HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ THÙY LINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI
NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số :

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học:

GVC.TS. Trần Trọng

Phương

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu
trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận văn nào khác.

Tôi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã
được chỉ rõ nguồn gốc./.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thùy Linh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hoàn thành luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các nhà khoa học, các thầy cô
giáo và sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan, đồng nghiệp và nhân dân địa phương.

Tôi xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hướng dẫn khoa
học GVC.TS. Trần Trọng Phương đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi trong
suốt q trình hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa
Quản lý đất đai - Học viện Nơng Nghiệp Việt Nam, tập thể Phịng Tài Ngun và
Mơi trường, Phịng Tài chính - Kế hoạch, UBND thành phố Thái Nguyên và cán
bộ, nhân dân các phường Phan Đình Phùng, phường Phú Xá và xã Thịnh Đức
đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong q trình hồn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ đồng nghiệp
và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tôi trong quá trình thực hiện đề tài này.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày

tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thùy Linh

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN.................................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN......................................................................................................................................... ii
MỤC LỤC............................................................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.......................................................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG........................................................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH............................................................................................................................. viii
TRÍCH YẾU LUẬN VĂN................................................................................................................... ix
THESIS ABSTRACT......................................................................................................................... xi
PHẦN 1. MỞ ĐẦU................................................................................................................................ 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI................................................................................... 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU.............................................................................................. 2

1.3.


PHẠM VI NGHIÊN CỨU................................................................................................. 2

1.4.2.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn.................................................................................. 2

PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU.................................................................................................. 4
2.1.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT................................................... 4

2.1.1.

Tổng quan về đất đai..................................................................................................... 4

2.1.2.

Quyền sở hữu và quyền sở hữu toàn dân về đất đai................................. 5

2.1.3.

Quyền sử dụng đất......................................................................................................... 6

2.2.

QUYỀN SỞ HỮU, QSDĐ CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI.............9

2.2.1.


Thụy Điển............................................................................................................................. 9

2.2.2.

Trung Quốc....................................................................................................................... 11

2.2.3.

Thái Lan.............................................................................................................................. 13

2.3.

CƠ SỞ THỰC TIỄN VỀ THỰC HIỆN CÁC QSDĐ Ở VIỆT NAM..............14

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sở hữu toàn dân về đất đai, quyền

sử dụng đất ở Việt Nam............................................................................................ 14
2.3.2.

Thực trạng việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam....................................... 20

2.3.3.

Một số quy định chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất....23

2.4.

NHẬN XÉT, ĐÁNH GIÁ CHUNG VÀ BÀI HỌC KINH NGHIỆM..................29


PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.............................................. 32
3.1.

ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU............................................................................................. 32

iii


3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU.......................................................................................... 32

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU....................................................................................... 32

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU........................................................................................... 32

3.4.1.

Đánh giá khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, môi trường của

Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên 32
3.4.2.

Tình hình quản lý sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên................32


3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên

giai đoạn 2012 - 2016.................................................................................................. 32
3.4.4.

Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các QSDĐ trên

địa bàn Thành phố Thái Nguyên.......................................................................... 33
3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................... 33

3.5.1.

Phương pháp chọn điểm nghiên cứu................................................................ 33

3.5.2.

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu............................................................ 33

3.5.3.

Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu.......................................................... 34

PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN........................................................ 35
4.1.

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ

THÁI NGUYÊN CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.............................................................................................. 35

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và môi trường.............................................. 35

4.1.2.

Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội................................................................. 39

4.1.3.

Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và mơi trường
45

4.2.

TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ
THÁI NGUYÊN................................................................................................................. 46

4.2.1.

Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính,

lập bản đồ hành chính................................................................................................ 46
4.2.2.

Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
46


4.2.3.

Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.................................................. 47

4.2.4.

Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất........47

4.2.5.

Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất........................................................................... 47
4.2.6.

Công tác thống kê, kiểm kê đất đai..................................................................... 48

4.2.7.

Công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất.........................48

4.2.8.

Công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại............................................................. 48

iv


4.2.9.


Hiện trạng sử dụng đất.............................................................................................. 48

4.2.10.

Hiện trạng sử dụng đất của các phường, xã nghiên cứu.......................51

4.3.

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2016............52
4.3.1.

Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành

phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016............................................................ 53
4.3.2.

Đánh giá kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành

phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016............................................................ 57
4.3.3.

Đánh giá kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn thành

phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016............................................................ 61
4.3.4.

Đánh giá kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên


địa bàn thành phố Thái nguyên giai đoạn 2012 - 2016
4.3.5.

66

Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các

quyền sử dụng đất khi tiến hành giao dịch.................................................... 70
4.3.6.

Đánh giá chung việc thực hiện quyền sử dụng đất tại các phường, xã

nghiên cứu....................................................................................................................... 74
4.4.

ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN CÁC
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN.................................................. 76

4.4.1.

Giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ quản lý

đất đai.................................................................................................................................. 76
4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi để người


sử dụng đất thực hiện các quyền........................................................................ 76
4.4.3.

Hoàn thiện các giải pháp và chính sách có liên quan.............................. 77

4.4.4.

Giải pháp về tuyên truyền nâng cao nhận thức của người sử dụng đất
78

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ........................................................................................ 80
5.1.

KẾT LUẬN.......................................................................................................................... 80

5.2.

KIẾN NGHỊ......................................................................................................................... 81

TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................................... 82

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt


AN-QP

An ninh - Quốc phịng

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa - Hiện đại hóa

CP

Chính phủ

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ


Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH

Kinh tế - Xã hội

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QSH

Quyền sở hữu

TP

Thành phố


TT

Thông tư

TTLT

Thông tư liên tịch

UB MTTQ

Ủy ban Mặt trận tổ quốc

UBND

Ủy ban nhân dân

VHTT-TDTT

Văn hóa thơng tin - Thể dục thể thao

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Diện tích, cơ cấu các loại đất TP. Thái Nguyên năm 2016 ...................49
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 các phường, xã nghiên cứu ......51
Bảng 4.3. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành

phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016......................................................... 53
Bảng 4.4. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các


phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016.......................................... 54
Bảng 4.5. Tình hình người dân thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn

các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012-2016.................................... 56
Bảng 4.6. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái

Nguyên giai đoạn 2012 - 2016............................................................................. 58
Bảng 4.7. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường,

xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016.............................................................. 59
Bảng 4.8. Tình hình người dân thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn các

phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016.......................................... 60
Bảng 4.9. Kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái

Nguyên giai đoạn 2012 - 2016............................................................................. 62
Bảng 4.10. Kết quả công tác cho thuê quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã

nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016..................................................................... 63
Bảng 4.12. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn

thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2016........................................... 66
Bảng 4.13. Kết quả xóa thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thành phố Thái

Nguyên giai đoạn 2014 - 2016............................................................................. 67
Bảng 4.14. Kết quả công tác thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn các phường, xã

nghiên cứu giai đoạn 2012 – 2016.................................................................... 68
Bảng 4.15. Tình hình người dân thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ trên địa bàn


các phường, xã nghiên cứu giai đoạn 2012 - 2016................................. 69
Bảng 4.16. Ý kiến của hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất

tại các cơ quan nhà nước..................................................................................... 72

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên............................... 35
Hình 4.1. Cơ cấu sử dụng đất TP. Thái Nguyên năm 2016........................................ 50

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Thùy Linh
Tên đề tài: Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn
Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam.
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn

Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện các


quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên.
Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu;
Phương pháp điều tra, thu thập số liệu;
Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu.
Kết quả chính và kết luận
Thành phố Thái Nguyên là đơn vị hành chính trung tâm của Tỉnh Thái
Nguyên với nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, là nơi đang có nhiều chính
sách để thu hút đầu tư. Cùng với sự phát triển của q trình cơng nghiệp
hóa - hiện đại hóa thì áp lực lên đất đai là điều khó tránh khỏi.
Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn Thành phố ảnh hưởng
đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất như: Công tác xác định địa giới hành
chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; Khảo sát,
đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Công tác quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất; Công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất; Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất; Công tác thống kê, kiểm kê đất đai; Công tác bồi thường,
hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất; Công tác giải quyết đơn thư, khiếu nại.

- Kết quả nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện các quyền:
Trong giai đoạn 2012 - 2016, tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử
dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên khá sôi động với tổng số là
67162 trường hợp. Trong đó, chuyển nhượng là 20695 trường hợp, diện tích là 643,93 ha;
thừa kế là 788 trường hợp, diện tích 33,72 ha; cho thuê là 15174 trường hợp, diện tích

ix


là 580,69 ha; và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là 17848 trường hợp, diện tích là 580,01 ha.

Cơng tác thực hiện các quyền sử dụng đất đã cơ bản theo đúng quy định của pháp
luật, tạo điều kiện cho người sử dụng đất tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy
nhiên, cơng tác này cịn tồn tại một số khó khăn sau: việc hồn thành các thủ tục ở các
đơn vị phường, xã còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu cầu về thời gian; người dân
chưa hiểu biết đầy đủ về các quyền và nghĩa vụ khi thực hiện các quyền sử dụng đất...
Từ các số liệu và tài liệu thu thập đã xây dựng các bảng tổng hợp về việc thực hiện
các quyền sử dụng đất của Thành phố Thái Nguyên và 03 xã, phường nghiên cứu. Bằng
phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu đã đưa ra các đánh giá đối với việc thực hiện các
quyền sử dụng đất: quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền thế chấp
quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên nói chung và 03 xã, phường nghiên
cứu nói riêng trong giai đoạn 2012 - 2016. Trên cơ sở đó, đề xuất một số giải pháp nâng cao
hiệu quả của việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên:
Giải pháp về chính sách; Giải pháp về nguồn nhân lực, đội ngũ cán bộ; Giải pháp về tổ chức
quản lý; Giải pháp về tuyên truyền, nâng cao ý thức của người sử dụng đất.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Nguyen Thi Thuy Linh
Thesis title: Assess the implementation of land use rights in Thai Nguyen
city, Thai Nguyen province.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA). Research objectives
- Assess the implementation of land use rights in Thai Nguyen city, Thai


Nguyen province.
- Proposing some solutions to improve the efficiency of land use rights

in Thai Nguyen city, Thai Nguyen province.
Methods
Study method
Method of selecting study sites;
Method of survey, data collection;
Methods of data aggregation and processing.
Main findings and conclusions
Thai Nguyen city is the administrative center of Thai Nguyen province
with many potential for economic development, where many policies are in
place to attract investment. With the development of industrialization and
modernization, the pressure on the land is unavoidable.
Assessment of the land management and use in the city affects the
implementation of land use rights such as: the identification of administrative
boundaries, establish and management of administrative boundary files, establish
of administrative map; Surveying, measuring, cadastral mapping, current land use
map; land use planning; Land allocation, land lease, land use purpose change;
Registration of land use rights, establishment and management of cadastral files,
issuance of land use right certificates; Land inventory; Compensation, support for
resettlement when recovering land; Settlement of complaints and complaints.

- Results of research and assessment of the implementation of rights:
In the period 2012 - 2016, the implementation of land use rights of land users in Thai
Nguyen city, Thai Nguyen province is quite good with a total of 67,162 cases. Of which, the
transfer land use right had 20695 cases, the area were 643.93 hectares; the inheritance land
use right had 788 cases, the area were 33.72 ha; there were 15174 cases have ever

xi



leased and are renting housing for living, the area were 580.69 hectares; and the
mortgage of the land use right is 17848 cases, the area is 580.01 ha. The
implementation of land use rights has been basically done in accordance with the
law, creating conditions for land users to participate in the real estate. However, the
following problems exist: the completion of procedures in ward and commune units
is limited, not meeting the demand of time; Local people do not have sufficient
knowledge about rights and obligations when implementing land use rights.
From the data and data collected, the tables on the implementation of land use rights
of Thai Nguyen city and 03communes and wards in research area were created. By the
method of data aggregation and processing, assessments have been made of the
implementation of land use rights: the right to transfer, the right to lease, the right to inherit,
the right to mortgage land use rights in the Thai Nguyen city in general and 03 communes
and wards in particular in the period 2012-2016. Therefore, propose some solutions to
improve the efficiency of the implementation of land use rights in Thai Nguyen city: Policy
solution; Solutions on human resources, staff; Solutions on organization and management;
Solution of propaganda and raising awareness of land users.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất và người từ lâu trong lịch sử đã trở thành một cặp phạm trù có mối
quan hệ khăng khít ở nhiều khía cạnh khác nhau, như kinh tế, văn hóa,
chính trị và sinh thái. Trong q trình tiến hóa thành con người văn minh,
các xã hội loài người thời nguyên thủy lùi dần vào quá khứ, phân hóa xã hội
gia tăng làm hình thành các xã hội có giai cấp, và cùng với sự ra đời của nhà
nước, đất đai cũng trở thành một tâm điểm trong các mối quan hệ của nhiều

thực thể khác nhau trong nhà nước và xã hội (Nguyễn Văn Sửu, 2010).
Việc thực hiện các quyền sử dụng đất là một trong những nền tảng cho công
tác quản lý và sử dụng đất hiệu quả thông qua việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ, quyền
cho thuê đất, cho thuê lại…vv, nhằm đáp ứng các nhu cầu phát triển kinh tế xã hội.
Đồng thời đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất là một biện pháp hữu
hiệu của Nhà nước nhằm quản lý sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
Luật đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước
thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy
hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Điều 167,
Luật đất đai năm 2013 quy định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân được Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho
thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn bằng QSDĐ”.
Để việc thực hiện các quyền sử dụng đất đạt được hiệu quả, Nhà nước ta cần có
một hệ thống chính sách quản lý đất đai một cách chặt chẽ nhằm tăng cường công
tác quản lý và sử dụng đất triệt để hợp lý hơn. Trong đó quản lý, giám sát việc thực
hiện quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một trong những nội dung quan
trọng trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại điều 22 Luật
đất đai năm 2013. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất địi hỏi có tính
cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử
dụng đất và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia.
Thành phố Thái Nguyên là đơn vị hành chính trung tâm của tỉnh Thái Nguyên
với nhiều tiềm năng để phát triển kinh tế, là nơi đang có nhiều chính sách để thu
hút đầu tư. Cùng với sự phát triển của q trình cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa thì
áp lực lên đất đai là điều khó tránh khỏi. Những năm qua, việc thực hiện

1


các quyền sử dụng đất tại Thành phố Thái Nguyên cơ bản được thực hiện theo

đúng quy định của Luật đất đai, đã phát huy được hiệu quả, đảm bảo tính dân
chủ, cơng khai. Tuy nhiên vẫn cịn tồn tại những hạn chế trong quá trình sử
dụng đất như: người sử dụng đất không thực hiện kê khai đăng ký cấp GCN;
được cấp giấy chứng nhận nhưng không nhận, giao dịch mua bán quyền sử
dụng đất không thông qua Văn phịng Đăng ký đất đai, khơng thực hiện nghĩa
vụ tài chính trong q trình thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ... Do đó, đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất là một trong
những công tác được các cấp chính quyền quản lý hết sức quan tâm nhằm
quản lý và sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý và hiệu quả.

Xuất phát từ những yêu cầu thực tế trên, tôi tiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn
Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn

Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện các

quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đối tượng: Đề tài nghiên cứu về tình hình thực hiện một số các quyền sử dụng
đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

- Thời gian: Đề tài được thực hiện từ năm 2012 đến năm 2016.
- Địa điểm nghiên cứu: Trên địa bàn TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới

Đề tài đã chỉ ra được sự quan trọng, cần thiết của việc thực hiện
4/8 quyền của người sử dụng đất (của hộ gia đình, cá nhân) theo quy
định của Luật đất đai năm 2013 trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
- Ý nghĩa khoa học:
+ Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các

quyền của người sử dụng đất.

2


+ Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có

thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai.

- Ý nghĩa thực tiễn:
+ Đề xuất các giải pháp góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực

hiện các quyền sử dụng đất ở Thành phố Thái Nguyên được hiệu quả.
+ Giúp cho địa phương thực hiện tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai đối
với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1.1. Tổng quan về đất đai
2.1.1.1. Khái niệm về đất đai

Đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm các
yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt trái đất
như khí hậu, thổ nhưỡng, dạng địa hình, địa mạo, nước mặt( hồ, sơng,
suối,đầm lầy…), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm, tập
đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả
hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại( san nền, xây
dựng hồ chứa nước, hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa…).
Theo FAO: Đất đai là một nhân tố sinh thái bao gồm tất cả các
thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất
định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất.
Đất là nguồn tài nguyên thiên nhiên thiết yếu cho sự tồn tại và phát triển của
loài người. Theo học giả người Nga Docutraiep “Đất là một vật thể thiên nhiên cấu
tạo độc lập lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành
đó là: Sinh vật, đá mẹ, khí hậu, địa hình và thời gian” Các nhà khoa học thổ nhưỡng
khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất (soil) là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên
lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của các yếu tố lý, hóa học, sinh học.

Đất đai được định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm
tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dưới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhưỡng,
địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt lớp trầm tích gần bề mặt, nước ngầm, quần
thể động thực vật và mọi hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại
như ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đường giao thông, các tịa nhà....

2.1.1.2. Vai trị của đất đai
Đất đai đóng vai trò quyết định đến sự tồn tại và phát triển của
loài người, là cở sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi q trình sản xuất. Vai
trị cơ bản của đất đai trong việc hỗ trợ con người và các hệ sinh thái
trên cạn khác được FAO tổng hợp bao gồm:
- Đất đai là nơi lưu trữ tài sản cho cá nhân, gia đình và xã hội, cung cấp khơng
gian cho con người để ở, để xây dựng khu công nghiệp và vui chơi giải trí.


4


- Đất là nơi sản xuất, cung cấp thức ăn, gỗ, củi và các vật liệu sinh học khác.
Đất là môi trường sống của mọi sinh vật: con người, động thực vật, vi sinh vật.
- Đất là yếu tố quyết định sự cân bằng năng lượng và chu trình thủy

văn toàn cầu, vừa là nguồn phát vừa là bể chứa để giảm thiểu khí nhà kính.
- Đất là bộ đêm, bộ lọc và biến đổi hóa học các chất ơ nhiễm.
- Lưu trữ và bảo vệ các bằng chứng, ghi chép lịch sử như hóa

thạch, bằng chứng về khí hậu cổ, tàn tích khảo cổ...).
- Cho phép hoặc cản trở sự di cư của các loài động vật, thực vật và con

người trong một khu vực hoặc giữa khu vực này với những khu vực khác.
- Đất đai được coi là một hàng hóa đặc biệt, một tài sản (quyền tài sản) của người
chủ sử dụng. Vì vậy, người sử dụng đất sẽ có các quyền năng nhất định do pháp luật
của mỗi nước trao cho, trong quá trình tập trung, tích tụ và chuyển hướng sử dụng đất.
Từ đó, họ có thể tận dụng được lợi ích và phát huy hiệu quả cao nhất trong việc sử
dụng đất nếu biết cách sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên này.

Như vậy, đất đai là yếu tố hết sức quan trọng và tích cực của q trình
sản xuất nơng nghiệp. Thực tế cho thấy, thơng qua q trình phát triển của
xã hội lồi người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất
- văn minh tinh thần, các thành tựu vật chất, văn hoá khoa học đều được xây
dựng trên nền tảng cơ bản đó là đất và sử dụng đất, đặc biệt là đất nơng lâm
nghiệp. Vì vậy, sử dụng đất hợp lý, có hiệu quả là một trong những điều kiện
quan trọng nhất cho nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững.


2.1.2. Quyền sở hữu và quyền sở hữu toàn dân về đất đai
2.1.2.1. Quyền sở hữu
Theo điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật...”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tượng của quyền sở hữu là
một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác.

Nhà nước các cấp, thực hiện quyền đại diện cho chế độ sở hữu toàn
dân, để quy định hạn điền và thời hạn giao đất (Nguyễn Minh Tuấn, 2013).

Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng (Quốc hội nước Cộng hòa
XHCN Việt Nam, 2005):

5


- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài

sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định
của pháp luật thì người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có
quyền sở hữu tài sản (Trần Tú Cường và cs., 2012).
- Quyền sử dụng: là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt: là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu


tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu
thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở

hữu tài sản của mình cho người khác thơng qua hình thức giao dịch
dân sự như bán, đổi, tặng cho, thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn trong

thực tế.
2.1.2.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4),
“Nội dung quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 21). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm
bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất,
đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện
đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và
quyền định đoạt (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2013).

2.1.3. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai.
Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế
hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó,
cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện
cho tồn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất”

6



là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam.
Trong luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và
“người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng
(thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao
động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt
khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy
nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử
dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?

Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi; chuyển nhượng; cho
thuê; cho thuê lại; thừa kế, tặng cho QSDĐ; quyền thế chấp; góp vốn
bằng QSDĐ” (Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, 2013).
- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông

dân cùng một địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) đổi đất (nơng nghiệp,
lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ
chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải tỏa
xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng
theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một
địa phương (cùng một xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ
ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là khơng có mục đích thương mại.
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp người sử
dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả năng sử dụng
hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trường hợp
này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với
mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị

đất đai. Đặc thù của việc thực hiện các quyền sử dụng đất chỉ trong giới hạn của thời
gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu
thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định
một số trường hợp khơng được chuyển QSDĐ; việc chuyển nhượng QSDĐ đều phải
đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vị phạm pháp.

7


- Cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người
sử dụng đất nhường QSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một
thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho
thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất
khơng phải có nguồn gốc từ th còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có
nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất
mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn
trong Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 thì khơng cấm việc này.
- Cho tặng QSDĐ: Cho tặng QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người
khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó
thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng khơng loại trừ ngồi quan hệ
này. Cho tặng QSDĐ là một hình thức chuyển quyền khơng phải là mới nhưng trước
đây khơng có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những qui
định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của
chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy
nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể
những trường hợp nào thì được phép cho tặng khơng phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.

- Thừa kế QSDĐ: Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi
chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo

pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội
dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Quyền thừa kế QSDĐ được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhượng QSDĐ (khơng đầy đủ)

trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp
để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ khơng thể
trả nợ được, người nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên
thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong
thị trường bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình.

8


- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng đất
đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phương
thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh
cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt đất nông
nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,... mà
vẫn đảm bảo việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong những lựa chọn phù
hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hóa nơng nghiệp và nơng thôn.

2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QSDĐ CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
2.2.1. Thụy Điển
Pháp luật đất đai của Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân

về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội
tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường.
Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai ... đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện

chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán.
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ hợp
đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển
nhượng đều được đăng ký. Việc đăng ký rất quan trọng và cần thiết đối với chủ sở
hữu mới, tạo thêm sự vững chắc và quyền được ưu tiên khi sảy ra tranh chấp với
bên thứ ba nào đó hoặc đăng ký thế chấp. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng chỉ là
một hợp đồng cá nhân (khơng có sự làm chứng về mặt pháp lý và khơng có xác
nhận của cơ quan cơng chứng) nên rất khó kiểm sốt việc đăng ký.

9


- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký kết

nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của pháp luật về
thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải
làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế
chấp đó sẽ được đăng ký và tồ án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho
một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi đăng ký. Văn bản xác nhận đủ
điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện
thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), tồ án khơng kiểm tra, xác
minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực
sự sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước (2). Các yêu
cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần
đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp
và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi khơng đáp ứng các u cầu này thì thế
chấp sẽ khơng hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng
trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền vay), hợp
đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin đăng ký thế chấp.
Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp đến toà án. Sau khi được
xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp.
Thơng thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định phê duyệt của toà án mới chuyển
tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều
kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế
chấp bị vi phạm. Khi khơng được thanh tốn theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm
đơn xin tịch thu tài sản để thế nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt
thực hiện, đó là: Cơ quan thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài
sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho
thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong
vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính

dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong trường hợp tài sản đó
phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể bán tài sản và được

10


hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế cho
chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã
hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

2.2.2. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở
Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể
(đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng
quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với
toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung
Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến
pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung
Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp”
và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp
dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho các doanh nghiệp
nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với
trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người
sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó

từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70
năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện
thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử
dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:

- Chuyển nhượng QSDĐ
Về điều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDĐ là hoạt động
dân sự, cho nên chính quyền chỉ đóng vai trị giám sát mà khơng can
thiệp bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần
thiết. Nhìn chung, có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng, đó là:
đã hồn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ
và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thơng
thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án.

11


Như vậy, các điều kiện chuyển nhượng QSDĐ nêu trên có điểm giống với
điều kiện chuyển nhượng QSDĐ theo pháp luật Việt Nam ở hai điều kiện đầu. Về
điều kiện thứ ba, quy định của pháp luật Trung Quốc rõ ràng và cụ thể hơn quy
định của pháp luật Việt Nam. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện
quyền của người sử dụng đất và việc quản lý nhà nước về đất đai.
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không
nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký
hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý
Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng.

Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển
nhượng. Khơng có quy định nào của pháp luật nhằm xác định giá chuyển
nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

thoả thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một
cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua
QSDĐ trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian
dối trong chuyển nhượng QSDĐ. (Lưu Quốc Thái, 2006).

- Cho thuê QSDĐ
Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao
dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch
phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê
trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của
hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên
cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ. (Lưu Quốc Thái, 2006).

- Thế chấp QSDĐ
Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thông qua giấy chứng nhận QSDĐ
tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được
thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu
đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên cho vay có thể phải
đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới.

Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay
vốn từ các tổ chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ
thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ
không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc. (Lưu Quốc Thái, 2006).

12