1. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà kinh tế học cổ điển William Petti đã nói rằng: “Lao động là cha của
của cải vật chất, còn đất là mẹ”. Thật vậy, con người sinh ra từ đất, lớn lên nhờ
đất và khi chết cũng trở về với đất. Đất đai là nguồn gốc cho mọi tài sản vật chất
cho con người. Dựa vào đất chúng ta có lương thực, thực phẩm, khoáng sản,
năng lượng, nguyên vật liệu…
Sự phát triển kinh tế, q trình đơ thị hóa làm cho mật độ dân cư ngày
càng cao. Chính sự gia tăng dân số, sự phát triển đô thị cũng như q trình cơng
nghiệp hóa làm cho nhu cầu về nhà ở cũng như đất xây dựng các cơng trình
cơng cộng, khu công nghiệp trong cả nước vốn đã bức xúc nay càng trở nên
nhức nhối hơn. Đây là vấn đề nan giải khơng chỉ ở nước ta mà cịn với các nước
đang phát triển và phát triển trên thế giới. Để giải quyết vấn đề này, mỗi quốc
gia đều xây dựng cho mình những chương trình, kế hoạch, chiến lược riêng phù
hợp với hồn cảnh, điều kiện nước mình… để sử dụng đất được hợp lý, hiệu
quả, tiết kiệm. Điều này thực sự có ý nghĩa với nước ta – một đất nước đang
trong q trình cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa và đơ thị hóa đang diễn ra mạnh
mẽ trên khắp cả nước.
Chính sách đất đai ở nước ta tương đối phức tạp, việc quản lý còn gặp
nhiều khó khăn. Từ khi thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đến nay,
trải qua nhiều giai đoạn lịch sử Nhà nước ta ln quan tâm thích đáng đến vấn
đề đất đai và đã ban hành, đổi mới Luật đất đai: Luật Đất đai 1988, Luật Đất đai
1993, Luật sửa đổi và bổ sung một số điều Luật Đất đai 1993 năm 1998, năm
2001; đặc biệt Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực ngày 01/07/2004 đã
từng bước đưa Luật Đất đai phù hợp với thực tế quản lý và sử dụng đất. Các văn
bản, Thông tư, Nghị định… đi kèm đã giúp rất nhiều cho việc nắm chắc, quản lý

1


chặt chẽ quỹ đất của quốc gia cũng như kịp thời phù hợp với sự phát triển của

nền kinh tế đất nước đang trong thời kỳ đổi mới
Việc đăng ký đất đai là việc làm hết sức quan trọng và cần thiết, nó là cơ
sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên của quốc
gia cũng như để người sử dụng đất yên tâm sử dụng.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời cùng với việc thực hiện cải cách
hành chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong
việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực đất đai đối với
các đối tượng sử dụng đất. Công nghệ thông tin và trình độ của cán bộ làm việc
tại cơ quan đăng ký đất đai các cấp từng bước được nâng cao đã phát huy thành
quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này. Tuy nhiên việc cung ứng các dịch vụ
về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một trong những vấn đề bức xúc
đối với người sử dụng đất.
n Mơ là một huyện thuộc tỉnh Ninh Bình được thành lập theo Nghị
định 59 - NĐ/CP của Chính phủ và đi vào hoạt động ngày 14/4/1994. Với lợi thế
về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, huyện n Mơ đã và đang có nhiều thuận lợi
để phát triển kinh tế - xã hội. Người dân từng bước chuyển từ sản xuất nông
nghiệp sang sản xuất công nghiệp, dịch vụ, thương mại. Sự phát triển đã đem lại
nhiều khó khăn và thách thức cho cơ quan đăng ký đất đai của huyện trong công
tác quản lý và đăng ký đất đai.
Xuất phát từ thực tế và nhận thức được vai trò quan trọng của vấn đề,
dưới sự hướng dẫn của thầy giáo – GVC.TS. Phạm Phương Nam – Giảng viên
khoa Tài nguyên và Môi trường – Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, tôi tiến
hành thực hiện đề tài;
“ Tìm hiểu vai trị của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện n Mơ
– tỉnh Ninh Bình”

2


1.2. Mục đích và yêu cầu

1.2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện n Mơ, tỉnh Ninh Bình.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Mơ, tỉnh Ninh Bình.
1.2.2. u cầu
- Nắm vững Luật đất đai, Thông tư, Nghị định và các nghị quyết của tỉnh,
huyện có liên quan đến đất đai.
- Số liệu thu thập, điều tra phải trung thực, khách quan, đảm bảo độ chính
xác, tin cậy.
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền
sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp phù hợp với thực trạng và điều kiện của địa
phương

3


2. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Đất đai và đăng ký đất đai
2.1.1. Đất đai
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi
quốc gia với vai trò và ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ
tầng của con người và tư liệu sản xuất.
Về mặt thổ nhưỡng, đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình
thành do kết quả tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và
thời gian. Giá trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì.
Các nhà sinh thái học cho rằng đất là một “vật mang” của tất cả các hệ
sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ
sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con

người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất
“mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì
nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và
phát triển.
Như vậy một định nghĩa đầy đủ về đất như sau:
“ Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc
tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó, gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề
mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông,
suối và đầm lầy nước cạn): lớp trầm tích và kho chứa nước ngầm sát bề mặt trái
đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành
quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
2.1.2. Đăng ký đất đai
2.1.2.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối
với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản

4


trên đất; là việc ghi nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối
với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua
đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đồng
thời nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản trên đất; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt toàn bộ
đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng.
* Đăng ký Nhà nước về đất đai
Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin
cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Khái niệm chỉ
rõ:

- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức đăng ký đất đai.
- Hồ sơ địa chính là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung,
thống nhất của việc đăng ký đất đai.
- Khái niệm cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng
hồ sơ địa chính.
* Vai trị, lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một cơng cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,
lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng, thuế
sản xuất nông nghiệp.
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản.
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất.
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

5


- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản.
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân.
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.
+ Giảm tranh chấp đất đai
Xây dựng chính sách, các quy định, quy trình quy
phạm về quản lý và sử dụng đất

Điều tra,

khảo sát,
đo đạc, lập
BĐĐC

Quản lý
quy hoạch,
kế hoạch
sử dụng
đất

Xác định
vị trí, hình
thể kích
thước, diện
tích, loại
đất, loại tài
sản gắn
liền với đất

Xác định
mục đích
sử dụng
đất, mức
độ phù hợp
với quy
hoạch

Đánh giá,
phân hạng
đất


Hạng đất,
giá đất

Giao đất,
cho thuê
đất, thu hồi
đất, chuyển
MĐSDĐ

Nguồn gốc,
quyền và
nghĩa vụ
của người
sử dụng đất

Đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính,
cấp giấy chứng nhận
Sơ đồ 2.1. Vai trò của đăng ký đất đai trong quản lý nhà nước về đất đai

6


2.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai
* Hồ sơ đất đai
Hồ sơ đất đai (Hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa thơng tin liên quan tới
thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai. Hồ sơ đất đai
được lập để phục vụ cho lợi ích Nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: Để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.

- Đối với công dân: Đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các
quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an tồn
và với một chi phí thấp nhất
* Đơn vị đăng ký (Thửa đất)
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào
hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ
hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
thống bản đồ địa chính được lập theo tọa độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc.
* Yêu cầu đối với đăng ký đất đai
- Quá trình thực hiện đăng ký phải đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý. Đây
là yêu cầu hết sức quan trọng trong quá trình thực hiện đăng ký. Cụ thể:
+ Phải xác định một cách chính xác về đối tượng và các thơng tin liên
quan đến quyền sử dụng, quản lý (diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử
dụng…); quyền sở hữu tài sản và các thông tin về tài sản được sở hữu.
+ Thực hiện đúng thủ tục, quy trình quy định (về hồ sơ, về quá trình xét
duyệt…)
+ Thực hiện đúng thẩm quyền được pháp luật quy định

7


- Quá trình thực hiện đăng ký phải đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo
quy định của ngành: về các thơng tin diện tích, hình thể, vị trí, kích thước, loại hạng…
- Kết quả đăng ký phải phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất và các
quyền của người sử dụng đất (những thay đổi với thửa đất trong quá trình quản
lý và sử dụng); tài sản trên đất và các quyền của người sở hữu tài sản.
2.2. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai ở một số nước

2.2.1. Pháp
Đất đai ở Pháp phần lớn thuộc sở hữu tư nhân nhưng Nhà nước quản lý
đất đai nói chung và bất động sản nói riêng rất chặt chẽ thơng qua việc xây dựng
hệ thống địa chính. Cơng tác địa chính tại Pháp rất phát triển, quy củ và chặt
chẽ. Ở Pháp, địa chính là một hệ thống chính quy, thời sự hóa để quản lý những
tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ. Đơn vị cơ sở của địa chính là thửa đất
được mơ tả đầy đủ vị trí địa lý, kích thước hình học với những tư liệu về tài
nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất. Hệ thống địa chính ở Pháp bao gồm:
một bộ bản đồ để mô tả thực trạng của thửa đất (bản đồ địa chính) và bất động
sản, một sổ địa chính và bản kê khai các quyền và thực trạng pháp lý của chủ sở
hữu; một hệ thống nghiệp vụ hành chính để quản lý và lưu trữ thơng tin đất đai;
địa chính xác định đầy đủ cơ sở pháp lý khi ghi rõ các quyền cụ thể. Hệ thống
bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên bằng các văn bản đo đất trong
trường hợp có thay đổi ranh giới thửa đất và cập nhật hàng năm thông qua các
bản vẽ để lưu.
Chế độ pháp lý chung về đăng ký bất động sản được hình thành sau Cách
mạng tư sản Pháp. Những nội dung chính của chế độ pháp lý này đã được đưa
vào Bộ luật Dân sự 1804. Bộ luật này quy định ngun tắc về tính khơng có hiệu
lực của việc chuyển giao quyền sở hữu đối với người thứ ba khi giao dịch chưa
được công bố, hay nói cách khác là giao dịch nếu chưa cơng bố thì chỉ là cơ sở
để xác lập quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi.

8


Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luật quy định một cách có hệ thống
việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không
thể thế chấp và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản. Luật này
cũng quy định cơ chế công bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa
những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với bất động sản

Luật pháp yêu cầu mọi thay đổi ranh giới đất sở hữu do phân chia giữa
các chủ sở hữu phải được xác nhận bằng văn bản đo đất. Văn bản này phải được
thành lập theo đề nghị của các bên và được các bên xác nhận.
Sổ địa chính là tài liệu có tính chất riêng trong đó tổng hợp theo từng
người chịu thuế nhà đất và những chỉ dẫn liên quan đến các bất động sản xây
dựng và khơng xây dựng.
Mục đích của hệ thống địa chính nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo
quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử
dụng đất; phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất co hiệu quả đáp
ứng nhu cầu cộng đồng; đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua
việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và bất động
sản công bằng. Ngành địa chính Pháp, trực thuộc tổng cục thuế và có khoảng 9.000
nhân viên. Tư liệu địa chính của Pháp là các tư liệu bằng văn bản về địa chính.
2.2.2.Thụy Điển
Đăng ký đất đai được thực hiện ở Thụy Điển từ thế kỷ 16 và đã trở thành
một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp. Hệ
thống đăng ký đất đai ở Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20
nhưng vẫn tiếp tục phát triển và hiện đại hóa. Đăng ký đất đai do các cơ quan
khác nhau thực hiện.
Cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc tòa án trung ương trong cơ cấu của bộ
tư pháp. Cơ quan đăng ký đất đai có 93 văn phịng ĐKĐĐ, mỗi văn phòng
ĐKĐĐ trực thuộc tòa án cấp quận. Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và
tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý

9


dữ liệu bất động sản trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và phát triển. Cơ
quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị hệ thống ngân hàng dữ liệu đất
đai. Hệ thống dữ liệu này quản lý toàn bộ thơng tin đăng ký đất đai.

Hệ thống địa chính Thụy Điển có sự chun mơn hóa rất cao, mỗi cơ quan
chịu trách nhiệm riêng về một lĩnh vực chuyên mơn hẹp nhưng trong hoạt động
có sự phối hợp rất chặt chẽ. Các cơ quan ĐKĐĐ, cơ quan xây dựng và quản trị
hệ thống ngân hàng thông tin đất đai đều hoạt động theo chế độ tự chủ tài chính
dựa trên việc thu phí dịch vụ. Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai có 20.000
cổng thơng tin phục vụ truy cập dữ liệu trực tuyến cho các đối tượng khác nhau.
Thông tin được cung cấp trực tuyến hoặc qua điện thoại khơng phải trả phí.
Người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in.
Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu,
giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi
qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)…Để thực hiện việc đăng ký,
đất đai được chia thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất. Việc
xác định đơn vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới
thuộc trách nhiệm của Cục trắc địa – Bản đồ quốc gia. Việc đăng ký quyền, đăng
ký thế chấp, đăng ký chuyển quyền… do cơ quan đăng ký đất đai thực hiện theo
trình tự thủ tục chặt chẽ.
2.3. Khái quát về VPĐK quyền sử dụng đất
2.3.1. Khái quát hệ thống đăng ký đất đai Việt Nam
2.3.1.1. Trước khi có Luật đất đai
Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu tồn dân về đất đai.
Lúc này công tác đăng ký đất đai được nhà nước quan tâm tuy nhiên được quan
tâm chủ yếu vẫn là đất nơng nghiệp. Ngày 01/7/1980 Chính phủ có Quyết định
201/CP về việc thống nhất quản lý theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả
nước, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về cơng tác
đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất, đã lập được hệ thống hồ sơ

10


đăng ký cho tồn bộ đất nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư

nơng thơn. Thực hiện yêu cầu này Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành văn bản
đầu tiên quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất theo Quyết định 56/ĐKTK
ngày 05/11/1981. Các tài liệu của hệ thống hồ sơ lập theo Quyết định số
56/ĐKTK gồm:
+ Biên bản xác định ranh giới hành chính
+ Sổ dã ngoại
+ Biên bản và kết quả chi tiết kiểm tra đo dạc ngoại nghiệp và nội nghiệp
+ Phiếu thửa, đơn đăng ký quyền sử dụng đất
+ Bản kê khai ruộng đất của tập thể
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất không hợp pháp
+ Sổ đăng ký ruộng đất cho tập thể, cá nhân
+ Sổ mục kê
+ Biểu tổng hợp diện tích
+ Bảng thống kê diện tích ruộng đất
+ Giấy chứng nhận
+ Biên bản thông báo công khai hồ sơ đăng ký
2.3.1.2. Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
giao đất, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại
cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn
và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính cho người sử dụng đất và tự
mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”
- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/QĐ –
ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư
số 302/TT – ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định số
201/QĐ – ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng

11



ký đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên việc triển khai cấp giấy chứng nhận giai
đoạn này được rất ít, phần lớn các địa phương dừng lại ở bước làm điểm và chỉ
mới cấp cho hộ gia đình xã viên sử dụng đất nơng nghiệp. Khó khăn chủ yếu
trong triển khai ở giai đoạn này gồm rất nhiều vấn đề như: thiếu kinh phí; lực
lượng mỏng chun mơn nghiệp vụ yếu; hệ thống hồ sơ địa chính vừa thiếu vừa
có độ chính xác thấp; tình hình sử dụng ruộng đất sau khóan hộ chưa ổn định.
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán,
lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản
lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp.
2.3.1.3. Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003
- Luật Đất đai năm 1993 quy định:
“Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
“Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại
xã, phường, thị trấn đó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ
địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử
dụng đất”.
- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện
đường lối mới của Đảng, Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được
pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế thị trường này có nhiều
biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường
xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông việc mua bán,
chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền
- Luật sửa đôi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai
được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ


12


đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ
đạo sát sao nhiệm vụ này.
2.3.1.4. Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
- Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước cịn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân thuê đất. Do vậy, ở nước ta đăng kí đất đai là đăng kí quyền sử dụng đất
Nhà nước giao, cho thuê.
Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ: “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất”.
Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử
dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
- Hệ thống đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động.
+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình.
+ Đăng ký biến động – đăng ký những biến động đất đai trong quá trình
sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi đắp…), do thay đổi
mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
- Cơ quan đăng ký đất đai: Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng
quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người
sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ”.


13


2.3.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
2.3.2.1. Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng
4/2001), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ,
trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh
thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính
cơng quyền với tổ chức sự nghiệp. “Đổi mới và hồn thiện thể chế, thủ tục hành
chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô
kỷ luật trong công việc”.
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính
phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết cơng việc của
cơng dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ
tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính
Nhà nước giai đoạn 2001 – 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ
trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hóa, nhiệm vụ này được xác
định là một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTG ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các c ơ quan
hành chính nhà nước ở địa phương.
2.3.2.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
- Luật Đất đai 2003 quy định:
“ Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng

đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm

14


quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới
thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân
dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành”.
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ”.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành luật đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
tại các đại bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ
vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT.
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ
quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những
ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn về

chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Thông tư số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005
của liên bộ tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách
nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài

chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử
dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).

15


- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm
2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản
gắn liền với đất.
Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp,
bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền
hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn kiền với đất của người sử dụng đất
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
- Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được bộ luật dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản cuả chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 16); Việc đăng ký
quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản
(Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều
173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của
mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà
nước và cơ quan có thẩm quyền.
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến
VPĐK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều

nhưng được xem là tương đối đầy đủ. Đây là căn cứ ban đầu để thành lập và đưa
các VPĐK đi vào hoạt động. Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến
VPĐK còn những hạn chế như:
+ Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc
phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ.

16


+ Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trị, vị trí và tác dụng
của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.
Tình hình trên cho thấy việc hồn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐK đi
vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử
dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại
hóa và hội nhập.
2.3.3. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐK quyền sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành, VPĐK thành lập ở cấp tỉnh và cấp
huyện là cơ quan dịch vụ cơng hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có
chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động
sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan tài nguyên và
môi trường cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất
đai theo quy định của pháp luật.
Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu
mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương; Đăng ký sử dụng
đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực
hiện các quyền của người sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối
với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc
khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi
trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai.

Theo Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn
về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất.
Theo đó, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất được phân chia theo hai cấp: cấp tỉnh thực hiện các thủ tục về cấp giấy
chứng nhận, cấp đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt

17


Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy
định của pháp luật; lập và quản lý hồ sơ địa chính đối với tấc cả các thửa đất trên
địa bàn cấp tỉnh; chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính khi có biến
động về sử dụng đất và về sở hữu tài sản gắn liền với đất; cung cấp số liệu địa
chính cho cơ quan có chức năng các định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
các loại thuế có liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền đối với người sử dụng
đất; thực hiện đo địa chính, kiểm tra chất lượng tài liệu trích đo địa chính thửa
đất, khu đất nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do người sử dụng đất cung cấp
trước khi sử dụng, quản lý; thực hiện thu phí, lệ phí và các dịch vụ về cung cấp
thông tin đất đai.
Thông tư cũng nêu rõ cấp huyện thực hiện các thủ tục về giấy chứng nhận
trên địa bàn cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật; đăng
ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cung
cấp số liệu địa chính cho các cơ quan chức năng xác định mức thu tiền sử dụng
đất, thuê đất…
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐK có 3 chức năng
chính là: quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng
đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ.

Với tư cách là tổ chức dịch vụ cơng trong lĩnh vực đất đai, vai trị của
VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất
quan trọng vì những lý do sau:
Thứ nhất: Hoạt động của VPĐK đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động quản
lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ
quan chuyên môn trực thuộc. Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà
nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ
sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho
thuê, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

18


Còn lại, việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất được giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện.
Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức
xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho cơng
tác quản lý nhà nước về đất đai. Là mơ hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ
tục có liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp
lý đảm bảo cho các hoạt động giao dịch quyền sử dụng đất, cơ sở pháp lý đảm
bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình. Mặt khác, chỉ
có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới
dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể có nhu
cầu sử dụng đất.
Thứ ba: Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những
vướng mắc, ách tắc trong việc đăng kí quyền sử dụng đất cung như dăng ký bất
động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung – cầu về đất đai cho đầu tư
phát triển kinh tế thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế
quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới.
Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản

lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng
địa phương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm
vụ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng
sử dụng đất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật đất đai 2003, tạo môi
trường đầu tư lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.
Thứ năm: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trị quan trọng
trong quan hệ đất đai, nó khơng chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng
đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà cịn có tác dụng tăng cường các giao
dịch đảm bảo đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với
các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thơng qua các hoạt động thế

19


chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí… góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho
ngân sách Nhà nước,
Thứ sáu: Hoạt động của VPĐK địi hỏi phải chun mơn hóa cơng tác
đăng ký quyền sử dụng đất. So với trước đây, chun mơn hóa trong hoạt động
đăng ký quyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng
dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển trong những năm tới. Mặt
khác, tính cơng khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt
động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính.

20


Chính phủ
Bộ Tài ngun và
Mơi trường
UBND tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương

Sở Tài nguyên và
Môi trường

UBND huyện, quận, thị xã
thuộc tỉnh

Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng
đất cấp tỉnh
Phòng Tài nguyên
và Mơi trường
Văn phịng đăng
ký quyền sử dụng
đất cấp huyện

UBND xã, phường, thị
trấn

Cán bộ địa chính xã,
phường, thị trấn
Sơ đồ 2.2: Vị trí của VPĐK trong hệ thống quản lý đất đai
2.4. Thực trạng hoạt động của VPĐK quyền sử dụng đất ở nước ta
2.4.1. Tình hình thành lập
Theo báo cáo của Cục đăng ký thống kê – Tổng cục Quản lý đất đai tính
đến tháng 12 năm 2010 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương thành lập VPĐK cấp tỉnh. Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất

21



06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/3/2007. Có 39 tỉnh thành lập đúng
thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước ngày 01/7/2005).
Ở cấp huyện, có hai tỉnh chưa thành lập VPĐK là tỉnh Phú Thọ và Ninh
Thuận. Một số VPĐK khơng trực thuộc Phịng Tài ngun và Mơi trường theo
quy định mà trực thuộc UBND huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành
phố Vinh tỉnh Nghệ An, thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, dẫn đến sự chồng
chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính, làm cho thủ tục cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữa
các cơ phòng ban, cơ quan.
2.4.2. Cơ cấu tổ chức
Theo báo cáo của các địa phương VPĐK thuộc sở đều tổ chức thành
nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các phòng, một số nơi tổ chức thành bộ
phận hoặc tổ; mỗi VPĐK thuộc sở trung bình có từ 3 đến 4 phịng.
Do có ít cán bộ nên đa số các VPĐK cấp huyện được tổ chức thành các tổ,
nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ;
nhiều VPĐK thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn nên lực
lượng bị phân tán. Các VPĐK cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành
các tổ chuyên môn khác nhau, phổ biến là: Tổ đăng ký đất đai; tổ lưu trữ hồ sơ
và cung cấp thông tin; một số VPĐK do u cầu cơng việc cịn có tổ đăng ký
giao dịch bảo đảm, đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy
trì ổn định ở các địa phương.
2.4.3. Chức năng, nhiệm vụ của VPĐK quyền sử dụng đất
Theo quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ
chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT-BNVBTNMT. Tuy nhiên trên thực tế chức năng, nhiệm vụ của VPĐK ở địa phương
vẫn còn nhiều bất cập:

22



(1) Phần lớn các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động
nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao, chủ
yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê,
kiểm kê đất đai.
(2) Nhiều địa phương VPĐK cấp tỉnh cịn có sự chồng chéo hoặc chưa
phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn,
lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện như:
- Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trong
việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính.
- Chồng chéo chức năng với các phịng chun mơn của Sở trong việc tiếp
nhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai,
Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ khác như: định giá đất
khi thi hành án, tham gia việc bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoach kế
hoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn.
(3) Nhiều VPĐK cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc
còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phịng Tài ngun và Mơi trường.
Nhiều địa phương lãnh đạo phịng tài ngun và mơi trường coi VPĐK như bộ
máy giúp việc của phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý nhà nước về
đất đai.
(4) Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh
lý biến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: có địa phương VPĐK cấp
tỉnh làm thủ tục để lãnh đạo Sở ký xác nhận; có địa phương VPĐK cấp tỉnh hoặc
cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở
hoặc phòng TN&MT. Nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy địnnb h
phân cấp chỉnh lý giấy chứng nhận tại điều 57 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
hiện nay chưa hợp lý.


23


2.4.5. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐK
2.4.5.1. Cấp tỉnh
(1) Giúp Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường làm đầu mối thực hiện
các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tơn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi (trừ
trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá
nhân nước ngoài;
(2) Đăng ký quyền sử dụng đất và chỉnh lý biến động về sử dụng đất theo
qui định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất là tổ chức,
cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (trừ trường hợp mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
(3) Lập và quản lý toàn bộ hồ sơ địa chính gốc đối với tất cả các thửa đất
thuộc phạm vi địa giới hành chính cấp tỉnh; cấp bản sao hồ sơ địa chính từ hồ sơ
địa chính gốc cho Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và UBND
xã, phường, thị trấn;
(4) Chỉnh lý hồ sơ địa chính gốc khi có biến động về sử dụng đất theo
thông báo của cơ quan tài ngun và mơi trường. Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất cấp huyện; chuyển trích sao hồ sơ địa chính gốc đã chỉnh lý cho Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện và Uỷ ban nhân dân xã, phường,
thị trấn để chỉnh lý bản sao hồ sơ địa chính;
(5) Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan có chức năng để xác định mức
thu tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai đối với
người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài (trừ truờng hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở), tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài;
(6) Lưu trữ, quản lý bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các
giấy tờ khác hình thành trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính;


24


(7) Thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử
dụng đất cấp tỉnh;
(8) Xây dựng, quản lý và phát triển hệ thống thông tin đất đai; cung cấp bản
đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính, các thông tin
khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng;
(9) Theo quy định của pháp luật, thực hiện việc thu phí, lệ phí trong quản lý
sử dụng đất đai; thực hiện các dịch vụ có thu về cung cấp thơng tin đất đai;
(10) Thực hiện chế độ báo cáo cho Sở Tài ngun và Mơi trường về tình
hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực công tác được giao;
(11) Quản lý viên chức, người lao động và tài chính, tài sản thuộc Văn
phịng theo quy định của pháp luật.
Ngồi ra còn thực hiện các nhiệm vụ được Giám đốc Sở giao.
Tuy nhiên tình hình hoạt động của VPĐK cấp tỉnh vẫn còn một số tồn tại,
hạn chế sau:
- Việc cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực
hiện cịn chậm do khơng làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiện
riêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu.
- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấp
tỉnh, tuy nhiên công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổ
chức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt giấy chứng nhận
- Việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyện trong việc cập nhật, chỉnh lý
hồ sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp tỉnh quan tâm thực hiện.
- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính ở nhiều địa phương vẫn chưa được
VPĐK cấp tỉnh triển khai thực hiện do trụ sở làm việc hiện chưa ổn định hoặc
quá chật hẹp.
Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ năng

lực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao (còn thiếu nhân lực, thiết bị và các
điều kiện làm việc cần thiết); không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thực

25