến bàn giao căn hộ thô
cho bên mua là 03/2012, trường hợp trễ hạn, thì bên An Phát có quyền gia hạn
thêm 4 tháng tại Điều 7.1 của hợp đồng. Ở đây cần phân biệt giữa 2 khái niệm là
“thời điểm dự kiến bàn giao” và “thời hạn bàn giao”. Theo hợp đồng, “thời điểm
dự kiến bàn giao” là tháng 03/2012 và “thời hạn bàn giao” là 4 tháng sau “thời
13


điểm dự kiến bàn giao” tức tháng 07/2012. Suy ra Công ty An Phát chỉ phải bồi

thường thiệt hại cho bà Thu kể từ thời điểm bàn giao trễ thời hạn bàn giao đã
thỏa thuận, tức là tính từ tháng 07/2012 ngày xét xử sơ thẩm. Quay lại với yêu
cầu khởi kiện của bà Thu cho rằng “công ty An Phát đã bàn giao nhà trễ quá 6
tháng so với thỏa thuận” là bất hợp lý bởi trên thực tế đến tháng 9/2012, công ty
An Phát đã gửi làm thông báo gửi cho bà Thu đến làm thủ tục bàn giao nhà, có
nghĩa là cơng ty An Phát chỉ bàn giao nhà trễ 2 tháng so với thời gian thỏa
thuận. Đến với nhận định trong bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân quận X số
136/2004/DSST ngày 04/06/2014 xác định “Thời hạn chậm bàn giao căn hộ
được tính từ ngày 01/04/2012 đến ngày xét xử sơ thẩm là 1 năm, 2 tháng, 3
ngày”. Tuy nhiên thực tế, thời hạn chậm bàn giao căn hộ được tính từ ngày
01/08/2012, như những lập luận trên đã trình bày, vì hết tháng 7/2012 mới hết
thời hạn bàn giao căn hộ theo thỏa thuận. Bên cạnh đó, căn cứ vào Điểm d
Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 có quy định: bên chủ
đầu tư giao bất động sản chậm chỉ phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo
hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước
tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản
“tương ứng với thời gian chậm tiến độ”. Và trên thực tế, thời gian chậm tiến độ
ở đây là 2 tháng (từ tháng 7/2012 đến tháng 9/2012). Cho nên, xét thấy khoảng
thời gian mà bà Thu hay Tòa án nhân dân quận X yêu cầu công ty An Phát phải
bồi thường thiệt hại là khơng hợp lí. Trong trường hợp này, bên công ty An Phát
chỉ phải bồi thường thiệt hại tương ứng với khoảng thời gian chậm tiến độ là 2
14


tháng và theo lãi xuất 6%/năm như đã thỏa thuận tại Điều 7.4.1 của hợp đồng,
là: 1.133.574.750 x 6% x 1/6 = 11.335.748 đồng.
Tóm lại, với những căn cứ và lập luận trên, có thể nhận thấy phán quyết
số 2 của Tịa án nhân dân quận X có những điểm bất hợp lí cần được xem xét lại
để khơng làm ảnh hưởng hay xâm phạm đến lợi ích hợp pháp của các bên, đặc
biệt là đối với công ty An Phát.

3. Quan điểm giải quyết của nhóm trong tình huống trên theo
quy định của Bộ luật Dân sự 2005 và Bộ luật Dân sự 2015
3.1. Điểm khác giữa BLDS 2005 và BLDS 2015 về những
quy định liên quan đến tình huống trên
Để nâng cao trách nhiệm của các bên trong thực hiện cam kết, hạn chế
việc tuyên bố chấm dứt hợp đồng một cách tùy tiện và hạn chế những rủi ro
pháp lý khác có liên quan trong thực hiện hợp đồng, Bộ luật đã sưả đổi, bổ sung
nhiều quy định liên quan đến sửa đổi, chấm dứt hợp đồng. Cụ thể là:
Trước đây, Bộ luật dân sự năm 2005 theo khoản 1 Điều 425 về hủy bỏ
hợp đồng dân sự thì “Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi
thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên
đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Như vậy, tại điều khoản này của bộ
luật thì trong hợp đồng của hai bên phải thỏa thuận về các điều kiện mà khi vi
phạm sẽ dẫn đến việc một bên có thể hủy bỏ hợp đồng. Tuy nhiên trên thực tế
thì có rất nhiều trường hợp có thể sẽ xảy ra mà hai bên không thể lường trước
được để quy định trong hợp đồng. Điều đó sẽ dẫn đến việc là một trong hai bên
15


có thể bị ảnh hưởng hoặc bị thiệt hại mà khơng thể hủy hủy hợp đồng vì khơng
quy định. Ở đây đã thể hiện sự chưa linh hoạt trong các điều luật, cũng chưa thể
bao quát được hết các trường hợp có thể xảy ra.
Để nhằm khắc phục hạn chế trên thì tại Bộ luật dân sự năm 2015 quy định
về việc hủy bỏ hợp đồng tại Điều 423 đã đưa ra các trường hợp để có thể hủy bỏ
hợp đồng. Theo đó thì ngồi việc vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các
bên đã thỏa thuận giống như quy định tại Bộ luật dân sự năm 2005 thì Bộ luật đã
bổ sung thêm hai điểm mới, đó là có thể hủy bỏ hợp đồng khi “bên kia vi phạm
nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng” và còn các trường hợp khác do luật quy định.
Tại khoản 2 của Điều này thì cũng đã giải thích rõ về khái niệm vi phạm nghiêm
trọng nghĩa vụ hợp đồng: là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên

đến mức làm cho bên kia khơng đạt được mục đích giao kết hợp đồng. Có thể
thấy được đây là một điểm mới và là điểm tiến bộ của Bộ luật dân sự năm 2015.
Theo như quy định này thì đã mở rộng phạm vi và bao quát được một số trường
hợp cơ bản của việc thực hiện hợp đồng trên thực tế. Các bên trong hợp đồng
không cần phải chỉ dựa vào quy định trong hợp đồng thì mới có thể hủy hợp
đồng mà cịn có thể do nhiều ngun khác đặc biệt là việc vi phạm nghiêm trọng
nghĩa vụ hợp đồng như ở đây. Điều luật này cũng nhằm đảm bảo hơn về lợi ích
của các bên khi giao kết hợp đồng.
3.2.

Hướng giải quyết của nhóm trong tình huống trên

Về phán quyết thứ nhất của Tòa án nhân dân quận X không chấp nhận yêu
cầu hủy bỏ hợp đồng của bà Thu là chưa hợp lí vì theo Khoản 1 Điều 425 BLDS
16


2005 về “Hủy bỏ hợp đồng dân sự” Tòa án sơ thẩm chỉ căn cứ vào việc trong
hợp đồng hai bên khơng có thỏa thuận về hủy bỏ hợp đồng mà không chấp nhận
yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn trong khi để hủy hợp đồng thì ngồi việc xem
xét sự thỏa thuận của các bên, còn phải do luật định.
Về thời hạn bàn giao và nghĩa vụ bàn giao. Thứ nhất, về thời hạn bàn
giao, thực tế thì cơng ty An Phát đã giao nhà chậm 3 tháng kể từ ngày hết thời
gian gia hạn, đã vi phạm “Thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán” Theo Khoản
1 Điều 432 Bộ luật Dân sự 2005 nên bà Thu có quyền hủy hợp đồng nhưng nếu
công ty An Phát đã thơng báo về sự chậm trễ này mà khi đó bà Thu đã đồng ý
hoặc biết nhưng không phản đối thì bà Thu khơng được hủy hợp đồng. Mặc
khác theo Khoản 3 Điều 454 Bộ luật Dân sự 2005 về “Quyền của bên mua nhà
ở” là yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao
nhà thì phải bồi thường thiệt hại. Do vậy bà Thu chỉ có quyền yêu cầu bồi

thường thiệt hại mà không được hủy hợp đồng. Thứ hai, về thiết kế không đúng
như ban đầu, theo Điều 412 Bộ luật dân sự 2005 về “Nguyên tắc thực hiện hợp
đồng dân sự” đó là các bên phải thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất
lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác và
theo Khoản 3 Điều 451 “Nghĩa vụ của bên bán nhà ở” là giao nhà ở đúng tình
trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua, nên theo pháp
luật thì cơng ty An Phát đã vi phạm cả về nguyên tắc lẫn nghĩa vụ về hợp đồng
do đó, bà Thu có quyền hủy bỏ hợp đồng. Tuy nhiên, nếu công ty An Phát đã
thông báo về sự thay đổi này mà khi đó bà Thu đã đồng ý hoặc biết nhưng
17


không phản đối hơn nữa thiết kế thay đổi đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt và nếu thay đổi sẽ không làm được giấy chứng nhận sở hữu nhà cho bà
Thu nên trong trường hợp đó thì bà Thu vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Như vậy đối với phán quyết đầu tiên của Tịa án thì nhóm xin đưa ra quan
điểm là nếu cơng ty An Phát chưa có sự thơng báo về chậm thời hạn và thay đổi
thiết kế thì bà Thu có quyền hủy hợp đồng và phán quyết của Tóa án là sai sót,
chưa tồn diện. Ngược lại, nếu cơng ty An Phát đã thông báo về sự thay đổi về
chậm thời hạn cũng như là thay đổi thiết kế mà khi đó bà Thu đã đồng ý hoặc
biết nhưng không phản đối thì bà Thu khơng có quyền hủy hợp đồng và phán
quyết thứ nhất của Tóa án là đúng.
Đối với phán quyết thứ 2 của Tòa án nhân dân quận X thì nhóm nhận thấy
phán quyết có những điểm bất hợp lí cần được xem xét. Cụ thể là việc xác định
sai thời điểm bàn giao nhà. Tòa án nhân dân quận X xác định thời hạn chậm bàn
giao căn hộ là 1 năm, 2 tháng, 3 ngày Theo hợp đồng đã kí ngày 02/02/2012
nhưng căn cứ vào Điểm d Khoản 1 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm
2006 thì thời gian chậm tiến độ ở đây chỉ có 2 tháng (từ tháng 7/2012 đến tháng
9/2012). Cho nên, khoảng thời gian mà bà Thu hay Tòa án nhân dân quận X yêu
cầu công ty An Phát phải bồi thường thiệt hại là khơng hợp lí. Trong trường hợp

này, bên công ty An Phát chỉ phải bồi thường thiệt hại tương ứng với khoảng
thời gian chậm tiến độ là 2 tháng với số tiền là 11.335.748 đồng.
Quan điểm giải quyết của nhóm theo quy định của Bộ luật dân sự 2015.

18


Bộ luật Dân sự 2015 tuy có sự sửa đổi bổ sung về căn cứ hủy hợp đồng
nhưng về về cơ bản quan điểm giải quyết của nhóm đã trình bày ở phần giải
quyết tình huống là khơng có sự thay đổi, việc BLDS 2015 quy định cụ thể về
căn cứ hủy hợp đồng chỉ giúp Tịa án có cơ sở pháp lý rõ ràng trong việc bảo vệ
quyền hủy hợp đồng của bà Thu mà thôi.

19


C. KẾT LUẬN
Như vậy, qua việc tìm hiểu những quy định của pháp luật về hợp đồng nói
chung cũng như hợp đồng mua bán tài sản nói riêng giúp chúng ta có cái nhìn
tổng qt về các khía cạnh của loại hợp đồng này, từ bản chất pháp lí, đối tượng,
phương thức và cách thức giao kết,… từ đó có thể áp dụng vào thực tiễn giải
quyết các vấn đề, các tranh chấp nảy sinh. Thấy được sự khác nhau trong việc
điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2005 và Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng phù
hợp với điều kiện thực tiễn. Bên cạnh đó, có thể dựa vào những quy định của
pháp luật làm căn cứ pháp lí để nhận xét, đánh giá những phán quyết của Tòa án
về những vụ việc đã xảy ra trên thực tế, là một phương pháp học tập và nghiên
cứu ứng dụng mang lại hiệu quả cao.
HẾT

20