Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
1.1.Vai trò của đất và khái niệm pháp luật đất đai
1.1.1. Vai trò của đất đai đối với con người
- Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế
đƣợc trong sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp. Đất đóng vai trị quyết định cho sự tồn tại
và phát triển của lồi ngƣời vì đất là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an
ninh quốc phòng.
- Đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia, gắn liền với chủ
quyền, độc lập của một quốc gia.
- Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là tài sản không thể di dời đƣợc.
- Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên hữu hạn có khả năng phục hồi.
Tài nguyên thiên nhiên bao gồm tất cả các yếu tố vật chất tự nhiên mà con ngƣời có thể
nghiên cứu, khai thác và sử dụng để sản xuất tạo ra các sản phẩm phục vụ cuộc sống
và sự phát triển của mình và xã hội. Mức độ khai thác tài nguyên thiên nhiên nói chung
và tài nguyên đất nói riêng phụ thuộc vào trình độ phát triển khoa học kỹ thuật và mục
tiêu phát triển của mỗi quốc gia.
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên, là một nguồn lực quan trọng để tiến hành sản xuất
kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội
- Đất đai là nguồn của cải vô tận của con ngƣời
Đất đai là nguồn của cải vô tận của con ngƣời. Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối
với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con ngƣời và các sinh vật khác
trên trái đất. Con ngƣời dựa vào đất đai để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình thơng qua
trồng trọt, chăn ni.
Đất đai là tài sản cá nhân, tài sản quốc gia khi chúng ta đứng trên các giác độ khác nhau
để đánh giá. Đất đai cịn là thƣớc đo sự giàu có của mỗi quốc gia (là tài sản cố định, đầu
tƣ cố định). Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính nhƣ là sự
chuyển nhƣợng đất qua các thế hệ.
- Đất đai là một yếu tố đầu vào của sản xuất
Đất đai là yếu tố không thể thiếu trong mọi ngành sản xuất. Nó là địa bàn phân bố các

khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố xã hội, an ninh quốc phịng…Con
ngƣời khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn ni, tạo ra sản phẩm ni sống cả xã
hội lồi ngƣời. Khai thác bề mặt đất đai và cải tiến chất lƣợng đất đai để tạo ra khối
lƣợng sản phẩm ngày càng nhiều hơn, thỏa mãn nhu cầu lƣơng thực, thực phẩm ngày
càng tăng. Trình độ khai thác đất đai gắn liền với sự tiến bộ của xã hội. Mối quan hệ
giữa con ngƣời và đất đâi ngày càng phát triển và gắn chặt với nhau.
Con ngƣời ngày càng nhận thức và hiểu biết hơn về khoa học kỹ thuật, khám phá và
khai thác đất đai phục vụ mục đích của mình.
- Đất đai là một yếu tố của mơi trƣờng sống
Mơi trƣờng đƣợc hình thành từ các yếu tố tự nhiên (đất đai, khí hậu, sinh thái...) và các
yếu tố con ngƣời xã hội (sinh sống, sản xuất, xã hội...)
Do đặc điểm của sự hình thành, của đá mẹ nên có nhiều loại đất và trên mỗi loại đất lại
có những hệ sinh thái khác nhau và dẫn đến mơi trƣờng khác nhau. Đất đai gắn liền với
khí hậu, mơi trƣờng trên phạm vi tồn cầu cũng nhƣ từng vùng, từng miền lãnh thổ.
Việc sử dụng hợp lý đất đai ngồi ý nghĩa về kinh tế cịn có ý nghĩa về bảo vệ, cải tạo

1


và biến đổi môi trƣờng (con ngƣời sử dụng đất đai bất hợp lý nhƣ phá rừng, canh tác bất
hợp lý gây lụt úng).
Nhƣ vậy việc sử dụng hợp lý đất đai ngồi ý nghĩa về kinh tế cịn có ý nghĩa về bảo vệ,
cải tạo và biến đổi môi trƣờng. Ngày nay với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, ngƣời
ta rất chú trọng đến tác động của mơi trƣờng trong q trình hoạt động sản xuất của con
ngƣời, trong đó sử dụng khai thác đất đai là yếu tố vô cùng quan trọng. Việc sử dụng tài
nguyên đất không thể tách rời với việc bảo vệ và cải tạo môi trƣờng
1.1.2. Các đạo luật đất đai ở Việt Nam
* Luật cải cách ruộng đất, ban hành ngày 04-12-1953 của Nƣớc Việt Nam dân chủ
cộng hòa.
* Luật Đất đai năm 1987 (có hiệu lực từ 08/ 01/1988)

* Luật Đất đai năm 1993 (có hiệu lực từ 15/ 10/ 1993)
*Luật Đất đai(Sửa đổi, bổ sung) năm 1998 (có hiệu lực từ 1/ 1/1999)
* Luật Đất đai(Sửa đổi, bổ sung) năm 2001(có hiệu lực từ 1/10/ 2001)
* Luật Đất đai năm 2003(có hiệu lực từ 1/7/2004)
* Luật Đất đai năm 2013(có hiệu lực từ 1/7/2014)
1.1.3. Khái niệm Pháp luật đất đai
Pháp luật đất đai bao gồm các quy phạm pháp luật dƣới các hình thức nhƣ Luật,
Pháp lệnh, Nghị định, Thông tƣ, chỉ thị ... do các cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền ban
hành theo quy định của Luật ban hành văn bản để điều chỉnh các quan hệ đất đai.
Pháp luật đất đai là tổng hợp các quy phạm pháp luật, điều chỉnh những quan
hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai, nhằm sử
dụng đất có hiệu quả vì lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất.
1.1.4. Phương pháp điều chỉnh của Pháp luật đất đai
*Đối tƣợng áp dụng Pháp luật đất đai là:
- Cơ quan nhà nƣớc thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu về đất
đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nƣớc về đất đai
- Ngƣời sử dụng đất
- Các đối tƣợng khác có liên quan tới việc quản lý, sử dụng đất.
*Phƣơng pháp điều chỉnh:
a) Phƣơng pháp mệnh lệnh:
Nhà nƣớc điều chỉnh hành vi của các đối tƣợng tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai
thơng qua các quyết định hành chính về đất đai có tính mệnh lệnh nhƣ:
- Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển quyền sử dụng đất.
- Quyết định thu hồi đất
- Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai
- Quyết định xử lý ngƣời vi phạm pháp luật đất đai
b) Phƣơng pháp bình đẳng:
Trong quan hệ pháp luật đất đai, ngƣời sử dụng đất có thể thoả thuận với nhau trong
khn khổ pháp luật về việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh
và thừa kế quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên, Nhà nƣớc sẽ khống chế về mục đích

sử dụng đất,thời hạn sử dụng, mức đất và các thủ tục pháp lý cần thiết, còn ngƣời sử
dụng đất đƣợc quyền tự thoả thuận với nhau về những nội dung cơ bản của hợp đồng
phù hợp với quy định của luật dân sự và Luật đất đai.
1.2. Những nguyên tắc cơ bản để xây dựng Pháp luật đất đai
1.2.1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu:
- Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định nhƣ sau: Đất đai, tài nguyên nƣớc, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản

2


do Nhà nƣớc đầu tƣ, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nƣớc đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
- Điều 4 Luật đất đai 2013 về sở hữu đất đai có quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu”.
Nên nhà nƣớc có đầy đủ quyền năng về sử dụng đất:
+ Nhà nƣớc có quyền xác lập hình thức pháp lý cụ thể đối với ngƣời sử dụng đất.
+ NN thể hiện quyền năng thông qua xét duyệt và cải tạo sử dụng đất
+ Quy định về hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất
+ Quyết định cho thuê đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất
+ Quyết định giá đất: thông qua các khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, thuế,
các khoản phí và lệ phí từ đất đai. Đây chính là nguồn thu chủ yếu cho ngân sách nhà
nƣớc .
+ Thừa nhận thị trƣờng bất động sản đồng thời xây dựng một thị trƣờng chính quy nằm
trong tầm kiểm sốt của Nhà nƣớc
Để hình thành quan hệ pháp luật đất đai, Nhà nƣớc cho phép các tổ chức và cá nhân sử
dụng đất đai. Mọi trƣờng hợp sử dụng đất đều phải đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền cho phép thơng qua quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất hoặc phải đƣợc
cho phép chuyển quyền sử dụng đất khi đã làm đầy đủ các thủ tục về chuyển quyền.
Ngƣợc lại, khi cần thiết phân phối lại đất phù hợp với quy hoạch và nhu cầu sử dụng

hoặc để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phịng, lợi ích cơng cộng, Nhà nƣớc thƣờng
thu hồi lại đất đai của các tổ chức và cá nhân. Nhƣ vậy, ngƣời sử dụng đất sẽ chấm dứt
quan hệ đất đai thông qua một quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm
quyền. Những mối quan hệ nêu trên thể hiện mối quan hệ giữa Nhà nƣớc với ngƣời sử
dụng đất trong việc thực hiện chế độ quản lý và sử dụng đất đai.
Ngoài ra, ngƣời sử dụng đất cịn có thể thỏa thuận với nhau trong khuôn khổ pháp luật
của Nhà nƣớc để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp đất đai. Nhà nƣớc chỉ quy định về thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng và thủ
tục hành chính cần phải làm, cịn ngƣời sử dụng sẽ thỏa thuận cụ thể về các quyền và
nghĩa vụ với nhau trong quá trình khai thác, sử dụng đất đai. Ngồi ra, Nhà nƣớc có
chính sách cho th đất đối với mọi đối tƣợng có nhu cầu sử dụng, đồng thời trong một
số trƣờng hợp nhất định Nhà nƣớc cho phép hộ gia đình, cá nhân đƣợc quyền thuê đất.
1.2.2. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật
Từ Hiến pháp 1980 cho đến nay, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam có sự thay
đổi căn bản, từ chỗ cịn tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau, chúng ta đã tiến hành
quốc hữu hóa đất đai và xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Tuy đất đai thuộc sở
hữu toàn dân nhƣng nhà nƣớc là ngƣời đại diện chủ sở hữu, vì vậy nhà nƣớc có quyền
xác lập hình thức pháp lý cụ thể đối với ngƣời sử dụng đất. Điều 4 Luật đất đai 2013
quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định
của Luật này.”
Trong thực tế, có rất nhiều biện pháp quản lý thống nhất đất đai, nhƣng quản lý
bằng quy hoạch và pháp luật là hai biện pháp cơ bản nhất.
Quản lý đất đai bằng quy hoạch chính là cơ sở khoa học, là căn cứ pháp lý quan
trọng để nhà nƣớc quản lý các biến động về đất đai, nó trực tiếp thể hiện phƣơng thức
yêu cầu trong công tác quản lý và sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất đai là một trong
3


những phƣơng tiện để nhà nƣớc thực hiện các chủ trƣơng, chính sách đất đai của mình,

giúp cho nhà nƣớc can thiệp một cách sâu rộng vào quá trình sử dụng đất, đồng thời
khắc phục những bất cập trong quản lý đất đai do lịch sử để lại. Việc quản lý đất đai
theo quy hoạch chính là điều kiện để đất đai sử dụng hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả,
đạt mục đích và yêu cầu phát triển đất nƣớc.
Trong nền kinh tế thị trƣờng hiện nay, ngƣời sử dụng đất có nhiều mục đích sử
dụng đất khác nhau, nhƣng nếu sử dụng đất trái quy hoạch chính là trái với pháp luật, vì
quyết định quy hoạch của nhà nƣớc về đất đai cũng chính là một bƣớc cụ thể hóa pháp
luật việc quản lý đất đai.
Xuất phát từ đặc điểm của pháp luật (có tính quy phạm, tính cƣỡng chế và tính
bắt buộc chung) nên trong quản lý nhà nƣớc về đất đai thì pháp luật ln ln là công
cụ hữu hiệu để giúp nhà nƣớc quản lý đất đai có hiệu quả cao nhất.
Để bảo đảm tính thống nhất quản lý đất đai bằng quy hoạch và pháp luật, nhà
nƣớc thiết lập hệ thống cơ quan quản lý đất đai từ trung ƣơng đến địa phƣơng với
những quy định cụ thể về chức năng, nhiệm vụ nhằm hạn chế tình trạng phân tán,
chồng chéo và bng lỏng trong công tác quản lý đất đai, đồng thời ban hành những
chính sách, chế độ, quy định phù hợp với nội dung quản lý nhà nƣớc đối với đất đai.
Tất cả các cơ quan quản lý đất đai và ngƣời sử dụng đất phải tuyệt đối tiếp thu theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt.
Để quản lý đất đai đƣợc tốt, Nhà nƣớc phải xây dựng hệ thống cơ quan quản lý đất
đai từ Trung ƣơng đến cơ sở có chức năng và nhiệm vụ rõ ràng, đồng thời ban hành chế
độ chính sách phù hợp với nội dung quản lý Nhà nƣớc đối với đất đai và khơng ngừng
hồn thiện các chế độ chính sách của Nhà nƣớc nhằm đáp ứng với tình đổi mới của đất
nƣớc
1.2.3. Sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm có hiệu quả
Muốn sử dụng đất đai hợp lý tiết kiệm trƣớc hết phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoach sử dụng đất, phải thực hiện đúng mục đích sử dụng đất đã đƣợc xác định trong
quy hoạch . Muốn thay đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nƣớc có
thẩm quyền
Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đều phải căn cứ
vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền xét

duyệt
Sử dụng đất đai một cách hợp lý là sử dụng thích hợp với tính chất của từng loại
đất, phù hợp với yêu cầu chung của xã hội. Muốn vậy phải căn cứ vào quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và căn cứ vào mục đích sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền quy định khi giao đất. Trong trƣờng hợp muốn thay đổi mục đích sử dụng
đất thì phải xin phép cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
Sử dụng đất đai một cách tiết kiệm vì đất đai là một loại tài nguyên có hạn,
trong khi nhu cầu sử dụng đất của con ngƣời là rất lớn và không ngừng tăng lên do nhu
cầu sản xuất lƣơng thực để đáp ứng yêu cầu về tăng dân số. Vì vậy sử dụng tiết kiệm tài
nguyên đất là một vấn đề có ý nghĩa hết sức to lớn và mang tính tồn cầu.
Cải tạo và bồi bổ đất vì đất đai cũng giống nhƣ các tƣ liệu sản xuất khác, tham
gia vào q trình sản xuất bằng cách chuyển hóa dần các chất dinh dƣỡng có trong đất
để ni dƣỡng cây trồng, mỗi lẫn chuyển hóa nhƣ vậy, đất đai có độ suy hao về chất
lƣợng nhất định, vì vậy cần phải cải tạo và bồi bổ đất, nếu khơng thì đất đai ngày càng
mất chất, trở thành hoang hóa.
Tóm lại, việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm và phải cải tạo, bồi bổ đất đai là thể
hiện thái độ tôn trọng đối với đất đai, là sự đối xử cơng bằng với thiên nhiên, trả lại
thiên nhiên những gì mà con ngƣời đã lấy đi.

4


1.2.4.Ưu tiên bảo vệ quỹ đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp là tƣ liệu sản xuất chính, khơng thể thay thế đƣợc của q trình
sản xuất nơng nghiệp. Vì vậy đặt ra nguyên tắc này là nhằm mục đích ngăn chặn tình
trạng chuyển mục đích sử dụng đất từ nơng nghiệp sang phi nơng nghiệp, bởi vì Việt
Nam hiện nay có trên 60% ngƣời dân hoạt động liên quan đến nông nghiệp, nhƣng tính
bình qn đất nơng nghiệp trên đầu ngƣời của Việt Nam lại thuộc vào hàng thấp nhất
của thế giới. Bên cạnh đó tốc độ đơ thị hóa và cắt đất cho các khu công nghiệp, khu vui
chơi, giải trí đã làm cho quỹ đất nơng nghiệp đang bị giảm dần, nên việc đặt ra nguyên

tắc ƣu tiên bảo vệ quỹ đất nơng nghiệp cũng chính là bảo đảm cho sinh kế của hơn 50
triệu ngƣời dân này. Chính vì vậy Chính phủ đã đặt ra mục tiêu đến năm 2030 phải giữ
đƣợc tối thiểu 3,8 triệu ha trồng lúa để bảo đảm an ninh lƣơng thực cho quốc gia.
Về nội dung, tính ƣu tiên khơng chỉ dừng ở bảo đảm số lƣợng về mặt diện tích
đất nơng nghiệp mà còn ƣu tiên nâng cao chất lƣợng đất để nâng dần hiệu quả sử dụng
đất; thực hiện song hành cơng cuộc cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa gắn với an ninh
lƣơng thực chứ không phải bảo vệ nền nơng nghiệp là mâu thuẫn với tiến trình cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa của đất nƣớc.
Do đó, vấn đề bảo vệ đất nông nghiệp, nhằm đảm bảo an ninh về lƣơng thực và có
dƣ thừa lƣơng thực để xuất khẩu là việc rất quan trọng.
Hiện nay, tốc độ đô thị hoá nhanh, cùng với sự phát triển hệ thống giao thông và
khu công nghiệp... đã làm giảm sút quỹ đất nông nghiệp, nhất là đối với đất chuyên
trồng lúa.
Pháp luật đất đai đã thể hiện nguyên tắc này bằng các chế định sau:
-Việc quyết định cho ngƣời đang sử dụng đất nơng nghiệp sang mục đích khác phải
căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
-Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp vƣợt hạn mức quy định thì phải trả
tiền thuê đất hoặc sử dụng vào mục đích khác thì phải trả tiền sử dụng đất
-Không đƣợc tự tiện mở rộng khu dân cƣ trên đất nông nghiệp. Việc chuyển đất
chuyên trồng lúa sang trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản phải xin phép cơ quan
Nhà nƣớc có thẩm quyền
-Khơng cho phép ngƣời không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhƣợng
đất chuyên trồng lúa
-Hạn chế đến mức thấp nhất việc chuyển đất nơng nghiệp sang mục đích khác
-Nhà nƣớc có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho ngƣời sử dụng đất khai
hoanSg phục hoá, lấn biển để mở rộng đất nông nghiệp
1.2.5.Thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai
Pháp luật đất đai đã có những chế định nhằm khuyến khích ngƣời sử dụng đất đầu tƣ
lao động, vật tƣ, tiền vốn và áp dụng các thành tựu khoa học, kỹ thuật để cùng nhà nƣớc
bảo vệ cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất đồng thời Nhà nƣớc cũng nghiêm cấm việc

huỷ hoại đất đai. Việc thực hiện các biện pháp để bảo vệ và làm tăng khả năng sinh lợi
của đất vừa là quyền vừa là nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
1.2.6. Bảo vệ môi trường
Trong quá trình sử dụng đất đai của con ngƣời đều có tác động đến mơi trƣờng. Vì
vậy khi phân bố đất đai vào các mục đích khác nhau phải tính tốn đầy đủ đến các yếu
tố kinh tế, xã hội có liên quan đến mơi trƣờng.
Pháp luật đất đai quy định việc sử dụng đất phải thực hiện các biện pháp bảo vệ môi
trƣờng, sử lý chất thải và các biện pháp khác để không làm tổn hại đến quyền và lợi ích
chính đáng của ngƣời sử dụng đất có liên quan.
*Quy định chung về bảo vệ mơi trường đất
- Bảo vệ môi trƣờng đất là một trong những nội dung cơ bản của quản lý tài nguyên đất.
5


- Quy hoạch, kế hoạch, dự án và các hoạt động có sử dụng đất phải xem xét tác động
đến mơi trƣờng đất và có giải pháp bảo vệ mơi trƣờng đất.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao quyền sử dụng đất có trách nhiệm bảo vệ mơi
trƣờng đất.
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân gây ô nhiễm môi trƣờng đất có trách nhiệm xử lý, cải
tạo và phục hồi môi trƣờng đất.
Quản lý chất lượng môi trường đất
- Chất lƣợng môi trƣờng đất phải đƣợc điều tra, đánh giá, phân loại, quản lý và công
khai thơng tin đối với tổ chức, cá nhân có liên quan.
- Việc phát thải chất thải vào môi trƣờng đất không đƣợc vƣợt quá khả năng tiếp nhận
của môi trƣờng đất.
- Vùng đất có nguy cơ suy thối phải đƣợc khoanh vùng, theo dõi và giám sát.
- Vùng đất bị suy thoái phải đƣợc cải tạo, phục hồi.
- Cơ quan quản lý nhà nƣớc về bảo vệ mơi trƣờng có trách nhiệm tổ chức điều tra, đánh
giá và công khai thơng tin về chất lƣợng mơi trƣờng đất.
Kiểm sốt ơ nhiễm mơi trường đất

- Các yếu tố có nguy cơ gây ô nhiễm môi trƣờng đất phải đƣợc xác định, thống kê, đánh
giá và kiểm soát.
- Cơ quan quản lý nhà nƣớc về bảo vệ mơi trƣờng có trách nhiệm tổ chức kiểm sốt ơ
nhiễm mơi trƣờng đất.
- Cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ có trách nhiệm thực hiện biện pháp kiểm sốt ơ
nhiễm mơi trƣờng đất tại cơ sở.
- Vùng đất, bùn bị ơ nhiễm dioxin có nguồn gốc từ chất diệt cỏ dùng trong chiến tranh,
thuốc bảo vệ thực vật tồn lƣu và chất độc hại khác phải đƣợc điều tra, đánh giá, khoanh
vùng và xử lý bảo đảm yêu cầu về bảo vệ môi trƣờng.
1.3.Quan hệ pháp luật đất đai
1.3.1.Khái niệm
Quan hệ đất đai trƣớc hết là quan hệ giữa ngƣời với ngƣời đƣợc hình thành trong
việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đất đai .
Hiện nay ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc là chủ sở hữu duy nhất
và là ngƣời thống nhất quản lý toàn bộ quỹ đất đai, mọi quan hệ đất đai trong xã hội đều
do Nhà nƣớc điều chỉnh.
Các quan hệ đất đai trong chế độ XHCN ở nƣớc ta bao gồm:
- Quan hệ giữa Nhà nƣớc với các chủ sử dụng đất
- Quan hệ giữa các chủ sử dụng đất với nhau
Các mối quan hệ này đƣợc các quy phạm pháp luật đất đai điều chỉnh và thực hiện
trên thực tế.
Nhƣ vậy: Quan hệ PL đất đai là quan hệ giữa chủ sở hữu đất đai với các chủ sử dụng
đất và giữa các chủ sử dụng đất với nhau được các quy phạm PL đất đai của Nhà nước
điều chỉnh trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình.
- Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế;
- Quan hệ đất đai là quan hệ quản lý giũa ngƣời với ngƣời, trong đó nhà nƣớc là
ngƣời đại diện chủ sở hữu nhƣng không đồng thời là ngƣời sử dụng đất, ngƣời sử dụng
đất đóng vai trị trung tâm trong khai thác nguồn tài nguyên đất đai phục vụ sự nghiệp
phát triển của đất nƣớc


6


- Pháp luật đất đai tác động đến các chủ thể, nhu cầu sử dụng từng loại đất và
quyền, nghĩa vụ pháp lý của họ
1.3.2. Các yếu tố cấu thành quan hệ pháp luật đất đai
a. Chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai
* Gồm: Nhà nƣớc, ngƣời sử dụng đất và các chủ thể khác
- Nhà nước: Là chủ thể quan hệ pháp luật đặc biệt, vừa đại diện chủ sở hữu
thông qua cơ quan quyền lực nhà nƣớc, các cơ quan hành chính nhà nƣớc và các cơ
quan chun mơn bằng chính các quyết định mang tính chất quyền lực của mình xác
lập, thay đổi hoặc chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai vừa là ngƣời sử dụng đất.
- Người sử dụng đất: Gồm 7 đối tƣợng quy định tại Điều 5 Luật đất đai 2013.
* Lưu ý: Luật đất đai năm 2003 có đối tƣợng là ngƣời nƣớc ngồi, nhƣng luật
mới thì khơng quy định đối tƣợng này là chủ thể quan hệ pháp luật của Luật đất đai.
Đây là một điểm thay đổi của luật mới vì các nhà làm luật lo ngại tình trạng ngƣời nƣớc
ngồi mua của một vùng đất rộng lớn, tụ tập cƣ dân nƣớc ngồi, khó quản lý về mặt
hành chính, gây nên bất ổn xã hội. Ngồi ra cịn có một lý lẽ để bảo vệ quan điểm này
là: Đất đai trên lãnh thổ Việt Nam là do dân tộc ta phải tốn máu xƣơng để giành lại, do
đó phải ƣu tiên cho ngƣời Việt Nam sử dụng.
Tuy nhiên trong thực tế hiện nay đã gặp phải vƣớng mắc với 2 dự luật sửa đổi là
Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản đang có hƣớng muốn mở rộng đối tƣợng
cho ngƣời nƣớc ngoài và ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu hoặc kinh
doanh nhà ở gắn liền với đất ở để thúc đẩy phát triển thị trƣờng bất động sản trong
nƣớc và tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời nƣớc ngoài và ngƣời Việt Nam định cƣ ở
nƣớc ngoài đến Việt Nam sống và làm việc. Nhiều ý kiến cho rằng: để hạn chế sự lo
ngại về bất ổn xã hội, chỉ cần có quy định hạn chế số lƣợng ngƣời nƣớc ngồi bằng tỷ
lệ % nào đó trong khu dân cƣ là đƣợc, chứ khơng thấy khó là cấm làm hạn chế một số
lƣợng khách hàng bất động sản có nhiều tiền.v.v.
- Chủ thể khác: Là các tổ chức tín dụng, Tịa án nhân dân.v.v. có những quyết

định có thể tác động đến quan hệ pháp luật đất đai.
b. Khách thể:
- Là vốn đất đai mà cụ thể là khai thác tính năng sử dụng của đất đai nhằm đáp
ứng nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Song cũng lƣu ý rằng, nhu cầu sử dụng đất luôn
tăng khi lƣợng đất không thay đổi nên nhà nƣớc phải phân loại và xác lập các chế độ
pháp lý đất đai khác nhau. Tất cả vốn đất quốc gia đƣợc xác lập bởi các chế độ pháp lý
nhất định khi nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với
ngƣời sử dụng tạo thành khách thể của quan hệ pháp luật đất đai.
Khách thể của quan hệ PL đất đai là toàn bộ quỹ đất đai quốc gia. Trên cơ sở phân loại
đất theo Điều 10 Luật đất đai 2013 mà Nhà nƣớc thiết lập chế độ pháp lý cho các loại
đất sau:
- Nhóm đất nơng nghiệp có chế độ pháp lý nhóm đất nơng nghiệp
- Nhóm đất phi nơng nghiệp có chế độ pháp lý nhóm đất phi nơng nghiệp
- Nhóm đất chƣa sử dụng có chế độ quản lý đất chƣa sử dụng.
c. Nội dung quan hệ pháp luật đất đai:
Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai là quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham
gia vào quan hệ đất đai(Cơ quan Nhà nƣớc có trách nhiệm về đất đai, ngƣời sử dụng
đất)
* Quyền và nghĩa vụ của Nhà nƣớc: Nhà nƣớc là chủ sở hữu về đất đai nên có các
quyền và nghĩa vụ đặc trƣng của chủ sở hữu:
- Nhà nước có đầy đủ 3 quyền năng: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất
đai, quyền định đoạt đất đai.

7


+ Quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nƣớc nắm giữ, kiểm sốt tồn bộ quỹ đất đai.
Quyền này khơng bị hạn chế về khơng gian, thời gian đối với tồn bộ đất đai trên lãnh
thổ VN.
+ Quyền sử dụng đất đai: Là quyền khai thác cơng dụng, lợi ích vật chất từ đất

đai,và hƣởng các lợi ích phát sinh từ đất. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử
dụng đất thơng qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất,công nhận quyền sử dụng đất
đối với ngƣời đang sử dụng đất theo quy hoạch chung. Quyền sử dụng đất của Nhà
nƣớc là quyền vĩnh viễn trên phạm vi cả nƣớc, còn quyền sử dụng đất của ngƣời sử
dụng đất bị hạn chế nhất định. Nhà nƣớc cho phép hộ gia đình, cá nhân đƣợc quyền
chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai và bộ luật dân sự.
+ Quyền định đoạt đất đai: Là quyền quyết định tính pháp lý của đất đai.Đây là
quyền năng quan trọng, duy nhất của Nhà nƣớc mà ngƣời sử dụng đất khơng thể
có.Quyền định đoạt của Nhà nƣớc thơng qua các văn bản hành chính mang tính mệnh
lệnh: Quyết định mục đích sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất,cho thuê, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất.Nhà nƣớc cịn thực hiện quyền định đoạt đất đai bằng việc quy
định hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất và định giá đất.
- Nghĩa vụ của Nhà nước đối với đất đai: Là những hoạt động của Nhà nƣớc phải
thực hiện trong việc quản lý đất đai nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất đai của mình, khai
thác tốt tiềm năng đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
Điều 22 Luật đất đai 2013 quy định 15 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai, đó cũng
chính là nghĩa vụ của Nhà nƣớc đối với đất đai.
* Quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất:
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho
thuê đất, nhận chuyển quyền đất hợp pháp đều có những quyền năng và nghĩa vụ nhất
định đối với đất đai. Chƣơng XI Luật đất đai năm 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của
ngƣời sử dụng đất.
1.4. Cơ sở để xác lập; chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai
1.4.1. Cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất
- Quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc xác lập do Nhà nƣớc giao đất
hoặc cho thuê đất theo quy định của các điều 53, 54, 55, 56 Luật đất đai 2013.
- Quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất đƣợc xác lập do nhận chuyển quyền hợp
pháp từ ngƣời khác
- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai đã có hiệu lực của cơ quan Nhà nƣớc có

thẩm quyền
1.4.2. Cơ sở để chấm dứt quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất chấm dứt trong những trƣờng hợp sau
đây:
- Khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền theo quy định
tại các điều 61, 62, 63, 64, 65 Luật Đất đai 2013.
- Thời hạn sử dụng đất mà Nhà nƣớc giao, cho thuê đã hết.
- Thời hạn sử dụng đất theo hợp đồng đã hết,
- Ngƣời sử dụng đất tự nguyện trả lại đất đƣợc giao,
- Ngƣời sử dụng đất đã chết mà khơng có ngƣời thừa kế,
- Diện tích đất khơng cịn do thiên tai,
- Đất bị lấn, chiếm; đất đƣợc giao không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp
luật đất đai đều bị thu hồi.
1.5. Một số quy định chung đối với chủ sở hữu đất đai
*Sở hữu đất đai

8


Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của
Luật này.
*Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai
( Điều 13 – Luật đất đai 2013)
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
- Quyết định thu hồi đất, trƣng dụng đất.
- Quyết định giá đất.
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho ngƣời sử dụng đất.

- Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
*Bảo đảm của Nhà nƣớc đối với ngƣời sử dụng đất
( Điều 26 – Luật đất đai 2013)
- Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của ngƣời sử dụng đất.
- Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất cho ngƣời sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
- Khi Nhà nƣớc thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội
vì lợi ích quốc gia, cơng cộng thì ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc bồi thƣờng, hỗ trợ,
tái định cƣ theo quy định của pháp luật.
- Có chính sách tạo điều kiện cho ngƣời trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
ni trồng thủy sản, làm muối khơng có đất sản xuất do quá trình chuyển đổi cơ cấu sử
dụng đất và chuyển đổi cơ cấu kinh tế đƣợc đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tìm kiếm
việc làm.
- Nhà nƣớc khơng thừa nhận việc địi lại đất đã đƣợc giao theo quy định của Nhà nƣớc
cho ngƣời khác sử dụng trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nƣớc Việt
Nam dân chủ cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam
và Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

9


Chƣơng 2
QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI
2.1.Một số quy định chung
2.1.1.Khái niệm quản lý Nhà nước về đất đai
Quan hệ đất đai là quan hệ xã hội, thuộc lĩnh vực kinh tế, gồm các quan hệ về sở
hữu đất đai, sử dụng đất đai... Theo quy định của luật pháp, thì đất đai ở nƣớc ta thuộc
sở hữu tồn dân, Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu, Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ
quỹ đất đai trong phạm vi chủ quyền của mình. Và nhà nƣớc thực hiện các quyền năng

của ngƣời chủ sở hữu đất đai bằng cách xác định chế độ quản lý và sử dụng đất đai.
Quản lý Nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai, bao gồm:Ban
hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, tổ chức thực hiện các hoạt động trong
việc nắm chắc tình hình đất đai; phân phối đất đai theo quy hoạch; kiểm tra giám sát
tình hình quản lý và sử dụng đất đai.
2.1.2. Các cơ quan quản lý đất đai
Hệ thống quản lý đất đai đƣợc thiết lập từ trung ƣơng đến địa phƣơng bao gồm:
*Cơ quan quản lý Nhà nƣớc về đất đai ở trung ƣơng là Bộ tài nguyên và môi
trƣờng. đây là cơ quan tham mƣu, giúp việc cho Chính phủ về cơng tác quản lý đất đai
trong phạm vi cả nƣớc.
*Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng (Điều 4 – Nghị định 43)
1. Cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng bao gồm:
a) Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng là Sở Tài nguyên và
Môi trƣờng;
b) Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh là Phịng Tài
ngun và Mơi trƣờng.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm xây dựng tổ
chức bộ máy quản lý đất đai tại địa phƣơng; Ủy ban nhân dân cấp huyện bố trí cơng
chức địa chính xã, phƣờng, thị trấn bảo đảm thực hiện nhiệm vụ.
3. Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ quy định cụ thể về
chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phƣơng và
nhiệm vụ của công chức địa chính xã, phƣờng, thị trấn.
*Thực hiện dịch vụ trong lĩnh vực đất đai (Điều 5 – Nghị định 43)
1. Văn phòng đăng ký đất đai:
a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trƣờng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng và các
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài ngun và Mơi trƣờng hiện
có ở địa phƣơng; có tƣ cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và đƣợc mở tài khoản

để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Văn phịng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn
liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở
dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho
các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;
b) Văn phịng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc
tỉnh. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đƣợc thực hiện chức năng, nhiệm vụ và
quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh;
c) Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quy định của pháp
luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập.
10


2. Tổ chức phát triển quỹ đất:
a) Tổ chức phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp công đƣợc thành lập theo quy định của
pháp luật về thành lập, tổ chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp công lập; có tƣ cách pháp
nhân, có trụ sở, con dấu riêng và đƣợc mở tài khoản để hoạt động theo quy định của
pháp luật; có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đối với địa
phƣơng đã có Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức
phát triển quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện
hiện có.
Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất;
tổ chức thực hiện việc bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ; nhận chuyển nhƣợng quyền sử
dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử
dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác.
b) Kinh phí hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp
luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp cơng lập.
3. Các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai, bao gồm:
a) Điều tra, đánh giá đất đai; cải tạo đất;

b) Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
c) Đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, lập hồ
sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất;
d) Tƣ vấn xác định giá đất;
đ) Đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ.
4. Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng chủ trì, phối hợp với Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính quy định
cụ thể về cơ cấu tổ chức, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai,
Tổ chức phát triển quỹ đất.
5. Văn phòng đăng ký đất đai và Tổ chức phát triển quỹ đất phải đƣợc thành lập hoặc tổ
chức lại trƣớc ngày 31 tháng 12 năm 2015. Trong thời gian chƣa thành lập hoặc tổ chức
lại các tổ chức theo quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì Văn phịng đăng ký
quyền sử dụng đất, Trung tâm phát triển quỹ đất đã thành lập đƣợc tiếp tục hoạt động
theo chức năng, nhiệm vụ đã đƣợc giao.
*ở xã, phƣờng, thị trấn có cán bộ địa chính. Cán bộ địa chính cấp xã có trách
nhiệm giúp UBND cấp xã trong việc quản lý đất đai tại địa phƣơng. Cán bộ địa chính
cấp xã do UBND cấp huyện bổ nhiệm và miễn nhiệm.
2.1.3. Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
Điều 22- Luật đất đai năm 2013 quy định các nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực
hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ
hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy
hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.

11


11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp
luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử
dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
2.2.Các hoạt động của Nhà nƣớc trong việc quản lý đất đai
2.2.1 ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH VÀ ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI

2.2.1.1 Địa giới hành chính
(Điều 29 – Luật đất đai 2013)
1. Chính phủ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới
hành chính các cấp trong phạm vi cả nƣớc.
Bộ trƣởng Bộ Nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý
mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính các cấp.
Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế - kỹ
thuật trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp.
2. Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên
thực địa và lập hồ sơ về địa giới hành chính trong phạm vi địa phƣơng.
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý mốc địa giới hành chính trên thực địa
tại địa phƣơng; trƣờng hợp mốc địa giới hành chính bị mất, xê dịch hoặc hƣ hỏng phải

kịp thời báo cáo Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi
chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện).
3. Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm tài liệu dạng giấy, dạng số thể hiện thông tin về
việc thành lập, điều chỉnh đơn vị hành chính và các mốc địa giới, đƣờng địa giới của
đơn vị hành chính đó.
Hồ sơ địa giới hành chính cấp dƣới do Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp xác nhận; hồ
sơ địa giới hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng do Bộ Nội vụ xác nhận.
Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào đƣợc lƣu trữ tại Ủy ban nhân dân cấp đó và Ủy ban
nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ, Bộ Tài nguyên và Mơi trƣờng.
4. Tranh chấp địa giới hành chính giữa các đơn vị hành chính do Ủy ban nhân dân của
các đơn vị hành chính đó cùng phối hợp giải quyết. Trƣờng hợp khơng đạt đƣợc sự nhất
trí về phân định địa giới hành chính hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới hành
chính thì thẩm quyền giải quyết đƣợc quy định nhƣ sau:
a) Trƣờng hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ƣơng thì Chính phủ trình Quốc hội quyết định;
b) Trƣờng hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính huyện, quận, thị
xã, thành phố thuộc tỉnh; xã, phƣờng, thị trấn thì Chính phủ trình Ủy ban thƣờng vụ
Quốc hội quyết định.
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ƣơng, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm cung cấp tài liệu
cần thiết và phối hợp với cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp địa
giới hành chính.
2.2.1.2. Bản đồ hành chính
(Điều 30 – Luật đất đai 2013)
1. Bản đồ hành chính của địa phƣơng nào thì đƣợc lập trên cơ sở bản đồ địa giới hành
chính của địa phƣơng đó.
2. Việc lập bản đồ hành chính đƣợc thực hiện theo quy định sau đây:

12



a) Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng chỉ đạo, hƣớng dẫn việc lập bản đồ hành chính các cấp
trong phạm vi cả nƣớc và tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính tồn quốc, tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ƣơng;
b) Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng (sau đây gọi chung là Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh) tổ chức thực hiện việc lập bản đồ hành chính huyện, quận, thị xã,
thành phố thuộc tỉnh.
2.2.2 ĐIỀU TRA CƠ BẢN VỀ ĐẤT ĐAI

2.2.2.1. Lập, chỉnh lý bản đồ địa chính
(Điều 31 – Luật đất đai 2013)
1. Việc đo đạc, lập bản đồ địa chính đƣợc thực hiện chi tiết đến từng thửa đất theo đơn
vị hành chính xã, phƣờng, thị trấn.
2. Việc chỉnh lý bản đồ địa chính đƣợc thực hiện khi có sự thay đổi về hình dạng kích
thƣớc diện tích thửa đất và các yếu tố khác có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính.
3. Bộ trƣởng Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng quy định việc lập, chỉnh lý và quản lý bản
đồ địa chính trong phạm vi cả nƣớc; điều kiện hành nghề đo đạc địa chính.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa
chính ở địa phƣơng.
2.2.2.2. Hoạt động điều tra, đánh giá đất đai
(Điều 32 – Luật đất đai 2013)
1. Điều tra, đánh giá đất đai bao gồm các hoạt động sau đây:
a) Điều tra, đánh giá về chất lƣợng đất, tiềm năng đất đai;
b) Điều tra, đánh giá thối hóa đất, ơ nhiễm đất;
c) Điều tra, phân hạng đất nông nghiệp;
d) Thống kê, kiểm kê đất đai;
đ) Điều tra, thống kê giá đất; theo dõi biến động giá đất;
e) Xây dựng và duy trì hệ thống quan trắc giám sát tài nguyên đất.
2. Điều tra, đánh giá đất đai bao gồm các nội dung sau đây:
a) Lấy mẫu, phân tích, thống kê số liệu quan trắc đất đai;

b) Xây dựng bản đồ về chất lƣợng đất, tiềm năng đất đai, thối hóa đất, ơ nhiễm đất,
phân hạng đất nông nghiệp, giá đất;
c) Xây dựng báo cáo đánh giá về chất lƣợng đất, tiềm năng đất đai, thối hóa đất, ơ
nhiễm đất, phân hạng đất nơng nghiệp, giá đất;
d) Xây dựng báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, báo
cáo về giá đất và biến động giá đất.
Điều 33. Tổ chức thực hiện điều tra, đánh giá đất đai
1. Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng có trách nhiệm sau đây:
a) Tổ chức thực hiện và công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của cả nƣớc, các vùng
theo định kỳ 05 năm một lần và theo chuyên đề;
b) Chỉ đạo việc thực hiện điều tra, đánh giá đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ƣơng;
c) Tổng hợp, công bố kết quả điều tra, đánh giá đất đai của cả nƣớc.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện và cơng bố kết quả điều
tra, đánh giá đất đai của địa phƣơng; gửi kết quả về Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng để
tổng hợp.
3. Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định việc điều tra, đánh giá đất đai và
điều kiện về năng lực của đơn vị thực hiện điều tra, đánh giá đất đai.
2.2.2.3. Thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất
(Điều 34 – Luật đất đai 2013)
1. Thống kê, kiểm kê đất đai bao gồm thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ và kiểm kê
đất đai theo chuyên đề.
13


2. Thống kê, kiểm kê đất đai định kỳ đƣợc thực hiện theo quy định sau đây:
a) Thống kê, kiểm kê đất đai đƣợc thực hiện theo đơn vị hành chính xã, phƣờng, thị
trấn;
b) Việc thống kê đất đai đƣợc tiến hành mỗi năm một lần, trừ năm thực hiện kiểm kê đất
đai;

c) Việc kiểm kê đất đai đƣợc tiến hành 05 năm một lần.
3. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất đƣợc lập 05 năm một lần gắn với việc kiểm kê đất đai
quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Việc kiểm kê đất đai chuyên đề để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc thực hiện theo
quyết định của Thủ tƣớng Chính phủ, Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng.
5. Trách nhiệm thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng
đất đƣợc quy định nhƣ sau:
a) Ủy ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc thống kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ
hiện trạng sử dụng đất của địa phƣơng;
b) Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên trực tiếp; Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về kết quả thống kê, kiểm
kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất của địa phƣơng;
c) Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh thực hiện thống kê, kiểm kê đất quốc phòng, an ninh và gửi báo cáo kết quả về
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;
d) Bộ Tài nguyên và Mơi trƣờng tổng hợp báo cáo Thủ tƣớng Chính phủ và công bố kết
quả thống kê đất đai hàng năm, kết quả kiểm kê đất đai 05 năm của cả nƣớc.
6. Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định chi tiết việc thống kê, kiểm kê đất
đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
2.2.3 QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.3.1 Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(Điều 35 – Luật đất đai 2013)
1. Phù hợp với chiến lƣợc, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh.
2. Đƣợc lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dƣới phải phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch sử
dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội;
quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.

3. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
4. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ mơi trƣờng; thích ứng với biến đổi
khí hậu.
5. Bảo vệ, tơn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
6. Dân chủ và cơng khai.
7. Bảo đảm ƣu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phịng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia,
cơng cộng, an ninh lƣơng thực và bảo vệ môi trƣờng.
8. Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phƣơng có sử dụng đất phải bảo đảm
phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền
quyết định, phê duyệt.
2.2.3.2. Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất
*Hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(Điều 36 – Luật đất đai 2013)
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
14


4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng.
5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
*Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(Điều 37 – Luật đất đai 2013)
1. Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm.
2. Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc
phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đƣợc lập hàng năm.
2.2.3.3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia
(Điều 38 – Luật đất đai 2013)
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bao gồm:

a) Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia; quy hoạch
tổng thể phát triển các vùng kinh tế - xã hội; chiến lƣợc, quy hoạch phát triển ngành,
lĩnh vực;
b) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội;
c) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất
cấp quốc gia kỳ trƣớc;
d) Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực;
đ) Tiến bộ khoa học và công nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bao gồm:
a) Định hƣớng sử dụng đất 10 năm;
b) Xác định các chỉ tiêu sử dụng đất đối với nhóm đất nơng nghiệp, nhóm đất phi nơng
nghiệp, nhóm đất chƣa sử dụng; trong đó xác định diện tích một số loại đất gồm đất
trồng lúa, đất chuyên trồng lúa nƣớc, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng
sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất quốc phịng, đất an ninh, đất khu
cơng nghiệp, đất khu chế xuất, đất khu công nghệ cao, đất khu kinh tế, đất phát triển hạ
tầng cấp quốc gia, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất đô thị và đất
bãi thải, xử lý chất thải;
c) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản này của kỳ quy hoạch đến
từng đơn vị hành chính cấp tỉnh và vùng kinh tế - xã hội;
d) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia và các vùng kinh tế - xã hội;
đ) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bao gồm:
a) Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
b) Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm và hàng năm của cả nƣớc;
c) Nhu cầu sử dụng đất 05 năm của các ngành, lĩnh vực;
d) Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia kỳ trƣớc;
đ) Khả năng đầu tƣ, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia kỳ trƣớc;
b) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều này trong kỳ kế

hoạch sử dụng đất 05 năm;
c) Kế hoạch sử dụng đất 05 năm cho từng đơn vị hành chính cấp tỉnh và vùng kinh tế xã hội;
d) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
2.2.3.4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
(Điều 39 – Luật đất đai 2013)
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:
a) Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
b) Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của vùng kinh tế - xã hội, của tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ƣơng; chiến lƣợc, quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực;

15


c) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng;
d) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất
cấp tỉnh kỳ trƣớc;
đ) Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp tỉnh;
e) Định mức sử dụng đất;
g) Tiến bộ khoa học và cơng nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:
a) Định hƣớng sử dụng đất 10 năm;
b) Xác định diện tích các loại đất đã đƣợc phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp
quốc gia và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất cấp tỉnh;
c) Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng;
d) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản này đến từng đơn vị hành
chính cấp huyện;
đ) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
e) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:
a) Kế hoạch sử dụng đất 05 năm cấp quốc gia; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;

b) Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 05 năm và hàng năm của cấp tỉnh;
c) Nhu cầu sử dụng đất 05 năm của các ngành, lĩnh vực, của cấp tỉnh;
d) Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh kỳ trƣớc;
đ) Khả năng đầu tƣ, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh kỳ trƣớc;
b) Xác định diện tích các loại đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều này trong kỳ kế
hoạch sử dụng đất theo từng năm và đến từng đơn vị hành chính cấp huyện;
c) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các
điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này trong kỳ kế hoạch sử dụng đất theo
từng năm và đến từng đơn vị hành chính cấp huyện;
d) Xác định quy mơ, địa điểm cơng trình, dự án cấp quốc gia và cấp tỉnh sử dụng đất
vào các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này thực hiện trong kỳ kế
hoạch sử dụng đất theo từng năm và đến từng đơn vị hành chính cấp huyện;
Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang khu đơ thị, khu dân cƣ nơng thơn
thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá
quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thƣơng mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh;
đ) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
e) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
2.2.3.5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
(Điều 40 – Luật đất đai 2013)
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
b) Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cấp tỉnh, cấp huyện;
c) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;
d) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất
cấp huyện kỳ trƣớc;
đ) Nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực, của cấp huyện, của cấp xã;
e) Định mức sử dụng đất;
g) Tiến bộ khoa học và cơng nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.

2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện bao gồm:
a) Định hƣớng sử dụng đất 10 năm;

16


b) Xác định diện tích các loại đất đã đƣợc phân bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện và cấp xã;
c) Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn vị hành
chính cấp xã;
d) Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến từng đơn vị
hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch đất trồng
lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm a, b, c, d và
e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
e) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện bao gồm:
a) Kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;
b) Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
c) Nhu cầu sử dụng đất trong năm kế hoạch của các ngành, lĩnh vực, của các cấp;
d) Khả năng đầu tƣ, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trƣớc;
b) Xác định diện tích các loại đất đã đƣợc phân bổ trong kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh
và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện, cấp xã trong năm kế
hoạch;
c) Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện cơng trình, dự án sử dụng đất
vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến
từng đơn vị hành chính cấp xã.
Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đơ thị, khu dân cƣ nơng thơn thì

phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền
sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thƣơng mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh;
d) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với các loại đất phải
xin phép quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này trong năm
kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
g) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
5. Đối với quận đã có quy hoạch đơ thị đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê
duyệt thì khơng lập quy hoạch sử dụng đất nhƣng phải lập kế hoạch sử dụng đất hàng
năm; trƣờng hợp quy hoạch đô thị của quận không phù hợp với diện tích đã đƣợc phân
bổ trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì phải điều chỉnh quy hoạch đô thị cho phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
2.2.3.6. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh
(Điều 41 – Luật đất đai 2013)
1. Căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh bao gồm:
a) Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia;
b) Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia và quy hoạch
tổng thể phát triển các vùng kinh tế - xã hội;
c) Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội;
d) Hiện trạng sử dụng đất, tiềm năng đất đai và kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất
quốc phòng, an ninh kỳ trƣớc;
đ) Nhu cầu sử dụng đất quốc phòng, an ninh;
e) Định mức sử dụng đất;
g) Tiến bộ khoa học và cơng nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
2. Nội dung quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh bao gồm:
a) Định hƣớng sử dụng đất quốc phòng, an ninh;

17



b) Xác định nhu cầu sử dụng đất quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch sử dụng đất
phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và kế
hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia;
c) Xác định vị trí, diện tích đất quốc phịng, an ninh để giao lại cho địa phƣơng quản lý,
sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế - xã hội;
d) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
3. Căn cứ lập kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh bao gồm:
a) Kế hoạch sử dụng đất 05 năm cấp quốc gia, quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an
ninh;
b) Nhu cầu sử dụng đất 05 năm quốc phòng, an ninh;
c) Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh kỳ trƣớc;
d) Khả năng đầu tƣ, huy động nguồn lực để thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng,
an ninh.
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh kỳ
trƣớc;
b) Xác định khu vực, diện tích đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh trong kỳ
kế hoạch 05 năm và cụ thể đến từng năm;
c) Xác định cụ thể vị trí, diện tích đất quốc phịng, an ninh bàn giao lại cho địa phƣơng
quản lý trong kỳ kế hoạch 05 năm;
d) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.
2.2.3.7 Trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(Điều 42 – Luật đất đai 2013)
1. Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia. Bộ Tài ngun
và Mơi trƣờng chủ trì giúp Chính phủ trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp quốc gia.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; Ủy
ban nhân dân cấp huyện tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp
trong việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

3. Bộ Quốc phòng tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phịng; Bộ Cơng
an tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
2.2.3.8. Thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(Điều 44 – Luật đất đai 2013)
1. Thẩm quyền thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
a) Thủ tƣớng Chính phủ thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp quốc gia.
Bộ Tài nguyên và Mơi trƣờng có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định trong quá trình
thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
b) Bộ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Cơ quan quản lý đất đai ở trung ƣơng có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định trong
quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
c) Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm giúp Hội đồng thẩm định
trong quá trình thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2. Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp có trách nhiệm thẩm
định và gửi Thông báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến cơ quan

18


tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định tại Điều 42 của Luật này; cơ quan
tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có trách nhiệm tiếp thu, giải trình theo nội
dung thơng báo kết quả thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Trong trƣờng hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ
chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc
biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc

dụng.
3. Nội dung thẩm định quy hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Cơ sở pháp lý, cơ sở khoa học của việc lập quy hoạch sử dụng đất;
b) Mức độ phù hợp của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất với chiến lƣợc, quy hoạch
tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia và địa phƣơng;
quy hoạch phát triển ngành, lĩnh vực;
c) Hiệu quả kinh tế - xã hội, mơi trƣờng;
d) Tính khả thi của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất.
4. Nội dung thẩm định kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
a) Mức độ phù hợp của kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch sử dụng đất;
b) Mức độ phù hợp của kế hoạch sử dụng đất với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội;
c) Tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất.
5. Kinh phí tổ chức thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc xác định thành
một mục riêng trong kinh phí lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2.2.3.9. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(Điều 45 – Luật đất đai 2013)
1. Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
2. Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trƣớc khi trình Chính phủ phê duyệt.
3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua quy hoạch sử
dụng đất cấp huyện trƣớc khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng
đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp
tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật
này trƣớc khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện.
Điều 2.2.3.10. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(Điều 46 – Luật đất đai 2013)

1. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện trong các trƣờng hợp sau
đây:
a) Có sự điều chỉnh chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc
gia; quy hoạch tổng thể phát triển các vùng kinh tế - xã hội mà sự điều chỉnh đó làm
thay đổi cơ cấu sử dụng đất;
b) Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích
sử dụng đất;
c) Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hƣởng tới quy
hoạch sử dụng đất;
d) Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phƣơng.
2. Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ đƣợc thực hiện khi có sự điều chỉnh quy
hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

19


3. Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của quy hoạch sử dụng đất
đã đƣợc quyết định, phê duyệt. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần
của kế hoạch sử dụng đất đã đƣợc quyết định, phê duyệt.
Việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thực hiện theo quy định tại các điều
42, 43, 44 và 48 của Luật này.
4. Cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của cấp nào thì có thẩm quyền quyết định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của cấp đó.
2.2.3.11. Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(Điều 48 – Luật đất đai 2013)
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải đƣợc công bố công khai.
2. Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đƣợc quy định nhƣ
sau:

a) Bộ Tài nguyên và Mơi trƣờng có trách nhiệm cơng bố cơng khai quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng;
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm cơng bố cơng khai quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh;
c) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm cơng bố cơng khai quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân
dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện có liên quan đến xã, phƣờng, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.
3. Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy
định sau đây:
a) Việc công bố công khai đƣợc thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày đƣợc cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;
b) Việc công khai đƣợc thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2.2.3.12. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
(Điều 49 – Luật đất đai 2013)
1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc
gia.
Thủ tƣớng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ƣơng, Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc
gia đã đƣợc Quốc hội quyết định.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của địa phƣơng.
Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên
địa bàn cấp xã.
Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
quốc phòng, an ninh.
2. Trƣờng hợp quy hoạch sử dụng đất đã đƣợc cơng bố mà chƣa có kế hoạch sử dụng
đất hàng năm cấp huyện thì ngƣời sử dụng đất đƣợc tiếp tục sử dụng và đƣợc thực hiện

các quyền của ngƣời sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trƣờng hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì ngƣời sử dụng đất
trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch đƣợc tiếp
tục thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất nhƣng không đƣợc xây dựng mới nhà ở,
cơng trình, trồng cây lâu năm; nếu ngƣời sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà

20


ở, cơng trình hiện có thì phải đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền cho phép theo quy
định của pháp luật.
3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã đƣợc công
bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03
năm chƣa có quyết định thu hồi đất hoặc chƣa đƣợc phép chuyển mục đích sử dụng đất
thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh,
hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối
với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Trƣờng hợp cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không
điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhƣng khơng cơng bố việc điều chỉnh,
hủy bỏ thì ngƣời sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều
này.
4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chƣa
thực hiện hết thì vẫn đƣợc tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo
đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.
5. Chính phủ quy định chi tiết việc tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
2.2.4 GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.4.1 Một số quy định chung
Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm

quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tƣ, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất.
Điều 53. Giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác
Việc Nhà nƣớc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có ngƣời sử dụng cho
ngƣời khác chỉ đƣợc thực hiện sau khi cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền quyết định thu
hồi đất theo quy định của Luật này và phải thực hiện xong việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái
định cƣ theo quy định của pháp luật đối với trƣờng hợp phải giải phóng mặt bằng.
2.2.4.2 Giao đất
a. Giao đất không thu tiền sử dụng đất
(Điều 54 – Luật đất đai 2013)
Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,
làm muối đƣợc giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật
này;
2. Ngƣời sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự
nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh; đất
sử dụng vào mục đích cơng cộng khơng nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa
trang, nghĩa địa khơng thuộc trƣờng hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;
3. Tổ chức sự nghiệp công lập chƣa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng cơng trình sự
nghiệp;
4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cƣ theo dự án của Nhà nƣớc;
5. Cộng đồng dân cƣ sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông
nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này.
b. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
(Điều 55 – Luật đất đai 2013)
Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc giao đất ở;
2. Tổ chức kinh tế đƣợc giao đất để thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc
để bán kết hợp cho thuê;


21


3. Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi đƣợc
giao đất để thực hiện dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;
4. Tổ chức kinh tế đƣợc giao đất thực hiện dự án đầu tƣ hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa
để chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
2.2.4.3. Cho thuê đất
(Điều 56 – Luật đất đai 2013)
1. Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng
thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nơng nghiệp vƣợt hạn mức đƣợc
giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thƣơng mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động
khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh
doanh;
đ) Tổ chức kinh tế, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ
nƣớc ngồi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất xây dựng
cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tƣ nhà ở để
cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, ngƣời Việt Nam định cƣ
ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình
sự nghiệp;
g) Tổ chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm

việc.
2. Nhà nƣớc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân
sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc
sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ
quốc phịng, an ninh.
2.2.4.4. Chuyển mục đích sử dụng đất
(Điều 57 – Luật đất đai 2013)
1. Các trƣờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải đƣợc phép của cơ quan nhà nƣớc
có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nƣớc mặn, đất làm
muối, đất nuôi trồng thủy sản dƣới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào
mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất sang
đất phi nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng cơng trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích cơng cộng có
mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thƣơng mại, dịch vụ sang đất thƣơng mại, dịch vụ; chuyển đất thƣơng mại, dịch vụ, đất
xây dựng cơng trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

22


2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì ngƣời sử
dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng
đất, quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đƣợc áp dụng theo loại đất sau khi đƣợc

chuyển mục đích sử dụng.
2.2.4.5. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực
hiện dự án đầu tƣ
(Điều 58 – Luật đất đai 2013)
1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, đất rừng đặc dụng vào các
mục đích khác mà khơng thuộc trƣờng hợp đƣợc Quốc hội quyết định, Thủ tƣớng Chính
phủ chấp thuận chủ trƣơng đầu tƣ thì cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền chỉ đƣợc quyết
định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các
văn bản sau đây:
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tƣớng Chính phủ đối với trƣờng hợp chuyển mục đích
sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc
dụng trở lên;
b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trƣờng hợp chuyển mục đích sử
dụng dƣới 10 héc ta đất trồng lúa; dƣới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.
2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phƣờng, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ
quan nhà nƣớc có thẩm quyền chỉ đƣợc quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất khi đƣợc sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành
có liên quan.
3. Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
để thực hiện dự án đầu tƣ phải có các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tƣ;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tƣ;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trƣờng hợp đang sử dụng
đất do Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tƣ khác.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
2.2.4.6. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
(Điều 59 – Luật đất đai 2013)
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ
nƣớc ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu
tƣ nƣớc ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;
đ) Cho th đất đối với tổ chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất trong các trƣờng hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá
nhân. Trƣờng hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất nơng nghiệp để sử dụng vào mục đích thƣơng mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc
ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trƣớc khi quyết
định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cƣ.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục
đích cơng ích của xã, phƣờng, thị trấn.

23


4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không đƣợc ủy quyền.
2.2.4.7. Xử lý trƣờng hợp giao đất, cho thuê đất trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi
hành
(Điều 60 – Luật đất đai 2013)
1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc
trƣờng hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền
sử dụng đất trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì đƣợc tiếp tục sử dụng đất theo
thời hạn sử dụng đất cịn lại mà khơng phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn sử
dụng đất, nếu đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang thuê

đất theo quy định của Luật này.
2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc trƣờng
hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã đƣợc Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử
dụng đất trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất kể từ
ngày Luật này có hiệu lực thi hành và nộp tiền thuê đất.
3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thuộc
trƣờng hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp
pháp trƣớc ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì đƣợc tiếp tục sử dụng đất trong thời
hạn sử dụng đất cịn lại mà khơng phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật
này.
4. Tổ chức kinh tế thuộc trƣờng hợp thuê đất theo quy định của Luật này mà đã nhận
chuyển quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao
đất không thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ sản xuất nông nghiệp trƣớc
ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì đƣợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn còn lại
của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.
5. Ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tƣ nƣớc ngồi đƣợc
Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án
đầu tƣ xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê trƣớc ngày Luật này có hiệu
lực thi hành thì đƣợc tiếp tục thuê đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại hoặc chuyển
sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này nếu có nhu cầu.
2.2.5 THU HỒI ĐẤT, TRƢNG DỤNG ĐẤT, BỒI THƢỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƢ
2.2.5.1 THU HỒI ĐẤT, TRƢNG DỤNG ĐẤT

*Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh
(Điều 61 – Luật đất đai 2013)
Nhà nƣớc thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh trong các trƣờng hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ qn sự;
3. Xây dựng cơng trình phịng thủ quốc gia, trận địa và cơng trình đặc biệt về quốc
phịng, an ninh;

4. Xây dựng ga, cảng quân sự;
5. Xây dựng công trình cơng nghiệp, khoa học và cơng nghệ, văn hóa, thể thao phục vụ
trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lƣợng vũ trang nhân dân;
7. Làm trƣờng bắn, thao trƣờng, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an dƣỡng của lực
lƣợng vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lƣợng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phịng, Bộ Cơng an quản lý.
* Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
(Điều 62 – Luật đất đai 2013)
24


Nhà nƣớc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia , cơng cộng trong
các trƣờng hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trƣơng đầu tƣ
mà phải thu hồi đất;
2. Thƣ̣c hiện các dƣ̣ án do Thủ tƣớng Chính phủ chấp thuận , quyết định đầu tƣ mà phải
thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu
đô thị mới, dự án đầu tƣ bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội
ở trung ƣơng; trụ sở của tổ chức nƣớc ngồi có chức năng ngoại giao; cơng trình di tích
lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đƣợc xếp hạng, công viên, quảng trƣờng, tƣợng
đài, bia tƣởng niệm, cơng trình sự nghiệp cơng cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp
nƣớc, thốt nƣớc, điện lực, thơng tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho
dự trƣ̃ quốc gia; cơng trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thƣ̣c hiện các dƣ̣ án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất

bao gồm:
a) Dƣ̣ án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nƣớc , tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội;
cơng trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đƣợc xếp hạng, công viên,
quảng trƣờng, tƣợng đài, bia tƣởng niệm, cơng trình sự nghiệp cơng cấp địa phƣơng;
b) Dƣ̣ án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phƣơng gồm giao thông , thủy lợi,
cấp nƣớc, thốt nƣớc, điện lực, thơng tin liên lạc, chiếu sáng đơ thị; cơng trình thu gom,
xử lý chất thải;
c) Dƣ̣ án xây dƣ̣ng cơng trình phục vụ sinh hoạt chu ng của cộng đồng dân cƣ; dự án tái
định cƣ, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở cơng vụ; xây dựng cơng trình của cơ
sở tơn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ cơng cộng; chợ; nghĩa trang,
nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dƣ̣ án xây dựng khu đô thị mới , khu dân cƣ nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu
dân cƣ nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản,
hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phịng hộ, rừng đặc dụng;
đ) Dự án khai thác khống sản đƣợc cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trƣờng hợp
khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thơng thƣờng, than bùn, khống sản tại các
khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khống sản.
* Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi
ích quốc gia, cơng cộng
(Điều 63 – Luật đất đai 2013)
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích
quốc gia, cơng cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
1. Dự án thuộc các trƣờng hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật
này;
2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền phê duyệt;
3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
* Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
(Điều 64 – Luật đất đai 2013)
1. Các trƣờng hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã đƣợc Nhà nƣớc giao, cho thuê, công nhận
quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất khơng
đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Ngƣời sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

25