Môn học định giá tài sản
Đề bài

Hà nội - 05. 2015


I. Phương pháp so sánh trực tiếp:
Bài số 1:
ước tính giá trị lô đất A và B với các dữ liệu sau đây:
- Diện tích hai lơ đất đều bằng 375 m2. Lơ đất A có chiều rộng mặt tiền là 5 m, chiều
sâu 75 m. Các chiều tương ứng của lô đất B là 25 m và 15 m.
- Giá chuyển nhượng thực tế đất ở mặt đường tại khu vực này với những lơ đất có diện
tích khoảng 75 m2 (5mx15m) là 1.tr đ/m2, không mặt đường là 0.6 tr.đ/m2.

A
75 m

B

5
m

15 m

25 m

Đáp án Bài số 1: B : 375 trđ và A: 255 trđ.
Bài số 2:
Lô đất cần thẩm định giá là đất ở khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng
được chính quyền địa phương xác nhận sử dụng phù hợp với quy hoạch, khơng có tranh chấp,
có diện tích là 100 m2. Giá chuyển nhượng đối với đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí

tương tự là 3.000.000đ/m2. Giá theo quy định của UBND địa phương là 2.000.000 đ/m2. Hạn
mức đất ở trong trường hợp giao đất theo UBND địa phương quy định tối đa là 150 m2.
Theo qui định hiện hành người sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phương quy định.
Đáp án Bài số 2: 100 m2 x 3.tr đ/m2- 100 m2 x50% x 2 tr.đ/m2 = 200 tr. đồng
Bài số 3:

2


Một lơ đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 khơng có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, khơng thuộc diện lấn chiếm đất cơng, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, hiện
trạng đất đang sử dụng là đất ở.
Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên
là 1.500.000 đ/m2.
Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000 đ/m2. Hạn mức đất ở khu vực
trong khu vực này là 150m2.
Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối
với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nước quy định đối với
diện tích vượt hạn mức.
Đáp án Bài số 3:
- Tiền sử dụng đất phải nộp để hợp pháp hoá quyền sử dụng đất là:
150m2x 1.000.000đ/m2 x 50% + 350 m2 x 1.000.000 đ/m2 = 4250.000.000 đ
- Giá trị thị trường của lô đất:
(500 m2 x 1.500.000 m2) - 425.000.000 đ = 325.000.000đ.
Tính bình qn: 325.000.000đ/ 500 m2 = 650.000 đ/m2.
Bài số 4: ứớc tính giá thị trường của biệt thự Sao Mai với các thông tin sau:
- Biệt thự Sao Mai được xây dựng trên diện tích đất 400 m2, hợp pháp về các quyền đối
với BĐS.
- Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai về nhiều mặt, vừa bị

toà án phát mãi với số tiền là 400.000.000 đ.
- Biệt thự B trên cùng mặt đường với biệt thự Sao Mai nhưng có thêm phần sân vườn trị
giá 40.000.000 đ, hợp pháp về quyền đối với BĐS, vừa được bán với điều kiện: trả làm 5 đợt,
mỗi đợt cách nhau 1 năm. Trong đó, trả ngay lần đầu 300.000.000đ, đợt hai 265.000.000đ, đợt
ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ.
- Biệt thự C có diện tích và vị trí tương tự biệt thự Sao Mai, nhưng nội thất kém hơn
20.000.000đ, khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn
định trước năm 1985, vừa được bán với giá 560.000.000 đ.
- Theo quy định hiện hành:
+ Giá đất do Nhà nước quy định tại con đường này là 1.000.000 đ/m2.
+ Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch là 200 m2.

3


+ Tiền thu về sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tính bằng 50% giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích đất trong hạn mức và
100% đối với diện tích đất vượt hạn mức.
+ Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn 1 năm 6%/năm; 2 năm 7%/năm; 3 năm 8%/năm; 4
năm 9%/năm.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị các BĐS coi như tương đồng.
Đáp án Bài số 4:
- Mục đích của việc định giá là ước tính GTTT của tài sản.
- Theo nguyên tắc thay thế: giá trị của một tài sản không vượt q chi phí để có một
tài sản tương đương thay thế. Do vậy, có thể dựa vào GTTT – chi phí của các tài sản tương
đương để xác định .
- Theo nguyên tắc SDTNVHQN, giá trị của BĐS phải được xác định trong điều kiện
luật pháp cho phép, thì BĐS mới có thể đạt đến khả năng có thể SDTNVHQN. Do vậy, để
ước tính giá trị phải giả định tất cả các tài sản đem ra so sánh đều được hợp thức hoá về mặt
pháp lý.

Cụ thể như sau:
a. Giá bán biệt thự B quy về điều kiện trả tiền ngay:
áp dụng cơng thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền:
PV = FVn (1 + r)-n
300.000.000 đ + [265.000.000 đ x (1 + 0,06)-1] + [228.980.000 đ x (1 + 0,07)-2] +
[188.956.800 x (1 + 0,08)-3] + [169.389.793 x (1 + 0,09)-4] =
= 300.000.000đ + 250.000.000đ +200.000.000đ +150.000.000đ +120.000.000đ

=

1.020.000.000đ.
b. Giá trị B sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về giá trị xây dựng so với A.
1.020.000.000 đ - 40.000.000 đ = 980.000.000 đ
c. Nghĩa vụ tài chính về QSD đất khi hợp thức hố đối với C.
200 m2 x 1.000.000 đ/m2 x 50% + (400 m2 - 200 m2) x 1.000.000 đ/ m2 x 100% =
300.000.000 đ
d. Giá trị biệt thự C sau khi hoàn chỉnh thủ tục pháp lý về QSD đất:
560.000.000 đ + 300.000.000 đ =860.000.000 đ.
e. Giá trị biệt thự C sau khi điều chỉnh phần chênh lệch về pháp lý quyền sử dụng đất
và giá xây dựng so với A:
860.000.000 đ + 20.000.000 đ = 880.000.000 đ.

4


Đối chiếu giá trị biệt thự B: 980.000.000 đ và biệt thự C: 880.000.000 đ mức độ chênh
lệch là 100.000.000 đ, do vậy có thể xác định giá trị biệt thự A cần thẩm định giá khoảng
930.000.000 đ.

5



II. Phương pháp đầu tư
Bài số 5:
Một bất động sản mua cách đây 3 năm bằng tiền vay là 500.000 USD với lãi suất 12%
một năm. Hãy tính số tiền phải trả một lần sau 4 năm vay?
Đáp án Bài số 5:
-

Nếu tính theo lãi đơn: 500.000 x ( 1+ 12% x 4) = 740.000.

-

Nếu tính theo lãi kép: 500.000 x ( 1+ 12%)4 = 786.750.

Bài số 6:
Giá trị hiện tại của quyền nhận được thu nhập 1USD, 200 USD một cách liên tục trong
thời gian 3 năm, 5 năm và 6 năm là bao nhiêu? với giả thiết rằng bạn có thể tạo ra tỷ suất sinh
lời 10%/năm trên số tiền mà bạn có?
Đáp án Bài số 6:
áp dụng cơng thức tính giá trị hiện tại của một chuỗi tiền đồng nhất:

1 − (1+ i)

−n

PV = A x

i


+ Với n = 3 năm: 1USD x 2,4869 = 2,4869 USD.
+ Với n = 5 năm: 1USD x 3,7908 = 3,7908 USD.
+ Với n = 6 năm: 1USD x 4,3553 = 4,3553 USD.
+ Với n = 3 năm: 200USD x 2,4869 = 497,38 USD
+ Với n = 5 năm: 200USD x 3,7908 = 758,16 USD.
+ Với n = 6 năm: 200USD x 4,3553 USD = 871,06 USD.

Bài số 7:
Một bất động sản được mua với giá 6.000.000 USD. Số tiền 2.000.000 USD được chi
ngay lập tức để làm đường và các chi phí phát triển khác. Trong 3 năm tiếp theo, bất động sản
này không đưa lại một nguồn thu nhập nào. Hãy cho biết, tổng chi phí vào bất động sản này
vào cuối năm thứ 3 đối với nguời mua là bao nhiêu? Giả thiết rằng tỷ suất sinh lời mà người
mua yêu cầu là 15%?
Đáp án Bài số 7:
áp dụng cơng thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền:
FVn = V0(1 + r)n
(6 tr + 2 tr) x( 1+ 15%)3 = 8 x 1,5209 = 12,1672tr USD.

6


Bài số 8:
Một đồn điền trồng cây lấy gỗ đạt đến kỳ trưởng thành trong 50 năm. Chi phí ban đầu
cho việc gieo trồng là 3.000 USD/ ha. Chi phí chăm sóc bình qn hàng năm ước tính là 200
USD/ha.
u cầu:
1. ước tính tổng phí tổn cho mỗi ha cho đến khi cây trưởng thành?
2. ước tính giá trị hiện hành của các khoản đầu tư này?
Biết rằng, lãi suất yêu cầu trên số vốn đầu tư là 18%, chi phí gieo trồng phát sinh vào
đầu năm thứ nhất.

Đáp án Bài số 8:
áp dụng cơng thức tính giá trị tương lai của một khoản tiền và giá trị tương lai của một
chuỗi tiền đồng nhất:

(1 + i ) n − 1
FVn = Vo (1 + i) + A ×
i
n

a. 3.000 x (1+ 18%)50 + 200 x 21.813,09 =
= 3.000 x 3.927,3669 + 200 x 21.813,09 =
= 11.782.100,7 + 4.362.618,0 = = 16.144.788,7 USD.
b. 3.000 + 200 x 5,5541 = 4.110,82 USD.
Bài số 9:
Mức tiền cho thuê một bất động sản là 40.000 USD/ năm, mỗi năm trả một lần trong
thời hạn 30 năm. Thoả thuận được ký trong hợp đồng là: sau 2 năm người cho thuê phải bỏ
tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau 5 năm sẽ sửa chữa lại hệ thống điều hồ
khơng khí hết 20.000 USD, và sau 8 năm phải xây lại bức tường bao với phí tổn ước tính là
5.000 USD.
Yêu cầu:
1. Hãy ước tính giá trị của quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình
thường thì người cho th ln có khả năng tạo ra tỷ suất sinh lời trên số vốn đầu
tư của mình là 13% một năm?
2. Dự tính sau 8 năm chủ sở hữu có thể bán bất động sản với giá 350.000 USD. Hãy
cho biết giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết rằng
13% một năm là tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường vốn đầu tư?

7



Đáp án Bài số 9:
áp dụng cơng thức tính giá trị hiện tại của một khoản tiền và giá trị hiện tại của một chuỗi
tiền đồng nhất:

1 − (1+ i)

−n

PV = A x

i

+

FVt
t
t = 2 ,5 ,8 (1 + i )

∑

a, Giá trị của quyền cho thuê BĐS:
= 40 x 7,4957 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) =
= 279.815 USD.
b. Giá trị của quyền sở hữu vĩnh viễn:
= 40 x 4,7988 - (10 x 0,7381 + 20 x 0,5428 + 5 x 0,3762) + 350 x 0,3762 = 303.504
USD.
Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại của tư nhân một lô đất với giá 1.800 tr đồng. Dự đốn
giá lơ đất sẽ tăng 15% một năm.
u cầu:
1. Ước tính giá thị trường của lơ đất sau 4 năm?

2. Ước tính giá thị trường của lơ đất sau 8 năm?
3. Ước tính thời gian giá trị lơ đất có thể tăng gấp đơi?
4. Trong bao lâu giá trị lô đất tăng gấp đôi, nếu tốc độ tăng giá 10% năm?
Đáp án Bài 10:
1. Giá trị lô đất sau 4 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền.
1.800 x f(15%;4) = 1.800 x 1.7490 = 3.148,2 trđ.
2. Giá trị lô đất sau 8 năm: Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền.
1.800 x f(15%;8) = 1.800 x 3,0590 = 5.506,2 trđ.
3. Ta có phương trình:
1.800 x f(15%;n) = 3.600trđ.
f(15%;n) = 2.0
Tra bảng: giá trị tương lai của 1 đồng tiền cột 15% , ta có f(15%;5) =2.0114.
Vậy: n = 5 năm.
4. Ta có phương trình: 1.800 x f(10%;n) = 3.600
f(10%;n) = 2.0. Tra bảng giá trị tương lai của 1 đồng tiền, ta có:
f(10%;7) = 1,9487.
f(10%;8) = 2,1436.

8


Theo cơng thức nội suy, ta có: n = 7 năm 3 tháng 5 ngày.
Hoặc: 1 năm tương đương với 0,1958. Do đó: 2,0 – 1,9478 = 0,0522 tương đương với:
0,0522/0,1958 = 0,2665 năm (3,2 tháng hay 3 tháng 6 ngày).
Bài 11:
Ông John đang xem xét khả năng mua một BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập về tiền
cho thuê mỗi năm là 79.000 USD. Chi phí quản lý thường xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập
hàng năm. Các chi phí giao dịch ban đầu người mua phải bỏ ra để hoàn tất việc mua bán theo
kinh nghiệm thường vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch. Những giao dịch ngay tại địa
phương đó cho thấy các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lãi suất mọi rủi ro là 6,5%.

Yêu cầu: tư vấn cho ơng John về mức giá có thể chấp nhận đối với BĐS.
Đáp án Bài 11:
- Thu nhập về tiền cho thuê hàng năm: 79.000
- Chi phí thường xuyên: 1.5% x 79.000 = 1.185
- Thu nhập ròng hàng năm: 77.815
- YP ở mức 6,5% là: 15,358.
- Giá mua có thể chấp nhận khi chưa tính đến chi phí giao dịch:
77.815 x 15, 358 = 1.197.154
- Giá mua có khi tính cả chi phí giao dịch:
X = 1.197.154 - 2,75%X
X= 1.197.154 / (1 + 2,75%) = 1.165.113USD

9


III. Phương pháp chi phí giảm giá:
Bài số 12: Bất động sản là một ngôi nhà cổ hiện đang xuống cấp, có diện tích đất 60 m2, diện
tích sàn xây dựng là 150 m2. Có chứng cứ thị trường về việc bán một mảnh đất trống tương tự
với giá 20.000.000đ/m2. Chi phí thay thế mới ngơi nhà tính theo mặt bằng giá tại thời điểm
hiện hành ước tính là 2.500.000đ/m2 sàn xây dựng.
Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản. Biết tuổi thọ kinh tế của ngôi nhà là 60 năm,
tuổi kinh tế còn lại là 20 năm.
Đáp án Bài 12
- Giá trị thị trường của đất trống:
60 m2 x 20.000.000 đ/m2 = 1.200.000.000đ
- Chi phí thay thế hiện hành của ngôi nhà:
150 m2 x 2.500. 000/ m2 = 375.000.000đ
- Tuổi hiệu quả (thời gian đã sử dụng) của ngôi nhà:
60 năm – 20 năm = 40 năm
- Mức giảm giá ướ tính của ngơi nhà:

(40/60) x 375.000.000 đ = 250.000.000đ
- Giá trị ước tính cho ngơi nhà:
375.000.000đ - 250.000.000đ = 125.000.000đ
- Giá trị thị trường của bất động sản:
1.200.000.000đ + 125.000.000đ = 1.325.000.000đ
----------------------------------------Bài số 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa trên thông tin sau:
1. Tài liệu về bất động sản A:
- Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Cơng trình xây dựng trên đất: nhà 2 tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích sàn xây
dựng 120 m2.
- Hao mịn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái 44%.
2. Các thơng tin có liên quan:
+ Một lơ đất trống bên cạnh diện tích 250 m2 khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng
đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định vừa được bán với giá 225.000.000 đ. Theo quy


định hiện hành, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng phảt nộp tiền
sử dụng đất bằng 100% giá đất Nhà nước quy định đối với tồn bộ diện tích.
+ Giá đất quy định của Nhà nước ở cùng vị trí là 1.200.000 đ/m2.
+ Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị cơng trình: móng 8%; tường 18%; sàn
16%; mái 14%.
+ Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự 1.500.000 đ/m2.
+ Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 13.000.000 đ.
Bài 13:
a. Ước tính giá trị mảnh đất:
- Số tiền phải nộp để hợp pháp hố quyền sử dụng lơ đất chứng cớ là:
250 m2 x 1.200.000 đ/m2 = 300.000.000 đ
- GTTT ước tính khi đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng lô đất trên:
225.000.000 đ + 300.000.000 đ = 525.000.000 đ
- Giá một mét vng đất khi hồn chỉnh thủ tục pháp lý:

525.000.000 đ : 250 m2 = 2.100.000 đ/m2
- Giá thị trường ước tính đối với mảnh đất mục tiêu:
300 m2 x 2.100.000 đ/m2 = 630.000.000 đ
b. Giá trị tài sản trên đất:
- Chất lượng còn lại của các kết cấu chính:
Móng 68%, tường 56%, sàn 64%, nền 56%.
- Chất lượng cịn lại của cơng trình:
(68% x 8%) + (56% x 18%) + (64% x 16%) + (56% + 14%) : (8% +18% + 16% +14%) =
60%.
- Giá trị ước tính đối với phần xây dựng:
120 m2 x 1.500.000 đ/m2 x 60% - 13.000.000 = 95.000.000 đ
c. Giá trị ước tính cho BĐS mục tiêu:
630.000.000 đ + 95.000.000 đ = 725.000.000 đ.
----------------------------------------------------------


iV. Phương pháp thặng dư:
Bài số 14: Có tài liệu về một mảnh đất trống, như sau:
- Diện tích 1 ha (10.000 m2). Giá chuyển quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn chỉnh việc
đầu tư hạ tầng kỹ thuật ở khu vực này với những lơ đất có quy mô dưới 100 m2 vào khoảng
1.tr đ/m2.
- Theo quy định của chính quyền địa phương: tỷ lệ đất được phép xây dựng cơng trình là
60% diện tích mảnh đất.
- Nhà đầu tư dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lơ để bán. Chi phí đầu tư cho hạ tầng
kỹ thuật vào mảnh đất tính bình qn hết 0.2tr đ/m2. Thuế thu nhập nhà đầu tư phải nộp 300.
trđ, lãi dự kiến khoảng 600.tr đ.
Yêu cầu: Cho biết nhà đầu tư có thể mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu?
Đáp án Bài số 14:
- Nhận xét:
+ Mảnh đất mục tiêu thuộc vào dạng BĐS có khả năng phát triển.

+ Về mặt pháp lý, mảnh đất này được phép xây dựng nhà ở. Giả định dự án đầu tư xây
dựng nhà phân lơ là phù hợp với chi phí cơ hội của mảnh đất - thoả mãn nguyên tắc
SDTNVHQN.
+ Giá trị của mảnh đất, vì vậy sẽ ước lượng dựa vào khả năng sinh lợi.
+ Quy mô một lô đất: 10.000 m2 x 60% / 60 = 100 m2.
+ Nhà đầu tư phải trả tiền mua quyền sử dụng đất tính theo m2 cho tồn bộ diện tích của
cả mảnh đất. Nhưng số tiền thu về bán quyền sử dụng đất được tính trên mỗi m2 đất ( lơ ) cho
phép xây dựng. Do đó:
1. Tiền thu về bán đất sau khi đã hoàn chỉnh hạ tằng kỹ thuật là:
= (1.tr đ/m2 x 10.000 m2 x 60%) = 6.000 tr đ.
2. Chi phí cho sự phát triển mảnh đất là:
= ( 0.2 trđ/m2 x 10.000 m2) + 300 trđ + 600tr.đ = 2.900 trđ.
3. Giá trị của mảnh đất trống:
= 6.000 tr – 2.900 tr = 3.100tr đ.
Tính bình qn mỗi m2 đất trống: 310.000 đ/m2.
Bài số 15: Ước tính giá trị của một BĐS dựa trên tài liệu sau:
- Ngồi đất đai, BĐS cịn bao gồm một ngơi nhà cũ. Thẩm quyền được phép là dỡ bỏ nhà
cũ để xây một cửa hàng ở tầng1 và các văn phòng ở tầng 2 và 3.
- Diện tích sàn xây dựng là 7.000 m2.


- Hai tầng trên dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng và cho th mỗi
tầng là 900 m2.
- Dự kiến thời gian xây dựng và hoàn tất thủ tục cho thuê là 1 năm. Sau khi phát triển,
cửa hàng có thể cho thuê với mức giá 20.000USD/năm, văn phòng là 10USD/m2/năm.
- Tỷ suất sinh lời trung bình của ngành xây dựng và mua bán nhà đất là 20%, của
dịch vụ cho thuê BĐS là 6%.
- Tồn bộ chi phí đầu tư bằng nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm. Trong đó, chi phí xây
dựng chỉ vay một nửa trong giai đoạn phát triển.
- Các chi phí cho q trình phát triển, bao gồm:

+ Chi phí cho việc phá bỏ căn nhà cũ và dọn mặt bằng: 2.800USD.
+ Chi phí xây dựng:
•

Chi phí ngun nhiên vật liệu và nhân cơng trực tiếp: 30USD/m2.

•

Chi phí thiết kế và giám sát thi cơng chiếm 12% chi phí xây dựng.

+ Chi phí quảng cáo và mơi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS.
+ Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu 1 năm.
+ Chi phí pháp lý khi mua đất khoảng 4% giá đất.
Bài số 15:
1. Doanh thu phát triển.
- Diện tích đất có thể bán:
6.000m2 x60% = 3.600m2 tương ứng 30 lơ đất (3.600 m2/ 120 m2).
- Doanh thu phát triển:
600.000.000đ/lô x 30 lơ

= 18 tỷđ.

2. Chi phí phát triển.
a. Chi phí đầu tư:
- Chi phí đầu tư hạ tầng: 200.000đ/m2 x 6.000m2 = 1,2 tỷđ.
-

Chi phí xây dựng nhà: 1.200.000đ/m2 x 150m2/căn x 30 lơ = 5,4 tỷđ.

-


Chi phí quy hoạch: = 0,1 tỷđ.

-

Chi phí phá dỡ nhà cũ: = 0,1 tỷđ.

-

Tiền chuyển quyền sử dụng đất nộp Nhà nước

1.000.000 đ/m2 x 3.600 m2

= 3,6 tỷđ.

Cộng chi đầu tư: = 10,5 tỷđ.
b. Lãi vay Ngân hàng:
10,5 tỷ đồng x 0,5%/tháng x 12 tháng = 0,63 tỷđ


c. Lợi nhuận cho nhà ĐT:18 tỷ đồng x 10 %= 1,8 tỷđ.
d. Thuế GTGT: 18 tỷ đồng x

5%

Tổng chi phí: = 13,83 tỷđ.
3. Giá trị BĐS:
18 tỷ đ - 13,83 tỷ đ = 4,17 tỷđ.

= 0,9 tỷđ.



V. Các dạng bài tổng quát
Bài số 16:
Một người trả 10.000 USD để mua một mảnh đất, trên đó anh ta xây một ngơi nhà hết
40.000 USD. Chi phí làm vườn hoa quanh nhà hết 3.000 USD. Vì khơng gửi tiền vào ngân
hàng nên người này mất đi 2.500USD tiền lãi trong 8 tháng kể từ khi đầu tư mua đất cho đến
khi xây xong nhà.
Yêu cầu:
1. Bằng phương pháp chi phí hãy tính xem người này phải bán ngơi nhà với giá bao nhiêu
để cho hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ ra nhận được nếu gửi tiền vào ngân hàng?
2. Khi ngơi nhà vừa hồn thành thì có một công ty lớn tuyên bố sẽ xây một nhà máy ở
gần đó, do vậy làm tăng mạnh nhu cầu nhà ở trong khu vực này. Giá bán các ngôi nhà tương
tự ở đây khoảng 75.000 USD. Vậy người này nên định giá ngơi nhà mới của mình như thế
nào?
3. Hãy cho nhận xét về giá trị tài sản tính theo chi phí và giá trị thị trường?
Đáp án Bài 16
1.Tiền thu về bán BĐS.
- Cho thuê cửa hàng 1 năm.
- Cho thuê văn phòng 1 năm: 10 USD x 1.800 m2
Tổng thu một năm:
Tỷ lệ chiết khấu:
Giá trị của BĐS sau khi phát triển
2. Chi phí bán:
- Quảng cáo và mơi giới: 3% giá bán BĐS.
- Chi phí pháp lý chuyển QSDBĐS:20%Tổng thu một năm.
Cộng chi phí bán:
3. Thu thuần về bán BĐS: = (1) - (2)
4. Chi phí phát triển:
a. Chi phí xây dựng:

- Chi phí VL, NC và SXC: 7.000 m2 x 30 USD/ m2
- Chi phí có tính chất chun mơn: khoảng 12%
- Chi phí khác: bồi thường, phá dỡ...
Cộng chi phí xây dựng.
b. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10%
- Cấp vốn cho phá dỡ: 10% x 2.800
- Cấp vốn cho xây dựng: 10% x 235.200 x 0.5 năm.
Cộng chi phí cấp vốn tài trợ:
*Tổng chi phí phát triển: (a) + (b)
c. Lợi nhuận cho nhà xây dựng: 20% Tổng chi phí phát triển.
5. Giá trị đầu tư cho cơng trình xây dựng:

20.000
18.000
38.000
6%
633.333
18.999
7.600
26.599
606.734

210.000
25.200
2.800
238.000
280
11.760
12.040
250.040

50.008
300.048


6. Giá trị đầu tư vào đất đai (thặng dư): (3) - (5)
a. Giá đất giả định.
b. Chi phí mua đất: 4% giá đất.
- Phí mơi giới.
- Phí pháp lý chuyển nhượng.
c. Chi phí cấp vốn tài trợ: 10% .( X + 0.04X)

306.686
X
0,04X

* Tổng chi phí đầu tư vào đất: 6a +6b +6c
d. Lợi nhuận cho nhà đầu tư vào đất: 20% x1.144X
7. Giá trị đầu tư vào đất đai: 1,144X + 0.22X
8. Giá trị mảnh đất: X = 306.686/1.364

1,144X
0,22X
1,364X
224.843

0,104X

Bài số 17:
Một ngơi nhà có mặt đường 6 mét, chiều sâu 12 mét đang xem xét cho thuê. Mức giá cho
th nào có thể địi nếu một ngơi nhà giống như vậy ở gần đó có bề rộng 5 mét, sâu 12 mét

vừa cho thuê với giá 18 triệu đồng mỗi năm.
Đáp án Bài 17:
1. Cần bán ngôi nhà với giá: 55.500 USD.
2. Nên định giá ngôi nhà với giá: 75.000 USD.
3. Đối với BĐS không tạo thu nhập như nhà ở thì có thể định giá theo chi phí hoặc so
sánh thị trường. Giá trị tài sản theo 2 cách tính là khơng hẳn nhất qn với nhau. Theo chi phí
là 55.500 USD nhưng do cung khơng đáp ứng nổi cầu cho nên giá trị thị trường đã lên tới
75.000 USD.

Định giá Doanh nghiệp


Bài số 18: Thẩm định viên đang tiến hành đánh giá thực trạng một nhà máy. Hiện thời nhà
máy lỗ mỗi năm 1 triệu USD. Nếu đóng cửa nhà máy thì phải bỏ ra 5 triệu USD để chi phí
cho việc đóng cửa.
Có một phương án khác là bỏ ra 10 triệu USD để hiện đại hoá nhà máy. Theo phương
án này, mỗi năm nhà máy sẽ thu được một khoản tiền ròng là 500.000 USD. Giả sử số thu này
tiếp tục vô hạn định (cũng như khoản lỗ 1 triệu USD sẽ kéo dài vô hạn nếu không làm gì cả).
Theo Anh (Chị) nên chọn phương án nào?
Đáp án Bài 18:
- Cách 1: so sánh theo mét vuông.
+ 18 trđ/ (5m x 12 m) = 0.3 trđ/m2.
+ Mức giá cho th có thể địi:
(6m x 12m) x 0.3 trđ/m2 = 21,6 trđ/ năm.
- Cách 2: So sánh theo mét mặt tiền.
+ Giá cho thuê tính theo mét mặt tiền:
18trđ : 5 m = 3,6 trđ/ m.
+ Mức giá cho th có thể địi:
6m x 3,6 trđ/ m = 21,6 trđ.
---------------------------------------------------Bài số 19:

Cơng ty Kaphoter có 100 cổ phần, cơ cấu sở hữu như sau:
Cổ đông
Số cổ phần

A
47

B
21

C
10

D
8

E
5

F
5

G
4

Tổng cộng
100

Yêu cầu:
1. Trên quan điểm của cổ đông A, hãy cho biết ông ta có thể bỏ ra số tiền là bao nhiêu để

nhận thêm 5% quyền kiểm sốt cơng ty? Biết rằng: giá trị của các cổ phiếu sẽ thay đổi nếu
phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể như sau:
- Giá trị của 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần.
- Giá trị của 5% quyền kiểm sốt là: 5 USD/ cổ phần.
2. Cổ đơng E đang muốn bán 5 cổ phần. Hãy cho biết mức giá làm cơ sở để cổ đông A và
E sẽ đàm phán với nhau?


Đáp án Bài 19:
a - Nếu đóng cửa nhà máy:
5 triệu USD = 1 triệu USD x 1/ i
Tỷ lệ sinh lời i = 20%.
- Nếu hiện đại hoá nhà máy:
10 triệu USD = 0.5 triệu x 1/ i
Tỷ lệ sinh lời i = 5%.
b. Nên đóng cửa nhà máy.
--------------------------------------------------------------Bài số 20: Công ty cổ phần ABC đang lưu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán trên thị trường là
120.000 đ/cp. Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông năm N là 540 triệu
đồng:
Trong những năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho các cổ đông sẽ tăng với tỷ lệ
2%/ năm. Tỷ suất lợi nhuận trung bình của vốn đầu tư trên thị trường được xác định là
10%/năm.
Yêu cầu:
1. Trên quan điểm của nhà đầu tư thiểu số hãy ước tính giá trị thực một cổ phần của
công ty ABC và cho nhận xét về mức giá cổ phiếu của ABC đang giao dịch trên thị trường?
Giả định rằng, mỗi cổ phiếu tương ứng với một cổ phần.
2. Ông John và bà Rosie đang xem xét cơ hội đầu tư vào cơng ty ABC. Tỷ suất sinh lời
địi hỏi tối thiểu của ông John là 8%, của bà Rosie là 12%. Hãy cho biết quyết định của hai
người khi giá cổ phiếu của công ty hạ xuống ở mức 68.850 đ/cp và 60.000đ/cp?

Đáp án Bài 20:
- Nếu cổ phần của A thay đổi từ 47% lên 52% thì giá mỗi cổ phần của anh ta sẽ tăng từ 15
USD lên 25 USD. Do vậy giá trị của 5% quyền kiểm soát tăng thêm đối với A sẽ phần tăng
trên toàn bộ giá trị cổ phần mang lại:
52 cổ phần x 25 USD/ cổ phần – 47 cổ phần x 15 USD/ cổ phần = 595 USD.
Điều đó có nghĩa là A có thể chấp nhận bỏ ra 595 USD để nhận thêm 5% quyền kiểm soát
Kaphoter.
2 . Mức giá mà A và E đàm phán:
- Giá trị trung bình một cổ phần A có thể chấp nhận là: 595/ 5 = 119 USD.
- Mức giá thị trường - giá tối thiểu mà E chấp nhận là 5 USD/ cổ phần.
Vậy mức giá 2 bên có thể đàm phán là trong khoảng 5 – 119 USD/ cổ phần.


Bài số 21: Doanh nghiệp X có tài liệu sau:
+ Bảng cân đối kế tốn ngày 31/12/N.
Đơn vị tính: 1.000.000 đồng.
Số

Tài sản
A. TSLĐ và đầu tư ngắn hạn.
1. Tiền.

tiền
500
30

Nguồn vốn

Số tiền


A. Nợ phải trả.

600

1. Vay ngắn hạn.

160

2. Chứng khoán ngắn hạn.

120 100

2. Các khoản phải trả.

40

3. Các khoản phải thu.

250

3. Vay dài hạn.

400

4. Hàng tồn kho.

1500

B. TSCĐ và đầu tư dài hạn.


500

B. Nguồn vốn chủ sở hữu.

1400

1. Giá trị còn lại của TSCĐ.

200

1. Nguồn vốn kinh doanh.

1250

2. TSCĐ thuê tài chính.

220

2. Lãi chưa phân phối.

150

3. Đầu tư chứng khốn vào
cơng ty B: (2200 cổ phiếu).
4. Góp vốn liên doanh.

400
180

5. TSCĐ cho thuê.

Tổng tài sản

2000

Tổng nguồn vốn

2000

+ Việc đánh giá lại tồn bộ tài sản của doanh nghiệp cho thấy có những thay đổi như
sau:
1- Một số khoản phải thu không có khả năng địi được là 40 triệu đồng. Số cịn lại
được xếp vào dạng khó địi. Cơng ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sàng mua lại khoản này với
số tiền bằng 30% giá trị của khoản tín dụng.
2- Nguyên vật liệu tồn kho kém phẩm chất, theo kết quả đánh giá lại giảm 30 triệu
đồng.
3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trường tăng 150 triệu đồng.
4- Doanh nghiệp X còn phải trả tiền thuê TSCĐ trong 10 năm, mỗi năm 20 triệu
đồng. Muốn thuê một TSCĐ với những điều kiện tương tự như vậy tại thời điểm hiện hành
thường phải trả 25 triệu đồng mỗi năm.
5- Giá chứng khốn của cơng ty B tại Sở giao dịch chứng khoán tại thời điểm đánh
giá là 105.000 đồng/ cổ phiếu.


6- Số vốn góp liên doanh được đánh giá lại tăng 20 triệu đồng.
7- Theo hợp đồng thuê tài sản, người đi thuê còn phải trả dần trong 20 năm, mỗi năm
trả một lượng tiền đều nhau là 10 triệu đồng.
+ Tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình trên thị trường là 20%.
Yêu cầu:
Ước lượng giá trị doanh nghiệp theo phương pháp giá trị tài sản thuần.
Đáp án Bài 21:

1. Giá trị ước tính một cổ phần của ABC trên quan điểm đầu tư thiểu số:
do = 540 triệu đồng.
d1 = 540 x 1,02 = 550,8 triệu đồng
550,8
V0 = ------------- = 6.885 triệu đồng.
10% - 2%
Giá trị thực ước tính của một cổ phiếu:
= 6.885 tr : 100.000 cp = 68.850 đ/cp.
* Như vậy, giá cổ phiếu của công ty ABC trên thị trường là giá "ảo", hoặc là giá để
thâu tóm quyền kiểm sốt, vì giá thị trường (120.000 đ/cp ) đã có sự chênh lệch rất lớn so
với giá trị thực ước tính (68.850 đ/cp).
2. Quyết định của các nhà đầu tư:
- Giá trị một cổ phiếu = 6.885 tr đồng là mức giá trị thực được ước tính theo chi phí cơ
hội trung bình của thị trường (10%). Để ra quyết định đầu tư, nhà đầu tư phải dựa vào chi phí
cơ hội của mình để đánh giá. Vì vậy:
- Đối với ơng John:
550,8
V0= ---------------

= 9.180 triệu đồng.

8% -2%
Mức giá hợp lý đối với ông John là: 9.180 tr :100.000 = 91.800 đ/cp. Ông John sẽ chấp
nhận tất cả các mức giá từ 91.800 đ trở xuống.
⇒ Ông John quyết định đầu tư ngay cả khi thị trường ước tính giá trị thực chỉ là 68.850
đ/cp.
- Đối với bà Rosie:


550,8

V0=

-------------

= 5.508 triệu đồng.

12% -2%
Mức giá hợp lý đối với bà Rosie là: 5.508 tr :100.000 = 55.080 đ/cp. Bà Rosie sẽ chấp
nhận tất cả các mức giá từ 55.080 đ trở xuống.
⇒ Bà Rosie không đầu tư ngay cả khi giá thị trường xuống thấp dưới mức ước tính giá
trị thực ( 60.000 đ/cp < 68.850đ/cp).
----------------------------------------------Bài số 22:
Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa trên các tài liệu sau:
1. Trích bảng cân đối kế tốn ngày 31/12/N:
- Giá trị TSLĐ: 3.500 tr đồng .
- Nguyên giá TSCĐ: 12.000 tr đồng .
2. Trích báo cáo kết quả kinh doanh ở 31/12/N:
- Lợi nhuận trước thuế: 1.100 tr đồng .
- Thuế suất thuế TNDN là 28% .
3. Số tiền trích khấu hao hàng năm là 1.200 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế thu nhập
tăng bình quân 2% một năm.
4. Doanh nghiệp còn tiếp tục hoạt động thêm 7 năm.
5. ước tính, sau khi doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị thanh lý TSCĐ có thể
thu hồi được bằng 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồi toàn bộ một lần khi dự án
kết thúc.
6. Tỷ suất sinh lời trung bình của vốn trên thị trường là 10%/năm.
Đáp án Bài 22:
Giá trị của một số tài sản được đánh giá lại như sau:
1- Giá trị của khoản nợ khó địi:
60 tr. 30% = 18 tr.

2- Giá trị lợi thế của quyền thuê tài sản: được tính bằng giá trị hiện tại của khoản tiền
tiết kiệm được trong 10 năm. Sử dụng cơng thức tính giá trị của các khoản tiền đều nhau trong
tương lai:


1 − (1 + i) − n
PV0 = T × f (i, n) = T ×
i
1 − (1 + 20%) −10
f (20%,10) =
= 4,1975
20%
T = 25 tr - 20 tr = 5 tr.
PV0= 5 tr × 4,1975 = 20,98 triệu đồng.
3- Giá trị của số chứng khoán đầu tư vào công ty B: Giá thị trường của 2.200 cổ phiếu
đầu tư vào cơng ty B được tính tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp là: 2.200 cổ phiếu
× 105.000đ/cổ phiếu = 231 triệu đồng.
4- Giá trị của số tài sản cho thuê theo hợp đồng: Được tính bằng giá trị hiện tại của các
khoản tiền nhận được cố định hàng năm. Tra bảng tính sẵn giá trị hiện tại của một đồng tiền
trong 20 năm với tỷ lệ hiện tại hố là 20%, ta có:

f (20%,20) = 4,8696
Giá trị tài sản cho thuê dài hạn = 10 × 4,8696 = 48,8696 triệu đồng.
* Tổng giá trị tài sản của doanh nghiệp sau khi đánh giá lại là:
2.000-40- (60-18) -30 +150+20,98 + (231-220) +20 +(48,8696-180)=1.958,84 tr.
•

Giá trị doanh nghiệp: 1.958,84 - 600 = 1.358,84 triệu đồng.

----------------------------------------------------Bài số 23: Có tài liệu sau về doanh nghiệp X:

1. Trích báo cáo kết quả kinh doanh trong 3 năm gần nhất:
Đơn vị tính: 1.000.000 đ
Chỉ tiêu
1. Doanh thu thuần.
2. Giá vốn hàng bán.
3. Chi phí bán hàng.
4. Chi phí quản lý.
5. Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh.
6.Lợi nhuận từ HĐTC và lợi nhuận khác.
7.Tổng lợi nhuận trước thuế.
8.Thuế thu nhập phải nộp (32%).
9. Lợi nhuận sau thuế.
2. Các thông tin bổ sung:

N–2
2.100
990
210
250
650
203
853
273
580

N–1
2.300
1.110
220
250

720
162
882
282
600

N
2.500
1.220
240
260
780
132
912
292
620


- Các khoản thu nhập từ hoạt động tài chính và các hoạt động khác phát sinh mang
tính bất thường, ngoài khả năng dự báo của doanh nghiệp.
- Doanh nghiệp đang ở cuối chu kỳ đầu tư, khấu hao là không đáng kể.
- Kết quả điều tra trắc nghiệm cho thấy các chuyên gia kinh tế đánh giá trọng số sinh
lời của các năm: N-2; N-1 và N so với tương lai lần lượt là:1; 2 và 3.
- Chi phí sử dụng vốn trung bình trên thị trường là 12%/năm.
Yêu cầu: Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phương pháp hiện tại hoá lợi nhuận
thuần.
Đáp án bài 23:
- Giá trị thanh lý TSCĐ dự tính thu hồi vào cuối năm N +7 :
12.000 x 4% = 480 tr đồng
- Số tiền khấu hao thu hồi hàng năm: 1.200 tr đồng

- Dự kiến thu nhập về lợi nhuận ròng 7 năm tới : Mỗi năm tăng 2%.
Năm N = 748 tr đồng
N+1 = 762,96 tr đồng
N+2 = 778,21 tr đồng
N+3 = 793,78 tr đồng
N+4 = 809,65 tr đồng
N+5 = 825, 85 tr đồng
N+6 = 842, 36 trđồng
N+7 = 859,21 tr đồng
- Giá trị doanh nghiệp = 10.003,69 triệu đồng
Bài số 24: ABC là một cơng ty cổ phần có uy tín cao, chứng khoán được niêm yết tại các thị
trường tài chính lớn trên thế giới, báo cáo kết quả kinh doanh ngày 31/12/N, như sau:
Đơn vị: 1.000.000 đ
Chỉ tiêu
1. Doanh thu thuần
2.Giá vốn hàng bán
3.Chi phí bán hàng
4.Chi phí quản lý doanh nghiệp
5.Lợi nhuận trước thuế và lãi vay
6.Lãi tiền vay
7.Lợi nhuận trước thuế
8.Thuế thu nhập
9.Lợi nhuận sau thuế

Số tiền
12.474
9.208
695
704
1.867

256
1.611
644
967


10.Lợi tức cổ phần
11.Lợi nhuận để lại
12.Lợi tức một cổ phần

450
517
0.045

Yêu cầu: Giả định rằng các thị trường tài chính trên thế giới hoạt động ổn định, Nhà
nước có thể kiểm sốt được các yếu tố đầu cơ, chi phí cơ hội trung bình của vốn trên
thị trường là 12%/ năm. Hãy xác định mức giá giao dịch có thể nhất về cổ phiếu
thường của công ty ABC, khi:
1- Công ty ABC theo đuổi chính sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi, ABC chỉ phát
hành cổ phiếu thường, khơng có cổ phiếu ưu đãi.
2- Cơng ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đều đặn ở mức 2%/năm.

Đáp án bài 24:
- Giá trị tài sản hữu hình tính theo giá tthị trường:
20.000 - 8.500 = 11.500 tr đồng
- Tỷ suất lợi nhuận bình quân của doanh nghiệp: 16%
- Giá trị của lợi thế thương mại:
11.500 x ( 16% - 12%) = 460 tr đồng
- Giá trị doanh nghiệp :
V = 11.500 + 460 = 11.960 tr đồng


Đáp án bài 25:
- Xác định lợi nhuận ròng và thuế trên lý thuyết:
+ Năm N-2: 650 - 650 . 32% = 442
+ Năm N-1: 720 - 720 . 32% = 490
+ Năm N: 780 - 780 . 32% = 530
- Ước tính lợi nhuận tương lai thu được hàng năm:
=

442.1+ 490.2 + 530.3
= 502tr
1+ 2 + 3

- Giá trị doanh nghiệp = 502 : 12% = 4.183 tr. đồng


Đáp án bài 26:
- Giá trị thực ước tính đối với 1 cổ phiếu khi lợi tức cổ phần ổn định::
G0 = 0.045/ 12% = 375.000 đồng/ cổ phiếu.
- Giá trị thực ước tính đối với 1 cổ phiếu khi lợi tức cổ phần tăng 2%/năm:
G0 = 0.450 x( 1 + 2%)/ (12% -2%) = 4.59.000 đồng/cp.
Đáp án bài 27:
1. Ước tính giá thị trường của TSHH:
a. TSCĐ:
- Nhà cửa, vật kiến trúc:

( 200 - 70 ) x 0.8 = 104 tr đ.

- Máy móc thiết bị:


( 680 -150 ) x 0.9 = 477 tr đ

- Phương tiện vận tải:

(170 - 60 ) x 0.7 = 77 tr đ.

- Thiết bị và dụng cụ quản lý: ( 150 -50 ) x 0.8 = 80 tr đ.
- TSCĐ khác: ( 50 -20 ) x 0.7 = 21 tr đ.
Cộng : 759 tr đồng.
b. Hàng tồn kho: 566 x 0.9 = 509.4 tr đ
c. Các tài sản khơng có điều chỉnh giá: tiền mặt, các khoản phải thu, các khoản đầu
tư tài chính ngắn hạn và dài hạn:
169 + 70 + 195 + 100

= 534 tr đ.

2. Giá trị tài sản ròng:
= ( 759 + 509.4 +534 ) - ( 310 + 850 ) = 642.4 tr đ.
3. Giá trị của lợi thế thương mại ( GW):
- Tỷ suất lợi nhuận trung bình của doanh nghiệp:
=

345+ 355+ 375+ 388
= 19%
1.850+ 1.900+ 1.950+ 2.000
- Giá trị của GW:
642.4 x ( 19% - 15% ) = 25.7tr đ.

4. Giá trị doanh nghiệp: