HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRƢƠNG CÔNG VIỆT ANH

ỨNG DỤNG GIS ĐỂ XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT
PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
TẠI PHƯỜNG ĐỨC GIANG, QUẬN LONG BIÊN,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

8850103

Người hướng dẫn khoa học:

PGS. TS. Trần Quốc Vinh

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu đƣợc trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chƣa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã đƣợc cảm
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều đƣợc chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng 5 năm 2018

Tác giả luận văn

Trƣơng Công Việt Anh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
đƣợc sự hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn
bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi đƣợc bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới PGS.TS.Trần Quốc Vinh đã tận tình hƣớng dẫn, dành nhiều công sức,
thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo,
Bộ môn Hệ thống thông tin đất đai, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp
Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành
luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân
quận Long Biên, Ủy ban nhân dân phƣờng Đức Giang đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho
tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành
luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng 5 năm 2018


Tác giả luận văn

Trƣơng Công Việt Anh

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................... ii
MỤC LỤC ....................................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG ...................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH ....................................................................................................... viii
DANH MỤC SƠ ĐỒ ....................................................................................................... ix
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ............................................................................................... x
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI.................................................................... 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ............................................................................. 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................................................... 3


1.4.

NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ....... 3

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................................. 4
2.1.

TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN
LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI........................................................................ 4

2.1.1.

Quản lý nhà nƣớc về đất đai ............................................................................. 4

2.1.2.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nƣớc .................................................... 5

2.1.3.

Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam ...................................................... 10

2.2.

TỔNG QUAN VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐẤT ĐAI ........................................... 18

2.2.1.

Khái quát về cơ sở dữ liệu .............................................................................. 18


2.2.2.

Cơ sở dữ liệu đất đai ...................................................................................... 20

2.2.3.

Thành phần cơ sở dữ liệu đất đai ................................................................... 20

2.3.

TÌNH HÌNH ỨNG DỤNG CỦA GIS TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT
NAM............................................................................................................... 24

2.3.1.

Tình hình ứng dụng của GIS trên thế giới ...................................................... 24

2.3.2.

Tình hình ứng dụng của GIS ở Việt Nam ...................................................... 26

2.4.

GIỚI THIỆU VỀ PHẦN MỀM ARCGIS DESKTOP XÂY DỰNG CƠ
SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT ................................................................................ 27

2.5.

GIỚI THIỆU VỀ WEBGIS ............................................................................ 29


2.5.1.

Khái niệm về WebGIS ................................................................................... 29

iii


2.5.2.

Ứng dụng của WebGIS .................................................................................. 29

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................... 33
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU............................................................................ 33

3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU ......................................................................... 33

3.3.

ĐỐI TƢỢNG NGHIÊN CỨU........................................................................ 33

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................... 33

3.4.1.


Nghiên cứu đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn
nghiên cứu ...................................................................................................... 33

3.4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất của phƣờng Đức Giang, quận Long
Biên, thành phố Hà Nội .................................................................................. 33

3.4.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất....................................................................... 33

3.4.4.

Khai thác, quản lý CSDL, chia sẻ thông tin giá đất và tình hình tài chính
đất đai đến từng thửa đất ................................................................................ 33

3.5.

PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................. 34

3.5.1.

Phƣơng pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................................ 34

3.5.2.

Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ................................................. 34

3.5.3.


Phƣơng pháp xây dựng CSDL ....................................................................... 35

3.5.4.

Phƣơng pháp WebGIS .................................................................................... 35

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ........................................................................ 36
4.1.

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN – KINH TẾ - XÃ HỘI ........................................... 36

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên .......................................................................................... 36

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 38

4.2.

TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT PHƢỜNG ĐỨC GIANG .... 39

4.2.1.

Tình hình sử dụng đất trên địa bàn phƣờng Đức Giang ................................. 39

4.2.2.


Tình hình quản lý đất đai ở phƣờng Đức Giang............................................. 40

4.2.3.

Tình hình quản lý giá đất và nghĩa vụ tài chính ............................................. 41

4.3.

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤT ................................................... 52

4.3.1.

Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính lớp thửa đất ..................... 53

4.3.2.

Xây dựng cơ sở dữ liệu khơng gian và thuộc tính lớp giao thông ................. 61

4.3.3.

Xây dựng bản đồ giá đất ................................................................................ 62

4.3.4.

Những thuận lợi, khó khăn của việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ............. 64

4.4.

KHAI THÁC, QUẢN LÝ CSDL, CHIA SẺ THƠNG TIN GIÁ ĐẤT
VÀ TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI ĐẾN TỪNG THỬA ĐẤT ........... 66


iv


4.4.1.

Quản lý và cung cấp thông tin phục vụ công tác quản lý tài chính về đất
đai ................................................................................................................... 66

4.4.2.

Chỉnh lý biến động thửa đất ........................................................................... 69

4.4.3.

Xác định nghĩa vụ tài chính............................................................................ 73

4.4.4.

Thể hiện hình ảnh tài sản trên đất .................................................................. 75

4.4.5.

Xây dựng WebGis cung cấp thông tin trực tuyến phục vụ công tác định
giá đất ............................................................................................................. 76

4.4.6.

Đánh giá sự chênh lệch giữa giá đất quy định trong bảng giá đất và giá
đất thị trƣờng .................................................................................................. 83


PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................ 86
5.1.

KẾT LUẬN .................................................................................................... 86

5.2.

KIẾN NGHỊ ................................................................................................... 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 88
PHỤ LỤC ....................................................................................................................... 91

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trƣờng

BTNMT

Bộ tài nguyên môi trƣờng

CAMA


Thầm định giá hàng loạt với sự trợ giúp của hệ thống máy
tính (Computer-Assisted mass Appraisal – CAMA)

CHXHCN

Cộng hồ xã hội chủ nghĩa

CP

Chính phủ

CSDL

Cơ sở dữ liệu

GCN

Giấy chứng nhận

GIS

Geographic Information System

LPTB

Lệ phí trƣớc bạ

NĐ


Nghị định

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

PL

Pháp lệnh

QH

Quốc hội

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNCN

Thu nhập cá nhân

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

TT-BTC

Thơng tƣ Bộ Tài chính


UBND

Uỷ ban nhân dân

XPHC

Xử phạt hành chính

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.

Hiện trạng sử dụng đất phƣờng Đức Giang đến ngày 31/12/2017 .............. 39

Bảng 4.2.

Các trƣờng dữ liệu của lớp thửa đất ............................................................ 56

Bảng 4.3.

Các trƣờng dữ liệu của lớp giao thông ........................................................ 62

Bảng 4.4.

Bảng so sánh kết quả giá đất quy định trong bảng giá đất và giá đất
thị trƣờng (giá đất điều tra) ......................................................................... 84

vii



DANH MỤC HÌNH
Hình 2.1.

Các nhóm dữ liệu cấu thành cơ sở dữ liệu địa chính................................... 22

Hình 2.2.

Sơ đồ liên kết giữa các nhóm dữ liệu thành phần ....................................... 23

Hình 4.1.

Sơ đồ vị trí phƣờng Đức Giang ................................................................... 36

Hình 4.2.

Bản đồ địa chính phƣờng Đức Giang, quận Long Biên .............................. 53

Hình 4.3.

Dữ liệu không gian lớp thửa đất của phƣờng Đức Giang ........................... 55

Hình 4.4.

Dữ liệu thuộc tính của thửa đất phƣờng Đức Giang trên Arcgis ................. 57

Hình 4.5.

Dữ liệu khơng gian và thuộc tính của lớp giao thơng ................................. 62


Hình 4.6.

Sơ đồ vị trí thửa đất phƣờng Đức Giang năm 2017 .................................... 63

Hình 4.7.

Sơ đồ giá đất phƣờng Đức Giang năm 2017 ............................................... 64

Hình 4.8.

Kết quả tìm kiếm thơng tin thửa đất ............................................................ 66

Hình 4.9.

Kết quả tìm kiếm thơng tin chủ sử dụng đất ............................................... 67

Hình 4.10. Tìm kiếm các thửa đất thỏa mãn các điều kiện ........................................... 68
Hình 4.11. Thuộc tính các thửa đất thỏa mãn điều kiện ................................................ 69
Hình 4.12. Thơng tin của thửa đất trƣớc biến động gộp thửa ....................................... 70
Hình 4.13. Thơng tin của thửa đất sau biến động gộp thửa........................................... 71
Hình 4.14. Thơng tin thửa đất trƣớc biến động tách thửa ............................................. 72
Hình 4.15. Thơng tin thửa đất sau biến động tách thửa ................................................ 72
Hình 4.16. Kết quả xác định tiền SDĐ phải nộp ........................................................... 73
Hình 4.17. Kết quả xác định tiền lệ phí trƣớc bạ phải nộp ............................................ 74
Hình 4.18. Kết quả xác định thuế TNCN từ chuyển QSDĐ ......................................... 74
Hình 4.19. Kết quả thơng tin về xác định tiền SDĐ, lệ phí trƣớc bạ, thuế SDĐ,
Thuế TNCN khi chuyển nhƣợng QSDĐ ..................................................... 75
Hình 4.20. Hình ảnh tài sản trên đất khi sử dụng chức năng Hyperlinks ...................... 76
Hình 4.21. Các bƣớc thành lập WebGis bằng ứng dụng ArcGis Online ...................... 77

Hình 4.22. Giao diện đăng nhập lên Arcgis Online ...................................................... 78
Hình 4.23. Giao diện chia sẻ bản đồ lên Arcgis Online ................................................ 79
Hình 4.24. Giao diện chính của trang Web ................................................................... 79
Hình 4.25. Bản đồ giá đất phƣờng Đức Giang Trên ArcGIS Online ............................ 80
Hình 4.26. Kết quả tra cứu thơng tin ............................................................................. 80
Hình 4.27. Truy vấn thơng tin ....................................................................................... 81
Hình 4.28. Tìm kiếm thửa đất đã hồn thành NVTC .................................................... 81
Hình 4.29. Kết quả tìm kiếm những thửa đất đã hồn thành NVTC của phƣờng
Đức Giang ................................................................................................... 82

viii


DANH MỤC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 4.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ............................................................................. 45
Sơ đồ 4.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn ................................................... 46

ix


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Trƣơng Cơng Việt Anh
Tên luận văn: Ứng dụng GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản
lý tài chính về đất đai tại phƣờng Đức Giang, quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8850103

Tên cơ sở đào tạo: Học Viện Nông Nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu

Ứng dụng cơng nghệ GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác
quản lý tài chính về đất đai.
Khai thác CSDL, chia sẻ thơng tin giá đất và tình hình quản lý tài chính đất đai
trên WebGis.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Các phƣơng pháp nghiên cứu đƣợc sử dụng là: (1) Phƣơng pháp thu thập số liệu
thứ cấp: Phƣơng pháp này sử dụng trong điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu, thông tin
cần thiết phục vụ cho mục đích nghiên cứu. (2) Phƣơng pháp điều tra thu thập số liệu sơ
cấp: Phƣơng pháp này sử dụng để điều tra, phỏng vấn trực tiếp chủ sử dụng đất bằng
mẫu phiếu điều tra. (3) Phƣơng pháp chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính: sử dụng phần
mềm ArcGIS để chuẩn hoá bản đồ địa chính đã thu thập đƣợc. (4) Phƣơng pháp xây
dựng CSDL bằng phần mềm ArcGIS: sử dụng phần mềm ArcGIS để xây dựng dữ liệu
không gian và xây dựng dữ liệu thuộc tính của thửa đất. (5) Phƣơng pháp WebGIS: Sử
dụng ArcGIS Online để chia sẻ và khai thác thông tin giá đất và nghĩa vụ tài chính của
từng thửa đất thơng qua mạng Internet.
Kết quả chính và kết luận
- Phƣờng Đức Giang thuộc quận Long Biên nằm ở cửa ngõ phía Đơng Bắc của
Thủ đơ Hà Nội. Những năm qua, công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất
đai đƣợc thực hiện khá tốt, xử lý kịp thời, dứt điểm các trƣờng hợp vi phạm Luật đất
đai. Phƣờng đã thực hiện tốt các công tác thống kê đất đai hàng năm và kiểm kê đất đai
của phòng Tài nguyên và Môi trƣờng, xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất theo định
kì 05 năm.
- Đã xây dựng đƣợc cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính chi
tiết đến từng thửa đất của 3.840 thửa đất phục vụ cho việc tính tốn các khoản tài
chính liên quan đến đất đai một cách hiệu quả, chính xác, thuận tiện và nhanh chóng.
- Chia sẻ thông tin giá đất trên Web phục vụ tra cứu, cung cấp thông tin cho
ngƣời sử dụng qua Internet.

x



THESIS ABSTRACT
Master candidate: Truong Cong Viet Anh
Thesis title: Application of GIS to build a land price database for the financial
management of land in Duc Giang ward, Long Bien district, Hanoi.
Major: Land Management

Code: 8850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research objectives
- To apply GIS technology to develop a land price database for the financial
management of land.
- To exploit database, share land price information and financial management
status of land on WebGis.
Research Methods
- Method of secondary data collection: This method is used in the investigation
and collection of data, documents and information necessary for research purposes.
- Method of primary data surveying and collection: This method is used to
investigate and interview land users directly using questionnaire form.
- Method of standardizing cadastral map data: Use ArcGIS software to
standardize the cadastral map.
- Method to establish a database using ArcGIS software: Use ArcGIS software
to develop spatial data and attribute data for land parcels.
- WebGIS method: Use ArcGIS Online to share and exploit land price
information and financial obligations of each land plot through the Internet.
Main results and conclusions
- Duc Giang ward, Long Bien district, is located at the north-east gate of Hanoi
capital. Over the past years, the settlement of land disputes, complaints and
denunciations has been quite good, timely and definitely dealt with violations of the

Land law. The ward has done well the land statistics annually and land inventory of the
Department of Natural Resources and Environment, the map of the current land use
status periodically 05 years.
- A spatial database and a detailed attribute database for each of 3,840 land
parcels have been developed for the purpose of calculating land-related financial assets
in an effective and accurate manner, convenient and fast.
- Sharing information on land prices on the Web for searching, providing
information to users through the Internet.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai ngày càng tham gia nhiều vào các hoạt động kinh tế, xã hội, giá trị
của đất trong thời gian qua tăng lên rất nhiều. Vì vậy, cần phải sử dụng và quản
lý một cách có hiệu quả, đúng quy định của Nhà nƣớc theo hƣớng nhanh, chính
xác, minh bạch. Hiện nay, Việt Nam đang trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện
đại hóa, cùng với sự phát triển của xã hội thì đất đai cịn đƣợc coi là một loại
hàng hóa đặc biệt với những đặc điểm khác hẳn với hàng hóa thơng thƣờng
nhƣng lại có ý nghĩa rất to lớn đối với nền kinh tế. Nguồn tài nguyên đất đai ngày
càng trở nên quý hiếm do nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đất đai bị suy thoái
hoặc bị hủy hoại ngày càng nghiêm trọng bởi nhiều nguyên nhân tự nhiên hoặc
dƣới tác động của con ngƣời. Chính vì vậy, việc quản lý, sử dụng, bảo vệ và phát
triển tài nguyên đất nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững là mục tiêu của
quốc gia.
Quản lý đất đai đƣợc xác định là một môn khoa học tổng hợp về tự nhiên,
kinh tế, xã hội, pháp lý và kỹ thuật liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Quản
lý đất đai bao gồm các thành phần chính: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng
đất, định giá đất và hệ thống thông tin đất đai.

Năm 2004, Thủ tƣớng Chính phủ đã ký quyết định số 179/2004/QĐ-TTg
về việc phê duyệt chiến lƣợc ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin tài
nguyên và môi trƣờng đến năm 2015 và định hƣớng đến năm 2020. Trong quyết
định đã đƣa ra 4 mục tiêu chủ yếu và 7 nhiệm vụ trọng tâm, trong đó việc xây
dựng cơ sở dữ liệu tài ngun mơi trƣờng nói chung và cơ sở dữ liệu đất đai nói
riêng là một trong những nhiệm vụ cơ bản nhất.
Ngày 27/8/2010, Thủ tƣớng Chính phủ đã có quyết định số 1605/QĐ-TTg
phê duyệt chƣơng trình quốc gia về ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt
động của cơ quan nhà nƣớc giai đoạn 2011 - 2015 trong đó giao “Bộ Tài ngun
và Mơi trƣờng chủ trì, phối hợp với Bộ Thông tin và Truyền thông hƣớng dẫn
xây dựng hệ thống thông tin về tài nguyên và môi trƣờng tại cơ quan nhà nƣớc,
cơ quan các cấp”; Thủ tƣớng Chính phủ yêu cầu tăng cƣờng trao đổi, lƣu trữ , xử
lý văn bản điện tử trên toàn quốc. Bảo đảm tận dụng triệt để hạ tầng kỹ thuật
đƣợc trang bị để trao đổi các văn bản điện tử giữa các cơ quan nhà nƣớc, giảm

1


văn bản giấy, tăng cƣờng chia sẻ thông tin trong các hoạt động của cơ quan nhà
nƣớc, chuẩn hóa thơng tin, xây dựng các quy trình chuẩn nội dung tích hợp thông
tin từ các cấp.
Luật đất đai 2013 với 15 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai (thêm 02
nội dung so với Luật đất đai 2003), đã bổ sung nội dung liên quan đến công tác
xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, khẳng định vai trò quan trọng của công tác xây
dựng hệ thống thông tin đất đai. Trong đó CSDL về giá đất là một trong bốn nội
dung đƣợc xác định cụ thể trong xây dựng CSDL đất đai phục vụ công tác quản
lý nhà nƣớc về đất đai.
Cùng với sự phát triển của công nghệ thơng tin, đặc biệt là sự phát triển
nhanh chóng của công nghệ GIS. Hệ thống thông tin địa lý (GIS) với nhiều chắc
năng vƣợt trội trong thu nhận, lƣu trữ, điều khiển, phân tích, quản lý dữ liệu sẽ là

cơng cụ có hiệu quả cho việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai. Mặc dù vậy,
việc tiếp cận đến CSDL liên quan đến đất đai cịn gặp nhiều khó khăn.
Đức Giang là một phƣờng thuộc quận Long Biên, thành phố Hà Nội.
Phƣờng đƣợc thành lập năm 2003 trên cơ sở tồn bộ 240,64 ha diện tích tự nhiên
và 25.767 ngƣời của thị trấn Đức Giang, huyện Gia Lâm. Phía Đông giáp
phƣờng Giang Biên; Tây giáp phƣờng Thƣợng Thanh; Nam giáp các phƣờng Gia
Thụy, Việt Hƣng; Bắc giáp các phƣờng Thƣợng Thanh, Giang Biên. Trong
những năm trở lại đây, phƣờng có tốc độ phát triển khá mạnh mẽ và tồn diện
trên nhiều mặt, nhƣng việc ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai
còn hạn chế và đang dừng lại ở mức độ trung bình. Vì vậy, cần đẩy mạnh hơn
nữa công tác xây dựng hệ thống thông tin về đất đai và tăng cƣờng công tác quản
lý thông tin tại địa phƣơng.
Nhận thức thấy sự phát triển của công nghệ thông tin, nhất là công nghệ
GIS với thế mạnh là thu thập, xử lý, lƣu trữ và truy vấn dữ liệu khơng gian và
thuộc tính rất hiệu quả, xuất phát từ thực tiễn trên, dƣới sự hƣớng dẫn của TS.
Trần Quốc Vinh tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài:“Ứng dụng GIS để xây dựng
cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại phường
Đức Giang, quận Long Biên, thành phố Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Ứng dụng công nghệ GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phƣờng Đức
Giang- quận Long Biên – Thành phố Hà Nội.

2


- Khai thác cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và
chia sẻ thông tin giá đất.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Về không gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện trên địa bàn phƣờng Đức
Giang - quận Long Biên - Thành phố Hà Nội.

- Về thời gian: Nghiên cứu đƣợc thực hiện từ tháng 4/2017 đến tháng
5/2018.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Đóng góp mới: Ứng dụng cơng nghệ GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá
đất, khai thác CSDL, chia sẻ thông tin giá đất và tình hình quản lý tài chính đất
đai trên WebGis phục vụ cơng tác quản lý tài chính về đất đai.
- Ý nghĩa khoa học: Góp phần bổ sung cơ sở lý luận về cơ sở dữ liệu đất
đai nói chung, cơ sở dữ liệu giá đất nói riêng để phục vụ cơng tác quản lý tài
chính về đất đai.
- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Kết quả nghiên cứu xây dựng CSDL về giá đất phục vụ công tác quản
lý, theo dõi, truy cập, khai thác và chia sẻ dữ liệu với các ngành và ngƣời sử dụng
đất góp phần nâng cao hiệu quả của công tác quản lý đất đai.
+ Kết quả nghiên cứu có thể áp dụng cho phƣờng Đức Giang, quận Long
Biên và có thể nhân rộng rãi tại các địa phƣơng có điều kiện tƣơng tự.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ
TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI
2.1.1. Quản lý nhà nƣớc về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm
Quản lý nhà nƣớc về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan
nhà nƣớc có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nƣớc đối
với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và
phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra, giám sát quá trình
quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
2.1.1.2. Vai trò của quản lý nhà nước về đất đai

- Bảo vệ quyền sở hữu nhà nƣớc đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích
hợp pháp của ngƣời sử dụng đất;
- Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia, tăng cƣờng hiệu
quả sử dụng đất;
- Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trƣờng.
2.1.1.3. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nƣớc nhằm bảo vệ và thực
hiện quyền sở hữu nhà nƣớc về đất đai rất phong phú và đa dạng bao gồm 15 nội
dung đƣợc thể hiện tại điều 22, mục 2, Luật đất đai năm 2013:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ
chức thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,
lập bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và
bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây
dựng giá đất.
- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất.

4


- Quản lý việc bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất.

- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản
lý và sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai (Quốc hội, 2013).
2.1.2. Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở một số nƣớc
2.1.2.1. Cộng hồ Pháp
Pháp là một trong những nƣớc có hệ thống thuế tiến bộ trên thế giới và
các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
+ Thuế đất nông nghiệp của Cộng hoà Pháp thực chất là thuế sử dụng đất
nông nghiệp. Đối tƣợng chịu thuế đất nông nghiệp bao gồm tất cả các loại đất
nông nghiệp, không kể đất đó có canh tác hay khơng canh tác. Căn cứ tính thuế
là diện tích, giá đất và thuế suất.
Giá đất của từng hạng đất đƣợc xác định căn cứ vào thu nhập của từng
hạng đất và quan hệ cung - cầu về đất. Giá đất do cơ quan thuế và hội đồng xã
bàn bạc, ấn định. Giá đất thƣờng đƣợc điều chỉnh 5 năm một lần. Giá đất làm căn
cứ tính thuế đất nơng nghiệp có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu. Vì
thế, cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất. Pháp chia
đất nông nghiệp thành 5 hạng dựa trên căn cứ vào các tiêu chuẩn về độ phì, độ
ẩm, độ dốc và vị trí tiện lợi của đất. Thuế suất đối với từng hạng đất do tỉnh
quyết định hàng năm nhƣng không đƣợc quá mức tối đa là 20%. Thuế suất hàng
năm đƣợc quy định căn cứ vào các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu của địa phƣơng, giá
đất, diện tích đất.

5


+ Thuế đất ở và đất xây dựng: Đối tƣợng nộp thuế này là các chủ sở hữu
đất trƣớc ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế. Mức thu

thuế đất ở và đất xây dựng do chính quyền địa phƣơng ấn định theo khung thuế
của Nhà nƣớc. Mức thuế có thể điều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo nhu cầu chi
tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phƣơng. Những diện tích đất sử
dụng vào mục đích cơng cộng nhƣ xây dựng các cơng trình tơn giáo, giáo dục, y
tế và các kho thóc, trại chăn ni của hợp tác xã... đƣợc miễn thuế.
Ngoài hai sắc thuế cơ bản trên, tuy khơng hình thành sắc thuế riêng nhƣng
khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoản thu nhập không
thƣờng xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá. Nhƣ vậy các sắc thuế
trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hƣớng tới việc tạo nguồn thu cho
ngân sách Nhà nƣớc và bình ổn cung cầu về bất động sản trên thị trƣờng
(Đàm Văn Huệ, 2006).
2.1.2.2. Hà Lan
Một trong những ý nghĩa tích cực trong việc đạt đƣợc các mục tiêu chống
đói nghèo là sự phát triển và củng cố khung pháp lý để quản lý đất đai, cho khả
năng tiếp cận đất đai nhƣ một phƣơng tiện của sự hiện hữu và kết hợp với các cơ
hội để sở hữu đất riêng, và bảo vệ đất đai. Sở hữu đất của ngƣời dân chắc chắn là
một cách hƣớng tới phát triển kinh tế tốt hơn và tăng trƣởng ngày càng cao.
Nhà ở ổn định liên quan đến việc tiếp cận quyền sở hữu đất và cần thiết để
khởi động các hoạt động trong quản lý đất đai, quản lý đô thị và quản lý cơ sở hạ
tầng. Nhà ở ổn định là cách ủng hộ cho chính sách phát triển ở cấp độ địa phƣơng
tạo ra phạm vi cho những gì đƣợc gọi là quyết định hợp nhất về sử dụng đất
và quản lý đất đai, các thị trƣờng đất đai có hiệu quả và dễ tiếp cận, cải thiện
hệ thống đăng ký đất đai, tinh giản thủ tục cho các giao dịch đất đai, cung
cấp bảo mật pháp lý cho tất cả ngƣời sử dụng đất; một trong những phƣơng
thức đó là cung cấp thơng tin có chất lƣợng tốt.
Để đạt đƣợc một nền nơng nghiệp bền vững, một mục đích chính trị quan
trọng khác thì cần định hình một chính sách về việc phát hành giấy chứng nhận
quyền sở hữu rõ ràng, thiết lập một hệ thống đăng ký sử dụng đất có hiệu quả,
tạo cơ sở dữ liệu, GIS và giảm nhẹ các nguyên nhân của 'suy thoái' đất, một trong
những cách thức đối với quyền sở hữu đất.

Hội nghị HABITAT II tuyên bố hai mục đích quan trọng cần đạt đƣợc đó

6


là „nhà ở cho tất cả‟ và „phát triển bền vững cho định cƣ ở một môi trƣờng đô
thị‟. Nhà ở thỏa đáng có nghĩa là hơn một mái nhà trên một đầu ngƣời, nó cũng
có nghĩa là có đủ phòng ở, tiếp cận đƣợc đến đất đai, và đảm bảo quyền sở
hữu đất. Một biện pháp cần thiết là đảm bảo an toàn pháp lý về quyền sở hữu
và sử dụng đất, một cách phân đất công bằng cho tất cả mọi ngƣời và bảo vệ
họ khỏi những tranh chấp bất hợp pháp.
Cũng cần có các chƣơng trình xây dựng nhà ở, và nên tính đến cả việc
khuyến khích tài sản sở hữu cá nhân, vì vậy cần tìm ra một phƣơng thức tài
chính. Một mục tiêu quan trọng là sự hình thành của thị trƣờng đất đai. Thị
trƣờng này cần phải đƣợc điều hành có hiệu quả và phải có cơ chế chuyển giao
và chuyển nhƣợng đất; thiếu giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp đƣợc coi nhƣ
rủi ro trên thị thƣờng. Một thị trƣờng bất động sản hoạt động tốt (đặc biệt là nhà
ở và chung cƣ) rất quan trọng, chính phủ nên có những khung pháp lý nhằm tạo
điều kiện cho thị trƣờng bất động sản: bằng cách nói rõ khái niệm về quyền sở
hữu đất đai và bất động sản, hoặc tạo ra những phƣơng thức minh bạch trong
chuyển giao quyền; bằng cách thiết lập một thị trƣờng đất đai minh bạch và có
thể bao quát đƣợc; bằng cách khuyến khích đẩy mạnh tiếp cận tới đất đai đặc biệt
là cho phụ nữ; cung cấp những cơ hội tài chính cho nhà ở thỏa đáng (Bộ Tài
nguyên và Môi trƣờng, 2012).
2.1.2.3. Thụy Điển
Quản lý đất đai tại Thụy Điển bắt nguồn từ quá trình bảo vệ quyền sử
dụng đất và việc cai quản đất đai. Việc bảo vệ quyền đối với đất đai và thực hiện
những giao dịch hợp pháp ln có tầm quan trọng đối với ngƣời dân. Trƣớc đây,
nhiệm vụ này do các tòa án địa phƣơng thực hiện.
Một trong những nhân tố quan trọng đối với mỗi nhà nƣớc chính là việc

bảo đảm quyền sở hữu đất, thúc đẩy sự phát triển tài nguyên đất cũng nhƣ việc
tài trợ cho các hoạt động dựa trên các khoản đóng góp từ việc sử dụng đất và
thuế. Hệ thống địa chính đầu tiên đƣợc thành lập ở Thụy Điển bởi quốc vƣơng
nƣớc này nhằm thu thuế từ ngƣời sử dụng đất, từ hệ thống đó, việc quản lý đất
đai đã phát triển thành cở sở hạ tầng quốc gia cung cấp thông tin về đất đai.
- Quyền sở hữu đất ở Thụy Điển đƣợc quy định tại Bộ Luật Đất đai từ
năm 1970. Theo đó, tất cả đất đai tại Thụy Điển đều đƣợc chia thành những
đơn vị bất động sản, và đƣợc xác định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền

7


sở hữu đất là đối với các đối tƣợng, thửa đất hay không gian ba chiều (3D)
khoảng không gian trên mặt đất, cả trong nhà và trên không. Quyền sử dụng
đất bao gồm:
+ Quyền sở hữu, Nhà nƣớc, chính quyền tự trị, hoặc cá nhân.
+ Quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm).
+ Th khơng gian của tồ nhà.
+ Quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền hữu hạn sử dụng lơ đất khác cho
những mục đích kết nối và dẫn tới lơ đất có quyền sở hữu.
+ Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu
hồi nếu khơng có khả năng thanh toán.
Đối tƣợng của những quyền hạn trên, thửa đất, có thể bị thay đổi trong
q trình hình thành địa chính theo luật định nhƣ việc chia nhỏ hay biến đổi. Các
quyền đối với bất động sản có thể đƣợc chuyển nhƣợng, cho tặng, thừa kế hay
những hình thức thỏa thuận khác (địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất cũng có
thể bị thu hồi cho những mục đính công.
Hệ thống thế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng trong việc
đăng ký trên cơ sở vi tính hóa. Những văn bản thế chấp sẽ đƣợc đƣa ra dƣới dạng
dữ liệu điện tử (không dùng dạng giấy) và đƣợc lƣu giữ trong hệ thống. Hệ thống

ngân hàng kết nối sẽ thu thập thông tin về ngƣời đi vay, tình trạng kinh tế, thu
nhập... Tất cả điều đó đều rất quan trọng trƣớc khi ngân hàng ra quyết định cho
vay. Đây chính là ví dụ điển hình của chính phủ điện tử. Ngân hàng thế chấp
cung cấp tài chính trên tất cả các thị trƣờng tài chính trên thế giới. Thị trƣờng tài
chính thƣờng năng động và phức tạp. Cơ sở cho thị trƣờng này chính là hệ thống
thế chấp trong việc đăng ký đất đai. Mối liên hệ giữa thị trƣờng tài chính và hệ
thống thế chấp rất quan trọng. Một nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng tài
chính vừa qua chính là sự mất đi mối liên hệ với thị trƣờng thế chấp tại Mỹ năm
2008. So với hệ thống bằng khoán tại các quốc gia Bắc Âu thì hệ thống quản lý
đất đai tại Mỹ hoạt động rất kém hiệu quả (Bộ Tài nguyên và Mơi trƣờng, 2012).
2.1.2.4. Đài Loan
Đài Loan có tổng diện tích tự nhiên là 36.000km2, trong đó 69% tổng diện
tích tự nhiên toàn lãnh thổ thuộc chủ sở hữu của Nhà nƣớc, 31% diện tích đất
thuộc sở hữu tƣ nhân. Cơ chế tài chính đang vận hành trong thị trƣờng đất đai
của Đài Loan rất tiến bộ, có nhiều kinh nghiệm quý báu có thể học tập để áp

8


dụng vào Việt Nam, cụ thể là Quốc sách "Bình qn địa quyền". Đài Loan thực
hiện chính sách "Bình qn địa quyền" để điều tiết thu nhập của ngƣời chủ sở
hữu khi họ bán đất.
"Bình quân địa quyền" đƣợc hiểu là: Quá trình hình thành giá trị đất bao
gồm hai yếu tố: Do tự nhiên bản thân thửa đất đó, do con ngƣời đầu tƣ cải tạo mà
làm tăng giá trị đất. Ai đầu tƣ cải tạo làm tăng giá trị đất thì ngƣời đó đƣợc
hƣởng. Nếu do CP bỏ tiền đầu tƣ làm tăng giá trị đất thì phần hƣởng giá trị đó
thuộc về Nhà nƣớc. Nhƣ vậy trong quá trình mua bán đất, trừ phần giá trị ban
đầu do chủ đất khai báo, còn phần chênh lệch giá trị, CP thu thuế theo giá trị gia
tăng đó để phục vụ xây dựng các cơng trình cơng cộng xã hội.
Từ năm 1956 - 1968, Đài Loan tiến hành việc tự khai báo giá đất:

ngƣời sở hữu đất tham khảo bảng giá công bố của CP để tự báo giá đất của
mình, lấy đó làm cơ sở để nộp thuế sử dụng đất và nộp thuế giá trị gia tăng khi
bán đất. Khi khai báo có đến 99% số hộ khai báo thấp hơn giá công bố. CP
cho phép khai báo giá đất đƣợc thấp hơn 20% so với giá của CP. Trƣờng hợp
chủ đất đó khơng khai báo thì lấy theo giá đất của CP nhƣng đƣợc giảm 20%
nhƣ các chủ đất khác.
Ở Đài Loan, hệ thống thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
Thuế giá trị đất: Đây là sắc thuế quan trọng nhất trong lĩnh vực đất đai.
Loại thuế này thu vào các loại đất đai. Đối tƣợng nộp thuế là các chủ sở hữu đất.
Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế, thuế suất. Về thuế suất, áp dụng 2
loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thơng thƣờng đƣợc dùng để tính thuế cho đất
với mức thuế thấp nhất là 1% và cao nhất là 5,5%. Ngồi thuế suất thơng thƣờng,
Đài Loan còn quy định một số thuế suất đặc biệt đối với một số loại đất nhƣ: Đất
ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng cho cơ quan, sự nghiệp có thuế suất là 1%; đất
dùng vào cơng trình cơng cộng có thuế suất là 0,6%; đất đai cơng hữu thuế suất
là 1% không thu thuế luỹ tiến.
Thuế giá trị đất tăng thêm: Đây là sắc thuế thu trên phần giá trị đất tăng
thêm tại thời điểm đất đƣợc chuyển nhƣợng. Đối tƣợng nộp thuế là ngƣời chủ cũ
trong trƣờng hợp chuyển nhƣợng bình thƣờng nhƣ mua bán, trao đổi. Nhà nƣớc
trƣng mua và là ngƣời chủ mới trong trƣờng hợp chuyển nhƣợng khơng bình
thƣờng. Căn cứ tính thuế giá trị đất tăng thêm là giá trị đất tăng thêm và thuế
suất. Giá trị đất tăng thêm là chênh lệch giữa giá chuyển nhƣợng và giá của lần
mua vào ngay trƣớc đó. Việc xác định giá chuyển nhƣợng của đất phụ thuộc vào

9


loại đất. Đối với đất thƣờng, CP có biểu giá trị đƣợc áp dụng tại thời điểm chủ
đất kê khai chuyển nhƣợng. Trong trƣờng hợp giá trị của CP đƣa ra thấp hơn giá
trị chuyển nhƣợng thì giá trị chuyển nhƣợng sẽ đƣợc dùng làm căn cứ để tính

tốn. Đối với đất CP trƣng mua, cơ sở tính tốn là giá đất trúng đấu giá. Giá trị
ròng tăng thêm đƣợc tính trên cơ sở giá tại thời điểm cơng bố trừ đi giá trị của
lần chuyển nhƣợng cuối cùng sẽ đƣợc điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng
đƣợc Nhà nƣớc công bố. Thuế suất thuế giá trị tăng thêm là loại thuế luỹ tiến với
mức thuế nhƣ sau:
+ Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời
điểm chuyển nhƣợng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm.
+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc
giá tại thời điểm chuyển nhƣợng cuối cùng thì ngồi mức thuế nêu trên, đối với
phần vƣợt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50%.
+ Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hay giá tại thời
điểm chuyển nhƣợng cuối cùng thì ngồi các mức thuế nêu trên, đối với phần
vƣợt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%.
Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải đƣợc đăng ký tên chủ mới trƣớc khi
chuyển nhƣợng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển
nhƣợng sau (Đàm Văn Huệ, 2006).
2.1.3. Nghĩa vụ tài chính về đất đai ở Việt Nam
2.1.3.1. Các khoản thu từ đất
a. Tiền sử dụng đất
Cơ sở lý luận của việc thu tiền sử dụng đất là: Sở hữu toàn dân về đất đai,
thị trƣờng sơ cấp về đất đai và địa tô.
Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc
đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất cho
ngƣời sử dụng đất theo quyết định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng
đất”. “Tiền sử dụng đất là số tiền mà ngƣời sử dụng đất phải trả cho Nhà nƣớc
khi đƣợc Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất, cơng nhận quyền sử dụng đất”.
Điều 54, 55 của Luật quy định rõ các trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất
khơng thu và có thu TSDĐ, Điều 57 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất. Điều
108 quy định căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều 109 quy


10


định về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn
sử dụng đất. Điều 110 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất (Quốc hội, 2013).
Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài
chính ban hành Thơng tƣ 76/2014/TT-BTC hƣớng dẫn Nghị định 45/2014/NĐCP về thu tiền sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/08/2014).
Trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP: phần quy định chung đã xác định rõ
các đối tƣợng thu TSDD và căn cứ tính TSDĐ. Trong chƣơng II, quy định cụ thể
thu TSDĐ trong các trƣờng hợp: Khi Nhà nƣớc giao đất (Điều 4); khi chuyển
mục đích sử dụng đất (Điều 5); Khi công nhận quyền sử dụng (Điều 6, điều 7,
điều 8,điều 9); Điều 11, 12 quy định về miễn, giảm TSDĐ (Chính phủ, 2014).
b. Tiền thuê đất
Thuê đất là tổng hợp các hành vi của các cơ quan nhà nƣớc trong việc
thiết lập hình thức thuê đất đối với ngƣời sử dụng đất đồng thời là việc thực hiện
giao dịch dân sự về đất đai giữa những ngƣời sử dụng đất với nhau, theo đó
ngƣời có đất cho thuê chuyển giao đất cho ngƣời thuê trong một thời hạn nhất
định với điều kiện có hồn trả sau khi hồn thành việc sử dụng đất.
Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: Nhà nƣớc cho thuê quyền sử dụng đất (sau
đây gọi tắt là Nhà nƣớc cho thuê đất) là việc Nhà nƣớc quyết định trao quyền sử
dụng đất cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê
quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định
46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc
và Bộ Tài chính ban hành Thơng tƣ 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hƣớng
dẫn một số điều của Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc.
c. Thuế sử dụng đất

* Thuế sử dụng đất nông nghiệp
Theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 về việc miễn giảm thuế sử dụng đất
nơng nghiệp. Tại Điều 1, hộ gia đình, cá nhân nông dân đƣợc Nhà nƣớc giao đất
để sản xuất nông nghiệp trong hạn mức giao đất nông nghiệp thuộc đối tƣợng
đƣợc miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp.

11


* Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Thuế nhà, đất đƣợc quy định trong Pháp lệnh về thuế nhà, đất đã đƣợc
Hội đồng Nhà nƣớc nƣớc CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 31/7/1992; Nghị
định số 339-HĐBT ngày 22/9/1992 về việc thi hành PL thuế nhà đất.
Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số Điều của PL về thuế nhà, đất đƣợc Uỷ
ban Thƣờng vụ QH thông qua ngày 19/5/1994 và NĐ số 94-CP ngày 25/8/1994
quy định chi tiết thi hành PL về thuế nhà, đất và PL sửa đổi, bổ sung một số điều
của PL về thuế nhà đất; Thông tƣ của Bộ Tài Chính số 83-TC/TCT ngày
7/10/1994 hƣớng dẫn thi hành NĐ 94-CP.
Luật 48/2010/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012 thay thế
Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của
Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1994 quy định: Điều 5 căn cứ tính thuế là giá tính
thuế và thuế suất. Điều 6 giá tính thuế đối với đất đƣợc xác định bằng diện tích
đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất. Điều 7, Thuế suất:
- Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trƣờng hợp sử dụng để kinh doanh
áp dụng theo biểu thuế luỹ tiến từng phần.
- Hạn mức đất ở làm căn cứ tính thuế là hạn mức giao đất ở mới theo quy
định của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ƣơng, kể từ ngày Luật
này có hiệu lực thi hành.
Trƣờng hợp đất ở đã có hạn mức theo quy định trƣớc ngày Luật này có
hiệu lực thi hành thì áp dụng nhƣ sau:

+ Trƣờng hợp hạn mức đất ở theo quy định trƣớc ngày Luật này có hiệu
lực thi hành thấp hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức giao đất ở
mới để làm căn cứ tính thuế;
+ Trƣờng hợp hạn mức đất ở theo quy định trƣớc ngày Luật này có hiệu
lực thi hành cao hơn hạn mức giao đất ở mới thì áp dụng hạn mức đất ở cũ để
làm căn cứ tính thuế.
- Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cƣ, cơng trình xây dựng
dƣới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục
đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

12


- Đất sử dụng khơng đúng mục đích, đất chƣa sử dụng theo đúng quy định
áp dụng mức thuế suất 0,15%. Trƣờng hợp đất của dự án đầu tƣ phân kỳ theo
đăng ký của nhà đầu tƣ đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền phê duyệt thì
khơng coi là đất chƣa sử dụng và áp dụng mức thuế suất 0,03%.
- Đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2% và không áp dụng hạn mức.
Việc nộp thuế không phải là căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
của ngƣời nộp thuế đối với diện tích đất lấn, chiếm.
d. Thuế chuyển quyền sử dụng đất
Khái niệm: Thuế chuyển QSDĐ là thuế đánh trên việc chuyển đổi, chuyển
nhƣợng cho ngƣời khác QSDĐ của mình theo quy định của pháp luật. Thuế
chuyển QSDĐ là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách Nhà nƣớc
một phần thu nhập của ngƣời sử dụng đất khi chuyển QSDĐ.
Từ Luật đất đai 2003 đến nay quy định thuế thu nhập từ chuyển quyền sử
dụng đất là một nguồn thu ngân sách nhà nƣớc từ đất đai.
+ Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007 và Luật

số 26/2012/QH12 ngày 22/11/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế
thu nhập cá nhân (có hiệu lực thi hành từ 01/7/2013) (Quốc hội, 2007).
+ Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một
số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân (Chính phủ, 2013a).
+ Thơng tƣ số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính về
hƣớng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP.
e. Phí, lệ phí
* Lệ phí trƣớc bạ
Theo Thông tƣ số 95/2005/TT-BTC hƣớng dẫn thực hiện các quy định của
pháp luật về LPTB, giá trị đất tính LPTB là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình thƣờng, đƣợc xác định nhƣ sau:
Giá trị đất tính
lệ phí trƣớc bạ

=

Diện tích đất chịu
lệ phí trƣớc bạ

x

Giá một mét
vng đất (m2)

- Diện tích đất chịu LPTB là tồn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử

13