KHOA CÁC CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT
LỚP CLC45C

BÀI
THẢO
LUẬN
GIAO
DỊCH
SỰ

DÂN

Giảng
Th.S
Nguyễn

viên:
Tấn Hồng Hải

Bộ môn: Những Quy Định Chung Về Luật Dân Sự, Tài sản và Thừa kế

Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 18 tháng 05 năm 2021


DANH SÁCH NHĨM SINH VIÊN
THỰC HIỆN BÀI THẢO LUẬN
Nhóm 4:

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
- BLDS: Bộ luật dân sự
- CNQSD: Chứng nhận quyền sử dụng

- TAND: Tòa án nhân dân
- UBND: Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
PHẦN I. NĂNG LỰC PHÁP LUẬT DÂN SỰ CỦA CHỦ THẾ TRONG
XÁC LẬP GIAO DỊCH..................................................................................1
1.1: So với BLDS năm 2005, BLDS 2015 có gì khác về điều kiện có hiệu lực của
giao dịch dân sự? Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên...................................1
1.2. Đoạn nào của bản án trên cho thấy ơng T và bà H khơng có quyền sở hữu
nhà ở tại Việt Nam?................................................................................................5
1.3. Đoạn nào của bản án trên cho thấy giao dịch của ông T và bà H với bà Đ đã
bị Tòa án tuyên bố vô hiệu?...................................................................................5
1.4. Suy nghĩ của anh/chị (trong mối quan hệ với năng lực pháp luật của chủ thể)
về căn cứ để Tịa án tun bố giao dịch trên vơ hiệu?...........................................6

PHẦN II. GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHƠNG CĨ KHẢ
NĂNG NHẬN THỨC......................................................................................7


2.1. Từ thời điểm nào ông Hội thực chất không cịn khả năng nhận thức và từ thời
điểm nào ơng Hội bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự?....................7
2.2. Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước hay sau khi
ông Hội bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự?.....................................................7
2.3. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ơng Hội có vơ hiệu
khơng? Vì sao? Trên cơ sở quy định nào?.............................................................7
2.4. Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc nào giống hồn cảnh của ơng Hội khơng và
Tòa án đã giải quyết theo hướng nào? Cho biết tóm tắt vụ việc mà anh/chị biết...8
2.5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao trong
vụ việc trên(liên quan đến giao dịch do ông Hội xác lập). Nêu cơ sở pháp lý khi

đưa ra hướng xử lý.................................................................................................8
2.6. Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ơng Hội thì giao dịch đó
có bị vơ hiệu khơng? Vì sao?.................................................................................9

PHẦN III. GIAO DỊCH XÁC LẬP DO CÓ LỪA DỐI.............................10
3.1. Điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vơ hiệu do có lừa dối theo BLDS
2005 và BLDS 2015..............................................................................................11
3.2. Kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài trong việc xử lý một bên cố tình
khơng cung cấp thơng tin liên quan đến tài sản trong quá trình xác lập giao dịch.
11
3.3. Đoạn nào của Quyết định số 521 cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị
tun vơ hiệu do có lừa dối?................................................................................12
3.4. Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ chưa? Nếu có tiền lệ, nêu vắn tắt tiền lệ
anh/chị biết........................................................................................................... 13
3.5. Hướng giải quyết trên có cịn phù hợp với BLDS 2015 khơng? Vì sao?.......13
3.6: Trong Quyết định số 210, theo Tồ án, ai được yêu cầu và ai không được yêu
cầu Tồ án tun bố hợp đồng có tranh chấp vơ hiệu?........................................14
3.7. Trong Quyết định số 210, theo Tòa án, thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp
đồng vơ hiệu do lừa dối có cịn khơng? Vì sao?...................................................14
3.8. Trong trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu do
lừa dối, Tịa án có cơng nhận hợp đồng khơng? Vì sao?.....................................14
3.9. Câu trả lời cho các câu hỏi trên có khác khơng nếu áp dụng các quy định
tương ứng của BLDS 2015 vào tình tiết như trong Quyết định số 210?...............15

PHẦN IV. HẬU QUẢ CỦA GIAO DỊCH DÂN SỰ VÔ HIỆU................15
4.1. Giao dịch dân sự vơ hiệu có làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên
không? Nêu cơ sở pháp lý khi trả lời....................................................................16


4.2. Trên cơ sở BLDS, khi xác định Hợp đồng dịch vụ vơ hiệu thì Cơng ty Phú Mỹ

có phải thanh tốn cho Cơng ty Orange phần giá trị tương ứng với khối lượng
công việc mà Công ty Orange đã thực hiện khơng? Vì sao?................................17
4.3. Hướng giải quyết của Hội đồng thẩm phán về khối lượng công việc mà Công
ty Orange đã thực hiện như thế nào?...................................................................17
4.4. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Hội đồng thẩm phán liên
quan tới khối lượng công việc mà Công ty Orange đã thực hiện khi xác định hợp
đồng vô hiệu.........................................................................................................17
4.5. Hướng xử lý của Hội đồng thẩm phán đối với khối lượng công việc mà Công
ty Orange đã thực hiện như thế nào khi xác định hợp đồng dịch vụ không vô
hiệu? Nội dung xử lý khác với trường hợp xác định hợp đồng dịch vụ vô hiệu như
thế nào? Suy nghĩ của anh/chị về chủ đề này như thế nào?.................................17
4.6. Trong Quyết định số 75, vì sao Tịa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định
hợp đồng vơ hiệu?................................................................................................18
4.7. Suy nghĩ của anh/chị về việc Tịa dân sự Tòa án nhân dân tối cao xác định
hợp đồng vô hiệu trong quyết định trên................................................................18
4.9. Trong bản án số 133, Tòa án quyết định hủy giấy chứng nhận cấp cho anh
Đậu và ghi nhận cho ông Văn, bà Tằm quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền
để được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có là hệ quả của giao dịch
dân sự khơng? Vì sao?.........................................................................................19

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

PHẦN I. NĂNG LỰC PHÁP LUẬT DÂN SỰ CỦA CHỦ THẾ TRONG XÁC
LẬP GIAO DỊCH
Tóm tắt Bản án số: 32/2018/DS-ST về “V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng Quyền sử dụng đất” của TAND tỉnh Vĩnh Long:
Nguyên đơn là J Ph T (ông T) và A Th Ph (bà H) là hai người nước ngoài. Bị

đơn là bà Đồng, người Việt Nam. Năm 2004, vợ chồng nguyên đơn có mua đất của
bị đơn hai lần: ngày 31/5/2004, mua nền thổ cư 200m 2, bị đơn đã lập giấy cho nền
thổ cư cho nguyên đơn; ngày 02/06/2004, bị đơn làm giấy nhường đất thổ cư cho
nguyên đơn (phần đất vườn diện tích 1.051,8m 2). Bà Đồng đã làm giấy cam kết về
việc chuyển nhượng nhà và đất cho nguyên đơn vào ngày 16/03/2011. Phía nguyên
đơn khởi kiện và yêu cầu bà Đồng phải trả toàn bộ phần đất và nhà như đã thỏa
thuận, sau đó bên nguyên đơn thay đổi yêu cầu để bà Đồng trả lại giá trị nhà và đất
là 550.000.000 đồng, phía bà Đồng chỉ đồng ý trả 350.000.000 đồng. Trong phiên
xét xử, Tòa án chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
1.1: So với BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 có gì khác về điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự? Suy nghĩ của anh/chị về sự thay đổi trên.
Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh,
thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 116 BLDS năm 2015). So
với BLDS năm 2005 thì BLDS năm 2015 có một số thay đổi về vấn đề liên quan
quy định về giao dịch dân sự trong đó vấn đề điều kiện có hiệu lực của giao dịch
dân sự cũng có sự thay đổi sau nhất định.
Cụ thể:
BLDS năm 2015: Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;


2

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
trong trường hợp luật có quy định.

BLDS năm 2005: Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường
hợp pháp luật có quy định.
BLDS năm 2015

BLDS năm 2005

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng
Năng lực xác

lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch

Người tham gia giao dịch có năng

lập giao dịch

dân sự được xác lập (theo hướng thêm điều lực hành vi dân sự.
kiện năng lực pháp luật).

Chủ thể tham
gia

Chủ thể (bao gồm cá nhân và pháp nhân).

Người (chỉ duy nhất cá nhân).


Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự
Mục đích và

khơng vi phạm điều cấm của luật, khơng

Mục đích và nội dung của giao dịch

nội dung của

trái với đạo đức xã hội. (Điều 118 BLDS

không vi phạm điều cấm của pháp

giao dịch

năm 2015).

luật.

Giới hạn tự do Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện Hình thức giao dịch dân sự là điều
về hình thức

có hiệu lực của giao dịch dân sự trong

kiện có hiệu lực của giao dịch trong


3


trường hợp luật có quy định (làm hẹp đi
yêu cầu về hình thức).
Giao dịch dân sự thơng qua phương tiện
điện tử dưới hình thức thơng điệp dữ
liệu theo quy định của pháp luật về giao
dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn
bản (đề cập đến luật giao dịch điện tử).

trường hợp pháp luật có quy định.

Giao dịch dân sự thơng qua phương
tiện điện tử dưới hình thức thơng
điệp dữ liệu được coi là giao dịch
bằng văn bản.

Loại hình thức Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự
của giao dịch

phải được thể hiện bằng văn bản có cơng

Trong trường hợp pháp luật quy

chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân

định giao dịch dân sự phải được thể

theo quy định đó (bỏ hình thức văn bản

hiện bằng văn bản, phải có cơng


khơng có cơng chứng chứng thực như: văn chứng hoặc chứng thực, phải đăng
bản viết tay, văn bản đánh máy; khơng coi

ký hoặc xin phép thì phải tn theo

xin phép là một hình thức nữa).

các quy định đó.

Về sự thay đổi trên, điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong BLDS năm
2015 có những điểm mới và tiến bộ hơn so với BLDS năm 2005:
Thứ nhất, về điều kiện chủ thể xác lập giao dịch:
Điểm a khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005 quy định “Người tham gia giao dịch có
năng lực hành vi dân sự”còn ở BLDS năm 2015, tại điểm a khoản 1 Điều 117 đã
thay bằng “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp
với giao dịch dân sự được xác lập”. Như vậy, BLDS năm 2015 không chỉ đề cập
đến năng lực hành vi dân sự mà còn đề cập đến năng lực pháp luật của chủ thể.
Quy định như vậy chặt chẽ hơn so với BLDS năm 2005 vì có những trường hợp
năng lực pháp luật của chủ thể có thể bị hạn chế, do đó khơng thể mặc nhiên cho
rằng mọi chủ thể đều có năng lực pháp luật như nhau khi xác lập giao dịch dân sự.
Thứ hai, BLDS năm 2015 quy định cụ thể về năng lực hành vi dân sự của chủ
thể khi tham gia giao dịch dân sự. Trong BLDS năm 2005, chủ thể chỉ cần có năng


4

lực hành vi dân sự thì đã xác lập được giao dịch, nhưng BLDS năm 2015 quy định
thêm “năng lực hành vi dân sự này phải phù hợp với giao dịch dân sự đã xác lập”.
Sự thay đổi này là phù hợp vì trên thực tế có rất nhiều loại giao dịch dân sự khác
nhau và mỗi giao dịch cụ thể lại liên quan đến năng lực hành vi dân sự cụ thể của

chủ thể. Pháp luật quy định người khơng có năng lực hành vi dân sự thì khơng
được xác lập giao dịch dân sự, người có năng lực hành vi dân sự nhưng khơng đầy
đủ có thể thực hiện một số giao dịch nhất định (thường là giao dịch nhằm phục vụ
nhu cầu sinh hoạt hằng ngày), người có năng lực hành vi dân sự được xác lập mọi
giao dịch dân sự. Như vậy, tùy vào từng giao dịch dân sự cụ thể mà điều kiện về
năng lực của chủ thể cũng có sự khác nhau (hợp lý và chặt chẽ hơn so với quy định
của BLDS 2005).
“ Trước hết chúng tôi muốn đề cập đến điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự hợp đồng. Có thể nói, nội dung của Điều 122 BLDS năm 2005 được thể hiện lại
trong Điều 134 Dự thảo và có sự thay đổi liên quan đến điểm a, khoản 1, theo đó
quy định “Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự” được thay thế
bằng quy định “Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi phù hợp với giao
dịch dân sự được xác lập”. Chúng tôi cho rằng, sự thay đổi này là hợp lý bởi lẽ: i)
chủ thể của hợp đồng có thể là cá nhân, có thể là pháp nhân; ii) Các loại hợp đồng
khác nhau thì điều kiện về chủ thể cũng có thể khác nhau, vì vậy khơng thể quy một
cách chung chung như quy định của BLDS năm 2005.
Liên quan đến điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự - hợp đồng, chúng
tôi thấy vấn đề quan trọng vẫn còn tồn tại. Giống với quy định của BLDS năm
2005, điểm b khoản 1 Điều 134 Dự thảo quy định rằng, để giao dịch dân sự có
hiệu lực thì chủ thể tham gia giao dịch dân sự hồn tồn tự nguyện, có nghĩa là
giao dịch - hợp đồng được ký kết không trên cơ sở tự nguyện sẽ có thể dẫn đến vơ
hiệu của giao dịch, của hợp đồng. Những trường hợp đó được pháp luật hiện hành
và cả Dự thảo quy định rõ và đó là những trường hợp giao dịch dân sự được xác
lập, hợp đồng được ký kết không do nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép. Điều này
có nghĩa là nếu giao dịch được xác lập, hợp đồng được ký kết không bị nhầm lẫn,


5

lừa dối, đe dọa hoặc bị cưỡng ép thì mặc nhiên có hiệu lực và có giá trị pháp lý
ràng buộc.

Chúng tôi cho rằng, cách quy định như vậy là chưa đầy đủ và tồn diện, bởi lẽ tự
nguyện có phải bao giờ cũng là sự thể hiện của tự do lựa chọn hay không là vấn đề
cần luận giải. Cả thực tiễn lẫn lý thuyết đều cho thấy rằng, có hai loại tự nguyện
tham gia giao dịch: tự nguyện trong bối cảnh có nhiều sự lựa chọn và tự nguyện
trong bối cảnh có rất ít sự lựa chọn hoặc khơng cịn sự lựa chọn nào khác.”1
Thứ ba, về điều cấm của luật, ở điểm b khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005
quy định: “Mục đích và nội dung của giao dịch khơng vi phạm điều cấm của pháp
luật”, cịn điểm b khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015 thay “pháp luật” thành “luật”
và thêm một quy định “không trái đạo đức xã hội” để phù hợp với tinh thần của
khoản 2 Điều 14 Hiến pháp 2013 “Quyền con người, quyền cơng dân chỉ có thể bị
hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phịng, an
ninh quốc gia, trật tự, an tồn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng”.
Việc thay đổi này nhằm làm hẹp lại điều cấm mà cá nhân có thể mắc phải.
Thứ tư, BLDS năm 2015 đã đổi vị trí điều kiện “Chủ thể tham gia giao dịch
hoàn toàn tự nguyện” (Điểm b, Khoản 1, Điều 117) lên trước điều kiện về nội dung
và mục đích của giao dịch dân sự (Điểm c, Khoản 1, Điều 117). Chính sự thay đổi
này đề cao tính ý chí của người xác lập giao dịch dân sự lên nội dung và mục đích.
Thể hiện tính logic về nội dung của các quy định.
Thứ năm, về hình thức của giao dịch dân sự, khoản 2 Điều 122 BLDS năm
2005 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao
dịch dân sự trong trường hợp pháp luật có quy định” cịn ở khoản 2 Điều 117
BLDS năm 2015 đã đổi “pháp luật” thành “luật”. Điểm mới của BLDS năm 2015
so với BLDS năm 2005 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự đã thể hiện tư
duy tiến bộ, mới mẻ của các nhà làm luật.

1Dương Anh Sơn - Trường đại học Kinh tế Luật, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh -“Bàn về dự án Luật
Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong Dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi)”


6


Thứ sáu, về thuật ngữ sử dụng, BLDS năm 2005 sử dụng “người tham gia
giao dịch”, BLDS năm 2015 thay thuật ngữ này bằng “chủ thể”. Có thể nói, BLDS
năm 2015 mở rộng và làm rõ hơn về chủ thể tham gia giao dịch dân sự.
1.2. Đoạn nào của bản án trên cho thấy ông T và bà H không có quyền sở hữu
nhà ở tại Việt Nam?
Nhận định của TAND tỉnh Vĩnh Long “Ông T và bà H là người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đã nhập quốc tịch Mỹ thì theo quy định Luật đất đai năm 2003 và Điều
121 của Luật nhà ở năm 2005 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
quyền sở hữu nhà ở Việt Nam khi thoả mãn các điều kiện sau: “Người Việt Nam
định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có cơng đóng góp với
đất nước, nhà hoạt động văn hố, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường
xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép
về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội
quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”. “Người Việt Nam định cư ở nước ngồi
khơng thuộc diện quy định này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ
sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ”.
Do đó ơng T và bà H khơng được sở hữu quyền sử dụng đất ở nông thôn và đất
trồng cây lâu năm tại Việt Nam, vì vậy các giao dịch giấy cho nền thổ cư ngày
31/05/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày 02/06/2004, giấy cam kết ngày
16/03/2011 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và do khơng tn thủ
theo quy định của hình thức theo Điều 117,123,129 của BLDS và căn cứ theo Điều
131 của BLDS thì các đương sự phải khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho
nhau những gì đã nhận.
1.3. Đoạn nào của bản án trên cho thấy giao dịch của ông T và bà H với bà Đ đã
bị Tịa án tun bố vơ hiệu?
Ở bản án trên cho thấy giao dịch của ông T và bà H với bà Đ đã bị Tịa án tun bố
vơ hiệu, điều này được minh chứng ở đoạn sau:



7

Giấy nhường đất thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày
02/6/2004 được lập giữa nguyên đơn và bị đơn L K Đ xét về hình thức thì tờ cho
đất thổ cư và tờ nhường đất thổ cư không tuân thủ theo quy định của pháp luật,
không được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 127 của Luật đất đai
năm 2003 và Điều 117 của BLDS nên không phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Hơn
nữa ông T và bà H là người Việt Nam ở nước ngồi đã nhập quốc tịch Mỹ thì theo
quy định Luật đất đai năm 2003 và Điều 121 của Luật nhà ở năm 2005 thì người
Việt Nam ở nước ngồi được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam khi thỏa mãn các điều
kiện: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam, người có
cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về
hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước,
người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do ủy ban
thường vụ quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”, “Người Việt Nam
định cư ở nước ngồi khơng sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ” do đó ơng
T và bà H khơng được sở hữu quyền sử dụng đất và đất trồng cây lâu năm tại VN vì
vậy các giao dịch giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày
02/6/2004, giấy cam kết ngày 16/3/2011 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp
luật và do không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 117, 123, 129 của BLDS
và căn cứ theo điều 131 của Bộ luật dân sự thì các đương sự phải khơi phục lại tình
trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận.
Vơ hiệu giấy cho nền thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày
02/6/2004, giấy cam kết ngày 16/3/2011 mà các bên đã xác lập do vi phạm điều
cấm của pháp luật.
1.4. Suy nghĩ của anh/chị (trong mối quan hệ với năng lực pháp luật của chủ
thể) về căn cứ để Tịa án tun bố giao dịch trên vơ hiệu?
Những căn cứ mà Tịa dựa vào để tun bố vơ hiệu là thuyết phục, bởi lẽ:
+ Ngày 31/5/2004, vợ chồng nguyên đơn mua nền thổ cư 200m vuông với giá
là 60.000.000 đồng, tuy nhiên việc mua bán này khơng có giấy giao tiền còn chữ



8

viết trong tờ xác nhận thì ơng bà khơng rõ là ai ghi, còn chữ ký là của bị đơn. Điều
này dẫn đến việc việc giao dịch bằng giấy tờ khơng được rõ ràng và minh bạch gây
khó khăn trong việc xác định ai là người chịu trách nhiệm khi xảy ra vấn đề.
+ Giấy cho nền đất thổ cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày
02/6/2004 được lập giữa nguyên đơn và bị đơn L K Đ xét về hình thức thì tờ cho
đất thổ cư và tờ nhường đất thổ cư không tuân thủ theo quy định của pháp luật,
không được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 127 của Luật đất đai
năm 2003 và Điều 117 của BLDS 2015 nên không phát sinh hiệu lực của hợp đồng.
+ Hơn nữa ông Ph J T và bà L Th H là người Việt Nam ở nước ngồi đã nhập
quốc tịch Mỹ thì theo quy định Luật Đất đai 2003 và Điều 121 Luật Nhà ở 2005 thì
người Việt Nam định cư ở nước ngồi được quyền sở hữu nhà ở Việt Nam khi thỏa
mãn điều kiện sau: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài ở Việt
Nam, người có cơng đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học
có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây
dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng
khác do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.
“Người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng thuộc diện quy định này đã về Việt
Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở
riêng lẻ hoặc một căn hộ” do đó ơng T và bà H khơng được sở hữu quyền sử dụng
đất và đất trồng cây lâu năm tại Việt Nam. Vì vậy, các giao dịch giấy cho nền thổ
cư ngày 31/5/2004, giấy nhường đất thổ cư ngày 02/6/2004, giấy cam kết ngày
16/3/2011 bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật và do không tuân thủ quy
định về hình thức theo Điều 117, 123, 129 của BLDS 2015 và căn cứ theo điều 131
của Bộ luật dân sự thì các đương sự phải khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả
cho nhau những gì đã nhận.



9

PHẦN II. GIAO DỊCH XÁC LẬP BỞI NGƯỜI KHƠNG CĨ KHẢ
NĂNG NHẬN THỨC
Tóm tắt Quyết định Giám đốc thẩm số: 329/2013/DS-GĐT ngày 25/7/2013 về:
“Vụ án Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất”
của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao:
Chị Ánh (ngun đơn) có cha là ơng Hội, mẹ là bà Hương (bị đơn). Cha mẹ
chị có một ngơi nhà gắn liền với quyền sử dụng 167,3m 2 đất. Năm 2007, ông Hội bị
tai biến nằm liệt một chỗ không nhận thức được. Ngày 08/02/2010, bà Hương đã
bán căn nhà và diện tích đất như trên cho vợ chồng ơng Hùng. Ngày 10/08/2010,
Tòa án tuyên bố cha chị Ánh mất năng lực hành vi dân sự. Ngày 07/03/2011, Chị
Ánh khởi kiện yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng mua bán giữa cha mẹ chị với vợ
chồng ơng Hùng. Tịa án cấp sơ thẩm hủy toàn bộ hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cịn Tịa án cấp phúc thẩm cơng nhận toàn bộ hợp đồng mua bán nhà
gắn liền quyền sử dụng đất. Xét thấy sai sót, Tịa án nhân dân tối cao hủy cả hai bản
án sơ thẩm và phúc thẩm nêu trên để giao hồ sơ vụ án về TAND thành phố Tuy
Hòa, tỉnh Phú Yên xét xử lại.


10

2.1. Từ thời điểm nào ông Hội thực chất không cịn khả năng nhận thức và từ
thời điểm nào ơng Hội bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự?
Từ năm 2007 thì ơng Hội thực chất khơng cịn khả năng nhận thức được do bị
tai biến nằm liệt một chỗ.
Từ ngày 07/05/2010 thì ơng Hội bị Toà án tuyên bố mất năng lực hành vi dân
sự.
2.2. Giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước hay sau khi

ông Hội bị tuyên mất năng lực hành vi dân sự?
Ngày 08/02/2010, vợ chồng ông Hội, bà Hương đã bán căn nhà cho vợ chồng
ông Hùng, bà Trinh với giá 580.000.000 đồng. Nhưng đến ngày 07/05/2010, ơng
Hội mới bị TAND thành phố Tuy Hịa tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Vì
vậy, giao dịch của ông Hội (với vợ là bà Hương) được xác lập trước khi ông Hội bị
tuyên mất năng lực hành vi dân sự.
2.3. Theo Tòa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ơng Hội có vơ hiệu
khơng? Vì sao? Trên cơ sở quy định nào?
Theo Tịa án nhân dân tối cao, phần giao dịch của ông Hội bị vơ hiệu vì:
- Từ năm 2007, ơng Hội bị tai biến nằm liệt một chỗ không nhận thức được
- Cơ sở pháp lý: Điều 130 BLDS năm 2005 quy định: “Khi giao dịch dân sự
do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn
chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện
của người đó, Tồ án tun bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp
luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện.”
2.4. Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc nào giống hồn cảnh của ơng Hội khơng
và Tịa án đã giải quyết theo hướng nào? Cho biết tóm tắt vụ việc mà anh/chị
biết.
Trong thực tiễn xét xử, có vụ việc giống hồn cảnh của ơng Hội: Bản án số
941/2006/DS-ST ngày 01/09/2006 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh2.
2 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam-Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức-Hội luật gia Việt Nam
2018 (xuất bản lần thứ 8), Bản án số 58 (Bản án 941/2006/DS-ST ngày 01/09/2006 của Tòa án nhân dân


11

Hướng giải quyết của Tòa án với vụ việc này: Tun bố giao dịch dân sự vơ
hiệu tồn bộ do vi phạm quy định tại Điều 133 BLDS năm 2005 (Giao dịch dân sự
vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình).
Tóm tắt: Vào ngày 19/09/2003, ơng Tịch đến Phịng cơng chứng ký hợp

đồng tặng cho một căn nhà cho bà Nga. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 40/DSST
ngày 17/11/2003, TAND quận 3 TP.HCM đã quyết định tuyên bố ông Tịch mất
năng lực hành vi dân sự. Như vậy, ông Tịch xác lập hợp đồng trước ngày Tòa án
tuyên bố ông Tịch mất năng lực hành vi dân sự. Trên cơ sở thẩm tra, Tịa án TP.
HCM nhận định ơng Tịch đã có một q trình dài bị bệnh tâm thần phải điều trị liên
tục từ năm 2000. Điều đó cũng có nghĩa là ơng Tịch xác lập hợp đồng sau khi thực
tế bị mất năng lực hành vi dân sự. Trên cơ sở nhận định này, Tòa án đã tuyên bố
hợp đồng tặng cho giữa ông Tịch và bà Nga vô hiệu.
2.5. Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết của Toà án nhân dân tối cao trong
vụ việc trên (liên quan đến giao dịch do ông Hội xác lập). Nêu cơ sở pháp lý khi
đưa ra hướng xử lý.
Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tối cao trong vụ việc trên (liên quan
đến giao dịch do ông Hội xác lập) là hợp lý vì:
Cơng nhận quyền khởi kiện của chị Ánh trong giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của ông Hội, bà Hương cho ông Hùng, bà Trinh. Ơng Hội bị Tịa
án tun mất năng lực hành vi dân sự kể từ ngày 07/05/2010. Ngày 10/08/2010, chị
Ánh được mọi người thống nhất cử làm người đại diện cho ông Hội và là người
thừa kế quyền và nghĩa vụ của ơng Hội. Do đó, chị Hương có quyền khởi kiện theo
quy định tại Điều 130 BLDS năm 2005.
Cần xác minh làm rõ phần diện tích 43,7m 2 đất (chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và khơng có trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ngày 08/02/2010) có đăng ký kê khai và có đủ điều kiện được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất không. Theo biên bản định giá ngày 30/06/2010 của
Thành phố Hồ Chí Minh


12

TAND thành phố Tuy Hịa, tỉnh Phú n thì ngồi diện tích 120m 2 đất, ơng Hội, bà
Hương đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trên đất có nhà diện tích

56,7m, móng đá, tường gạch, mái tôn cao 3m và vật kiến trúc khác nhưng không có
trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 08/02/2010 giữa vợ chồng
ông Hội, bà Hương với vợ chồng ông Hùng, bà Trinh.
Hủy toàn bộ bản án dân sự phúc thẩm số 35/2012/DSPT ngày 10/07/2012 của
TAND tỉnh Phú Yên và bản án dân sự sơ thẩm số 98/2011/DSST ngày 22/12/2011
của TAND thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên về vụ án “Tranh chấp hợp đồng mua
bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn là chị Ánh với bị đơn
là bà Hương và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Giao hồ sơ vụ án
cho TAND thành phố Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên xét xử sơ thẩm lại theo quy định của
pháp luật.
Nêu ra sự sai sót của hai bản án sơ thẩm và phúc thẩm.
- Thực ra hướng tuyên bố hợp đồng như trên của Tòa án là thuyết phục, cần
được thừa nhận và phát triển rộng rãi. Chúng ta nên lấy ngày cá nhân thật sự bị mất
năng lực hành vi dân sự làm mốc nhằm bảo vệ quyền lợi cho những người này hay
người kế thừa quyền, nghĩa vụ của họ. Bộ luật dân sự đã cho phép tuyên bố vô hiệu
hợp đồng khi một người xác lập hợp đồng trong tình trạng khơng nhận thức được
hành vi của mình, trong khi đó hồn cảnh trong trường hợp trên là trầm trọng hơn
thì càng cần cho phép tuyên bố hợp đồng vơ hiệu, vì cá nhân khơng chỉ khơng nhận
thức được hành vi của mình vào thời điểm xác lập giao dịch mà cịn khơng có nhận
thức được hành vi của mình từ trước đó cho đến thời điểm Tịa án ra quyết định
tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Do vậy khi bảo vệ người khơng có khả năng
nhận thức đúng ở thời điểm giao dịch thì nên bảo vệ những người trong hoàn cảnh
như trên. Về cơ sở pháp lý theo khoản 1 Điều 122 BLDS năm 2005 ( điều 131
BLDS năm 1995), điều kiện để giao dịch có hiệu lực là người tham gia giao dịch có
năng lực và người tham gia giao dịch hồn tồn tự nguyện, u cầu này vẫn được
duy trì tại Điều 117 BLDS năm 2015 theo đó chủ thể có năng lực pháp luật dân sự,
năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập và chủ thể tham


13


gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện.Bên cạnh đó theo Điều 127 BLDS năm
2005 ( Điều 122 BLDS năm 2015) giao dịch dân sự khơng có 1 trong các điều kiện
được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vơ hiệu, trừ trường hợp bộ luật này
có quy định khác. Như vậy giao dịch được thiết lập bởi 1 người chưa đủ năng lực
hành vi dân sự hay khơng hồn tồn tự nguyện thì sẽ khơng có giá trị pháp lý ( vơ
hiệu) và đối với các hồn cảnh được nghiên cứu, theo hướng người khơng có khả
năng nhận thức là thiếu điều kiện hồn tồn tự nguyện, vi phạm điều kiện tự
nguyện và không khai thác năng lực hành vi dân sự nên giao dịch xác lập giữa họ là
vơ hiệu theo quy định. Chính vỉ vậy nên kết hợp cả hai điều luật để tun bố giao
dịch vơ hiệu.
2.6. Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ơng Hội thì giao dịch đó
có bị vơ hiệu khơng? Vì sao?
Nếu giao dịch có tranh chấp là giao dịch tặng cho ơng Hội thì về bản chất nó
sẽ làm phát sinh thêm quyền và lợi ích cho ơng Hội. Theo khoản 2 Điều 141 BLDS
năm 2015 quy định: “Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện
theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác
lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác”. Như vậy, trong trường hợp này nếu giao dịch có
tranh chấp là giao dịch tặng cho ơng Hội thì chị Ánh (người đại diện cho ơng Hội)
sẽ có quyền xác lập và thực hiện giao dịch này, nếu chị đồng ý xác lập thì giao dịch
này vẫn có hiệu lực.


14

PHẦN III. GIAO DỊCH XÁC LẬP DO CĨ LỪA DỐI
Tóm tắt Quyết định Giám đốc thẩm số 521/2010/DS-GĐT ngày 19/08/2010 về
vụ án: “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” của Tòa dân sự Tòa án nhân dân
tối cao.

Hợp đồng mua bán căn nhà 115/7E Nguyễn Kiệm, quận Gò Vấp, Thành phố
Hồ Chí Minh giữa bên bán là ơng Nguyễn Danh Đô, bà Phạm Thị Thu với bên mua
là bà Trần Thị Phổ ngày 25-3-2004 đã được Công chứng chứng thực và hoàn thành
thủ tục đăng ký quyền sở hữu mang tên bà Phổ. Việc anh Vinh và người liên quan
(ông Trần Bá Toàn, bà Trần Thị Phú Vân- họ hàng của anh Vinh) không thông báo
cho ông Đô, bà Thu biết tình trạng về nhà, đất mà các bên thỏa thuận đã có Quyết
định thu hồi, giải tỏa, đền bù (căn nhà đã có quyết định tháo dỡ do xây dựng trái
phép từ năm 1998 nên không được bồi thường giá trị căn nhà, cịn thửa đất bị thu
hồi thì khơng có đủ điều kiện để mua nhà tái định cư theo Quyết định số 135/QĐUB ngày 21-11-2008) là có sự gian dối. Do vậy, giao dịch “Thỏa thuận hoán
nhượng” giữa anh Vinh và bà Thu vô hiệu nên phải áp dụng Điều 132 BLDS năm
2005 để giải quyết.
*Tóm tắt quyết định giám đốc thẩm số: 210/2013/DS-GĐT ngày 21/05/2013 về
“V/v tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Tòa án
nhân dân tối cao:
Bà Nhất (nguyên đơn) và ông Dưỡng (bị đơn) có 05 lô đất, trong đó ông
Dưỡng đứng tên lô 01, bà Nhất đứng tên lô 02. Trong khi chờ cấp giấy CNQSD đất
thì bà Nhất đi Đài Loan. Năm 2003, ông Dưỡng đã chuyển nhượng cho ơng Tài hai
lơ đất, trong đó có một lơ bà Nhất đứng tên nên ông Dưỡng ký tên bà Nhất để mang


15

tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Tài. Tháng 08/2007, bà Nhất biết
ông Dưỡng bán đất. Ngày 13/12/2010, bà Nhất làm đơn khởi kiện yêu cầu hủy hợp
đồng CNQSD đất giữa bà với ơng Tài. Tịa án cấp sơ thẩm đã tuyên bố vô hiệu hợp
đồng trên cịn tịa án cấp phúc thẩm thì cơng nhận hợp đồng trên. Xét thấy sai sót,
Tịa án nhân dân tối cao hủy toàn bộ bản án sơ thẩm và phúc thẩm, giao hồ sơ vụ án
về TAND huyện Hòn Đất, tỉnh Kiên Giang xét xử sơ thẩm lại vụ án.
3.1. Điều kiện để tuyên bố một giao dịch dân sự vơ hiệu do có lừa dối theo BLDS
năm 2005 và BLDS năm 2015.

Theo ngôn ngữ pháp luật , lừa dối trong giao dịch dân sự là một xảo thuật
dùng để lừa gạt người khác. Từ những lời lẽ gian dối đến mánh khóe xảo trá được
dùng để khiến người khác xác lập giao dịch mà lẽ ra bình thường họ không làm như
vậy đều là lửa đổi. Điều 132 BLDS năm 2005 quy định : “ Lừa dối trong giao dịch
là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho đến ko hiểu sai
lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã
xác lập giao dịch đó " . Giao dịch dân sự vơ hiệu do lừa đổi theo quy định của pháp
luật : Theo Điều 132 BLDS năm 2005 thì khi một bên tham gia giao dịch dân sự do
bị lừa dối thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vơ hiệu. Căn
cứ theo quy định tại Điều 127 BLDS năm 2015 về việc giao dịch dân sự vô hiệu do
bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép là khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối
hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yều cầu Tòa án tuyển bổ giao dịch dân sự đó
vơ hiệu. " Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cổ ý của một bên hoặc của
người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng
hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”


16

3.2. Kinh nghiệm của pháp luật nước ngoài trong việc xử lý một bên cố tình
khơng cung cấp thơng tin liên quan đến tài sản trong quá trình xác lập giao dịch.
Theo luật của Anh, hành vi không cung cấp thông tin trong trường hợp này
được xem xét như hành vi biểu lộ thông tin sai sự thật một cách chủ động 3 . Tương
tự, trong pháp luật của Mỹ, chế tài này cũng được áp dụng cho hành vi không thực
hiện nghĩa vụ cung cấp các thông tin quan trọng về thỏa thuận mà các bên sẽ ký
kết. Ngày nay, nhiều Tịa án ở Mỹ diễn giải việc khơng cung cấp thông tin hợp
đồng (im lặng) như là việc cung cấp thơng tin khơng chính xác (lừa dối). Ví dụ,
trong một vụ việc liên quan đến việc mua một căn nhà đã bị tàn phá bởi mối mọt và
bên bán biết việc này nhưng lại không cung cấp với bên mua, theo Tịa án, đây là
một thơng tin quan trọng mà người mua nhà phải được biết. Đó là một trường hợp

mà việc không cung cấp thông tin mang tính chất pháp lý tương tự như lừa dối và
người mua có quyền vơ hiệu hợp đồng4.
Ở Pháp, theo quy định tại Điều 1116 BLDS Pháp, hợp đồng có thể bị vô hiệu
trong trường hợp một bên cố ý không cung cấp thông tin quan trọng mà nếu biết
được thông tin đó thì bên kia đã khơng ký kết hợp đồng. Do đó, một bên có thể địi
vơ hiệu hợp đồng. Cũng theo Điều 1116 BLDS Pháp, “im lặng” cũng được xem là
gian dối, cụ thể là “gian dối tiêu cực” (hay “gian dối miễn cưỡng”) nếu như sự im
lặng này có ý gian dối và một bên có nghĩa vụ cung cấp một số thông tin nhưng đã
không thực hiện đúng như vậy. Sự im lặng trong trường hợp này cũng là căn cứ làm
cho hợp đồng bị vô hiệu.
Trong Bộ nguyên tắc Châu Âu về hợp đồng, hành vi không cung cấp thông tin
cũng được xem là gian dối. Theo đó, mặc dù khơng tồn tại trách nhiệm chung là
phải thông báo cho đối tác những thông tin có thể bất lợi cho họ, một bên khơng thể
3Edwin Peel, The Law of Contract, London, Sweet & Maxwell, 2011, tr. 437.
4 Florence Caterini, Pre-contractual Obligations in France and the United states,L.L.M Theses and Essays,
University of Georgia School of Law, Athens, 2005, tr. 15.


17

được phép giữ im lặng đối với một vấn đề có thể ảnh hưởng tới bên kia trong quyết
định giao kết hợp đồng5 . Hệ quả pháp lý cho trường hợp này theo Điều 4.107 của
Bộ nguyên tắc là một bên có thể vơ hiệu hợp đồng khi bên kia gian dối không cung
cấp một thông tin mà nguyên tắc thiện chí buộc phải cung cấp. Tương tự, theo Điều
3.8 Bộ nguyên tắc Unidroit, một bên có thể tuyên bố hợp đồng vô hiệu khi bên kia,
trái ngược với những yêu cầu về thiện chí và trung thực trong lĩnh vực thương mại
và một cách gian lận, đã không cho bên kia biết về những tình huống đặc biệt mà
người này đáng lẽ phải cung cấp6.
3.3. Đoạn nào của Quyết định số 521 cho thấy thỏa thuận hoán nhượng đã bị
tun vơ hiệu do có lừa dối?

Đoạn cho thấy thỏa thuận hốn nhượng đã bị tun vơ hiệu do có lừa dối của
Quyết định số 521: “Việc anh Vinh và người liên quan (ơng Trần Bá Tồn, bà Trần
Thị Phú Vân - họ hàng của anh Vinh) không thông báo cho ơng Đơ, bà Thu biết
tình trạng về nhà, đất mà các bên thỏa thuận hốn đổi đã có Quyết định thu hồi, giải
tỏa, đền bù (căn nhà đã có quyết định tháo dỡ do xây dựng trái phép từ năm 1998
nên không được bồi thường giá trị căn nhà, cịn thửa đất bị thu hồi thì khơng đủ
điều kiện để mua nhà tái định cư theo Quyết định 135/QĐ-UB ngày 21/11/2002) là
có sự gian dối. Mặt khác, tại bản “Thỏa thuận hốn nhượng” khơng có chữ ký của
ơng Đơ (chồng bà Thu) và là người cùng bà Thu bán căn nhà 115/7E Nguyễn
Kiệm, quận Gò Vấp cho bà Phố (mẹ của anh Vinh). Do vậy, giao dịch “Thỏa thuận
hoán nhượng” giữa anh Vinh và bà Thu vô hiệu nên phải áp dụng Điều 132 BLDS
để giải quyết”.
3.4. Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ chưa? Nếu có tiền lệ, nêu vắn tắt tiền lệ
anh/chị biết.
Hướng giải quyết trên đã có tiền lệ. Quyết định số 30/2003/HĐTP-DS ngày
3/11/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao:
5 Đỗ Văn Đại, Luật hợp đồng Việt Nam – tập 1, Hà Nội, Nxb Chính trị quốc gia – sự thật, 2013, tr. 344.
6 Bộ nguyên tắc của Unidroit về hợp đồng thương mại quốc tế 2004, Nxb Từ điển bách khoa, 2005, tr. 181.


18

Năm 2001, Cơng ty Vĩnh Ký kí hợp đồng chuyển nhượng cho cơng ty Trang
Anh 42.175m2 đất, trong đó có 10.000m2 là đất xây dựng nhà máy, còn lại là đất
nông nghiệp. Tuy nhiên từ năm 1996 công ty Vĩnh Ký đã biết 10.000m2 đất trên
khơng cịn sử dụng được vào mục đích xây dựng nhà máy, nhưng khi ký hợp đồng
đã gian dối khơng thơng báo rõ tình trạng đất cho Công ty Trang Anh. Đồng thời,
công ty Vĩnh Ký cũng vi phạm thỏa thuận phạt cọc trong hợp đồng chuyển nhượng
giữa hai bên
Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quyết định: Công ty Vĩnh Ký

phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho cơng ty Trang Anh do không trả lại
tiền cọc đúng hạn và hủy Bản án dân sự phúc thẩm và Bản án dân sự sơ thẩm.
3.5. Hướng giải quyết trên có cịn phù hợp với BLDS 2015 khơng? Vì sao?
Hướng giải quyết trên cịn phù hợp với BLDS năm 2015 vì theo Điều 127
BLDS 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép quy định: “
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì
có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vơ hiệu”.
Theo Quyết định số 521: “Việc anh Vinh và người liên quan (ơng Trần Bá
Tồn, bà Trần Thị Phú Vân - họ hàng của anh Vinh) khơng thơng báo cho ơng Đơ,
bà Thu biết tình trạng về nhà, đất mà các bên thỏa thuận hoán đổi đã có Quyết định
thu hồi, giải tỏa, đền bù (căn nhà đã có quyết định tháo dỡ do xây dựng trái phép từ
năm 1998 nên không được bồi thường giá trị căn nhà, cịn thửa đất bị thu hồi thì
khơng đủ điều kiện để mua nhà tái định cư theo Quyết định 135/QĐ-UB ngày
21/11/2002) là có sự gian dối.
Mặt khác, tại bản “Thỏa thuận hốn nhượng” khơng có chữ ký của ông Đô
(chồng bà Thu) và là người cùng bà Thu bán căn nhà 115/7E Nguyễn Kiệm, quận
Gò Vấp cho bà Phố (mẹ của anh Vinh). Vì vậy, với những tình tiết trên thì việc áp
dụng BLDS 2015 Điều 127 vẫn còn phù hợp.


19

3.6: Trong Quyết định số 210, theo Toà án, ai được u cầu và ai khơng được u
cầu Tồ án tun bố hợp đồng có tranh chấp vơ hiệu?
Trong Quyết định số 210, theo Tịa án thì bà Nhất khơng được u cầu Tịa án
tun bố hợp đồng có tranh chấp vô hiệu. Bởi lẽ theo quy định của BLDS năm
1995 và BLDS năm 2005, bà Nhất không phải là một bên tham gia giao dịch với
ông Tài nên bà Nhất khơng có quyền khởi kiện u cầu tun bố hợp đồng CNQSD
đất vô hiệu do bị lừa dối. Trường hợp này chỉ có ơng Tài mới có quyền khởi kiện
u cầu Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu do bị lừa dối nếu ông Tài không biết

việc ông Dưỡng giả mạo chữ ký của bà Nhất khi tiến hành giao kết hợp đồng
CNQSD đất.
Nếu trong trường hợp bà Nhất khởi kiện thì Tồ án phải căn cứ vào quy định
tại Điều 28 Luật Hơn nhân và gia đình về “Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản
chung” để xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu
theo điểm b, khoản 1, Điều 122 và Điều 127 BLDS.
3.7. Trong Quyết định số 210, theo Tòa án, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vơ hiệu do lừa dối có cịn khơng? Vì sao?
Trong quyết định số 210, theo Tòa án, thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp
đồng vơ hiệu do lừa dối đó khơng cịn. Vì theo khoản 1 Điều 142 BLDS năm 2005
quy định thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tịa án tun bố hợp đồng CNQSD đất vơ
hiệu do bị lừa dối là 01 năm. Khoản 1 Điều 136 BLDS năm 2005 quy định thời
hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu 02 năm kể từ ngày
giao dịch được xác lập, còn Điều 159 Bộ luật tố tụng dân sự quy định trong trường
hợp pháp luật khơng có quy định về thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là 02 năm, kể
từ ngày người có quyền khởi kiện biết được quyền và lợi ích của mình bị xâm
phạm.
3.8. Trong trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vơ hiệu
do lừa dối, Tịa án có cơng nhận hợp đồng khơng? Vì sao?
Thời điểm bà Nhất khởi kiện là ngày 13/12/2010 nên sẽ áp dụng theo BLDS
năm 2005. BLDS năm 2005 chỉ quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao


20

dịch dân sự vô hiệu mà không quy định về kết quả của giao dịch dân sự khi đã hết
thời hiệu khởi kiện. Đối với trường hợp hết thời hiệu u cầu Tịa án tun bố hợp
đồng vơ hiệu do lừa dối thì Tịa án sẽ khơng xem xét thụ lý vụ án nữa, nghĩa là Tịa
án vẫn cơng nhận hợp đồng.
Trong trường hợp hết thời hiệu yêu cầu Toà án tun bố hợp đồng vơ hiệu do

lừa dối, Tồ án vẫn cơng nhận hợp đồng.
Vì theo khoản 1, Điều 137 BLDS năm 2005 và khoản 1, Điều 131 BLDS năm
2015 quy định: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt
quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập”. Tuy nhiên, trong
trường hợp này thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu đã hết. Khi đã
hết thời hiệu khởi kiện thì giao dịch dân sự sẽ không bị tranh chấp về hiệu lực nữa,
chủ thể khơng cịn quyền khởi kiện, bên giả thiết mình có quyền và lợi ích bị xâm
phạm mất quyền yêu cầu Toà án can thiệp, bảo vệ, trừ trường hợp pháp luật có quy
định khác.
Như vậy, giao dịch dân sự khơng bị Tồ án tun bố vơ hiệu thì quyền và
nghĩa vụ dân sự giữa các bên kể từ thời điểm xác lập khơng chấm dứt, có nghĩa là
hợp đồng đã kí kết trong trường hợp này mặc nhiên vẫn được Tồ án cơng nhận.
3.9. Câu trả lời cho các câu hỏi trên có khác khơng nếu áp dụng các quy định
tương ứng của BLDS 2015 vào tình tiết như trong Quyết định số 210?
Câu trả lời cho các câu hỏi trên có sự khác biệt nếu áp dụng các quy định
tương ứng của BLDS năm 2015 vào tình tiết như trong Quyết định số 210.
Theo khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu đối với các giao dịch dân sự được xác lập do bị lừa dối là hai
năm kể từ ngày người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác
lập do bị lừa dối. Bà Nhất khai năm 2007 vợ chồng ly hôn nên bà mới biết ông
Dưỡng giả chữ ký của bà để chuyển nhượng đất cho ông Tài, nhưng đến ngày
10/12/2010 bà Nhất mới khởi kiện. Từ thời điểm biết giao dịch xác lập do lừa dối
vào năm 2007 đến thời điểm khởi kiện ngày 10/12/2010 là đã quá 02 năm. Vì vậy,