....

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI


LƯU TIẾN ðĂNG

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG
ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT HUYỆN TAM ðẢO,
TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS. TRẦN DANH THÌN

HÀ NỘI - 2012


LỜI CAM ðOAN
Tơi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, ñầy ñủ và chưa ñược sử dụng ñể bảo vệ một học vị nào.
Tơi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại ñịa
phương ñể thực hiện luận văn này ñã ñược cảm ơn và các thơng tin trích
dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Lưu Tiến ðăng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

i


LỜI CẢM ƠN

ðể hồn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành
cảm ơn TS. Trần Danh Thìn- Giảng viên Trường ðại học nơng nghiệp Hà Nội
đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo tại khoa Tài nguyên và Môi
trường, Viện ñào tạo Sau ðại học - Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã
giúp ñỡ tạo ñiều kiện thuận lợi cho tơi thực hiện đề tài.
Tơi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trường, Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo ñã giúp ñỡ tơi trong thời
gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Lưu Tiến ðăng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ii


MỤC LỤC
Lời cam ñoan


i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vii

Danh mục bảng

viii

Danh mục biểu đồ, sơ đồ, hình ảnh

ix

1

MỞ ðẦU

1

1.1


Tính cấp thiết của đề tài

1

1.2

Mục đích và u cầu nghiên cứu

2

1.2.1

Mục đích nghiên cứu

2

1.2.2

u cầu nghiên cứu

2

2

TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHÒNG
ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT

3

2.1


ðăng ký ñất ñai và bất ñộng sản

3

2.1.1

ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản

3

2.1.2

ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

7

2.1.3

Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản

8

2.1.4

Hệ thống ñăng ký ñất ñai và bất ñộng sản Việt Nam

11

2.2


Văn phòng ðăng ký quyền sử dụng ñất

14

2.2.1

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPðK

14

2.2.2

Chức năng, nhiệm vụ, vai trị của Văn phịng ðăng ký quyền sử
dụng đất

19

2.3

Mơ hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản ở một số nước

23

2.3.1

Australia: ðăng ký quyền (hệ thống Toren).

23


2.3.2

Cộng hòa Pháp

24

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

iii


2.3.3

Thụy ðiển

2.4

Thực trạng hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

2.4.1

27

ở nước ta

28

Tình hình thành lập

28


2.4.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

30

2.4.3

Nguồn nhân lực của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

30

2.4.4

Chức năng, nhiệm vụ của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất

32

2.4.5

Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPðK

33

2.4.6

ðánh giá chung về tình hình hoạt ñộng của VPðK

35

2.5


Thực trạng hoạt ñộng của VPðK QSD đất của tỉnh Vĩnh Phúc

37

2.5.1

Về mơ hình tổ chức

37

2.5.2

Về chức năng nhiệm vụ

38

2.5.3

Về phân cấp ñăng ký biến ñộng

39

2.5.4

Về cơ chế tài chính

39

2.5.5


Về đăng ký biến động

40

3

ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

41

3.1

ðối tượng nghiên cứu

41

3.2

Phạm vi nghiên cứu

42

3.2.1

Về không gian nghiên cứu

42

3.2.2


Về thời gian nghiên cứu

42

3.3

Nội dung nghiên cứu

42

3.3.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh
Phúc

3.3.2

Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc

3.3.3

42
42

ðánh giá chung về một số hoạt ñộng của Văn phịng đăng ký
QSD đất của huyện Tam ðảo.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


43

iv


3.3.4

Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ñộng của Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất.

43

3.3.5 ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất.

43

3.4 Phương pháp nghiên cứu

44

3.4.1 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan.

44

3.4.2 Phương pháp ñiều tra, khảo sát

44


3.4.3 Phương pháp ñiều tra nội nghiệp:

44

3.4.4 Phương pháp ñiều tra ngoại nghiệp và khảo sát thực địa

44

3.4.5 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

45

3.4.6 Phương pháp chuyên gia

45

4

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

46

4.1

ðiều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Tam ðảo

46

4.1.1


ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên

46

4.1.2

ðặc ñiểm kinh tế- xã hội

48

4.1.3

Tình hình quản lý đất đai

53

4.2

Thực trạng tình hình hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất của huyện Tam ðảo.

4.2.1

Tổ chức bộ máy của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
huyện

4.2.2

59
59


Cơ chế hoạt động của Văn phịng ñăng ký quyền sử dụng ñất
huyện Tam ðảo.

62

4.2.3

Kết quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất

65

4.3

ðánh giá chung về hoạt động của Văn phịng đăng ký QSD đất
của huyện Tam ðảo

74

4.4.1

Mức độ cơng khai, minh bạch các thủ tục hành chính

74

4.4.2

Thời gian thực hiện các thủ tục

76


Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

v


4.3.3

Thái ñộ và mức ñộ hướng dẫn của cán bộ

78

4.3.4

Các khoản lệ phí phải đóng

80

4.3.5

Nhận xét

81

4.4

Ngun nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất.

82


4.4.1

Về chính sách pháp luật đất đai

82

4.4.2

Về chức năng, nhiệm vụ

83

4.4.3

Về tổ chức, cơ chế hoạt ñộng

84

4.4.4

Về ñối tượng giải quyết, thực hiện

84

4.5

ðề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phịng đăng ký quyền sử dụng đất.


85

4.5.1

Các giải pháp về chính sách pháp luật

85

4.5.2

Các giải pháp về tổ chức

86

4.5.3

Các giải pháp về nhân lực

86

4.5.4

Các giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ

87

4.5.5

Các giải pháp về ñầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật


87

4.5.6

Các giải pháp về cơ chế

87

5

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

88

5.1

Kết luận

88

5.2

ðề nghị

89

5.2.1

ðối với Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc


89

5.2.2

ðối với Ủy ban nhân huyện Tam ðảo

90

TÀI LIỆU THAM KHẢO

91

PHỤ LỤC

94

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BðS

Bất ñộng sản

ðKðð

ðăng ký ñất ñai


GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

HSðC

Hồ sơ ñịa chính

PTTH

Phổ thơng trung học

SDð

Sử dụng đất

VPðK

Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất

THCS

Trung học cơ sở

UBND

Uỷ ban nhân dân

TN&MT


Tài nguyên và Môi trường

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

vii


DANH MỤC BẢNG
Stt

Tên bảng

Trang

2.1

Tình hình thành lập VPðK các cấp

29

2.2

Nguồn nhân lực của VPðK của cả nước

31

4.1

Hiện trạng sử dụng ñất nông nghiệp huyện Tam ðảo


55

4.2

Hiện trạng sử dụng ñất phi nơng nghiệp huyện Tam ðảo

58

4.3

Tiến độ cấp GCN lần ñầu của huyện Tam ðảo 2004 – 2011

67

4.4

Kết quả tổng hợp cơng tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện
Tam ðảo từ năm 2004 ñến 2011

69

4.5

Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Tam ðảo

71

4.6

Tình hình lập hồ sơ địa chính của huyện Tam ðảo


72

4.7

Mức độ cơng khai thủ tục hành chính

75

4.8

ðánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPðK

77

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

viii


DANH MỤC BIỂU ðỒ, SƠ ðỒ, HÌNH ẢNH
Stt
2.1

Trang
Sơ đồ vị trí của Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất trong hệ
thống quản lý đất đai ở Việt Nam

22


2.2

Mơ hình tổ chức Văn phịng đăng ký QSD đất Vĩnh Phúc

38

4.1

Quy trình đăng ký GCN lần đầu

62

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

ix


1. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất ñặc biệt, là
thành phần quan trọng của của mơi trường sống. Luật ðất đai năm 2003 đã
khẳng định “ ðất đai thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
Cơng tác đăng ký đất ñai là một trong những nội dung trong công tác
quản lý Nhà nước về ñất ñai nhằm ñảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người sử
dụng ñất ñối với Nhà nước, là cơng cụ để Nhà nước thực hiện cơng tác quản lý
đất đai theo quy định của pháp luật.
Huyện Tam ðảo ñược thành lập theo Nghị ñịnh 153/Nð-CP ngày
09/12/2004 của Chính phủ trên cơ sở hợp nhất 4 xã Hợp Châu, Hồ Sơn, Tam
Quan, ðại ðình của huyện Tam Dương, 3 xã ðạo Trù, Bồ Lý, Yên Dương của
huyện Lập Thạch, 01 xã Minh Quang của huyện Bình Xuyên và 01 thị trấn Tam

ðảo của huyện Tam ðảo.
Từ khi ñược thành lập và ñi vào hoạt ñộng ñến nay, huyện Tam ðảo đã
có những chuyển biến, những thành tựu to lớn về mặt kinh tế - xã hội, an ninh
quốc phịng được củng cố giữ vững, đời sống nhân dân ngày càng ñược cải
thiện về chất và lượng, các thủ tục hành chính dần được cải cách để ñáp ứng
nhu cầu của nhân dân, một trong những cải cách đó là sự ra đời của Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng ñất (VPðK) huyện Tam ðảo ñược thành lập theo Quyết
ñịnh 492/Qð-UBND ngày 15/6/2009 của UBND huyện Tam ðảo về việc thành
lập Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo.
Sự ra ñời của VPðK huyện Tam ðảo là tất yếu ñể ñáp ứng mục tiêu phát
triển kinh tế- xã hội chung trên ñịa bàn huyện và ñảm bảo quyền lợi của người
dân về thực hiện các quyền của người sử dụng ñất, nhất là vấn ñề ñăng ký giấy
chứng nhận, các hoạt ñộng liên quan ñến công tác chuyển quyền sử dụng ñất,

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

1


cơng tác giao dịch đảm bảo,…..Tuy nhiên do mới được thành lập, VPðK huyện
Tam ðảo gặp rất nhiều khó khăn về nhiều mặt, hoạt động của VPðK cịn hạn
chế. Vì vậy ñể khái quát ñược thực trạng hoạt ñộng và có các giải pháp nhằm
nâng cao hoạt động của VPðK huyện Tam ðảo, ñáp ứng các yêu cầu thực tiễn
ñặt ra là mục tiêu của ñề tài nghiên cứu “ ðánh giá thực trạng hoạt động của
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc”.
1.2. Mục đích và u cầu nghiên cứu
1.2.1. Mục đích nghiên cứu
Khái qt thực trạng hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Tam ðảo, từ đó đề xuất các biện pháp nhằm khắc phục những tồn tại
và nâng cao hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất huyện Tam

ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian tới.
1.2.2. Yêu cầu nghiên cứu
- Tìm hiểu thực trạng hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc;
- ðánh giá, phân tích hoạt động của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng
đất huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc;
- ðề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phịng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Tam ðảo, tỉnh Vĩnh Phúc.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

2


2. TỔNG QUAN VỀ ðĂNG KÝ ðẤT ðAI VÀ VĂN PHỊNG
ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
2.1 ðăng ký đất đai và bất ñộng sản
2.1.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản
2.1.1.1 ðất ñai
a) Về mặt thổ nhưỡng (soil)
ðất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả
tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá
trị tài nguyên ñất ñược ño bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968)
xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn,
nấm, tảo, thực vật, ñộng vật,… do đó đất cũng tn thủ những quy luật sống, đó
là: phát sinh, phát triển, thối hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái ñộ của con
người ñối với ñất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng
cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng ñất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái ñất. Như

vậy, ñất ln ln mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác ñộng vào ñất cũng chính
là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại
có tính chất ñặc thù, ñộc ñáo của ñộ phì nhiêu nên ñất là cơ sở cần thiết, vững
chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [ 2 ].
b) Về tài nguyên, tài sản (land)
ðất ñai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia với vai trị, ý nghĩa đặc trưng: ñất ñai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được
định nghĩa : “ðất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

3


ñặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần
bề mặt trái ñất; các dạng thổ nhưỡng và ñịa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,
sơng, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề
mặt trái đất; tập đồn thực vật và động vật; trạng thái ñịnh cư của con người và
những thành quả vật chất do các hoạt ñộng của con người trong quá khứ và hiện
tại tạo ra”
2.1.1.2. Bất ñộng sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại ðiều 174 có quy định: “Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm: ðất ñai; Nhà
ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; Các tài sản khác
do pháp luật quy ñịnh” [13]
Các quy ñịnh về bất ñộng sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc và các bộ phận khơng thể tách

rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị
trí cố định, khơng di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính
chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh
hưởng lẫn nhau.
2.1.1.3. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hố dịch vụ bất động
sản được trao đổi
TTBðS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên
quan đến giao dịch BðS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS.
TTBðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến
giao dịch BðS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập BðS.
Thị trưòng Bất ñộng sản (TTBðS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

4


của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các
thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường
lao động, thị trường khoa học cơng nghệ. [5]
b) Tính chất
- Thị trường bất ñộng sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu
- Thị trường bất động theo mơ hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng
khơng đồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật Ơxtrâylia quy định khơng hạn chế quyền được mua,

bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất, BðS ñều ñược mua, bán, cho
thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển
nhượng BðS, Thế chấp BðS và cho thuê nhà. [6]
c) ðặc ñiểm
- Thị trường bất động sản khơng chỉ là giao dịch bản thân bất ñộng sản
mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
- Thị trường bất động sản ln có nội dung phong phú nhưng thực tế lại
là thị trường khơng hồn hảo
- Cung về bất ñộng sản phản ứng chậm so với cầu về bất ñộng sản.
d) Chức năng của thị trường Bất ñộng sản
- ðưa người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch;
- Phân phối BðS theo quy luật cung cầu;

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

5


- Phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e) Vai trị, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BðS có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thơng qua việc khuyến khích đầu tư
phát triển BðS;
-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khốn, thị

trường hàng hố, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở.
g) Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản
- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua
BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;
Ví dụ: TTBðS Ơxtraylia: pháp luật khơng giới hạn quyền mua, bán thế
chấp BðS; không phân biệt trong việc giao dịch BðS đối với các loại đất nơng
nghiệp, cơng nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BðS giúp người bán tìm
người mua bằng thơng tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thơng tin BðS là
hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có nhu cầu; BðS
ñược ñịnh giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham
gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện
tại cơ quan ñăng ký BðS; TTBðS Trung Quốc: người ñược Nhà nước giao đất
có thu tiền được quyền sử dụng đất và ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; khi
chuyển nhượng thế chấp BðS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo
giá BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ ðăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: Cơ quan tư vấn,
cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất. [5]

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

6


- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người
mua (quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến
BðS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán;
mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên

quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước...;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
ñược cộng ñồng chấp nhận;
- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ
quan ñăng ký BðS;
- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của
TTBðS. [5]
2.1.2. ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.1.2.1. Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
ðăng ký Nhà nước về ñất ñai: Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất qn và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc ñăng ký ñất ñai ;
-

Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây

dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

7



2.1.2.2. Vai trị, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
ðăng ký đất đai là một cơng cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích cơng dân.
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
+ Phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nơng nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất ñai, hỗ trợ hoạt ñộng của thị trường bất ñộng sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ñất, giao ñất, thu hồi ñất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống ñăng ký ñất ñai cũng là một cải cách pháp luật;
+ ðảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với cơng dân:
+ Tăng cường sự an tồn về chủ quyền ñối với bất ñộng sản;
+ Khuyến khích ñầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. [21]
2.1.3. Cơ sở lý luận về ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
2.1.3.1. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản
Hồ sơ ñất ñai và bất ñộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thơng tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ ñất ñai, bất ñộng sản ñược lập ñể
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của cơng dân.
- ðối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như ñảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển ñất ñai một cách hợp lý và hiệu
quả.
- ðối với công dân, việc lập hồ sơ ñảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an tồn và với một chi phí thấp.

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


8


2.2.3.2. Nguyên tắc ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ñăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc ñồng thuận;
- Ngun tắc cơng khai;
- Ngun tắc chun biệt hố
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ñăng ký ñất đai, bất động sản được
cơng khai, thơng tin chính xác và tính pháp lý của thơng tin được pháp luật bảo
vệ. ðối tượng ñăng ký ñược xác ñịnh một cách rõ ràng, ñơn nghĩa, bất biến về
pháp lý. [21]
2.2.3.3. ðơn vị ñăng ký - thửa ñất
Thửa ñất ñược hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
khơng liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và ñộc lập ñể ñăng ký vào
hệ thống hồ sơ với tư cách là một ñối tượng ñăng ký có một số hiệu nhận biết
duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng ñơn vị ñăng ký là vấn ñề quan trọng
cốt lõi trong từng hệ thống ñăng ký. [9]
Trong các hệ thống ñăng ký giao dịch cổ ñiển, ñơn vị ñăng ký - thửa ñất
không ñược xác ñịnh một cách đồng nhất, đúng hơn là khơng có quy ñịnh, các
thông tin ñăng ký ñược ghi vào sổ một cách ñộc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống ñăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc khơng.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có địi hỏi cao hơn về nội dung
mơ tả thửa đất, khơng chỉ bằng lời mà cịn địi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất khơng trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc ñăng ký quyền và
ñăng ký ñể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mơ thửa đất có thể

từ hàng chục m2 cho ñến hàng ngàn ha ñược xác định trên bản đồ địa chính, hệ

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

9


thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
tồn quốc. [21]
2.1.3.4. ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
a) ðăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch ñất ñai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên
quan ñến ñất ñai ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết ñịnh phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo ñảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất ñộng sản rất đa dạng
trong khn khổ các phương thức chuyển giao quyền. ðó có thể là một giao
dịch th nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê
danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền ñịa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc
biệt là hình thức giao dịch phổ thơng nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mơ tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã
được thực hiện, nhưng các văn tự này khơng phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền ñược các bên ñem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể
khơng có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người ñại diện
chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý
về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và ñất ñem
ra mua bán.

- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục ñích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản. Hệ thống ñăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các văn tự giao
dịch. Khi ñăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

10


trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
khơng đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh
quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản. ðể đảm bảo an tồn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền
đối với đất mà mình mua.
b) ðăng ký quyền
- Quyền ñược hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan ñược ñảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, khơng phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch ñược ñăng ký vào sổ.
Nói cách khác, ñối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản
đó. ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và
bảo hiểm. [21]
2.1.4. Hệ thống đăng ký đất đai và bất ñộng sản Việt Nam
2.1.4.1. Giai ñoạn trước khi có Luật ðất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và ñăng ký thống kê ruộng ñất” ñã lập ñược hệ thống hồ sơ đăng ký cho tồn
bộ đất nơng nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nơng thơn.

2.1.4.2. Giai đoạn từ từ khi có Luật ðất ñai 1988 ñến 1993
- Luật ðất ñai 1988 quy ñịnh “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc ñang sử dụng ñất hợp pháp mà chưa ñăng ký phải xin ñăng ký ñất ñai tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDð và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [14]

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

11


-Tổng cục Quản lý ruộng ñất ñã ban hành Quyết ñịnh số 201 - ðKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thơng tư số 302 - ðKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ñịnh 201- ðKTK ñã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ñăng ký ñất ñai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức và với phương thức
quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp.
2.1.4.3. Giai ñoạn từ khi có Luật ðất đai năm 1993 đến năm 2003
a) Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh
- ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà
nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà
nước cịn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê ñất.
- “ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất”.
- “Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký
tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý
sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc

sử dụng ñất” [[15] [[13]
Giai ñoạn này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện đường lối đổi mới của ðảng. Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy chưa
ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có
nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra
thường xun, đặc biệt là khu vực đất đơ thị, đất ở nông thôn thông qua việc
mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp khơng thực hiện việc đăng ký với cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, cơng tác đăng ký đất đai

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

12


ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ đăng ký đất đai với cơng tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ
ñạo sát sao nhiệm vụ này.
2.1.4.4.Giai đoạn từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay
a) ðăng ký ñất ñai: Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh “ðăng ký quyền sử
dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất”. “ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp
ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng ñất” [18]
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình.
Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống ðăng ký đất đai có hai loại là

đăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng
- ðăng ký ban ñầu ñược thực hiện khi Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- ðăng ký biến động - ñăng ký những biến ñộng ñất ñai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa ñất, sạt lở, bồi lấp…), do thay ñổi mục
ñích sử dụng, do thay ñổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng ñất.
b) Cơ quan ñăng ký ñất ñai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ’’ [18]

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13


2.2. Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất
2.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của VPðK
2.2.1.1 Pháp luật ñất ñai
a) Luật ðất ñai 2003
- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh: “Việc ñăng ký quyền sử dụng đất được
thực hiện tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp:
Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất;
Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế,
tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử
dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục
đích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất
theo bản án hoặc quyết ñịnh của Tồ án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ

quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền ñã ñược thi hành’’[18]
“Cơ quan quản lý ñất ñai ở địa phương có Văn phịng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ” [18]
b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật ðất ñai
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương quyết ñịnh thành lập Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở
TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng ñất
tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn
cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết định thành lập
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng TN&MT. [7]

Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14


Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai.
- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV ngày 13 tháng 5
năm 2010 hướng dẫn chức năng, ngày nhiệm vụ và tổ chức của VPðK và tổ
chức phát triển quỹ ñất. Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có đủ
điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn
liền với cơng tác cải cách hành chính.
- Thơng tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách

nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài
chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người
sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử
dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển quyền sử dụng ñất, thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6
năm 2005 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất,
tài sản gắn liền với ñất. Thơng tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp
ñăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền,
nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất của
người sử dụng ñất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 sửa ñổi, bổ sung một số quy ñịnh của Thơng tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
2.2.1.2 Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

15