....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN ðỨC CƯỜNG

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NƠNG NGHIỆP

Hà Nội - 2012


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

NGUYỄN ðỨC CƯỜNG

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG
CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
THÀNH PHỐ ðỒNG HỚI, TỈNH QUẢNG BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ NƠNG NGHIỆP
Chun ngành: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ðÌNH BỒNG

Hà Nội - 2012
ơ


Lời cam đoan
Tơi xin cam đoan, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này
là trung thực và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều ñã ñược chỉ rõ
nguồn gốc.

Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn

Nguyễn ðức Cường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


Lời cảm ơn
ðể hồn thành được bản luận văn này, trước hết, tơi xin chân thành
cảm ơn TS. Nguyễn ðình Bồng - Hội Khoa học ñất Việt Nam ñã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tơi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo Khoa Tài nguyên và Mơi trường, Viện ðào tạo Sau đại học - Trường ðại
học Nơng nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tơi thực hiện đề tài.

Tơi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phịng
Tài chính - Kế hoạch, Phịng Kinh tế, Chi cục Thống kê, Văn phịng đăng ký
đất thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình đã giúp đỡ tơi trong thời gian
nghiên cứu, thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn tới những người thân trong gia đình, đồng
nghiệp và bạn bè đã khích lệ động viên, tạo những điều kiện tốt nhất cho tơi
trong q trình thực hiện luận văn này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày 20 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn

Nguyễn ðức Cường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Trang
Lời cam ñoan .......................................................................................................... i
Lời cảm ơn ............................................................................................................. ii
Mục lục ................................................................................................................ iii
Danh mục các từ viết tắt ....................................................................................... vi
Danh mục các bảng ............................................................................................. vii
Danh mục các hình ............................................................................................. viii
1. MỞ ðẦU ............................................................................................................ 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................... 1
1.2. Mục đích và u cầu của đề tài ........................................................................ 3
1.2.1. Mục đích ...................................................................................................... 3

1.2.2. u cầu ......................................................................................................... 3
2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU .......................................... 4
2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản ................................................. 4
2.1.1. ðất ñai .......................................................................................................... 4
2.1.2. Bất ñộng sản ................................................................................................. 6
2.1.3. Thị trường bất ñộng sản ................................................................................ 8
2.2. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản ......................................................................... 10
2.2.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai........................................................................ 10
2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản ............................................................. 11
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản ......................................................... 12
2.3. Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất .......................................................... 14
2.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất ............................................................................................................... 14
2.3.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trị của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất ... 18
2.4. Mơ hình tổ chức đăng ký đất đai, bất ñộng sản ở một số nước ....................... 22
2.4.1. Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Torren) ............................................... 22
2.4.2. Cộng hòa Pháp: ðăng ký văn tự giao dịch .................................................. 23
2.4.3. Thụy ðiển: Hệ thống ñăng ký ñất ñai ......................................................... 25

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


2.5. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản và hoạt ñộng của Văn phịng đăng ký quyền
sử dụng đất ở Việt Nam......................................................................................... 26
2.5.1. Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản ở Việt Nam ................. 27
2.5.2. Tình hình hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất.................. 29
2.6. Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký QSDð Quảng Bình .................34
2.6.1. Về mơ hình tổ chức ..................................................................................... 34

2.6.2. Về chức năng nhiệm vụ .............................................................................. 35
2.6.3. Về phân cấp ñăng ký biến ñộng .................................................................. 35
2.6.4. Về cơ chế tài chính ...................................................................................... 36
2.6.5. Về đăng ký biến động ................................................................................. 36
2.6.6. Cơng tác đo đạc bản đồ địa chính và cấp Giấy chứng nhận QSDð .............. 36
3. ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............... 37
3.1. ðối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................. 37
3.2. Nội dung nghiên cứu ..................................................................................... 37
3.3. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................ 38
4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................................. 40
4.1. ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng
Bình ...................................................................................................................... 40
4.1.1. ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường .............................................. 40
4.1.2. ðiều kiện kinh tế - xã hội............................................................................. 44
4.2. Thực trạng quản lý ñất ñai và thị trường bất động sản thành phố ðồng Hới,
tỉnh Quảng Bình ................................................................................................... 53
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................ 53
4.2.2. Tình hình quản lý đất đai ............................................................................. 55
4.2.3. Tình hình quản lý thị trường bất ñộng sản ................................................... 62
4.3. ðánh giá thực trạng hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình .................................................................. 63
4.3.1. Tình hình tổ chức, hoạt động của Văn phịng ñăng ký quyền sử dụng ñất .... 63
4.3.2. ðánh giá chung về hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất.... 78
4.3.3. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phịng đăng ký
quyền sử dụng ñất ................................................................................................. 82

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iv



4.4. ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phịng đăng ký
quyền sử dụng đất ................................................................................................ 87
4.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .............................................................. 87
4.4.2. Giải pháp về tổ chức ................................................................................... 88
4.4.3. Giải pháp về quản lý .................................................................................. 89
4.4.4. Giải pháp phát triển nguồn nhân lực ........................................................... 89
4.4.5. Giải pháp công nghệ, kỹ thuật ..................................................................... 90
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ......................................................................... 92
5.1. Kết luận ......................................................................................................... 92
5.2. Kiến nghị ....................................................................................................... 93
5.2.1. ðối với Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường .................................. 93
5.2.2. ðối với UBND tỉnh Quảng Bình ................................................................. 94
5.2.3. ðối với UBND thành phố ðồng Hới ........................................................... 95
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................. 96
PHỤ LỤC............................................................................................................. 99
PHIẾU ðIỀU TRA VÀ CÁC BẢNG PHỤ LỤC

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


DANH M C CAC CHỮ VI T T T
BððC

: Bản đồ địa chính

BðS


: Bất động sản

CNTT

: Cơng nghệ thơng tin

CSDL

: Cơ sở dữ liệu

ðKðð

: ðăng ký ñất ñai

GCN
GPMB

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất
: Giải phóng mặt bằng

HðND

: Hội đồng nhân dân

HSðC

: Hồ sơ địa chính

NVTC


: Nghĩa vụ tài chính

QH, KHSDð : Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất
QHSDð

: Quy hoạch sử dụng ñất

QSDð

: Quyền sử dụng ñất

TTMCLT

: Trung tâm một cửa liên thông thành phố ðồng Hới

TTHC

: Thủ tục hành chính

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPðKQSDð : Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi



DANH MỤC CÁC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

Bảng 4.1. Tốc ñộ tăng trưởng kinh tế thành phố thời kỳ 2001 - 2011

45

Bảng 4.2. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế thành phố ðồng Hới

46

Bảng 4.3.

Diện tích, cơ cấu các loại đất thành phố ðồng Hới năm
2011

54

Bảng 4.4.

Kết quả cấp GCN của thành phố ðồng Hới giai ñoạn 2006
- 2011

73


Bảng 4.5.

Kết quả thu, chi sự nghiệp tại Văn phịng đăng ký quyền
sử dụng đất thành phố ðồng Hới

78

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC CÁC HÌNH
STT

Tên biểu đồ

Trang

Hình 2.1.

Sơ đồ vị trí của VPðKQSDð trong hệ thống quản
lý đất đai

21

Hình 2.2.

Sơ đồ tổ chức VPðKQSDð tỉnh Quảng Bình


35

Hình 4.1.

Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2011 của thành phố
ðồng Hới

53

Hình 4.2.

Mơ hình tổ chức VPðKQSDð thành phố ðồng Hới

64

Hình 4.3.

Quy trình cấp Giấy chứng nhận lần đầu

69

Hình 4.4.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDð, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

70

Hình 4.5.


Trình tự, thủ tục đăng ký biến ñộng về sử dụng ñất,
tài sản gắn liền với đất

71

Hình 4.6.

Trung tâm một cửa liên thơng thành phố ðồng Hới

72

Hình 4.7.

Nhân viên Trung tâm một cửa liên thơng tiếp nhận
hồ sơ

72

Hình 4.8.

Máy tra cứu kết quả giải quyết hồ sơ tại Trung tâm
một cửa liên thơng

72

Hình 4.9.

Hệ thống xếp hàng tự động tại Trung tâm một cửa
liên thơng


72

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thành phần
quan trọng hàng đầu của mơi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng
thể thay thế trong sản xuất nơng, lâm, ngư nghiệp; là địa bàn phân bố các khu
dân cư, các khu công nghiệp, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh
quốc phịng.
Việt Nam đang trong q trình đổi mới, cùng với quá trình phát triển
kinh tế - xã hội, tốc độ đơ thị hóa ngày càng cao, việc kiến thiết xây dựng cơ
sở hạ tầng ngày càng bức thiết và phát triển trên phạm vi rộng lớn, ñất ñai trở
thành nguồn nội lực để thực hiện cơng nghiệp hóa, hiện ñại hóa ñất nước với
mục tiêu ñưa nước ta cơ bản trở thành nước cơng nghiệp vào năm 2020.
ðể đất ñai trở thành nguồn nội lực ñể thực hiện công nghiệp hố, hiện
đại hố đất nước, cần phải nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý nhà nước về
ñất ñai, trong đó đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng.
Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về ñất ñai ñược
bảo ñảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất qn và tập trung,
thống nhất của dữ liệu địa chính. ðKðð là một cơng cụ của nhà nước để bảo
vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế
tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển quyền; cung cấp tư liệu phục
vụ các chương trình cải cách đất ñai, bản thân việc triển khai một hệ thống
ðKðð cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch ñất ñai; phục vụ

quy hoạch; phục vụ quản lý trật tự trị an.
Lợi ích đối với cơng dân: tăng cường sự an tồn về chủ quyền đối với

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


BðS; khuyến khích đầu tư cá nhân; mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); hỗ
trợ các giao dịch về BðS; giảm tranh chấp ñất ñai.
Hệ thống ðKðð hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép ngày càng
lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường BðS và cung cấp khn
khổ pháp lý để tăng thu hút ñầu tư. Việc cấp Giấy chứng nhận QSDð ñã cơ
bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai thì ngày càng cao. Một
nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ðKðð là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến
tính tin cậy, sự nhất qn và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Tuy
nhiên hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt
giữa thơng tin trên sổ sách và trên Giấy chứng nhận QSDð, vì vậy mặc dù có
những chuyển biến quan trọng trong khn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn
cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống ðKðð ở ñịa phương.
Luật ðất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh việc ðKðð ñược thực hiện tại
VPðKQSDð cấp tỉnh và cấp huyện. Hoạt ñộng của VPðKQSDð ñã góp phần
làm cho việc ðKðð, cấp Giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai, minh
bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, cơng dân có nhu cầu giao
dịch. Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận
nhà, ñất vẫn là một trong những vấn ñề bức xúc ñối với người sử dụng đất, đặc
biệt là tại các đơ thị.
Thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình được thành lập theo Nghị ñịnh
số 156/2004/Nð-CP ngày 16/8/2004 của Chính phủ trên cơ sở tồn bộ diện
tích tự nhiên, dân số và các đơn vị hành chính trực thuộc của thị xã ðồng Hới,

tỉnh Quảng Bình. Thành phố có 16 đơn vị hành chính trực thuộc gồm các
phường: Nam Lý, Bắc Lý, ðồng Phú, Phú Hải, ðồng Sơn, ðồng Mỹ, Hải
ðình, Hải Thành, Bắc Nghĩa, ðức Ninh ðông và các xã: Nghĩa Ninh, ðức
Ninh, Bảo Ninh, Lộc Ninh, Thuận ðức và Quang Phú.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


Trong giai đoạn 2004 - 2011, q trình đơ thị hóa trên địa bàn thành phố
diễn ra mạnh mẽ dẫn ñến nhiều biến ñộng về sử dụng ñất; công tác ðKðð
mặc dù đã cơ bản khắc phục khó khăn, tồn tại, nhưng tình trạng quá tải, dồn
việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận QSDð
vẫn cịn xảy ra cần có biện pháp khắc phục có hiệu quả.
Trước tình hình trên, trong khn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội,
tơi chọn thực hiện đề tài: “ðánh giá thực trạng hoạt động của Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất thành phố ðồng Hới, tỉnh Quảng Bình” nhằm
nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hồn thiện, nâng cao
hiệu quả hoạt động của VPðKQSDð, góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng
hồ sơ ðKðð của địa bàn nghiên cứu.
1.2. Mục đích và u cầu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- ðánh giá thực trạng hoạt động của VPðKQSDð thành phố ðồng Hới,
tỉnh Quảng Bình;
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của
VPðKQSDð.
1.2.2. Yêu cầu
- ðánh giá ñược ñúng thực trạng hoạt ñộng của VPðKQSDð trong

phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


2. TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1. ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
2.1.1. ðất đai
ðất đai mà chúng ta có được hơm nay khơng chỉ là “tài nguyên thiên
nhiên cho không con người” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao ñộng của
nhiều thế hệ trước ta để lại “Cố cơng sống lấy nghìn năm ñể xem thửa ruộng
mấy trăm người cày” (ca dao Việt Nam) và đến lượt mình, thế hệ chúng ta
phải ñể lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù
phú hơn - ðiều này là khơng có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó khơng
phải là cổ vật và cũng khơng phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số
dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “ðất đai là tài sản vay mượn của con
cháu”. Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “...Tồn thể một xã hội, một nước
và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều
khơng phải là kẻ sở hữu ñất ñai. Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được
phép sử dụng ñất ñai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tương lai sau khi ñã
làm cho ñất ñai ấy tốt hơn lên như những người cha hiền vậy...”. Mác dự báo
rằng “...Vận ñộng xã hội sẽ quyết ñịnh là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của
nhà nước... Sự tập trung toàn quốc những tư liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở
toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản
xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một kế hoạch chung

và hợp lý. ðó là các mục tiêu nhân ñạo của sự vận ñộng kinh tế vĩ ñại của thế
kỷ XIX ñang dẫn ñến” [18].
2.1.1.1. ðất - thổ nhưỡng (soil)
V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực
khoa học ñất cho rằng: “ðất như là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những q trình phức tạp và đa dạng
diễn ra trong nó. ðất ñược coi là khác biệt bởi với ñá. ðá trở thành ñất dưới
ảnh hưởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất như khí hậu, cây cỏ, khu
vực, ñịa hình và tuổi”.
2.1.1.2. ðất ñai (land)
"ðất ñai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí
hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sơng, nước ngầm, tập
đồn thực vật và động vật, trạng thái ñịnh cư của con người), những kết quả
do hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại ñể lại (san nền, hồ chứa
nước hay hệ thống tiêu thốt nước, đường sá, nhà cửa...)".
“ðất như là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa ñất
ñến một ñất nước cho ñến cả hành tinh” [19].
Các nhà sinh thái học cịn cho rằng đất là một “vật mang” của tất cả các
hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như vậy, đất ln ln mang trên mình nó
các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền
vững. Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái
mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo
của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh

thái tồn tại và phát triển [1].
Từ những quan điểm trên có thể định nghĩa: “ðất là một diện tích cụ thể
của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới
bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng
và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sơng, suối và đầm lầy nước cạn); lớp
trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái ñất; tập đồn thực vật và

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


ñộng vật; trạng thái ñịnh cư của con người và những thành quả vật chất do các
hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”.
2.1.2. Bất ñộng sản
2.1.2.1. Tài sản
Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị ñược xác ñịnh bằng tiền
và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản ñược chia thành 2 loại
BðS và ñộng sản.
2.1.2.2. Bất ñộng sản
BðS là các tài sản không di dời ñược. Tuy tiêu chí phân loại BðS của
các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất BðS bao gồm ñất ñai và những
tài sản gắn liền với ñất ñai [7], [37]. Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh:
“BðS là các tài sản khơng thể di dời được bao gồm: ðất đai; Nhà ở, cơng
trình xây dựng gắn liền với đất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác do pháp
luật quy ñịnh” [29].
2.1.2.3. Hàng hoá bất ñộng sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường BðS là thị trường mua bán hàng
hố đặc biệt - hàng hố BðS. Tính đặc biệt của hàng hố BðS được xác định

bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác khơng có:
- ðất ñai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia q báu, là mơi
trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã
hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt
khơng thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao ñộng,
chiến ñấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


- ðất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo
thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người;
- ðất ñai là yếu tố cần thiết ñể tạo lập BðS nói riêng và tài sản nói
chung.
Ngồi những thuộc tính đặc thù trên, hàng hố BðS cịn có những tính
chất khác với các loại hàng hoá khác:
- Là loại hàng hoá khơng thể di dời, liên quan đến mơi trường, cơ sở hạ
tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thốt nước, điện), cơ sở hạ
tầng xã hội (trường học, bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nơng
nghiệp, cơng nghiệp;
- Là loại hàng hố có giá trị lớn “BðS là một tài sản có giá trị lớn, cần
có vốn đầu tư dài hạn; giá trị BðS tại hầu hết các nước phương tây chiếm
khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ 30 - 40%”;
- Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và
ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. ðất đai là BðS nhưng pháp
luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch. Các
nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước
ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy ñịnh BðS (ñất ñai) hoặc BðS

(ñất ñai + tài sản trên đất) là hàng hố được giao dịch trên thị trường BðS;
Trung Quốc quy ñịnh BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch
trên thị trường BðS nhưng ñất ñai thuộc sở hữu nhà nước khơng được mua
bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải
chuyển thành sở hữu nhà nước (bằng cách trưng thu) mới ñược chuyển quyền
sử dụng ñất);
- Không phải tất cả mọi BðS đều trở thành hàng hố, ví dụ: BðS là các
cơng trình cơng cộng như các di tích lịch sử văn hố, danh lam thắng cảnh,
cơng viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng [6], [19].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7


2.1.3. Thị trường bất ñộng sản
2.1.3.1. Khái niệm
Thị trường BðS là cơ chế, trong đó hàng hố và dịch vụ BðS ñược trao
ñổi. Thị trường BðS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có
liên quan đến giao dịch BðS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS.
Thị trường BðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan
ñến giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập
BðS.
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị
trường, nó liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng
hố, thị trường chứng khốn, thị trường lao động, thị trường khoa học cơng
nghệ...v.v. [7].
2.1.3.2. Tính chất
- Thị trường BðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: quy
luật giá trị, quy luật cung cầu;

- Thị trường BðS theo mơ hình chung của thị trường hàng hố với 3 yếu
tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả;
- Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên cũng khơng đồng nhất. Pháp luật Australia quy định khơng hạn chế
quyền ñược mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều
ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp; pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch
BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho th nhà...v.v. [7].
2.1.3.3. ðặc điểm
- Thị trường BðS khơng chỉ là giao dịch bản thân BðS mà cái cơ bản là
thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

8


- Thị trường BðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;
- Thị trường BðS chịu sự chi phối của pháp luật;
- Thị trường BðS ln có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị
trường khơng hồn hảo;
- Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS. [7], [37].
2.1.3.4. Chức năng của thị trường bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;
- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;
- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
2.1.3.5. Vai trị, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BðS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;

- Tác ñộng tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư
phát triển BðS;
- Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị
trường hàng hố, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
2.1.3.6. Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược
mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS đến với nhau;

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho
người mua;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ
quan ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của thị
trường BðS [7].
2.2. ðăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
2.2.1. Khái quát về ñăng ký ñất ñai
2.2.1.1. Khái niệm
ðKðð là một cách gọi của hệ thống ðKðð và theo ñịnh nghĩa của Uỷ

ban Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một q trình
xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với ñất ñai dưới hình
thức hoặc là ñăng ký văn tự giao dịch hay ñăng ký các loại văn kiện nào ñó có
liên quan ñến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dưới hình
thức đăng ký chủ quyền đất [43].
2.2.1.2. Vị trí, vai trị chức năng, đối tượng của ñăng ký nhà nước về ñất
ñai
- ðKðð là một cơng cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích
cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân;
- ðKðð là ñiều kiện ñảm bảo ñể nhà nước quản lý chặt chẽ tồn bộ quỹ

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


ñất trong phạm vi lãnh thổ; ñảm bảo cho ñất ñai sử dụng ñầy ñủ, hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả cao nhất;
- ðKðð là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về ñất ñai;
- ðKðð là một TTHC do cơ quan nhà nước thực hiện ñối với các ñối
tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện
ñăng ký ñối với ñất ñai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết
với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong q trình sản xuất và đời sống.
2.2.1.3. Lợi ích của ñăng ký nhà nước về ñất ñai (ñối với nhà nước và
nhân dân)
Báo cáo của UNECE về lợi ích kinh tế và xã hội của việc quản lý ñất ñai
hiệu quả ñã khẳng ñịnh: ñối với những quốc gia muốn khơi thơng sự thịnh
vượng thì địi hỏi tính hiệu quả của ðKðð bởi nó thúc đẩy một thị trường đất
đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, ñồng thời ñảm bảo ñược quyền sở

hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế
[44].
2.2.2. Cơ sở ñăng ký ñất ñai/bất ñộng sản
2.2.2.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và BðS (ở Việt Nam gọi là HSðC) là tài liệu chứa đựng
thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với
ñất ñai, BðS. Hồ sơ ñất ñai, BðS ñược lập ñể phục vụ cho lợi ích của nhà
nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- ðối với nhà nước: ñể thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu
quả.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


- ðối với cơng dân: việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an tồn với một chi phí thấp [37].
2.2.2.2. Nguyên tắc ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðKðð, BðS dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Ngun tắc đồng thuận;
- Ngun tắc cơng khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá.
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ðKðð, BðS được cơng khai, thơng
tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo vệ. ðối tượng
ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về pháp lý [37].
2.2.2.3. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất

Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, được coi là một thực thể ñơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký
vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận
biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề
quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký [20].
2.2.3. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
Dựa vào đối tượng được đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại
ðKðð tại các nước. ðó là “ñăng ký văn tự giao dịch” và “ñăng ký chủ
quyền”.
2.2.3.1. ðăng ký văn tự giao dịch
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ðKðð mà đối tượng ñược ñăng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


ký chính là các văn tự giao dịch về đất ñai và BðS trên ñất và nội dung của
các giao dịch đó. Việc đăng ký chủ yếu để chứng minh giao dịch ñã ñược
thực hiện, hai bên ñã tự nguyện tham gia với những ñiều khoản ñã ñược thoả
thuận thống nhất chứ khơng phải là chứng cứ pháp lý để khẳng định chủ
quyền đối với đất đai có hợp pháp hay khơng. Vì vậy, để đảm bảo an tồn cho
quyền lợi của mình, người mua phải điều tra ngược về q khứ, truy tìm
nguồn gốc chủ quyền đối với diện tích đất mà mình mua.
- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở
các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh
hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước châu Phi và châu Á. Hệ thống ðKðð hiện nay của Hà Lan là một hệ
thống ñăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hố ñể

nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng [37].
2.2.3.2. ðăng ký chủ quyền
Khác với ñăng ký văn tự giao dịch, ñối tượng trong ñăng ký chủ quyền
là những thơng tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những
hạn chế về quyền của họ đối với đất; những thơng tin về thửa ñất, nghĩa là
mối quan hệ pháp lý giữa ñất ñai với người có chủ quyền đất. Nói một cách
khác, nếu ñăng ký văn tự giao dịch là ñăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch)
thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó. Do đó,
thơng tin chủ quyền lưu trữ được ñảm bảo bởi nhà nước, ñược sử dụng hình
thức mà khơng cần thiết phải điều tra nguồn gốc chủ quyền ñất ñai. ðăng ký
chủ quyền ñược áp dụng có hiệu quả ở Australia (hệ thống Torrens), Anh,
ðức và Scotland [37].

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


2.3. Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất
2.3.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phịng đăng ký
quyền sử dụng đất
2.3.1.1. Chủ trương, chính sách về cải cách hành chính
- Nghị quyết ðại hội ðại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ
IX (tháng 4/2001) ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nền hành chính nhà nước dân
chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hố, chủ trương tiếp tục đẩy
mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành
chính cơng quyền với tổ chức sự nghiệp. “ðổi mới và hoàn thiện thể chế, TTHC,
kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật
trong công việc” [17].
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải

cách một bước TTHC trong giải quyết công việc của cơng dân và tổ chức.
- Quyết định số 136/2001/Qð-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính
phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai
đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ, trong sạch,
vững mạnh, chun nghiệp, hiện đại hố, nhiệm vụ này được xác định là một
trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế.
- Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan
hành chính nhà nước ở ñịa phương.
- Quyết ñịnh số 93/2007/Qð-TTg ngày 22/6/2007 của Thủ tướng
Chính phủ ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên
thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


- Quyết định số 127/2007/Qð-TTg ngày 01/8/2007 của Thủ tướng
Chính phủ về việc tổ chức làm việc vào ngày thứ bảy hàng tuần ñể tiếp
nhận, giải quyết TTHC.
- Nghị ñịnh số 63/2010/Nð-CP ngày 08/6/2010 của Chính phủ về kiểm
sốt TTHC.
- Nghị quyết số 25/NQ-CP ngày 02/6/2010 của Chính phủ về việc đơn
giản hố 258 TTHC thuộc phạm vi chức năng quản lý của bộ, ngành.
2.3.1.2. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðKQSDð
a) Bộ Luật Dân sự năm 2005 ñã quy ñịnh cụ thể quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); việc ñăng ký quyền sở hữu tài sản
(ðiều 167); thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168); các

quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173). Trên cơ
sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình về BðS
hợp pháp (trong đó có QSDð) đối với nhà nước và cơ quan có thẩm quyền.
b) Luật ðất đai năm 2003 quy ñịnh: “Việc ñăng ký QSDð ñược thực
hiện tại VPðKQSDð trong các trường hợp sau ñây: 1) Người ñang sử dụng ñất
chưa ñược cấp Giấy chứng nhận QSDð; 2) Người sử dụng ñất thực hiện quyền
chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại
QSDð; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð; 3) Nhận chuyển nhượng
QSDð; 4) Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận QSDð được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi
ñường ranh giới thửa ñất; 5) Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết
định của Tồ án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được
thi hành”. “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPðKQSDð là cơ quan

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15