TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
HÀNH CHÍNH_LUẬT

BÁO CÁO TỔNG KẾT
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN THAM GIA
CUỘC THI SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC NĂM HỌC 2017-2018
XÉT GIẢI THƯỞNG "TÀI NĂNG KHOA HỌC TRẺ ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT"
NĂM 2018

QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Thuộc nhóm ngành khoa học: Khoa Học Xã Hội và Nhân Văn


TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
HÀNH CHÍNH_LUẬT

BÁO CÁO TỔNG KẾT
ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN THAM GIA
CUỘC THI SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HỌC NĂM HỌC 2017-2018
XÉT GIẢI THƯỞNG "TÀI NĂNG KHOA HỌC TRẺ ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT"
NĂM 2018

QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Thuộc nhóm ngành khoa học: Khoa Học Xã Hội và Nhân Văn
ST
T

Họ và tên SV

1

Nguyễn Thị Hồng Hiên

Giới
tính

Dân
tộc

Lớp, Khoa

Nữ

Kinh D15LuQT02

SV
năm
thứ/ Số
năm
đào tạo

Ngành
học

3/4
Luật

2


Nguyễn Thị Thùy Trang

Nữ

Kinh D15LuQT02

Người hướng dẫn: Th.s Nguyễn Thị Hồng Yến.

3/4

Luật

Ghi
chú

SV
thực
hiện
chín
h


THƠNG TIN VỀ SINH VIÊN
CHỊU TRÁCH NHIỆM CHÍNH THỰC HIỆN ĐỀ TÀI
I. SƠ LƯỢC VỀ SINH VIÊN:

Ảnh 4x6

Họ và tên: Nguyễn Thị Hoàng Hiên

Sinh ngày:12 tháng 5 năm 1997
Nơi sinh: Ninh Thuận
Lớp:

D15LuQT02

Khóa: 2015_2019

Khoa: Hành chính _Luật
Địa chỉ liên hệ: 113/37/58, tổ 3, Khu phố 6, phường Phú Hòa, Tp Thủ Dầu Một, tỉnh
Bình Dương
Điện thoại: 09024146213

Email:

II. Q TRÌNH HỌC TẬP (kê khai thành tích của sinh viên từ năm thứ 1 đến năm
đang học):
* Năm thứ 1:
Ngành học:

Luật

Khoa: Hành chính_Luật

Kết quả xếp loại học tập: trung bình
Sơ lược thành tích: 6.75
* Năm thứ 2:
Ngành học:

Luật


Khoa: Hành chính_Luật

Kết quả xếp loại học tập: trung bình
Sơ lược thành tích: 6.48

Xác nhận của lãnh đạo khoa
(ký, họ và tên)

Ngày
tháng
năm
Sinh viên chịu trách nhiệm chính
thực hiện đề tài
(ký, họ và tên)


TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT
HÀNH CHÍNH_LUẬT

CỘNG HỒ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Bình Dương , ngày 15 tháng 4 năm 2018

Kính gửi: Ban tổ chức Giải thưởng “Tài năng khoa học trẻ
Đại học Thủ Dầu Một”
Tên tôi (chúng tôi) là: Nguyễn Thị Hoàng Hiên
Sinh ngày 12 tháng 5 năm 1997
Sinh viên năm thứ: 3./Tổng số năm đào tạo: 4

Lớp, khoa : D15luQT02_ Hành Chính_ Luật
Ngành học : Luật
Tên tơi (chúng tơi) là: Nguyễn Thị Thùy Trang
Sinh ngày 9 tháng 5 năm 1997
Sinh viên năm thứ: 3./Tổng số năm đào tạo: 4
Lớp, khoa : D15luQT02_ Hành Chính_ Luật
Ngành học : Luật
Thơng tin cá nhân của sinh viên chịu trách nhiệm chính:
Địa chỉ liên hệ: 113/37/58, Tổ 3, Khu phố 6, phường Phú Hòa, Tp Thủ Dầu
Một.
Số điện thoại (cố định, di động): 0924146213
Địa chỉ email:
Tơi (chúng tơi) làm đơn này kính đề nghị Ban tổ chức cho tôi (chúng tôi)
được gửi đề tài nghiên cứu khoa học để tham gia xét Giải thưởng “Tài năng khoa học
trẻ Đại học Thủ Dầu Một” năm 2018.
Tên đề tài: QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Tôi (chúng tôi) xin cam đoan đây là đề tài do tôi (chúng tôi) thực hiện dưới sự
hướng dẫn của Th.s Nguyễn Thị Hoàng Yến; đề tài này chưa được trao bất kỳ
một giải thưởng nào khác tại thời điểm nộp hồ sơ và không phải là luận văn, đồ
án tốt nghiệp.
Nếu sai, tôi (chúng tôi) xin chịu trách nhiệm trước khoa và Nhà trường.
Xác nhận của lãnh đạo khoa
Người làm đơn
(ký, họ và tên)

(Sinh viên chịu trách nhiệm
chính thực hiện đề tài
ký và ghi rõ họ tên)



UBND TỈNH BÌNH DƯƠNG

CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT
NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦ DẦU MỘT

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

THÔNG TIN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
1. Thông tin chung:
- Tên đề tài: QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
- Sinh viên/ nhóm sinh viên thực hiện:
S
T
T

Họ và tên

MSSV

Lớp

Khoa

Năm
thứ/ Số
năm
đào tạo


1 Nguyễn Thị Hoàng Hiên

1523801010181

D15UQT02

Hành ChínhLuật

3/4

2 Nguyễn Thị Thùy Trang

1523801010171

D15UQT02

Hành ChínhLuật

3/4

- Người hướng dẫn: Th.s Nguyễn Thị Hoàng Yến
2. Mục tiêu đề tài:
- Biết cách làm và xây dựng một bài nghiên cứu khoa học.
- Học hỏi kinh nghiệm để làm tiền đề cho những bài nghiên cứu tiếp theo phục
-

vụ cho việc học giúp nâng cao sự hiểu biết.
Biết cách phân tóm tắt và phân tích một bản án.
Giúp cho mọi người hiểu rõ về quyền về lối đi bất động sản liền kề, thấy được


-

sự tiến bộ giữa bộ luật 2015 với bộ luật dân sự 2005.
Biết được nguyên nhân xảy ra tranh chấp về lối đi qua bất động sản liền kề,
cách giải quyết tranh chấp và hướng khắc phục khi cách giải quyết không phù

-

hợp.
Đưa được ra những bất cập và giải pháp để hoàn thiện hệ thống pháp luật.

3. Tính mới và sáng tạo:
- Bộ luật dân sự 2015 mới được ban hành và có hiệu lực nên nó vẫn còn mới về
cách áp dụng pháp luật vào thực tiễn và là đề tài ít người nghiên cứu do tính
-

mới của nó.
Đưa bản án vào trong phần nội dung để phân tích để làm rõ nội dung muốn nói.
Tìm ra những điểm không phù hợp của pháp uật mà những bài nghiên cứu về
vấn đề này trước đó chưa đề cập tới.


4. Kết quả nghiên cứu:
- Là một phần tài liệu để cho những người muốn tìm hiểu về vấn đề quyền về lối
đi tham khảo phục vụ cho nhu cầu của mình. Chỉ ra những điểm khơng phù
trong thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật để một phần nào đó
hướng tới sự hồn thiện của những quy định của pháp luật về quyền về lối đi
-


qua.
Đề tài có khả năng áp dụng trong thực tiễn là có thể vì nó sễ làm tiền đề cho
những bài nghiên cứu tiếp theo và làm tài liệu cho những người muốn tìm hiểu
về vấn đề này.

5. Đóng góp về mặt kinh tế - xã hội, giáo dục và đào tạo, an ninh, quốc phòng và
khả năng áp dụng của đề tài:
- Là một phần tài liệu để cho những người muốn tìm hiểu về vấn đề quyền về lối
đi tham khảo phục vụ cho nhu cầu của mình. Chỉ ra những điểm không phù
trong thực tiễn áp dụng những quy định của pháp luật để một phần nào đó
hướng tới sự hoàn thiện của những quy định của pháp luật về quyền về lối đi
-

qua.
Đề tài có khả năng áp dụng trong thực tiễn là có thể vì nó sễ làm tiền đề cho
những bài nghiên cứu tiếp theo và làm tài liệu cho những người muốn tìm hiểu
về vấn đề này.

6. Công bố khoa học của sinh viên từ kết quả nghiên cứu của đề tài (ghi rõ họ tên
tác giả, nhan đề và các yếu tố về xuất bản nếu có) hoặc nhận xét, đánh giá của cơ sở
đã áp dụng các kết quả nghiên cứu (nếu có):


Mục lục:
Phần mở đầu..................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết đề tài....................................................................................................1
2. Tổng quan đề tài.........................................................................................................1
3. Mục đích.................................................................................................................... 4
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..............................................................................4
5. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................5

6. Kết cấu báo cáo..........................................................................................................5
Phần nội dung................................................................................................................7
Chương 1. KHÁI QUÁT QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ......7
1.1. Điều kiện phát sinh quyền về lối đi qua bất động sản liền kề..................................7
1.1.1. Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.............................................7
1.1.1.1. Bất động sản.....................................................................................................7
1.1.1.2. Bất động sản liền kề........................................................................................10
1.1.1.3. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề..................................12
1.1.1.4. Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liền kề........................................15
1.1.2. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:...................................18
1.2. Nội dung quyền về lối đi qua BĐS liền kề theo pháp luật Việt Nam.....................23
1.2.1. Chủ thể tham gia thực hiện quyền về lối đi qua.................................................23
1.2.2. Thay đổi hiện trạng lối đi...................................................................................25
1.2.3. Đền bù khi xác lập lối đi qua..............................................................................26
1.3. Chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề...............................................27
Kết luận chương 1........................................................................................................30
Chương 2. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN LỐI ĐI QUA BẤT
ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ - NHỮNG VƯỚNG MẮC VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN...31
2.1. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua theo quy định của pháp luật...........................31
2.2. Về điều kiện mở lối đi...........................................................................................34
2.3. Một vài vấn đề khác..............................................................................................35
Kết luận chương 2........................................................................................................38
KẾT LUẬN.................................................................................................................39
Danh mục tài liệu tham khảo.......................................................................................40


1

Phần mở đầu
1.


Tính cấp thiết đề tài

Các hoạt động sống, lao động, sản xuất để phát triển kinh tế, phục vụ con người
phần lớn xoay quanh các vấn đề liên quan đến bất động sản (BĐS). BĐS là nơi xây
dựng nhà , thực hiện quan hệ khai thác, sản xuất hằng ngày của các chủ thể để mang
lại các nguồn lợi tối ưu nhất. Pháp luật là hình thành để phục vụ cho mục đích điều
chỉnh các mối quan hệ xã hội xuất phát từ những nhu cầu trong mối quan hệ hằng ngày
của con người, bảo vệ quyền và lợi ích pháp lý của cơng dân, nên trước những mối
quan hệ liên quan đến BĐS và cụ thể là lối đi qua BĐS liền kề, BĐS trở thành một
trong những đối tượng được quy định trong quan hệ tài sản của pháp luật dân sự
(PLDS) Việt Nam. Đó là một trong những chế định phát sinh của quyền sở hữu. Có thể
thấy BĐS có vai trị đặt biệt quan trọng của BĐS trên phương diện thực tế và trong
pháp luật.
Tuy nhiên để sử dụng BĐS cho nhiều công năng với các chủ sở hữu khác nhau
với những nhu cầu khác nhau bắt buộc phải chia nhỏ, tách lẻ BĐS thành nhiều phần
với những phạm vi khác nhau. Trong khi đó BĐS mang tính chất bất di bất dịch khơng
thể di dời chuyển dịch khi cần thiết. Tấc đất tất vàng việc sử dụng BĐS luôn được
xem xét kỹ lưỡng. Mà nhu cầu sinh hoạt và thực hiện các hoạt động khai thác sử dụng
và các hoạt động khác liên quan đến BĐS buộc phải diễn ra thường xuyên và đều đặn.
Trong số các quyền liên quan đến BĐS có quyền về lối đi qua BĐS liền kề. Lối đi ở
đây là lối đi chung do chủ BĐS yêu cầu để thực hiện các nhu cầu cấp thiết khi sử dụng
BĐS có vị trí hạn chế hơn. Từ đó mà quyền về lối đi qua BĐS liền kề được pháp luật
quy định để điều chỉnh quan hệ trên.
Bộ Luật Dân Sự (BLDS) 2015 ra đời giải quyết những vướng mắc, tồn đọng mà
BLDS 2005 còn tồn động. Tuy nhiên trên thực tế tranh chấp vẫn xảy ra giữa các chủ
thể trong quan hệ khi có lối đi hình thành. Câu hỏi đặt ra là vấn đề nào còn tồn đọng
trong pháp luật hiện hành dẫn đến các tranh chấp? Việc giải quyết vấn đề trên mang cả
ý nghĩa về lý luận và thực tiễn. Nhóm tác giải quyết định chọn đề tài “Quyền về lối đi
qua bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam” để thực hiện nghiên cứu.

2.

Tổng quan đề tài

Xã hội vận động và biến đổi không ngừng luôn đặt ra những vấn để nan giải cần
giải quyết, pháp luật ra đời để điều chỉnh các quan hệ chung nên thay đổi, bổ sung kịp


2

thời cho phù hợp. Gắn với sự thay đổi và ra đời của pháp luật mà các tác giả tiến hành
các cơng trình nghiên cứu nhằm hệ thống đầy đủ các quy, giải thích làm sáng tỏ các
quy định hoặc đưa ra quan điểm để đánh giá, hoàn thiện pháp luật, nhằm tạo sợi dây
liên kết giữa pháp luật và thực tiễn. Đối với pháp luật dân sự nói chung, quyền về lối
đi qua BĐS nói riêng đặt ra nhiều câu hỏi cần giải đáp. Bởi vì thời đại ngày này ít
nhiều trong hoạt động sống hằng ngày hay quan hệ kinh tế, xã hội đều liên quan đến
BĐS và cần một lối đi. Trong các quyền sử dụng hạn chế BĐS liền quyền về lối đi qua
là chế định có vai trị quan trọng. Từ đó mà có nhiều cơng trình nghiên cứu ra đời bàn
luận về vấn đề lối đi qua BĐS liền kề.
Trong bối cảnh sau năm 1975 BLDS 1995 ra đời một trong những cơng trình
tiên phong đi đầu trong nghiên cứu về vấn đề tài sản là tác phẩm “Nghiên cứu về tài
sản trong luật dân sự Việt Nam” của tác giả Nguyễn Ngọc Điện. Tác giả giới thiệu các
vấn đề chung liên quan đến tài sản cũng như các quyền liên quan đến BĐS quy đinh
tai BLDS 2015 dưới góc độ khái quát nhất. Đề cập đến một số hạn chế nhất định trong
quá trình thực hiện các quyền sở hữu, trong đó có quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề,
các quy định quyền về lối đi qua BĐS liền kề chỉ là một phần trong các nội dung được
nhắc đến vì phạm vi cơng trình q rộng, nghiên cứu chung trên phạm vi tất cả tài sản.
Sau đó có nhiều cơng trình của các tác giả ra đời cũng trên cơ sở nghiên cứu về
quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề và trong đó có khái quát chung về quyền đi qua.
Một trong các giả có nhiều cơng trình nghiên cứu đóng góp về vấn đề BĐS và tài sản

là tác giả Phạm Công Lạc như :“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” ra đời
năm 2002, bàn luận về quyền sử dụng hạn chế về BĐS liền kề nói chung trên cơ sở
những quy định của PLDS năm 1995. Qua đó đề cập đến quyền phát sinh trong sở hữu
là quyền về lối đi qua BĐS liền kề. Đến năm 2003 ra đời cuốn “Căn cứ phát sinh và
chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, Tạp chí Nhà nước và Pháp
luật (188), vẫn xoay quanh vấn đề hình thành, sử dụng và chấm dứt quyền liên quan
BĐS liền kề. Lối đi cũng phát sinh và chấm dứt theo BĐS liền kề. Ở đây, tác giả Phạm
Công Lạc tập trung nghiên cứu về quá trình hình thành quyền về BĐS liền kề trên cả
khía cạnh quy định của pháp luật và trên thực tiễn; cũng như nêu lên các trường hợp sẽ
chấm dứt quyền trên. Đến năm 2004 cơng trình “Quan niệm về bất động sản và động
sản trong luật dân sự một số nước”, trên Tạp chí luật học, cơng trình ra đời đưa ra
nhìn nhận khái quát và kết luận của tác giả về BĐS và động sản sau quá trình tìm hiểu,


3

đánh giá và so sánh quy định pháp luật thực định với pháp luật các nước. Lối đi chỉ là
một phần rất nhỏ được nêu lên để nhìn nhận và đánh giá từ cái riêng đưa đến cái
chung.
Khi BLDS 2005 ra đời mang đến thêm một trào lưu mạnh mẽ nhiều tác giả cho
ra các cơng trình nghiên cứu nêu lên những điểm mới mẻ của Bộ luật mới, cũng như
đưa ra những nhìn nhận một cách tồn diện và cụ thể nhất dành riêng cho BĐS, điển
hình là: Tác giả Trương Thu Giang với cuốn “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản
liền kề” ra đời năm 2007, Dân chủ và pháp luật. Mang góc nhìn bao qt trên tổng thể
về BĐS liền kề và một góc riêng về lối đi qua BĐS. Lần đầu tiên quyền về lối đi qua
BĐS liền kề được đề cập trực tiếp trong cơng trình “Quyền về lối đi qua bất động sản
liền kề” nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội ra đời năm 2006 của tác giả Phạm Cơng Lạc.
Tiếp sau đó là cơng trình của tác giả Lê Thu Hà viết về “Quyền về lối đi qua bất động
sản liền kề” trong Tạp chí Tịa án nhân dân năm 2008. Bộ luật mới ra đời quy định cụ
thể quyền về lối đi qua BĐS liền kề, là chế định mới có điều vấn đề đáng bàn bạc vì

vậy mà các cơng trình ra đời nghiên cứu trực tiếp trên cơ sở luật định, các tác giả đưa
đến cái nhìn cụ thể, đầy đủ và toàn diện hơn chỉ dành riêng cho quyền về lối đi qua
BĐS liền kề.
Khi áp dụng các quy định vào thực tiễn đặt ra nhiều vấn đề giữa luật định so với
thực tế. Nhiều cơng trình lại ra đời nghiên cứu song song các quy định về BĐS nói
chung và lối đi BĐS nói riêng so với thực tiễn áp dụng. Điển hình với tác phẩm
“Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện nay”, Luận
văn thạc sĩ luật học của tác giả Đặng Thị Thúy Thành ra đời năm 2014. Hay tác giả
Nguyễn Thị Mân với tác phẩm “Quyền về lối đi qua bất động sản liển kề thực trạng
áp dụng pháp luật và hướng hoàn thiện”, Luận án tiến sỹ luật học trường Đại học Luật
Hà Nội, xuất bản năm 2012. Luật định khi vận dụng vào thực tế biến đổi mang laị một
số vấn đề không hợp lý. Các công cho thấy thực tiễn áp dụng quy định pháp luật từ đó
đưa ra cách nhìn nhận riêng, từ những bất cập trên thực tế đưa ra giải pháp cụ thể để
hoàn thiện pháp luật trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến quan hệ về lối đi.
Các cơng trình đã hệ thống lại một cách cụ thể và đầy đủ về lý luận cũng như
thực tiễn áp dụng, về lịch sử và sự phát triển qua từng giai đoạn thay đổi quy định
pháp luật điều chỉnh. Đưa ra nhiều nội dung quan trọng góp phần làm rõ vấn đề, điều
chỉnh kịp thời những sai lệch trong nhận thức cũng như kịp thời có giải pháp cho


4

những hạn chế góp phần hồn thiện các quy định trong pháp luật. Các tác sử dụng
nhiều tình huống thực tế, các bản án tranh chấp liên quan để phân tích đánh giá một
cách cụ thể, khách quan nhất để làm rõ từng vấn đề. Tuy nhiên xã hội biến đổi không
ngừng, một số các chế định liên quan đến đất đai đã có sự thay đổi, bên cạnh đó là sự
ra đời của BLDS 2015 cần có những hướng nhìn nhận và đánh giá kịp thời để điều
chỉnh các quan hệ liên quan lối đi BĐS liền kề tạo nên tiền đề cho việc đưa pháp luật
đi vào thực tiễn áp dụng. Trên cơ sở những quy định mới, chưa được phổ biến rộng rãi
và chưa có nhiều cơng trình nghiên cứu nhóm tác giả quyết định tiến hành nghiên cứu

khoa học về đề tài “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam”
trên phương diện lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành.
3.

Mục đích

Để hồn thiện bài nghiên cứu nhóm đặt ra các mục tiêu cụ thể như sau:
- Đưa ra các khái niệm cơ bản liên quan đến BĐS, BĐS liền kề, về lối đi qua
BĐS liền kề; khái quát lại lịch sử hình thành các quy định điều chỉnh quan hệ lối đi
BĐS liền kề; so sánh với các quy định liên quan của một số nước.
- Hệ thống tất cả các quy định của pháp luật về lối đi qua BĐS liền kề và tìm hiểu
thêm những quy định có liên quan đến quyền khác đối với BĐS liền kề.
- Phân tích quy định quyền về lối đi qua BĐS liền kề trong pháp luật hiện hành
tại BLDS 2015.
- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định của pháp luật về quyền về lối đi qua
BĐS liền kề; nêu lên những điểm tiến bộ và những bất cập của những quy định trên.
Từ đó, đưa ra giải pháp cụ thể thể để giải quyết bất cập và hướng hoàn thiện các quy
phạm pháp luật về lối đi qua BĐS liền kề.
4.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đề tài “Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam”
nghiên cứu những quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành và nghiên cứu về các vụ
tranh chấp xảy ra trên thực tế liên quan đến quyền về lối đi qua BĐS liền kề, trên cơ sở
so sánh và tổng hợp đưa ra các kiến nghị để hoàn thiện PLDS Việt Nam.
Với đề tài nghiên cứu về quyền lối đi qua BĐS liền kề, nhóm tác giả đã nghiên
cứu trên cơ sở hệ thống quy định liên quan đến đề tài trong phạm vi pháp luật Việt
Nam, các tranh chấp xảy ra khi vận dụng pháp luật hiện hành.



5

5.

Phương pháp nghiên cứu

Với những yêu cầu về đặt ra từ đề tài nghiên cứu nhóm nghiên cứu sử dụng các
phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp...
Nhằm mục đích muốn cho nhóm tác giả và những người muốn tìm hiểu về vấn
đề quyền lối đi qua BĐS liền kề nắm và hiểu rõ các khái niêm có liên quan đến quyền
về lối đi qua BĐS liền kề, căn cứ phát sinh, nội dung của quyền về lối đi qua BĐS liền
kề, chấm dứt quyền về lối đi qua BĐS liền kề, từ đó giúp cho mọi người thấy được cái
nhìn bao qt về mặt lí luận phục vụ cho việc nghiên cứu thực tiễn được dễ dàng hơn.
Do đó ở những mục này nhóm tác giả sử dụng phương pháp phân tích và tổng hợp.
Với mong muốn giúp cho mọi người hiểu được thực trạng áp dụng pháp luật về
quyền về lối đi qua BĐS liền kề, cụ thể nhóm tác giả muốn cho mọi người biết được
quyền về lối đi qua BĐS liền kề áp dụng trong thực tiễn như thế nào? Các tranh chấp
quyền về lối đi qua BĐS liền kề những năm gần đây nguyên nhân do đâu và các giải
pháp giải quyết các tranh chấp quyền lối đi qua BĐS liền kề để cuối cùng đưa ra các ý
kiến và đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật nên ở những nội dung này
nhóm tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích và tổng hợp.
Sử dụng phương pháp so sánh nhằm làm nổi bật những vấn đề nhóm tác giả
muốn hướng tới trong thực trạng áp dụng pháp luật về quyền về lối đi qua BĐS liền
kề, phương pháp phân tích và tổng hợp nhằm chia nhỏ vấn đề để phân tích sau đó tổng
hợp tất cả những vấn đề đã phân tích được giúp hiểu, đánh giá và có cái nhìn khách
quan hơn về thực trạng áp dụng pháp luật về quyền về lối đi qua BĐS liền kề.
Với yêu cầu đặt ra của đề tài nhóm sử dụng phương pháp so sánh: So sánh những
điểm mới giữa BLDS 2005 với BLDS 2015, đưa ra nhìn nhận và đánh giá. Phương
pháp phân tích: đưa ra nguyên nhân, hậu quả và biện pháp cho việc xử lí các vụ tranh

chấp. Phương pháp nghiên cứu lý thuyết: Nghiên cứu giáo trình, luận văn, tài liệu lý
thuyết.Phương pháp thực tiễn: Từ luật định nghiên cứu thực các vụ tranh chấp để xem
những điểm phù hợp và chưa phù hợp trong luật. Và cuối cùng là phương pháp phân
tích tổng hợp: Tổng hợp tất cả những thông tin, dữ liệu thu thập được đưa ra nhìn
nhận, đánh giá chung từ đó nêu lên ý kiến cá nhân và hướng xử lý.
6.

Kết cấu báo cáo

Để làm rõ và thể hiện được mục đích của nhóm tác giả muốn hướng tới nên
chúng tơi đã phân chia đề tài làm hai chương. Chương 1 đã khái quát quyền về lối đi


6

qua BĐS liền kề, chương 2 là thực trạng áp dụng pháp luật về quyền về lối đi qua BĐS
liền kề và những vướng mắc và đề xuất hoàn thiện.
Trong chương 1 chúng tôi đã chia làm ba mục nhỏ thể hiện lần lượt các nội dung
sau: Điều kiện phát sinh quyền về lối đi qua BĐS liền kề, nội dung quyền về lối đi qua
BĐS liền kề, chấm dứt quyền về lối đi qua BĐS liền kề.
Trong chương 2 chúng tôi cũng chia làm ba mục nhỏ thể hiện lần lượt các nội
dung sau: Quyền về lối đi qua BĐS liền kề áp dụng trong thực tiễn, thực trạng tranh
chấp quyền về lối đi qua BĐS liền kề trong những năm gần đây và cuối cùng là ý kiến
và đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật.


7

Phần nội dung
Chương 1.


KHÁI QUÁT QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN

LIỀN KỀ
1.1. Điều kiện phát sinh quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1.1.1. Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
1.1.1.1. Bất động sản
Đầu tiên khái quát BĐS trên phương diện ngữ nghĩa khoa học, bất động sản là
những tài sản không thể di dời được(nhà cửa, ruộng đất...) Trái ngược với khái niệm
động sản là cuả cải, tài sản có thể chuyển dời được. Trên cơ sở phân tích nghĩa của từ
phần nào lý giải được ý nghĩa của BĐS mang bản chất không di dời và dịch chuyển
được. Ngôn ngữ khoa mang ý nghĩa khái quát chung cho mọi đối tượng.
Xét trên phương diện các quy định liên quan đến BĐS trong pháp luật các nước
có những quy định điều chỉnh các vấn đề liên quan đến BĐS, thuật ngữ “BĐS” ra đời
từ rất sớm và được quy định trong Luật La Mã, theo đó thì tài sản được chia thành
động sản và BĐS. BĐS bao gồm đất đai, tài sản và những gì được tạo ra do sức lao
động của con người như cơng trình xây dựng , mùa màng, cây trồng,...là những gì liên
quan đến đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Bất động sản (“Real estate” hay “real property”)1 có nghĩa ngược với động sản
(“Personal property”)2. Bất ở đây có thể hiểu là bất động bất di bất dịch trái ngược với
động sản có thể di dời chuyển dịch từ nơi này sang nơi khác.
Khái niệm BĐS sau này là một thuật ngữ quy định trong pháp luật ở một số nước
và được sử dụng rộng rãi. BĐS mang ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền
vĩnh viễn với mảnh đất được pháp luật như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và
Bahama.... Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc
ở trên hoặc dầu khí, mỏ khống chất ở dưới mảnh đất đó.... Những thứ có thể dỡ ra
khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì khơng được xem là BĐS.
Ở một số nước khác như: Pháp, Thái Lan, Đức, Nhật Bản,…coi BĐS là đất đai
và những tài sản liên quan đến đất đai không tách rời với đất đai: Pháp luật Pháp quy
định “Mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bức khỏi

cây thì được coi là động sản”3. Theo định nghĩa trên BĐS là tài sản phải gắn chặt với
Nguyễn Cơng Tuấn(2003), Giáo trình luật La Mã, NXB công an nhân dân, Hà Nội.
Nguyễn Công Tuấn(2003), Giáo trình luật La Mã, NXB cơng an nhân dân, Hà Nội.
3
Điều 520, Luật Dân sự Pháp có hiệu lực từ năm 1804.
1
2


8

đất đai, khi bị tách biệt nó sẽ là động sản. Luật dân sự Thái Lan: “Bất động sản là đất
đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống thống nhất với đất
đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất” 4. Khoản 1 Điều 86 BLDS Nhật Bản quy
định: “Đất đai và các vật gắn liền với đất là bất động sản” 5. Các quy định trên có bản
chất như nhau và xuất phát từ luật cổ La Mã.
Ngoài ra tại Điều 517, 518 luật dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Sự
Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Sự cộng hòa Liên Bang Nga,....Cũng quy định về BĐS
và động sản.
Theo đó có thể thấy BĐS theo quy định đều mang điểm chung và kế thừa của
Luật La Mã là đất đai, tài sản những gì liên quan đến đất đai và ở đó có sức lao động
của con người tạo nên. Trong đó có bốn yếu tố cốt lõi là không thể di dời hoặc việc di
dời sẽ rất hạn chế; được chiếm giữ bởi cá nhân, tổ chức hoặc cộng đồng; có thể đo
lường bằng giá trị nhất định; và là yếu tố vật chất mang lại lợi ích cho con người. Luật
La Mã cổ mang tính truyền thống và luật các nước trên cơ sở đó kế thừa và phát huy
phù hợp với điều kiện thực tế các nước.
Xét trên phương diện lịch sử ra đời của Việt Nam khi quy định về BĐS trong
từng giai đoạn lại có những điểm đặc trưng riêng biệt:
Pháp luật Việt Nam từ xưa không quy định về việc phân chia tài sản, tuy nhiên
do nền kinh tế nơng nghiệp hình thành từ sớm dẫn đến đất đai trở thành nguồn tư liệu

sản xuất đặc biệt quan trọng. Cổ luật Việt Nam coi trọng đất đai nhưng chưa hình
thành việc phân chia động sản và BĐS. Khi xét về bản chất BĐS mang tính đặc trưng
là đất đai và dự vào quan hệ với đất. Việc phân loại một tài sản dựa vào di dời hay
khơng di dời được thì sẽ tương ứng là động sản hay BĐS. Cho đến sau này tại Quốc
Triều Hình Luật và Hồng Việt Luật lệ mới đề cập đến đất đai và những tài sản gắn
liền với đất đai vẫn chưa đề cập đến động sản và BĐS. Trong khi đất đai được xem là
tư liệu sản xuất quan trọng nhất, là loại tài sản đặc biệt, đóng vai trị chủ đạo để phát
triển nền nông nghiệp bấy giờ. Pháp luật Pháp ảnh hưởng lớn nhiều từ Pháp luật
Châu Âu mang nguồn gốc từ Luật La Mã sớm hình thành những khái niệm, quy định
liên quan đến tài sản nói chung, động sản và bất động sản nói riêng. Pháp luật việc
Nam từ sớm ảnh hưởng rất lớn từ pháp luật Pháp. Vào thời Pháp thuộc, khái niệm
động sản và BĐS bắt đầu xuất hiện ở Việt Nam nhưng ở dạng liệt kê và khái quát qua
4
5

Điều 100, Luật Dân sự và Thương Mại Vương quốc Thái Lan có hiệu lực 1925.
Khoản 1, Điều 86, BLDS Nhật Bản có hiệu lực từ năm 1889.


9

các BLDS như sau: Dân luật giản yếu Nam Kỳ ban hành ngày 26/3/1983, Hoàng Việt
Trung Kỳ Hộ luật ban hành các ngày 13/7/1936, 8/1/1938, 28/9/1939, BLDS giản yếu,
Luật Hồng Đức, Luật Gia Long và BLDS Sài Gòn ban hành ngày 28/6/1972,...Những
quan niệm quy định trong các bộ luật thời này thường có nhiều điểm tương đồng
BLDS Pháp: Điều 363 BLDS Sài Gòn tương tự Điều 517 BLDS Pháp: “ Tài sản là bất
động sản bởi tính chất hoặc mục đích sử dụng của chúng hoặc bởi đối tượng mà
chúng gắn liền với nó”. Và Điều 363 cũng quy định: “Bất động sản chia làm 3 loại:
Bất động sản vì bản chất tự nhiên, bất động sản vì cơng dụng riêng, bất động sản vì có
đối tượng trên bất động” tương tự BLDS Pháp là chia BĐS làm ba loại. Những quy

định trên của pháp luật nước ta lúc bấy giờ về BĐS mang tính chung chung và khái
quát cao nêu chia tài sản một sẽ phụ thuộc tính chất và mục đích của chúng, hai là phụ
thuộc vào đối tượng mà chúng gắn liền với nó. Nếu khơng nêu rõ được cụ thể tính chất
và mục đích dễ dẫn đến việc hiểu nhầm hiểu sai và dẫn đến trục lợi, thêm nữa là đối
tượng mà chúng gắn liền rõ ràng một đối tượng nào đó đã khơng rõ thì việc xác định
BĐS vì vậy càng mơ hồ. Tuy nhiên vì đó là những quy định sơ khai để dẫn đến việc
hình thành các quy định tiến bộ, cụ thể hơn sau này.
BLDS Việt Nam thơng qua 28/10/1995 có hiệu lực 1/7/1996 tại Điều 181 6 quy
định BĐS là tài sản mang bản chất khơng di, dời được là tính chất đặc trưng. Đến giai
đoạn trên khái niệm BĐS bắt đầu nhen nhóm đi vào trật tự và cụ thể. Phạm vi xác định
BĐS dựa vào bản chất cụ thể là không di, dời được. Tuy nhiên qua các điều luật thì
nêu một cách cụ thể, rõ ràng và cịn nhiều hạn chế so với BLDS 2005 và pháp luật
hiện hành. Xét về bản chất theo BLDS 2015 thì đất đai không di, dời được, nhưng để
xác định đối tượng trên cơ sở bản chất sẽ có rất nhiều vấn đề đặt ra. Đất đai không
phải là đối tượng chuyển dịch trong giao lưu dân sự mà phải xét đến các tài sản gắn
với đất có thể là từng mảnh đất. Đất đai trong giao dịch dân sự còn là quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu gắn với đất. Chủ sở hữu là người thực hiện các hoạt động trên
mảnh đất đó. Chủ sở hữu ở đây là người được nhà nước giao cho quyền chiếm hữu,

Điều 181, BLDS Việt Nam 1995:
Khoản 1: BĐS: là các tài sản không di, dời được bao gồm:
a, Đất đai;
b, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó;
c, Các tài sản gắn liền với đất đai;
d, Các tài sản khác do pháp luật quy định;
Khoản 2: Động sản là những tài sản không phải là BĐS.
6


10


định đoạt, .... Đất đai thuộc sở hữu toàn dân dưới sự quản lý chung thống nhất của Nhà
nước.
Đến BLDS 2005, Điều 1747, BĐS và động sản về cơ bản không khác nhiều so
với BLDS 1995, chỉ loại bỏ đi cụm từ “ Không di, dời được”. Việc loại bỏ cụm từ
BĐS có ý nghĩa nhất định, ngồi đất đai, nhà, cơng trình xây dựng và các tài sản gắn
liền với nó thì cịn có các tài sản khác có thể là vật, quyền tài sản. Phạm vi của BĐS
được mở rộng và cụ thể hơn.
Cuối cùng là xét đến những quy định cụ thể của PLDS hiện hành, tại BLDS 2015,
Điều 107, khoản 28 BĐS được quy định trong bộ luật hiện hành có nhiều điểm tiến bộ
hơn, thể hiện ở phạm vi rộng nhưng bao quát và đối tượng cụ thể. Ở đây BĐS là đối
tượng của giao dịch dân sự. BĐS là những tài sản không chỉ gắn với đất đai , không
chỉ mang bản chất không di, dời được mà cụ thể là bao gồm đất đai; Nhà, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai;Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây
dựng;Tài sản theo quy định của pháp luật. Quy định trên trên cơ sở khắc phục hạn chế
trong pháp luật các giai đoạn trước và tiếp thu được nội hàm ý nghĩa cụ thể về BĐS
một số nước.
1.1.1.2. Bất động sản liền kề
Trên cơ sở đã làm rõ khái niệm BĐS đi đến thực tế là BĐS không tồn tại duy
nhất, thống nhất thành khối và đồng chủ sở hữu với nhau. Vì những nhu cầu và mục
đích sử dụng khác nhau mà BĐS sẽ được phân chia thành nhiều phần khác nhau với
những vị trí khác nhau. Đó chính là tiền đề để hình thành khái niệm BĐS liền kề. Bởi
vì chưa có một quy định nào nêu lên khái niệm BĐS liền kề nên trên phương diện ta
tách “bất động sản” với “liền kề” để làm rõ khái niệm trên.
Trước đó tác giả Trương Thu Giang(2009), “Quyền sử dụng hạn chế bất động
sản liền kề”, tại Khóa luận cử nhân Luật học đề cập đến khái niệm “Liền” là “Kề ngay
Điều 174, BLDS 2005:
Khoản 1: BĐS là các tài sản bao gồm:
a, Đất đai;
b, Nhà, cơng trình xây dựng gắn với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó;

c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d, Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Khoản 2: Động sản là những tài sản không phải là BĐS.
8
Khoản 2, điều 107, BLDS 2015
Động sản là những tài sản không phải BĐS, trong đó BĐS bao gồm:
Đất đai;
Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
Tài sản theo quy định của pháp luật.
7


11

nhau, ở sát cạnh nhau, khơng có sự cách biệt” 9. Vật liền kề là những vật bên cạnh
nhau, vây bọc bao quanh lẫn nhau, vật này là tập hợp con của vật kia, giao nhau hoặc
cắt nhau tại một vị trí. BĐS gần nhau và mang đặc điểm của vật liền kề được gọi là
BĐS liền kề. Còn “Kề” có thể hiểu là “Ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí gần , khơng
cịn hoặc coi như khơng cịn khoảng cách”.10
Như vậy có thể đưa ra khái niệm BĐS liền kề như sau: Đầu tiên, đó phải là tài
sản thuộc bất động sản được quy định tại khoản 1 Điều 174 BLDS 2015, và thứ hai là
đảm bảo điều kiện là nằm cạnh sát nhau, khơng có khoảng cách phân chia với nhau tuy
nhiên sẽ có ranh giới ngăn cách phân chia, bên cạnh đó có sự ngăn cách về mặt địa lý
cũng như pháp lý. Trong trường hợp trên giữa các BĐS sẽ có sự giao nhau trực tiếp
thông qua ranh giới hoặc đánh dấu bằng các cột mốc. Khái niệm BĐS liền kề là một
khái niệm quan trọng giúp giải quyết nhiều vấn đề liên quan đến BĐS, giải quyết
những vấn đề phát sinh tồn tại trong quan hệ BĐS liền kề.
Mỗi BĐS có một vị trí và giới hạn khác nhau. Để phân biệt giữa các bất động
liền kề người ta phân chia ranh giới. Quyền sở hữu của chủ sở hữu chỉ bao gồm bên

trong giới hạn phân chia đó. Khơng phải BĐS nào cũng được gọi là BĐS liền kề, chỉ
những BĐS không di dời được, nằm liền kề nhau và ranh giới cột móc chính là giải
phân cách cho sự giao nhau của hai BĐS. Trong mối quan hệ này BĐS ở vị trí bất lợi
phải gánh chịu sự bất lợi, hạn chế do BĐS khác gây ra mà không di dời được. Điều
kiện đảm bảo cho việc phân chia là BĐS phải khác chủ sở hữu, BĐS để phân chia phải
cùng loại đặt ở một vị trí nhất định khơng di dời được và nhất định phải có ranh giới
về địa lý cũng như pháp lý.
Ranh giới giữa các BĐS trước khi phân chia cần thực hiện các quy định sau:
Thứ nhất, ranh giới giữa các BĐS liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ hai, ranh giới cũng có thể
được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà
không có tranh chấp.11
Để duy trì ranh giới một cách chính xác và bền vững thì:

Tác giả Trương Thu Giang trích dẫn nguồn từ Trung tâm từ điển học,sđd, tr 702.
Tác giả Trương Thu Giang trích từ nguồn Trung tâm từ điển học,sđd, tr 602.
11
Khoản 1 Điều 175 BLDS 2015
9

10


12

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới
là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tơn trọng, duy trì ranh
giới chung.12
Trong q trình đó, người sử dụng đất được sử dụng khơng gian và lịng đất theo
chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và

không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác. Người sử dụng đất
chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khn viên đất thuộc quyền sử dụng của
mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì
phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Mốc giới ngăn cách các BĐS được Luật dân sự Việt Nam quy định như sau:
Một, chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây
tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình. 13 Hai, các chủ sở hữu BĐS
liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây
tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các BĐS; những vật mốc
giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó. Trong trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ
do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu BĐS liền kề đồng ý thì mốc giới
ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu BĐS liền kề khơng đồng ý mà có lý do chính đáng
thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ. Ba,
đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu BĐS liền kề khơng được trổ cửa sổ,
lỗ thơng khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu
BĐS liền kề đồng ý. Và trong trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau
thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách
tường của mình. Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa
lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 14
1.1.1.3. Khái niệm quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Nhu cầu sử dụng tài sản là BĐS của mỗi chủ thể là khác nhau để phát huy hết giá
trị của chúng nhằm mục đích riêng của con người. Tuy nhiên một số các BĐS liền nằm
vị trí bên trong sẽ bị hạn chế. Vì vậy mà pháp luật đã có những quy định cụ thể điều
chỉnh các quan hệ liên quan đến BĐS liền nhằm phát huy hết các nguồn lợi mà BĐS
Khoản 1 Điều 175 BLDS 2015
Khoản 1 Điều 176 BLDS 2015
14
Khoản 2 Điều 176 BLDS 2015
12

13


13

mang lại. Một BĐS trong quan hệ với các BĐS khác không tránh khỏi những dịch lụy
liên quan đến quyền hạn chế.
Trên góc độ tại BLDS 2005 quy định về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề như
sau: “Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản bao gồm:
a) Quyền sử dụng đất;
b) Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề;
c) Các quyền khác theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”15
BLDS 2005 chỉ liệt kê quyền hạn chế của BĐS là một trong những quyền của
người trên tài sản thuộc sở hữu của người khác. Quyền sử dụng hạn chế BĐS còn
chung chung, chưa xác định rõ đối tượng và phạm vi điều chỉnh cụ thể. Phải đến
BLDS 2015 quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được đề cập đến một cách cụ thể,
khơng cịn là cụm từ “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” mà cụ thể hơn
là:“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc
sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp thốt nước,
cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một
cách hợp lí nhưng phải đền bù nếu khơng có thỏa thuận khác”. Bởi vì BĐS bao gồm
đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai,
nhà, cơng trình xây dựng và tài sản theo quy định của pháp luật nên những tài sản này
cũng chính là đối tượng của BĐS liền kề. Nếu các BĐS trên nằm ở vị trí bất lợi có
quyền yêu cầu một quyền sử dụng hạn chế trên BĐS khác.
Khái niệm quyền hạn chế BĐS liền kề đến BLDS 2015 được quy định như sau:
“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản
(gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động
sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền.” Đến
đây quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được chuyển hẳn sang một quyền cụ thể đó là

quyền đối với BĐS liền kề. Vị trí vây bọc là khơng mong muốn tuy nhiên để thực hiện
quyền sử dụng trên tài sản của mình thì bắt buộc chủ thể phải yêu cầu tất yếu và cần
thiết. Quyền trên đối với bất động sản vẫn là một quyền hạn chế nhưng để công nhận
quyền trên là quyền được bảo vệ thì PLDS có sự sửa đổi hẳn thành quyền đối với BĐS
liền kề, việc đó cũng thuận tiện cho việc gọi tên. Việc sử dụng đối với BĐS ở đây sẽ
có phần hạn chế chỉ trong trường hợp phục vụ cho việc sử dụng, khai thác BĐS hưởng
15

Điểm b Khoản 2 điều 173 BLDS 2005.


14

quyền do người có BĐS hưởng quyền thực hiện trên BĐS chịu hưởng quyền. Rõ ràng
quy định như vậy sẽ bao quát và cụ thể về đối tượng hơn so với trước.
Theo BLDS 2015 thì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có một quyền hạn chế
trên BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác bao gồm: Quyền cấp, thoát nước qua
bất động sản liền kề (Điều 252); Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác (Điều
253); Quyền về lối đi qua (Điều 254); Mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua
bất động sản khác(Điều 255) để đảm baỏ nhu cầu đi lại, thoát nước, cấp khí ga,
đường dây điện, thơng tin liên lạc… Đó là các quyền cấp thiết cần có để một chủ sở
hữu thực hiện quyền sử dụng, khai thác nguồn lời từ tài sản là BĐS, nhu cầu sinh hoạt,
sinh sống hằng ngày. Và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý theo nguyên tắc
thỏa thuận hoặc theo pháp luật và có đền bù nếu hai bên khơng có thỏa thuận gì khác.
Các quyền trên có vai trị quan trọng mà chủ sở hữu nào có BĐS cũng cần có để phục
vụ cho mọi hoạt động sinh sống và khai thác. Quyền hạn chế ở đây mang hai yếu tố đó
vật quyền và trái quyền. Cụ thể như sau, đối với quan hệ vật quyền có thể hiểu là chủ
thể thực hiện bằng hành vi, ý chí của mình thể hiện trong việc chủ thể yêu cầu một
quyền hạn chế; đối với quan hệ trái quyền chủ thể thực hiện phải thực hiện thông qua
hành vi của người khác hoặc phụ thuộc ý chí của người khác thể hiện trong việc chủ sở

hữu buộc phải cho người khác thực hiện một quyền hạn chế trên BĐS thuộc sở hữu
của chính chủ thể đó.
Nếu tiếp cận trên khía cạnh khác có thể thấy quyền sử dụng đối với thửa đất liền
kề cũng là một trong những quyền hạn chế đối với BĐS liền kề bởi vì thửa đất ở đây
chính là BĐS và quyền sử dụng hạn chế ở đây bao gồm “Lối đi, cấp, thoát nước; tưới
nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và
các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề” cho người có thửa
đất liền kề có vị trí bị hạn chế trước thửa đất khác. Khoản 1 điều 171 Luật đất đai 2013
quy định: “Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi;
cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện,
thơng tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền
kề.”16
Chung quy lại, quyền hạn chế trên BĐS liền kề là quyền hình thành trên các đặc
điểm khách quan khơng mang ý chí chủ quan của con người, việc mà chủ sở hữu BĐS
16

Khoản 1 điều 171 Luật đất đai 2013.


15

có vị trí thuận lợi hơn chịu một quyền của chủ sở hữu BĐS khác có vị trí liền kề nhưng
hạn chế. Quyền trên không làm thay đổi quyền của chủ thể các bên, chủ thể hưởng
được sử dụng quyền hạn chế để phục vụ nhu cầu cần thiết còn chủ sở hữu vẫn sử dụng
BĐS của mình và chịu thêm nghĩa vụ mà BĐS vây bọc mang lại. Quyền sử dụng hạn
chế BĐS liền kề là một trong những quyền quan trọng, giúp giải quyết nhiều tranh
chấp trong cuộc sống, đảm bảo nhu cầu sinh hoạt và những nhu cầu cần thiết khác của
chủ sở hữu bị vây bọc bởi một BĐS liền kề khác.
1.1.1.4. Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
Trước khi hiểu về khái niệm quyền về lối đi qua BĐS liền kề ta tìm hiểu thế nào

là lối đi qua BĐS liền kề. Tác giả Mai Thi Mị khi nghiên cứu về vấn đề tương tự nhóm
tác giả cũng đã nêu lên khái niệm về lối đi như sau “Lối đi là khoảng đất hẹp dùng để
đi từ nơi này đến nơi khác”

17

theo khái niệm trên lối đi là khoảng đất hẹp dùng để đi

từ vị trí này đến vị trí khác, “Khoảng đất hẹp” nghĩa là khích thước lối đi nhỏ, hẹp, lưu
thơng hạn hẹp điều đó sẽ khơng đáp ứng được các nhu cầu của chủ thể yêu cầu sử
dụng lối đi, bởi lẽ lối đi được sử dụng với nhiều nhu cầu khác nhau như: Di chuyển
các loại xe kích thước lớn, cho gia xúc đi lại vì mục đích chăn ni, sản xuất…. Thực
tiễn đặt ra u cầu cho lối phải là một khoảng đất với diện tích phù hợp khơng những
đáp ứng nhu cầu đi lại đáp ứng nhu cầu đi lại hàng ngày từ nơi này qua nơi khác mà
còn đáp úng cho lưu trong một vài hồn cảnh đặt biệt(vận chuyển máy móc, cơ sở vật
chất…). Lối đi qua BĐS liền kề theo tác giả Mai Thị Mị : “Là khoảng đất dẫn vào bất
động sản bị vây bọc mà diện tích đất này được thiết lập trên phần diện tích bất động
sản liền kề”18. Ta hiểu khoảng đất dẫn vào BĐS và kích thước khoảng đất này được
thiết lập trên phần diện tích BĐS liền kề nó. Ví dụ: A mở một lối đi qua BĐS của B
nằm liền kề với BĐS của A, thì lối đi được mở này sẽ là lối đi qua BĐS liền kề.
Như vậy khái niệm quyền về lối đi qua BĐS liền kề được hiểu như thế nào là
chính xác và cụ thể nhất? Trong BLDS 2015 và những BLDS trước đó khơng đưa ra
khái niệm như thế nào là quyền về lối đi qua BĐS liền kề chỉ nêu ra những điều kiện,
yêu cầu, quyền và nhiệm vụ của các chủ thể trong việc xác lập một lối đi. Theo tác giả
Nguyễn Thị Mân quyền về lối đi qua BĐS liền kề là: “Một dạng quyền của chủ sở
Mai Thị Mị(2014), “Quyền về lối đi qua BĐS liền kề”, Luận văn thạc sỹ Luật học trương Đại học Luật TP
HCM, tr12-13.
17

Mai Thị Mị(2014), “Quyền về lối đi qua BĐS liền kề”, Luận văn thạc sỹ Luật học trường Đại học Luật TP

HCM, tr13.
18


16

hữu bất động sản bị vây bọc đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề, khi yêu cầu dành
một lối đi hợp lí trên phần đất của chủ sở hữu bất động sản liền kề”. 19 Khi chủ sở hữu
BĐS bị vây bọc bởi các BĐS liền kề khác mà khơng có hoặc khơng đủ lối đi ra đường
cơng cộng thì sẽ có quyền u cầu BĐS vây bọc mình dành một lối đi hợp lí trên phần
đất của họ. Ví dụ A là chủ sở hữu BĐS bị vây bọc bởi BĐS của B, khi đó A khơng có
hoặc có nhưng khơng đủ lối đi ra đường cơng cộng thì có quyền u cầu B dành cho
mình một lối đi thuận tiện và hợp lí để đi ra đường công cộng. Quyền về lối đi qua
BĐS liền kề được thực hiện khi bên hưởng quyền yêu cầu chủ sở hữu BĐS liền kề yêu
cầu dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng, bên chịu hưởng quyền sẽ phải
đáp ứng yêu cầu trên.
Theo nhóm tác giả quyền về lối đi qua BĐS sản là một quyền phát sinh của
Quyền hạn chế đối với BĐS liền kề (quyền đối với BĐS liền kề) vì vậy trước hết vẫn
mang bản chất là một quyền sử dụng hạn chế trên tài sản người khác của chủ sở hữu bị
vây bọc đối với chủ sở BĐS. Thứ hai, quyền này phát sinh vì BĐS trong tình trạng vây
bọc trái với ý chí chủ quan. Thứ ba, lối đi là cần thiết và duy nhất để duy trì quyền sở
hữu trên tài sản của chủ sở hữu BĐS bị vây bọc. Khi đó chủ thể hưởng dụng sẽ yêu
cầu một lối đi trên chính BĐS của chủ thể chịu hưởng quyền. Như vậy, quyền về lối đi
qua BĐS liền kề là việc bên chủ sở hữu BĐS bị vây vì tình trạng vây bọc khó khăn,
bất tiện sử dụng quyền đối với BĐS liền kề yêu cầu một lối đi qua BĐS liền kề để ra
đường công cộng.
BLDS 2005 và BLDS 2015 đã dành ra những quy định riêng để giải quyết các
vấn đề trên, cùng phân tích quy định về quyền trên qua BLDS 2005 và BLDS 2015:
Tại BLDS 2005 có quy định một lối đi thuận tiện trên BĐS liền kề tuy còn nhiều
các điểm hạn chế. Khoản 1 Điều 275, BLDS 2005: " Chủ sở hữu bất động sản bị vây

bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà khơng có lối đi ra, có quyền yêu
cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến
đường cơng cộng; người được u cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó”. Người được
dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu BĐS liền kề, nếu khơng có thoả thuận khác.
Lối đi được mở trên BĐS liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính
đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của BĐS bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít
nhất cho BĐS có mở lối đi. Thứ nhất, cụm từ “Có lối đi ra đến đường cơng cộng” có
Nguyễn Thị Mân(2012), “Quyền về lối đi qua BĐS liền kề-thực trạng áp dụng và hướng hồn thiện”, tạp chí
Dân chủ và Pháp luật(số chuyên đề pháp luật về đất đai),tr.28
19


17

thể được hiểu là lối đi dành cho người người và chỉ phục vụ cho việc đi lại của người
đó. Trong khi đó để phục vụ cho sinh hoạt sản xuất một cách có hiệu quả phải tính đến
các phương tiện giao thông, kỹ thuật, gia súc… Quyền của chủ sở hữu có BĐS bị vây
bọc cần lối đi cịn mang tính chung chung và khái quát. Thứ hai, lối đi được hình thành
cịn mang tính tập qn khơng xác định rõ ràng, phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan
khi thỏa thuận của các chủ sở hữu BĐS liền kề giữa người cần lối đi yêu cầu người
dành lối đi, cơ quan nhà nước chỉ được can thiệp ở một chừng mực nhất định. Bên
cạnh đó là sự bồi thường không được quy định cụ thể mà chỉ dựa vào ý chí thỏa thuận.
Tại BLDS 2015 quyền về lối đi qua BĐS liền kề là một trong những quyền đối
với BĐS liền kề được quy định cụ thể tại khoản 1 điều 254: “Chủ sở hữu có bất động
sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà khơng có hoặc khơng
đủ lối đi ra đường cơng cộng, có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành
cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ”. Như vậy một chủ sở hữu BĐS có
quyền yêu cầu các chủ sở hữu BĐS vây bọc dành cho họ một lối đi hợp lí trên phần
đất của các chủ sở hữu liền kề khi họ có nhu cầu về lối đi ra ngồi, mà lối đi đó là cần
thiết và là duy nhất. Thêm một trường hợp là đã có lối đi mà lối đi này không đủ để

phục vụ nhu cầu ra cơng cộng thì cũng có quyền u cầu mở rộng lối đi. Quy định tại
đoạn 2 và đoạn 3 khoản 1 điều 254: “Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà
được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích
của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho BĐS có mở lối đi. Chủ
sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động
sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” BLDS 2015 quy định cụ
thể hơn BLDS 2005 giải được vấn đề “Có lối đi ra đến đường cơng cộng” bằng việc
“Bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc khơng đủ lối đi ra đường
cơng cộng.”
Như vậy, điều kiện để mở lối đi qua BĐS liền kề là hai BĐS liền kề nhau và có
ranh giới chung. Chủ sở hữu BĐS bị vây bọc sẽ yêu cầu chủ sở hữu dành cho mình
một lối đi. Và khơng phải BĐS hưởng quyền có quyền yêu cầu mở lối đi qua BĐS
chịu hưởng quyền một cách tùy ý không có cơ sở mà BĐS hưởng quyền chỉ được mở
lối đi qua BĐS liền kề khi lối đi đó được coi là thuận tiện và hợp lí nhất và thiệt hại
đem lại cho BĐS chịu hưởng quyền là ít nhất, và phải đảm bảo lợi ích cho BĐS chị
hưởng quyền đó. Chủ sở hữu hưởng quyền về lối đi đó phải đền bù cho chủ sở hữu


18

BĐS chịu hưởng quyền trừ khi giữa các bên có thỏa thuận khác. Lối đi hình thành là
một trong những chế định đặc trưng của Việt Nam về việc không thừa nhận đất đai
thuộc sở hữu tư nhân, là một trong những chế định cụ thể về quyền phát sinh của
quyền sở hữu. Việc dành ra một phần để làm lối đi làm mất quyền định, sử dụng và
chiếm hữu của chủ sở hữu và làm phát sinh quyền cho người khơng phải chủ sở hữu
dù chủ sở hữu có đồng thuận hay không. Tuy nhiên nếu đặt quyền trên trong quan hệ
xã hội thể hiện sự hài hịa vì lợi ích xã hội nên cần được pháp luật bảo vệ.
1.1.2. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:
Quyền về lối đi qua BĐS liền kề nằm trong nhóm quyền đối với BĐS liền kề. Vì
thế, căn cứ xác lập quyền đối với BĐS liền kề cũng là căn cứ xác lập quyền về lối đi

qua. Điều 246 BLDS quy định: "Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập do
địa thế tự nhiên, theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc theo di chúc".20
- Quyền về lối đi qua được xác lập do địa thế tự nhiên:
Trong các quyền đối với BĐS liền kề, có một vài quyền có thể dễ dàng xác lập
theo địa thế tự nhiên của BĐS. Tiêu biểu như quyền về cấp, thoát nước qua BĐS liền
kề quy định tại điều 25221. Quyền về lối đi qua được xác lập do địa thế tự nhiên được
hiểu là do tình trạng tự nhiên của BĐS liền kề tạo ra vị trí thuận lợi nhất cho việc mở
lối đi. Ví dụ: A sở hữu một BĐS bị vây bọc bởi ba BĐS liền kề xung quanh. Hai trong
số ba BĐS liền kề xung quanh BĐS của A giao cách với nhau bởi các dòng suối tự
nhiên. Và do đó, khơng thể mở lối đi qua các điểm tiếp giáp này bởi vướng về địa thế
tự nhiên. Như vậy, chỉ duy nhất có BĐS cịn lại tiếp giáp với BĐS bị vây bọc của A là
có thể dành ra một lối đi bình thường ra đường cơng cộng. Tuy nhiên, căn cứ xác lập
quyền về lối đi qua do địa thế tự nhiên của BĐS không phải là căn cứ tỏ ra phổ biến
trong thực tiễn.
- Quyền về lối đi qua được xác lập theo thỏa thuận:
Về cơ bản, pháp luật dân sự đề cao nguyên tắc tôn trọng sự tự do thỏa thuận, tự
nguyện định đoạt của các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự. Do đó, việc
thiết lập lối đi qua có thể dựa trên sự thỏa thuận giữa các chủ thể có liên quan. Thỏa
thuận này chắc chắn sẽ xoay quanh về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ về lối đi qua,
So với BLDS 2005 thì căn cứ xác lập quyền đối với BĐS liền kề đã bổ sung thêm 02 trường hợp là: Xác lập do
địa thế tự nhiên, hoặc theo di chúc.
21
Pháp luật dân sự Pháp còn gọi đây là dịch quyền về nước chảy: Chủ sở hữu mảnh đất thấp phải để cho nước ở
mảnh đất cao hơn chảy xuống. Nguyễn Ngọc Điện (2011), “Tọa đàm về sửa đổi BLDS”, Kỷ yếu hội thảo về sửa
đổi BLDS, Hà Nội, ngày 12-13/05/2011, tr. 35.
20