TRƢỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC TP. HCM
KHOA XÂY DỰNG
BỘ MÔN QUẢN LÝ XÂY DỰNG

BÁO CÁO
QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG
NHÓM 1

GVHD: ThS. LƢƠNG THANH DŨNG

TP. Hồ Chí Minh 10/2014


GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

MỤC LỤC
CHƢƠNG 1. THÔNG TIN DỰ ÁN ............................................................................................. 5
1.1. Chủ đầu tư, thông tin liên lạc ............................................................................................. 5
1.1.1. Chủ đầu tư: .................................................................................................................................................. 5
1.1.2. Thông tin liên lạc ...................................................................................................................................... 5
1.2. Các căn cứ, cơ sở lập dự án: ............................................................................................... 5
1.2.1. Cơ sở pháp lý .............................................................................................................................................. 5
1.2.2. Cơ sở thực tiễn........................................................................................................................................... 5
1.3. Hình thức đầu tư, qui mơ cơng trình.................................................................................. 6
1.3.1. Hình thức đầu tư ...................................................................................................................................... 6
1.3.2. Quy mơ cơng trình .................................................................................................................................... 6
1.4. Khu vực địa điểm xây dựng................................................................................................. 7
1.5. Nguồn vốn, phương thức tạo nguồn vốn đầu tư, vay và phương thức trả lãi vay............ 8
1.6. Xác định tổng mức đầu tư, thành phần các loại chi phí ................................................... 9

1.6.1. Tổng mức đầu tư ...................................................................................................................................... 9
1.6.2. Thành phần các loại chi phí ................................................................................................................. 9
CHƢƠNG 2. PHÂN TÍCH DỰ ÁN ........................................................................................... 15
2.1. Nhận xét tổng quan về dự án ............................................................................................ 15
2.1.1. Nhậ n xé t vè mậ t địâ lý :........................................................................................................................ 15
2.1.2. Nhậ n xé t vè mậ t tầ i chính .................................................................................................................. 16
2.2. Đánh giá các chỉ tiêu kinh tế của dự án ........................................................................... 16
2.2.1. Phương pháp giá trị tương đương(NPV) ................................................................................... 16
2.2.2. Phương pháp suất thu lời nội tại(IRR) ........................................................................................ 16
2.2.3. Chỉ tiêu tỷ số lợi ích trên chi phí(B/C) .......................................................................................... 16
2.2.4. Thời gian hồn vốn(T) ........................................................................................................................ 17
2.3. Lập tiến độ ngang, thực hiện dự án.................................................................................. 19
2.4. Xác định phương thức tổ chức thực hiện dự án .............................................................. 20
2.4.1. Sơ đồ tổ chức của tổ chức tư vấn quản lý dự án...................................................................... 21
2.4.2. Số lượng nhân lực từng phòng ban và u cầu trình độ ...................................................... 26
NHĨM 1

Trang 2


GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

2.5. Vẽ biểu đồ hợp nhất giữa thời gian chi phí khối lượng để kiểm sốt dự án................... 29
MỤC LỤC BẢNG
Bảng 1.1. Tầng 1 ............................................................................................................................. 6
Bảng 1.1. Tầng 2 đến tầng 8. ........................................................................................................... 7
Bảng 1.2. Tầng 10 ........................................................................................................................... 7
Bảng 1.3. Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư(Đơn vị: VNĐ) ............................................................. 9

Bảng 1.4. Định mức chi phí lập dự án đầu tư .................................................................................. 9
Bảng 1.5. Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi cơng của cơng trình dân dụng có yêu cầu thiết kế 2
bước ............................................................................................................................................... 10
Bảng 1.6. Định mức chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án đầu tư ................... 11
Bảng 1.7. Định mức chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật đối với cơng trình có u cầu thiết kế 3
bước; thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công đối với cơng trình có u cầu thiết kế 1 bước và 2 bước 11
Bảng 1.8. Định mức chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình .............................................................. 12
Bảng 1.9. Định mức giám sát thi công xây dựng .......................................................................... 12
Bảng 1.10. Định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị .................................................................. 12
Bảng 1.11. Định mức chi phí quản lý dự án .................................................................................. 13
Bảng 1.12. Định mức chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi công xây dựng...... 14
Bảng 1.13. Định mức chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua sắm thiết bị ........ 14
MỤC LỤC HÌNH
Hình 1.1. Sơ đồ vị trí đất thực hiện Dự án trong Thị xã Hà Tĩnh ................................................... 7
Hình 1.2. Chỉ số giá xây dựng năm 2011 ........................................................................................ 8

NHÓM 1

Trang 3


GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

DANH SÁCH NHÓM
STT
1
2
3

4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

HỌ VÀ TÊN
Trần Kim Thanh Vũ
Trần Thị Thanh Thương
Phan Trung Hiếu
Phạm Minh Hưng
Nguyễn Hồng Hải
Trần Đình Duy
Nguyễn Xuân Trường
Giang Thanh
Vũ Quý Nhân
Trương Bửu Đăng
Đặng Mai Quốc Trung
Đặng Ngọc Thiên
Bùi Thị Bích Huyền
Nguyễn Minh Đồn

MSSV
11510301725

11510301399
11510300433
11510300596
11510300386
11510301959
11510301567
11510301252
11510300902
11510300301
11510301556
11510302108
11510301999
11510300316

PHÂN CƠNG
I(1-4), tổng hợp
I(1-4), trình chiếu
I(5-9)
I(5-9)
I(5-9)
I(5-9)
II(1)
II(2)
II(2)
II(3-4)
II(3-4)
II(3-4)
II(5-6), trình chiếu
II(5-6), trình chiếu


ĐỀ BÀI
I. Thơng tin dự án
1. Chủ đầu tư, thông tin liên lạc
2. Các căn cứ, cơ sở lập dự án
3. Hình thức đầu tư, qui mơ cơng trình
4. Khu vực điịa điểm xây dựng
5. Phân tích kỹ thuật
6. Nguồn vốn, phương thức tạo nguồn vốn đầu tư, vay và phương thức trả lãi vay
7. Xác định tổng mức đầu tư, thành phần các loại chi phí
II. Phân tích dự án
1. Nhận xét tổng quan về dự án
2. Đánh giá các chỉ tiêu kinh tế của dự án(NPV, IRR, B.C, thời gian hoàn vốn T)
3. Lập tiến độ ngang, thực hiện dự án
4.Xác định phương thức tổ chức thực hiện dự án
5. Vẽ biểu đồ hợp nhất giữa thời gian - chi phí - khối lượng để kiểm sốt dự án

NHĨM 1

Trang 4


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

CHƢƠNG 1. THÔNG TIN DỰ ÁN
1.1. Chủ đầu tƣ, thơng tin liên lạc
1.1.1. Chủ đầu tƣ: Ơng Nguyễn Văn Vỹ
1.1.2. Thông tin liên lạc
Địa chỉ: Xã Đậu Liêu Thị xã Hồng Lĩnh – Tỉnh Hà Tĩnh.

Điện thoại: 039 3872299.

1.2. Các căn cứ, cơ sở lập dự án:
1.2.1. Cơ sở pháp lý
Việc lập Dự án đầu tư xây dựng “Khách sạn Trường Sơn” dựa trên những cơ sở pháp lý
sau:
 Luật xây dựng ngày 26/11/2003 được áp dụng từ ngày 01 tháng 07 năm 2004;
 Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án
đầu tư xây dựng cơng trình;
 Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 06/02/2013 của Chính phủ về quản lý chất
lượng cơng trình xây dựng;
 Quyết định 439/QĐ-BXD ngày 26/04/2013: Công bố Tập Suất vốn đầu tư xây
dựng cơng trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu cơng trình.
 Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2013: Cơng bố định mức chi phí quản lý
dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
 Các tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam và các tiêu chuẩn quy phạm hiện hành;
 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
 Sơ đồ của thửa đất do phòng tài nguyên môi trường thị xã Hồng Lĩnh lập kèm
theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND thị xã Hồng Lĩnh ngày 09
tháng 04 năm 2008;
 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của Chủ đầu tư
1.2.2. Cơ sở thực tiễn
 Dự án sẽ trở thành khách sạn có trang thiết bị hiện đại và phong cách phục vụ
chuyên nghiệp nhất tại Thị xã Hồng Lĩnh.
 Là điểm sự lựa chọn của khách hàng khi có nhu cầu lưu trú tại Thị xã Hồng
Lĩnh.
 Trở thành một mắc xích quan trọng trong các tour du lịch.
 Là đối tác tin cậy hàng đầu của các công ty du lịch hoạt động trên địa bàn tỉnh
Hà Tĩnh.


NHÓM 1

Trang 5


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

1.3. Hình thức đầu tƣ, qui mơ cơng trình
1.3.1. Hình thức đầu tƣ
Theo điều 21-Luật đầu tư/2005 , CĐT có thể đầu tư với 2 hình thức sau : đầu tư trực tiếp
và đầu tư gián tiếp.Dự án khách sạn Trường Sơn sử dụng nguồn vốn tự có của Chủ đầu
tư và vốn huy động từ các tổ chức cho vay nên thuộc hình thức đầu tư trực tiếp.
1.3.2. Quy mơ cơng trình
Dự án đầu tư xây dựng “Khách sạn Trường Sơn” nằm trên khu đất của ông: Nguyễn Văn
Vỹ thuộc xã Đậu Liêu thị xã Hồng Lĩnh với diện tích 270m².
Dự án có 01 nhà khách sạn 10 tầng(01 tầng trệt): Nhà cấp II, bậc chịu lửa bậc II
Qui hoạch tổng mặt bằng:
 Diện tích khu đất: 270m²
 Diện tích đất xây dựng: 235 m²
 Tổng diện tích sàn: 2350m²
 Tổng số phòng nghỉ: 52 phòng
 Tổng số giường: 22 phòng x 2 + 30 phòng x1 =74 giường.
 Diện tích sân, cây xanh: 35m²
 Mật độ xây dựng: 87 %
 Hệ số sử dụng đất: 8, 7
Tầng trệt: Diện tích chiếm đất: 235m² dùng để làm gara cho xe ơ tơ và xe máy, hai phía
giáp đường bố trí cửa nhơm cuốn, hai phía cịn lại xây kín.
Với 200m² dành cho việc đỗ xe, khả năng đáp ứng của khách sạn váo khoảng 8 ô tô + 50

xe máy. Ngoài trong những giờ cao điểm khách sạn cịn có khả năng huy động thêm các
địa điểm tại khu vực lân cận để làm điểm gửi xe tạm thời.

TT
1
2
3
4
5

NHĨM 1

Bảng 1.1. Tầng 1: Diện tích sàn: 10m x 23. 5m = 235 m² gồm:
Tên phòng chức năng
Số lượng
Diện tích
Phịng lễ tân + đợi + đón tiếp
01
100 m²
Phịng nghỉ
04
520=100 m²
Sảnh + hành lang
01
20 m²
Cầu thang thường
14 m²
Thang máy
05 m²


Trang 6


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

Bảng 1.1. Tầng 2 đến tầng 8: Diện tích sàn 1 tầng: 10m x 24. 7m = 247 m².
Tổng diện tích 07 t ầng: 2477 = 1729 m².
TT
1
2
3
4
5

Tên phịng chức năng
Phịng
Sảnh
Cầu
Thang
Phịng

Số lượng
08
01

Diện tích
820=160m²
45 m²

14 m²
05 m²

Bảng 1.2. Tầng 10: Diện tích sàn: 10m24. 7m = 247 m² gồm:
TT
1
2
3
4
5
6
7

Tên phịng chức năng
Phịng massage
Phịng thay quần áo
Phịng tắm
Phịng xơng hơi nước
Phịng xơng hơi khơ
Cầu thang bộ
Thang máy

Số lượng
12
01
04
01
01

Diện tích

1210=120 m²
10 m²
42. 5 =10 m²
10 m²
10 m²
14 m²
05 m²

1.4. Khu vực địa điểm xây dựng
Vị trí của khu đất cụ thể như sau:
Phía Bắc: giáp phần đất của Ơng Hải
Phía Nam: giáp đường nội thị rộng 6m
Phía Đơng: giáp đường Quang Trung rộng 41m
Phía Tây: giáp đất Bà Sáu

Hình 1.1. Sơ đồ vị trí đất thực hiện Dự án trong Thị xã Hà Tĩnh

NHÓM 1

Trang 7


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

1.5. Nguồn vốn, phƣơng thức tạo nguồn vốn đầu tƣ, vay và phƣơng thức trả lãi
vay
Dự án sẽ được đầu tư xây dựng dựa vào nguồn vốn tự có của Chủ đầu tư và vốn huy
động từ các tổ chức cho vay đầu tư dự án với tỷ lệ như sau:

TỔNG VỐN ĐẦU TƢ
86, 211, 266, 796(VNĐ)
Vốn tự có
58, 486, 335, 016
Phần trăm đóng góp
68%
Vốn vay
27, 724, 931, 780
Phần trăm đóng góp
32%
Lãi suất vay
10.5%/năm
Căn cứ vào các điều kiện xếp hạng khách sạn theoTCVN 4391: 2009 thì khách sạn
Trường Sơn đủ tiêu chuẩn là khách sạn 1 sao
Cơng trình được xây dựng bắt đầu vào tháng 6 năm 2013, vì thế ta có thể áp dụng quyết
định số 439/QĐ-BXD để tra suất đầu tư cho khách sạn 1 sao.
Suất vốn đầu tư, giá xây dựng tổng hợp của quyết định số 439/QD-BXD được tính tốn
tại mặt bằng q IV năm 2012.Vì thế để chọn chỉ số giá xây dựng cho cơng trình ta có
thể tham kháo chỉ số giá xây dựng của sở xây dựng hà nội.Ta thấy chỉ số giá năm 2011
là 100, thì chỉ số giá quý II/2013 so với quý I/2013 dao động 99. 91-99. 93 đối với cơng
trình cơng cộng.Ta thấy năm 2013 biến động khơng nhiều so với 2011 và nhỏ hơn ít
Chính vì vậy ta có thể chọn chỉ số giá xây dựng cho cơng trình khách sạn Trường Sơn
bằng với chỉ số giá q IV năm 2012. Vì thế ta có thể lấy suất đầu tư cơng trình bằng
với suất đầu tư tra trong quyết định số 439/QĐ-BXD.

Hình 1.2. Chỉ số giá xây dựng năm 2011

NHÓM 1

Trang 8



Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

1.6. Xác định tổng mức đầu tƣ, thành phần các loại chi phí
1.6.1. Tổng mức đầu tƣ
Bảng 1.3. Bảng tổng hợp tổng mức đầu tư(Đơn vị: VNĐ)
Chi phí xây dựng sau thuế
13, 697, 734, 000
Chi phí thiết bị sau thuế
18, 319, 492, 000
Chi phí tiền đất
49, 500, 000, 000
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và QLDA
2, 986, 335, 016
Dự phịng phí 5%(HT+XD)
1, 707, 705, 780
Lãi vay
2, 369, 788, 339
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ
88, 581, 055, 135
1.6.2. Thành phần các loại chi phí
Tổng chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và quản lý dự án dựa vào Quyết định 957-BXD2009 bao gồm các hạng mục sau:
1.6.2.1. Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư:

Chi phí lập dự án đầu tư xác định theo địnhmức tỉ lệ phần trăm(%)(định mức công bố tại
bảng số 2 trongQuyết định957-BXD-2009) và nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết
bị(chưa có thuếgiá trị gia tăng) trong tổng mức đầu tư của dự án, trong báo cáo kinh tế

kỹ thuật được duyệt.
Bảng 1.4. Định mức chi phí lập dự án đầu tư

1.6.2.2. Chi phí tư vấn khảo sát địa chất, địa hình: là chi phí tạm tính(tham khảo

phụ lục Quyết định 957-BXD-2009)
Cơng thức xác định dự tốn chi phí tư vấn:
Ctv = Ccg + Cql + Ck + TN + VAT + Cdp(3)
Trong đó: + Ctv: Chi phí của cơng việc tư vấn cần lập dự tốn.
+ Ccg: Chi phí chun gia.
+ Cql: Chi phí quản lý.
+ Ck: Chi phí khác.
NHĨM 1

Trang 9


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

+ TN: Thu nhập chịu thuế tính tr-ớc.
+ VAT: Thuế giá trị gia tăng.
+ Cdp: Chi phí dự phịng.
1.6.2.3. Chi phí tư vấn thiết kế kỹ thuật thi cơng:

Chi phí tư vấn thiết kế kỹ thuật thi cơng xác định theo địnhmức tỉ lệ phần trăm(%)(định
mức công bố tại bảng số 5 trongQuyết định957-BXD-2009) và nhân với chi phí xây
dựng(chưa có thuếgiá trị gia tăng) trong tổng mức đầu tư của dự án, trong báo cáo kinh
tế kỹ thuật được duyệt.

Bảng 1.5. Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi cơng của cơng trình dân dụng có
u cầu thiết kế 2 bước

NHÓM 1

Trang 10


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

1.6.2.4. Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án đầu tư:

Xác định theo địnhmức tỉ lệ phần trăm(%)(định mức công bố tại bảng số 14 trongQuyết
định957-BXD-2009) và nhân với chi phí xây dựng và chi phí thiết bị(chưa có thuếgiá trị
gia tăng) trong tổng mức đầu tư của dự án, trong báo cáo kinh tế kỹ thuật được duyệt.
Bảng 1.6. Định mức chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án đầu
tư

1.6.2.5. Chi phí Thẩm định thiết kế kỹ thuật thi công:

Xác định theo địnhmức tỉ lệ phần trăm(%)(định mức công bố tại bảng số 15 trongQuyết
định957-BXD-2009) và nhân với chi phí xây dựng(chưa có thuếgiá trị gia tăng) trong
tổng mức đầu tư của dự án, trong báo cáo kinh tế kỹ thuật được duyệt.
Bảng 1.7. Định mức chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật đối với cơng trình có u
cầu thiết kế 3 bước; thẩm tra thiết kế bản vẽ thi cơng đối với cơng trình có
u cầu thiết kế 1 bước và 2 bước

NHĨM 1


Trang 11


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

1.6.2.6. Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình:

Xác định theo địnhmức tỉ lệ phần trăm(%)(định mức công bố tại bảng số 16 trongQuyết
định957-BXD-2009) và nhân với chi phí xây dựng(chưa có thuếgiá trị gia tăng) trong
tổng mức đầu tư của dự án, trong báo cáo kinh tế kỹ thuật được duyệt.
Bảng 1.8. Định mức chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình

1.6.2.7. Chi phí tư vấn giám sát thi công xây dựng:

Xác định theo địnhmức tỉ lệ phần trăm(%)(định mức công bố tại bảng số 19 trongQuyết
định957-BXD-2009) và nhân với chi phí xây dựng(chưa có thuếgiá trị gia tăng) trong
tổng mức đầu tư của dự án, trong báo cáo kinh tế kỹ thuật được duyệt.
Bảng 1.9. Định mức giám sát thi cơng xây dựng

1.6.2.8. Chi phí tư vấn giám sát lắp đặt thiết bị

Xác định theo địnhmức tỉ lệ phần trăm(%)(định mức công bố tại bảng số 20 trongQuyết
định957-BXD-2009) và nhân với chi phí thiết bị(chưa có thuếgiá trị gia tăng) trong tổng
mức đầu tư của dự án, trong báo cáo kinh tế kỹ thuật được duyệt.
Bảng 1.10. Định mức chi phí giám sát lắp đặt thiết bị

NHĨM 1


Trang 12


GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

1.6.2.9. Chi phí tư vấn kiểm tốn, quyết tốn cơng trình:

Tham khảo TT19-2011-BTC
Định mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết tốn và định mức chi phí kiểm tốn dự án
hoàn thành được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư được duyệt(hoặc được điều chỉnh)
của dự án cụ thể và tỷ lệ quy định tại Bảng Định mức chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết
tốn, chi phí kiểm toán dưới đây:
Tổng mức đầu tư(Tỷ đồng)
≤5
10
50
100
500
1. 000 ≥ 10. 000
Thẩm tra, phê duyệt(%)
0, 38
0, 26
0, 19
0, 15
0, 09
0, 06
0, 032

Kiểm toán(%)

0, 64

0, 43

0, 30

0, 23

0, 13

0, 086

0, 046

1.6.2.10. Chi phí QLDA trong thời gian xây dựng:

Xác định theo địnhmức tỉ lệ phần trăm(%)(định mức công bố tại bảng số 1 trongQuyết
định957-BXD-2009) và nhân với chi phí xây dựng, chi phí thiết bị(chưa có thuếgiá trị
gia tăng) trong tổng mức đầu tư của dự án, trong báo cáo kinh tế -kỹ thuật được duyệt.
Bảng 1.11. Định mức chi phí quản lý dự án

NHÓM 1

Trang 13


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG


GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

1.6.2.11. Chi phí mời thầu và chọn thầu thi công xây dựng:

Xác định theo địnhmức tỉ lệ phần trăm(%)(định mức công bố tại bảng số 17 trongQuyết
định957-BXD-2009) và nhân với chi phí xây dựng(chưa có thuếgiá trị gia tăng) trong
tổng mức đầu tư của dự án, trong báo cáo kinh tế kỹ thuật được duyệt.
Bảng 1.12. Định mức chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu thi cơng
xây dựng

1.6.2.12. Chi phí mời thầu và chọn thầu thi mua sắm thiết bị:

Xác định theo địnhmức tỉ lệ phần trăm(%)(định mức công bố tại bảng số 18 trongQuyết
định957-BXD-2009) và nhân với chi phí xây dựng(chưa có thuếgiá trị gia tăng) trong
tổng mức đầu tư của dự án, trong báo cáo kinh tế kỹ thuật được duyệt.
Bảng 1.13. Định mức chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu mua
sắm thiết bị

NHÓM 1

Trang 14


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

CHƢƠNG 2. PHÂN TÍCH DỰ ÁN
2.1. Nhận xét tổng quan về dự án
2.1.1. Nhâ ̣n xét về mă ̣t điạ lý:

Dự án khách sa ̣n trường sơn đươ ̣c xây dựng dựa trên cơ sở nghiên cứu về văn hóa và điạ
lý, du lich
̣ vùng miề n. Dự án nằ m trong khu vực trung tâm thì xã Hồ ng Liñ h thuố c mô ̣t
trong những nơi thương ma ̣i và dich
̣ vu ̣ phát triể n nhấ t tiǹ h Hà Tiñ h, đồ ng thời nơi đây
có 2 trục lộ đường chính đi qua là quốc lộ 1A và 8A cũng như có tuyế n đường sắ t bắ c
năm đi qua. Ngồi ra cịn có của khẩu Quốc tế Cầu Treo theo tuyến Quốc lộ 8A về đây
tạo một lượng lớn khác du lịch từ Lào sang.
Ngồi ra theo như nghiên cứu thì cơ sở hạ tầng du lịch điạ phương ngày càng được củng
cố và phát triển, cảng nước sâu Vũng Áng đi vào hoạt động có thể đón được tàu 15-20
nghìn tấn vào cập cảng khu kinh tếĐường 8
Đặc biệt ở đây còn có 2 lễ hơ ̣i lớn thu hút khác du lich
̣ là:
Hội đua thuyền ở Trung Lương;
Thời gian: mồng 4 Tết Nguyên Đán và các ngày lễ lớn trong năm;
Đặc điểm: Hội đua thuyền được tổ chức nhằm chọn ra những tay đua cừ khôi và rèn
luyện sức khỏe cho dân vùng sông nước; đồng thời là truyền thống củanhân dân địa
phương để cầu n xóm làng.
Lễ hội Đơ đài
Thời gian: Ngày 12 tháng Giêng âm lịch.
 Lợi thế trong cơng tác đầu tư
Khu đất rất bằng phẳng, diện tích vừa đủ để xây dựng khách sạn qui mô nhỏ
vàvừa.
Hệ thống hạ tầng quanh khu vực rất thuận lợi cho việc tổ chức giao thơng
trongq trình xây dựng cũng như khi đưa vào sử dụng.
Vị trí xây dựng khách sạn gần với các mỏ và các cơ sở sản xuất vật liệu nên
sẽgiảm được chi phí xây dựng trong quá trình đầu tư.
 Lợi thế trong quá trình kinh doanh
Về quản lý: Khách sạn Trường Sơn được đầu tư xây dựng dựa trên quá
trìnhnghiên cứu tham khảo từ các dự án khách sạn lân cận khác. Chính vì vậy,

khi tiến hành đầu tư, kinh doanh sẽ phát huy được tối đa những ưu điểm và
khắcphục được những nhược điểm mà các Dự án trước đó gặp phải.
Về giá cho thuê: Với lợi thế xây dựng khách sạn mới với những trang thiết bị
vàcung cách phục vụ chuyên nghiệp, hiện đại giá cho thuê của khách sạn
Trường Sơn dự kiến sẽ ngang bằng các khách sạn lân cận.

NHÓM 1

Trang 15


GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

Tuy đã đưa ra nhiề u ưu điể m về du lich
̣ và thương ma ̣i cũng như các lễ hô ̣i chứng tỏ khả
năng thu lơ ̣i từ dự án nhưng chưa đưa ra nhưng con số chính xác cũng như như khảo sát
thực về lươ ̣ng khác sẽ thuê phòng.
2.1.2. Nhâ ̣n xét về mă ̣t tài chính
Dự án xây dựng khách sa ̣n th ̣c loa ̣i vừa và nhỏ với vố n vay chiế m 32% tổ ng mức đầ u
tư với mức laĩ suấ t là 10, 5%.Nên dự án có khả năng hoàn vố n lớn và mau thu la ̣i lơ ̣i
nhuâ ̣n.

2.2. Đánh giá các chỉ tiêu kinh tế của dự án(NPV, IRR, B, C, thời gian hoàn vốn
T)
2.2.1. Phƣơng pháp giá trị tƣơng đƣơng(NPV)
NPV cho biết quy mô tiền lời của dự án quy về thời điểm hiện tại. Nếu như NPV dương
có nghĩa là khoản đầu tư có lời bởi giá trị của dòng tiền mặt sau khi khấu hao đã cao hơn
mức đầu tư ban đầu, do đó dự án đáng giá.

Cơng thức tính NPV:
𝑛

𝑁𝑃𝑉 =
𝑡=0

𝐵𝑡 − 𝐶𝑡
=
1+𝑟 𝑡

𝑛

𝑡=0

𝐵𝑡
1+𝑟

𝑛
𝑡

−
𝑡=0

𝐶𝑡
1+𝑟

𝑡

2.2.2. Phƣơng pháp suất thu lời nội tại(IRR)
IRR là mức lãi suất một đồng vốn đầu tư đem lại của phương án đầu tư đang xét. Nói

cách khác là mức lãi suất vốn đầu tư tối đa mà dự án đầu tư có thể chịu đựng được, nếu
chủ đầu tư đi vay vốn để đầu tư với lãi suất bằng IRR thì lợi ích thu được của dự án vừa
đủ trả vốn vay và khơng có lãi.
Cách xác định IRR: để xác định IRR ta cần xác định tổng lợi ích dịng NPV suốt thời kì
khai thác dự án bằng 0(NPV=0)
Cụ thể xác định như sau:
Tính r1 sao cho NPV1 > 0 và càng gần 0 càng tốt.
Tính r2 sao cho NPV2 < 0 và càng gần 0 càng tốt.
𝐼𝑅𝑅 = 𝑟1 + (𝑟2 − 𝑟1 ) ×

𝑁𝑃𝑉1
𝑁𝑃𝑉1 + 𝑁𝑃𝑉2

2.2.3. Chỉ tiêu tỷ số lợi ích trên chi phí(B/C)
Chỉ tiêu tỷ số lợi ích trên chi phí là tỉ số của toàn bộ các khoản thu của cả đời dự án trên
toàn bộ các khoản chi của dự án. Khi tính tốn, các khoản thu và chi đều phải quy đổi về
năm gốc tính tốn.
𝐵
=
𝐶
NHĨM 1

𝐵𝑡
𝐶𝑡
Trang 16


GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

2.2.4. Thời gian hoàn vốn(T)

Thời gian hoàn vốn đầu tư là khoảng thời gian cần thiết để lợi ích thu được của phương
án đầu tư đủ bù đắp chi phí bỏ ra, tức là NPV =0
Cách xác định thời gian hồn vốn đầu tư
Giả sử tổng lợi ích thu được từ năm đầu khai thác tới thời điếm T1 có NPV1<0, tổng
lợi ích thu được từ năm đầu khai thác tới thời điếm T2 có NPV2>0. Khi đó ta nói rằng
khoảng thời gian T(T1 < T < T2) là thời gian hồn vốn đầu tư
Tính T1 sao cho NPV1 < 0 và càng gần 0 càng tốt.
Tính T2 sao cho NPV2 > 0 và càng gần 0 càng tốt.
𝑇 = 𝑇1 + (𝑇2 − 𝑇1 ) ×

NHĨM 1

𝑁𝑃𝑉1
𝑁𝑃𝑉2 + 𝑁𝑃𝑉1

Trang 17


GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

BẢNG TỔNG HỢP HIỆU QUẢ SỬ DỤNG VỐN ĐẦU T

TT

Chỉ tiêu


I

2

Dòng tiền vào
Doanh thu từ kinh doanh khách
sạn
Doanh thu từ thơng mại, văn
phòng

2012

2013

2014

2015

11,819,461

17,374,500

21,235,500

23,166,000

25,096,500

25,096,500


25,096,500

25,096,500

11,583,000

17,374,500

21,235,500

23,166,000

25,096,500

25,096,500

25,096,500

25,096,500

0

0

0

0

0


0

0

0

3

Doanh thu từ nhà hàng, giải trí

0

0

0

0

0

0

0

0

4

Doanh thu từ khu hội nghị


0

0

0

0

0

0

0

0

5

Giá trị hoàn thuế VAT xây lắp

6

Vốn vay ngân hàng

II

Dòng tiền ra

19,713,738


20,422,742

20,138,781

20,950,524

16,427,147

16,427,147

16,427,147

16,427,147

1

Chi phí đầu t

2

Chi phí sản xuất kinh doanh

3,935,781

4,820,621

4,848,274

5,821,804


6,559,288

6,559,288

6,559,288

6,559,288

3

LÃi vay ngân hàng
LÃi vay ngắn hạn(vay vốn lu
động)
LÃi vay dài hạn(vốn vay đầu
t)

3,704,375

3,528,539

3,216,925

3,055,137

1,038,991

1,038,991

1,038,991


1,038,991

623,428

763,586

767,967

922,174

1,038,991

1,038,991

1,038,991

1,038,991

3,080,947

2,764,952

2,448,958

2,132,963

0

0


0

0

12,073,582

12,073,582

12,073,582

12,073,582

8,828,867

8,828,867

8,828,867

8,828,867

-7,894,277

-3,048,242

1,096,719

2,215,476

8,669,353


8,669,353

8,669,353

8,669,353

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

25%

2,167,338

2,167,338

2,167,338

2,167,338


1

3.1
3.2
4

Tổng cộng
628,346,893

Năm 0
27,724,932

236,461

Lợi nhuận tríc th

IV

TØ lƯ % th thu nhËp

V

Th thu nhËp ph¶i nộp

VI

Lợi nhuận sau thuế

VII


Dòng tiền

VIII LÃi suất chiết khấu

2034

2035

2036

236,461

27,724,932

27,724,932

442,818,808

0
0

Khấu hao tài sản cố định

III

...2033

185,528,085

-27,724,932


41,358,369
116,444,784
-27,724,932

-7,894,277

-3,048,242

1,096,719

2,215,476

6,502,015

6,502,015

6,502,015

6,502,015

4,179,305

9,025,340

13,170,301

14,289,059

15,330,882


15,330,882

15,330,882

15,330,882

10.5%

IX

PV

3,782,176

7,391,609

9,761,327

9,584,170

1,704,500

1,542,534

1,395,958

1,263,311

X


Tích lũy PV

3,782,176

11,173,786

20,935,113

30,519,283

112,090,219

113,632,753

115,028,711

116,292,022

XI

NPV

88,567,090.340

XII

IRR

38.041%


XIII B/C
XIV Thời gian thu håi vèn
NHÓM 1

1.42 >1
12.46 năm
Trang 18


GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

2.3. Lập tiến độ ngang, thực hiện dự án
Lập dự án: 60 ngày
Thẩm định dự án: 365 ngày
Tổ chức tiết kế: 90 ngày
Chọn thầu: 30 ngày
Quyù1/2010 Quyù2/2010 Quyù3/2010 Quyù4/2010 Quyù1/2011 Quyù2/2011 Quyù3/2011 Quyù4/2011
Th1 Th2 Th3 Th4 Th5 Th6 Th7 Th8 Th9 T10 T11 T12 Th1 Th2 Th3 Th4 Th5 Th6 Th7 Th8 Th9 T10 T11 T12
10/03 25/03
15 nga`y

Trình tự thực hiện dự án

- Công tác chuẩn bị
+ Lễ khởi công
+ Chuẩn bị vật tư, máy móc,
nhân công

+ Xây dựng các công trình tạm
70 nga`y
- Thi công phần ngầm

- Thi công phần thân
Thi công lầu 1
Thi công lầu 2

25/03

05/06

140 nga`y
05/06 19/06
19/06 03/07

Thi công lầu 3

03/07 17/07

Thi công lầu 4
Thi công lầu 5
Thi công lầu 6
Thi công lầu 7
Thi công lầu 8
Thi công lầu 9

17/07 01/08
01/08 15/08
15/08 29/08

29/08 13/09
13/09 27/09
27/09 11/10

Thi công lầu 10

NHĨM 1

11/10

- Phần hoàn thiện

240 nga`y

- Thi công lắp đặt thiết bị

240 nga`y

25/10

29/08

29/04

05/02

05/10

Trang 19



Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

2.4. Xác định phƣơng thức tổ chức thực hiện dự án

Chủ đầu tư có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với tổ chức tư vấn quản lý dự án có
đủ điều kiện năng lực để giúp chủ đầu tư quản lý thực hiện dự án.
Chủ đầu tư có trách nhiệm kiểm tra, theo dõi viện thực hiện hợp đồng của tổ chức tư vấn
quản lý dự án.
Tổ chức tư vấn quản lý dự án thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn theo thỏa thuận trong hợp
đồng kí kết với chủ đầu tư và chịu trách nhiệm trước pháp luật và chủ đầu tư về việc
thực hiện các cam kết trong hợp đồng.

NHÓM 1

Trang 20


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

2.4.1. Sơ đồ tổ chức của tổ chức tƣ vấn quản lý dự án

Ban Hành chính
Nhân sự
Phó tổng Giám đốc
Ban Quản lý Dự án

Tổng Giám đốc
Ban Tài chính Kế
tốn
Phó tổng Giám đốc
Ban Kinh doanh
Tiếp thị

2.4.1.1. Sơ đồ tổ chức Ban hành chính nhân sự

Tuyển dụng đào tạo
Phó tổng Giám đốc
Nhân sự
Chính sách chế độ
Giám đốc Ban Hành
chính Nhân sự
Hành chánh cung
ứng
Phó tổng Giám đốc
Hành chính
Pháp chế IT

NHĨM 1

Trang 21


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG


GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng


Chức năng, nhiệm vụ ban hành chính nhân sự:

Ban HCNS là bộ phận tham mưu, giúp việc cho tổng giám đốc về cơng tác tổ chức nhân
sự, hành chính, pháp chế, công nghệ thông tin, mua sắm và quản lý tài sản của cơng ty.
Có nhiệm vụ như sau:
 Công tác tổ chức nhân sự: xây dựng cơ cấu, tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm
vụ của các bộ phận, xây dựng chiến lược phát triển nguồn nhân lực tồn cơng
ty; xây dựng các quy trình, quy chế hoạt động nhân sự và tổ chức các hoạt
động
nhân sự: phân tích & mơ tả cơng việc, quy hoạch, tuyển dụng, đào tạo,
bổ nhiệm, thực hiện các chế độ quyền lợi, kỷ luật khen thưởng…
 Cơng tác hành chính: văn thư, lễ tân, hành chính văn phịng, hậu cần phục vụ,
lái xe, PCCC…
 Công tác pháp chế: dự báo xu hướng pháp luật, cung cấp thông tin pháp luật,
thực hiện thủ tục hành chính cơ bản, xây dựng biểu mẫu pháp lý, kiểm tra văn
bản, tư vấn pháp lý, tham gia xử lý sự cố phát sinh…
 Công tác it: nghiên cứu, tổ chức thực hiện các hoạt động liên quan tới quản lý
hệ thống máy tính, thiết bị văn phịng, hệ thống nghe nhìn, hệ thống mạng, dữ
liệu số, an ninh mạng, hệ thống website…
 Công tác mua sắm: tổ chức mua sắm các loại tài sản, dịch vụ theo nhu cầu.
 Công tác quản lý tài sản: tổ chức quản lý tất cả các loại tài sản cơ bản của cơng
ty.

NHĨM 1

Trang 22


GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG
2.4.1.2. Sơ đồ tổ chức Ban quản lý dự án

Phó tổng
Giám đốc
QLDA

Kế hoạch
xét Thầu

Kế hoạch
Xét Thầu
Chất
lượng
Hạ tầng

Giám đốc
QLDA

Phó tổng
Giám đốc
QLDA

Dự tốn
Khối lượng

Khối
lượng


Dự tốn
Khối Lượng
Hạ tầng

Giám đốc
Cơng trường

Chỉ huy
Trưởng

Hồn
thiện
Kết cấu

Phó tổng
Giám đốc
QLDA

Quản lý
Thiết kế

Kết cấu
Cơ điện
Kiến trúc
ATLĐ
Cơ điện

Chức năng, nhiệm vụ ban quản lý dự án:
 Chức năng:
 BQLDA là bộ phận tham mưu cho tổng giám đốc về tất cả các dự án của công

ty:
 Thực hiện dự án hiệu quả, chất lượng tốt nhất.
 Tổ chức, điều phối, đơn đốc, giám sát q trình thực hiện của các nhà thầu thi
công và các đơn vị tư vấn thiết kế đúng tiến độ, đúng chất lượng.
 Đảm bảo an toàn lao động cho từng dự án.
 Nhiệm vụ
 Đảm bảo kiểm soát việc thực thi của các tổ chức tham gia dự án tuân thủ đúng
qui định hiện hành của nhà nước về quản lý chất lượng(NĐ209/ND-CP).
 Thực hiện đúng qui trình quản lý chất lượng ISO của cơng ty.
 Phát hành các chỉ thị nhắc nhở, cảnh báo hoặc yêu cầu thực thi các hình thức xử
lý để hạn chế sai sót về chất lượng ở mức thấp nhất trong công tác thi công.
 Kiểm tra và phê duyệt kế hoạch nhập, xuất vật tư của dự án nói chung(nếu có)
và của các nhà thầu trực tiếp nói riêng cho phù hợp với tiến độ tổng thể, tiến độ
chi tiết, đáp ứng đúng yêu cầu công việc, không để xảy ra tình trạng thiếu hụt
nhân sự, vật tư, trang thiết bị trong q trình thi cơng.
 Xem xét, hoạch định tổng tiến độ chung của dự án, phê duyệt chấp thuận, theo
dõi tiến độ chi tiết hàng tháng của các đơn vị tư vấn thiết kế cũng như các nhà
thầu trực tiếp thi cơng.
NHĨM 1

Trang 23


Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

 Thường xuyên kiểm tra, theo dõi, đôn đốc tiến trình thực hiện, nếu khơng đạt
như kế hoạch phải tìm hiểu nguyên nhân và chỉ đạo biện pháp khắc phục.
 Xác nhận khối lượng kịp thời cho nhà thầu, đảm bảo tính chính xác trong hồ sơ

trước khi phê duyệt chấp thuận.
 Tổ chức quản lý công tác atlđ đúng qui định hiện hành

2.4.1.3. Sơ đồ tổ chức Ban tài chính kế tốn

Chức năng, nhiệm vụ ban tài chính kế toán
 Chức năng:
 Hoạch định, tham mưu và đề xuất chiến lược tài chính cơng ty: dự báo những
u cầu tài chính; chuẩn bị ngân sách hàng năm; lên kế hoạch chi tiêu. tổ chức
xây dựng kế hoạch tài chính dựa trên kế hoạch kinh doanh của cơng ty và tổ
chức theo dõi, đôn đốc việc thưc hiện các kế hoạch tài chính đã xây dựng. tham
mưu đề xuất việc khai thác, huy động và sử dụng các nguồn vốn phục vụ kịp
thời cho kinh doanh đúng theo các quy định.
 Thực hiện quản lý danh mục đầu tư, quản lý rủi ro tài chính.
 Tham mưu cho lãnh đạo công ty trong lĩnh vực quản lý các hoạt động tài chính
kế tốn, trong đánh giá sử dụng tài sản, nguồn vốn theo đúng qui định hiện
hành.
 tổ chức bộ máy kế toán và hướng dẫn áp dụng việc hạch toán kế toán. tổ chức
kiểm tra việc hạch toán kế toán theo đúng chế độ kế toán hiện hành.
nhiệm vụ:
 Đề xuất chiến lượt tài chính cơng ty phù hợp cho từng giai đoạn, từng thời kỳ.
 Thu thập, phản ánh, xử lý và tổng hợp thông tin về tình hình kinh doanh, tình
hình sử dụng nguồn vốn của cơng ty. theo dõi lợi nhuận và chi phí; điều phối,
củng cố và đánh giá dữ liệu tài chính; chuẩn bị các báo cáo theo yêu cầu của
lãnh đạo công ty.

NHÓM 1

Trang 24



Báo cáo QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

GVHD: ThS. Lƣơng Thanh Dũng

 Thực hiện so sánh, phân tích những sai biệt giữa kế hoạch tài chính – kế hoạch
chi
tiêu;
thực
hiện
động
tác
điều
chỉnh
phù
hợp.
giám sát thường xun tình hình thực hiện kế hoạch tài chính nhằm đảm bảo
thực hiện chiến lược tài chính đề ra
 Đề xuất phương hướng, biện pháp cải tiến quản lý tài chính hàng năm.
 Thực hiện phân tích đầu tư và quản lý danh mục đầu tư, phân tích rủi ro và quản lý
rủi ro tài chính. Đề xuất thay đổi, bổ sung, hoàn thiện chế độ tiêu chuẩn, định mức
thu, chi.
 Đề xuất dự toán ngân sách hàng năm trên cơ sở nhiệm vụ, kế hoạch kinh doanh
đề ra.
 Thực hiện đầy đủ cơng tác kế tốn tài chính theo quy định của nhà nước; phát
hành, luân chuyển, lưu trữ chứng từ, sổ sách, tài liệu kế toán theo quy định.
 Lập và nộp đúng thời hạn các báo cáo tài chính cho các cơ quan quản lý tài
chính, cơ quan quản lý cấp thẩm quyền theo đúng quy định phục vụ cho việc
quản lý, điều hành công ty.
 Thiết lập & duy trì các quan hệ với ngân hàng và các cơ quan hữu quan.

nắm bắt & theo dõi thị trường, các thông tin liên quan đến các hoạt động cơng ty từ
đó có sự điều chỉnh kịp thời hợp lý đối với kế hoạch tài chính đã đề ra.
 Phối hợp các phòng ban chức năng trong cơng ty nhằm đáp ứng tốt nhu cầu tài
chính của công ty.
2.4.1.4. Sơ đồ tổ chức Ban kinh doanh tiếp thị

Giám đốc sàn giao
dịch TP HCM

Phịng kinh doanh
TP HCM

Chăm sóc khách
hàng
Giám đốc kinh
doanh tiếp thị

Phòng Marketing

Thiết kế quản trị
web
P/R
Quảng cáo

Giám đốc sàn giao
dịch Hà Tĩnh

NHĨM 1

Phịng kinh doanh

Hà Tĩnh

Trang 25