Mục lục

1


CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTC

1. Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích.
 Khái niệm:
− Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản là nguồn lực, là kết quả của những hoạt động trong
quá khứ mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý.
− Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày 31/12/2001: Tài sản
là nguồn lực doanh nghiệp Kiểm sốt được và dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai
cho doanh nghiệp.
− Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần gọi chung là
nguồn lực có giá trị đối với chủ sở hữu.
 Đặc trưng:
− Tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc Phi Vật Chất, hữu hình hoặc vơ hình song gọi
chung là nguồn lực.
− Khái niệm tài sản luôn xác định cho một chủ thể nhất định và không nhất thiết là doanh
nghiệp.
− Có một khoản lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể trong tương lai.
 Quyền sở hữu là một quy phạm pháp luật quy định quyền của chủ thể đối với tài sản. Quyền sở
hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt.
− Quyền sử dụng là quyền khai thác những công việc ứng dụng cơng dụng lợi ích của tài sản,
Quyền được khai thác những lợi ích mà tài sản mang lại.
− Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản
− Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó
 Để đánh giá đúng mức độ lợi ích mà tài sản mang lại nhất thiết phải xem xét đến quyền chủ
thể

2. Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích
 Khái niệm: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể
nào đó tại một thời điểm nhất định.
 Đặc điểm:
− Được đo bằng đơn vị tiền tệ
− Xác định tại một thời điểm nhất định
− Gắn liền với Chủ thể
− Chịu tác động của hai nhóm nhân tố: cơng dụng hay thuộc tính hữu ích và khả năng khai thác
của chủ thể
− Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền.

3. Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng.
 Khái niệm:
2


− Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích đã được xác định rõ
− Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường
tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế
 Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể
mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định.
 Đặc trưng:
− Sai số thẩm định giá 5 - 10%  Mang tính chất chính xác tương đối
− Thẩm định giá hỏi tính chun mơn cao
− Giá trị của tài sản được tính bằng tiền
− Đối tượng của Thẩm định giá có thể là bất kỳ một loại tài sản nào xong chủ yếu là bất
động sản
− Thẩm định giá là việc ước tính giá trị tài sản tại một thời điểm nhất định
− Thẩm định giá là một công việc xác định cho một mục đích nhất định

− Thẩm định giá là những dữ liệu, những thông tin được sử dụng để định giá giá trị tài sản
liên quan một cách trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường
Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường,...
Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân công,…

4. Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích
Các tình huống bị coi là ép buộc? u cầu đối với việc phân tích các giao dịch và thương
vụ so sánh?
 Khái niệm: giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về 1 tài sản vào thời điểm thẩm

định giá giữa 1 bên là người bán sẵn sàng bán với 1 bên là người mua sẵn sàng mua, sau
1 q trình tiếp thị cơng khai mà tại đó các bên cùng hành động 1 cách khách quan, hiểu
biết và khơng bị ép buộc.
 Giải thích khái niệm:
− Số tiền trao đổi:
 Giá trị thị trường được đo đếm, tính tốn định lượng từng đơn vị tiền tệ.
 Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua
bán tài sản chứ không phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính.
− Ước tính: là số tiền dự báo có thể sẽ được thanh tốn vào thời điểm giao dịch,
không phải là số tiền được quy định từ trước.
− Thời điểm: giá trị của 1 tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm
khác có thể sẽ khơng cịn phù hợp nữa.
− Người bán sẵn sàng bán:
 Là người muốn bán tài sản nhưng không phải là người nhiệt tình quá mức với
việc bán hay muốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà khơng cần tính đến những
điều kiện giao dịch thơng thường trên thị trường.
 Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường cơng
khai sau 1 q trình tiếp thị .
− Người mua sẵn sàng mua:


3


 Là người muốn mua nhưng khơng nhiệt tình q mức để sẵn sàng mua với bất

cứ giá nào, mà khơng cần tính đến những điều kiện giao dịch thơng thường trên
thị trường.
 Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu, là người sẽ mua với
giá thấp nhất có thể được.
− Sau 1 q trình cơng khai: có nghĩa là tài sản phải được giới thiệu, trưng bày 1
cách cơng khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi,mua bán. Thời
gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải đủ để
thu hút sự chú ý các khách hàng. Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian
thẩm định giá.
− Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:
 Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan
hệ phụ thuộc nào có thể gây ra 1 mức giá giả tạo. Giá trị thị trường giả thiết
hình thành thông qua trao đổi giữa các bên mua bán độc quyền khách quan.
 Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều được thông tin đầy đủ
về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tàn của tài sản,
đặc điểm của thị trường và thời gian thời gian tiến hành thẩm định giá. Giả thiết
rằng các bên đều hành động thận trọng và khơn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm
tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lý nhất. trong thực tế, biểu hiện của khôn
ngoan và hiểu biết là người mua và người bán sẽ hành động phù hợp với thông
tin về thị trường mà anh ta nhận được tại thời điểm đó
 Khơng bị ép buộc: cả 2 bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài
ảnh hưởng đến quyết định mua và bán.

5. Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?
 Khái niệm: Giá trị Phi thị trường của TS là số tiền ước tính của 1 tài sản dựa trên đánh


−
−
−
−
−
−
−

giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên
thị trường.
Giá trị phi thị trường bao gồm một số khái niệm như sau:
Giá trị đang sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được sử dụng cho một mục đích
nhất định và do đó khơng liên quan đến thị trường
Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu tư nhất định cho một
dự án đầu tư nhất định
Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh nghiệp mang
lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh
Giá trị bảo hiểm là số tiền bồi thường được ước tính trên cơ sở những chi phí thay thế tài
sản khi xảy ra trách nhiệm bồi thường chứ không xem trọng đến việc xác định giá trị thị
trường của tài sản là bao nhiêu
Giá trị tính thuế là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong các văn bản pháp lý
làm căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho nhà nước
Giá trị còn lại là giá trị của những tài sản khơng cịn được tiếp tục sửa chữa để phục hồi,
sử dụng nữa
Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là số tiền có thể thu về từ việc bán tài sản trong các điều
kiện thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo

4



giá trị thị trường người bán chưa Sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi đó của
người bán
− Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản vượt quá Giá trị thị trường khi một tài sản này liên kết với
một tài sản khác tạo ra sự cộng hưởng về mặt kỹ thuật hoặc lợi ích kinh tế

6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài
sản, cho ví dụ phân tích).
 Theo quan điểm TĐG Việt Nam: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài

sản mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định.

 Nhóm nhân tố chủ quan
− Chuyển giao quyền sở hữu: giá trị tài sản là cơ sở của giá trị để thực hiện quá trình
chuyển giao quyền sở hữu, là căn cứ giúp người bán xác định được giá bán, người mua
quyết định được giá mua và là cơ sở để trao đổi mua bán.
− Phục vụ tài chính và tín dụng: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đảm bảo tiền vay
Giá trị tài sản là cơ sở để thực hiện các hoạt động tài chính và tín dụng
− Cho thuê theo hợp đồng: Giá trị tài sản là căn cứ để xác định thời hạn cho thuê, giá cho
thuê, tỷ suất sinh lời của hoạt động cho thuê, các điều kiện điều khoản cho thuê theo hợp
đồng.
− Phát triển tài sản đầu tư: giá trị tài sản là cơ sở về giá trị quyết định lựa chọn phương án
đầu tư
− Định giá doanh nghiệp: giá trị tài sản là cơ sở của giá trị để thực hiện các hoạt động liên
quan đến doanh nghiệp như sáp nhập, hợp nhất, chia tách hoặc phá sản của doanh nghiệp
− Định giá theo pháp luật: Nhà nước định giá tài sản để tính thuế do đó phải biết giá trị tài
sản là bao nhiêu
− Trong quá trình thi hành án thì giải quyết các tranh chấp, Khiếu nại, Kiện tụng
 Nhóm nhân tố khách quan
− Các yếu tố mang tính vật chất:

Cơng dụng thuộc tính sở hữu vốn có của tài sản, thông thường công dụng của tài sản
càng cao thì giá trị tài sản càng lớn. Ngồi ra nó cịn bị phụ thuộc vào khả năng khai
thác của chủ thể đối với những cơng dụng thuộc tính của tài sản đó. Vì vậy đối với
mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính ảnh hưởng trực tiếp hoặc
Phản ánh giá trị tài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị của khách
hàng để quyết định loại giá trị Cần thẩm định cho phù hợp
− Yếu tố pháp lý:
Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác
các thuộc tính của tài sản trong q trình sử dụng. Thơng thường quyền khai thác các
thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại (điều này
đúng nhất đối với tài sản và bất động sản). Nhà nước thường bảo hộ các quyền đó
trước pháp luật, đó là quyền được phép hay khơng được phép mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, biếu ,tặng,… Thẩm định viên cần nắm được các quy định về mặt
pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể liên quan đến tài sản
cần thẩm định.
− Yếu tố kinh tế:

5


Cung và cầu là hai ở tố phản ánh đặc tính khách quan của giá trị hay cịn gọi là tính
kinh tế của giá trị tài sản. Thơng thường giá trị của tài sản luôn tỉ lệ thuận với yếu tố
cầu và tỉ lệ nghịch đối với yếu tố Cung. Đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu:
như độ khan hiếm, sức mua, thu nhập, nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao
dịch mua bán tài sản và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn
cứ để thẩm định viên xác định được giá cả giao dịch dựa vào giá trị thị trường và giá
trị Phi thị trường để dự kiến, ước tính một cách xác thực giá trị thị trường của tài sản
cần thẩm định.
− Yếu tố khác:
Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng miền, phong tục

tập quán, tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả năng thanh toán, tốc độ gia tăng dân số, tốc
độ đơ thị hóa,… là những yếu tố mang tính vùng miền địa phương
Do sự ảnh hưởng của các yếu tố khác đến tính chính xác của giá trị tài sản đồng thời
nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá các nước thường không cho phép các
công ty cũng như các thẩm định viên nước ngoài hoạt động một cách tự lập trên lãnh
thổ quốc gia mà khơng có sự liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước.

7. Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên
tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ)
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
 Cơ sở ngun tắc: Con người ln có xu hướng tìm khác khai thác tối đa lợi ích của tài sản
Dựa trên quan điểm, quan niệm sử dụng tài sản của con người ln có xu hướng khai thác
một cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí phải bỏ ra. Vì vậy giá
trị tài sản theo nguyên tắc này chỉ được xác định hay thừa nhận trong điều kiện sử dụng tốt
nhất và hiệu quả nhất.
 Nội dung nguyên tắc:
− Một tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại những lợi ích khác
nhau cho chủ thể nhưng giá trị của tài sản chỉ được xác định trong điều kiện nó được
sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
− Để một tài sản có thể sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏa mãn đồng
thời 3 điều kiện cơ bản theo IVSC:
 Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên, có thực
 Tài sản được sử dụng trong điều kiện được phép về mặt pháp lý
 Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính
 Ví dụ mảnh đất
 Yêu cầu vận dụng
− Thẩm định viên cần phải chỉ ra được các tình huống của việc sử dụng tài sản, các cơ
hội sử dụng tài sản phân biệt được các giả định tình huống được phép hay không được
phép sử dụng tài sản, đảm bảo khả năng tài chính hay khơng thỏa mãn, tài sản tồn tại
thực hay không tồn tại

− Thẩm định viên Phải khẳng định được trong các tình huống sử dụng tài sản tình
huống nào được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

6


2. Nguyên tắc thay thế
 Cơ sở nguyên tắc:
Một người mua thận trọng nếu có đầy đủ thơng tin một cách chi tiết hợp lý về một tài sản
nào đó sẽ không bao giờ chấp nhận bỏ ra một khoản tiền nhiều hơn để vẫn có thể có một tài
sản tương tự như vậy để thay thế
 Nội dung nguyên tắc:
Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản theo nguyên tắc này được xác định bằng tổng chi
phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một tài sản tương đương thay thế. Hay nói cách khác giá
trị của một tài sản sẽ không vượt quá chi phí phải bỏ ra để có một tài sản tương đương thay
thế (giá trị tài sản bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra)
 Ví dụ lấy cùng một sản phẩm nhưng của các khác nhau
 Yêu cầu khi sử dụng nguyên tắc:
− Thẩm định viên cần phải được trang bị các kiến thức, sự hiểu biết về loại tài sản Cần
thay thế cũng như tài sản Cần thẩm định
− Thẩm điện viên cần phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt
giữa các loại tài sản với nhau nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được về giá cả,
chi phí, giá thành sản xuất làm cơ sở hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản Cần thẩm
định
− Thẩm định viên cần nắm được các diễn biến của thị trường tại thời điểm thẩm định,
phân tích được sự biến động của các của cung cầu ảnh hưởng đến giá trị giá cả của tài
sản Cần thẩm định cũng như các tài sản thay thế

3. Nguyên tắc dự kiến Các khoản lợi ích tương lai
 Cơ sở lý luận:

Xuất phát trực tiếp từ Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài
sản mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định.
Bản chất của Thẩm định giá là công việc mang tính ước tính, dự kiến Các khoản lợi ích
trong tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, là căn cứ để ước tính giá trị của tài sản
 Nội dung nguyên tắc
Giá trị của một tài sản ln được quyết định bởi những lợi ích trong tương lai mà tài sản
mang lại cho chủ thể, vì vậy nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị
các tài sản Cần thẩm định
 Ví dụ
 Yêu cầu khi vận dụng nguyên tắc
− Thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích mà tài sản mang lại và nhất thiết
phản phải dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị của tài sản
− Nguyên tắc này có thể được vận dụng để ước tính với bất cứ tài sản nào nhưng sẽ có
ý nghĩa thực tiễn hơn khi áp dụng để thẩm định giá đối với những tài sản tạo ra thu
nhập bằng tiền
− Thẩm định phải thu thập được các thông tin liên quan đến tài sản Cần thẩm định cụ
thể các thông tin về giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu, thời hạn đầu
tư và các động thái của thị trường để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước
tính giá trị của tài sản Cần thẩm định.

7


4. Nguyên tắc đóng góp
 Cơ sở nguyên tắc
Xuất phát trực tiếp Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích mà tài sản
mang lại cho chủ thể
Theo thuyết hệ thống thì tổng giá trị của tài sản bao giờ cũng sẽ có giá trị cao hơn tổng bộ
phận các tài sản đơn lẻ cộng lại
 Nội dung nguyên tắc

 Ví dụ:
Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản luôn bị phụ thuộc vào sự
hiện diện hay không nhận diện của bộ phận kết cấu tài sản đó sẽ làm cho giá trị của tài sản
tăng lên hay giảm đi
 Yêu cầu khi vận dụng
Thẩm định viên khi ước tính giá trị tài sản dựa trên nguyên tắc đóng góp nhất thiết khơng
được cộng dồn những bộ phận tài sản để ước tính giá trị tài sản mà tiếp cận bằng cách ước
tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi đối với các bộ phận tài sản hiện diện hay không
hiện diện trong tổng thể tài sản.

5. Nguyên tắc cung cầu
 Nội dung
Giá cả trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo là sự thừa nhận có tính khách quan về giá trị thực
của tài sản. Trên các thị trường khác, dưới sức ép của cung cầu giá cả có khoảng cách xa so
với giá trị thực. Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu
 Cơ sở: căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là dựa vào giá trị
thị trường. Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỉ lệ nghịch đối với
yếu tố cung . Hai yếu tố này luôn thay đổi theo thời gian
 Yêu cầu: Thẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với giao dịch
trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài sản Cần
thẩm định nên được đánh giá trên cơ sở Giá trị thị trường hay giá trị Phi thị trường

Phân tích các nguyên tắc TDG? Tại sao thẩm định viên cần tuân thủ nguyên tắc này?

8


CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của đặc điểm

đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?)
 Khái niệm:
Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
− Đất đai
− Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng
trình xây dựng đó
− Các tài sản khác gắn liền với đất đai
− Các tài sản khác do pháp luật quy định.
 Đặc điểm của bất động sản:
− BĐS có tính cố định về vị trí
Khi nói đến tính cố định về vị trí của bất động sản thường xem xét khoảng cách từ
các vị trí đó đến các trung tâm. Khoảng cách này càng ngắn thì giá trị của bất động
sản càng cao và ngược lại, vì vậy trong thẩm định giá để xác định giá trị tài sản
cần phải xem xét và gắn liền với từng vị trí cụ thể để ước tính giá trị và khả năng
sinh lời của bất động sản… Ngoài ra giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản
thường chịu sự tác động của các yếu tố mơi trường: chính trị, kinh tế, văn hóa, xã
hội. Vì vậy giá trị của tài sản luôn bị chịu tác động của những yếu tố này và càng
thỏa mãn bao nhiêu thì giá trị của bất động sản càng cao bấy nhiêu (bao gồm hạ
tầng kinh tế và hạ tầng xã hội)
− BĐS có tính bền vững
 Được thể hiện trên hai yếu tố: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế là khoảng thời
gian mà bất động sản tồn tại hoặc mang lại hiệu quả kinh tế. Theo lý thuyết tuổi
thọ của cơng trình xây dựng được chia thành 4 loại: loại 1 có tuổi thọ >= 100 năm,
loại 2 >= 75 năm, loại 3 >= 40 năm, loại 4 >= 20 năm
 Trong đầu tư tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tới sự tồn tại đó vì giá trị đầu tư
được tính tốn dựa trên giá trị lợi ích hay hiệu quả kinh tế mà tài sản mang lại. Vì
vậy trong thẩm định giá cần phải xem xét tính bền vững của bất động sản để ước
tính giá trị bất động sản phù hợp
− Tính khác biệt được thể hiện ở tính cố định về vị trí của bất động sản mỗi vị trí
đều có những điểm thuận lợi và bất thuận lợi tùy theo mục đích sử dụng của chủ

thể để lựa chọn. Vì vậy trong thẩm định giá nhất thiết không được so sánh rập
khuân giữa các bất động sản với nhau để ước tính giá trị tài sản. Trong đầu tư xây
dựng phát triển bất động sản phải chú ý khai thác những đặc điểm khác biệt của
bất động sản (hay cịn gọi là tính dị biệt) để tạo ra sự khác biệt về giá giữa các vận
động bất động sản này hoặc giữa các bất động sản với nhau.
− Tính than hiếm: do tổng quỹ đất của mỗi quốc gia là khơng đổi bên cạnh đó một
số yếu tố khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đơ thị
hóa, nhu cầu có khả năng thanh tốn, các động Thái thị trường,… luôn thay đổi
làm cho bất động sản đã khan hiếm càng trở nên khan hiếm và đẩy giá bất động
sản lên cao. Trong thẩm định giá đối với những hàng hóa mang tính khan hiếm

9


như BĐS đặc biệt phải giải quyết được mối quan hệ cung cầu, giá cả của tài sản
Cần Thẩm định. Bên cạnh đó nhà nước cần có những chính sách chống đầu cơ đối
với thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS đúng hướng
− Tính có giá trị lớn: BĐS là đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng là những tài sản
có giá trị lớn hoặc chi phí để tạo ra giá trị tài sản lớn. Việc đầu tư vào các tài sản có
giá trị lớn địi hỏi Nhà Đầu Tư phải có lượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả năng có
thể đầu tư. Trong ơng có thể đầu tư trong đầu tư đối với những tài sản có giá trị
lớn, lợi nhuận cao, rủi ro đi kèm nhiều. Vì vậy phải tính đến những rủi ro trong quá
trình đầu tư và xác định các tham số trong quá trình đầu tư vì sự thay đổi thị
trường của các tham số trong quá trình tính tốn đối với những tài sản có giá trị lớn
sẽ kéo theo một số tuyệt đối bằng tiền lớn
− Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Sự tồn tại của 1 BĐS bị chịu ảnh hưởng bởi sự ra đời
của một bất động sản khác. Ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực tác động
trực tiếp tới giá trị của bất động sản trên hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất và ảnh
hưởng kinh tế. Bên cạnh đó bất động sản thường tồn tại trong một khoảng thời
gian dài, Vì vậy tính ảnh hưởng cũng ảnh hưởng trong thời gian dài . Vì vậy trong

định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có các cơng trình,
bất động sản khác ra đời tránh lãng phí trong q trình đầu tư, Tránh tình trạng lạc
hậu của cơng trình xây dựng đó trong khoảng thời gian ngắn.

2. Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví dụ)
 Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực
hiện thơng qua quan hệ hàng hóa tiền tệ
 Đặc điểm:
− Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
 Do bất động sản có tính cố định về vị trí vì vậy người ta khơng thể đưa hàng hóa đến
nơi giao dịch được.
 Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm tra thực địa đăng ký pháp lý.
 Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (khi có thay đổi về giá,
pháp lý, Điều kiện mơi trường)
 u cầu:
• Thẩm định viên phải có kiến thức chun mơn giỏi
• Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn
− Là Thị trường mang tính khu vực
 Vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình độ và tốc độ phát triển
kinh tế văn hóa xã hội.
 Giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương
nhất định, ít hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng địa phương khác .
 Yêu cầu:
Khi đánh giá giá trị bất động sản phải xem xét quan hệ cung cầu bất động sản trong
mối quan hệ với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội của địa phương đó.
− Là dạng điển hình của thị trường khơng hồn hảo
 Thơng tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến

10



 Tiêu chí đánh giá bất động sản là tương đối
 Khơng sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh
 Ít người tham gia thị trường bất động sản và họ cũng thường là người ít có kinh
nghiệm mua bán bất động sản
 Thị trường yêu cầu vốn lớn nên không phải ai cũng tham gia được, không phải ai
cũng nắm bắt được
 Giá cả bất động sản khơng hồn tồn là giá cạnh tranh. Người Bán Ln có
khuynh hướng đặt giá độc quyền. Khi tăng giá, yếu tố độc quyền của người bán
càng tăng (do đất đai khan hiếm và cố định nên tình trạng cạnh tranh bán là rất ít)
 u cầu:
• Việc tham gia vào thị trường khó khăn cả với người bán và người mua. Để giao
dịch thành cơng cần phải có người mơi giới.
• Khi định giá, Nếu dựa vào các dữ liệu thị trường, cần cân nhắc thận trọng nhằm
xác minh các chứng cứ giao dịch có đáp ứng được tiêu chuẩn So sánh hay
không
− Cung kém nhạy cảm khi cầu thay đổi
 Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng,
cây trồng, vật nuôi lâu dài
 Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt Giá bất động sản. Việc kéo Giá bất động
sản xuống bằng cách tăng cung là rất hạn chế
 Một mặt bằng giá mới cao sẽ hình thành và tồn tại lâu dài. Đó là lý do của tình
trạng đầu cơ bất động sản
 u cầu
• Nhà nước Cần có chính sách dài hạn ổn định và đặc biệt phải cơng khai các chính
sách này một cách rộng rãi
• Trong hoạt động định giá đặc điểm này tạo thuận lợi để ước tính hợp lý giá trị bất
động sản nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro nếu việc quản lý nhà nước đối với
hoạt động kinh doanh bất động sản không tốt.
− Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

 Do thị trường bất động sản là dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh khơng
hồn hảo - thiếu tính hiệu quả.
 Mục đích can thiệp: tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh bất động sản, đảm bảo
cho thị trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển,
giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư.
 Yêu cầu:
• Thẩm định viên phải am hiểu và cập nhật thường xuyên cơ chế chính sách quản
lý của nhà nước về bất động sản
• Nhà nước cần phải ấn định mức giá thống nhất cho từng loại đất. Vì đất đai có
khuynh hướng độc quyền tự nhiên do khan hiếm, nhà nước không thể để tự do
cung cầu được vì có thể dẫn đến tình trạng ép cung

11


3. Các phương pháp định giá bất động sản:
Nêu khái niệm, các bước thực hiện, nêu cơng thức nếu có (giải thích cơng thức), ưu nhược
điểm của phương pháp?
Phương pháp so sánh trực tiếp
a) Cơ sở lý luận
 Phương pháp so sánh trực tiếp được xây dựng dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế
là chủ đạo
 Lập luận theo phương pháp này cho rằng: giá trị bđs được xác định bằng tổng chi phí dự
thị trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản tương đương thay thế hay nói cách
khác giá trị của bất động sản được xác định bằng tổng số tiền bỏ ra để mua đất và tồn
bộ chi phí xây dựng cơng trình trên đất có cùng lợi ích tương tự.
b) Các bước tiến hành
Bước 1: Tìm kiếm thơng tin về những bất động sản được giao dịch trong thời gian gần
đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá.
Thẩm định viên phải tiến hành thu thập thông tin,kiểm tra thông tin, số liệu cần so sánh

từ đó phân loại theo tiêu chí cụ thể:
 Đặc điểm pháp lý của đất, cơng trình xây dựng trên đất
 Tiền sử dụng đất phải nộp: được tính như sau, miễn khơng phải nộp tiền đối
với diện tích đất trong hạn mức nhà nước cho phép, phần vượt hạn mức nhà
nước cho phép được tính bằng 100% giá đất do Nhà nước quy định.
 Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không nằm trong vùng quy hoạch của
Nhà nước.
 Tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Riêng đất ở và đất vườn ao liền kề khi
chuyển đổi đất vườn ao song đất ở tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính
bằng: 50% chênh lệch giá giữ hai loại đất cần chuyển quyền
 Thuế, phí và lệ phí
 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mơ, lơ đất, hình dáng, vị trí lơ đất, khả
tiếp cận mơi trường xung quanh.
 Các công trinh xây dựng: là các ngơi nhà chính, các hạng mục xây dựng khác như
(gara, nhà phụ, đường đi, tường rào, phong cảnh, cây xanh, sân chơi, bể bơi)
 Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch sát với thời điểm thẩm định giá.
 Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường bao gồm: khả năng tài chính,
phương thức thanh tốn, điều kiện người bán tự nguyện bán, người mua tự nguyện
mua.
 Thông tin về quy hoạch:
Bước 2: Kiểm tra và phân tích thơng tin nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với
bất động sản mục tiêu cần thẩm định, vì vậy cần phải kiểm tra, làm rõ nguồn
gốc các giao dịch (loại BDS, diện tích, địa chỉ, thời gian,...) và các tính chất giao
dịch trên thị trường (khách quan, hiểu biết và tự nguyện?)
Bước 3: phân tích và điều chỉnh
 Vì bất động sản thường đa dạng và nhiều loại hình viên khi tìm các bất động sản so
sánh người thẩm định viên phải chỉ ra được điểm giống và khác với bất động sản
mục tiêu và quan trọng là các yếu tố khác nhau vì các yếu tố này ảnh hưởng lớn làm

12










tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản mà người ta dựa vào các yếu tố khác nhau
để điều chỉnh
Thường lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn. có 2 cách điều chỉnh: điều chỉnh tuyệt đối và
điều chỉnh phần trăm. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố tốt hơn BĐS mục tiêu thì trừ
đi và ngược lại.
Nguyên tắc: điều chỉnh tuyệt đối trước và điều chỉnh theo tỷ lệ tuyệt đối sau:
Điều chỉnh tuyệt đối là điều chỉnh áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh
quy được cụ thể bằng tiền. ví dụ điều chỉnh thanh tốn, chi phí pháp lý, trnag bị nội
thất,
Điều chỉnh theo tỷ lệ % áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh (điều chỉnh k
nên quá chi tiết; mỗi sự điều chỉnh luôn bám vào bằng chứng thị trường) khơng thể
thương lượng hóa được bằng tiền như mơi trường, cảnh quan, phong thủy,…

Tỷ lệ điều chỉnh % =
Mức điều chỉnh = Đơn giá x Tỷ lệ điều chỉnh x Tỷ trọng (nếu có)
Đơn giá bán của tài sản so sánh = Đơn giá + Mức giá điều chỉnh
Bước 4: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các BĐS đã điều chỉnh
Phương pháp thu nhập
a) Cơ sở lý luận
Phương pháp thu nhập được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo các nguyên tắc dự kiến
các khoản lợi ích tương lai.

Lập luận theo phương pháp cho rằng giá trị bất động sản được xác định dựa trên các
khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho nhà đầu tư. Để thuận
tiện trong q trình tính tốn Người ta thường đưa hết dòng thu nhập dự kiến trong tương
lai về thời điểm hiện tại . Vì vậy giá trị bất động sản được xác định bằng giá trị hiện tại
của tất các khoản thu nhập trong tương lai mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể
b) Điều kiện áp dụng
 Phương pháp thu nhập được sử dụng để định giá đối với các bất động sản có khả năng
mang lại các khoản thu nhập ổn định hàng năm và có thể dự báo trước một cách hợp
lý.
 Trong điều kiện thị trường xu hướng thương mại hóa các bất động sản. Vì vậy bất kỳ
bất động sản nào được đưa vào kinh doanh và tạo ra thành Thu nhập, có cơ sở tính
dịng thu nhập thì có thể áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá trị
 Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định lựa chọn các
phương án đầu tư
c) Các bước tiến hành
Bước 1: ước Tính thu nhập hàng năm của bất động sản
Bước 2: ước tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo ra thu nhập hàng năm

13


Bước 3: ước tính thu nhập rịng hằng năm dựa vào chênh lệnh giữa thu nhập hàng năm và
chi phí hàng năm (= bước 1 – bước 2)
* Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn
Cách 1: lấy lãi suất trong diều kiện không rủi ro + phụ phí
Cách 2: lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỷ suất chiết khấu
Cách 3: xác định tỷ lệ chiết khấu theo TSSL trung bình của các loại hình kinh doanh
trên thị trường.
Bước 5: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào cơng thức vốn hóa cơ
bản.

CT:
Vo =
+Đối với BDS cho thu nhập ổn định:
V= I/R = I x YP
+ Đối với BDS cho thu nhập tăng đều hàng năm:
V= I1/ (i-k)
Trong đó: I1= I0 (1+k)
d) Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập
 Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Được áp dụng đối với trường hợp thu nhập BĐS qua các năm không đổi và số năm đầu tư
là vô hạn.
Bước 1 : ước tính thu nhập hoạt động rịng hằng năm mà BĐS tạo ra:
Thu
Thất thu do
Chi phí hoạt
Thu nhập hoạt
nhập
khơng sử dụng
- động (duy tu,
=
động rịng
tiềm
hết cơng suất
tu sửa, bảo
năng
hoạt động
dưỡng)
Bước 2: xác định tỷ lệ lãi thích hợp để tính tốn
Bước 3: ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào các khoản thu nhập bình
quân hàng năm ổn định tương lai.

 Phương pháp chiết khấu dòng tiền
− Thu nhập ròng hằng năm ổn định
CT:

− Thu nhập rịng hằng năm khơng cố định
CT:

e) Ưu điểm
− Phương pháp thu nhập về lý thuyết có cơ sở chặt sẽ tiếp cận một cách trực tiếp từ
các khoản thu nhập hay các khoản lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu
tư.

14


− Về cơ bản phương pháp này đơn giản, dễ áp dụng, dễ tính tốn ngoại trừ kỹ thuật
chiết khấu dịng tiền
− Phương pháp này sẽ đạt được độ chính xác cao hơn nếu có thể dự kiến được các
khoản thu nhập trong tương lai đảm bảo độ tin cậy cao
f) Nhược điểm:
Do việc ước tính dự kiến dự báo dịng tiền trong tương lai khó khăn sai số có thể xảy ra
vì hệ kết quả định giá sẽ bị ảnh hưởng lớn trước sự thay đổi nhỏ của các tham số trong
q trình tính tốn.
Phương pháp chi phí
a) Cơ sở lý luận
- Giá trị BDS cần định giá có thể đc đo bằng chi phí làm ra 1 BDS tương tự và coi đây là 1 vật thay
thế

− Phương pháp chi phí được xây dựng dựa trên việc tuân thủ theo nguyên tắc thay
thế

− Lập luận theo phương pháp này cho rằng giá trị bất động sản được xác định ngang
bằng với tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một bất động sản tương
đương thay thế thế
b) Điều kiện áp dụng
− Phương pháp chi phí được sử dụng để định giá đối với các bất động sản sử dụng
với các mục đích riêng biệt như trường học, bệnh viện, thư viện, trụ sở làm việc,
đình chùa, khu chế xuất, đập thủy điện, Bến tàu, Bến Cảng,…
− Phương pháp chi phí được sử dụng theo các hoạt động như: Trích tiền bảo hiểm tài
sản, đấu giá đấu thầu tài sản
− Trong thực tế áp dụng định giá cho bất động sản, phương pháp chi phí được ví như
phương pháp cứu cánh cuối cùng khi khơng tìm kiếm được các bất động sản tương
đương thay thế hoặc các sự kiện thị trường liên quan đến các tài sản Cần thay thế.
c) Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính giá trị lơ đất của BĐS, bằng cách coi nó là đất trống và đang được
sử dụng tài nguyên vơ hạn quanh nhà
Bước 2: ước tính chi phí xây dựng mới hiện hành cho những cơng trình hiện có trên
đất
Bước 3: ước tính mức độ giảm giá tích lũy của cơng trình
St khấu hao= H x NG
ST GG tích lũy của CTXD= Hgg x CPXD
Hgg=
C1: tuổi đời hiệu quả
Hgg= Thq/ Tkt x 100%
C2: tỷ lệ GG của KCC
Hgg= (tỷ lệ gg thứu i x tỷ trọng KCC thứ chiếm trong tổng CTXD): tổng tỷ trọng các
KCC
= (Hkcci x Tkcci): Tkcc
VD:

15



Móng: 5%- 16%
Tường 3%- 32%
[(5% x 16%)+(3% x 32%)] /(16%+32%)=
Bước 4: ước tính giá trị cơng trình xây dựng bằng chi phí xây dựng mới hiện hành trừ
số tiền giảm giá (=B2- B3)
= CPXD- ST GGTL
Bước 5: tính giá trị BĐS mục tiêu = giá trị của mảnh đất + giá trị của cơng trình xây
dựng (=B1+B4)
= Vmd+Vcl của CTXD
 Các loại chi phí
− Chi phí tái tạo
• Là chi phí hiện hành để thay thế cơng trình mục tiêu bao gồm cả những
điểm đã lỗi thời của nó
• Cơng trình tái tạo là bản sao chính xác của cơng trình mục tiêu về: thiết
kế, cách trang trí, ngun vật liệu và kể cả những sai lầm về mặt thiết kế,
về tính khơng hiệu quả và lỗi thời của nó
• Xét về lý thuyết, “chi phí tái tạo” cho giá trị chính xác hơn, nhưng khơng
hiện thực, vì thực tế, rất khó tìm được nguồn tài trợ để tái tạo sự lỗi thời
và khơng hiệu quả.
− Chi phí thay thế
• Là chi phí hiện hàng để xây dựng mới một cơng trình có giá trị sử dụng
tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật hiện đại sẽ được
sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả bộ phận đã bị lỗi thời.
• Thơng thường, “ chi phí thay thế” thấp hơn “ chi phí tái tạo”, vì khơng
tính đến chi phí tái tạo ra các bộ phận lỗi thời và được tính tốn dựa trên
vật liệu và kỹ thuật hiện đại, “ chi phí thay thế” có tính thực tiễn cao, nên
trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với “ chi phí tái tạo”.
 Mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x Chi phí xây dựng mới

Tỷ lệ giảm giá:
• Căn cứ vào tuổi đời hiệu quả và tuổi đời kinh tế của cơng trình để tính sự
hao mịn từ đó tính giảm giá của cơng trình
CT: %KH =

• Căn cứ vào sự hư hỏng và hao mòn của kết cấu chủ yếu để tính hao mịn
của cơng trình.
CT: %KH =
H: hao mịn của cơng trình xây dựng, tính theo tỷ lệ %
Hki : hao mịn kết cấu chính thứ i tính theo tỷ lệ %
Tki : tỷ trọng của kết cấu chính thứ i trong tổng tỷ trọng của cơng trình.
N: số kết cấu chính trong cơng trình
o Tuổi thọ kinh tế là thời gian sử dụng tối đa xét về hiệu quả kinh tế.

16


o Tuổi hiệu quả là thời gian sử dụng thực tế đã có hiệu quả
d) Ưu điểm
− Được sử dụng khi khơng có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử
dụng để đánh giá các BDS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo
tương lai.
− Là cứu cánh cuối cùng khi các phương pháp khác khơng thể sử dụng được.
− Thích hợp khi đánh giá BĐS dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt. việc
ước tính theo phương pháp này phụ thuộc nhiều vào chuyên môn và kinh nhiệm của
thẩm định viên. Do đó, nếu nhà thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm
và làm việc một cách khách quan thì có thể hạn chế được sai sót khi cung cầu có
biểu hiện thái quá.
e) Hạn chế:
− Pp chi phí cũng phải dựa vào dữ liệu thị trường nên những hạn chế của pp so sánh

trực tiếp cũng đúng với pp chi phí.
− Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị. Phương pháp chi
phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, xong tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã
bằng với giá trị của tồn bộ.
− Việc ước tính 1 số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện. trên
thực tế chưa có 1 pp ước tính giảm giá cụ thể nào đó được chấp nhận rộng rãi.
− Đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm, đặc biệt phải thành thạo về kỹ
thuật xây dựng.
− Nhìn chung pp này ít được dùng trong trường hợp quan trọng.
f) Điều kiện áp dụng
− Là phương pháp thích hợp khi định giá nhiều loại BĐS ử dụng cho mục đích riêng
biệt như: nhà thờ, bệnh viện, trường học, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất,
cơ sở lọc dầu,… đặc biệt là những cơng trình xây dựng cơng cộng có rất ít các
chứng cứ thị trường để so sánh.
− Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng bảo hiểm và các
dạng bồi thường khác.
− Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu.
− Pp này vận dụng trong trường hợp mà người ta tin tưởng rằng chi phí là yếu tố chính
và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị của BĐS.
− Pp chi phí cũng thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các pp
khác.
Phương pháp thặng dư
a) Cơ sở lý luận:
− Là một dạng đặc biệt của pp đầu tư, pp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ cả 5
nguyên tắc định giá.
− Pp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp. Theo nguyên tắc này giá trị của một
BĐS được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài
sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
Giá trị của
=

Giá trị của sự
Chi phi phát
BĐS ( giá trị
phát triển
triển ( bao gồm

17


cả lãi của nhà
đầu tư)

thặng dư)

b) Các bước tiến hành
Bước 1: xác định cách SDTNVHQN cho BĐS mục tiêu
Bước 2: ước tính tổng giá trị của sự phát triển
Bươc 3: ước tisnht ổng chi phí phát triển
Bước 4: xác định giá trị còn lại (GT thặng dư cho đất)
= tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển
Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu
c) Ưu điểm
− Được sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển
− Là pp thích hợp để đưa ra các mức giá khi thực hiện đấu thầu.
− Pp này mơ phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hội đầu tư vào BĐS. Vì vậy,
nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu
cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển BĐS.
− Là pp thích hợp để đưa ra các quyết định đầu tư
d) Nhược điểm:
− Khó khăn trong việc xác định phương án SDTNVHSD

− Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
− Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.
− Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.
e) Điều kiện áp dụng
− Phù hợp khi định giá BĐS có u cầu về sự phát triển khơng phức tạp. các yếu tố ước
tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được ở độ tin cậy cao.
− Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định
đúng cơ hội SDTNVHQN.
− Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. các BĐS
này có thể thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần
phải thay thế hay cải tạo.
− Để năng cao khả năng ứng dụng cần sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác
suất với sự trợ giúp của các phương tiện hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển
BĐS.
− Là pp được các nhà thầu xây dựng, các công ty KDBDS sử dụng một cách thường
xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào BĐS… được
những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện
đại hóa thì sẽ làm cho ngơi nhà có giá trị cao hơn chi phí bỏ ra.

18


CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.

1. Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp
 Khái niệm:
Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản riêng, có trụ sở giao dịch
cố định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích
thực hiện các hoạt động kinh doanh.
 Đặc trưng:

− Doanh nghiệp là một loại hình tài sản - có giá trị
− Doanh nghiệp là một tổ chức kinh tế
− Doanh nghiệp là tổ chức nhà đầu tư
− Doanh nghiệp là một tài sản duy nhất
 Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanh
nghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình kinh doanh
 Nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp
− Khi đưa ra các quyết định về kinh doanh và tài chính, doanh nghiệp quan tâm:
− Khả năng sinh lời của doanh nghiệp và xu hướng trong tương lai
− Tình hình tài chính của doanh nghiệp
− Mức độ tin cậy về mặt báo cáo tài chính của doanh nghiệp
− Các khoản đầu tư của doanh nghiệp quan tâm đến tỷ suất sinh lời của các nhà
đầu tư
− Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp trong mỗi thời kỳ.
+Đặc điểm:
- Giống hh thông thường: giá bán thay đổi theo cung-cầu; có giá thwucj và giá ảo
- Giống BDS: mỗi dn là 1 TS duy nhất; khơng có 2 DN giống nhau hồn tồn
- NDT sở hữu DN với mục tiêu LN (tiêu chí để đtu: các khaonr thu nhập mà dn có thể mang lại)

2. Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp
Có 2 nhóm yếu tố tác động
 Nhóm 1: các yếu tố thuộc về môi trường kinh doanh:
− Môi trường kinh doanh tổng qt
− Mơi trường kinh tế
− Mơi trường chính trị
− Mơi trường văn hóa – xã hội
− Mơi trường khoa học – công nghệ
− Môi trường đặc thù:
− Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng
− Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp

− Mối quan hệ với các cơ quan Nhà nước
− Quan hệ trong nội bộ doanh nghiệp
 Nhóm 2: các yếu tố thuộc về doanh nghiệp

19


−
−
−
−
−

Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp
Vị trí kinh doanh
Uy tín kinh doanh
Trình độ kỹ thuật và tay nghề người lao động
Năng lực quản trị kinh doanh

3. Sự khác nhau giữa tài sản doanh nghiệp và tài sản thông thường (bất động sản?) Phân tích?
4. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp
Các phương pháp trên trình bày nội dung phương pháp, cơ sở lý luận, phương pháp xác định
(cơng thức nếu có, giải thích cơng thức), ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng. Chú ý: Các
phương pháp này đang được sử dụng như thế nào ở VN?
 Phương pháp giá trị tài sản thuần
a) Cơ sở lý luận
− Doanh nghiệp về cơ bản giống như 1 loại hàng hóa thơng thường
− Sự hoạt động của doanh nghiệp bao giờ cũng dựa trên 1 lượng TS có thực. những TS đó là
sự hiện diện rõ ràng, cụ thể về sự tồn tại của doanh nghiệp, cấu thành nên thực thể của
doanh nghiệp

− TS của DN hình thành từ vốn đầu tư ban đầu và có thể được bổ sung trong quá trình phát
triển SXKD.
b) Phương pháp xác định.
− Cách 1: dựa vào bảng CĐKT
GTDN= tổng giá trị tài sản – tổng giá trị các khoản nợ mà doanh nghiệp phải trả.
Ưu: dễ tính tốn; giá trị DN được đảm bảo bằng 1 lượng ts có thực
Nhược: thường được lập vào cuối niên độ kế toán do đó khơng đảm bảo tính thị
trường mà ta tiếp cận; phụ thuộc vào cách xd nguyên giá, tỷ lệ kh, pp khấu hao; giá trị
tsld phụ thuộc vào pp hạch tốn
− Cách 2: dựa vào bảng CĐKT nhưng có đánh giá lại tất cả các nghiệp vụ kinh tế phát sinh
trong q trình SXKD của DN tính đến thời điểm thẩm định.
− Giá trị thực tế của doanh nghiệp khơng bao gồm :
• Giá trị tài sản thế chấp, góp vốn liên doanh, liên kết và tài sản khơng phải của DN.
• TS khơng cần dùng, ứ đọng và chờ thanh lý.
• Các khoản nợ phải trả nhưng có …
• Chi phí xây dựng dở dang của các cơng trình đã có quyết định hỗn của các cấp có
thẩn quyền trước thời điểm xây dựng.
• Các khoản đầu tư dài hạn vào doanh nghiệp khác được chuyển cho đối tác theo quy
định của các cấp có thẩm quyền.
• TS theo cơng trình phúc lợi được đầu tư vào nguồn quỹ khen thưởng, quỹ phúc lợi
của DN và nhà ở của các cán bộ công nhân viên trong DN.
− Căn cứ xác định giá trị thực tế của DN
•
•

20


Báo cáo TS để xác định giá trị doanh nghiệp
Số lượng, chất lượng TS kiểm kê và phân loại thực tế

Giá trị quyền sử dụng đất, khả năng sinh lời của DN
Số liệu sổ kế toán của DN tại thời điểm xây dựng giá trị DN
Giá trị thị trường của TS tịa thời điểm định giá
− Xác định giá trị thực tế của tài sản trong DN
Giá trị thực tế của TS sẽ được xác định bằng đồng VN, TS đã hạch toán bằng ngoại tệ được
quy đổi thành đồng VN theo tỷ giá giao dịch bình quân trên thị trường do NHNN công bố tại
thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.
• Đối với TS là hiện vật chỉ đánh giá lại những TS mà công ty đang tiếp tục sử
dụng.
•
•
•
•
•

Giá trị thực
tế của TS

Ngun giá
Chất lượng cịn lại
= (tính theo giá trị thị trường x ( của TS tại thời điểm
tại thời điểm định giá)
định giá)

• Tài sản bằng tiền mặt, tiền gửi, giấy tờ có giá được xác định như sau:
 Tiền mặt được xác định theo biên bản ký quỹ
 Tiền gửi xác định theo số dư đã đối chiếu xác nhận với ngân hàng nơi DN
mở tài khoản.
 Giấy tờ có giá xác định theo giá giao dịch trên thị trường nếu khơng có
giao dịch xác định theo giá giấy tờ đó

• Các khoản nợ phải thu được xác định theo số dư thực tế trên sổ kế tốn sau khi
đối chiếu xử lý
• các khoản chi phí dở dang về SXKD và đầu tư xây dựng cơ bản
• giá trị tài sản ký cược, kỹ quỹ ngắn hạn và dài hạn được xác định theo số dư
thực tế trên sổ kế tốn
• TS vơ hình nếu có xác định theo giá trị cịn lại đang hạch tốn trên sổ kế tốn.
• giá vốn đầu tư dài hạn của DN và giá trị quyền sử dụng đất được thực hiện
theo quy định của điều 31 và 33 NĐ59/2011.
Các khoản nợ phải trả
Giá trị thực tế vốn
Giá trị thực tế của
=
- và sử dụng nguồn kinh
NN tại DN
DN
phí sự nghiệp ( nếu có)
Tổng các khoản nợ phải
trả của DN
c) ưu nhược điểm và điều kiện áp dụng.
d) Điều kiện áp dụng ở VN:
Nợ thực tế phải trả =

 Phương pháp định giá chứng khoán

a) Cơ sở lý luận
21

-

Các khoản nợ khơng

phải thanh tốn.


Khi xảy ra các cuộc khủng hoảng kinh tế, tài chính tiền tệ, giá cả cá lại chứng khốn đột
ngột tăng rồi đột ngột giảm với tốc độ chóng mặt
b) Cơng thức tính tốn.
PVo =
PVo: giá trị hiện hàng 1 Cp
Dt : thu nhập từ cổ tức của 1 CP ở năm t
Pn : giá trị CP năm n
i: tỷ suất hiện tại hóa
n: số năm nhận được thu nhập

c) Điều kiện áp dụng ở VN
− PP định giá chứng khoán được sử dụng 1 cách tương đối phổ biến ở VN và trên thực tế
−
−
−
−

phương pháp này được sử dụng nhiều đối với các DN đã phát hành chứng khoán
Tuy nhiên, để kết quả của pp là tương đối chính xác và hạn chế sai số thì các nhà đầu tư
cần chú ý đến:
Độ tin cậy của số liệu
Các nhà đầu tư cần quan tâm đến các yếu tố tạo nên giá trị vơ hình của DN. ( ví dụ: chất
lượng sản phẩm, trình độ quản lý, trình độ tay nghề, chất lượng,…)
Các nhà đầu tư cũng cần quan tâm đến yếu tố rủi ro trong hoạt động công ty như: tình
hình của thị trường, triển vọng cơng ty vì điều này ảnh hưởng lớn đến thời gian hoạt động
cũng như thời gian chiết khấu của công ty.


 Phương pháp hiện đại hóa dịng tiền thuần

a) Cơ sở lý luận
b) Pp xác định:
Dịng tiền
thuần của
=
Dịng tiền vào
Dịng tiền ra
DADT
• Dòng tiền vào: khấu hao TSCĐ, Lợi nhuận thuần, giá trị thanh lý TSCĐ,..
• Dịng tiền ra: chi đầu tư vào TSCĐ và TSLĐ
− Xác định tỷ lệ chiết khấu:
i=
f(t) : là tỷ trọng nguồn vốn loại t trong tổng số
i(t): là chi phí sử dụng vốn loại t.
− Phương pháp xác định:
Vo =
Trong đó:
Vo : giá trị DN

22


CFt : thu nhập thuần năm thứ t
Vn : giá trị DN cuối chu kỳ đầu tư
I: tỷ suất hiện tại hóa
Bước 1:
• Dự báo dài hạn về các dịng tiền vào và dịng tiền ra
• Dự báo chu kỳ đầu tư n

• Dự báo giá trị doanh nghiệp ở thời điểm cuối chu kỳ Vn
Bước 2: xác định tài sản chiết khấu, tài sản xuất khẩu được lựa chọn trên nguyên tắc vừa thể
hiện được yếu tố thời giá của tiền tệ vừa tính đến yếu tố rủi ro
Bước 3: xác định giá trị hiện tại của dòng tiền thuần
• Phương pháp này được áp dụng phổ biến ở những quốc gia có thị trường chứng khốn
phát triển nơi có đầy đủ các thơng tin về q khứ và hiện tại để các nhà đầu tư có thể dự
báo tương đối chính xác về tình hình tài chính và rủi ro của doanh nghiệp
• Việc áp dụng phương pháp ở Việt Nam tương đối là khó khăn do doanh nghiệp chưa có
thói quen lập kế hoạch sản xuất kinh doanh dài hạn đặc biệt là dự báo dòng tiền vào và
dịng tiền ra gặp khó khăn ở một số vấn đề sau:
• Khó khăn trong việc lập kế hoạch tạo ra dịng tiền hoạt động vì đây là vấn đề tiềm ẩn
nhiều rủi ro khó có khả năng dự báo các dòng tiền sẽ tăng lên trong nhiều năm phương
pháp này thường áp dụng từ 5 đến 10 năm. Tuy nhiên ở Việt Nam có thể dự báo dịng tiền
khá chính xác trong một đến hai năm nhưng việc dự báo là khó chính xác cho những năm
tiếp.
• Khó khăn trong việc đưa ra các kế hoạch chi tiêu vốn các dòng tiền vào và dòng tiền ra
thường gắn với các hoạt kế hoạch chi tiêu vốn. Trong những năm doanh nghiệp hoạt động
kém hiệu quả thì các nhà quản trị thường thắt chặt chi tiêu. Như vậy các giả thiết về kế
hoạch chi tiêu có thể thay đổi dẫn đến sự thay đổi của các giả định rất dễ dẫn tới sự thay
đổi của kết quả.
• Rất khó Xác định tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ tăng trưởng. Mức độ tăng trưởng của doanh
nghiệp thường thay đổi rất nhanh, hiếm có doanh nghiệp nào đạt mức độ tăng trưởng và
duy trì nó ở trong thời gian lâu dài.
 Phương pháp PER

a) Cơ sở lý luận (chỉ số P/E)
Tỷ số giá thị trường trên thu nhập PER hay P/E là quan hệ tỉ lệ giữa giá thị trường
một chi phí với thu nhập (lợi nhuận sau thuế) của một chi phí. Nó phản ánh để có
được một đồng thu nhập từ chi phí, người đầu tư sẵn sàng trả bao nhiêu tiền.
b) Cách tính:

P/E =
P/E =
Giá trị doanh nghiệp được ước tính theo hệ số di truyền
− Chỉ số P/E thấp:
• Cổ phiếu được đánh giá thấp
• Cơng ty đang gặp vấn đề tài chính

23


• Công ty xuất hiện lợi nhuận đột biến do bán tài sản
• Cơng ty ở vùng định chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ

− Chỉ số P/E cao:
• Chi phí đang được đánh giá cao
• Triển vọng cơng ty trong tương lai rất tốt
• Cơng ty ở vùng đáy chu kỳ kinh doanh - chi phí theo chu kỳ
• Lợi nhuận ít nhưng mang tính tạm thời
c) Ưu điểm:
− Phương pháp này phổ biến, ước lượng nhanh chóng phù hợp với nhu cầu của nhà đầu tư
− Có thể là phương pháp hiệu quả nếu thị trường chứng khoán hoạt động ổn định, các yếu tố đầu
−
−
−
−
−
−
−

−

•
•

cơ có thể giảm tới mức thấp nhất
Xác định được nhanh chóng giá trị doanh nghiệp, phản ánh tương đối chính xác những tín hiệu
của thị trường ảnh hưởng đến giá trị doanh nghiệp
Có thể dùng để đánh giá chi phí trong những trường hợp như sáp nhập, mua lại, phát hành cổ
phiếu lần đầu ra công chúng
Là công cụ hiệu quả để biết được giá trị của lượng vốn
d) Nhược điểm
Thiếu Cơ sở lý thuyết rõ ràng, mang nặng tính kinh nghiệm do đó, thiếu tính thuyết phục
Tỉ số PER của các doanh nghiệp khác nhau, do vậy một số ngành sẽ bị sai số nhiều khi tính giá
trị trung bình của tỷ số này
Chỉ phản ánh giá trị hiện tại
e) Thực trạng ở Việt Nam:
Thống kê thị trường Việt Nam cho thấy Xu hướng dùng P/E để định giá không Nhiều như những
phương pháp khác, tuy nhiên phương pháp này được áp dụng phổ biến trên thị trường chứng
khoán, chủ yếu: các doanh nghiệp nhà nước hay các doanh nghiệp tư nhân đầu ngành hoặc có
tên tuổi trên thị trường
Khó khăn
Chỉ số P/E ở Việt Nam khơng thể hiện được số trung bình ngành, khơng đại diện được toàn bộ
hoạt động của thị trường
Trên thị trường nước ta chưa có một tổ chức nào đứng ra thu thập thống kê các số liệu cơ bản
ngành như: doanh thu và tỷ suất sinh lời trung bình ngành, thống kê P/E trung bình ngành.
 Phương pháp định lượng goodwill

a) cơ sở lý luận:
− Giá trị doanh nghiệp không chỉ bao gồm giá trị của TSHH mà còn bao gồm giá trị
của tài sản vơ hình.
− Giá trị tài sản vơ hình trong 1 DN được tính bằng giá trị hiện tại của khoản thu

nhập do TS vơ hình tạo ra, tức là bằng giá trị hiện tại của các khoản siêu lợi nhuận
− Lợi thế thương mại là mức chênh lệch giữa lợi nhuận doanh nghiệp thu được với
một mức lợi nhuận thông thường trên thị trường với cùng một lượng tài sản đưa
vào doanh nghiệp và lợi nhuận siêu ngạch do tài sản vơ hình của doanh nghiệp tạo
ra.
b) Phương pháp xác định

24


Vo = ANC + GW
GW =
Vo : giá trị DN
ANC: giá trị tài sản thuần
GW: giá trị tài sản thuần
Bt : Lợi nhuận năm t
At : giá trị tài sane đưa vào kinh doanh
r: TSLN “bình thường” của TS đưa vào kinh doanh
r.At: lợi nhuận bình thường của TS năm t.
Bt - r.At : siêu lợi nhuận năm t.

c) Lợi thế thương hiệu:
− Sự trung thành đối với một thương hiệu làm cho khách hàng tiếp tục mua.
− Giá cao cấp (dựa trên thương hiệu) cho phép doanh nghiệp có lãi cao hơn.
− Thương hiệu mạnh tạo sự tín nhiệm thuận lợi cho việc giới thiệu thêm sản phẩm
mới
− Thương hiệu mạnh cho phép giá trị chi phí cao hơn, lợi ích nhiều hơn
− Thương hiệu mạnh là một lợi thế có giá trị rõ ràng và bền vững.
d) Hạn chế:
− Khó khăn khi ước lượng tỷ suất hiện tại hóa (i) trong chu kỳ đầu tư (n). Bên

cạnh đó việc dự báo thêm các dòng tiền vào và ra như: KHTSCĐ, lợi nhuận
thuần, vốn đầu tư lại làm phức tạp thêm vấn đề.
− Đối với những doanh nghiệp nhỏ khơng có dấu chiến lược kinh doanh hoặc
chiến lược kinh doanh khơng rõ ràng thì phương pháp này, trong chừng mực
nào đó, có thể nói cịn nhiều tính lý thuyết.
− Phương pháp hiện tại háo dòng tiền thuần đòi hỏi người đánh giá phải có năng
lực chuyển mơn tài ba trong lĩnh vực thẩm định dự án đầu tư nào cũng có.

25