Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Tài liệu hướng dẫn sử dụng hệ thống hỗ trợ định giá bất động sản.pdf

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.74 MB, 71 trang )

<span class="text_page_counter">Trang 1</span><div class="page_container" data-page="1">

BO TAI NGUYEN VA MOI TRUONG

Trung tâm Điều tra Quy hoạch đất đai

78/9 Đường Giải Phóng - Phương Mai — Đống Đa - Hà Nội

Đề tài cấp nhà nước:

NGHIÊN CỨU ĐỐI MỚI HE THONG QUAN LY

DAT DAI DE HINH THANH VA PHAT TRIEN THI TRUONG BAT DONG SAN O VIET NAM

TAI LIEU HUGNG DAN SU DUNG

HỆ THỐNG HỖ TRỢ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢ

Hà Nội, 2-2006

Bản thảo viết xong 6/2005

Báo cáo trình bầy kết quả thực hiện Đề tài nghiên cứu cấp Nhà nước “Nghiên cứu đổi

mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở

5229- A40

£94 5704

</div><span class="text_page_counter">Trang 2</span><div class="page_container" data-page="2">

F9:00/9)(0500(6089:)0137009;00 c0... ... 1

sa mẽ .ẽ... 1

<small>1.2 Nội dung nghiên cứu của phần mềm...--cscsecveerxEE.ETiErrrrirrrrrarrksrir 1 </small>

1.3 Quy mô thử nghiệm ... s2... HH 20300100043401408010101040004011001441402001070 te 2

2.3.1 Chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin BĐS... Si 7

<small>2.3.2 Chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sân... 00 00 neo § 2.3.3 Các yêu cầu chung... 022122221 222212212111271212211222 222112 ere § </small>CHƯƠNG III QUI TRÌNH ĐỊNH GIÁ BAT BONG SAN THEO PHƯƠNG PHÁP

THONG TIN THI TRUONG ... 55 so 34 ung n4 g3.14 xgrerersre 10

3.1 Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản...-sccsscserrserrrrrsrrreesree 10 3.2 Qui trình định giá DAt dOng SAM ...csccsccscsscssessessessnsserssessaccstecsecnessscsacsanesuesnecseceses 16

CHUONG IV THIET KE CHI TIET HE THONG QUAN LY VA HO TRO ĐỊNH GIÁ

BAT DONG SAN...cssssesessssestsssssseersnsssnsessceteressscnceseessarsssscacssacanecasarssasassesteasesesssecstetsaneosons 19

4.1 Phuong phap thiét ké hé thong ...csccccssscsescssessnsesssessscsesssssecsaveessucesnsessanecsisesssaes 19

<small>4.2 Mơ hình hóa nghiỆp vụ... cà họ HH HO HÀ HH TH KH n1 1k4 20 </small>

4.2.1 Mơ hình hóa tổ chức... cv n0 12H ngu eo 20

<small>4.2.2 Mơ hình hóa nghiệp vụ... Q.2. 2022012221121 2g sa </small>

4.3 Phân tích và mơ hình hóa chức năng hệ thống

<small>4.3.1 Mơ hình hóa chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bất động sản... 21 </small>

4.3.1.1 Thiết ké mau biéu quản lý thông tin bắt động sản... 21

4.3. I.2Cập nhật thông tin bát động sản <small>4.3.1.3 Các tiện ÍCh .... chen </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 3</span><div class="page_container" data-page="3">

<small>4.3.2.2 Tạo mới dụ án định giá theo 18ha 25 4.3.2.3 Nháp thông tin cơ bản của dụ án định giả... cài. 25 </small>

1.3.2.4 Nhập mẫu biêu quản lý thông tin mô tả bắt động sản từ phân hệ quản lý thông tin bắt đỘnG SẲH... chua 26

4.3.2.5 Thu thập thêm thông tin cần thiết cho dự án định giá bát động sản

LH 5111111211111 1Á 1111111115112 11T T1 TH TT HH Hà TH HC TT TH 111 7. 26

4.3.2 6 Xử lý, chọn lọc thông tin đạt yêu CẲU...ààà Series 26 <small>4.3.2.7 Xác định danh sách các hệ sô ảnh hương,... cv 28 4.3.2.8 Kiêm tra các hệ số và xác định hệ só anh hưởng lớn nhất tới vùng định </small>

BID ect eteetttees ¬—... 28 4.3.2.9 Xác định đơn giá chuán cho vùng định giả...ccececee 29

4.3.2.10 Định giá cho các bắt động sản trong vùng định giá... ..29

CHƯƠNG V GIỚI THIỆU PHẪN MÈM VIETREAL... ee ..30

5.1 Nguyên tắc thiết kế của chương trình :...----s-ccse+zseccersrssreeereerrxsrrrserree 30

<small>5.2 Mỡ một dự án mới :...-. 55-0 SH 4K Hư 108801 k5 44401 tvvơ 30 5.3 Nhập thong tin co ban của dự án định giá...-- << << nhe. nen ke 31 </small>5.4 Thiết lập dự án dựa trên các dự án mẫu...---2--sc-evcserxserseeressreeerrsccee 32 5.5 Định nghĩa kiểu dữ liệu ( hệ thống bảng mã )...-- s2 ccescceecreecreerresereeccee 32

5.6 Thiết kế mẫu phiếu điều tra...--- + Ss++22eSEExAEEEEEETRAAEELLEETerktrrrasrreoee 33

<small>5.7 Nhập các phiếu điều tra cho hệ thống </small>

<small>5.8 Thu thập thông tin từ các nguồn thông tin khác :...-.css-cccs-ccsssscceee 38 Kiểm tra các hệ số và xác định hệ số ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá... 46 </small>

Định nghĩa các từ dùng trong phiếu điều tra...s-©5esccseerrteeccesrsrxeserrcee 51

<small>Phụ lục I Mẫu biểu điều tra thông tin bất động sản...- sec eeneeeeeesrerere 55 </small>Phụ lục 2: Một số kết quả số liệu điều tra... 2.-s-©s©CeekkEkseerxecreecrerresore 59

</div><span class="text_page_counter">Trang 4</span><div class="page_container" data-page="4">

CHUONG I

GIỚI THIỆU CHUNG

1.1 Mục tiêu

Mục tiêu của phần mềm là thiết kế, xây dựng và thử nghiệm mơ hình đăng ký,

quản lý bất động san. Phần mềm chọn địa bàn thử nghiệm là: Thủ đô Hà Nội, TP. Hồ

Chí Minh, Đồng Nai, TP. Đà Nẵng.

Các sản phâm của phần mềm bao gồm báo cáo khoa học về thiết kế mơ hình

đăng ký, quan lý bat động sản chung với các mẫu biêu hệ thông đăng ký, quản lý bất

động sản kèm theo, các báo cáo tổng kết thử nghiệm và phần mềm đăng ký, quản ly

1.2 Nội dung nghiên cứu của phần mềm

Phần mềm xây dựng hệ thống bao gồm cơ sở dữ liệu về bất động sản được thiết lập với thông tin đầy đủ cho một địa bàn (bước đầu là tại phạm vi các quận

được thử nghiệm) có thể được áp dụng tại văn phòng đăng ký đất đai, phục vụ quản

lý và tạo cơ sở thông tin cho thị trường bắt động sản.

Nội dung nghiên cứu của phần mềm như sau :

« Thiết kế, xây dựng mô hinh đăng ký và quản lý bất động sản trên cơ sở áp dụng CNTT.

« Thử nghiệm mơ hình đăng ký và quản lý bất động sản tại địa bàn đô thị :

Thủ đô Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, TP. Đà Nẵng. «Hồn thiện mơ hình, đánh giá và kiến nghị áp dụng.

Phương pháp nghiên cứu của phần mềm là :

© Khảo sát, điều tra và đánh giá

Nghiên cứu xây dựng mơ hình

Xây dựng hệ thống, phát triển phần mềm và thu thập dữ liệu

Thử nghiệm trên điều kiện thực tế, chỉnh sửa và hoàn thiện

</div><span class="text_page_counter">Trang 5</span><div class="page_container" data-page="5">

1.3 Quy mô thử nghiệm

« Trong phạm vi đề cương thử nghiệm của phần mềm, số liệu được lấy thử

nghiệm là : Thủ đô Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đồng Nai, TP. Đà Nẵng.

1.3.1 Tại Hà Nội

Tại Hà Nội, đơn vị thực nghiệm là Trung tâm Thông tin Lưu trữ và Dịch vụ

nhà đất - Sở Địa chính Nhà đất TP. Hà Nội ( nay là Sở tài nguyên Môi trường và Nhà đất Hà nội ).

<small>Đặc điểm thử nghiệm tại Hà Nội là Trung tâm Thông tin Lưu trữ và Dịch vụ </small>

nhà đất có chức năng dịch vụ hành chính công về thủ tục đăng ký và cấp giấy

chứng nhận quyên sử dụng đất. Do đó, các đữ liệu bất động sản được đưa vào thử

<small>nghiệm trong hệ thông chính là đữ liệu được thu thập trong công tác dịch vụ công </small>

của Trung tâm.

Đặc điểm của đữ liệu được thu thập trong công tác dịch vụ công là không tập trung vào các địa bàn cụ thể do vậy có khó khăn nhất định trong công tác định giá.

Để bổ sung thêm , phần mềm chia các dữ liệu này thành nhiều khu vực để tăng

cường độ chính xác cho nghiệp vụ định giá bất động sản theo phương pháp thông tin

<small>thị trường. </small>

1.3.2 Tại TP. Hồ Chí Minh

<small>Tại TP. Hồ Chí Minh, phan mém chon hai don vi thực nghiệm là Trung tâm </small>

Thông tin — Lưu trữ và Trung tâm kiểm định và tư vấn địa ốc thuộc Sở Tài nguyên

Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh.

<small>Tại Trung tâm kiểm định bản đỗ và tư vấn địa Ốc, phần mềm hợp tác thu thập </small>

các thông tin sau để chuẩn hoá đữ liệu : e Thông tin vùng giá trị

e Thông tin kinh tế, xã hội và đặc điểm cơ sở hạ tầng của vùng thu thập thông tin

e Thông tin về hình thể, đặc điểm và giá chuyển nhượng bất động sản

</div><span class="text_page_counter">Trang 6</span><div class="page_container" data-page="6">

Bảng thống kê tổng hợp các phiếu điều tra giá BĐS

Nội Đông Nai | Đà Nẵng Chí Minh Tơng cộng

</div><span class="text_page_counter">Trang 7</span><div class="page_container" data-page="7">

Tham định giá bất động sản vốn là một khâu đóng vai trị then chốt trong q

<small>trình xây dựng thị trường bất dong san lành mạnh, bởi muốn định được gia bat dong </small>

sản thì phải thâm định hàng loạt yếu tố liên quan như: tinh trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính... qua đó sẽ giúp người mua bất động sản không bị vướng vào

những rắc rối khơng đáng có khi giao dịch bat động sản.

<small>Luật Đất đai vừa được Quốc hội thông qua sẽ có hiệu lực từ ngày 1-7-2004 là </small>

cơ sở hình thành các chính sách tài chính đối với đất đai như: tính thuế sử dụng đất

(SDD), thu tiền SDĐ khi giao đất, tiền thuê đất, tính phí và lệ phí trong quan ly SDD, bồi thường quyền SDĐ khi Nhà nước thu hồi đất... Luật Dat dai mới cũng khẳng định

các quyển của người SDĐ như: chuyển đôi, chuyên nhượng, cho thuê, tặng, cho quyền

SDD, thé chấp, báo lãnh, góp vốn bằng quyền SDĐ và quyển được bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất.

Để thực hiện được tất cá những quy định trên, việc đầu tiên và quan trọng nhất

là phải xác định được giá trị của đất đai, mà biểu hiện trực tiếp là “giá quyền SDĐ”.

Theo Luật Đất đai, giá đất do Nhà nước quy định phải bảo đảm nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”.

Tuy nhiên, mức “sát với giá thị trường” đến đâu còn tùy thuộc cả vào các nguyên

tic, phương pháp thẩm định giá và phù hợp với chính sách phát triển kinh tế — xã hội

trong từng giai đoạn. Giá đất phụ thuộc vào 2 nhóm yếu tố, trong đó nhóm vĩ mơ gồm: chính sách của Nhà nước, kinh tế chung của địa phương, tâm lý xã hội...; nhóm vi mơ

gồm: đặc điểm vị trí đất, hình đáng kiến trúc cơng trình trên đất, đặc điểm mặt đất và lịng

đất, tình trạng môi trường. Giá đất tăng hay giảm phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố này.

</div><span class="text_page_counter">Trang 8</span><div class="page_container" data-page="8">

2.2 Đối tượng và mục đích sử dụng hệ thống 2.2.1 Đối tượng sử dụng hệ thống

Hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ phân phối thông tin bat động sản có các đối

tượng sử dụng như sau :

" Co quan quan lý đất đai : Bao gồm quản trị hệ thống, bộ phận đăng ký, thống

kê đất đai, bộ phận định giá bất động sản. Trong tương lai gần là các văn phòng Đăng ký đất đại.

=_ Đối với người dân và các tô chức bên ngoài : Những người dân và tổ chức bên

<small>ngoài, đặc biệt là các công ty địa éc, các văn phòng tu vấn nhà đất có thể tra </small>

cứu thông tin về thị trường bất động sản thông qua phân hệ phân phối thông tin. Mục đích của hệ thống bao gồm :

Quản lý các thông tin bat động sản:

= - Nhập số liệu bất động sản sau quá trình đăng ký

* Quan ly day đủ các thông tin đa dạng về bất động sản. “ Có các chức năng như tìm kiếm, thống kê...

Hỗ trợ định giá bất động sản:

đền bù, các khoản lệ phí, điều chỉnh thu nhập...

" Phục vụ cho người sở hữu bất động sản, các đối tượng có quan tâm để

biết giá trị của bất động sản trong việc thực hiện quyền chuyển đổi,

chuyền nhượng, thừa kế, cho thuê, thé chấp....

2.2.2 Mục đích của phân hệ quản lý thông tin bất động sản

<small>Một bất động sản được mô tả bởi rất nhiều thông tin, các thông tin này được </small>

chia thành các nhóm. Ví dụ như nhóm thơng tin vẻ hình thể, nhóm thơng tin về tình

trạng pháp lý, nhóm thơng tin về nha wv...

Các thông tin về bất động sản có thể có sự khác nhau đối với các vùng dân cư

khác nhau. Ví dụ như hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bắt động sản ở vùng nông thôn

khác với thành thị. Ngay ở trong một thành phố, các thông tin mô tả bất động sản giữa

<small>các quận, huyện cũng khác nhau do sự khác biệt về địa lý, kinh tế, xã hội vv...</small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 9</span><div class="page_container" data-page="9">

Vi cdc ly do trén, hé thong quản lý thông tin bất động sản phải đảm bảo các yêu

cầu như sau :

=_ Hệ thống phải cho phép người sử dụng tự thiết kế hệ thống chỉ tiêu thông

tin, có nghĩa là phải có đặc tính “Mở” đối với hệ thống chỉ tiêu thông tin mô

<small>tả bất động sản. Các hệ thống chi tiéu nay có thể được lưu lại để sử dụng </small>

cho các lần định giá tiếp theo. Ngoài ra hệ thống cũng cung cấp các hệ

thống chỉ tiêu mẫu (Template), để người sử dụng có thẻ thiết kế các chỉ tiêu

thơng tin cho mình một cách thuận lợi nhất.

« Cac chi tiêu thông tin phải được chia thành các nhóm, mỗi nhóm có thể có

<small>một hoặc nhiều chỉ tiêu thông tin. </small>

"_ Hệ thống phải có đầy đủ các chức năng của một hệ quản lý. Bao gồm các chức năng chính : cập nhật, thơng kê, tìm kiếm.

=_ Đối với chức năng tìm kiếm, cần có thêm phần thiết kế truy vấn do người sử dụng tự định nghĩa.

2.2.3 Mục đích của phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản

Phương pháp định giá áp dụng cho hệ thống là phương pháp định giá theo thông tin thị trường. Điểm mấu chốt của phương pháp này là việc xác định các hệ số ảnh hưởng K. Việc xác định hệ số ảnh hưởng K phụ thuộc vào việc thu thập thông tin bao gồm thông tin về một số bất động sản mẫu và khảo sát những thông tin ảnh hưởng

lớn nhất tới giá trị bất động sản trong vùng định giá. Thông thường, khơng có một

ngun tắc nhất định nảo về việc xác định tập chỉ tiêu thông tin ảnh hưởng lớn nảy.

<small>Việc xác định tập chỉ tiêu thông tin phải được tiến hành bởi các cán bộ định gia cd </small>

kinh nghiém.

Sau khi đã xác định xong các hệ số ảnh hưởng, cán bộ định giá có thê tinh giá

cho từng bất động sản cụ thé, với điều kiện bất động sản đó phải có đầy đủ thông tin

về các chỉ tiêu có ảnh hưởng trong quá trình xác định giá trị bất động sản.

Việc thay đôi giá trị các hệ số ảnh hướng có thể xảy ra theo chu kỳ định giá.

<small>Việc xác định chu kỳ định giá lại phụ thuộc vào mục đích tính giá. Ví dụ với việc định </small>

giá để tính thuế, nhà nước có thể tiến hành việc xác định các hệ số ảnh hưởng theo một

</div><span class="text_page_counter">Trang 10</span><div class="page_container" data-page="10">

hệ số phụ thuộc rất nhiều vào biến động về kinh tế, xã hội tại thời điểm định giá.

Trên đây là một số nguyên tắc cơ bản của phương pháp định giá theo thị trường. Dựa trên một số các nguyên tắc này, hệ thống đề ra một số các yêu cầu cơ bản

<small>Hệ thống cung cấp một công cụ hỗ trợ định giá theo đúng trình tự và các </small>

nguyên tắc của phương pháp định giá theo thông tin thị trường.

Tại các bước thực hiện, hệ thống phải đảm bảo tính "Mở" cho phép người sử dụng có thể can thiệp, thay đổi thông số,các cơng thức tính tốn , danh sách các chỉ tiêu thông tin vv... cho các dự án định giá khác nhau.

Hệ thơng có hỗ trợ chức năng thiết kế theo mẫu (template): Có một số mẫu

<small>được thiết kế sẵn, người sử dụng chọn mẫu gần với mẫu của mình nhất rồi sửa các chỉ tiết dựa trên cơ sở mẫu có sẵn. </small>

quả tính giá được thể hiện trên các báo cáo. Các báo cáo này có thể được in ra giấy hoặc ghi ra khuôn đạng văn bản thông dụng ( như DOC của MSWord ).

<small>Két qua dinh gia tai moi chu ky được lưu lại vào CSDL, thuận tiện cho việc </small>

phân phối thông tin trên Web.

2.3 Hệ thống chức năng

Trên cở sở phân tích mục đích và yêu cầu hệ thống ở phần HH, có thể đưa ra mơ hình chức năng của hệ thống.

Hệ thống được tô chức theo các phân hệ :

= Phan hé quan lý, cập nhật thông tin bất động sản = Phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản

2.3.1 Chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin BDS

Phân hệ này có chức năng quản lý thông tin bất động sản, gồm các chức năng chính như sau :

</div><span class="text_page_counter">Trang 11</span><div class="page_container" data-page="11">

Thiết kế hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản : Các hệ thống chỉ tiêu

<small>được chia thành các nhóm, mỗi nhóm có thể có một hoặc nhiều chỉ tiêu thông </small>

tin. Hỗ trợ các chỉ tiêu thông tin dạng hình ảnh.

Nhập số liệu thông tin bất động sản : Nhập toàn bộ thông tin bất động sản hiện có.

Tim kiếm thơng tin bất động sản : Cho phép người sử dụng tự thiết kế câu truy <small>van, lưu lại những câu truy van thường sử đụng. </small>

Thống kê bất động sản : thống kê theo các tiêu chí đo người sử dụng quyết định.

In ấn các kết quả tìm kiểm và thống kê.

2.3.2 Chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản

Phân hệ này có chức năng hỗ trợ định giá bất động sản, gồm các chức năng

<small>chính như sau : </small>

Qui đổi giá về cùng một thời điểm

Xác định cặp mẫu thông tin

Thiết kế danh mục hệ số ảnh hưởng

Xác định giá trị hệ số ảnh hưởng

Xác định đơn giá chuẩn

Cập nhật kết quả định giá bất động sản vào CSDL

2.3.3 Các yêu cầu chung

Hệ thống quản lý, định giá bất động sản phải đảm bảo các yêu cầu cơ bản về

<small>chất lượng như sau : </small>

"_ Hệ thống phải được thiết lập trên nên tảng hệ quản trị CSDL lớn, đa người dùng , hỗ trợ mạng và có tính ơn định cao.

“_ Hệ thống phải có tính mềm dẻo để có thể đáp ứng được những biến động về

hệ thông chỉ tiêu thống kê, về ranh giới hành chính và các tiêu chí thống kê

= _ Hệ thống phải được thiết lập để đảm bảo tính an tồn của dữ liệu, có tinh dn

định cao và tốc độ tống hợp nhanh , hệ thông phải được thiết kế tránh các

</div><span class="text_page_counter">Trang 12</span><div class="page_container" data-page="12">

bước chuyên đổi CSDL trung gian nhằm đảm bảo thống nhất về cầu trúc

CSDL.

Hệ thống phải có giao điện đẹp, thiết kế trong sáng va dé str dung.

Sự liên kết giữa các module trong hệ thống phải rõ ràng, tương tác dễ sử <small>dụng. </small>

Đảm bảo việc bảo mật hệ thống thông qua các phương pháp phân quyền và mã hóa thơng tin.

Việc cài đặt phần mềm phải dễ dàng và tương thích với các máy tính có cầu hình trung bình.

</div><span class="text_page_counter">Trang 13</span><div class="page_container" data-page="13">

CHUONG II

QUI TRINH DINH GIA BAT DONG SAN THEO PHUONG PHAP THONG TIN THI TRUONG

3.1 Khái niệm cơ bản của định giá bất động sản

Định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực được

nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang phát triển

quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các nước như Thụy Điển, Anh, Pháp, Hà Lan, Úc, Nhật, Malaysia, Singapore, Thái Lan định giá bất động sản đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả nghiên cứu về giá đất, các phương pháp định giá bất động sản đã được đưa vào ứng dụng rộng rãi trong cuộc sống, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự liên quan tới việc mua bán, chuyên

<small>nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất dong san diễn ra thuận lợi. Hiện nay, hoạt </small>

động định giá bất động sản tại các nước nói trên đã trở thành công cụ cẩn thiết trong

<small>hoạt động quản lý của Nhà nước đối với thị trường bat động sản, một loại địch vụ phổ </small>

biến trong nên kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước.

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính

pháp lý

Qui trình định giá bất động sản theo thông tin thị trường đưa ra một số khái niệm, các cán bộ định giá pảhi nắm vững các khái niệm này khi thực hiện theo qui trình.

Mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường

Để xác định được các thông tin phản ánh bản chất các yêu tô ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trong một vùng xác định ( vùng ở đây có thẻ hiểu là một vùng địa

lý nhưng không nhất thiết phải xác định ranh giới bằng ranh giới hành chính ), trước

hết phải thu thập những thơng tín về các bất động sản bằng cách điều tra thông tin thị trường. Thông thường phải thành lập một nhóm điêu tra viên đi điều tra tại thực địa,

lấy các thông tin từ chủ sở hữu bất động sản cũng như những người hoặc tổ chức có liên quan đến bất động sản đó. Các chỉ tiêu thông tin phải thu thập đã được thiết kế sẵn bởi dự án điều tra, được liệt kê trong các mẫu phiếu điều tra thông tin thị trường. Điều

tra viên điền các thông tin vào mẫu phiếu này sau khi thu thập được. Đặc điểm của các

</div><span class="text_page_counter">Trang 14</span><div class="page_container" data-page="14">

» Chi tiéu théng tin duoc chia thành các nhóm thơng tin ( vi dụ thông tin về

nhà, thông tin về đất, thông tin về cơ sở hạ tầng .... )

“ Khi thu thập, có thé chỉ có được thơng tin ở một số chỉ tiêu xác định, có thể

có nhiều chỉ tiêu thông tin không thu thập được do các yếu tố khách quan

như không thu thập được thông tin từ chủ sở hữu, không gặp được chủ hoặc <small>các cá nhân đại điện cho đơn vị sở hữu bất động sản đó ... </small>

<small>= Trén mot vung điều tra, có thể có một số thông tin chung cho cả vùng, ví dụ như tình trạng cơ sở hạ tầng (điện, nước, điện thoại... ), vị trí địa lý ( tên </small>

phường, quận ... ) hay giá do UBND Tỉnh quy định ... Nguần thông tin

<small>Trên thực tế, các thông tin không chỉ thu thập từ các chủ sở hữu bất động sản </small>

hay những cá nhân, đơn vị có liên quan đến bất động sản đó. Các thơng tin từ chủ sở hữu nhiều khi cũng khơng được hồn tồn chính xác do các lý do vẻ tâm lý của chủ sở

hữu khi được hỏi các thông tin về tài sản của họ. Do vậy, để thơng tin được chính xác

hơn, thông thường các đự án định giá phải bô sung thông tin từ các nguồn thơng tin khác có độ tin cậy cao hơn như Sở Địa chính ( nay là Sở Tài nguyên và Môi trường ), Sở Điện lực, Công ty cung cấp nước hay phịng Cơng chứng Nhà nước. Các thông tin có thể thu thập được tử các nguồn thông tin đại chúng như báo chí, vơ tuyến truyền

hình hay thậm chí là các văn phịng Địa ốc.

<small>Dé bd sung thông tin cho du án điều tra, các thông tin trên cũng được cập nhật </small>

vào hệ thống và ghi rõ nguồn thơng tin để có thể đánh giá được độ chính xác của nó

một cách khách quan.

Mẫu phiếu không đạt yêu cầu trong quá trình xác định cặp mẫu

Điều kiện dé xác định các cặp mẫu thông tin là các thơng tin đó phải phản ánh

<small>một cách khách quan và trung thực nhất, có tính tong qt cho vùng định giá. Do vậy, </small>

sau khi thu thập các thông tin từ thị trường cũng như bổ sung thông tin từ các nguồn khác, phải tiến hành loại bỏ các mẫu phiếu khơng đạt độ chính xác để đưa vào xác

định cặp mẫu thông tin. Các điều kiện loại bỏ cặp mẫu do cán bộ định giá quyết định, thông thường là các điều kiện như khơng có giá chuyển nhượng, năm chuyên nhượng

quá xa với thời điểm định giá, chuyển nhượng trong cùng nội tộc ( ví dụ bố bán cho con ... ), các vụ chuyển nhượng khơng bình thường ( ví dụ do bắt nợ... ) hay tình trạng

</div><span class="text_page_counter">Trang 15</span><div class="page_container" data-page="15">

pháp lý của bất động sản đó khơng bảo đảm ( ví dụ chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đang thế chấp với Ngân hàng ... ).

Các mẫu phiếu không đạt yêu cầu là các mẫu phiếu thỏa mãn điều kiện loại bỏ

mà cán bộ định giá đưa ra. Yêu cầu của hệ thống là chỉ tiêu thông tin được dùng đẻ

loại bỏ phải được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra.

Cặp mẫu thông tin

<small>Trước khi xác định một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong vùng </small>

định giá, các cán bộ định giá phải chọn lọc trong các phiếu điều tra ( sau khi đã bỗ sung cũng như loại bỏ các phiếu không đạt yêu cầu ) các mẫu phiêu đặc trưng nhất cho

yếu tế ảnh hưởng đó.

<small>Cặp mẫu được định nghĩa như sau : Đó là các bat động sản tương tự nhau, chỉ </small>

khác nhau ở một chỉ tiêu thông tin duy nhất.

Ở đây cần trả lời hai câu hỏi để xác định được cặp mẫu :

=" Thé nao là các bất động sản tương tự nhau ?

" Chi tiéu thông tin nào được xác định cho cặp mẫu ?

Các bất động sản tương tự nhau khơng có nghĩa là các chỉ tiêu thơng tin của

<small>chúng hồn toàn giống nhau. Trên thực tế không thể tỉm được các bất động sản có một </small>

số chỉ tiêu thông tin hoàn toàn giống nhau về giá trị khi xác định cặp mẫu. Do vậy, người sử dụng phải đưa ra được định nghĩa thế nào là các bất động sản giống nhau dựa trên các chỉ tiêu thông tin đã được thiết kế trong mẫu phiếu điều tra.

Vị trí là một yếu tố ánh hưởng rất quan trọng khi định giá một bất động sản.

Đối với khu đô thị, vị trí là yếu tố ảnh hưởng quan trọng nhất. Do vậy, khi định giá phải tìm được giá trị của hệ số vị trí.

<small>Để xác định được hệ số vị trí, trước hết phải xác định cặp mẫu vị trí, nghĩa là </small>

tìm trong các phiếu điều tra các mẫu phiếu đặc trưng nhất cho yếu tố vị trí. Các bất

động sản này nằm ở các vị trí khác nhau nhưng chúng tương tự nhau về các yếu tổ

<small>khác. Khi tìm các cặp mẫu, người sử dụng đưa ra các điều kiện để trả lời câu hỏi : thế </small>

nao là tương tự nhau ? của cặp mẫu vị trí. Ví dụ như : Cặp mẫu vị trí là các bất động

sản có khoảng cách tới phố chính nhỏ hơn 100m và năm chuyển nhượng là năm

</div><span class="text_page_counter">Trang 16</span><div class="page_container" data-page="16">

Điều kiện để xác định cặp mẫu này có thê thay đổi tùy thuộc vào vùng định giá

<small>cụ thể cũng như kinh nghiệm của cán bộ định giá. Người sử dụng vận dụng kiến thức và kinh nghiệm của mình để đưa ra các điều kiện xác định cặp mẫu sao cho gần VỚI thực tế nhất, nhằm mục đích xác định gia tri các hệ số ảnh hưởng cho chính xác. </small>

Hệ số ảnh hưởng

số ảnh hưởng. Hệ số ảnh hưởng phản ánh mức độ ảnh hưởng của một chỉ tiêu thơng tin

nảo đó ( ví dụ như vị trí, hướng, cơ sở hạ tầng ... ) tới giá thành của một bất động sản.

<small>Một hệ số ảnh hưởng được xác định từ giá của bất động sản ( giá thu thập được </small>

trong quá trình điều tra thông tin thị trường ) trong một cặp mẫu xác định nào đó và phân loại theo các giá trị của chỉ tiêu thông tin.

<small>Để xác định hệ số ảnh hướng, người sử dụng phải lựa chọn trong các bất động sản có trong cặp mẫu dùng để xác định vị trí một bất động sản được coi la “chuẩn”, hệ </small>

số ảnh hưởng này đối với bat động sản đó có giá trị là 1.

<small>Việc lựa chọn bất động sản “chuẩn” đổi với hệ số ảnh hưởng là do người sử </small>

dụng hoàn toàn quyết định, do vậy ở bước này, kinh nghiệm của cán bộ định giá là yếu tố vô cùng quan trọng, hệ thống chỉ cung cấp công cụ dé người sử dụng lựa chọn và quyết định bất động sản nào là “chuẩn”.

Việc lựa chọn bất động sản có hệ số ảnh hưởng là 1 có tính chất vơ cùng quan trọng ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản trong vùng định giá. Theo nguyên tắc, nếu

một bất động sản lựa chọn là chuẩn đối với một hệ số ảnh hưởng nào đó có K = 1 thì

tat cả các bất động sản khác trong cặp mẫu phải có K < 1. Tuy nhiên, có thể đo sự lựa

chọn khơng chính xác bất động sản chuẩn, hệ thống có thể tính ra các giá trị hệ số K >

1. Trong trường hợp này, người sử dụng phải xem xét lại cách lựa chọn của mình, hệ thống sẽ cánh báo chứ không can dự vào phương pháp tính tốn.

Giá chuẩn cho vùng định giá

Trước khi định giá cho từng bất động sản, hệ thống phải xác định được giá

chuẩn cho vùng định giá. Trước hết phải xác định hệ số ảnh hưởng có mức độ ảnh

hưởng lớn nhất tới vùng định giá trong danh sách các hệ số ảnh hưởng.

</div><span class="text_page_counter">Trang 17</span><div class="page_container" data-page="17">

Thông thường, đối với khu vực đô thị, hệ số ảnh hưởng có mức độ ảnh hưởng lớn

nhất tới vùng định giá là hệ số vị trí. Do vậy, khi định giá cho khu vực đô thị, thông

<small>thường hệ số vị trí được chọn là hệ số chuẩn để tính gia chuẩn cho vùng định giá. </small>

Giá chuẩn cho vùng định giá được tính như sau : Giá chuẩn cho vùng định giá

là giá trung bình của tất cả các bất động sản có trong cặp mẫu có hệ số ảnh hưởng

<small>chuan Kenuin = 1. </small>

Giá san khi định giá của bất động sản

<small>Sau khi đã xác định được danh sách các hệ số ảnh hưởng, giá trị của các hệ số </small>

ảnh hưởng và giá chuân, có thể tiến hành định giá cho các bất động sản trong vùng định giá một cách tự động. Trong khi thu thập thông tin về giá chuyển nhượng cho một bất động sản nào đó có thẻ khơng có, nhưng khi định giá thì hệ thống vẫn có thể đưa ra giá của bất động sản. Nói một cách khác, khi đã xác định được đây đủ các yếu tơ trên thì việc xác định giá của bat động sản không phụ thuộc vào giá chuyển nhượng

trên thị trường của chính bất động sản đó.

<small>Một bắt động sản có thể định giá được chính xác phải thoả mãn điều kiện : nó </small>

phái được thu thập đầy đủ các chỉ tiêu thông tin đùng để xác định giá trị của các hệ số

ảnh hưởng của chính bất động sản đó. Ví dụ -

Có 3 hệ số ảnh hưởng là vị trí ( xác định theo chỉ tiêu thơng tin Vị trí), hướng (

xác định theo hướng ) và mặt tiền ( xác định theo độ rộng mặt tiền ). Nếu muốn định giá một bắt động san bat ky, trong phiếu điều tra của nó phải có đủ 3 chỉ tiêu thơng tin

<small>: vị trí, hướng và mặt tiền. </small>

Giá sau khi định giá của bất động sản được xác định sau khi đi qua các bước sau:

<small>Xác định giá trị của các hệ số ảnh hướng của bất động sản đó dựa trên bảng </small>

danh sách các hệ số ảnh hưởng.

<small>» Xac dinh Kehung = Ki x ....x K, (vein: số hệ số ảnh hướng ) </small>

= Gia bất động sản = Gia chuan ( trén m? ) x Kaung.

Vùng giá trị

Khi thiết lập một dự án định giá, thông thường vùng định giá được khoanh bao <small>theo đơn vị hành chính ( cấp Tỉnh, Huyện... ). Tuy nhiên, trong một khu vực hành </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 18</span><div class="page_container" data-page="18">

chính, do các yếu tơ vẻ kinh tế, xã hội nên phải chia nhỏ ra các vùng định giá có các

<small>gia tri hé số ảnh hưởng khác nhau. </small>

Do vậy, một vùng định giá lớn thông thường phải chia nhỏ ra các vùng định giá nhỏ ( vùng định giá càng nhỏ thì mức độ chính xác của các hệ số ảnh hưởng càng lớn

). Các vùng định giá nhỏ trong một dự án định giá có tính chất là có mẫu phiếu điều tra

giống nhau, có danh sách các hệ số ảnh hưởng giống nhau. Điểm khác nhau gồm có :

phương pháp bê sung thơng tín, loại bỏ thơng tin, xác định cặp mẫu. Các vùng định giả nhỏ đó được gọi lả các vùng giá trị.

Bang 2.1 - So sánh phương pháp xác định giá của các vùng giá trị

Vẻ phương pháp, các cán bộ định giá phái chia vùng định giá ra các vùng giá trị ( trên bán đồ ), sau đó xác định danh sách và giá trị của các hệ số ảnh hưởng của các

vùng giá trị đó. Cuối cùng xác định giá trị các hệ số ảnh hưởng của vùng định giá bằng

cach lay trung bình cộng giá trị từng hệ số ảnh hưởng của các vùng giá trị.

<small>Như vậy, một bất động sản có thể định giá Ta 2 kết quả : theo hệ số của vùng giá </small>trị hoặc theo hệ số của vùng định giá. Việc quyết định sử dụng giá định giá nào cho bất

động sản là tùy thuộc cán bộ định giá.

Giá qui đãi

Khi thu thập thơng tin thị trường, có thể nhận thấy rằng, thời điểm chuyển nhượng của các bất động sản là khác nhau. Khi đưa vào tính tốn, một việc rất quan

trọng là phải qui đổi giá chuyển nhượng đó về cùng một thời điểm tính.

</div><span class="text_page_counter">Trang 19</span><div class="page_container" data-page="19">

Giá trị qui déi dua trén hệ số lạm phát của từng năm. Công thức tính như sau :

Có 4 phương pháp cơ bản để định giá bất động sản :

» Phương pháp thông tin thị trường ( phương pháp so sánh ). »_ Phương pháp thu nhập ( phương pháp đầu tư ).

" Phương pháp giá thành ( phương pháp chỉ phí ). = Phuong phap gia tri thang dư của đất.

Phương pháp định giá theo thị trường là một phương pháp trong đó để định giá

<small>một bắt động sản, cần phải so sánh với những bat động sản khác tương tự đã có bán trên thị trường hoặc đã được rao bán trên thị trường và tìm mỗi liên hệ giữa chúng để </small>

đưa ra các hệ số về giá trị.

Phạm vi áp dụng của phương pháp định giá theo thị trường là cho các bất động sản dân dụng ( nhà ở ) và cho đất trồng trong các khu vực dân cư, thương mại - dịch vụ. Nguyên nhân là các bất động sản đó thường được mua bán khá phô biến, giữa chúng rất đễ dàng trong việc so sánh. Phương pháp này ít khi áp dụng cho đất đai là khu cơng nghiệp vì rất khó so sánh, cũng ít khi áp dụng cho các bất động sản sử dụng vào mục đích cơng cộng.

Nội dung, trình tự định giá theo phương pháp này gồm 8 bước :

<small>Nội dung chính của bước nay là xác định mục đích của việc định giá, vị trí, tên goi cua cac bat động sản cần định giá. Hoạch định kế hoạch định giá và xác định số </small>

lượng điều tra viên.

Bước 2 : Hoạch định các chỉ tiêu thông tin can thu thập trên vùng định giá Bước này xác định những thông tin cần thiết phải thu thập và nguồn thu thập

của các thơng tin đó. Từ đó đưa ra mẫu phiếu điều tra.

</div><span class="text_page_counter">Trang 20</span><div class="page_container" data-page="20">

<small>Bước 3 - Thu thập và phán tích sỐ liệu thị Irường </small>

Tuỳ theo nguồn cung cấp đữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thơng tin sẽ

rất khác nhau. Để đảm bảo chất lượng định giá, ngay từ đầu phải xác định phương pháp điều tra, thu thập thông tin phù hợp. Thông thường khi điều tra số liệu thị trường,

người ta sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thâm

<small>định đữ liệu chặt chẽ. Các chỉ tiêu thông tin được chia thành 2 loại : </small>

s_ Chỉ tiêu thông tin chỉ tiết cho một bất động san cu thé.

=_ Chỉ tiêu thông tin áp dụng cho nhiều bất động sản trong cùng một khu vực. Các chỉ tiêu thông tin chỉ tiết được thu thập và ghi lại trong các phiếu điều tra. Đằng thời cần thu thập các thông tin từ các nguồn đữ liệu khác nhau ( ví dụ như

<small>tình trạng hệ thống điện tử Công ty Điện lực, tình trạng pháp lý từ Sở Địa chính ... ) </small>

để bé sung vào thông tin của các phiếu điều tra nhằm đạt được độ tin cậy của thông tin cao hơn.

Bước 3 : Tập hợp và xử lý các mẫu phiếu điều tra

<small>Bước này thực hiện việc tiễn xử lý các số liệu điều tra, chọn lọc các mẫu phiếu điều tra để có được những thơng tin xác thực nhằm tiễn hành định giả. Việc chọn lọc </small>

các mẫu phiếu này do điều tra viên quyết định tuân thủ một số nguyên tắc đưa ra trong

quá trình lập kế hoạch định giá.

Hệ thống những thông tin đã qua xử lý và tiến hành loại bỏ những mẫu phiếu

không hợp lệ. Những mẫu phiếu được gọi là không hợp lệ ( hoặc không đạt yêu cầu ) được định nghĩa tùy theo dự án cụ thể. Ví dụ như loại bỏ các mẫu phiếu do khi điều tra

giá bất động sản khơng tính đến giá xây dựng nhà, do thu thập trùng nhau từ các nguồn

<small>thông tin, do mua bán cùng họ tộc... </small>

Bước 5 : Phân tích dữ liệu thị trường và xác định hệ số ảnh hưởng

Số liệu của thị trường bất động sản rất phong phú, có thể khai thác được từ

nhiều nguồn thông tin khác nhau và do đó chúng rất phức tạp. Để kết quả phân tích

phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tỉnh hình va xu thế phát triển của thị trường bất

động sản trong vùng định giá, cần phân tích số liệu theo các bước như sau :

»"_ Qui đôi giá thị trường của các bat động sản về cùng một thời điểm.

= Tách giá thị trường của nhà khỏi giá thị trường của bất động sản.

* Xác định các hệ số ảnh hưởng tới giá trị bất động sản.

</div><span class="text_page_counter">Trang 21</span><div class="page_container" data-page="21">

Bước 6 : Khoanh vùng giá trị

Chia vùng định giá thành các vùng giá trị, các vùng giá trị này có giá trị của các

hệ số ảnh hưởng khác nhau.

Bước 7 : Tính tốn giá đất cho từng bắt động sản

Căn cứ mức giá chuẩn, giá trị các hệ số ảnh hưởng đến bất động sản tính ra giá

đất cho từng bất động sản.

Bước 8 : Kiểm tra các kết quả tính tốn giá đất

Căn cứ giá đất đã được tính tốn cho từng thửa, lập bản đỗ giá đất. Bản đồ dùng

cho ghi giá đất phải là bản đồ địa chính.

Trên đây mơ tả khái quát qui trình định giá bất động sản theo phương pháp

thông tin thị trường. Phân hệ định giá bất động sản được thiết kế tuân thủ hoàn toàn

<small>trình tự các bước ở qui trinh này. </small>

</div><span class="text_page_counter">Trang 22</span><div class="page_container" data-page="22">

CHUONG IV

THIET KE CHI TIET HE THONG QUAN LY VA HO TRO DINH GIA BAT DONG SAN 4.1 Phương pháp thiết kế hệ thống

Cùng với xu hướng phát triển ngành công nghệ thông tin, công nghệ phần

mềm đã và đang trở thành lĩnh vực mũi nhọn của nhiều quốc gia trên thế giới.

Ngày nay, việc phát triển một phần mềm với qui mô và chất lượng cao khơng cịn là công việc đơn lẻ của những nhà lập trình. Đó là sản phẩm của một tập thể, một công ty phần mềm theo một qui trình công nghệ chuẩn được quản lý chặt chẽ và được hỗ trợ tối đa bởi các công cụ và môi trường phát triển phần mềm. Do đó, việc lập trỉnh ngày càng trở nên để dàng hơn và nhường lại vai trò mẫu chốt cho việc phân tích và thiết kế phần mềm, trong đó quan trọng nhất là đặc tá và mơ

hình hố thể giới thực.

Trong tình hình đó các công ty phần mềm lớn trên thế giới đã nhanh chóng đưa

ra nhiều cơng cụ hỗ trợ phân tích thiết kế dựa trên nhiều phương pháp khác nhau. Các ngơn ngữ mơ hình hóa ra đời và ngày càng được cái tiến, trong đó sự ra đời của UML (Uniñed Modeling Language) dựa trên ba phương pháp hướng đối tượng Booch, OMT, OOSE đã nhanh chóng trở thành một ngơn ngữ chuẩn dùng để trực quan hoá, đặc tả, xây dựng và làm sưu liệu cho các sản phẩm phần mềm và được hỗ trợ bởi các

tổ chức,các công ty phát triển phần mềm trên thể giới.

Hiện nay hầu hết các CASE tools đều có hỗ trợ UML đo đó việc tìm hiểu ngơn

ngữ UML trước hết giúp tiếp cận với ngôn ngữ mô hình hóa tiên tiến, nắm bắt và sử

<small>dụng một số CASE tools hiện tại và từng bước xây dựng CASE tools đặc thù hỗ trợ </small>

cho việc xây dựng và phát triển phần mềm sau này.

UML - Unified Modeling Language — tạm dịch là ngôn ngữ mơ hình hợp nhất,

nó được hiểu như là một ngôn ngữ thông nhất những xu hướng và hình thái của cuộc cách mạng trí thức trong lĩnh vực thông tin. Nó là một phương tiện giúp cho các tổ

chức có thể nhận thức một cách tốt nhất lợi thế cạnh tranh thông qua việc năm bắt, truyền đạt, trao đôi và nâng cao tri thức trong lĩnh vực công nghệ phần mềm. Chính

xác hơn ƯML là một ngôn ngữ mơ hình hóa dùng để đặc tả, trực quan hóa, xây dựng

và làm sưu liệu cho các hệ thống phần mềm...

</div><span class="text_page_counter">Trang 23</span><div class="page_container" data-page="23">

4.2 M6 hinh héa nghiép vu

Phần này mơ hình hóa nghiệp vụ của một văn phòng đăng ký đất đai. các bước

phân tích theo đúng qui trình RUP. Xuất phát từ các kết quả khảo sát và thực nghiệm

tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội phần mềm để xuất một mơ hình tơ chức và tác nghiệp

cho văn phòng đăng ký đất đai.

4.2.1 Mơ hình hóa tơ chức

Một Văn phòng đăng ký đất đai có thể có các bộ phan ( organization unit ) sau : “ Phòng Đăng ký bất động sản : có chức năng đăng ký các bất động sản, nhập số liệu bất động sản (bao gồm cả đăng ký đất đai và cơng trình trên đất) vào

hệ thống và cập nhật các số liệu khác từ hệ thống thơng tin đất đai.

<small>"_ Phịng Định giá bat động sản : có chức năng làm dịch vụ định giá bất động sản, </small>

bao gồm các định giá thường kỳ hoặc định giá đột xuất. Phạm vi định giá có thé bao gồm định giá hàng loạt ( định giá các bất động sản trong một phạm vi

địa lý nhất định như khu phố, phường vv... ) hoặc định giá đơn lẻ theo yêu cầu.

“_ Phòng Tiếp nhận yêu cầu : Có chức năng tiếp nhận các yêu cầu dịch vụ từ người dân hoặc các tổ chức xã hội. Trả lời các yêu cầu qua mạng ( thông

qua hệ thống phân phối ) hoặc qua giao dịch trực tiếp.

<small>= B6 phan quản trị hệ thống : Bao tri hé thống, sao lưu dữ liệu và quản trị, </small>

hướng dẫn người sử dụng.

Với bốn bộ phận chính trên, một văn phòng đăng ký đất đai sẽ khai thác hệ

thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản theo đúng chức năng của các bộ phận. Văn phòng nảy nên trực thuộc Trung tâm Thông tin Tài nguyên Môi trường của Sở Tài nguyên Mơi trường các Tỉnh.

Mơ hình tổ chức của văn phòng đăng ký đất đai được thể hiện ở hình 3.2.

</div><span class="text_page_counter">Trang 24</span><div class="page_container" data-page="24">

Hình 3.2 : Sơ đỗ tô chức Văn phòng Đăng kỷ đất đại

4.2.2 Mơ hình hóa nghiệp vụ

<small>Nhiệm vụ của lược đồ Business Use Case là thể hiện cấu trúc của tổ chức, các </small>

vai trò bên trong và các tác nhân tương tác với tổ chức và tương quan giữa chúng. Lược đồ cũng cung cấp thông tin về các luồng công việc của tổ chức. Tóm lại, nó cung cấp các thông tin về mơ hình tổ chức.

4.3 Phân tích và mơ hình hóa chức năng hệ thống

Phan nay di sau phân tích các tác viên hệ thống và lập mơ hình hóa chức năng cho từng phân hệ của hệ thống đăng ký, quản lý và hỗ trợ định giá bất động sản. Danh sách các phân hệ như sau :

« Phan hệ quản lý, cập nhật thông tin bat động san

4.3.1 Mơ hình hóa chức năng phân hệ quản lý, cập nhật thông tin bất động

4.3.1.1 Thiết kế mẫu biểu quản lý thông tin bắt động sản

Do sự khác biệt của hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản đối với từng

<small>khu vực khác nhau và sự phát triển của kinh tế, xã hội cũng như yếu tố thời gian, </small>

không thê cố định hệ thống chỉ tiêu thông tin này. Hệ thống phải được thiết kế có đặc

tính “mở” đối với hệ thống chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản.

<small>Để thực hiện được mục tiêu trên , cần thiết lập một cơ sở dữ liệu mơ tả lạt </small>

chính cầu trúc hệ thống chỉ tiêu thông tin bất động sản. Cơ sở dữ liệu này được coi

</div><span class="text_page_counter">Trang 25</span><div class="page_container" data-page="25">

như một “siêu đữ liệu” ( metadata ) đối với các bất động sản được mô tả theo cùng

Đặc tính của một hệ thơng chỉ tiểu thông tin mô tả bất động sản là các chỉ tiêu

<small>thông tin được phân theo các nhóm. Ví dụ như các nhóm thơng tin về địa chỉ, về môi </small>

trường, giá chuyên nhượng quyển sử đụng đất, thông tin về tài sản trên đất, tình trạng pháp lý, an ninh vv...Do vậy cầu trúc đữ liệu mô tá hệ thống chỉ tiêu thông tin bất động sản phải đáp ứng yêu cầu phân nhóm.

Kiểu đữ liệu của các chỉ tiêu thông tin cũng vô cùng đa dạng. Ví dụ như có thể là kiểu dữ liệu dạng văn bản ( text ) đối với các trường thông tin như tên chủ sử dụng, địa chỉ, dạng số ( number ) đối với các trường thông tin như diện tích, giá chuyển

nhượng, dạng logic (có hoặc không ) đối với các trường thông tin như tranh chấp ( có

hoặc khơng có tranh chấp ), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( đã hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyên sử đụng đất) vv...

Đặc biệt, giá trị của các trường thơng tin có thể được phân loại theo một cấu

trúc bảng mã qui định trước. Ví dụ như hướng nhà có thể phân loại theo : hướng Bắc,

hướng Nam, hướng Đông Nam vv...

Do sự đa đạng của kiểu đữ liệu đối với các chỉ tiêu thông tin mô tả bất động sản, hệ thống cần hỗ trợ tất cả các kiểu đữ liệu cơ bản ( văn bản, số, logic, hình ảnh vv... ) và phải cho phép người sử dụng tự thiết kế bảng mã đối với các kiểu dữ liệu tự

định nghĩa.

Ngoài ra, để tiện lợi trong quá trình sử dụng, hệ thống phải cung cấp các hệ thống chỉ tiêu mẫu ( template ), người sử dụng chỉ cần cập nhật (import ) hệ thống chỉ tiêu mẫu này và sửa theo yêu cầu mà không phải thiết kế từ đầu.

Với các phân tích như trên, có thể phân rã chức năng thiết kế mẫu biểu quản lý

<small>bat động sản thành các chức năng nhỏ như sau : </small>

<small>" Phân nhóm các chỉ tiêu thơng tin mô tả bất động sản </small>

“ Thiết kế các kiểu đữ liệu tự định nghĩa

"_ Thiết kế các chỉ tiêu thông tin va đưa vào nhóm tương ứng

<small>"_ Ghi thiết kế vào CSDL dưới dạng một template </small>

Nhược điểm lớn nhất của phương pháp thiết kế này là người sử dụng không thể

</div><span class="text_page_counter">Trang 26</span><div class="page_container" data-page="26">

4.3.1.2Cập nhật thông tin bat động sản

Một trong những nhiệm vụ cơ bản nhất của phân hệ này là cập nhật thông tin

bất động sản. Giới hạn của hệ thống là chỉ cập nhật thơng tin thuộc tính ( attribute

information ) mà không cập nhật thông tin ban dé .

Thông tin bất động sản có thể cập nhật từ nhiều nguồn thông tin. Từ các thông

tin đo người dân hoặc các tố chức kinh tế xã hội cung cấp cho văn phòng đăng ký bất động sản, từ các phiếu điều tra của các dự án định giá thông thường được thu thập bằng phương pháp điều tra thị trường, từ các cơ quan như văn phòng tư vấn nhà đất,

các công ty địa ốc , các cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai.

Dữ liệu cho các chỉ tiêu thông tin cũng có thể được cập nhật từ nhiều nguồn và có thể cập nhật cho một loạt các bất động sản thỏa mãn một hoặc nhiều điều kién nao

đó. Ví dụ như tình trạng điện , nước, môi trường, an ninh vv... có thể giống nhau với

<small>các bất động sản trong cùng một khu vực. Do vậy, để thuận lợi và tiết kiệm công sức </small>

cho công tác cập nhật số liệu, hệ thống cần có chức năng cập nhật số liệu hàng loạt,

Việc cập nhật thông tin bất động sản phải thực hiện sau bước thiết kế hệ thống

chỉ tiêu thông tin bất động sản.

Chức năng cập nhật thông tin bất động sản có thể phân rã thành các chức năng

nhỏ sau :

<small>= Xem thong tin bat động sản </small>

« Xéa một bất động sản khỏi CSDL

“ Thêm một bất động sản vào CSDL

<small>»® Cập nhật số liệu cho một hoặc nhiều chỉ tiêu thông tin xác định cho các bất </small>

động sản thỏa mãn một hoặc nhiều điều kiện do người sử dụng tự định nghĩa

Hệ thống cung cấp một số tiện ích cho người sử dụng như sau :

“_ Tìm kiếm thông tin : Hệ thống cung cấp công cụ cho phép người sử dụng

tìm kiếm các bất động sản thỏa mãn một hoặc nhiều điều kiện nào đó. Ví dụ

như người sử dụng có thê tìm kiếm các bất động sản trong một khu vực nhất định , có mặt tiền lớn hơn 5 mét, có diện tích lớn hơn 100 mẺ vv...

</div><span class="text_page_counter">Trang 27</span><div class="page_container" data-page="27">

» Théng ké hién trang CSDL : Hệ thống cung cấp thông tin về CSDL như số

lượng bất động sản có trong CSDL, số lượng và tên các mẫu biểu quản lý thông tin bat động sản vv...

4.3.2 Mô hình hóa chức năng phân hệ hỗ trợ định giá bất động sản

Qui trình định giá bất động sản được trình bày ở chương II đòi hỏi rất nhiều

<small>kinh nghiệm cũng như kiến thức chuyên môn , kiến thức xã hội của các cán bộ định </small>

giá. Do vậy, hệ thống hỗ trợ định giá bất động sản chỉ có thể là một hệ hỗ trợ quyết

định chứ không thê là một hệ thống định giá tự động.

Hệ thống sử đụng các dữ liệu đã được thu thập qua phân hệ đăng ký và quản lý

<small>thông tin bất động sản, tự động hóa các bước chọn lọc dữ liệu theo yêu cầu của người sử dụng trong quá trình chọn mẫu. Tự động hóa các bước tính tốn với khối lượng dữ </small>

liệu lớn và có khả năng kết xuất các báo cáo, biểu dé, sơ đồ theo yêu cầu của công tác

định giá bất động san.

<small>Dựa trên kết quả của các dự án thử nghiệm đối với nhiều khu vực khác nhau, hệ </small>

thơng sẽ có sẵn một số dự án mẫu ( template project ) voi day di hé théng chi tiéu

thông tin và qui trình đã được thử nghiệm. Người sử dụng có thê sử đụng các dự án

mẫu nay, thay đổi một số yếu tố , tối ưu hóa tiến trình dé phù hợp với yêu cầu.

Như đã phân tích tại đặc tả hệ thống đã được phân tích ở mục 2.2 — chương I và qui trình định giá bất động sản ở chương II, có thể đưa ra đanh sách các chức năng của phân hệ này như sau :

“ Tạo mới dự án định giá theo mẫu ( template ) " Nhập các thông tin cơ bản của dự án định giá

“Nhập mẫu biểu quản lý thông tin mô tả bất động sản từ phân hệ quản lý

thông tin bat động sản

" _ Thu thập thêm thông tin cần thiết cho dự án định giá bất động sản

<small>» Xử lý, chọn lọc thông tin đạt yêu cầu </small>

"_ Xác định danh sách các hệ số ánh hưởng

"_ Kiểm tra các hệ số và xác định hệ số ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá "_ Xác định đơn giá chuẩn cho vùng định giá

</div><span class="text_page_counter">Trang 28</span><div class="page_container" data-page="28">

« Khoanh ving gia tri va lap ban dé ving giá trị

Các chức năng của phân hệ này có mối quan hệ chặt chế với nhau và yêu cầu người sử dụng phải tuân thủ chính xác qui trình định giá.

Người sử dụng dùng chức năng này để tạo mới một dự án định giá. Dự án sẽ

được lưu trong CSDL và có thể phân phối để nhiều người có thể sử dụng chung.

Chức năng này có chức năng tương tự như chức năng 3.2. , bỗ sung thêm thao tác sao chép các cấu trúc dữ liệu mẫu vào dự án mới ( gồm hệ thông các chỉ tiêu thông tin, các cơng thức tính toán và các mẫu báo biểu, sơ đồ ...).

4.3.2.3 Nhập thông tin cơ bản của chư án định giá

<small>Các thông tin cơ bản của dự án định giá được lưu trữ trong một bảng đữ liệu có </small>

các chỉ tiêu thông tin trong bảng 3.5.

* : Các thông tin được lấy trong bảng mã.

Chức năng này được thiết kế dưới dạng một màn hình nhập liệu cho người sử

dụng. Tất cả các thông tin đều được thiết kế là bắt buộc ( require ) phải nhập đối với

<small>người sử dụng. </small>

Dữ liệu của bảng này được lưu trong một bảng dữ liệu có cấu trúc cố định trong chương trình.

</div><span class="text_page_counter">Trang 29</span><div class="page_container" data-page="29">

4.3.2.4 Nhập mẫu biểu quản lý thông tin mô tả bắt động sản từ phân hệ quản lý thông tin bat động sản

<small>Mỗi một dự án định giá có một cấu trúc mẫu biểu thông tin mô tả bất động sản. </small>

Cấu trúc này có thể được cập nhật từ phân hệ quản lý thông tin bất động sản. Để tiện lợi trong sử dụng, hệ thống sẽ liệt kê danh sách các mẫu đã có trong hệ thống để người

sử dụng có thê lựa chọn.

4.3.2.5 Thu thập thêm thông tin cân thiết cho dự án định giá bắt động sản Trên thực tế, có thê các thông tin mô tả bất động sản đã có trong CSDL chưa đủ cho dự án định giá. Trong trường hợp đó, cần phải thu thập thêm thông tin cần thiết cho dự án. Thông tin có thể được thu thập qua các nguồn sau :

" Tiến hành điều tra bé sung, nhập các phiếu điều tra thông tin thị trường vào

4.3.2.6 Xử lý, chọn lọc thông tin dat yéu cau

Chức năng này được chia thành 3 chức năng nhỏ :

“ Thiết kế bộ lọc dữ liệu ( data filter ).

= Xu ly các thông tin sau khi lọc.

" Chon cdc cap mau dé tính hệ số ảnh hưởng. Thiết kế bộ lọc dữ liệu :

<small>Trong quá trình thu thập dữ liệu, do dữ liệu về bất động sản có đặc trưng là </small>

được thu thập từ nhiều nguồn thơng tin, độ chính xác và tin cậy thuộc nhiều nguyên nhân khác nhau nên phải tiến hành việc chọn lựa, loại bỏ những mẫu phiếu không đạt yêu cầu hay nói cách khác là những mẫu phiếu không hợp lệ. Hệ thống hỗ trợ định giá

bat động sản hỗ trợ việc lọc những mẫu phiếu không đạt yêu cầu theo 2 phương pháp :

" Loại bỏ băng tay ( thủ công ) : Cán bộ định giá trên cơ sở xem xét những mẫu phiếu không hợp lệ , chọn lựa và ra lệnh cho hệ thống loại bỏ những

</div><span class="text_page_counter">Trang 30</span><div class="page_container" data-page="30">

“=_ Loại bỏ bằng cách dùng bộ lọc : Cán bộ định giá dua ra các điều kiện loại

bỏ để hệ thống tự động tìm các mau phiéu thỏa mãn điều kiện loại bỏ và tiến

<small>Sau khi lọc đữ liệu, các thông tin đạt yêu cầu sẽ được hiển thị trên màn hình hệ </small>

thống, người sử dụng trên cơ sở xem xét các thơng tin đó sẽ có quyền thay đôi nội

<small>dung thông tin, kiểm tra việc chọn lựa các mẫu thông tin đạt yêu cầu một lần nữa để </small>

đảm bảo tính xác thực của thông tm.

Chọn các cặp mẫu để tính hệ số ảnh hưởng :

Để xác định các hệ số ảnh hưởng, phương pháp tính là chọn những cặp mẫu

tương tự nhau theo một điều kiện nào đó. Ví dụ : khi tính hệ số qui đổi giá trị về năm

phân tích, phải chọn những cặp mẫu bất động sản mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó là tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về mặt thời gian là khác nhau.

s Những chỉ tiêu thông tin nào được chọn để tiến hành so sánh các cặp mẫu ? “_ Đối với mỗi chỉ tiêu thông tin, phải xác định khoảng giá trị để các cặp mẫu

được coi là tương tự nhau.

<small>Cơ sở đữ liệu của hệ thống sẽ lưu lại kết quả chọn lựa các cặp mẫu và phương pháp chọn lựa chúng. Hệ thơng sẽ có 2 bảng thông tin lưu lại cách chọn lựa các cặp mẫu có dạng như sau : </small>

1 | Số định danh của cặp mẫu (ID )

2 Mô tả cặp mau

Bảng 3.6 - Cấu trúc dữ liệu các cặp mẫu thông tin

</div><span class="text_page_counter">Trang 31</span><div class="page_container" data-page="31">

Bang 3.7 - Phương pháp chọn lựa cặp mẫu thông tin

Dựa trên 2 bảng thông tin có cấu trúc như trên, hệ thống sẽ lưu lại được danh sách các cặp mẫu và phương pháp để chọn chúng trong CSDL thông tin thu thập được.

<small>+.3.2.7 Xác định danh sách các hệ số ảnh hưởng </small>

Dựa trên các cặp mẫu đã được chọn và qui định phương pháp tính như đã phân

tích ở mục 4.3.2.6, các hệ số ảnh hưởng sẽ được tính tốn theo cơng thức qui định.

Như vậy hệ thống sẽ phải có 2 thơng tin để tính các hệ số :

"_ Tên (ID) cặp mẫu được dùng để tính các hệ số ảnh hưởng.

"Cơng thức tính các hệ số ảnh hưởng dựa trên các trường thông tin của các cặp mẫu được chọn.

Các hệ số ảnh hưởng sau khi tính sẽ được kết xuất đưới đạng bảng để phục vụ quá trình phân vùng và chọn lựa hệ số trung bình.

4.3.2.8 Kiểm tra các hệ số và xác định hệ số ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá

Sau khi xác định tất cả các hệ số ảnh hưởng tới vùng định giá, người sử dụng

* Có giá trị hệ số nảo lớn hơn I không ? "_ Giá trị hệ số còn lại có chính xác khơng ?

Chức năng kiểm tra hệ số cho phép kiểm tra lại giá trị các hệ số bằng cách liệt

kê tất cả các hệ số đã được xác định ở các bước trước để người sử dụng có một cách

nhìn tổng quan về tất cả các hệ số có ảnh hướng đến giá của bất động sản.

Sau đó, có thé lựa chọn một hệ số có ảnh hưởng lớn nhất tới vùng định giá dé

xác định đơn giá chuẩn.

</div><span class="text_page_counter">Trang 32</span><div class="page_container" data-page="32">

4.3.2.9 Xác định đơn giá chuẩn cho vùng định giá

Đề định giá được cho các bất động sản, một trong những tham số cần xác định

là giá chuẩn của vùng định giá. Công thức để xác định được giá chuẩn được mô tả tại

chương II.

Hệ thống cung cấp chức năng xác định giá chuân tự động. Tuy nhiên, người sử

dụng có thể tuỳ biến giá chuẩn bằng một giá trị khác.

4.3.2.10 Định giá cho các bat động sản trong vùng định giá

<small>Sau khi đã có danh sách các hệ số, giá trị của các hệ số và gia chuân,có thể định </small>

giá hàng loạt cho các bất động sản đã được nhập vào hệ thống. Phương pháp tính được mơ tả ở chương II

</div><span class="text_page_counter">Trang 33</span><div class="page_container" data-page="33">

CHUONG V

GIOI THIEU PHAN MEM VIETREAL

5.1 Nguyén tac thiết kế của chương trình :

Chương trình VietReal được thiết kế theo nguyên tắc hệ thống “mở”, nghĩa là

người sử dụng có tồn quyền thay đổi hệ thống chỉ tiêu thông tin của phiếu điều tra bất

động sản, các điều kiện loại bỏ mẫu phiếu không đạt yêu cầu, các điều kiện và giá tri

<small>của các chỉ tiêu thông tin được bé sung, danh sach các cặp mau, diéu kién xac dinh cap mẫu, điều kiện xác định hệ số ảnh hướng ... </small>

Các thông tin trên được lưu trong các bảng dữ liệu mô tả ( các bảng dữ liệu metadata ), các thông tin nhập vào phiếu điều tra được lưu trong các bảng thơng tin

Có thể liệt kê một số nguyên tắc cơ bản của chương trình như sau :

e Dic tinh mé : cho phép can thiệp và thay đổi các hệ thống chỉ tiêu thông tin, các công thức, điều kiện trong tất cả các quá trình của phương pháp định giá.

e Tuân thủ đóng qui trình của phương pháp định giá bất động sản : Các bước thao tác của người sử dụng phải tuân thủ đúng qui trình của định giá bất động

sản. Nếu làm sai qui trình, hệ thống không thể tự làm tắt các bước sai qui trình.

Lưu ý rằng không thể thay đổi hệ thống chỉ tiêu thông tin sau khi đã nhập đữ liệu.

Các bước khác có thê thay đổi nội dung, điều kiện xác định ... nhưng không thê thay

thế hệ thống chỉ tiêu thông tin xác định mẫu phiếu điều tra sau khi đã nhập đữ liệu.

5.2 Mở một dự án mới :

Khi bắt đầu tạo lập một dự án định giá bất động sản, người sử dụng bắt đầu bằng

Ở bước này, hệ thống sẽ sao chép các tệp dữ liệu vào thư mục mà người sử dụng chỉ định. Sau đó, tất cả thông tin của dự án này sẽ được ghi vào thư mục đó. Người sử

</div><span class="text_page_counter">Trang 34</span><div class="page_container" data-page="34">

<small>Người sử dụng lựa chọn thư mục muôn lưu dự án. </small>

Chú ý : Nếu trong thư mục chỉ định đã có các file dữ liệu của dự án khác, chương

<small>trình sẽ không cho phép tạo dự án mới. Bạn phải chỉ định thư mục chưa có thông tin </small>

của dự án định giá nảo.

5.3 Nhập thông tỉn cơ bản của dự án định giá

Sau khi hoàn tất việc tạo dự án định giá mới, người sử dụng nhập các thông tin cơ

<small>Ngày định giá [10/16/2001 Mục đíchÐG ffiphuu. </small>

<small>DS can bé định giá ' [Nguyễn VănA </small>

Ở màn hình này, người sử dụng nhập các thông tin sau :

</div><span class="text_page_counter">Trang 35</span><div class="page_container" data-page="35">

5 Danh sách cán bộ định giá | Kiểu đanh sách

7 Phương pháp định giá Lựa chọn trong danh sách

<small>Sau khi nhập day đủ các thông tin trên, ân nút Cập nhật đề ghi lại. Ấn nút Thoát </small>

để thoát khỏi chức năng này.

5.4 Thiết lập dự án dựa trên các dự án mẫu

Hệ thống các chỉ tiêu thông tin cần thu thập thông thường khá giống nhau trên các

khu vực định giá có chung một tính chất ( ví dụ như khu nông nghiệp, khu thương mại -

dich vụ ... ). Để tiết kiệm thời gian và thuận tiện cho người thiết kế hệ thống chỉ tiêu

thông tin, hệ thống cung cấp thêm chức năng : Thiết lập dự án đựa trên các dự án mẫu.

Thiết lập dự án dựa trên các dự án mẫu là sao chép các dữ liệu đã được thiết kế

sẵn cho từng vùng ( hệ thông đã hỗ trợ cho các vùng : nông nghiệp, công nghiệp, đô

thị, thương mại - dịch vụ .. ), trên cơ sở đó có thể tiến hành sửa chữa, thêm bớt vào hệ

thống các chỉ tiêu thông tin.

Thao tác : Chọn Thông tin - Kế hoạch -> Thiết lập dự án dựa trên dự án mẫu. <small>Người sử dụng lựa chọn kiểu của vùng định giá và chỉ định thư mục của đự án </small>

định giá mới. Hệ thống sẽ tiến hành thao tác copy các đữ liệu mẫu vào thư mục chỉ định.

5.5 Định nghĩa kiểu dữ liệu ( hệ thống bảng mã )

Các chỉ tiêu thông tin trong phiếu điều tra có các kiểu đữ liệu khác nhau. Hệ

thống chia các kiểu dữ liệu thành 2 loại :

<small>Kiểu đữ liệu chuẩn : Bao gồm các kiểu sau : </small>

</div>