....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

ðỖ NGỌC MẠNH

TÌM HIỂU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA
BÀN THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NƠNG NGHIỆP

Hà Nội - 2012

`


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

ðỖ NGỌC MẠNH

TÌM HIỂU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ðẾN GIÁ ðẤT Ở TRÊN ðỊA
BÀN THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NƠNG NGHIỆP

Chun ngành: Quản lý ñất ñai
Mã số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà

Hà Nội - 2012

`


LỜI CAM ðOAN

Tơi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là hoàn toàn trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả

ðỗ Ngọc Mạnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN

ðể hồn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà ñã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tơi
thực hiện đề tài.
Tơi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Tài
nguyên và Mơi trường, Viện đào tạo sau ðại học - trường ðại học Nơng
nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực hiện đề tài.

Tơi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố
ðồng Hới, Phòng Thống kê thành phố ðồng Hới, Văn phịng ðăng ký quyền sử
dụng đất thành phố ðồng Hới, Trung tâm kỹ thuật địa chính tỉnh Quảng Bình,
Trung tâm Quy hoạch Tài nguyên thuộc sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh
Quảng Bình, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình, Sở Tài ngun và
Mơi trường tỉnh Quảng Bình ñã giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực
hiện ñề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

ðỗ Ngọc Mạnh

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan
Lời cảm ơn

I
II

Mục lục

III

Danh mục bảng


V

Danh mục hình

VI

Danh mục từ viết tắt

VII

PHẦN I ðẶT VẤN ðỀ .................................................................................1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................1
1.2. Mục đích và u cầu..............................................................................3
1.2.1. Mục đích...............................................................................................3
1.2.2. u cầu.................................................................................................3
PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU .....................................4
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai ................................................................4
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới ............................................................4
2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam .................................................................6
2.2. Tổng quan về giá ñất............................................................................12
2.2.1. Khái quát chung về giá ñất ..................................................................12
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ......................................................13
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng ñến giá ñất......................................................18
2.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của ñịnh giá ñất...............................................22
2.2.5. Các phương pháp ñịnh giá ñất .............................................................25
2.3. Cơng tác định giá đất ..........................................................................28
2.3.1. Cơng tác định giá đất trên Thế giới .....................................................28
2.3.2. Cơng tác định giá ñất tại Việt Nam .....................................................30
PHẦN III NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................33

3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................33
3.2 Nội dung nghiên cứu .............................................................................33

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


3.3. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................33
3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu..................................................34
3.3.2. Phương pháp chọn ñiểm nghiên cứu ...................................................34
3.3.3. Phương pháp ñiều tra theo mẫu phiếu .................................................35
3.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................35
PHẦN IV KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU........................................................36
4.1. ðiều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội ......................................................36
4.1.1.Vị trí địa lý...........................................................................................36
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng..........................................37
4.1.3. Thực trạng phát triển đơ thị và các khu dân cư nơng thơn ...................45
4.2. Tình hình quản lý đất đai và thị trường bất động sản .......................46
4.3. Cơng tác định giá ñất ...........................................................................49
4.3.1. Giá ñất ở quy ñịnh chung trên phạm vi cả nước ..................................50
4.3.2. Giá ñất ở quy ñịnh trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới ..........................51
4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở....................................................60
4.4.1. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm I ......66
4.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II .....78
4.4.3. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm III ...86
4.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất tại các khu vực thuộc nhóm IV .....93
4.5. ðánh giá chung ..................................................................................100
4.5.1. Cơng tác định giá ñất ........................................................................100
4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở ..................................................101

4.6. Giải pháp ............................................................................................105
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................107
5.1. Kết luận ..............................................................................................107
5.2. Kiến nghị ............................................................................................109
Tài liệu tham khảo ......................................................................................110
Phụ lục........................................................................................................113

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Giá trị sản xuất các ngành trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới ......... 37
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng ñất thành phố ðồng Hới - Năm 2011 .............. 47
Bảng 4.3. Khung giá đất ở đơ thị ..................................................................... 51
Bảng 4.4a. Giá ñất ở quy ñịnh tại thành phố ðồng Hới áp dụng cho khu vực
nghiên cứu từ năm 2007 ñến năm 2009........................................................... 52
Bảng 4.4b. Giá ñất ở quy ñịnh tại thành phố ðồng Hới áp dụng cho khu vực
nghiên cứu từ năm 2010 ñến năm 2011............................................................. 55
Bảng 4.5. Thống kê số giao dịch chuyển nhượng QSDð các nhóm điều tra...... 62
Bảng 4.6. Giá đất ở tại các khu vực thuộc nhóm I .......................................... 69
Bảng 4.7. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm II ......................................... 80
Bảng 4.8. Giá ñất ở tại các khu vực thuộc nhóm III........................................ 88
Bảng 4.9. Giá đất ở tại các khu vực thuộc nhóm IV........................................ 95
Bảng 4.10. Mức chênh lệch giá trung bình giữa giá thị trường so với giá.... 101

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v



DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu đất ñai ..............................................................16
Hình 2.2. ðồ thị cung cầu về ñất ñai - thời gian ngắn ......................................17
Hình 4.1. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực điều tra....................65
Hình 4.2. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm I..........68
Hình 4.3. Giá đất ở thị trường trung bình các khu vực Nhóm I ......................71
Hình 4.4. Giá đất ở thị trường trung bình khu vực 1 nhóm I ..........................72
Hình 4.5. ðường Quang Trung........................................................................73
Hình 4.6. Giá đất ở thị trường trung bình khu vực 2 nhóm I ..........................73
Hình 4.7. ðường Lý Thường Kiệt ...................................................................74
Hình 4.8. Giá đất ở thị trường trung bình khu vực 3 nhóm I ..........................75
Hình 4.9. ðường Dương Văn An ....................................................................78
Hình 4.10. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm II ......79
Hình 4.11. Giá đất ở thị trường trung bình các khu vực nhóm II....................81
Hình 4.12. Giá đất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm II ......................82
Hình 4.13. Giá đất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm II ......................83
Hình 4.14. ðường Nguyễn Văn Cừ .................................................................83
Hình 4.15. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm III.....87
Hình 4.16. Giá đất ở thị trường trung bình các khu vực nhóm III ..................89
Hình 4.17. ðường Trương Pháp ......................................................................90
Hình 4.18. Giá đất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm III.....................91
Hình 4.19. Giá đất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm III.....................91
Hình 4.20. Số giao dịch chuyển nhượng QSDð tại các khu vực nhóm IV.....94
Hình 4.21. Giá đất ở thị trường trung bình các khu vực điều tra ....................96
Hình 4.22. ðường cầu Nhật Lệ........................................................................97
Hình 4.23. Giá đất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm IV.....................97
Hình 4.24. Giá đất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm IV.....................98


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT
- BðS

: Bất ñộng sản

- CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

- CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

- GPMB

: Giải phóng mặt bằng

- KDC

: Khu dân cư

- KTXH

: Kinh tế xã hội


- PTTH

: Phổ thông trung học

- QSDð

: Quyền sử dụng ñất

- SXKD

: Sản xuất kinh doanh

- THCS

: Trung học cơ sở

- UBND

: Ủy ban nhân dân

- CCMG

: Các tuyến đường có cùng mức giá

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


PHẦN I

ðẶT VẤN ðỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.
ðất ñai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối
với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là ñiều
kiện tối thiểu ñảm bảo cho q trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng mở
rộng. Trong q trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và
một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra
đều trở thành hàng hóa, trong đó đất ñai cũng không phải là ngoại lệ.
ðất nước ta ñang trong thời kỳ ñổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những
bước tiến dài trên tiến trình hội nhập. Vì vậy, vai trị của đất đai đối với q
trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, tồn diện
và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ cơng nghiệp hố và hiện đại hố đất nước,
việc phân bố hợp lý quỹ ñất ñai vào trong các mục đích sử dụng đang được
ðảng, Nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm. ðất ñai ngày càng trở
nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất có sự đầu tư ngày càng
cao của con người.
ðể phát huy tối ña nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp cơng
nghiệp hố - hiện đại hố đất nước địi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho
ñầu tư phát triển lành mạnh của thị trường bất ñộng sản, trong đó định giá đất
là một cơng cụ, một biện pháp hữu hiệu khơng thể thiếu, mặt khác, giá đất là
cơng cụ quản lý vĩ mơ của Nhà nước để thực hiện quản lý ñất ñai bằng biện
pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá ñất ñể giá ñất trở thành cơng cụ đắc lực
trong chính sách tài chính ñất ñai, ñảm bảo nguồn thu ổn ñịnh lâu dài cho
ngân sách Nhà nước và khắc phục những yếu kém trong cơng tác quản lý Nhà
nước về đất đai, đảm bảo sử dụng ñất tiết kiệm và hiệu quả.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


1


Thành phố ðồng Hới là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố - xã hội của
tỉnh Quảng Bình là một trong những đơ thị đang có xu hướng phát triển lớn
nhất của vùng Bắc Trung Bộ, thuận lợi về mặt du lịch, hàng hải, tiếp thu
nhanh tiến bộ khoa học cơng nghệ, thu hút các nhà đầu tư trong và ngồi nước
để phát triển một nền kinh tế hành hố nhiều thành phần có sức cạnh tranh
cao. Với vai trò quan trọng như vậy ngày 16/8/2004 thành phố ðồng Hới đã
được Chính phủ cơng nhận là đơ thị loại III thuộc tỉnh Quảng Bình, tạo tiền
đề cho việc phát triển thành phố ðồng Hới thành trung tâm kinh tế - văn hố
vùng Bắc Trung Bộ là trọng điểm của thương mại - du lịch. Vì thế, trong
những năm qua, tốc độ đơ thị hố ở thành phố ðồng Hới diễn ra khá mạnh
mẽ, những dự án ñầu tư ñược triển khai trên tồn địa bàn thành phố như xây
dựng các khu cơng nghiệp, cơng trình giao thơng cơng cộng và lợi ích Quốc
gia đã khơng ngừng tăng lên, đặc biệt thị trường bất ñộng sản trên ñịa bàn
thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình hoạt động sơi nổi với nhiều hình thức
và cịn có xu hướng tiếp tục tăng trong những năm tới. Tuy nhiên, cùng với
vấn đề đó thì cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai trở lên khó khăn hơn và
cịn nhiều bất cập, trong ñó việc xác ñịnh giá ñất ở chưa sát với giá thị trường
là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn trong cơng tác định
giá đất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ñất ñể thực hiện các dự
án ñầu tư, khi người sử dụng ñất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi ñược giao
ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với ñất…Những bất cập này dẫn đến tình trạng thắc mắc, khiếu
kiện của người dân trong chấp hành pháp luật về ñất ñai tại ñịa phương.
Xuất phát từ yêu cầu nói trên, ñược sự phân công của khoa Tài nguyên
và Môi trường - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, dưới sự hướng dẫn
trực tiếp của PGS.TS. Nguyễn Thanh Trà, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên ñịa bàn

thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình”

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


1.2. Mục đích và u cầu.
1.2.1. Mục đích.
- Tìm hiểu giá ñất ở thực tế của thị trường bất ñộng sản thông qua các
giao dịch chuyển nhượng QSDð và giá ñất ở do Nhà nước quy ñịnh trên ñịa
bàn thành phố ðồng Hới từ năm 2007 đến năm 2011;
- Tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất ở trên địa bàn thành phố; từ
đó phân tích, đánh giá các yếu tố chi phối ñến giá ñất ở nhằm xây dựng các
tiêu chuẩn ñịnh giá ñất tại thành phố cho phù hợp với khả năng sinh lời của
ñất và mặt bằng giá cả trên thị trường.
- Tìm hiểu được sự khác nhau giữa giá ñất do Nhà nước quy định với giá
thị trường, từ đó tìm ra được cách khắc phục ñể giá do Nhà nước quy ñịnh sát
với giá thị trường.
- ðề xuất một số giải pháp có tính khả thi giúp cho việc xác định giá đất
ở tại đơ thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong
nhưng năm tới tại tỉnh Quảng Bình.
1.2.2. u cầu.
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật ðất đai; Nghị định của Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn của Bộ Tài
ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính
sách thuế của cơ quan thuế; Quyết định của UBND tỉnh Quảng Bình quy ñịnh
về giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới…
- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng ñến giá
ñất ở trên ñịa bàn thành phố ðồng Hới.

- Các ñề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


PHẦN II
TỔNG QUAN VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Tổng quan thị trường ñất ñai.
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác ñộng qua lại
lẫn nhau dẫn ñến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác thị trường là nơi trao
đổi hàng hố được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với
người thông qua trao đổi hàng hố.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch ñất ñai, chủ
thể lưu thơng trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hố. Thị trường
đất đai là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với
nền kinh tế chuyển ñổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường ñịnh hướng
XHCN như ở nước ta. Tại ðiều 5 Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “ðất ñai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” do đó ở nước ta khơng tồn
tại thị trường chuyển quyền sở hữu ñất ñai, chủ thể lưu thơng trên thị trường
đất đai mang ý nghĩa chung là QSDð. [7]
2.1.1. Thị trường ñất ñai trên Thế giới.
Tại các nước tư bản phát triển thị trường ñất ñai phát triển theo quy luật
của thị trường hàng hố nói chung, nghĩa là ñất ñai ñược mua bán tự do trên
thị trường, giá ñất biến ñộng căn cứ theo giá trị miếng ñất và tương quan cung
cầu của ñất. Do tính chất khơng tái tạo và khơng di chuyển của ñất nên thị
trường ñất ñai mang tính chất ñộc quyền nhiều hơn thị trường hàng hố, dẫn
đến biến động giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến ñộng giá cả hàng hố thơng
thường. Ở các nước này, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã ñược xác lập

ổn ñịnh, q trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang
tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh
tế lũng ñoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán
ruộng ñất chứ khơng áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại
đây hình thành các trang trại lớn với quy mô hàng ngàn hecta và người sử
dụng ñất có thể là chủ sở hữu hoặc cũng có thể là người th lại đất.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


Trong giai ñoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh
đầu tư nước ngồi thường có các cơn sốt tăng giá ñất ở các vùng kinh tế phát
triển và các khu đơ thị. Khi các cơn sốt ñất có các nguy cơ ảnh hưởng ñến
tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngồi thì Chính phủ có thể áp
dụng các hình thức can thiệp vào thị trường ñất ñai.
Rút kinh nghiệm của các nước ñi trước, các quốc gia ñang phát triển ñã
và ñang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm
bớt tốc độ và quy mơ tích tụ đất ñai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư
nhân về ñất ñai trong nền kinh tế thị trường. ðể đảm bảo cho nơng dân có
ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn
cịn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai. Ở Anbani, đất nơng nghiệp thuộc
sở hữu của các gia đình nơng dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 ñến
năm 1995, nhưng tới năm 1995 việc bán ñất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên
thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào ñể bán ñất nông nghiệp.
Những người ñã nhận chuyển QSDð nơng nghiệp nhưng khơng sử dụng
mảnh đất đó trong vịng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng
mảnh ñất ñó. Ở Rumani, một số mảnh ñất bị quy định khơng được bán trong
vịng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định khơng được bán vĩnh
viễn và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán

đất cho mình. Nhiều nước Liên Xơ trước đây, quyền của nơng dân ñối với ñất
nông nghiệp chỉ ñơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước
trong khối SNG hiện nay ñã sửa ñổi luật pháp ñể cho phép người nơng dân
được quyền chuyển nhượng đất đối với một số điều kiện cụ thể. [7]
Thời kỳ CNTB tính độc quyền về sở hữu ñất ñai và giá ñất ñã bị giới hạn
bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay khơng
cịn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ
tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh
vực ñầu tư ñã thúc ép mở rộng thị trường ñất ñai và tạo nên xu hướng gia tăng
giá ñất với tốc độ tăng của thị trường hàng hố. Biện pháp nâng cao hiệu quả
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


sử dụng ñất ñược áp dụng nhiều là cho thuê ñất ñai. Trong xu thế hội nhập
hiện nay, thị trường đất đai đã vượt ra ngồi khn khổ một quốc gia trở
thành thị trường ñầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngồi. Những nước và lãnh
thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, ðài Loan ñã ñi ñầu trong lĩnh vực
kinh doanh BðS ở nước ngoài. [7]
2.1.2. Thị trường ñất ñai Việt Nam.
2.1.2.1. Khái quát về thị trường ñất ñai Việt Nam.
Ở Việt Nam do các ñặc ñiểm lịch sử, KTXH của ñất nước trong vài thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất ñai. Quá trình hình thành và phát triển thị trường ñất
ñai ở Việt Nam ñã trải qua các giai ñoạn sau:
Giai ñoạn trước năm 1945: Giai ñoạn này người dân ít có nhu cầu trao
đổi đất đai, trừ trường hợp gán nợ của nơng dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó
giá đất cũng được quy đổi thành tiền.
Giai đoạn từ năm 1945 ñến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám

1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy ñịnh về ñất
ñai. Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở
hữu ñất ñai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; Trong đó sở
hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Các hoạt ñộng giao dịch
mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về ñất ñai và nhà ở đã xuất hiện
tuy khơng phải là phổ biến nhưng vẫn ñược thực hiện theo truyền thống tập
quán cộng ñồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc
dù khơng có các văn bản pháp luật quy ñịnh về giao dịch BðS, song Nhà
nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và
thu thuế trước bạ khi ñăng ký quyền sở hữu nhà ñất.
Giai ñoạn từ năm 1980 ñến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần ñầu
tiên quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm việc mua bán ñất
ñai. Từ năm 1986, mặc dù ñã xác ñịnh ñường lối chuyển ñổi kinh tế sang cơ
chế thị trường, song Luật ðất ñai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm
kiếm nhà ở, Luật này cũng quy ñịnh: “ Người ñược thừa kế nhà ở hoặc người
chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi ñược cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cơng nhận sở hữu đối với nhà ở thì được
QSDð ở có ngơi nhà đó”. Như vậy, trong giai đoạn này pháp luật khơng cho
phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường BðS là ñất ñai. Tuy
nhiên, những giao dịch mua bán về ñất ở vẫn ngầm diễn ra dưới hình thức
mua bán nhà ở và chủ yếu ñược mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua
và người bán. Trong bối cảnh chuyển ñổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường
và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hố, các quan hệ hàng hố
tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao ñổi các yếu tố

cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai. Theo kịp
địi hỏi của thực tế phát triển, ðiều 18 Hiến pháp năm 1992 quy ñịnh: “Nhà
nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài. Tổ chức và
cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm ñất,
ñược chuyển QSDð ñược Nhà nước giao theo quy ñịnh của pháp luật”. Kể từ
ñây khái niệm mua bán ñất ñược hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển
nhượng QSDð, việc mua bán BðS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu
BðS trên ñất và QSDð (chuyển nhượng ñất) gắn liền với BðS đó.
Giai đoạn từ năm 1993 đến nay: Từ năm 1993, thị trường nhà ñất
chuyển sang giai ñoạn mới ñược ñánh dấu bởi sự ra ñời của Luật ðất ñai năm
1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của
Luật ðất ñai này. Luật ñã cụ thể hoá ñiều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy
định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho th, thừa kế, thế chấp QSDð” (khoản 2, ðiều 3, Luật
ðất ñai năm 1993). Lần ñầu tiên khái niệm giá ñất ñược chính thức sử dụng:
“Nhà nước xác định giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển QSDð, thu tiền khi
giao ñất hoặc cho th đất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường thiệt hại
về ñất khi thu hồi ñất. Chính phủ quy ñịnh khung giá các loại ñất ñối với từng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


vùng và theo từng thời gian” (ðiều 12, Luật ðất ñai năm 1993). Như vậy, từ
khi Luật ðất ñai năm 1993 ñược ban hành với việc quy ñịnh 5 quyền của
người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt ñộng và phát
triển của thị trường BðS trong nền kinh tế thị trường ñịnh hướng XHCN ở
Việt Nam. Từ chỗ mua bán ñất ñai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh
nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp ñã mở cơ hội cho nhiều người
dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dịng người mua nhà đất hoặc đất để làm

nhà ở một cách chính thức. Lượng cầu chính thức về nhà, ñất bắt ñầu tăng lên.
ðây cũng là thời ñiểm bắt ñầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu
tư nước ngồi, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tun
bố xóa bỏ cấm vận ñối với Việt Nam. Nền kinh tế bắt ñầu bước vào giai ñoạn
tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc ñẩy gia tăng cầu về BðS không chỉ ñáp
ứng cho nhu cầu thực tại mà cịn tạo kì vọng cho các nhà ñầu tư hướng tới
tương lai. Trong bối cảnh ñó, nhiều người có tiềm lực về vốn ñã chuyển sang
ñầu tư mua bán ñất ñai - BðS. Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ
nước ngồi chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động
tại thị trường các nước đơng Âu, điển hình là những người lao ñộng tại ðức
ñã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể. Tiếp đó Bộ Luật Dân sự năm 1995
đã cụ thể hóa việc chuyển QSDð đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất.
Những nhân tố trên ñã tạo ra sự gia tăng ñột biến cầu về ñất ñai - BðS và là
nhân tố cơ bản khởi ñầu cho cơn sốt thị trường BðS những năm 1994-1995.
Cơn sốt nhà ñất ñược bắt ñầu từ các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ
Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước.
Lượng hàng hoá BðS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình qn
gấp 7-10 lần so với các năm trước ñây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần.
Một phần các BðS tham gia giao dịch nhằm ñáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm
nhà ở và kinh doanh dịch vụ, một phần không nhỏ các BðS giao dịch nhằm
mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


Châu Á, các nhà ñầu cơ phải bán ñất ñai trả nợ ngân hàng làm giá nhà ñất liên
tục giảm, thị trường đóng băng và khơng ít người đầu cơ rơi vào tình trạng
phá sản. Từ năm 1998, thị trường BðS đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh

dấu bằng việc Quốc hội đã thơng qua Luật sửa đổi, bổ sung một số ñiều của
Luật ðất ñai năm 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho th lại QSDð, bảo
lãnh và góp vốn bằng QSDð đối với hộ gia ñình, cá nhân, bổ sung các trường
hợp tổ chức trong nước ñược Nhà nước giao ñất và quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại QSDð, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð. Chính
phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/Nð-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục
thực hiện các quyền của người sử dụng ñất. ðến thời gian này, thị trường
QSDð ñã ñược mở rộng hơn. Cụ thể:
- Hộ gia ñình, cá nhân có nhiều quyền hơn.
- Các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế ñã ñược tham gia
thị trường QSDð.
Giai ñoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của
nền kinh tế trong nước, sau khi ký kết hiệp ñịnh thương mại Việt - Mỹ và
những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngồi
được mua nhà ñất ñã làm cầu về nhà ñất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là
thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính
quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển khơng gian
KTXH đến năm 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển KTXH, quy hoạch
ñất ñai và quy hoạch phát triển mở mang đơ thị. Tương lai phát triển ñã mang
lại giá trị kỳ vọng cho các vùng ñất ñai nằm trong quy hoạch. ðó là ñộng lực
thúc ñẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thơng tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai
đón trước quy hoạch. ðó là nhân tố thúc ñẩy gia tăng ñột biến về cầu tạo ra
một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đơ thị lớn như
Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát
triển. Cơn sốt trên thị trường nhà ñất bắt ñầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài
đến cuối năm 2003.
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9



Luật ðất đai năm 2003 được thơng qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện
ñầy ñủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về
kiểm sốt cung cầu ñất ñai và thị trường BðS. Luật ðất ñai lần này quy định
cụ thể về sở hữu tồn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng đã trao
cho người sử dụng ñất ñể phù hợp với cơ chế thị trường. QSDð ñược coi là
tài sản của người sử dụng ñất; các tổ chức kinh tế trong nước ñược quyền lựa
chọn hình thức ñược giao ñất hoặc ñược thuê ñất từ Nhà nước; áp dụng cơ chế
1 giá ñất phù hợp với giá ñất trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; ñã
hình thành hệ thống quản lý cơng khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng
ký ñất ñai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; cơng khai
hố từ khâu quy hoạch sử dụng ñất, cách tiếp cận quỹ ñất ñể thực hiện dự án
đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư GPMB; xử lý ñúng bản chất giá
trị của việc chuyển đất nơng nghiệp sang sử dụng vào mục đích SXKD phi
nơng nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà ñầu tư và quyền lợi của
người bị thu hồi ñất. Từ khi Luật ðất ñai năm 2003 chính thức có hiệu lực với
những quy định chi tiết của Nghị ñịnh số 181/Nð-CP, thị trường BðS bước
vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài.
Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO,
thị trường ñất ñai ñã có những khởi sắc rõ rệt. Sau hàng loạt cơ chế chính sách
nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngồi được
mua nhà cùng với QSDð ở ñã thúc ñẩy thị trường BðS chuyển biến tích cực.
Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu ñô
thị và căn hộ cao cấp ñã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch.
Thị trường BðS ñã diễn ra một cơn sốt ñất nhẹ trong năm 2007.
Từ cuối năm 2007 ñến tháng 3/2008 thị trường BðS sơi động tại một số
thành phố lớn, do hiện tượng nhiều nhà ñầu tư chuyển hướng ñầu tư từ thị
trường chứng khoán sang thị trường BðS. ðồng thời do lãi suất vay ngân
hàng thấp và cơ chế cho vay thông thống, cộng với tâm lý lo lắng về lạm
phát, đồng tiền mất giá dẫn đến tình trạng nhiều người lao vào vịng xốy mua

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


bán BðS ñẩy giá BðS tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất ñịnh.
Từ tháng 3 ñến tháng 6/2008 thị trường BðS giảm mạnh về giá và số lượng
giao dịch. Từ tháng 7 ñến tháng 12/2008 thị trường trầm lắng, giao dịch rất ít
và giá cũng khơng biến đổi nhiều. Năm 2009, nhìn chung thị trường BðS
biến động khơng rõ xu hướng. Tại một số phân khúc hẹp của thị trường giá ñã
tăng khá mạnh. Tuy nhiên, sự tăng giá trên diện hẹp này chưa ñủ sức ñể tạo
một xu hướng tăng giá mới bền vững cho thị trường. Với sự phát triển của
nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, ñi sát với thực tế thì thị
trường BðS sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới. [26]
2.1.2.2. ðặc ñiểm của thị trường ñất ñai Việt Nam trong những năm vừa qua.
Thị trường ñất ñai ở nước ta trong những năm qua có những đặc điểm
chủ yếu sau:
Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát: Thể hiện ở chỗ quan hệ
cung - cầu về ñất ñai và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất
ñai diễn ra thiếu sự quản lý và ñiều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các
cơ quan quản lý Nhà nước. Nguyên nhân chủ yếu dẫn tới tình trạng đó là
chúng ta chưa nhận thức một cách đầy đủ vị trí, vai trị của thị trường đất ñai
ñối với sự phát triển KTXH. Do chưa nhận thức ñầy ñủ nên chúng ta chưa
chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa có chủ trương, chính sách
và các biện pháp cụ thể, phù hợp ñể ñịnh hướng và tạo ñiều kiện cho các quan
hệ ñất ñai vừa vận ñộng theo các quy luật của thị trường vừa theo định hướng
của Nhà nước. Trong khi đó nhu cầu chuyển nhượng, mua bán ñất ñai lại là
một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy hầu
hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán ñất ñai những năm qua ñã phải vận
động trong một thị trường khơng chính thức.

Thị trường đất ñai những năm qua biến ñộng bất thường: Thị trường
ñất ñai ở Việt Nam còn là một thị trường biến ñộng bất thường với những cơn
sốt ñất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho ñời sống xã
hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường ñất ñai ñã diễn ra hai cơn sốt ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


vào các năm 1993 - 1995 và 2001 - 2003. Việc diễn ra các cơn sốt ñất với giá
ñất tăng đột biến nói chung khơng phải do nhu cầu sử dụng ñất của dân cư
tăng nhanh ñột biến mà chủ yếu là do tác ñộng bởi các dạng hoạt ñộng ñầu cơ
ñất ñai ñã tác ñộng xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế, cũng như ñời sống
của dân cư.
Hoạt động của thị trường đất đai cịn nằm ngồi tầm kiểm soát của
Nhà nước: Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh ñất ñai trong dân cư
ñược diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán
ñược thực hiện theo phương thức trao tay và chưa ñược Nhà nước cấp giấy
chứng nhận QSDð. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực
hiện nghĩa vụ tài chính (nộp thuế chuyển nhượng QSDð, thuế trước bạ) với
Nhà nước. Ở các khu vực thành phố, hoạt động mơi giới nhà đất của tư nhân
phát triển tràn lan và rất lộn xộn. “Văn phòng nhà ñất”, “Trung tâm nhà ñất”
mọc lên khắp nơi, phần lớn khơng đăng ký kinh doanh và khơng nộp thuế cho
Nhà nước.
Những ñặc ñiểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất
đai cịn bị bng lỏng, có nhiều bất cập và chưa ñáp ứng ñược yêu cầu về tạo
lập và quản lý một hệ thống thị trường ñồng bộ trong quá trình chuyển sang
nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. ðây cũng là ngun nhân
chủ yếu dẫn đến tình trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và khơng
kiểm sốt được của thị trường ñất ñai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây

dựng một thị trường đất đai có tổ chức với sự kiểm sốt và điều tiết hữu hiệu
của Nhà nước ñã trở thành một yêu cầu bức thiết của thực tiễn.
2.2. Tổng quan về giá ñất.
2.2.1. Khái quát chung về giá ñất.
Giá ñất - giá trị ñất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ ñất ñai
ñược biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất ñịnh, trong một thời ñiểm
nhất ñịnh, cho một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền
kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


ñất ñai, hay giá ñất là giá bán quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai
khơng phải là giá trị của vật chất, của tài sản ñất, mà giá trị của đất đai do
những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vơ giá vì
nó khác với mọi loại hàng hố khác. Do vậy, khó có thể tính đúng, tính ñủ giá
trị của ñất cho nên dù có ñược ñịnh giá bằng các phương pháp khoa học thì
giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai ñoạn nhất
ñịnh của nền KTXH, ñể ñiều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ
kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng ñất ñai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá ñất: Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh và giá ñất hình thành trên thị trường. Giá ñất thị trường ñược
hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan;
Giá đất do Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá ñất thị trường nhằm phục vụ
mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi
phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương
đối, cịn giá ñất thị trường luôn ở trạng thái ñộng.
Ở Việt Nam, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho các tổ
chức, hộ gia ñình và cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài theo quy hoạch và kế

hoạch. Giá ñất ñược quy ñịnh là giá QSDð. Tại ðiều 4, Luật ðất ñai năm
2003 nêu rõ: “Giá QSDð là số tiền tính trên một đơn vị diện tích ñất do Nhà
nước quy ñịnh hoặc ñược hình thành trong giao dịch về QSDð”.[25]
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá ñất.
Giá ñất và ñịnh giá ñất là vấn ñề ñược quan tâm và chú trọng của nhiều
ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan
trọng ñể ñịnh giá ñất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của ñất là do
quá trình lao ñộng, sản xuất, ñầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn
tài nguyên thiên nhiên, cịn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tơ, lãi suất
ngân hàng và quan hệ cung cầu.
2.2.2.1. ðịa tô.
ðịa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. ðịa tơ gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế ñộ tư hữu về ruộng ñất. Trong chế độ chiếm hữu nơ lệ,
địa tơ là do lao động của nơ lệ và những người chiếm hữu ruộng ñất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế ñộ phong kiến, địa tơ là sản phẩm thặng dư do nơng nơ tạo
ra và bị chúa phong kiến chiếm đọat. Trong CNTB, do cịn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tơ. Về thực chất, địa tơ tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn và
do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho ñịa chủ. ðịa tô tư bản chủ
nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: ðịa chủ, tư bản kinh doanh nông
nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong CNTB có các loại địa tơ:
địa tơ chênh lệch, địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền. Trong CNXH, khi
ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư
bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền

bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà
nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới CNTB. [7]
ðịa tô chênh lệch là loại địa tơ mà chủ đất thu được do có sở hữu ở
những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ
màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư
thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tơ chênh lệch I
và địa tơ chênh lệch II.
- ðịa tơ chênh lệch I là lợi nhuận thu ñược khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao ñộng ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được
khác nhau. Như vậy, địa tơ chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngồi ra
yếu tố vị trí của thửa ñất cũng ảnh hưởng rất lớn ñối với loại địa tơ này.
- ðịa tơ chênh lệch II là lợi nhuận thu ñược do khả năng ñầu tư thâm
canh ñem lại. Sự xuất hiện của loại ñịa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư
bản khơng bằng nhau trên cùng một mảnh ñất nên kết quả thu ñược khác
nhau. ðịa tô chênh lệch II cho thấy khả năng ñầu tư thâm canh của nhà tư bản
trên mảnh ñất mà họ canh tác.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


ðịa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng
đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. ðịa tô chênh lệch có thể tính
theo cơng thức sau:
ðịa tơ chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dơi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
ðịa tơ trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản ñầu tư kinh
doanh trên ñất ñể thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê

ñất của ñịa chủ. ðặc ñiểm của loại địa tơ này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. ðịa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà cịn là
sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất khơng ngừng tăng lên. [7]
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng.
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì
lúc này người mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có
địa tơ. Cịn nếu lãi suất ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải
tăng lên do người bán khơng muốn bán với giá thấp, họ để đất thu ñược ñịa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá
ñất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh
muốn sử dụng ñất tốt phải xác định giá cả. Trong q trình phát triển KTXH
thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh
đất đai ln có lãi. Người bán ñất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để
xác định giá đất. ðương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình
qn trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố
cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân
hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân
hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ khơng quyết ñịnh giá ñất ñô thị
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15


cao hơn giá đất nơng nghiệp.[7]
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính
rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà
không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai khơng có những lo
ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan ñến
các ñiều luật khơng nhất qn thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động

như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng
ñất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền th đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do
đất mang lại.
Hay tiền thuê ñất < thu nhập do ñất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi
phí sử dụng ñất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê ñất = Tiền thu nhập do đất mang lại
- chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá th ñất ñai. Nếu Et càng
lớn thì người kinh doanh ñất ñai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.[7]
2.2.2.3. Quan hệ cung cầu.
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp ñến giá
ñất và làm cho giá đất ln biến động.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1


Q0

Q

Hình 2.1. ðồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất ñai cắt nhau tại ñiểm E là ñiểm
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

16