ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN PHẠM VĨNH KHOA

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
LIÊN QUAN VIỆC THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH – 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN PHẠM VĨNH KHOA

MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN
VIỆC THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: LS. TS. PHAN TRUNG HỒI

TP.HỒ CHÍ MINH – 2019

I

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các kết
quả nêu trong luận văn chưa được cơng bố trong các cơng trình nghiên cứu nào
khác. Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, trung
thực. Tơi hoàn toàn chịu trách nhiệm với lời cam đoan .
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Nguyễn Phạm Vĩnh Khoa


II

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... I
MỤC LỤC ................................................................................................................ II
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ............5
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất ..............5
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất............................................................................ 5
1.1.2. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất ............................................................. 7
1.1.3. Quá trình hình thành và phát triển chế định thế chấp quyền sử dụng đất. ..... 11
CHƢƠNG II: ...........................................................................................................40
2.1. Xử lý tài sản thê chấp……………………………………………….40
2.2.Quá

trình

áp


dụng

pháp

luật

thế

chấp

quyền

sử

dụng

đất……………………………………………………………………….……….44
2.2.1. Thực tiễn giao dịch nhận thế chấp quyền sử dụng đất thời gian qua của các tổ
chức tín dụng tại cơ quan công chứng ...................................................................... 44
2.2.2. Rủi ro khi nhận thế chấp quyền sử dụng đất từ quy định pháp luật: Nhìn từ
thực tiễn tranh chấp và xét xử tại Tòa án nhân dân các cấp...................................... 61
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................65


1

MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Hiện nay, các tổ chức tín dụng đang được coi là kênh chủ lực thúc đẩy kinh

tế - xã hội phát triển, các tổ chức tín dụng thơng qua hoạt động huy động vốn và cho
vay để các tổ chức, cá nhân sử dụng nhằm đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh.
Thực tiễn nhiều năm qua, hoạt động cấp tín dụng đem lại cho các ngân hàng lợi
nhuận rất lớn nhưng cũng không kém phần rủi ro. Với tư cách tổ chức trung gian
nhận tiền gửi và lấy tiền gửi đó để thực hiện việc cấp tín dụng, vấn đề đặt ra là các
ngân hàng phải thực hiện như thế nào để đảm bảo cho số tiền người vay nhằm củng
cố niềm tin của khách hàng, đồng thời sử dụng nhiều biện pháp theo quy định của
pháp luật để đảm bảo rằng người đi vay sẽ trả đúng, đầy đủ các khoản nợ. Một
trong các biện pháp các tổ chức tín dụng sử dụng nhiều nhất là “nhận thế chấp tài
sản đảm bảo”, đặc biệt là bất động sản. Vì đây là nguồn tài nguyên đặc biệt, giá trị
có thể tăng theo thời gian, thường hồ sơ, chứng từ pháp lý rõ ràng và có tính thanh
khoản cao. Tuy nhiên, trong thực tế khơng phải bao giờ các tổ chức tín dụng cũng
có thể thu hồi nợ một cách dễ dàng do hợp đồng thế chấp có thể bị coi là vơ hiệu
bởi quy định pháp luật chưa đầy đủ, cịn nhiều bất cập, một phần tuy có quy định
nhưng thực hiện không khả thi, dễ phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng rất nhiều đến
hiệu quả hoạt động của các tổ chức tín dụng, ảnh hưởng khơng nhỏ đến an tồn hệ
thống tài chính quốc gia.
Vì thế việc nghiên cứu một số vấn đề lý luận và thực tiễn trong việc nhận
diện một số rủi ro từ các hoạt động nhận thế chấp quyền sử dụng đất và hướng hoàn
thiện về pháp luật là vấn đề cấp thiết. Từ lý do trên tôi xin chọn đề tài “Một số vấn
đề về hoàn thiện pháp luật liên quan việc thế chấp quyền sử dụng đất”.


2

2. Tình hình nghiên cứu.
Về tính hình nghiên cứu của đề tài: Trong thời gian qua vấn đề thế chấp
quyền sử dụng đất đã được nhiều tác giả quan tâm nghiên cứu với nhiều góc độ
khác nhau trong một số luận văn, các bài báo, bài phát biểu…, đã có có sự đóng góp
nhất định để hồn thiện pháp luật nói chung và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng

đất nói riêng như:
Luận văn Thạc sĩ đề cập đến nội dung liên quan như: Thế chấp quyền sử
dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay của Thạc sĩ Trần Viết Thắng năm 2013;
Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại các ngân hàng thương mại
và thực tiến áp dụng tại Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt nam của Thạc sĩ Đinh
Thị Liên năm 2008.
Bài viết của tác giả: Hoàng Quốc Hùng –ngày 14/5/2012 tại trang thơng tin
Tác giả
đã trình bày 04 vấn đề cơ bản khi thẩm định hồ sơ pháp lý của giao dịch bảo đảm
bằng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất là: Xác định về nhân thân; xác định
người ký kết có đủ năng lực hành vi dân sự; xác định người ký kết có đủ thẩm
quyền và các rủi ro khi ký kết hợp đồng thế chấp mà chủ sở hữu, sử dụng đã ủy
quyền cho người khác.
Tại bài viết “Nhiều rủi ro trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” trên
trang thông tin ngày 08/7/2013 của tác giả Huy
Anh có bài viết đã trao đổi những khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn ký kết, thực
hiện hợp đồng và giải quyết liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Trong bài viết của tác giả: Dương Công Chiến ngày 24/10/2012 tại trang
thông tin tác giả đã nêu một bản án thực tế mà rủi ro
khi ủy quyền đối với quyền sử dụng đất.


3

Tuy nhiên một số nội dung nêu trên của các tác giả nghiên cứu theo quy định
Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 mới dừng lại ở mức độ nghiên
cứu một góc độ nào đó về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất. Do đó, việc nghiên
cứu đề tài “Một số vấn đề về hoàn thiện pháp luật liên quan việc thế chấp quyền
sử dụng đất” là đề tài mang tính cấp thiết, có tính thời sự cao, góp phần vào q
trình phát triển an toàn của nền kinh tế xã hội.

3. Mục tiêu nghiên cứu
3.1. Mục tiêu tổng quát
Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: Phân tích, đánh giá pháp luật về thế
chấp quyền sử dụng đất, đồng thời nhận diện những quy định chưa phù hợp hoặc
còn thiếu trên cơ sở áp dụng thực tiễn. Từ những cơ sở trên đề xuất hướng giải pháp
góp phần hồn thiện Luật Đất đai và các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất.
3.2. Mục tiêu cụ thể
- Nêu, phân tích, đánh giá những quy định về thế chấp quyền sử dụng đất;
- Đánh giá tính chưa phù hợp khi áp dụng vào thực tế các quy định đối với
thế chấp quyền sử dụng đất, đồng thời đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật
đối với thế chấp quyền sử dụng đất.
- Nhận diện thực tế các rủi ro của pháp luật khi nhận thế chấp quyền sử
dụng đất;
4. Những đóng góp của đề tài
Đóng góp của đề tài: Một số kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được sử
dụng làm tài liệu tham khảo tại cơ sở đào tạo và nghiên cứu luật học, làm tài liệu
tham khảo cho các tổ chức tín dụng, cho các tổ chức, các nhân khi tham gia vào
hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất. Một số giải pháp của đề tài có tính giá trị
tham khảo cho các cơ quan xây dựng pháp luật và thực thi pháp luật trong quá trình
xây dựng, áp dụng pháp luật.


4

5. Đối tƣợng nghiên cứu
Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất là vấn đề rất rộng được điều chỉnh bởi
nhiều quy định như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự, Luật Hơn nhân và
Gia đình… Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thế chấp quyền sử
dụng đất chưa thống nhất. Bản thân việc thế chấp quyền sử dụng đất rất phức tạp
với chủ thế, các loại đất, thực tiễn áp dụng rất đa dạng, tác động đến nhiều tầng lớp

nhân dân và các tổ chức… Vì vậy trong khn khổ một luận văn, tôi chỉ xin đề cập
đến một số vấn đề pháp lý đối với thế chấp quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp.
6. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu
6.1. Nội dung và phạm vi nghiên cứu
Ngoài phần mở bài và các danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của Luận
văn gồm 02 chương:
Chương 1: Tổng quan về thế chấp quyền sử dụng đất.
Chương 2: Xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất và Quá trình áp dụng
pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất.
Phạm vi nghiên cứu: Tác giả nghiên cứu các văn bản pháp luật Việt Nam,
chủ yếu liên quan đến Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và Luật Công chứng cùng một
số quy định về giao dịch bảo đảm đặc biệt các quy định về thế chấp quyền sử dụng
đất, thông qua việc áp dụng các quy định vào thực tiễn cơng chứng, xét xử tại cơ
quan tịa án nhằm đề ra hướng bổ sung, hoàn thiện các quy định thế chấp quyền sử
dụng đất.
6.2. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục tiêu của đề tài, tác giả sử dụng các phương pháp: Duy vật
biện chứng của chủ nghĩa Mác- Lênin, chính sách của Đảng và Nhà nước về đất đai;
Phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp, đối chiếu, phương pháp lịch sử; phương
pháp thống kê, phương pháp tổng hợp.


5

CHƢƠNG I
TỔNG QUAN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất
Cụ thể hóa Điều 53 và 54 Hiến pháp năm 2013 nêu trên, Điều 4 Luật Đất đai
năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng
đất”.
Khái niệm quyền sử dụng đất đã được đề cập trong nhiều văn bản pháp quy,
nhưng theo các nhà khoa học pháp lý đặc biệt tác giả Trần Việt Thắng1 quyền sử
dụng đất được hiểu dưới hai phương diện:
(1) Phương diện chủ quan: theo phương diện này, quyền sử dụng đất là
quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai thác, sử dụng các thuộc tính của
đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định, quyền năng này được pháp luật
bảo vệ.
(2) Phương diện khách quan: quyền sử dụng đất là một chế định quan trọng
của pháp Luật Đất đai bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban
hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình sử dụng đất đai;
Quyền sử dụng đất có những đặc điểm sau đây: Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một
loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường;
Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta nên
quyền sử dụng đất được hình thành trên quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này
có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất,
cho thuê quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất.
1

Trang 8, Trần Viết Thắng (2014), “Thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện

nay”, Luận văn thạc sĩ, Đại Học Quốc Gia Hà Nội


6

Mặc dù, quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch trên thị trường song giữa
quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vẫn có sự khác nhau và
khơng có thể thống nhất hai quyền này. Bởi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau giữa nội

dung và ý nghĩa:
- Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) cịn quyền sử dụng đất
đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,
cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, Nhà
nước chỉ trao quyền sử dụng cho đối tượng được quyền sử dụng đất và vẫn giữa lại
quyền đại diện sở hữu toàn dân về đất đai.
- Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ cịn quyền sử dụng
đất là một loại quyền khơng trọn vẹn và không đầy đủ.
Theo pháp luật dân sự Việt Nam quyền sử dụng đất được xem là một loại
của quyền tài sản tư bởi lẽ: Một là, người sử dụng đất có một số quyền nhất định đối
với đất đai đó là quyền chiếm hữu và quyền sử dụng; quyền sử dụng đất có thể được
định giá thành tiền và đem ra trao đổi trên thị trường (quyền sử dụng đất được xem
như một loại hàng hóa, vì xem quyền sử dụng như hàng hóa nên hình thành lên thị
trường bất động sản). Hai là, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện
chủ sở hữu, song trên thực tế Nhà nước không trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai
mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân theo
một số điều kiện nhất định.
Ý nghĩa của việc xác định quyền sử dụng đất mà một quyền tài sản, đó chính
là cơ sở pháp lý hình thành nên thị trường bất động sản. Thừa nhận quyền sử dụng
đất dưới góc độ quyền tài sản tạo nên sự yên tâm cho người sử dụng đất, giải phóng
mọi năng lực sản xuất của người lao động và khuyến khích họ đầu tư, cải tạo nâng
cao hiệu quả sử dụng đất đai.
Tuy nhiên từ Luật Đất đai năm 1988, 1993, 2003 và năm 2013, có thể nói sợi
chỉ xuyên suốt trong các văn bản pháp luật về đất đai đó là vấn đề sở hữu tồn dân
về đất đai được nêu trong các Hiến pháp 1980, 1992 và năm 2013. Như trên đã nêu,


7

sau nhiều lần sửa đổi, ban hành mới, hệ thống pháp luật về đất đai ở Việt Nam vẫn

nhất quán chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu
với 3 quyền cơ bản được cấu trúc thành 2 lớp (nhà nước thống nhất quản lý nhưng
giao cho người sử dụng đất thực hiện quyền và đến này người sử dụng đất có được
hầu như tồn bộ quyền đối với quyền sử dụng đất nhưng trong khuôn khổ pháp luật,
người sử dụng đất vẫn có thể khai thác tốt quyền sử dụng đất của mình).
1.1.2. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất.
Biện pháp bảo đảm là một biện pháp mà bên có lợi ích (hay là bên có quyền)
đưa ra nhằm buộc bên có nghĩa vụ phải thực hiện việc chuyển giao vật, chuyển giao
quyền, trả tiền hoặc giấy tờ có giá, thực hiện hoặc không thực hiện một công việc
nào đó vì lợi ích của bên có quyền. Về mặt logic chỉ khi tồn tại một nghĩa vụ thì
mới xuất hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó. Chính theo sự nhìn nhận
này giao dịch bảo đảm và giao dịch được bảo đảm là quan hệ hợp đồng chính và
quan hệ hợp đồng phụ. Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là biện pháp
dân sự có tính chất tài sản do các bên tự nguyện cam kết, thỏa thuận hoặc pháp luật
quy định khi xác lập giao dịch dân sự. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ
dân sự nhằm buộc người có nghĩa vụ phải thực hiện đúng nghĩa vụ mà họ đã cam
kết, thỏa thuận trong giao dịch dân sự. Trong trường hợp người có nghĩa vụ khơng
thực hiện, thực hiện khơng đúng thì người có quyền áp dụng biện pháp bảo đảm
nghĩa vụ do các bên thỏa thuận hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền can
thiệp buộc bên có nghĩa vụ phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết nhằm bảo đảm
quyền lợi cho mình.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm được áp
dụng phổ biến nhất trong quan hệ bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Theo tinh thần
tại Điều 715 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của
mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận


8


thế chấp)”. Tuy nhiên, đến Bộ luật Dân sự năm 2015 khơng cịn khái niệm cụ thể
về “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất” thay vào đó chỉ quy định chung về thế
chấp tài sản tại Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về thế chấp tài sản
“1.Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản
thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho
bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)…; 3. Trường hợp thế chấp quyền sử
dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn
liền với đất thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Điều này là
hồn tồn hợp lý vì quyền sử dụng đất là một dạng của tài sản nên quy định thế
chấp tài sản đã bao gồm định nghĩa thế chấp quyền sử dụng đất như tại Điều 715 Bộ
luật Dân sự năm 2005.
Từ quy định không chuyển giao tài sản, thế chấp quyền sử dụng đất có
những đặc điểm sau:
+ Thứ nhất: Quyền sử dụng đất không phải chuyển giao, người được quyền
sử dụng đất được khai thác và hưởng thành quả lao động trên đất, được cho thuê
quyền sử dụng đất, pháp luật chỉ hạn chế quyền sử dụng đất trong trường hợp
chuyển quyền thì phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp.
+Thứ hai: Bên thế chấp và bên nhận thế chấp có thể thỏa thuận thế chấp
“ước định một phần hoặc toàn bộ”. Về mặt lý thuyết việc thỏa thuận thế chấp một
phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận hợp pháp, hợp lý của các bên
pháp luật không ngăn cản điều này, tuy nhiên quy định trên chỉ có ý nghĩa về mặt
nguyên tắc, nhưng lại ít có giá trị thực tiễn.
Ví dụ: A có quyền sử dụng đất đối với thửa đất với diện tích 1000 m2; A thỏa
thuận với Ngân hàng B thế chấp 200 m2 để nhận một khoản tiền Ngân hàng giải
ngân là 2.000.000.000 đồng và sự thỏa thuận này là hoàn tồn hợp lý và khơng bị
cấm bởi pháp luật. Hoặc trường hợp A có 100 m2 đất và xây dựng một căn nhà trên
tồn bộ diện tích đất, A thỏa thuận với Ngân hàng B để thực hiện thế chấp quyền sử
dụng đất, khi A khơng khả năng thanh tốn Ngân hàng B xử lý tài sản và chuyển



9

quyền sử dụng cho Bà C vì thửa đất đã có nhà nên C hầu như khơng thực hiện được
quyền của người sử dụng đất.
+ Thứ ba: Do người thế chấp quyền sử dụng đất vẫn được khai thác công
dụng quyền sử dụng đất nhằm tạo ra nguồn tài chính để hoàn thành nghĩa vụ đối với
bên nhận thế chấp nên bên nhận thế chấp ln quan tâm, kiểm sốt. Nếu bên thế
chấp tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất được coi là vi phạm nghĩa vụ thế chấp,
nghĩa vụ được bảo đảm ngay lập tức có thể được coi là đến hạn, quyền sử dụng đất
phải được xử lý, ngồi ra người thế chấp có thể được cho là gian dối, lừa đảo, bị
truy cứu trách nhiệm hình sự. Ngoài những hạn chế thực hiện các quyền người sử
dụng đất mà khi cả khi thực hiện quyền cho th quyền sử dụng đất thì bên thế chấp
phải thơng báo đến bên nhận thế chấp biết2. Rõ ràng bên nhận thế chấp mặc dù
khơng khai thác lợi ích tài sản thế chấp nhưng lại thành người giám sát tài sản và
giám sát hành vi của bên nhận thế chấp.
Về mặt nguyên tắc khi đã hoàn tất nghĩa vụ được bảo đảm hoặc các bên có
thỏa thuận thì biện pháp bảo đảm sẽ chấm dứt nhưng trong một số trường hợp phải
thực hiện xử lý tài sản thế chấp do các nguyên nhân3 sau:
+ Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ khơng thực
hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ;
+ Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do
vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Luật;
+ Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc theo luật quy định.
Như vậy khi chủ thể có nghĩa vụ thực hiện khơng đúng hoặc không thực hiện
nghĩa vụ lập tức vấn đề xử lý tài sản bảo đảm được đặt ra. Tuy nhiên việc xử lý tài
sản quyền sử dụng đất nếu khơng có sự hợp tác của bên thế chấp, thì gần như bên
nhận thế chấp khơng có cịn đường nào khác ngồi con đường tố tụng.

2


Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015.

3

Điều 299 Bộ luật Dân sự năm 2015


10

* Trong thực tế đang có sự nhầm lẫn giữa thế chấp quyền sử dụng đất, thế
chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người khác và biện
pháp bảo lãnh. Tuy nhiên, các biện pháp này lại hoàn toàn khác nhau bởi các đặc
điểm sau:
Thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo thực
hiện nghĩa vụ cho người khác:
- Về phạm vi: “ Thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ cho người
khác” là tập hợp con của quy định “Thế chấp quyền sử dụng đất”.
- Về quy định pháp luật: Thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu
của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như theo quy định thì khơng xác định việc
bảo đảm để bảo đảm nghĩa vụ của bên thế chấp hoặc một bên khác4.
Thế chấp quyền sử dụng đất để đảm nghĩa vụ cho người khác và bảo lãnh:
- Thế chấp là một biện pháp đối vật; biện pháp bảo lãnh là một biện pháp
đối nhân.
- Trong quan hệ bảo lãnh thì bên bảo lãnh sẽ thực nghĩa vụ thay cho bên
được bảo lãnh (khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng
nghĩa vụ) với ý nghĩa đó bên bảo lãnh con nợ dự bị trả nợ thay. Còn đối với thế
chấp nếu đến hạn thực hiện nghĩa vụ, bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc đúng
hiện không đúng nghĩa vụ thì bên thế chấp khơng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ
thay mà chỉ thực hiện giao tài sản để xử lý thu hồi nợ.

- Về trách nhiệm tài sản: Bên bảo lãnh có trách nhiệm vơ hạn đối với bên
nhận bảo lãnh, chịu trách nhiệm đến cùng các khoản nợ của bên được bảo lãnh, liên
đới chịu trách nhiệm cùng với bên được bảo lãnh khi thực hiện nghĩa vụ. Trong khi
đó thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba, bên thế chấp chỉ chịu trách nhiệm
hữu hạn trong phạm vi tài sản thế chấp, không chịu trách nhiệm liên đới (điều này
4

Khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự năm 2015; Khoản 1 Điều 3 Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày

29/12/2006 đã được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012.


11

bên thế chấp khơng có nghĩa vụ giao các tài sản khác thuộc sở hữu của mình đề
thanh tốn các khoản nợ khi đến hạn)5.
Theo Bộ Luật dân sự năm 2015 cũng đã quy định tại Điều 310: “Trường hợp
bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của Luật”. Theo tác giả Luật
đất đai nên bổ sung về phương thức cầm cố quyền sử dụng đất thỏa mãn các điều
kiện theo quy định là bên có quyền sử dụng đất giao đất cho bên nhận cầm cố và
nhận lại số tiền cầm cố trong một khoản thời gian theo thỏa thuận, đến hết thời hạn
cầm cố nếu bên cầm cố giao trả đủ số tiền đã nhận thì nhận lại quyền sử dụng đất
(nếu người nhận cầm cố có đủ năng lực thì q trình cải tạo, đầu tư sẽ mang lại hiệu
quả cao), hạn chế các giao dịch vơ hiệu như hiện nay.
Ví dụ: Bản án số 11/2018/DS-ST ngày 02/2/2018 “V/v Tranh chấp dân sự
về hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất và hợp đồng vay tài sản” tại Tòa án nhân
dân huyện L tỉnh Đồng Tháp giữa nguyên đơn là ông Nguyễn Phú L và bị đơn là
Nguyễn Thanh T (là con của bà L (L chết năm 2008) người cố đất cho ông Nguyễn
Phú L), theo nhận định của Tòa án xác định văn bản giữa ông Nguyễn Phú L và bà
L lập là hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất mà theo Điều 166 và Điều 167 Luật

Đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất khơng quyền cầm cố nên giao dịch là giao
dịch dân sự vô hiệu, quyền và nghĩa vụ mỗi bên không được pháp luật công nhận,
bảo vệ tại thời điểm ký kết hợp đồng. Nên các bên phải chấm dứt thực hiện giao
dịch và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
1.1.3. Quá trình hình thành và phát triển chế định thế chấp quyền sử

dụng đất.
Qua hai cuộc Kháng chiến chống Pháp và Kháng chiến chống Mỹ để hiện
thực hiện mục tiêu “Giải phóng dân tộc và thống nhất đất nước”, tại thời đểm này
nền kinh tế thực hiện theo nền kinh tế tập trung nhằm phát huy được nguồn lực của
toàn dân tộc, lúc này việc thực hiện quyền của người sử dụng đất rất hạn chế chủ

5

Khoản 2 Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2015.


12

yếu vào mơ hình hợp tác xã6. Vì thế việc tìm hiểu quá trình hình thành và quy định
của pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất mang ý nghĩa quang trọng,
vì quyền thế chấp quyền sử dụng đất góp hình thành nên thị trường bất động sản,
giải phóng nguồn lực kinh tế.

Khái quát thế chấp quyền sử dụng đất từ năm 1954 đến nay.
Vào tháng 7/1956, cơng cuộc cải cách ruộng đất cơ bản hồn thành, đã xóa
bỏ được hình thức sở hữu của địa chủ, phong kiến. Đất nước bị chia làm hai miền:
Miền Bắc phát động phong trào tăng gia sản xuất ủng hộ kháng chiến, trong miền
Nam hình thức phát triển “Hợp tác hóa nơng nghiệp” được đẩy mạnh. Đến năm
1975 sau khi hai miền Nam- Bắc thống nhất, phong trào cải cách nơng nghiệp trong

miền Nam thực hiện theo mơ hình ở miền Bắc và cũng bộc lộ những thực trạng, đất
nước lâm vào tình trạng thiếu lương phải đi nhập khẩu lương thực. Từ thực trạng đó
Trung ương Đảng đã ra Nghị quyết 10/NQTW về Đổi mới quản lý kinh tế nông
nghiệp đã đưa nước ta từ một nước thiếu ăn thành một nước xuất khẩu lương thực
đứng thứ 2 thế giới, tại thời điểm này người sử dụng đất chưa được thực hiện quyền
thế chấp quyền sử dụng đất.
Điều 20 Hiến pháp năm 1980 vẫn khẳng định Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết
kiệm và Luật Đất đai năm 1988 là Luật Đất đai đầu tiên của nước ta được ban hành.
Tuy nhiên Luật Đất đai năm 1988 chưa cho người sử dụng đất được thực hiện
quyền thế chấp quyền sử dụng đất, Nhà nước có giao một số quyền cho người sử
dụng đất nhưng rất hạn chế. Cụ thể tại thời điểm này người sử dụng đất chỉ được
hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, được quyền chuyển, nhượng, bán
nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng được một cách hợp pháp
trên đất được giao7. Thấy được những hạn chế đó Đảng, Nhà nước và Nhân dân đã

6

TS.Doãn Hồng Nhung “Chế định sở hữu đất đai qua các thời kỳ và giải pháp tăng cường quản lý

nhà nước đối với đất đai”, />7

Điều 49 Luật Đất đai năm 1988


13

sửa đổi Hiến pháp vì thế Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 được quốc
hội thông qua đã khắc phục được nhược điểm của Luật Đất đai năm 1988. Đây là
chính sự đột phá trong vấn đề ruộng đất, có ý nghĩa thiết thực cho người sử dụng

đất, người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất (một
phương pháp bảo đảm được sử dụng nhiều nhất trong các biện pháp bảo đảm),
người sử dụng đất có thể thế chấp quyền sử dụng đất của mình nhằm giải quyết nhu
cầu về vốn thực hiện tăng gia, sản xuất.

Pháp luật hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, có tính thanh khoản cao, dễ kiểm
sốt vì thế là đối tượng chủ yếu của hợp đồng thế chấp, tuy nhiên phức tạp về mặt
pháp lý. Vì vậy việc nghiên cứu và nắm bắt đầy đủ các quy định pháp luật về đối
tượng tài sản này rất cần thiết và có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo đảm an toàn
pháp lý của hợp đồng giao dịch. Thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm được
quy định trong Bộ luật Dân sự8, trong đó phạm vi bảo đảm nghĩa vụ sẽ do các bên
tự thỏa thuận với nhau9. Cụ thể, nghĩa vụ dân sự có thể được các bên có thỏa thuận
chỉ bảo đảm phần hoặc có thể bảo đảm tồn bộ nghĩa vụ nếu các bên có thỏa thuận.
Tuy nhiên việc thỏa thuận của các bên trước hết phải phụ thuộc vào quy định của
pháp luật nếu pháp luật có giới hạn về phạm vi của sự thỏa thuận bảo đảm nghĩa vụ
của các bên thì các bên phải thỏa thuận theo phạm vi pháp luật cho phép nếu như
pháp luật không giới hạn phạm vi của thỏa thuận nghĩa vụ được bảo đảm thì các bên
có quyền lựa chọn phạm vi của bảo đảm, pháp luật hiện hành đã dự liệu việc các
bên không thỏa thuận và pháp luật không quy định thì phạm vi bảo đảm thì nghĩa
vụ coi như được bảo đảm toàn bộ, kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại. Các
bên được thỏa thuận về các biện pháp bảo đảm thực hiện các loại nghĩa vụ dân sự,
nghĩa vụ hiện tại, nghĩa vụ trong tương lai và nghĩa vụ có điều kiện.

8

Điều 293 Bộ luật Dân sự năm 2015

9


Khoản 1 Điều 294 Bộ luật Dân sự năm 2015


14

Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định riêng 01 chế định về “Thế chấp
quyền sử dụng đất” mà chỉ có chế định “Thế chấp tài sản” do quyền sử dụng đất là
một loại tài sản10.
Trong quan hệ hợp đồng thế chấp bao gồm các vấn đề: (I) Chủ thể của hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất; (II) đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất; (III) hình thức của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; (IV) quyền và
nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp; (V) đăng ký thế chấp; (VI) chấm
dứt hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
(I) Chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: bên thế chấp
và bên nhận thế chấp
* Bên thế chấp:
Người sử dụng đất là bên thế chấp quyền sử dụng đất được Nhà nước trao
quyền sử dụng đất thơng qua các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận
quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Các đối tượng được quyền sử dụng đất bao gồm: cá nhân, tổ chức (gồm tổ
chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập), hộ gia đình, cộng đồng dân cư, cơ sở tơn
giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài (gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại
theo quy định của pháp luật về đầu tư), tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại
giao11.
Các đối tượng được quyền sử dụng đất sẽ thực hiện quyền thế chấp quyền sử
dụng đất khác nhau cụ thể như sau:


10

Điều 105 Bộ luật Dân sự năm 2015

11

Điều 5 Luật Đất đai năm 2013


15

- Đối với cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư không thế chấp quyền sử dụng
đất12.
- Trong trường hợp người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước
ngồi khơng được quyền sử dụng đất hoặc người Việt nam định cư ở nước ngồi
khơng được sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định thì người nhận thừa kế chỉ
được chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không được thế chấp
quyền sử dụng đất13.
- Đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước được quy định như sau:
+ Thế chấp quyền sử dụng đất trong trường hợp nhà nước giao đất, công
nhận quyền sử dụng đất, thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần, nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho, nhận thừa kế14.
+ Thế chấp bằng tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình 15 trong
trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm.
+ Trường hợp thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế
xuất thì được thế chấp quyền sử dụng đất đối với thuê đất trả tiền 01 lần, thế chấp
bằng tài sản gắn liền với đất đối với thuê đất trả tiền hàng năm16.
Điểm khiếm khuyết trong luật đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà
nước cho thuê đất hàng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn
liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, còn trường

hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần thì theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều
179 Luật Đất đai thì người sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất nhưng luật
không quy định được thế chấp tài sản gắn liền với đất. Theo tác giả Luật Đất đai

12

Điều 181 Luật Đất đai năm 2013

13

Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013

14

Điểm g Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013

15

Điểm đ Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013

16

Khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013


16

nên bổ sung tại quy định này theo hướng hộ gia đình, cá nhân được cho thuê đất
một lần được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Đối với tổ chức được quy định như sau:

+ Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, thuê đất có
thu tiền sử dụng đất mà tiền trả tiền thuê đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước
thì khơng được thế chấp quyền sử dụng đất17;
+ Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất thu tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê được thế chấp quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất18.
+ Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ về tài chính được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê đất 01 lần, số tiền trả tiền th đất một lần khơng có nguồn gốc từ
ngân sách Nhà nước thì được thế chấp quyền sử dụng đất (việc thực hiện quyền này
phải được chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền) và
trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm chỉ được thế chấp tài sản gắn liền trên đất19.
+ Tổ chức được cho thuê đất hàng năm hoặc được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận (khơng phải dự án xây
dựng kinh doanh nhà ở) mà được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất thì chỉ được thế
chấp tài sản gắn liền với đất20.
Theo quy định các tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất một lần có
thể thế chấp tài sản gắn liền với đất và theo quy định tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất
đai năm 2013 quy định: “Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi để đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.
Đối với phần diện tích th trả tiền th đất hàng năm thì người được Nhà nước cho
17

Khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai năm 2013

18

Điểm d Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013

19


Khoản 3 Điều 174 và Điểm g Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013

20

Điểm c Khoản 4 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013


17

th đất có quyền cho th lại với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với
phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được
Nhà nước cho thuê đất có quyền cho th lại với hình thức trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm”. Tuy nhiên, thực tế các đối
tượng thuê đất khu công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề, cụm công nghiệp thường
trả tiền thuê đất hàng năm do tiền thuê đất quá lớn. Đến khi cho thuê lại các tổ chức
để thực hiện dự án xây dựng sản xuất kinh doanh thì chỉ được thuê đất trả tiền hàng
năm theo quy định mặc dù các tổ chức này có điều kiện trả tiền thuê đất một lần đối
với diện tích mình đang th, bởi lẽ khi các doanh nghiệp thứ cấp trả tiền thuê đất
một lần thì mới có thể thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức tín dụng để
thực hiện mở rộng sản xuất kinh doanh.
- Đối với người việt nam định cư ở nước ngoài được quy định như sau:
+ Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê
đất trả tiền thuê một lần thì được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất21.
+ Được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế
chấp tài sản gắn liền với đất22.
- Đối với doanh nghiệp có vốn đầu từ nước ngoài được quy định như sau:
+ Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử
dụng đất để thực hiện dự án, cho thuê đất thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian

thuê thì được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất23.
+ Được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được thế
chấp bằng tài sản gắn liền với đất24.

21

Điểm b Khoản 1 và Điểm d Khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013

22

Điểm b Khoản 2 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013

23

Điểm d Khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013

24

Điểm b Khoản 2 Điều 183 Luật Đất đai năm 2013


18

* Bên nhận thế chấp
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các cá nhân, tổ chức và tổ
chức tín dụng. Nhưng đối tượng nhận thế chấp khác nhau thì phạm vi nhận thế chấp
quyền sử dụng đất cũng khác nhau cụ thể như sau:
- Đối với cá nhân, tổ chức chỉ được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá
nhân, hộ gia đình trong nước.
- Đối với tổ chức tín dụng (bao gồm tổ chức tín dụng trong nước và tổ chức

tín dụng nước ngồi) được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức
trong nước; Tổ chức kinh tế trong nước, đơn vị sự nghiệp công lập; Người việt nam
định cư ở nước ngồi và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Việc quy định tổ chức kinh tế chỉ được nhận thế chấp quyền sử dụng đất của
cá nhân, hộ gia đình, quy định như vậy thực sự chưa giải phóng được nguồn lực xã
hội mà mục tiêu chúng ta hướng đến là sử dụng quyền sử dụng đất một cách hiệu
quả nhất. Tuy nhiên, trong thực tế cho thấy các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân có mối
liên hệ với nhau đã hiểu rõ quá trình hoạt động, tiềm năng và uy tín thì việc thực
hiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất sẽ nhanh hơn là liên hệ với các tổ chức
tín dụng, vì muốn thế chấp tại tài sản tại các tổ chức tín dụng thì các cán bộ tín dụng
phải qua các bước thẩm định, xem xét, phê duyệt hồ sơ. Trong khi các tổ chức kinh
tế đang có nhu cầu vốn nhanh để thực hiện việc đầu tư kinh doanh. Vì thế theo tác
giả Luật Đất đai nên sửa đổi theo hướng cho phép các tổ chức kinh tế có thể thế
chấp quyền sử dụng đất cho tổ chức, các nhân.
(II)

Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng thế chấp để đảm bảo thực hiện
nghĩa vụ. Bởi quyền sử dụng đất là một tài sản đặc biệt, vì vậy thời đểm người sử
dụng đất được thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất phải mãn 05 điều kiện
cơ bản: (1) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp (trừ trường hợp đất nơng nghiệp và thừa kế); (2) Đất không bị tranh


19

chấp; (3) Đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án; (4) còn trong thời hạn sử dụng
đất; (5) Người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
(1) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cấp. Riêng đối với đất nơng nghiệp thì người được sử dụng đất được thực
hiện thế chấp quyền sử dụng đất khi đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc đủ
điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp được thừa kế25.
Từ những quy định trên ngoài các trường hợp không được quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện thế chấp
quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, riêng 02 trường hợp khơng cần xuất trình giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất nhưng phải có các giấy tờ chứng minh sau:
- Đối với trường hợp nhận thế chấp quyền sử dụng đất của Hộ gia đình, cá
nhân được quyền sử dụng đất từ nơng nghiệp thì trong hồ sơ thì trong phần hồ sơ
chỉ cần có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Đối với nhận thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp nhận thừa kế thì
người thừa kế phải có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Giấy tờ chứng
minh đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận bao gồm26:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của
Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

25

Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013

26

Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn từ Điều 20

đến Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và đã được sửa đổi bởi Khoản 18, Khoản 19 Điều 2 Nghị định
01/2017/NĐ-CP



20

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15
tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử
dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ
cấp cho người sử dụng đất;
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định
của chính phủ (được cụ thể tại điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi
tiết hướng dẫn một số điều của Luật Đất đai năm 2013);
+ Có một số giấy tờ nêu trên mà cịn có giấy tờ tên người khác, kèm theo
giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến
trước ngày Luật Đất đai hiện hành có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó khơng có tranh
chấp thì cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng.
+ Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
đã được thi hành mà trên những văn bản, giấy tờ đó có thể hiện hộ gia đình, cá nhân
được quyền sử dụng đất.
+ Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền từ ngày

15/10/1993 đến ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành;


21

+ Có giấy tờ chứng minh sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có
hiệu lực, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó
khăn, vùng có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn và có xác nhận của Ủy ban nhân
dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, khơng có
tranh chấp;
+ Khơng có giấy tờ chứng minh nhưng có giấy tờ chứng minh đất đã được sử
dụng ổn định trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai có xác
nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm
dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với đã có
quy hoạch.
Việc quy định đất nông nghiệp được thế chấp quyền sử dụng đất khi có quyết
định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; trường hợp được thừa kế thì
đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Theo tác giả quy định như vậy thiếu sự thống
nhất, đồng bộ trong việc khơng u cầu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với đất nông nghiệp, cũng như khơng có tiêu chí cụ thể để xác định quyền sử dụng
đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận trong trường hợp thừa kế bởi vì việc đăng ký
đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và là nghĩa vụ của người sử dụng
đất27. Theo tác giả trong trường hợp thừa kế mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì các giấy tờ trong theo quy định của Luật Đất đai chỉ phục vụ thực hiện
thủ tục thừa kế và đăng ký được quyền sử dụng đất, nên theo đề xuất của tác giả
Luật Đất đai nên sửa đổi theo hướng tất cả các trường hợp bắt buộc phải có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo tính thống nhất.
(2) Đất khơng bị tranh chấp;


27

Khoản 1 Điều 95 và Khoản 2 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013.