A. LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Thị trường bất động sản có vai trị rất quan trọng đối với sự phát triển kinh
tế xã hội của mỗi quốc gia. Trong những năm gần đây, Thị trường bất động sản
đã trở thành một vấn đề quan trọng và ngày càng được sự chú ý của dư luận.
Các phuơng tiện báo chí, truyền hình ln đề cập đến thị trường bất động sản,
hoạt động thị trường bất động sản ngày càng sôi động cùng với sự phát triển
kinh tế. Điều này cho thấy rằng, tầm quan trọng và ảnh hưởng của thị trường
bất động sản đến đời sống kinh tế xã hội là rất to lớn. Thật vậy, Bất động sản là
nhu cầu không thể thiếu được, nhất là đất ở, nhà ở vô cùng quan trọng đối với
mỗi người.
Những vấn đề nóng bỏng, bất cập của thị trường bất động sản thường được
đề cập như: đầu cơ đất đai, mua bán trao tay, cơn sốt về đất,…Tuy nhiên hiện
nay do tác động của thị trường, do biện pháp còn yếu kém thiếu đồng bộ nên
thị trường BĐS ở nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức ngồi tầm quản lý.
Tình hình phát triển của thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới sự
phát triển nông thôn và đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà
nước. Từ đó cho thấy việc nghiên cứu thị trường BĐS là cần thiết và có ý
nghĩa, nhằm tìm hiểu thị trường BĐS qua đó có đề ra các giải pháp góp phần
thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường BĐS, phát triển kinh tế xã hội.
Chính vì vậy em đã lựa chọn đề tài :‘‘ Hoạt động đầu tư vào thị trường bất
động sản tại Hà Nội ’’.
2. Mục đích nghiên cứu
Bài tập lớn mơn học là cơ hội tốt nhằm phát huy kiến thức của một sinh
viên. Đề tài khơng chỉ nhằm mục đích thực hiện nghĩa vụ và quyền lợi của
bản thân mình mà thông qua nghiên cứu đề tài này nâng cao kiến thức của
mình hơn về thị trường bất động sản, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế.

1

3. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là yêú tố cơ bản của thị trường bất động
sản như: cung, cầu, giá cả bất động sản và mối quan hệ giữa chúng. nguồn
huy động vốn vào thị trường bất động sản…và sự tác động của Nhà nước
nhằm góp phần phát triển thị trường bất động sản đạt hiệu quả cao. Do thời
gian có hạn cũng như trình độ cịn hạn chế đề tài chỉ đi sâu nghiên cứu thị
trường bất động sản tại Hà Nội, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối
sớm và cũng tương đối phức tạp thu hút sự quan tâm của các nhà quản lý và
có ảnh hưởng sâu sắc đến nền kinh tế.
4. Phương pháp nghiên cứu.
Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng
hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học,
phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm những vấn đề
về lý luận.
5. Bố cục đề tài
Bố cục đề tài gồm 3 phần:
A. LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài.
2. Mục đích nghiên cứu.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
4. Phương pháp nghiên cứu.
B. NỘI DUNG
Gồm có 3 chương:
Chương 1: Một số lý luận chung về thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng đầu tư vào thị trường bất động sản tại Hà Nội.
Chương 3: Một số giải pháp phát triển thị trường Bất động sản tại Hà Nội.
C. KẾT LUẬN
D. TÀI LIỆU THAM KHẢO
2



B. NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan thị trường bất động sản
1.1.1 Các khái niệm.
1.1.1.2 Bất động sản
Điều 181 Bộ luật dân sự đã xác định khái niệm bất động sản như sau:
- Đất đai.
- Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, cơng trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác đất ở pháp luật quy định.
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và
hoạt động sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở các cơng trình xây dựng và các tài
sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của bất động sản. Theo quy định
của pháp luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm
tra, kiểm soát của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
* Nhà đất :
- Theo nghĩa rộng là các loại đất sử dụng cho các mục đích khác nhau.
- Theo nghĩa hẹp là nhà và khn viên xung quanh nhà, cũng như đất cho
mục đích xây dựng nhà.
1.1.1.3 Thị trường bất động sản
Là địa điểm mà tại nơi đó những người mua và bán bất động sản tác động
qua lại lẫn nhau, để xác định giá cả và số lượng bất động sản được thực hiện.
Thị trường bất động sản bao gồm :
- Thị trường mua bán bất động sản
- Thị trường cho thuê
- Thị trường thế chấp bảo hiểm bất động sản
Theo trình tự thời gian thị trường bất động sản bao gồm :

3


- Thị trường cấp I : là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê
quyền sử dụng đất.
- Thị trường cấp II : là thị trường xây dựng các công trình để bán hoặc
cho thuê.
- Thị trường bán lại hoặc cho th lại những cơng trình đã được mua
hoặc đã cho th.
1.1.2 Vai trị của thị trường bất động sản.
• Thị trường bất động sản là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản
xuất cho các nhà kinh doanh.
Thị trường là nơi chuyển hố từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị,
Đây là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, tốc độ gia tăng về kinh doanh,
hiệu quả kinh doanh. Cho nên quyết định sự ra đời tồn tại của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản.
Quá trình kinh doanh bất động sản là q trình tạo ra các bất động sản
q trình đó được thể hiện bằng tiền tệ hoá các yếu tố sản xuất trong đó có đất
đai vào tơng giá trị bất động sản. Tốc độ chu chuyển nhanh hay chậm phụ thộc
vào tốc độ lưu thơng hàng hố vầ dung lượng thị trường.
• Thị trường bất động sản là cầu nối giữa người sản xuất và tiêu dùng về
bất động sản, giữa người xây dưng mua bán nhà và mua bán quyền sử
dụng đất.
• Thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ nâng cao chất lượng nhà ở bảo
vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
• Góp phần đổi mới quản lý đất đai và nhà ở và các cơng trình gắn liền
với đất
• Góp phần nâng cao trình độ hợp tác và nâng cao trình độ xã hội hoá
sản xuất kinh doanh.
1.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản.

1.1.3.1 Mang tính chất khơng tập trung,
Trải rộng khắp nơi trên phạm vi toàn lãnh thổ quốc gia, đất đai có đặc
điểm khơng thể di dời, vậy thị trường bất động sản mang tính chất địa phương.
4


Do điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội …khác nhau tạo nên những thị trường khác
nhau, qui mô khác nhau. Ở đơ thị sẽ có trình độ qui mơ chất lượng cao hơn ở
nông thôn.
1.1.3.2 Là một thị trường khơng hồn hảo.
Vì đất đai khơng tái tạo được, vì vậy mang tính chất độc quyền nhiều hơn so
với thị trường hàng hoá, biến động về giá đất mạnh hơn so với giá hàng hố khác.
Do các đặc tính của tài sản đất đai, sự thiếu thông tin về giao dịch bất
động sản góp phần tạo nên sự khơng hồn hảo trong cạch tranh trên thị trường
bất động sản.
Do cấu trúc của mỗi tồ nhà, mỗi thữa đất có đặc trưng, riêng biệt, đa số
các giao dịch bất động sản đều tiến hành riêng lẽ.
1.1.3.3 Cung của thị trường bất động sản khơng thể phản ứng nhanh
chóng tương ứng với sự thay đổi của cầu.
Vì tính bềnn vững của bất động sản gây ra tính thích nghi kém trên hai
mặt cung cầu ở thị trường.
Việc tăng cung một loại bất động sản nào đó địi hỏi mất nhiều thời gian.
Vì khơng có khả năng điều chỉnh tăng cung kịp thời cho nên giá cả sẽ đột ngột
tăng. Do vậy “ phải đo được nhịp đập của chu kỳ kinh tế ” gắn liền với sự biến
động cơ cấu dân cư, thu phập dân cư…ở một thời điểm, từ đó dự toán được sự
vận động hợp lý trong các điều kiện thị trường, sự thay đổi của dòng thu nhập
tạo nên một tài sản cho trước, ở thời gian cho trước, trên cơ sở đó phục vụ xác
định giá trị bất động sản.
1.1.4 Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản.
Thị trường là đối tượng quản lý của nhà nước, nhà nước quản lý thị

truờng này nhằm :
Phát huy ưu thế của cơ chế thị trường và hạn chế khắc phục những khuyết
tật đất ở cơ chế này phát sinh ra, thông qua công tác quản lý của nhà nước định
hướng, dẩn dắt các thành phần kinh tế tạo môi trương thuận lợi cho hoạt động
sản xuất kinh doanh bất động sản theo cơ chế thị trường, kiểm soát sử lý các vi
phạm pháp luật trong kinh tế bảo đảm sự kết hợp hài hoà trong sự phát triển
kinh tế - xã hội.
5


Thị trường bất động sản có nhiều thành phầm kinh tế tham gia. Các chủ thể
kinh tế trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản là độc lập với nhau và họ tồn
quyền quyết định việc kinh doanh của mình.
Trình độ phân công lao động xã hội và xã hội hoá phát triển đến mức độ
nhất dịnh.
Người bán và người mua bất động sản được tự do giao dịch, tự do lụa chọn
tuỳ theo khả năng của mình, các hoạt động giao dich trên thị trường phải tuân thủ
theo các yêu cầu của thị trường, đảm bảo đủ thông tin về thị trường bất động sản.
Trình độ năng lực quản lý kinh doanh và sự hiểu biết về thị trường bất động
sản của các doanh nghiệp, cá nhân tham gia vào thị trường, nhất là các nhà quản lý.
1.1.5 Sự vận động của thị trường bất động sản.
1.1.5.1 Cung về bất động sản.
1.1.5.1.1 khái niệm.
Cung bất động sản trên thị trường là khối lượng bất động sản sẳnn sàng đua
ra trao đổi trên thị trường tại một thị trường nào đó, với một mức giá giới hạn
nhất định.
Điều kiện :
- Người chủ sở hửu bất động sản có nhu cầu bán.
- Bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của thị trường và được thị
trường chấp nhận về giá trị sử dụng.

- Giá cả phải phù hợp với sức mua, khả năng thanh tốn.
- Phai có thị trường bất động sản xuất hiện, số lượng bất động sản tham gia
giao dich trên thị trường là được thừa nhận.
1.1.5.1.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến cung
- Quỹ nhà đất trong quy hoạch chính phủ.
Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho
các mục đích sử dụng khác nhau. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến
tổng cung của nhà đất, nhất là tăng cung về nguồn nhà đất hợp pháp và tự nó
làm triệt tiêu cung về nhà đất bất hợp pháp.
- Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng.

6


Mức độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến cung nhà đất.
Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi cơng dụng và giá trị nhà đất hiện có. Đây là
một cơng việc quan trọng do chính phủ và chính quyền địa phương quyết định.
- Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở.
Các yếu tố đầu vào, các nguyên liệu đầu vào, giá thành ngun liệu có vai trị
quan trọng trong cung nhà ở, tác động đến kiểu dáng, chất lượng đặc điểm, tính
đa dạng, phong phú của bất động sản.
- chính sách pháp luật nhà nước.
Cung nhà đất phụ thuộc vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lý
đất đai và nhà ở, về chính sấch sử dụng đất và các khoản đầu tư phát triển nhà đất.
1.1.5.1.3 Độ co giản của cung và dịch chuyển đường cung.
 Độ co giãn của cung
Sự thay đổi về cung trước hết bắt nguồn từ sự thay đổi của sản xuất. Đất
đai có nguồn gốc tự nhiên, cố định.
Giá


Đường cung

Lượng cung
Tổng cung đất đai là cố định, đường cung hoàn tồn khơng co giãn, trong
trường hợp này tổng cung về đất đai là một đường thẳng vng góc với trục
hồnh.
Quy luật chung của cung là lượng hàng hoá tăng lên khi giá cả của hàng
hố đó tăng lên. Tổng cung đất đai nói chung là một đường hồn tồn khơng co
giãn. Trong phạm vi và hoàn cảnh nhất định cung về nhà đất là một hàm co giãn
đối với giá cả. Tuy nhiên độ co giãn tương đối nhỏ, vậy đồ thị hàm cung nhà đất
trên thực tế là một đường tương đối dốc.
7


Giá

Đường cung

Lượng cung
 Sự dịch chuyển của đường cung
Có nhiều nhân tố tác động làm đường cung dịch chuyển hẳn qua một
bước trái hoặc phải. Trong trường hợp đó, sự thay đổi về cầu không theo kịp do
vậy thường tạo ra những thay đổi đáng kể về giá bất động sản. Trong trường hợp
các nhân tố tác động đến cung thay đổi thì lương cung thay đổi căn bản thơng
qua sự dịch chuyển đường cung.
Những tác nhân làm dịch chuyển đường cung:
- Các chính sách của chính phủ về nhà đất : như phép xây dựng, các tiêu
chuẩn về xây dựng nhà ở…thường làm cho đường cung dịch chuyển sang
bên trái.
- Mở rộng quy hoạch và chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm dịch chuyển

đường cung sang bên phải.
1.1.5.2 Cầu về bất động sản.
1.1.5.2.1 Khái niệm.
Cầu bất động sản là khối lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn sàng
chấp nhận và có khả năng thanh tốn để nhận được khố lượng bất động sản đó
trên thị trường.
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự cách biệt khá
lớn về qui mơ, phạm vi và đối tượng xuất hiện. Nhu cầu thường xuất hiện với
8


qui mô khá lớn trên pham vi rộng đối với tất cả các đối tượng. Song cầu trên
thực tế lại khơng hồn tồn trùng khớp vì do khơng có khả năng thanh tốn, có
nhóm đối tượng có nhu cầu nhưng khơng trở thành cầu trên thị trường, có những
đối tượng khơng có nhu cầu sử dụng nhưng lại có nhu cầu đầu cơ kiếm lời, nên
có cầu xuất hiện trên thị trường.
Điều kiện :
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó.
- Có nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh tốn nhu cầu đó.
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh tốn, có
điều kiện gặp cung.
Có rất nhiều loại cầu khác nhau về bất động sản :
- cầu về đất đai cho sản xuất
- cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các cơng trình cơng cộng.
- cầu về nhà ở, đất xây dựng nhà ở và các cơng trình bất động sản khác.
- cầu trong quan hệ thương mại đất ở kỳ vọng lợi nhuận của nhà đầu tư bất
động sản.
1.1.5.2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu.
- Sự tăng trưởng về dân số và nhu cầu phát triển.
Tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội theo đó cầu

về đất đai tăng lên. Sự gia tăng dân số làm nhu cầu về đất đai và nhà ở tăng lên.
Dân số tăng làm qui mơ gia đình tăng dẫn đến diện tích nhà ở tăng…Vì vậy cùng
với sự gia tăng dân số, các vùng trung tâm cũng hình thành nhanh chóng và sự
nhộn nhịp của thị trương nhà đất cũng bắt đầu từ những trung tâm này.
- Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai.
Tính chất và mục đích sử dụng đất đai cũng là nhân tố làm thay đổi cung cầu về
bất động sản. Đặc biệt là sự thay đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở,
các khu thương mại, khu vui chơi giải trí.
- Sự thay đổi việc làm và thu nhập.
Nếu mức thu nhập càng tăng lên làm tăng nhu cầu có khả năng thanh tốn
thì cầu về nhà đất sẽ tăng lên. Thu nhập và cầu về nhà đất có mối quan hệ hết sức
chặt chẽ, khi thu nhập còn thấp các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các
9


nhu cầu thiết yếu, khi đã được đảm bảo thì phần thu nhập sẽ chuyển sang giải
quyết nhu cầu về nhà ở, do vậy cầu nhà ở sẽ tăng lên.
- Đơ thị hố và q trình phát triển đơ thị.
Đơ thị hố là một q trình phát triển tất yếu của mỗi quốc gia. Đặc trưng
rõ nét của đô thị hố qui mơ tập trung dân số về các vùng và sự phát triển qui mô
bề rộng không gian đô thị. Chính vì vậy, q trình đơ thị hố là q trình có sự
thay đổi căn bản nhất về câu nhà ở đơ thị. Q trình đơ thị hố khơng chỉ làm
thay đổi tổng cầu nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu nhà ở. Vì vây cầu về
bất động sản diễn ra rất sôi động trong q trình phát triển đơ thị hố.
- Mốt và thị hiếu.
Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là những
nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở.
- Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng.
Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng làm thay đổi
đáng kể cầu về bất động sản đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng,

khơng có khả năng tiếp cận.
- Những chính sách của chính phủ.
Những chính sách của chính phủ hoặc của chính quyền địa phương cũng là
những nhân tố tác động hết sức nhạy cảm đến cầu bất động sản. Trong đó thái độ
của chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu đất là một trong những tác
nhân mạnh, nhạy cảm đôi với sự thay đổi về qui mơ, kết cấu và tính chất cầu bất
động sản.
- Chính sách cung tiền tệ.
Do lượng tiền có sẵn nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu
cầu có khả năng thanh tốn và trở thành cầu trên thị trường bất động sản.
1.1.5.2.3 Độ co giãn của cầu.
Độ thay đổi của cầu bất động sản so với độ thay đổi của các yếu tố xác
định được gọi là độ co giãn của cầu về bất động sản.
Độ co giãn của cầu về đất ở, nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số : Qui mơ
gia đình, thu nhập, giá cả. Một mối quan hệ thuận chiều là: qui mơ gia đình tăng lên
10


kéo theo cầu về diện tích nhà và đất ở tăng theo, Tuy nhiên hệ số co giãn này không
chỉ phụ thuộc vào sự thay đổi qui mơ mà cịn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình.
Độ co giãn của cầu nhà ở so với thu nhập.
Khi thu nhập cịn thấp thì độ co giãn của cầu đối với thu nhập rất nhỏ. Khi thu
thập tăng lên thì tỷ lệ thu nhập được để dành cho chỗ ở tăng lên khá nhanh và chiếm
một tỷ lệ tương đối lớn.
Tổng cầu nhà ở
Đường cầu về
Nhà ở

Mức thu nhập
Độ co giãn cầu so với giá cả

Cầu vê bất động sản có độ co giãn khá lớn đối với giá cả khi mức tiêu dùng nhà ở
bình qn cịn thấp và sẽ giảm dần khi mức tiêu dùng đạt đến mức thu nhập cần thiết.
Giá
Đường cầu về nhà ở

Lượng cầu
1.2 Các nguồn huy động vốn vào thị trường bất động sản
Việc triển khai các dự án BĐS đòi hỏi nguồn vốn cực lớn, do đó chủ đầu tư phải
huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau. Hiện nay, Có 6 hình thức huy động vốn
vào thị trường bất động sản :
11


1.2.1 Vốn chủ sở hữu
Trong môi trường hiện nay, rất nhiều DN đã chuyển đổi mơ hình kinh doanh
từ Cơng ty TNHH sang Công ty cổ phần, để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua
quyền phát hành cổ phiếu từ TTCK.
Ưu điểm: Tập trung và huy động vốn rất lớn từ xã hội vì quyền tự do chuyển
nhượng và mua bán trên thị trường; giảm chi phí huy động vốn do tiếp cận trực tiếp
với nhà đầu tư.
Nhược điểm: Chịu áp lực cao từ cổ đông, nhà đầu tư về kỳ vọng, tình hình hoạt
động SXKD; giá cổ phiếu bị ảnh hưởng bởi các thông tin liên quan đến Cơng ty,
quan hệ cung cầu, tình hình TTCK...
1.2.2 Phát hành trái phiếu Công ty
Ưu điểm: Vốn đến từ nhiều đối tượng có tiềm lực tài chính (quỹ đầu tư, Cơng ty và
tập đồn bảo hiểm, tài chính...) và thủ tục pháp lý khơng q phức tạp. DN có thể áp
dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc. DN phát hành trái
phiếu không phải thế chấp tài sản; hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các
khoản vay khác.
Nhược điểm: DN phải thanh toán đầy đủ khi đáo hạn đúng theo cam kết trong

hợp đồng với mức lãi suất cố định. Trái phiếu BĐS rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng.
Có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án BĐS ln có khả
năng trả lãi và gốc. Phải bảo đảm dịng tiền liên quan đến nợ khơng bị âm.
1.2.3 Vay ngân hàng, tổ chức tín dụng
Ưu điểm: Một phương thức vay truyền thống và phổ biến, có những hạn chế nhất
định nhưng dễ dàng được chấp nhận hơn quy định của TTCK; có thể xin gia hạn
nếu chưa có khả năng trả (đối với Cơng ty có uy tín và quan hệ lâu dài với ngân
hàng).
Nhược điểm: Ngân hàng đang hạn chế tối đa cho vay đầu tư BĐS nhằm tránh
nạn đầu cơ và giảm lạm phát. Hiện Ngân Hàng đang thiếu hụt nguồn vốn cho vay
trung và dài hạn trong khi đối với ngành BĐS, chủ yếu NH dùng nguồn vốn trung
và dài hạn để cho vay; Phải có tiềm lực tài chính mạnh, phương án sử dụng vốn khả
thi mới có thể thế chấp cầm cố BĐS.
12


1.2.4 Vay các quỹ đầu tư
Ưu điểm: Một xu hướng mới với vòng đời quỹ nhất định và đảm bảo dịng
tiền trong khoảng thời gian đó (10 năm với những quỹ đầu tư vào các DN BĐS).
Nguồn tài chính dồi dào từ nhà đầu tư trong và ngồi nước; đóng góp vào việc xây
dựng DN, tư vấn chiến lược, giới thiệu nhân sự chuyên nghiệp chứ không đơn thuần
là đầu tư vào cổ phiếu của DN đó. Sự có mặt của các quỹ nổi tiếng với tư cách là cổ
đông lớn sẽ làm tăng giá trị cổ phiếu Công ty.
Nhược điểm: DN phải có lợi thế cạnh tranh, thuộc ngành hàng đang tăng
trưởng mạnh. Phải chứng minh được tiềm lực tài chính mạnh, hệ thống quản trị và
nhân lực tốt, chiến lược kinh doanh khả thi, tiềm năng tăng trưởng cao.
1.2.5 Huy động vốn khách hàng, các hộ gia đình
Ưu điểm: Là kênh huy động vốn hữu hiệu vì DN khơng phải trả lãi và khách
hàng có thể mua sản phẩm BĐS với nhiều ưu đãi; khách hàng có nhu cầu mua
nhà/căn hộ đặt cọc một số tiền nhất định khi ký kết hợp đồng trong khi DN thì có

vốn xây dựng dự án. Hợp đồng ký kết có sự đảm bảo về giá cả hợp lý, quyền lợi và
nghĩa vụ cụ thể giữa hai bên. Cơng ty phải có uy tín và đảm bảo tiến độ thi cơng và
phải giao sản phẩm cho khách hàng đúng hạn như cam kết.
Nhược điểm: Sức tiêu thụ sản phẩm phụ thuộc mạnh mẽ vào niềm tin của
khách hàng và những biến động của thị trường BĐS, nền kinh tế. Khách hàng nhỏ lẻ
với vốn có hạn khó có thể tiếp cận với các dịng sản phẩm BĐS vì BĐS thường có
giá trị lớn.
1.2.6 Liên doanh - liên kết trong và ngồi nước
Hình thức liên doanh, liên kết bao gồm việc thành lập Công ty cổ phần, Công ty
TNHH.
Đối tác trong nước:
Ưu điểm: Dành cho DN có quy mơ nhỏ và vừa: liên kết để tập trung nguồn lực,
hợp lực cùng nhau giải quyết bài toán huy động vốn và việc quản lý sẽ chặt chẽ hơn,
chun mơn hóa hơn các lĩnh vực khác nhau. Đồng thời thúc đẩy việc đa dạng hóa
hoạt động. Các dự án sẽ được triển khai dễ dàng, nhanh chóng vì có thêm vốn,
khơng phụ thuộc nhiều vào vốn vay NH. Đưa ra thị trường chất lượng và giá thành
13


sản phẩm BĐS hợp lý hơn và thu hút nhiều khách hàng và nhà đầu tư, thu hồi vốn
nhanh hơn.
Đối tác nước ngồi:
Ưu điểm: Dành cho DN có quy mơ lớn hơn. Liên doanh với đối tác nước ngoài
mạnh về vốn và kinh nghiệm sẽ bổ sung kiến thức kinh nghiệm quản lý cho nguồn
nhân lực, nâng cao uy tín, khẳng định thương hiệu cho DN. Tính pháp lý của dự án
rõ ràng.
Nhược điểm: Đối tác nước ngồi thường có những phân tích rất kỹ về năng
lực, quy mơ, tính khả thi của dự án. Xuất hiện những bất đồng trong quản trị DN,
văn hóa kinh doanh, nguồn nhân lực hiện tại.
1.2.7 Các quỹ tín thác BĐS (REITs)

Ưu điểm: Quỹ có thể đầu tư vào nhiều loại BĐS, trong đó thường tập trung vào
các dự án BĐS cho thuê như văn phịng cao cấp, khu cơng nghiệp, TTTM quy mơ
lớn... mà thường các cá nhân đầu tư không thể tiếp cận được. Cơng ty quản lý quỹ
có uy tín về nguồn lực, kinh nghiệm về thị trường BĐS, quản lý vốn... Nguồn vốn
lớn không bị giới hạn. Đầu tư qua quỹ sẽ tiết kiệm thời gian khi mua, bán và quản lý
BĐS. Trên thế giới chứng chỉ quỹ REITs mang tính thanh khoản cao, dễ dàng
chuyển nhượng, cổ tức và thu nhập bình quân hàng năm ổn định.
Nhược điểm: Là hình thức đầu tư gián tiếp, nhà đầu tư từ bỏ một số cơ hội tự
do lựa chọn và cũng như mất đi cơ hội để “cảm nhận” về thị trường. Kết quả đầu tư
của một số quỹ trong thực tế rất là thất vọng. Nhà nước chưa ban hành khung pháp
lý cho hoạt động của quỹ, đặc biệt chưa có chính sách miễn thuế thu nhập cho cổ
tức của người sỡ hữu chứng chỉ quỹ REITs. Nhà đầu tư trong nước chưa quen với
hình thức đầu tư thơng qua tổ chức trung gian.
1.3 Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản
Quản lý nhà nước theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước là thực
hiện mơ hình hổn hợp quản lý, điều tiết nền kinh tê thị trường thông qua sự tác đơng
của bàn tay vơ hình và bàn tay hữu hình, nhằm phát huy ưu thế và hạn chế khuyết
tật của cơ chế thị trường, đảm bảo cho nền kinh tế vân động và phát triển lành
mạnh. Nhà nước sử dụng một hệ thống chính sách vĩ mơ, trong đó có các giải pháp
tác động lâu dài.
14


Thực chất sự tác động của nhà nước đối với các chủ thể tham gia vào thị trưòng
bất động sản được thể hiện :
- Tạo lập cho chủ thể kinh tế mơi trưịng kinh tế xã hội pháp luật để phát triển, qua
đó định hướng sự phát triển của các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản theo
mục tiêu đã định. Nhà nước sử dụng chính sách vĩ mô tấc động một cách gián tiếp đến
các chủ thể tham gia vào thị trường bất động sản như: chính sách đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng, chính sách luật và quyền sử dụng đất,…Những chính sách này được coi

như nhân tố bên ngoài tác động hoạt động kinh doanh bất động sản.
- Thúc đẩy phát triển nhân tố bên trong của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản bằng các chính sách giúp đở hỗ trợ vật chất, tạo điều kiện năng cao năng
lực của các doanh nghiệp như : nhầ nước ban hành các chính sách và giải pháp về
đất đai tín dụng,… Đây là cơng cụ tác động trực tiếp đối với doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản và có ý nghĩa quan trọng.
Như vậy, sự tác động của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng thị trường
bất động sản nói chung, là sự tác động hệ thống chủ trương, chính sách, giải pháp vĩ
mô trong việc phát triển kinh tế của từng doanh nghiệp tham gia vào thị trường này
va tạo môi trưòng kinh tế - xã hội thuận lợi để định hướng. Về phương diện quản lý
được thể hiện: Nhà nước là chủ thể quản lý và các doanh nghiệp là đối tượng quản
lý. Về quan hệ kinh tế nhà nước hổ trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay trả, không hổ
trợ tràn lan, quyền lợi được quy định rõ ràng.
Nội dung vai trò của nhà nước về quản lý, điều tiết thị trường bất động sản:
- Tạo lập mơi trưịng pháp lý thuận lợi cho sự hình thành và mở rộng thị
truờng bất động sản.
Thông qua quy hoạch, kế hoạch đặc biệt là chiến lược phát triển kinh tế xã hội để
định hướng cho sự hình thành và phát triển của thị trưịng bất động sản.
- Tạo mơi trưịng chính trị - xã hội ổn định, bảo đảm cho thị trường bất động
sản phát triển ổn định, không bị xáo trộn.
- Thơng qua các chính sách kinh tế vĩ mô mà nhà nước sử dụng để tác động
vào sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản.

15


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI HÀ NỘI
2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Hà Nội
2.1.1 Về điều kiện tự nhiên

Hà Nội là thủ đơ của cả nước, nằm ở vị trí trung tâm đồng bằng Bắc bộ, nằm
bên bờ Sông Hồng trên vùng đồng bằng trù phú, có địa hình tương đối bằng
phẳng. Ở đây khí hậu chịu ảnh hưởng của gió mùa nhiệt đới với hai mùa rõ rệt:
mùa mưa nóng ẩm và mùa khơ lạnh, lượng mưa trung bình hàng năm la 1.676mm.
- Phía bắc giáp tỉnh Bắc Ninh, Thái Ngun.
- Phía đơng giáp tỉnh Hưng n.
- Phía nam giáp tỉnh Hà Tây.
- Phía tây giáp tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc.
Hà Nội có diện tích 3.324,92 km2, khoảng cách từ cực bắc xuống cực nam
thành phố dài trên 50km và từ cực tây sang cực đông gần 30km. Hà Nội bao gồm
10 quận và 18 huyện ngoại thành.
Tư Hà Nội có thể đi khắp mọi miền đất nước bằng hệ thông giao thông thuận
tiện, Hà Nội là đầu mối giao thơng quan trọng của cả nước.
Trong suốt q trình lịch sử phát triển của mình, Hà Nội ln giữ vai trị trung
tâm chính trị của cả nước. Cùng với lịch sử vẻ vang, Hà Nội cịn là trung tâm
chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỷ thuật của cả nước.
Đại bộ phận diện tích Hà Nội nằm trong vùng đồng bằng châu thổ Sông Hồng với
độ cao trung bình từ 5m – 20m so với mặt nước biển, chỉ có ít khu vực đồi núi ở
phía bắc và tây bắc của huyện Sóc Sơn, cịn lại đất đai bằng phẳng thuận lợi cho
xây dựng và phát triển nhà.
Mặt khác, do Hà Nội có nhiều đầm hồ tự nhiên và hệ thơng kênh rạch. Với
u cầu đơ thị hố, nhiều hồ ao đã được san lấp để lấy đất xây dựng. Khí hậu
của Hà Nội nóng lạnh thất thường, độ ẩm cao tác động tới kết cấu và chất
lượng cơng trình.
16


2.1.2 Điều kiện xã hội
Một đặc điểm nổi bật của nền kinh tế xã hội là dân số. Tổng số dân số Hà Nội
năm 2009 là 6.472.200 người và nằm trong 17 thủ đơ có diện tích lớn nhất thế

giới. Hiện nay, Hà Nội chiếm 3% dân số cả nước và đứng thứ 9 về mặt dân số
theo dơn vị lãnh thổ hành chính. Dân số Hà Nội khá cao làm cho nhu cầu về nhà ở
ngày càng tăng nhanh.
Phân bố dân cư không đồng đều. Mật độ dân số trung bình của Hà Nội là 1.979
người/km2, trong đó một số khu vực rất cao như quận Đống Đa lên tới 35.341
người/km2. Khu vực ngoại thành có mật độ dân số thấp trung bình 1.000
người/km2.Mật độ dân số Hà Nội cao gấp 12 lần so với mật độ trung bình trong
cả nước.
Mật độ dân cư Hà Nội có chiều hướng tăng lên tương ứng với tỷ lệ tăng dân số
hàng năm. Ngồi ra cịn do tác động của q trình đơ thị hố, dân cư nơng thơn đổ
ra thành thị ngày càng nhiều làm cho dân số Hà Nội tăng lên nhanh chóng gây ra
nhiều ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường sinh thái, an ninh xã hội.
2.1.3 Điều kiện kinh tế
Hà Nội là một trong những trung tâm kinh tế lớn nhất, quan trọng nhất cả nước.
Nền kinh tế thành phố phát triển mạnh và cơ cấu kinh tế phức tạp. Năm 2009, sau
khi mở rộng GDP thành phố tăng khoảng 6,67%, GDP bình quân đầu người của
Hà Nội lên tới 31.8 triệu đồng, trong khi con số của Việt Nam là 13,4 triệu.
Tăng trưởng kinh tế ở Hà Nội đã làm cơ sở cho tăng mức thu nhập hàng năm
và tiêu dùng xã hội, đời sống nhân dân được cải thiện. Hà Nội là một trong những
địa phương nhận được đầu tư trực tiếp nước ngoài nhiều nhất, với 1.681,2 triệu
USD và 900 dự án. Ngoài ra thành phố cũng là địa điểm của 1.600 văn phòng đại
diện nước ngồi, là một trong những trung tâm cơng nghiệp lớn của cả nước với
14 khu công nghiệp cùng 1,6 vạn cơ sỏ sản xuất công nghiệp và gần 15.500 hộ cơ
sở sản xuất công nghiệp thu hút gần 500.000 lao động. Do đó dẫn tới phần diện
tích đất đai, nhà ở của dân cư bị thu hẹp. Mặt khác do kinh tế phát triển, trình độ
dân trí cao cho nên nhu cầu về đất đai, nhà ở cũng có cơ cấu riêng biệt so với vùng
khác. Như vậy, kinh tế đóng vai trị quan trọng đối với nhu cầu, cung về đất đai,
nhà ở.
17



2.2 Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội
2.2.1 Tình hình sử dụng đất đai hiện nay tại Hà Nội
- Phân theo đối tượng sử dụng đất:
Tỉng diƯn tích đất tự nhiên ca H Ni là 92.097 ha ,trong ®ã:
Hộ gia đình cá nhân : 11027,93 ha chiếm 94,3%
Các tổ chức kinh tế : 411,4 ha chiếm 3,5%
Nước ngoài và liên doanh nước ngoài: 600,43ha chiếm 0,65%
UBND xã quản lý : 18585,98 ha chiếm 20.2 %
Các tổ chức khác : 5766,53 ha chiếm 6,3%
Đất chưa sử dụng : 9269,47 ha chiếm 10,1%
- Phân theo đơn vị hành chính
Nội thành : 8430 ha chiếm 9,15% trong đó
Đơn vị : ha
Tây Hồ

Hai Bà Trưng Cầu Giấy Đống Đa

Ba Đình

Hồn Kiếm

Thanh Xuõn

2041

1456

925


929

910

1204

996

Nguồn sở địa chính nhà
đất HN

Ngoi Thnh : 83667 ha chiếm 90,85% trong đó
Đơn vị : ha
Sóc sơn
30651

Đơng Anh
18230

Gia Lâm
17432

Thanh Trỡ
9822

T Liờm
7532

Nguồn sở địa chính nhà
đất HN


Do tỏc ng mnh mẽ của q trình đơ thị hố diện tích đất nông nghiệp
và đất lâm nghiệp giảm tương ứng là 0,88% và 0,09%, đất chưa sử dụng giảm
1,89%.
2.2.2 Thực trạng và đăc điểm nhà ở tại Hà Nội.
Nhà ở luôn là vấn đề bức xúc trong q trình đơ thị hố của mỗi quốc gia.
Trong những năm qua, cùng với nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội của thủ đô
18


Hà Nội, thì việc phát triển nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu của các tâng lớp dân cư
đô thị được xác định là nhiệm vụ trọng tâm,cấp bách.
Nhà ở của Hà Nội chủ yếu là nhà thấp tầng (1-2-3 tầng) chiếm tới 70%.
Nhà ở cao tâng ( 4-5 tầng) chủ yếu xây dựng tập trung trong các khu nhà ở Kim
Liên, Trung Tự, Giảng Võ…chiếm gần 30% quĩ nhà ở. Hầu hết nhà ở lại không
được xây dựng đồng bộ, mang hạ tầng kỷ thuật chấp vá và thiếu tiện nghi, thiếu
cơng trình phúc lợi cơng cộng, úng ngập ở nhiều khu nhà, mật độ dân cư phân
bố không đồng đều.
2.2.3 Tình hình giá đất tại Hà Nội.
Giá cả đất đai là một trong những yếu tố cấu thành của thị trường bất động
sản, giá cả đất đai bao gồm:
- Giá do nhà nước quy định : Nhà nước định giá đất với 5 mục đích: tính
thuế chuyển quyến sử dụng đất, tính giá đất để cho thuê, tính giá đất để
giao, để đền bù thiệt hại về đấtkhi nhà nước thu hồi đất, tính giá tài sản khi
nhà nước giao.
- Giá đất trên thị trường : nó chịu sự chi phối của quy luật thị trường như
qui luật cạnh tranh, giá trị, cung cầu. Ngoài ra do đặc tính của đất đai giá
đất cịn chịu tác động của khả năng sinh lợi của đất, luật pháp, qui hoạch,
các yếu tố tâm lý…Về phương diện tổng quát giá bán quyền sử dụng đất
chính là mệnh giá quyền sử dụng một mảnh đất nào đó trên thực tế theo

khơng gian và thời gian nhất định.
Hiện nay, giá đất nông nghiệp tại Hà Nội so với giá đất nông nghiệp của
các tỉnh giáp ranh cao hơn nhiều lần. Mặt khác giá đất nông nghiệp chủ yếu
phục vụ bồi thường hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng
đất. Giá đất ở nơng thơn của các huyện cịn lại có tăng nhưng khơng đáng kể,
đặc biệt một số huyện, thị xã xa trung tâm Thành phố hầu hết khơng tăng, cá biệt
có vị trí giảm hơn giá quy định. Cụ thể, Giá đất tại các quận, các huyện giáp
ranh với quận như huyện Từ Liêm, Thanh trì, Gia Lâm, Hoài Đức về cơ bản đều
tăng so với bảng giá đất năm 2010. Tăng nhiều là các quận Hoàn Kiếm, Đống
19


Đa, Hai Bà trưng, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân. Giá điều tra trên thị trường
cao hơn giá quy định. Giá đất tại thị trấn các huyện, vùng dân cư nông thôn, ven
trục đầu mối giao thông của các huyện Gia Lâm, Đơng Anh, Thanh trì, Hồi
Đức, Thạch Thất, Quốc Oai, Đan phượng tăng bình quân 50% so với bảng giá
của Thành phố.
Giá đất tại thị trấn các huyện còn lại tăng khơng nhiều, cá biệt có một số vị
trí thấp hơn giá UBND Thành phố quy định. Cá biệt, giá đất tại các huyện như
Ba Vì, phú Xuyên, Mỹ Đức, Chương Mỹ… cơ bản ổn định. đặc biệt có nơi còn
thấp hơn giá quy định.
Qua khảo sát thực tế, giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
trên địa bàn Thành phố cho thấy khu vực nội thành, trung tâm các huyện, ven
trục đường giao thơng chính, khu dân cư các huyện giáp ranh quận có biến động
tăng nhiều so với giá do Thành phố ban hành.
Thành phố cho phép áp dụng khung giá đất của Chính phủ đối với các thị
trấn được tính giảm dần từ các quận là đô thị đặc biệt đến các thị trấn xa trung
tâm là đô thị loại V. Bảng giá đất ở tại các phường của thị xã Sơn Tây sau khi
điều chỉnh có giá tối thiểu là 1.513.000đồng/m2 tối đa là 15.600.000đồng/m2.
Cụ thể, các thị trấn của các huyện (trừ Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh trì, Hồi Đức,

Đơng Anh, Đan phượng, Thường Tín) sẽ căn cứ vào khung giá đất ở đơ thị loại
V của Chính phủ để làm căn cứ điều chỉnh (6.700.000đồng/m2 x 120% =
8.040.000đồng/m2).
Điều chỉnh giá đất tại các trục đường chính hướng tâm vào trung tâm Thành
phố theo hướng giảm dần từ trung tâm Hà Nội trở ra. Bảng giá đất ở các thị trấn
này sau khi điều chỉnh có giá tốí thiểu là 750.000đồng/m2 tối đa là
8.040.000đồng/m2.
Đối với thị trấn các huyện như Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh trì, Hồi Đức là
các huyện giáp ranh, có mức độ phát triển kinh tế và đơ thị hố nhanh hơn thì
điều chỉnh theo hướng tiếp cận với các quận.
20


Thị trấn các huyện Đan phượng, Thường Tín, Đơng Anh là khu vực tiếp
nối giữa vùng giáp ranh với các huyện cịn lại và có mức độ phát triển kinh tế,
hạ tầng đồng bộ hơn thì điều chỉnh tăng theo hướng tiếp cận với các huyên giáp
ranh. Bảng giá đất ở các thị trấn này sau khi điều chỉnh có giá tốí thiểu là
1.670.000đồng/m2 tối đa là 26.400.000đồng/m2.
Các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh trì có vị trí giáp ranh với quận, có
hạ tầng được đầu tư đồng bộ, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị
trường tăng, có mức độ phát triển kinh tế và đơ thị hố nhanh. Vì vậy để đảm
bảo mặt bằng và tương quan giá giữa các huyện với quận cần phải điều chỉnh
tăng theo tỉ lệ tương ứng với các quận.
Bảng giá đất ở khu vực giáp ranh thuộc huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh
trì sau khi điều chỉnh có giá tối thiểu là 2.035.000đồng/m2 tối đa là
31.200.000đồng/m2.
Ngoài ra, giá đất ở khu vực đầu mối giao thông tại các huyện Từ Liêm,
Gia Lâm, Thanh trì, Hồi Đức, Đan phượng, Thường Tín, Đơng Anh, Thanh Oai
điều chỉnh theo hướng tiếp cận với giá vượt khung tối đa của Chính phủ là 5 lần
giá đất ở nơng thơn, theo đó mức giá đất ở khu vực đầu mối giao thơng có giá

tối đa là 11.250.000đồng/m2.
Giá đất ở khu vực đầu mối giao thông của các huyện, thị xã còn lại cơ bản
giữ nguyên, cá biệt có điều chỉnh giảm giá đối với đường Đại Hưng – Hùng Tiến
trên địa bàn huyện Mỹ Đức theo đề nghị của UBND huyện Mỹ Đức.
Đối với khu dân cư nông thôn, giá đất ở khu dân cư nông thơn tại các huyện
Gia Lâm, Thanh trì, Hồi Đức, Đan phượng, Đông Anh, Quốc Oai điều chỉnh cục
bộ theo hướng tiếp cận với giá vượt khung tối đa của Chính phủ, theo đó mức giá
đất ở nơng thơn có giá tối đa là 2.250.000đồng/m2. Giá đất ở khu dân cư nơng thơn
của các huyện, thị xã cịn lại cơ bản giữ ngun, khơng điều chỉnh.
2.3 Tình hình thu hút vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.
Các nguồn vốn cung cho BĐS hiện gồm ngân sách nhà nước, các định chế
tài chính tín dụng, nguồn vốn từ các cơng ty đầu tư, kinh doanh BĐS, nguồn từ
21


các hộ gia đình và nguồn từ vốn đầu tư nước ngoài, Vốn từ ngân sách nhà nước
cấp chủ yếu dành cho các đối tượng chính sách xã hội.
Từ năm 2003-2005 trung bình nhà nước chi 150-200 tỷ/năm.
Từ năm 2006-2007 nguồn vốn hạn hẹp thông qua quỹ phát triển nhà ở 100200 tỷ/năm.
Từ năm 2008-2009 do chính xã hội hố nhà ở với các chương trình ưu đãi
khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở vốn huy động từ các thành phần kinh tế
chiếm khoảng 97% nên nguồn sử dụng ngân sách giảm nhiều.
Nguồn vốn từ các định chế tài chính – là nguồn cung cấp chính cho thị
trường vốn BĐS. Hiện có 65 ngân hàng cho vay lĩnh vực bất động sản, với tổng
dư nợ trên 28 nghìn tỷ đồng. Nhiều ngân hàng đã phải huy động 30% vốn ngắn
hạn cho vay trung hạn và dài hạn. Khi thị trường bất động sản “đóng băng”, các
ngân hàng bị “chơn” một lượng lớn vốn ở thị trường này. Bởi vậy, vừa qua, các
ngân hàng đã thắt chặt việc cho vay đối với thị trường này.
Năm 2005, dư nợ là 53,437 tỷ đồng và phần trăm tổng dư nợ là
10,53%.Những tháng đầu năm 2009, trong khi vốn cho vay thị trường chứng

khốn tăng lên thì dư nợ bất động sản vẫn tiếp tục giảm sút. Theo NHNN, đến
cuối tháng 4/2009, dư nợ cho vay chứng khoán là hơn 7.100 tỉ đồng (tăng 4% so
với cuối năm 2008), chiếm 0,5% tổng dư nợ và tương đương 4,4%
tổng vốn điều lệ của hệ thống các tổ chức tín dụng. Dư nợ cho vay đầu tư, kinh
doanh bất động sản là gần 150.000 tỉ đồng (giảm gần 12% so với cuối năm 2008
với số tuyệt đối là 19.594 tỉ đồng).
Tình hình cho vay bất động sản được cải thiện dần từ q II-2009, khơng
có số liệu của tồn hệ thống được cơng bố, tại Hà Nội (địa bàn chiếm tỉ trọng dư
nợ cho vay bất động sản gần 80%/tổng dư nợ cho vay bất động sản tồn quốc)
thì sau thì mức tăng dư nợ cho vay bất động sản khá cao (có tháng ở Hà Nội
tăng trên 9% so với tháng trước).
Trong số này, một phần là cho các chủ dự án vay, phần lớn là cho cá nhân
vay để mua nhà. Để phòng ngừa rủi ro, các ngân hàng đã thẩm định dự án rất
22


chặt chẽ và chỉ cho vay đối với các dự án thật sự hiệu quả, có đầu ra chắc chắn.
Điểm đáng chú ý là trong năm 2009, dù định hướng tín dụng tồn ngành ngân
hàng khơng ưu tiên đầu tư cho vay mua bán, kinh doanh bất động sản, nhưng
các ngân hàng thương mại đã vận dụng cơ chế cho vay theo lãi suất thỏa thuận
được phép vượt hơn 150% lãi suất cơ bản để cho vay trong lĩnh vực bất động
sản với lãi suất từ 12,5% - 15,5%/năm tập trung vào, có khả năng thanh tốn.
Đến cuối năm 2009, dư nợ cho vay bất động sản của Hà Nội đạt khoảng 32.000
tỉ đồng, chiếm tỉ trọng gần 10%/tổng dư nợ. Các địa bàn khác thì tỉ lệ cho vay
bất động sản dao động từ 8%-gần 14%/tổng dư nợ.
Trong khi đó, người dân Việt Nam, đặc biệt là người miền Bắc có thói quen
tích cóp như gửi tiết kiệm, mua vàng, đô la... dành xây nhà, hoặc huy động từ
kiều hối.
Vốn huy động từ các hộ gia đình vào BĐS qua các năm:
Đơn vị tính : Tỷ USD


Năm
Vốn

Năm 2006 Năm 2007
4,8
5,6

Năm 2008
8

Năm 2009
6

( Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương CIEM )

Vốn FDI đổ vào BĐS qua các năm :
Đơn vị tính : Tỷ USD

Năm
Vốn FDI

Năm 2006 Năm 2007
4,8
4.7

Năm 2008
23,6

Năm 2009

7,6

( Theo số liệu từ Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương CIEM )

Năm 2008 có thể được xem là năm của nhiều biến động hiếm có trên thị
trường bất động sản Việt Nam.
Giá bất động sản liên tục giảm, FDI vào bất động sản tăng kỷ lục, mở rộng Hà
Nội, vụ cá cược hy hữu liên quan đến dự án Landmark Tower, chạy đua mở sàn
giao dịch bất động sản...

23


Dự án

Quận

Savico Plaza
Ciputra Mall
Việt Tower (Parkson)
Trung tâm Vincom
Pico Mall
The Garden
Grand Plaza
Royal City
Mo Market
Usilk City
Kinh Bắc Hà Nội Tower
Keangnam lanmark


Long Biên
Hồ Tây
Đống Đa
Hai Bà Trưng
Đống Đa
Từ Liêm
Đống Đa
Thanh Xuân
Hai Bà Trưng
Hà Đơng
Ba Đình
Cầu Giấy

Thời gian hồn thành
(dự kiến)
2011
2012
2008
2006
2010
2009
2011
2012
2012
2012
2013
2011

• Một số dự dán đầu tư bất động sản tại Hà Nội
( Nguồn số liệu Së KH & §T Hà Nội )


2.4. Những thách thức cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà Nội.
2.4.1 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà còn chậm
là thách thức cho nhà nước quản lý bất động sản, giao dịch bất động sản theo
pháp luật, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà là
điều kiện tiên quyết cho thị trường bất động sản hoạt động một cách chính thức.
Nơi nào chưa được cấp giấy chứng nhận thì nơi đó nhà nước chưa thể
quản lý được chặt chẽ bất động sản theo pháp luật và tình trạng giao dịch ngầm
sẽ vẫn cịn tiếp tục xảy ra. Chính vì vậy việc cấp giấy chứng nhận đang là một
thách thức, là điều kiện tiên quyết cần được nhanh chóng giải quyết. Muốn vậy
cần phải đơn giản hoá căn cứ và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà theo hướng thừa nhận thực tiễn đã hình thành, với điều kiện
khơng có thế chấp.

24


2.4.2 Vấn đề cung nhà ở.
Hiện nay, cung nhà ở còn thấp chưa đáp ứng được nhu cầu của nhân dân
thủ đơ. Điều đó, tạo ra những hiệu ứng khơng tốt đối với thị trường bất động
sản, đó là sự mất cân đối cung cầu, giá cả tăng cao…
Trong cơ cấu nhu cầu nhà ở thì nhu cầu của những đối tượng thu nhập
thấp, thu nhập trung bình là rất lớn và chưa được thoả mãn. Việc cung nhà ở
theo các dự án chia lô chủ yếu là dành cho người thu nhập cao, thu nhập khá,
còn lại các chung cư thì căn hộ đều bị chiếm chỗ trước và bán lại với giá cao
làm cho những người thu nhập thấp, trung bình khơng có khả năng mua nhà dù
chỉ là nhà chung cư, hiện chỉ có 60% - 70% dân số Hà Nội có khả năng tự lo cải
thiện chỗ ở cho mình. Từ sự bức xúc về nhà ở nên họ phải chấp nhận mua nhà
khơng có đủ giấy tờ, nhưng lại đáp ứng được nhu cầu của họ, làm phát sinh hiện

tượng mua bán trao tay không qua đăng ký, góp phần làm thị trường khơng
chính thức diễn ra sơi động. Vì vậy, cung nhà ở phải tăng nhanh hơn nữa, đồng
thời phải đến được người có thu nhập thấp, trung bình.

25