MỤC LỤC
Phần 1........................................................................................................................ 1
ĐẶT VẤN ĐỀ...........................................................................................................1
1.1 Lý do chọn đề tài.................................................................................................1
1.2 Mục tiêu nghiên cứu............................................................................................2
1.3 Nhiệm vụ nghiên cứu...........................................................................................3
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu........................................................................3
1.5 Quan điểm nghiên cứu.........................................................................................3
1.6 Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................4
1.7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn........................................................6
Phần 2 Nội dung........................................................................................................7
CHƯƠNG I...............................................................................................................7
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG,
ĐỀN BÙ VÀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI...................7
1.1 Tổng quan lý luận công tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư
trong quản lý đất đai..................................................................................................7
1.1.1 Một số khái niệm..............................................................................................7
1.1.2 Đặc điểm của cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư.......9
1.1.3 Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư.......10
1.1.4. Vai trị của cơng tác GPMB đối với sự phát triển của đất nước......................11
1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng của cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái
định cư trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai...............................................12
1.1.6 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư của
Việt Nam.................................................................................................................. 17
1.1.7 Trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất...............................................................................................25
1.1.8 Tổ chức thực hiện...........................................................................................28
1.2 Tổng quan thực tiễn cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư......28
1.2.1 Vấn đề giải phóng mặt bằng của một số nước trên Thế giới...........................28
1.2.2 Vấn đề giải phóng mặt bằng ở nước ta qua các thời kỳ...................................30
CHƯƠNG 2 CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG, HỖ TRỢ VÀ TÁI ĐỊNH

CƯ TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN QUỲ HỢP, TỈNH NGHỆ AN....................................40
1


2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế- xã hội của huyện Quỳ Hợp....................................40
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên..........................................................................................40
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội...............................................................................43
2.2 Thực trạng cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư của một
số dự án trên địa bàn huyện Quỳ Hợp- Nghệ An.....................................................52
2.2.1 Hạng mục: Đập phụ, kênh tiêu thông hồ và kênh tiêu Châu Bình, thuộc dự án
Hồ chứa nước Bản Mồng, tỉnh Nghệ An.................................................................52
2.2.2 Dự án xây dựng đường Châu Thôn-Tân Xuân tuyến nối các huyện miền Tây
Nghệ An................................................................................................................... 60
2.2.3 Đánh giá chung tình hình thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và
hỗ trợ tái định cư......................................................................................................67
Chương 3................................................................................................................. 71
CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI
PHĨNG MẶT BẰNG VÀ BỐ TRÍ TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN
QUỲ HỢP- TỈNH NGHỆ AN.................................................................................71
3. Cơ sở đề xuất giải pháp.......................................................................................71
3.1 Chủ trương, chính sách của Đảng, Nhà Nước và địa phương............................71
3.2 Nhiệm vụ chủ yếu trong thời gian tới................................................................71
3.2.1 Một số giải pháp chủ yếu................................................................................71
Phần 3 Kết luận và Kiến nghị..................................................................................75
I. Kiến nghị.............................................................................................................. 75
II Kết Luận..............................................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................77
PHỤ LỤC................................................................................................................ 78
Phụ lục 1.................................................................................................................. 78
Phụ lục 2.................................................................................................................. 91


2


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

GPMB
CNH-HĐH
HSĐC
GCNQSDĐ
BT-GPMB
TT-MT
UBND
QĐ-UBND
CSHT
THCS
THPT
KT-XH
QL

Giải phóng mặt bằng
Cơng nghiệp hóa – hiện đại hóa
Hồ sơ địa chính
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bồi thường – Giải phóng mặt bằng
Tài nguyên – Môi trường
Ủy ban nhân dân
Quyết định - Ủy ban nhân dân
Cơ sở hạ tầng
Trung học cơ sở

Trung học phổ thông
Kinh tế - Xã hội
Quốc lộ

3


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Tổng hợp các đối tượng được bồi thường về đất đai và tài sản trên đất của
dự án........................................................................................................................ 53
Bảng 2.2: Tổng hợp bồi thường về đất của dự án....................................................54
Bảng 2.3: Tổng hợp giá trị bồi thường tài sản vật kiến trúc, cây cối hoa màu của dự
án............................................................................................................................. 56
Bảng 2.4: Tổng hợp giá trị hỗ trợ, trợ cấp của dự án...............................................58
2.2.2 Dự án xây dựng đường Châu Thôn-Tân Xuân tuyến nối các huyện miền Tây
Nghệ An................................................................................................................... 60
Bảng 2.5: Tổng hợp các đối tượng được bồi thường về đất đai của dự án...............62
Bảng 2.6: Tổng hợp giá trị bồi thường tài sản vật kiến trúc, cây cối hoa màu của dự
án............................................................................................................................. 63
Bảng 2.8: Tổng hợp giá trị hỗ trợ, trợ cấp của dự án...............................................65
Bảng 2.9: Tổng hợp số lượng và đơn thư khiếu kiện của dự án xây dựng đường
Châu Thôn-Tân Xuân tuyến nối các huyện miền Tây Nghệ An...............................66

4


Phần 1
ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1 Lý do chọn đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là nền tảng cho q trình
sản xuất hoạt động thơng qua đó thúc đẩy q trình phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước. Trong quá trình sản xuất, đất đai là nhân tố hàng đầu không thể thiếu của
các ngành nông nghiệp, công nghiệp và dịch vụ, đất đai còn là cơ sở để các ngành,
các lĩnh vực hoạt động có hiểu quả .
Trong khi tình hình đất nước ta hiện nay, khi chấp nhận nền kinh tế và chủ
động hội nhập kinh tế quốc tế, q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa cũng như
q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Các q trình này đã kéo theo việc chuyển đổi
mục đích sử dụng đất để phục vụ nhu cầu phát triển ngày càng cao của xã hội. Do
đó, hàng loạt các cơng trình, dự án lần lượt được triển khai thực hiện ra đời, làm cho
công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng diễn ra mạnh mẽ
và sơi nổi.
Nhà nước ta là Nhà nước của dân, do dân và vì dân, mọi quyền lợi đều
hướng vào nhân dân. Vì vậy, cơng tác giải phóng mặt bằng là một cơng việc hết sức
phức tạp và nhạy cảm. Nó khơng những ảnh hưởng đến đời sống vật chất và tinh
thần của người dân bị thu hồi đất và khu vực xung quanh. Chính vì lẽ đó, việc điều
tra, tìm hiểu và đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để phục vụ cho
cơng tác giải phóng mặt bằng là rất cần thiết nhằm tìm ra những tồn tại, vướng mắt
được giải quyết kịp thời. Để từ đó, chúng ta đưa ra các giải pháp khắc phục góp
phần hồn thiện cơng tác giải phóng mặt bằng và củng cố lòng tin của quần chung
nhân dân vào Đảng và chính quyền các cấp làm cho cơng tác quản lý Nhà nước về
đất đai ngày càng đạt hiệu quả cao.
Trong những năm qua, cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng là một trong
những vấn đề then chốt trong việc triển khai dự án đầu tư xây dựng của các cơng
trình trọng điểm. Nếu chủ đầu tư làm tốt, đúng tiến độ cơng tác bồi thường giải
phóng mặt bằng thì đây chính là yếu tố chính, quyết định thành cơng của dự án.
Cơng tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự
án, là khâu đầu tiên trong triển khai thực hiện dự án. Có thể nói: "Giải phóng mặt
bằng nhanh là một nửa dự án". Tiến độ của cơng tác giải phóng mặt bằng tác động
1



trực tiếp đến hiệu quả dự án đầu tư nói riêng và hiệu quả xã hội nói chung, đặc biệt
là ảnh hưởng đến đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người thu hồi đất
và tái định cư .
Ở Nghệ An hiện nay q trình CNH, HĐH, đơ thị hóa đang diễn ra rất mạnh,
rất nhiều dự án đã và đang triển khai với mục đích phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế
cho CNH- HĐH như Khu cơng nghiệp Bắc Vinh với tổng Diện tích: 143,17 ha; Khu
cơng nghiệp Nam Cấm Với quy mơ diện tích được quy hoạch 327,83 hecta; Khu
công nghiệp Thung Khuộc Thị trấn Quỳ Hợp với tổng diện tích: 26,15 ha; tổng số
vốn đầu tư 50,17 tỷ đồng, Khu công nghiệp Châu Quang với tổng diện tích 22 ha;
tổng số vốn đầu tư 40,67 tỷ đồng và xây dựng hồ chứa nước Bản mồng xã Yên Hợp
tổng diện tích: 2021.4 ha với tổng số vốn đấu tư 4.5 nghìn tỷ đồng, ngồi ra cịn một
số khu cơng nghiệp Sơng Dinh, khu cơng nghiệp Nghĩa Xuân và các nâng cấp các
tuyến đường Quốc lộ, tỉnh lộ... Vấn đề chuyển đổi quỹ đất đang sử dụng hiện nay
sang đất triển khai dự án đang diễn ra nhanh. Đặc biệt huyện Quỳ Hợp nằm ở trung
tâm vùng mỏ của Tỉnh Nghệ An về các loại khoáng sản như: Đá trắng, quặng thiếc,
vàng, đá quý... là nơi đang diễn ra quá trình phát triển mạnh về cơ sở hạ tầng phục
vụ mục tiêu thu hút đầu tư ngoài tỉnh để phát triển kinh tế, xã hội. Trong vòng vài
năm trở lại đây huyện Quỳ Hợp đã thực hiện bồi thường thiệt hại 400 ha và di dời
nhiều hộ dân để có được quỹ đất triển khai các dự án, về cơ bản đã đáp ứng được
yêu cầu đề ra, tuy vậy cũng đang nảy sinh nhiều vấn đề bất cập, một bộ phận người
dân bị mất đất chưa thỏa mãn với những gì họ được hưởng từ chính sách bồi thường
thiệt hại hiện nay.
Xuất phát từ các lý do trên, được sự đồng ý của trường đại học Vinh, khoa
Địa Lý- Quản Lý Tài Nguyên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Thực trạng cơng tác
giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư một số dự án trên địa bàn huyện
Quỳ Hợp- tỉnh Nghệ An ”.
1.2 Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung

Đánh giá việc thực hiện cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái
định cư của một số dự án, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp đề bù, giải phóng mặt
bằng xây dựng khu cơng nghiệp.
1.2.2. Mục tiêu củ thể
2


- Nghiên cứu cơ sở khoa học, thực tiễn về q trình thực hiện chính sách bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đối với một số dự án trên địa bàn huyện
Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An.
- Đánh giá thực trạng cơng tác đền bù, giải phóng mặt bằng của một số dự án
trên địa bàn huyện Quỳ Hợp.
- Đề xuất các giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đền bù, giải phóng mặt
bằng trên địa bàn huyện Quỳ Hợp.
1.3 Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng quan cơ sở lý luận và thự tiện về cơng tác giải phóng mặt bằng, đền
bù và hỗ trợ tái định cư vận dụng cho việc nghiên cứu vấn đề trên địa bàn cấp
huyện.
- Phân tích, đánh giá thực trạng giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái
định cư chỉ rõ những kết quả đạt được, những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân.
- Đề ra các giải pháp chính nhằm hồn thiện cơng tác giải phóng mặt bằng,
đền bù và hỗ trợ tái định cư trên địa bàn huyện Quỳ Hợp trong thời gian tới.
1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
1.4.1 Đối tượng nghiên cứu
Cơng tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của một số dự
án trên địa bàn huyện Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An.
1.4.2 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu: huyện Quỳ Hợp, tỉnh Nghệ An
- Phạm vi nội dung nghiên cứu: Tìm hiểu thực trạng giải phóng mặt bằng,
bồi thường và tái định cư của một số dự án ở địa bàn huyện Quỳ Hợp giai

đoạn 2014-2015.
1.5 Quan điểm nghiên cứu
1.5.1 Quan điểm hệ thống
-Đất đai là một hệ thống gồm các yếu tố liên kết, tương tác chặt chẽ với
nhau. Như vậy, sự thay đổi một số yếu tố sẽ dẫn tới sự thay đổi của toàn bộ hệ
thống.

3


- Lãnh thổ nghiên cứu không chỉ một hệ thống bao gồm các xóm mà đây cịn
là một bộ phận của tỉnh Nghê An. Vì vậy, nghiên cứu thực trạng cơng tác giải
phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư tại huyện Quỳ Hợp phải đặt trong
hướng sử dụng chung của toàn bộ tỉnh nghệ An và trên cả nước.
-Huyện Quỳ Hợp được xem như là một hệ thống, vì vậy khi nghiên cứu khu
vực giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư cần xem xét tác động của
vấn đề đó đến tất cả các khu vực trên địa bàn huyện Quỳ Hợp, cũng như mối quan
hệ trong hệ thống đến kinh tế xã hội của huyện đối với các vùng lân cận, xung
quanh.
1.5.2 Quan điểm lãnh thổ
- Mỗi đối tượng địa lý đều gắn với một khơng gian củ thể, đều có các quy
luật hoạt động riêng, gắn bó và phụ thuộc chặt chẽ vào quan điểm của lãnh thổ đó.
Các đối tượng này phản ánh những đặc trưng cơ bản của lãnh thổ, giúp phân biệt
lãnh thổ này với lãnh thổ khác. Trong từng lãnh thổ ln ln có sự phân hóa nội tại
đồng thời có mối quan hệ chặt chẽ với những vùng lãnh thổ xung quanh về cả tự
nhiên cũng như kinh tế- xã hội. Do vậy, các nghiên cứu địa lý đều được gắn với một
lãnh thổ củ thể. Vận dụng quan điểm lãnh thổ giúp giải quyết các vấn đề về cơ sở lý
luận cũng như trong thực tiễn khai thác, quản lý và sử dụng hợp lý tài nguyên thiên
nhiên trong lãnh thổ nghiên cứu.
1.5.3 Quan điểm phát triển bền vững

Tư tưởng chủ đạo của quan điểm này là sự phát triển bền vững phải đảm bảo
3 mục tiêu: Bảo vệ môi trường, hiệu quả kinh tế và ổn định, công bằng xã hội. Quan
điểm phát triển bền vững hướng tới sự hài hòa mối quan hệ con người và tự nhiên
trong sự tương tác giữa hệ thống tự nhiên và hệ thống kinh tế- xã hội.
1.5.4 Quan điểm lịch sử
Các sự vật hiện tượng đều phải trải qua quá trình phát triển lâu dài. Khi
nghiên cứu phải địi hỏi ta phải đặt nó trong cả q trình phát triển và hồn cảnh củ
thể.
Vấn đề giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và tái định cư là một vấn đề có từ trước
tới nay. Tuy nhiên tùy từng thời điểm, địa điểm mà có sự khác nhau. Đối với huyện
Quỳ Hợp, so với trước đây, vấn đề này hiện nay đang được tiến hành với quy mô
lớn tốc độ nhanh và có hiệu quả nhất định.
4


1.6 Phương pháp nghiên cứu
1.6.1 Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
Thu thập số liệu, tài liệu có liên quan đến cơng tác giải phóng mặt bằng, đền
bù và hỗ trợ tái định cư của huyện. Các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế -xã
hội, về tình hình quản lý Nhà nước về đất đai, về hiện trạng sử dụng đất trên địa
bàn huyện.
Tiến hành điều tra ngoại nghiệp nhằm kiểm tra và bổ sung những thay đổi
cần thiết.
1.6.2 Phương pháp toán học
Phương pháp thống kê xác định các chỉ số, so sánh, đối chiếu và cân đối
trong nghiên cứu các chỉ tiêu, nội dung, các kiểu, hiện tượng có quan hệ với nhau
trong tổng thể.
Đề tài thực hiện phân tổ thống kê theo nhóm kết quả nghiên cứu như đất
nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chưa sử dụng theo các loại hình sử dụng,
xác định các chỉ tiêu phản ánh kết quả của việc sử dụng đất đai cả về số lượng và

chất lượng.
Qua các số liệu thống kê rút ra kết luận về thực trạng giải phóng mặt bằng,
bồi thường và hỗ trợ tái định cư trên địa bàn nghiên cứu, phát hiện xu hướng phát
triển và định hướng sử dụng trong tương lai nhằm đưa ra giải pháp khả thi hoàn
thiện từng bước quá trình thu hồi và sử dụng đất hiện nay.
1.6.3 Phương pháp khảo sát thực địa
Dùng để thu thập thông tin ban đầu về đối tượng nghiên cứu bằng tiếp xúc
trực tiếp và ghi lại trực tiếp tồn bộ thơng tin đặc trưng của đối tượng có giá trị về
phương diện thực hiện mục tiêu nghiên cứu. Tiến hành khảo sát thực địa nhằm đảm
bảo tính khách quan, khoa học, chính xác của đề tài, đồng thời giúp đề tài có tính
thực tiễn cao.
1.6.4 Phương pháp chun gia
Là phương pháp tham khảo các ý kiến của các chuyên gia có kinh nghiệm,
trình độ về vấn đề, đối tượng, lãnh thổ nghiên cứu.
Đối tượng về đề tài này tôi sử dụng phương pháp chuyên gia để tham khảo ý
kiến của phòng Tài ngun và Mơi trường. Ban giải phóng mặt bằng huyện Quỳ
Hợp và các chuyên gia quản lý đất đai, các chuyên gia trong lĩnh vực giải phóng
5


mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư để đưa ra biện pháp nâng cao hiệu quả trong
công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư trên địa bàn nghiên
cứu.
1.7 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
- Ý nghĩa khoa học: Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết và kinh nghiệm thực tiễn
về giải phóng mặt bằng đền bù và hỗ trợ tái định cư, trong và ngoài nước, vận dụng
vào điều kiện củ thể của huyện Quỳ Hợp, trên cơ sở đóng góp bổ sung, cụ thể hóa
khoa học quản lý về tài nguyên đất trong điều kiện Việt Nam.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của luận văn có giá trị tham khảo
cho huyện Quỳ Hợp đồng thời có giá trị tham khảo cho các cơ quan quản lý Nhà

nước về đất đai.
Ngoài phần mở đầu, kết luận, các phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo
theo quy định chung thì luận văn được kết cấu bởi các chương sau:
Chương I: Cơ sở lý luận và thực tiễn về cơng tác giải phóng mặt bằng, đền
bù và hỗ trợ tái định cư Trong quản lý đất đai.
Chương II: Cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư của
một số dự án trên địa bàn huyện Quỳ Hợp.
Chương III: Những định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công
tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái định cư trên địa bàn huyện Quỳ Hợp.

6


Phần 2 Nội dung
CHƯƠNG I
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CƠNG TÁC GIẢI PHĨNG MẶT
BẰNG, ĐỀN BÙ VÀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI.
1.1 Tổng quan lý luận cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái
định cư trong quản lý đất đai.
1.1.1 Một số khái niệm.
1.1.1.1 Giải phóng mặt bằng.
Giải phóng mặt bằng là q trình thực hiện các cơng việc liên quan đến việc
di dời nhà cửa, cây cối, các cơng trình xây dựng và một số bộ phận vân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một cơng
trình mới.
Q trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng
giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới. Đây là
một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên
quan trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hơi.
Cơng tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự

án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án.
1.1.1.2 Đền bù thiệt hại.
Đền bù thiệt hại là việc Nhà nước trả lại quyền giá trị sử dụng đất và tài sản
bị thiệt hại với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.
Đền bù trả bằng tiền hoặc hiện vật thay thế cho các thiệt hại về đất đai, tài
sản thu nhập và các tài sản khác liên quan tới dự án.
Có 2 loại đền bù: Đền bù thiệt hại về đất và đền bù thiệt hại về tài sản
+ Đền bù thiệt hại về đất là biện pháp để phân bố lại tài nguyên trên quan
điểm lấy bao nhiêu bù bấy nhiêu.
+Đền bù thiệt hại về tài sản gồm: Nhà, cơng trình, vật kiến trúc, cây cối hoa
màu, cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn với đất đai bị thu hồi.
1.1.1.3 Hỗ trợ tái định cư.
Tái định cư là q trình định cư, ổn định và khơi phục cuộc sống cho những
người dân sau khi Nhà nước thu hồi đất hoặc mất chỗ sinh sống do nguyên nhân
7


chủ quan hoặc khách quan. Ngồi ra cịn bao gồm các hoạt động nhằm hỗ trợ cho
những người bị ảnh hưởng do việc thực hiện dự án gây ra khôi phục và cải thiện
mức sống cũng như những cơ sở kinh tế về văn hóa- xã hội.
Tái định cư trong bồi thường thiệt hại là khi Nhà nước thu hồi đất được hiểu
là việc di chuyển người có đất bị thu hồi đất đến sinh sống ổn định tại một nơi mới
thông qua các hoạt động hỗ trợ của Nhà nước nhằm giúp người bị thu hồi đất ổn
định đời sống, sản xuất tại khu tái định cư.
Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
Chính sách tái định cư của Nhà nước sẽ được thực hiện đối với những hộ dân
nằm trong diện giải tỏa, diện bị thu hồi đất hồn tồn hoặc diện tích đất cịn lại sau
khi bị thu hồi không đủ để ổn định sản xuất và sinh hoạt.
1.1.1.4 Bất động sản.

Bất động sản là tài sản không di dời được bao gồm:
-Đất đai, nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Đặc điểm của bất động sản: Đặc điểm “ không di dời được” trở thành một
đặc điểm riêng của bất động sản và được cấu thành bởi hai nhóm chính là đất đai và
vật kiến trúc, vì vậy bất động sản là đơn vị thống nhất cả về quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu nhà ở. Bất động sản là cơ sở để xác định giá đất, định giá các tài sản
gắn liền với đất khác, từ đó giúp cho công tác đền bù thiệt hại được đẩy nhanh tiến
độ.
1.1.1.5 Giá đất.
Giá đất được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự khơng
ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên giá đất định giá trị theo thời
gian.
Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ đất đai - thị trường - sự
quản lý Nhà nước, Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác
nhau giá đất là cơng cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ
chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh gái sự công bằng trong phân phối
đất đai để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình và Nhà nước điều
chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật.
8


Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của mối quan hệ chủ quyền
sử dụng đất và là căn cứ tính tốn giá trị khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Trong thực tế luôn tồn tại hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và
giá thực tế thị trường. Giá thị trường luôn cao hơn giá của nhà nước, mức độ chênh
lệch giữa hai loại giá này xa hơn nếu đó là khu vực đơ thị nơi mà thị trường bất
động sản phát triển. Vì thế để công tác bồi thường, GPMB, hỗ trợ tái định cư được
thực hiện tốt thì địi hỏi giá đất do Nhà nước quy định cần phải sát hơn so với

chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế.
1.1.2 Đặc điểm của cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái
định cư.
Giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ, tái định cư là công tác đa dạng và
phức tạp mang tính chất cấp bách cần thiết. Là quá trình đa dạng mỗi dự án thực
hiện trên một vùng nhất định với quy mô thực hiện khác nhau, do đó việc thực hiện
dự án đó việc thực hiện cơng tác GPMB cũng thể hiện khác nhau.
Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có 2 đặc điểm chính: Tính đa dạng
và tính phức tạp.
Tính đa dạng:
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ tập
trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa dạng:
Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực ngoại
thành. Hoạt động dân cư chủ yếu là dân cư sản xuất nông nghiệp. Do đó mỗi khu
vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải
pháp riêng phù hợp với những đặc điểm của mỗi khu vực và dự án củ thể.
Tính phức tạp:
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trị quan trọng trong đời sống kinh tếxã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ
vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng trong
khi trình độ sản xuất của nơng dân thấp, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp khó khăn
do đó tâm lý dân cư trong vùng này là giữ đất để sản xuất, thậm chí họ cho thuê đất
9


còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng họ vẫn không cho thuê. Mặt khác,
cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa dạng dẫn đến cơng tác tuyên truyền, vận
động dân cư tham gia di chuyển, định giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ
chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết để đảm bảo điều cần thiết để đảm bảo đời sống

dân cư sau này.
Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau:
+ Đất ở tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của
người dân mà tâm lý, phong tục, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở.
+ Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý
khác nhau, cơ chế chính sách khơng đồng bộ, việc thực hiện pháp luật thiếu kiên
quyết, nghiêm minh dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây dựng nhà trái phép
diễn ra thường xuyên.
+ Thiếu quỹ đất do xây dựng tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư
thấp chưa đảm bảo được yêu cầu, nhiều dự án đưa dân đi nhưng sau một thời gian
dân lại quay trở về nơi ở cũ.
+ Dân cư một số vùng sông chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám
vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở
khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì cơng tác GPMB được
thực hiện khác nhau. Giải phóng mặt bằng là q trình đa dạng và phức tạp. Nó thể
hiện khác nhau đối với mỗi dự án, nó liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên
tham gia và lợi ích của tồn xã hội.
1.1.3 Bản chất của cơng tác giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái
định cư
Công tác BT, GPMB hỗ trợ và tái định cư là một nội dung quan trọng trong
qua trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Nó là điều kiện tiên quyết đảm
bảo tiến độ thực hiện của dự án nhưng đồng thời nó cũng tác động lớn đến đời sống
xã hội. Công tác GPMB thực chất là trả lại mặt bằng xây dựng để có thể xây dựng
các cơng trình mới, do đó trong q trình thu hồi đất để GPMB người dân phải di
chuyển chỗ ở nó sẽ kéo theo nhiều khó khăn trong cuộc sống mà họ gặp phải như
khơng có chỗ ở ổn định để sinh sống, sinh hoạt ...

10



Đất nước ta đang trong quá trình CNH-HĐH chúng ta khơng ta khơng thể chỉ
có những đơ thị đẹp, hiện đại... mà đi đơi với nó thì chỗ ở của những người dân bị
thu hồi đất để xây dựng các cơng trình đó cũng phải được đảm bảo bởi một năm
chúng ta có hàng nghìn dự án cần GPMB mỗi dự án chỉ cần 1 hộ gia đình cá nhân
khơng có nhà ở kéo theo hàng nghìn hộ gia đình khơng có nhà để ở. Từ những nhận
thức trên có thể giúp chúng ta hiểu đước bản chất quan trọng của GPMB nói chung
và chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nói riêng. Để chính sách đi vào cuộc
sống cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ban ngành tổ chức nhằm có những giải
pháp phù hợp với mỗi dự án và đối với từng hộ gia đình, cá nhân.
Cơng tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ tái định cư là điều kiện tiên quyết đảm
bảo tiến độ thực hiện các dự án đồng thời nó cũng tác động đến đời sống xã hội. Để
thực hiện tốt công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư địi hỏi các cơ quan chức
năng có liên quan phải tổ chức tiến hành một cách chặt chẽ.
1.1.4. Tác động của công tác GPMB đối với sự phát triển của đất nước
a) Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai
- Công tác bồi thường và GPMB, hỗ trợ tái định cư dưới góc độ quản lý Nhà
nước có thể nói là cầu nối giữa các mối quan hệ về sử dụng đất giũa các chủ thể là
cá nhân và tổ chức với nhà nước. Để Bồi thường GPMB thực hiện tốt phụ thuộc
nhiều vào công tác quản lý nhà nước về đất đai. Cụ thể :
- Đối với việc ban hành các văn bản pháp luật thì đòi hỏi nhà nước ta ban
hành các khung giá các loại đất một cách chi tiết, giá đất phải sát với giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường, cùng với đó là ban hành các văn bản hướng dẫn cụ
thể về các chính sách hỗ trợ và tái đinh cư cho người dân để đảm bào công tác
GPMB thực hiện đúng tiến độ, hiệu quả cao.
- Công tác quản lý hồ sơ địa chính cần phải cập nhật thường xuyên, chỉnh lý
các biến động trong quá trình sử dụng đất đai để đáp ứng cho việc xác định nguồn
gốc sử dụng đất đai rõ ràng, minh bạch, đúng đắn. Khi đó cơng tác GPMB sẽ tiến
hành dễ dàng và nhanh chóng hơn.
- Cơng tác thanh tra, kiểm tra giải quyết khiếu nại tố cáo về đất đai, xử lý

các sai phạm về đất đai được thực hiện tốt sẽ giúp cho việc bồi thường diễn ra
nhanh chóng, đúng pháp luật, đẩy nhanh tiến độ thi công của dự án ..
- Việc giao đất ,cho thuê đất, thu hồi đất phải phân cấp đúng thẩm quyền
11


b) Đối với sự phát triển kinh tế - xã hội.
Cơng việc bồi thưịng, GPMB có vai trị to lớn trong sự phát triển kinh tế
xã hội:
- Công tác GPMB thực hiện đúng tiến độ đề ra sẽ tiết kiệm được thời gian và
việc thực hiện dự án có kết quả. Ngược lại nếu tiến độ GPMB kéo dài, chậm hơn so
với kế hoạch đề ra thì kéo theo chi phí thực hiện cho dự án nhiều hơn, gây hại trong
vấn đề đầu tư xây dựng.
c)

Đối với mơi trường.

Q trình giải phóng mặt bằng gây ảnh hưởng rất lớn đến môi trường xung
quanh, khi quá trinh GPMB thực hiện gây ra một số ảnh hưởng tiêu cực đến môi
trường như:
- Bụi, khí thải từ : các xe san lấp mặt bằng, các xe vận chuyển đất đá phục vụ
cho san lấp.
- Hoạt động tổ chức sản xuất đã gây nên tình trạng ơ nhiễm mơi trường
nguồn nước, khói bụi, khí thải, rác thải… ô nhiễm tiếng ồn gây ảnh hưởng đến môi
trường sống của bà con người dân xung quanh khu vực dự án.
- Việc giải phóng mặt bằng đã làm mất đi thảm thực vật vốn có, ảnh hưởng
trực tiếp đến không gian sống và lao động sản xuất của người dân.
1.1.5 Các yếu tố ảnh hưởng của công tác giải phóng mặt bằng, đền bù
và hỗ trợ tái định cư trong hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai.
Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký quyền
sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký
quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và
giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc sử dụng
đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.

12


Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trị quan
trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai.
Từ năm 2004 đến nay, việc lập HSĐC phải được thực hiện theo quy định tại
Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và Môi trường nay được thay thế
bằng Thơng tư 24/2014/TT-BTNMT, nhưng cịn nhiều địa phương chưa triển khai
thực hiện, nếu có thực hiện cũng là chưa đầy đủ, chưa đồng bộ ở cả 3 cấp. Vì các tài
liệu đo đạc bản đồ này có độ chính xác thấp nên đang làm nảy sinh nhiều vấn đề
phức tạp trong quản lý đất đai như không đủ cơ sở giải quyết tranh chấp đất đai, khó
khăn trong giải quyết bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc đo vẽ lại
bản đồ địa chính chính quy để thay thế cho các loại bản đồ cũ và lập lại HSĐC là rất
cần thiết.
Trong công tác bồi thường GPMB, GCNQSDĐ là căn cứ để xác định đối
tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường. Hiện nay, công tác
đăng ký đất đai ở nước ta vẫn cịn yếu kém, đặc biệt cơng tác đăng ký biến động về
sử dụng đất; việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà cơng tác bồi
thường GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt cơng tác đăng ký đất đai, cấp

GCNQSDĐ thì cơng tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, khơng gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và duy
trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử dụng đất đai
để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý không thể thiếu được
trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã hội và các địa phương, là
công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có tác dụng quyết định để cân đối
giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và
các địa phương nói riêng.
Thơng qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà
nước đóng vai trị là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào
đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu
như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất có tác động tới chính sách bồi thường đất đai trên hai khía cạnh:
13


- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo
quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có
quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan mật thiết với công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất thơng qua Quyết định thu hồi đất vì:
- Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện việc thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Căn cứ Quyết định thu hồi đất để lập, trình duyệt và thực hiện phương án
bồi thường giải phóng mặt bằng.

Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và quy hoạch nói riêng cịn thấp,
thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền vững.
Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch cịn mang nặng tính chủ
quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong trào. Đây chính là
nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”, dự án “treo".
Công tác giao đất, cho thuê đất
Nhiệm vụ giao đất, cho thuê đất có tác động rất lớn đến công tác bồi thường
GPMB và tái định cư. Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất, phải căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch là điều kiện bắt buộc, nhưng nhiều địa phương chưa thực hiện tốt
nguyên tắc này; hạn mức đất được giao và nghĩa vụ đóng thuế đất quy định khơng
rõ ràng, tình trạng quản lý đất đai thiếu chặt chẽ dẫn đến khó khăn cho cơng tác đền
bù.
Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật đất đai
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của
nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi
các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong mấy
thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, nên các chính sách về đất đai cũng theo đó
khơng ngừng được sửa đổi, bổ sung. Từ năm 1993 đến năm 2003, Nhà nước đã ban
14


hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất. Sau khi quốc
hội thông qua Luật đất đai 2003 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã nhanh
chóng đi vào cuộc sống. Với một hệ thống quy phạm khá hoàn chỉnh, chi tiết, cụ
thể, rõ ràng, đề cập mọi quan hệ đất đai phù hợp với thực tế. Các văn bản quy phạm
pháp luật về đất đai của Nhà nước đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ
chức thực hiện các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, giải quyết tốt mối quan hệ
đất đai ở khu vực nông thôn, bước đầu đã đáp ứng được quan hệ đất đai mới hình

thành trong q trình cơng nghiệp hóa và đơ thị hóa; hệ thống pháp luật đất đai luôn
đổi mới, ngày càng phù hợp hơn với yêu cầu phát triển kinh tế, bảo đảm quốc
phòng, an ninh và ổn định xã hội.
Theo đó, chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng cũng ln được
Chính phủ khơng ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những
kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho phát
triển các dự án đầu tư.
Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp
luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó
khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác
bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn những nhược điểm
như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội
bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong
thực thi pháp luật.
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai,
việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trị rất quan trọng. Qua thực tế
cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai
nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn
rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo.
15


Việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật
Việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa thật sát sao.

Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy
định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ
tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời
những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà
đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB.
Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản ngày
càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành
một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc
dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước
trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng nhu
cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi
đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết phải thơng qua
Nhà nước thực hiện chính sách TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động tới
giá đất tính bồi thường.
Chất lượng và số lượng đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường GPMB
Thực tế cho thấy từ cơ chế chính sách cho đến áp dụng thực hiện là một vấn
đề không đơn giản chút nào. Cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng ảnh hưởng
trực tiếp đến đất đai sản xuất của người dân nên việc tiếp xúc với người dân, vận
động và phổ biến các chính sách thu hồi, bồi thường, tái định cư… là rất cần thiết
và phải được quan tâm triệt để.
Để làm được điều này, đội ngũ cán bộ làm công tác GPMB phải đáp ứng đầy
đủ về số lượng để đáp ứng được u cầu cơng việc. Bên cạnh đó là phải có trình độ
chun mơn vững vàng, nắm vững các quy định về đền bù, thu hồi đất, các chính
sách của đảng, Nhà nước để thuận tiện trong việc tiếp xúc với người dân, giải đáp
thắc mắc, tuyên truyền, thuyết phục người dân thực hiện công tác di dời và GPMB.

16


Mặt khác, cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng liên quan đến vấn đề đền
bù GPMB nên việc một số cán bộ có phẩm chất đạo đức chưa tốt, gây phiền hà,
sách nhiễu, làm sai quy định nhằm trục lợi cũng gây ảnh hưởng khơng nhỏ đến q
trình thu hồi đất, GPMB. Hơn nữa, việc đội ngũ những người làm cơng tác GPMB
trình độ cịn hạn chế và yếu kém cả về chun mơn lẫn nghiệp vụ cịn dẫn đến việc
quản lý tổ chức, thực hiện và cơng
1.1.6 Chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng, đền bù và hỗ trợ tái
định cư của Việt Nam
1.1.6.1 Đối tượng bồi thường,
Theo điều 2 của nghị định 47/2014/ NĐ-CP ngày 25/5/2014 quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Cơ quan thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về đất đai; tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.
-. Người sử dụng đất quy định tại Điều 5 của Luật Đất đai khi Nhà nước thu
hồi đất.
- Tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.6.2 Nguyên tắc bồi thường
 Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Theo điều 74 của luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi
thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử
dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng
tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách
quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.
 Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi
Nhà nước thu hồi đất.

17


Theo điều 88 của luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 quy định về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất
bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt
Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi phải ngừng sản
xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
1.1.6.3 Điều kiện để được bồi thường
Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc
phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại điều 75
của luật đất đai 2013 quy định người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều
kiện sau đây được bồi thường về đất:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được
cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam
định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
2. Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà khơng
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện

18


được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển
nhượng đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được
cấp.
5. Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
6. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện
dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
1.1.6.4 Quy định chi tiết về bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất
cịn lại đối với các loại đất khi GPMB.
 Bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất cịn lại đối với đất nơng
nghiệp
- Bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất cịn lại đối với đất nơng
nghiệp
Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại điều 75 của luật đất đai 2013, một số nội
dung được quy định như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nơng nghiệp khi Nhà nước thu hồi
đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại theo quy định sau đây:

19


a) Diện tích đất nơng nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn
mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được
nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nơng nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của
Luật này thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất cịn lại;
c) Đối với diện tích đất nơng nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt
hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được
thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà
người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhưng
khơng có Giấy chứng nhận hoặc khơng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy

định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng,
diện tích được bồi thường khơng vượt q hạn mức giao đất nông nghiệp quy định
tại Điều 129 của Luật này.
- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất cịn lại khi Nhà nước thu hồi đất
nơng nghiệp của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, cộng
đồng dân cư, cơ sở tơn giáo
1. Tổ chức kinh tế đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều
kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất;
mức bồi thường về đất được xác định theo thời hạn sử dụng đất còn lại.
2. Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính đang sử dụng
đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm khi Nhà nước
thu hồi đất thì khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư
vào đất cịn lại nếu chi phí này khơng có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.
Trường hợp đất nông nghiệp không phải là đất rừng đặc dụng, đất rừng
phòng hộ, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên của tổ chức kinh tế đã giao khoán cho
hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia

20


đình, cá nhân nhận khốn khơng được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi
phí đầu tư vào đất cịn lại.
3. Cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà
nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật
này thì được bồi thường về đất theo quy định của Chính phủ.
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở được quy định tại điều 79 của luật đất
đai 2013 như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước

ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều
kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất
thì được bồi thường như sau:
a) Trường hợp khơng cịn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị
trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp
khơng có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng
tiền;
b) Trường hợp cịn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất
thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở
thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di
chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu khơng có chỗ ở
nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có
thu tiền sử dụng đất.
3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà
nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của
Luật này thì được bồi thường về đất.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
- Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất
phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại
điều 80 của luật đất đai 2013 được quy định như sau.
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất
ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều
21