0

BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
BỘ MƠN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN
----------

TIỂU LUẬN
MÔN : ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1
ĐỀ TÀI :

Những hạn chế của phương pháp chi phí và
phương pháp thặng dư thơng qua các tình
huống thẩm định giá bất động sản

HÀ NỘI 2021


1

LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan bài tiểu luận trên với đề tài “Những hạn chế của phương
pháp chi phí và phương pháp thặng dư thơng qua các tình huống thẩm
định giá bất động sản” là kết quả nghiên cứu độc lập của em.


2

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..................................................................................................1
MỤC LỤC.............................................................................................................2

MỞ ĐẦU...............................................................................................................2
NỘI DUNG...........................................................................................................3
Phần I. Những hạn chế của phương pháp chi phí trong thẩm định BĐS..............3
1. Khái niệm phương pháp chi phí........................................................................3
2. Các buớc tiến hành............................................................................................3
3. Điều kiện áp dụng..............................................................................................4
4. Những hạn chế của phương pháp chi phí..........................................................4
5. Hạn chế của phương pháp chi phí thơng qua tình huống thẩm định giá bất
động sản.................................................................................................................4
5.1 Tình huống cụ thể............................................................................................4
5.2 Xử lý tình huống..............................................................................................5
5.3 Hạn chế của phương pháp chi phí thể hiện qua tình huống............................6
Phần II. Những hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động
sản..........................................................................................................................6
1. Khái niệm phương pháp thặng dư.....................................................................6
2. Các buớc tiến hành............................................................................................7
3. Điều kiện áp dụng..............................................................................................7
4. Những hạn chế của phương pháp thặng dư.......................................................7
5. Hạn chế của phương pháp thặng dư thơng qua tình huống thẩm định giá bất
động sản.................................................................................................................8
5.1 Tình huống cụ thể............................................................................................8
5.2 Xử lý tình huống..............................................................................................8
5.3 Hạn chế của phương pháp thặng dư thể hiện qua tình huống.........................9
KẾT LUẬN.........................................................................................................10
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................11
NHẬN XÉT........................................................................................................12


3


MỞ ĐẦU
Hiện nay việc thẩm định giá BĐS rất được chú trọng. Để tiến hành TĐG một
BĐS, có thể lựa chọn một trong bốn phương pháp sau: phương pháp so sánh,
phương pháp đầu tư, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư , mỗi
phương pháp bên cạnh những ưu điểm riêng cũng có những hạn chế nhất định.
Để đáp ứng đòi hỏi của thị trường yêu cầu thẩm định BĐS ngày càng chính xác
hơn. Vì vậy phạm vi bài tiểu luận này đi “Những hạn chế của phương pháp
chi phí và phương pháp thặng dư thơng qua các tình huống thẩm định giá
bất động sản” từ đó chỉ ra đươc những hạn chế của 2 phương pháp trên trong
quá trình áp dụng thực tiễn và tìm ra cách khắc phục.
NỘI DUNG
Phần I. Những hạn chế của phương pháp chi phí trong thẩm định BĐS
1. Khái niệm phương pháp chi phí
Định giá BĐS theo phương pháp chi phí là việc ước tính giá trị BĐS dựa trên
các chi phí hợp lý tạo ra BĐS đó.
* Cơ sở lý luận:
- Phương pháp chi phí là một phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự
vận dụng nguyên tắc thay thế.
- Dựa trên giả định rằng giá trị của BĐS cần định giá có thể được so bằng chi
phí làm ra một BĐS tương tự.
* Có 2 loại chi phí:
- Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng một cơng trình thay thế
giống hệt cơng trình mục tiêu, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của nó.
- Chi phí thay thế: Là những chi phí hiện hành để xây dựng mới một cơng
trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng vật liệu, phương pháp và kỹ thuật
hiện đại sẽ được sử dụng để xây dựng và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời
2. Các buớc tiến hành
Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất
trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.



4

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế cơng
trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí
phải nộp theo quy định của pháp luật.
Bước 3: Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm
giá) của cơng trình xây dựng hiện có trên đất.
Bước 4: Ước tính giá trị của cơng trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn
lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của cơng trình ( =
Bước 2 - bước 3)
Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS cần TĐG ( = Bước 1 + bước 4)
3. Điều kiện áp dụng
- Định giá các BĐS khơng ước tính được dịng tiền tương lai, các BĐS khơng có
giao dịch trên thị trường như trường học, bệnh viện, cơng viên,…
- Đinh giá cho mục đích bảo hiểm
- Định giá cho mục đích đấu thầu.
- Vận dụng trong trường hợp chi phí là yếu tố chính để tạo ra giá trị của BĐS.
- Được dùng để bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác.
4. Những hạn chế của phương pháp chi phí
- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thị
trường, trong nhiều trường hợp có thể thiếu thông tin hoặc thông tin k đáng tin
cậy.
- Yêu cầu có giao dịch về các BĐS tương tự ở trong cùng khu vực thì mới sử
dụng để tính tốn đượ
- Chi phí nói chung là khơng bằng với giá trị và khơng tạo ra giá trị. Phương
pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận
chưa chắc đã bằng với giá trị toàn bộ.
- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinh
nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.



5

5. Hạn chế của phương pháp chi phí thơng qua tình huống thẩm định giá
bất động sản.
5.1 Tình huống cụ thể
Ước tính giá trị BĐS Y dựa trên các thơng tin sau:
* Tài liệu về BĐS Y:
- Diện tích đất 350 m2, có đầy đủ pháp lý về quyền sử dụng đất.
- Cơng trình xây dựng trên đất: Nhà 3 tầng, kết cấu bê tơng cốt thép, diện tích
sàn xây dựng 150m2/sàn.
Tỷ lệ hao mịn của các kết cấu chính: móng 32%, tường 44%, sàn 36%, mái
44%
* Các thơng tin có liên quan:
- Một lơ đất trống bên cạnh có diện tích 300 m 2, khơng có giấy tờ hợp lệ về
quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp, sử dụng ổn định, vừa được bán với giá
2 750 triệu đồng. Theo quy định hiện hành để được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% giá đất nhà
nước quy định đối với tồn bộ diện tích.
- Giá đất quy định của hà nước ở cùng vị trí là 12 triệu đồng/m2
- Tỷ lệ giá trị các kết cấu chính trong tổng giá trị cơng trình: móng 8%, tường
18%, sàn 16%, mái 14%.
- Đơn giá xây dựng mới nhà ở có kết cấu tương tự là 5 triệu đồng/m2
- Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu về bếp là 20 triệu đồng.
5.2 Xử lý tình huống
Bước 1: Ước tính giá trị của đất:
- Đơn giá 1m2 đất khi chưa có đầy đủ pháp lí là: =9,17 trđ/m2
- Giá trị của lơ đất khi chưa có đầy đủ pháp lí là: 9,17 trđ/m 2 x 350 m2 = 3209,5
trđ

- Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất là: 12 trđ/m2 x 350 m2 = 4200 trđ
-> Giá trị mảnh đất sau khi đầy đủ pháp lý là:
3209,5 trđ + 4200 trđ = 7409 triệu đồng


6

Bước 2: Chi phí xây dựng mới cơng trình trên đất = diện tích xây dựng x chi phí
xây dựng mới
= 5 trđ/m2 x 150 m2/sàn x 3 sàn = 2250 triệu đồng
Bước 3: Xác định mức độ giảm giá = tỷ lệ giảm giá x chi phí xây dựng mới
Ta có, tỷ lệ giảm giá:
= 40%
-> Mức độ giảm giá: 40% x 2250 trđ = 900 triệu đồng
* tổng mức độ giảm giá : 900 trđ +20 trđ = 920 triệu đồng
Bước 4: Giá trị hiện tại của công trình là: 2250 trđ – 920 trđ = 1350 triệu đồng
Bước 5: giá trị hiện tại của BĐS Y là : 7409 trđ + 1350 trđ = 8759 triệu đồng
Kết luận: ước tính giá trị BĐS Y là 8,759 tỷ đồng
5.3 Hạn chế của phương pháp chi phí thể hiện qua tình huống
- Cơ sở thơng tin dữ liệu cịn hạn chế, chưa đầy đủ và thực sự chính xác, với các
thơng tin được tìm kiếm trên internet, địi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại
bằng cách đi khảo sát thực tế vì có thể thơng tin đã q cũ.
- Mọi ước tính về chi phí cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tuỳ theo
các điều kiện của thị trường. Ví dụ như giá nguyên nhiên vật liệu, giá th nhân
cơng xây dựng cũng có thể tăng lên, tất cả những điều này đều đẩy chi phí lên
cao hơn dự tính, khiến cho việc thẩm định giá trước đó khơng cịn ý nghĩa.
- Việc xác định tỷ lệ hao mòn của các kết cấu của BĐS để phục vụ tính tốn
cịn mang tính chủ quan.
Phần II. Những hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩm định giá
bất động sản

1. Khái niệm phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị BĐS dựa trên phần
đóng góp của nó vào dự án phát triển BĐS theo hướng tốt nhất và hiệu quả
nhất.
* Cơ sở lý luận:
- Dựa chủ yếu trên nguyên tắc “đóng góp” và ngun tắc “dự kiến dịng lợi ích
tương lai”.


7

- Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư đòi hỏi
phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá.
- Giá trị của một BĐS được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm
cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu.
Giá trị của
BĐS ( giá
trị thặng

Giá trị của
=

dư)

sự phát
triển

Chi phi phát triển
-


( bao gồm cả lãi của
nhà đầu tư)

2. Các buớc tiến hành
Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả
nhất dự án phù hợp với quy định của pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và
mang lai giá trị cao nhất cho dự án.
Bước 2: Ước tính doanh thu của sự phát triển theo hướng SDTNVHQN.
Bước 3: Ước tính chi phí cơ hội của cơng trình xây dựng trên đất bao gồm: chi
phí xây dựng, chi phí tài chính, các phí khác có liên quan và lợi nhuận của NĐT
xây dùng.
Bước 4: Xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển trừ đi tổng chi
phí phát triển (=Bước 2 – Bước 3)
3. Điều kiện áp dụng
- Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. Các yếu
tố liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao.
- Đối tượng là những BĐS có sự phát triển hoặc có tài năng để phát triển. Các
BĐS này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại
cần phải thay thế hay cải tạo.
- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và sử mở rộng đất đai để
xác định đúng cơ hội SDTNVHQN.
4. Những hạn chế của phương pháp thặng dư
- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.
- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.


8

- Phương pháp này khơng tính đến giá trị thời gian của tiền.

5. Hạn chế của phương pháp thặng dư thơng qua tình huống thẩm định giá
bất động sản.
5.1 Tình huống cụ thể
BĐS cân định giá là một lô đất rộng 1000 m2. Lô đất này được quy hoạch để xây
dựng nhà ở với tỷ lệ cho phép xây dựng là 80%. Chủ sở hữu dự định xây dựng
thành 4 căn hộ độc lập ( có diện tích bằng nhau, kết cấu hạ tầng tương tự nhau)
để bán.
Yêu cầu: định giá mảnh đất trên bằng phương pháp thặng dư. Biết rằng:
- Thời gian xây dựng và bán nhà dự tính là 1 năm
- Giá bán ước tính mỗi căn nhà là 6.000 triệu đồng
- Chi phí bán nhà:
Chi phí pháp lý: 500 triệu đồng; Chi phí quảng cáo và mơi giới: 100 triệu đồng;
Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản: 500 triệu đồng
- Chi phí phát triển bất động sản:
Chi phí dọn mặt bằng: 30 triệu đồng;
- Chi phí khảo sát thiết kế: 150 triệu đồng;
- Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0,5 triệu đồng/m2;
- Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình qn
trên 1m2 sàn xây dựng là 5 triệu đồng, chi phí chun mơn bằng 10% chi phí
trên.
Các khoản chi phí trên được tài trợ bằng tiền vay với lãi xuất 15%/năm. - Chi
phí cho việc mua đất ước tính bằng 2% giá đất.
- Lợi nhuận địi hỏi đối với mỗi căn hộ là 400 triệu đồng
5.2 Xử lý tình huống
- Diện tích đất được phép xây dựng là: 1000 m2 x 80% = 800 m2
- Diện tích đất mỗi căn là: 800m2 : 4 căn = 200m2/căn
- Doanh thu có được từ việc bán các căn hộ là:
6000 trđ x 4 căn = 24000 triệu đồng
- Chi phí bán nhà = 500 trđ + 100 trđ + 500 trđ = 1100 triệu đồng



9

-Thu thuần về bán bất động sản = 24000 trđ – 1100 trđ = 22 900 triệu đồng
- Chi phí dọn mặt bằng: 30 trđ
- Chi phí khảo sát thiết kế: 150 triệu đồng
- Chi phí xây dựng hạ tầng kĩ thuật: 0,5 trđ x 1000 m2 = 500 triệu đồng
- Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng: 5 trđ/m2 x 800 m2 = 4000 triệu đồng
- Chi phí chuyên môn: 10% x 4000 trđ = 400 triệu đồng
- Chi phí lãi vay:
15% x ( 30trđ + 150trđ + 500trđ + 4000 trđ + 400 trđ) = 762 triệu đồng
* Lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi: 400 trđ x 4 căn = 1600 triệu đồng
=> Tổng chi phí : 30trđ + 150trđ + 500trđ + 4000 trđ + 400trđ + 762 trđ + 1600
trđ = 7442 triệu đồng
* Ước tính giá trị thặng dư đất = 22 900 trđ – 7 442 trđ = 15458 triệu đồng
* Ước tính giá đất : Gọi giá đất là X triệu đồng
- Chi phí mua đất = 0,02 X
Ta có: X + 0,02X = 15 458 triệu đồng

=> X = 15 154,9 triệu đồng

Kết luận: giá trị của BĐS đó là 15,1549 tỷ đồng.
5.3 Hạn chế của phương pháp thặng dư thể hiện qua tình huống
- Nhà đầu tư chỉ xác định mục đích tương lai của mảnh đất với việc đem bán sau
đó lên kế hoạch cho các chi phí liên quan và không quan tâm tới giá trị đất nền
đang chuyển nhượng của địa phương.
- Các trường hợp phương án đầu tư là dự án phát triển bất động sản kéo dài
trong nhiều năm hoặc thu nhập phát sinh kéo dài, thì phải ước tính các khoản
doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và chiết khấu về giá trị hiện tại thời
điểm định giá đất

- Khi thẩm định viên sử dụng phương pháp thặng dư trong tình huống trên dễ
dẫn đến việc giá đất ước tính có sai số lớn bởi các nguyên nhân sau: xác định
không chính xác hệ số sử dụng đất, chủ sở hữu thay đổi mục đích đầu.


10

KẾT LUẬN
Trong thời gian nghiên cứu ngắn, dung lượng tiểu luận có hạn, tài liệu nghiên
cứu cịn nhiều hạn chế, bài tiểu luận với đề tài “Những hạn chế của phương
pháp chi phí và phương pháp thặng dư thơng qua các tình huống thẩm
định giá bất động sản” đã chỉ ra được các vấn đề sau:
+ Thứ nhất, nêu được những lý luận chung về phương pháp chi phí và phương
pháp thặng dự
+ Thứ hai, trình bày được hạn chế của 2 phương pháp trên thơng qua tình
huốngs.


11

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. TS. Nguyễn Minh Hoàng, TS. Phạm Văn Bình (2018), Giáo trình định giá
tài sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội;
2. TS. Phạm Văn Bình chủ biên (2012), Hệ thống câu hỏi và bài tập định giá tài
sản, Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội;
3. Bảng hướng dẫn xác định tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính đăng trên
/>

12


NHẬN XÉT
• Nhận xét và điểm chấm của giáo viên thứ nhất:
Só điểm
Bằng số

Nhận xét

Bằng chữ

• Nhận xét và chấm điểm của giáo viên thứ hai:
Só điểm
Bằng số

Bằng chữ

Nhận xét