ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VÕ THỊ LIỄU HẠNH

BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

BẾN TRE - NĂM 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

VÕ THỊ LIỄU HẠNH

BẢO VỆ NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã ngành: 8380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. CHÂU THỊ KHÁNH VÂN

BẾN TRE - NĂM 2021

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những nội dung trong luận văn này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn trực
tiếp của TS. Châu Thị Khánh Vân.
Mọi tham khảo dùng trong luận văn đều được trích dẫn rõ ràng và trung thực
về tên tác giả, tên cơng trình, thời gian và địa điểm.
Mọi sao chép không hợp lệ, vi phạm quy chế đào tạo, không trung thực tôi xin
chịu hoàn toàn trách nhiệm.
TÁC GIẢ

Võ Thị Liễu Hạnh


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC ......................................................................................................... Trang
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẢO VỆ NGƯỜI
THỨ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU ............................................................................................. 5
1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu......................................... 5
1.2. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vơ hiệu nói chung và hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất nói riêng ........................................................................... 6
1.3. Khái niệm người thứ ba ngay tình ....................................................................... 7
1.4. Ý nghĩa của việc bảo vệ người thứ ba ngay tình .................................................. 9
1.5. Quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong Bộ
luât dân sự năm 1995, 2005 ...................................................................................... 10
1.6. Quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ người thứ ba ngay tình theo luật
hiện hành ................................................................................................................... 12
1.7. Giới hạn của việc bảo vệ người ngay tình tham gia giao dịch trước chủ sở hữu

đích thực .................................................................................................................... 15
1.8. Thời điểm để người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất vô hiệu ........................................................................................ 16
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN
ĐẾN NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƠ HIỆU VÀ ĐỀ XUẤT HỒN THIỆN PHÁP
LUẬT ........................................................................................................................ 20
2.1. Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi quyền sử dụng đất đã đăng ký quyền sở hữu20
2.1.1. Xác định tính ngay tình của người tham gia giao dịch ................................... 20
2.1.2. Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời khi quyền sử dụng đất đã chuyển quyền
cho người thứ ba ngay tình........................................................................................ 24


2.2. Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
vô hiệu trong trường hợp quyền sử dụng đất chưa được đăng ký quyền sở hữu ...... 27
2.2.1. Bảo vệ người thứ ba ngay tình nhận được tài sản thơng qua bán đấu giá ...... 28
2.2.2. Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch với người mà theo bản án, quyết
định của cơ quan nhà nước có tham quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người
này khơng phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa .................. 30
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 37
TÀI LIỆU THAM KHẢO


1

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Với tỉ lệ gia tăng dân số như hiện nay thì đất đai ngày càng trở nên khan hiếm,
nhu cầu về đất tăng cao làm gia tăng các giao dịch quyền sử dụng đất. Trong thời
gian gần đây số vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia tăng

đáng kể với những tình tiết ngày càng phức tạp. Nhiều hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất bị tuyên bố vô hiệu và hệ quả tất yếu là các bên khôi phục lại
tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên có những trường
hợp quyền sử dụng đất đã được đem ra thực hiện một giao dịch khác với người thứ
ba. Vấn đề đặt ra là quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi tham gia giao dịch sẽ
được bảo vệ như thế nào? Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai năm 2013 có
những quy định về chiếm hữu ngay tình, bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay
tình khi hợp đồng dân sự vô hiệu và các trường hợp chủ sở hữu được địi lại tài sản
từ người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên trong quá trình áp dụng pháp luật vẫn có
những bản án xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình.
Đó là lý do học viên chọn đề tài “Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu” nhằm tìm hiểu, nêu ra những bất cập
khi áp dụng pháp luật và đưa ra những kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật.
2. Tình hình nghiên cứu
Các cơng trình nghiên cứu về “Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu” hiện nay vẫn cịn rất ít. Bài viết tiêu
biểu hiện nay có thể kể đến như:
TS Châu Thị Khánh Vân - Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch
quyền sử dụng đất - Tạp chí Tịa án nhân dân tháng 10/2018.
Ngồi ra cịn một số bài nghiên cứu về bảo vệ người thứ ba ngay tình trong
giao dịch dân sự nói chung như:
1. Lưu Thị Hiền - Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay
tình theo Điều 258 Bộ luật Dân sự, hiểu thế nào cho đúng - Tạp chí Tịa án số
12/2012.


2

2. Nguyễn Thị Minh Phượng (2013) - Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay
tình khi hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định tại Điều 138 Bộ luật Dân sự

Việt Nam năm 2005 - Tạp chí Tịa án nhân dân.
3. Võ Hải Phương - Cơ chế bảo vệ quyền sở hữu đối với người thứ ba ngay
tình trong mua bán đấu giá tài sản - Tạp chí dân chủ pháp luật số 12/2014.
4. Vũ Thị Hồng Yến - Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi chủ sở
hữu kiện địi tài sản - Chuyên đề cho hội thảo khoa học cấp Trường do bộ môn Luật
dân sự – Khoa luật dân sự – Đại học Luật Hà Nội tổ chức vào ngày 11/12/2007.
5. Huỳnh Thanh Tĩnh - Luận văn thạc sĩ “Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba
ngay tình trong giao dịch dân sự vô hiệu trong pháp luật Việt Nam”, trường Đại học
Luật Hà Nội.
Tuy nhiên các cơng trình, bài viết nêu trên phần nhiều được nghiên cứu trước
thời điểm Bộ luật Dân sự năm 2015 có hiệu lực pháp luật. Chưa có nhiều bài viết
làm rõ những bất cập khi áp dụng pháp luật bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay
tình theo Bộ luật Dân sự năm 2015.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục tiêu nghiên cứu của luận văn
Nghiên cứu các cơ sở lý luận, phân tích đánh giá các quy định của pháp luật
hiện hành và thực tế áp dụng pháp luật thông qua việc phân tích, bình luận bản án từ
đó đưa ra các đề xuất nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật trong thời gian
tới.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Để đạt được mục tiêu trên, đề tài có các nhiệm vụ sau đây:
- Phân tích các quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba
ngay tình khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vơ hiệu.
- Phân tích các bản án và đưa ra bình luận.
- Kiến nghị, đề xuất hoàn thiện pháp luật.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu


3


Luận văn tập trung nghiên cứu cơ sở pháp lý và các bản án liên quan đến
người thứ ba ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về bảo vệ người thứ ba
ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu và các bản án
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến người thứ ba
ngay tình được xét xử tại Tịa án.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn vận dụng phương pháp nghiên cứu sau
- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Nhằm làm sáng tỏ vấn đề lý luận về bảo
vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bị vô hiệu.
- Phương pháp bình luận: Bình luận các bản án có liên quan đến người thứ ba
ngay tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
- Phương pháp đánh giá: Đánh giá các bản án và tìm ra những hạn chế của quy
định pháp luật nhằm đưa ra một số hướng giải quyết cụ thể.
6. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần Danh mục tài liệu tham khảo, phần mở đầu và kết luận, nội dung
của đề tài gồm hai chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về bảo vệ người thứ ba ngay tình khi
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Chương 2: Thực trạng giải quyết tranh chấp liên quan đến người thứ ba ngay
tình khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và đề xuất hoàn thiện
pháp luật.


5

CHƯƠNG 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẢO VỆ
NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU
Để hiểu rõ về các quy định để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vơ hiệu trước tiên cần làm rõ thế nào là
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và người thứ ba ngay tình.
1.1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng
đất cho bên nhận chuyển nhượng. Còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên
chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Do hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong nhiều loại giao dịch dân sự nên cần
phải tuân thủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điều
117 Bộ luật Dân sự năm 2015:
- “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với
giao dịch dân sự được xác lập;
- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự khơng vi phạm điều cấm của luật,
không trái đạo đức xã hội.
- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
trong trường hợp luật có quy định”.
Ngồi việc đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải đáp ứng các điều kiện về chủ thể hợp
đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: Đất có Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất khơng
bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất, hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản và có cơng chứng hoặc chứng
thực.



6

Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch dân sự khơng có một
trong các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ luật này thì giao dịch đó vơ hiệu. Như
vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực thì phải thỏa mãn tất
cả các điều kiện tại Điều 122 nếu vi phạm một trong các điều kiện thì hợp đồng
chuyển nhượng đó sẽ bị vơ hiệu. Những quy định này có ý nghĩa quan trọng trong
việc thiết lập trật tự kỷ cương xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá
nhân, cơ quan, tổ chức, Nhà nước, đảm bảo an toàn pháp lý cho các chủ thể trong
giao lưu dân sự.
1.2. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vơ hiệu nói chung và hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ
luật Dân sự năm 2015. Theo đó, khoản 1 Điều 131 quy định về các nguyên tắc
chung cho việc xử lý hậu quả của giao dịch vô hiệu là: “Giao dịch dân sự vô hiệu
không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ
thời điểm giao dịch dân sự được xác lập”. Như vậy, khi hợp đồng vơ hiệu thì mọi
thỏa thuận coi như khơng có, khác với trường hợp “chấm dứt hợp đồng” là trường
hợp trước thời điểm chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng có hiệu lực, các thỏa thuận
vẫn có giá trị bắt buộc với các bên đến khi chấm dứt hợp đồng, việc thi hành đúng
hợp đồng trước thời điểm chấm dứt hợp đồng phải được tôn trọng.
Khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Khi giao dịch dân sự
vơ hiệu thì các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhau những gì đã
nhận…Trường hợp khơng thể hồn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để
hoàn trả”. Như vậy, việc trả lại hiện vật là ưu tiên, khơng thể trả bằng hiện vật thì
mới trả tiền. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất đã được chuyển nhượng cho
người thứ ba ngay tình thì chủ sở hữu ban đầu chỉ có thể nhận hồn trả bằng tiền
thay vì hiện vật như quy định.
Theo quy định của pháp luật thì việc giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vơ
hiệu là khơi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận nhưng để

giải quyết tồn diện vụ án thì ngồi việc trả lại tài sản còn phải giải quyết những


7

vấn đề phát sinh là sự thay đổi của tài sản, hoa lợi, lợi tức của tài sản, bồi thường
thiệt hại1.
1.3. Khái niệm người thứ ba ngay tình
Để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trước hết phải hiểu khái niệm
người thứ ba ngay tình là gì. Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng như Bộ luật Dân sự
năm 2015 chỉ đưa ra khái niệm “Chiếm hữu ngay tình” nhưng hồn tồn khơng định
nghĩa người thứ ba ngay tình là người thế nào, vậy cần hiểu khái niệm trên thế nào
cho đúng?
Theo từ điển, ngay tình được hiểu là lịng ngay thẳng, thật thà, tình thế rõ ràng
nên có thể hiểu người thứ ba ngay tình là người tại thời điểm tham gia giao dịch dân
sự không có cơ sở để biết việc giao dịch của mình với người khơng có quyền định
đoạt tài sản hoặc đối tượng tài sản của giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó đã
bị vơ hiệu, nghĩa là người thứ ba ngay tình hồn tồn tin rằng người giao dịch với
mình là người có quyền giao dịch và đối tượng tài sản giao dịch đáp ứng các điều
kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực, từ đó cho thấy người ngay tình hồn tồn
khơng có lỗi khi tham gia vào giao dịch nên cần được pháp luật bảo vệ.2
Trong quan hệ xã hội nói chung phát sinh nhiều loại giao dịch dân sự trong đó
phải kể đến một loại giao dịch rất phổ biến hiện nay là hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất. Do tính chất phức tạp của đất đai nên đây là một trong các loại
hợp đồng có nhiều điều kiện phải tn thủ, nếu khơng thì giao dịch sẽ bị vơ hiệu.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nhưng quyền sử

1

Chu Xuân Minh (2020), ‘Tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết hậu quả giao dịch dân sự vơ


hiệu’, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử tháng 3/2020, tại địa chỉ: truy cập ngày 27
tháng 02 năm 2021.
2

Nguyễn Thuý Hiền (2020), ‘Rút kinh nghiệm các sai sót trong q trình xét xử các vụ án dân sự liên quan

đến quyền sở hữu’, Tạp chí Tịa án nhân dân điện tử tháng 06/2020, tại địa chỉ: truy cập ngày 10
tháng 03 năm 2021.


8

dụng đất đã chuyển quyền cho người thứ ba thì cần các căn cứ vào các yếu tố sau để
xác định người thứ ba ngay tình, đó là:
Thứ nhất, trước khi người thứ ba tham gia vào giao dịch dân sự thì đã có một
giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập, thực hiện nhưng giao
dịch này bị vô hiệu do tham gia giao dịch với người có khơng quyền giao dịch và
đối tượng tài sản khơng đáp ứng các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực.
Thứ hai, phải ngay tình khi tham gia giao dịch. Việc công nhận giao dịch của
người nhận chuyển quyền sử dụng đất từ người khơng có quyền sử dụng đất được
xây dựng dựa trên cơ sở bảo vệ người ngay tình trong giao dịch. Chính vì lẽ đó,
điều kiện ngay tình của người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm tham
gia giao dịch là điều kiện tiên quyết để người nhận chuyển quyền sử dụng đất được
cơng nhận giao dịch. Ngay tình khi tham gia giao dịch được hiểu là tại thời điểm
giao dịch, người nhận chuyển quyền sử dụng đất không biết và không thể biết người
chuyển quyền khơng có quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Thứ ba, giao dịch phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch.

Giao


dịch chuyển quyền sử dụng đất chỉ được công nhận nếu đáp ứng các điều kiện có
hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật. Các điều kiện này được quy
định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: Bên chuyển
quyền và bên nhận chuyển quyền phải có quyền thực hiện giao dịch (có quyền giao
dịch, có năng lực để thực hiện giao dịch), các bên hoàn toàn tự nguyện khi tham gia
giao dịch, các thỏa thuận không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức
xã hội, quyền sử dụng đất tham gia giao dịch phải được xác định được, thỏa thuận
chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên và
phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp có một hoặc các bên là tổ chức
kinh doanh bất động sản. Riêng đối với thừa kế hình thức của di chúc thực hiện theo
quy định của Bộ luật Dân sự3.

Châu Thị Khánh Vân (2018), ‘Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất’, Tạp chí

3

Tịa án nhân dân tháng 10/2018.


9

Thứ tư, người thứ ba có được quyền sử dụng đất thơng qua giao dịch dân sự
có đền bù: Đó là những giao dịch mà một bên sau khi thực hiện nghĩa vụ của mình
đối với bên kia thì sẽ nhận được những lợi ích vật chất từ phía bên kia. Trường hợp
giao dịch dân sự với người thứ ba thơng qua một giao dịch khơng có đền bù (ví
dụ tặng cho, thừa kế…) thì người thứ ba mặc dù ngay tình nhưng cũng khơng được
pháp luật bảo vệ quyền lợi và phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu.
1.4. Ý nghĩa của việc bảo vệ người thứ ba ngay tình
Chủ sở hữu sẽ được pháp luật tơn trọng và bảo vệ thông qua các quy định cho

phép chủ sở hữu được địi lại tài sản của mình từ những người chiếm hữu, người sử
dụng, người được lợi về tài sản khơng có căn cứ pháp luật. Nhưng nếu người đang
chiếm hữu tài sản là người thứ ba ngay tình thì quyền địi tài sản này của chủ sở hữu
vẫn được duy trì nhưng hạn chế ở một phạm vi nhất định để bảo vệ quyền và lợi ích
chính đáng của người thứ ba ngay tình vì những lý do sau đây:
Thứ nhất, xét về yếu tố lỗi
Người ngay tình hồn tồn khơng có lỗi khi tham gia vào giao dịch vì khi
tham gia giao dịch họ khơng có cơ sở và không buộc phải biết người giao dịch
không có quyền giao dịch.
Thứ hai, xét về mức độ thiệt hại
Chủ sở hữu tài sản có thể gặp nhiều rủi ro nhưng có thể phịng tránh rủi ro
bằng cách mua bảo hiểm cho tài sản và trên thực tế, các tài sản có giá trị lớn thường
được bảo hiểm. Trong khi đó, khi tham gia giao dịch, do người ngay tình hồn tồn
có cơ sở thuyết phục để tin rằng người giao dịch là người có quyền giao dịch. Như
vậy, trong hồn cảnh này, rủi ro mà người ngay tình có thể nghĩ đến khơng thể là rủi
ro về việc người tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch.
Rủi ro mà người ngay tình có thể dự đốn thường là các rủi ro về giao kết,
thực hiện các nghĩa vụ, nhất là nghĩa vụ giao tài sản. Chính vì vậy, trên thực tế, biện
pháp bảo đảm mà người ngay tình áp dụng khơng hướng đến việc phịng tránh rủi
ro do việc bên tiến hành giao dịch khơng có quyền giao dịch. Vì vậy, khi rơi vào rủi
ro này, quyền lợi của người ngay tình khơng được đảm bảo nhưng khả năng người


10

ngay tình nhận được bồi thường từ bên tiến hành giao dịch rất khó xảy ra, nhất là
trong trường hợp bên tiến hành giao dịch đã có hành vi gian dối ngay từ ban đầu.
Thứ ba, xét về lợi ích mang lại cho xã hội
Nếu mọi trường hợp đều buộc người ngay tình trả lại tài sản cho chủ sở hữu sẽ
dẫn đến sự không công bằng cho người ngay tình. Hơn thế, điều này sẽ dẫn đến sự e

ngại từ phía người tham gia giao dịch, làm giảm khả năng lưu thông dân sự của tài
sản, gây sự bất ổn cho các giao dịch, tác động không tốt đến sự phát triển kinh tế –
xã hội, nhất là trong nền kinh tế thị trường. Do vậy, việc công nhận quyền lợi của
người ngay tình có được từ giao dịch, từ chối yêu cầu đòi lại tài sản từ chủ sở hữu
tài sản là biện pháp nhằm khắc phục tình trạng này, tạo sự ổn định cho các giao
dịch, bảo đảm sự phát triển kinh tế – xã hội.4
1.5. Quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ người thứ ba ngay tình
trong Bộ luật dân sự năm 1995, 2005
Chế định bảo vệ người thứ ba ngay tình lần đầu tiên được quy định tại Điều
147 Bộ luật Dân sự năm 1995: “Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, nhưng
tài sản giao dịch đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba
ngay tình, thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực; nếu tài sản giao dịch bị
tịch thu, xung quỹ nhà nước hoặc trả lại cho người có quyền nhận tài sản đó, thì
người thứ ba có quyền u cầu người xác lập giao dịch với mình bồi thường thiệt
hại”. Bộ luật Dân sự năm 1995 được xây dựng trong giai đoạn đầu của thời kỳ đổi
mới, Nhà nước ta đang xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa,
trình độ hiểu biết và ý thức pháp luật của nhân dân chưa cao, nền kinh tế của nước
ta trong tình trạng kém phát triển cho nên pháp luật phải bảo vệ quyền của chủ sở
hữu, tránh việc lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản của người khác. Vì vậy,
pháp luật quy định người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp luật ngay tình hoặc
khơng ngay tình đều phải trả lại tài sản cho chủ sở hữu.

4

Châu Thị Khánh Vân (2018), ‘Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất’, Tạp chí

Tịa án nhân dân tháng 10/2018.


11


Trong việc đòi lại tài sản, nếu liên quan đến người thứ ba thì pháp luật cho
phép người thứ ba ngay tình có quyền u cầu người chuyển tài sản phải bồi thường
thiệt hại theo Điều 147 Bộ luật Dân sự năm 1995. Theo quy định trên, người thứ ba
không trực tiếp tham gia giao dịch với chủ sở hữu tài sản. Người chuyển giao tài
sản cho người thứ ba đã tham gia vào giao dịch trước đó để có tài sản và giao dịch
này đã bị vô hiệu, nếu người thứ ba ngay tình thì được pháp luật bảo vệ trong các
trường hợp sau:
Thứ nhất, trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã chuyển cho người thứ
ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, có nghĩa là người thứ ba
trở thành chủ sở hữu tài sản. Trường hợp này xảy ra khi chủ sở hữu đã được bồi
thường toàn bộ thiệt hại trước khi phát hiện người thứ ba đang chiếm hữu tài sản
của mình, vì vậy khơng cần thiết buộc người thứ ba trả lại tài sản cho chủ sở hữu.
Thứ hai, nếu tài sản đó bị sung quỹ thì người thứ ba có quyền yêu cầu người
chuyển giao tài sản bồi thường thiệt hại.
Thứ ba, nếu chủ sở hữu chưa được bồi thường thiệt hại mà phát hiện tài sản
của mình đang bị người thứ ba ngay tình chiếm hữu thì chủ sở hữu có quyền u
cầu người thứ ba trả lại tài sản và người thứ ba có quyền yêu cầu người chuyển giao
tài sản bồi thường thiệt hại.
Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong
giao dịch dân sự đã được quy định rộng hơn, rõ ràng hơn:
“1. Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động
sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch
khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ
trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này.
2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải
đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ
ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vơ hiệu, trừ trường hợp người thứ ba
ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà
theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản



12

nhưng sau đó người này khơng phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị
hủy, sửa”.5
Quy định này đã đánh dấu bước tiến bộ đáng kể trong lịch sử lập pháp của
Việt Nam. Tuy nhiên, quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình theo
quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 chưa được bảo vệ toàn diện, chỉ mới dừng
lại ở việc bảo vệ những giao dịch mà tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu còn
đối với các giao dịch mà tài sản là động sản phải đăng ký quyền sở hữu và bất động
sản dù đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người thứ ba ngay
tình căn cứ vào việc đăng ký đó để xác lập giao dịch thì khơng được Bộ luật Dân sự
năm 2005 bảo vệ.
1.6. Quy định của pháp luật Việt Nam về bảo vệ người thứ ba ngay tình
theo luật hiện hành
Bộ luật Dân sự năm 2015 ra đời đã khắc phục được các hạn chế của Bộ luật
Dân sự năm 1995 và 2005 để bảo vệ tốt hơn cho người thứ ba ngay tình khi lợi ích
của họ bị xâm phạm. Cụ thể, Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định như sau:
“1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài
sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao
dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy
định tại Điều 167 của Bộ luật này.
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu những tài sản đã được đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự
khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác
lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp
người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thơng qua bán đấu giá tại tổ chức có

thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà

5

Điều 138 Bộ luật Dân sự năm 2005.


13

nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này khơng phải là
chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu
giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này
nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác
lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.
Như vậy, chế định người thứ ba ngay tình trong Bộ luật Dân sự năm 2015 có
một số điểm khác so với Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau:
Thứ nhất, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã thay thế cụm từ “động sản không phải
đăng ký” bằng cụm từ “tài sản không phải đăng ký”. Tài sản trong quy định này bao
gồm hai loại là động sản và bất động sản chứ khơng chỉ bó hẹp là động sản như Bộ
luật Dân sự năm 2005.
Thứ hai, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định giao dịch của người thứ ba ngay
tình khơng bị vơ hiệu trong trường hợp tham gia vào giao dịch mà tài sản đã được
đăng ký tài cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trước đây, Bộ luật Dân sự năm 2005
quy định trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải
đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ
ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vơ hiệu, trừ trường hợp người thứ ba
ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà
theo bản án, quyết định là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó bản án, quyết định bị
hủy, sửa và người này khơng cịn là chủ sở hữu tài sản. Quy định mới góp phần bảo

đảm tốt hơn quyền, lợi ích hợp pháp của người ngay tình trong giao lưu dân sự.
Theo đó, nếu người thứ ba ngay tình căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ
quan nhà nước có thẩm quyền mà xác lập giao dịch thì người thứ ba ngay tình được
bảo vệ. Thông qua việc đăng ký quyền sở hữu, chủ sở hữu hợp pháp hóa quyền sở
hữu của mình và việc đăng ký cũng có ý nghĩa làm minh bạch các thông tin về tài
sản, tạo cơ sở cho việc kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản đó. Vì việc đăng ký và
cấp Giấy chứng nhận về quyền sở hữu được thực hiện bởi các cơ quan nhà nước có
thẩm quyền nên người nhận chuyển nhượng tài sản căn cứ vào việc đăng ký tài sản


14

để giao dịch là điều đương nhiên. Họ tin vào cơ quan nhà nước bởi vì thơng tin và
tình trạng pháp lý của tài sản rất khó để người mua tự mình tiếp cận và có đầy đủ
thơng tin, việc đăng ký của cơ quan nhà nước đã bao gồm cả hoạt động thu thập
thơng tin và tình trạng pháp lý của tài sản đó vì chỉ khi đủ điều kiện theo quy định
của pháp luật thì tài sản đó mới được đăng ký và cấp Giấy chứng nhận về quyền sở
hữu. Nếu người thứ ba căn cứ vào việc đăng ký mà xác lập giao dịch thì có thể thấy
trong trường hợp này, họ là “người thứ ba ngay tình”. Bản thân họ khơng biết và
khơng thể biết được tài sản đã được đăng ký bởi cơ quan nhà nước không thuộc
quyền sở hữu của người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc tài sản
là từ một giao dịch vơ hiệu trước đó. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy
định rõ nếu giao dịch về tài sản phải đăng ký trước đó chưa thực hiện việc đăng ký
thì giao dịch tài sản đó của người thứ ba ngay tình bị coi là vơ hiệu.
Thứ ba, quy định chủ sở hữu khơng có quyền địi lại tài sản từ người thứ ba
ngay tình là một quy định khơng phải hồn tồn mới của Bộ luật Dân sự năm 2015.
Tuy nhiên, khi xuất hiện ở Bộ luật Dân sự năm 2015, quy định này đã có những
điểm sửa đổi được đánh giá là tiến bộ hơn theo hướng mở rộng phạm vi bảo vệ
người thứ ba ngay tình. Về nguyên tắc, quy định này đồng thời bảo vệ quyền lợi
chủ sở hữu thực sự của tài sản và của cả người thứ ba ngay tình khi tham gia các

giao dịch dân sự liên quan đến đối tượng giao dịch cùng là một tài sản. Tuy nhiên,
quy định này rõ ràng có lợi hơn cho người thứ ba ngay tình và làm hạn chế quyền
lợi của chủ sở hữu thực sự của tài sản. Bởi nếu chủ sở hữu thực sự của tài sản khởi
kiện và thắng kiện thì việc thi hành án để địi bồi thường là không dễ dàng.
Thứ tư, đối với người thứ ba ngay tình họ khơng thể biết hoặc rất khó biết tài
sản do một người đứng tên lại là tài sản của đồng thừa kế, đồng sở hữu, tài sản
chung vợ chồng, hoặc tài sản mà giấy tờ cấp cho hộ gia đình thì khó xác định trong
hộ gồm những ai6. Trong khi Bộ luật Dân sự năm 2005 buộc người thứ ba chiếm
6

Tưởng Duy Lượng (2015), ‘Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự bị vô hiệu trong dự thảo Bộ

luật Dân sự’, tại địa chỉ: truy cập ngày 09 tháng 05
năm 2020.


15

hữu ngay tình phải biết tài sản đưa ra giao dịch có phải của người đứng tên trên
Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hay của các đồng sở hữu thì Bộ luật
Dân sự năm 2015 lại khơng yêu cầu. Quy định này rất có ý nghĩa thực tiễn vì giúp
người thứ ba ngay tình an tâm hơn khi tham gia giao dịch.
1.7. Giới hạn của việc bảo vệ người ngay tình tham gia giao dịch trước
chủ sở hữu đích thực
Việc bảo vệ người ngay tình trong giao dịch trước chủ sở hữu có thể bị giới
hạn. Việc này là cần thiết và cần được cân nhắc dựa trên mức độ thiệt hại đến lợi
ích cơng cộng, quyền lợi ích chính đáng của người ngay tình và chủ sở hữu tài sản
ban đầu. Thực tế, tùy thuộc vào chính sách của mỗi nước, việc giới hạn này khơng
hồn toàn giống nhau. Giới hạn trong việc bảo vệ người ngay tình trước chủ sở hữu
khi rơi vào các trường hợp sau:

- Giới hạn được áp dụng khi tài sản giao dịch là tài sản bị đánh cắp hay tước
đoạt từ chủ sở hữu bằng cách tương tự, tài sản thuộc sở hữu nhà nước.
Trong trường hợp người ngay tình giao dịch với người ăn cắp tài sản thì giao
dịch này là bất hợp pháp ngay từ thời điểm giao dịch. Người ngay tình khơng được
bảo vệ trước chủ sở hữu ban đầu (người có tài sản bị đánh cắp). Giới hạn này là quy
định truyền thống trong các bang của Hoa Kỳ và trong quy định hiện nay của nhiều
nước trên thế giới.
Quy định trên có thể quy định theo hướng khắt khe hoặc nhẹ hơn. Ví dụ, theo
hướng khắt khe hơn thì người ngay tình khơng được bảo vệ trong mọi trường hợp
nếu tài sản có được từ giao dịch là tài sản bị đánh cắp hay tài sản bị cưỡng đoạt khỏi
chủ sở hữu, không phụ thuộc người tiến hành giao dịch với người ngay tình có phải
là người ăn cắp hay không. Ngược lại, theo hướng nhẹ hơn, ví dụ pháp luật Nhật
Bản quy định: Người ngay tình vẫn được bảo vệ kể cả trong trường hợp đối tượng
giao dịch là tài sản bị đánh cắp nếu giao dịch được tiến hành công khai trên thị
trường. Chủ sở hữu chỉ được trả lại tài sản nếu chủ sở hữu trả cho người ngay tình
một khoản tiền đúng bằng số tiền mà người ngay tình phải bỏ ra để mua tài sản.


16

Giới hạn đối với tài sản thuộc sở hữu nhà nước được đặt ra ở Ý. Theo đó,
người ngay tình không được bảo vệ trước chủ sở hữu ban đầu nếu chủ sở hữu là cơ
quan nhà nước.
– Giới hạn được áp dụng nếu giao dịch nhận tài sản của người ngay tình
khơng được diễn ra trong điều kiện thương mại bình thường.
Giới hạn này được quy định tại § 2-403 Uniform Commercial Code ( tạm dịch
Bộ luật Thương mại thống nhất). Theo đó, người mua ngay tình phải là người tham
gia giao dịch trong điều kiện giao dịch bình thường.
Giới hạn tương tự được đặt ra tại Anh. Tại Anh, người tham gia giao dịch
ngay tình chỉ được bảo vệ nếu tham gia giao dịch trên thị trường công khai. Ngoài

ra, giá cả khi giao dịch cũng là một trong các điều kiện để người ngay tình được bảo
vệ. Trong trường hợp giá giao dịch quá thấp so với giá thị trường thì người ngay
tình cũng khơng được bảo vệ.
- Giới hạn được áp dụng khi giao dịch mà người ngay tình tham gia vào giao
dịch khơng phải là giao dịch có đền bù.
Giới hạn này được đặt ra tại Nga. Theo quy định của Bộ luật Dân sự của Nga
thì người ngay tình chỉ được bảo vệ trước chủ sở hữu tài sản ban đầu nếu đây là
giao dịch có đền bù. Giao dịch có đền bù là giao dịch mà người nhận tài sản phải trả
một khoản tiền để có được tài sản, ví dụ như giao dịch mua bán, thuê tài sản…
Người ngay tình tham gia các giao dịch mà khơng mất khoản tiền để có được tài sản
này như giao dịch tặng cho, thừa kế tài sản thì khơng được bảo vệ trước chủ sở hữu
tài sản ban đầu. Điều đó có nghĩa là, người ngay tình phải trả lại tài sản khi chủ sở
hữu tài sản ban đầu đòi lại tài sản7.
1.8. Thời điểm để người thứ ba ngay tình được bảo vệ khi giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu
Đối với tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì thời
điểm người thứ ba ngay tình được bảo vệ được tính từ khi nào?
7

Châu Thị Khánh Vân (2018), ‘Bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch quyền sử dụng đất’, Tạp chí

Tịa án tháng 10/2018


17

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 133 thì “...tài sản đã được đăng ký tại
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân
sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà
xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu”.

Do “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại
cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”8.
Nên thời điểm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi tài sản
được đăng ký vào sổ địa chính. Ví dụ: Ơng A chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho ông B, ông B chuyển nhượng lại cho ông C. Trường hợp hợp đồng giữa ông A
và ông B vô hiệu, ông C được xác định là người thứ ba ngay tình, thì thời điểm ông
C được bảo vệ là kể từ khi ông B đăng ký vào sổ địa chính, vì ơng C căn cứ vào
việc ông B được cấp Giấy chứng nhận để xác lập giao dịch nên hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của ông B và ông C không bị vô hiệu.
Đối với tài sản phải được đăng ký nhưng chưa được đăng ký tại cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường
hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thơng qua bán đấu giá tại tổ chức
có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này khơng phải
là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.
Nếu người nhận chuyển nhượng (bà A) mua được quyền sử dụng đất từ người
chuyển nhượng (ông B) (ông B được xác định là người mà theo bản án, quyết định
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó ơng B
khơng phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa). Dù thời điểm
xác lập giao dịch ông B vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì
giao dịch này vẫn có hiệu lực theo quy định nêu trên. Như vậy thời điểm mà bà A
được bảo vệ sẽ không căn cứ vào thời điểm ông B nhận được Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, mà sẽ căn cứ vào thời điểm bản án, quyết định của cơ quan nhà
8

Khoản 3 Điều 188 Luật đất đai.


18


nước có thẩm quyền có hiệu lực pháp luật (sau đó thì bản án, quyết định này bị hủy,
sửa). Đối với trường hợp mua tài sản đấu giá thì bà A sẽ được bảo vệ kể từ thời
điểm mua được tài sản đấu giá mà không cần biết chủ sở hữu trước đó đã được cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa.
Tóm lại, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự thì đối với
tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Thời điểm người thứ
ba ngay tình được bảo vệ là khi người chuyển quyền sử dụng đất đã được cập nhật
trong sổ địa chính.
Đối với tài sản phải đăng ký nhưng chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền, người thứ ba ngay tình mua được tài sản này thơng qua bán đấu giá
tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này
khơng phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa thì: Thời điểm
người thứ ba ngay tình được bảo vệ tính từ khi người thứ ba ngay tình mua được tài
sản đấu giá hoặc từ khi bản án, quyết định của Tịa án có hiệu lực pháp luật (sau đó
bản án, quyết định này bị hủy, sửa).


19

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những giao dịch dân
sự phổ biến và diễn ra thường xuyên nhưng thực tế cho thấy có những chủ thể xác
lập, thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại khơng đạt được lợi
ích mà mình mong muốn mặc dù họ hồn tồn trung thực và thiện chí. Đó chính là
người thứ ba ngay tình tham gia giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Hiểu rõ vấn
đề này, pháp luật Việt Nam qua các thời kỳ đã ngày càng hoàn thiện nhằm bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba ngay tình một cách hợp lý nhất.
Tuy nhiên việc bảo vệ người thứ ba ngay tình tham gia giao dịch cũng cần

phải hài hòa với việc bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu tài sản. Nếu làm tốt sẽ đảm
bảo tính ổn định của quan hệ dân sự, tránh những xáo trộn khơng cần thiết, khuyến
khích các chủ thể tự bảo vệ quyền lợi của mình, góp phần xây dựng ý thức pháp luật
của các bên trong quan hệ dân sự nói chung và giao dịch chuyển nhượng quyền sử
dụng đất nói riêng.


20

CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN
NGƯỜI THỨ BA NGAY TÌNH KHI GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VƠ HIỆU VÀ ĐỀ XUẤT
HỒN THIỆN PHÁP LUẬT
2.1. Bảo vệ người thứ ba ngay tình khi quyền sử dụng đất đã đăng ký
quyền sở hữu
2.1.1. Xác định tính ngay tình của người tham gia giao dịch
Để xác định tính ngay tình của người thứ ba tham gia giao dịch, tác giả xin
đưa ra ví dụ sau đây:
Vụ việc số 01: Bà L chung sống với ông D năm 1995 nhưng không đăng ký
kết hôn. Năm 2004 ông D chết không để lại di chúc. Đến đầu năm 2014 bà L tự ý
kê khai làm thủ tục và được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở cho hộ bà L và ông D (đã chết) đối với căn nhà đang tranh chấp. Sau khi được
cấp Giấy chứng nhận, bà L đã ký hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất cho ông H,
ông H lại ký hợp đồng chuyển nhượng lại cho bà C. Sau đó ơng M, bà T1, bà Đ1,
bà T2, ơng A (là anh chị em ruột của ông D) vào chiếm giữ trái phép căn nhà vì cho
rằng nhà và đất là di sản thừa kế của cha mẹ các ông bà). Bà C khởi kiện yêu cầu
các ông bà M, bà T1, bà Đ1, bà T2, ông A phải giao trả căn nhà trên cho bà C.
Cả hai bản án dân sự số 11/2017/DS-ST ngày 20/3/2017 của Tòa án nhân dân
Thành phố B và bản án số 75/2017/DS-PT ngày 14/7/2017 của Tòa án nhân dân

Tỉnh Đ đều chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà C vì cho rằng bà C là người thứ ba
ngay tình nên cần được bảo vệ.
Theo thông tin của vụ án cho thấy, ông D và bà L chung sống nhưng không
đăng ký kết hôn, năm 2004 ơng D chết, đến năm 2014 thì bà L kê khai đăng ký để
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho hộ bà L
và ông D. Do thời điểm cấp Giấy chứng nhận ông D đã chết, đáng lẽ cơ quan cấp
giấy phải là rõ hàng thừa kế của ông D là ai thay vì cấp Giấy chứng nhận cho hộ bà
L và ông D. Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng cũng không đưa hàng thừa kế của


21

ông D vào tham gia chuyển nhượng mà chỉ để một mình bà L chuyển nhượng cho
ơng H là khơng đúng quy định của pháp luật nên hợp đồng chuyển nhượng giữa ông
H và bà L bị vô hiệu. Tuy nhiên, sau đó ơng H lại chuyển nhượng phần đất này cho
bà C, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hợp pháp và Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thành phố B đã xác nhận việc đăng ký biến động sang tên theo
đúng quy định. Bà C nhận chuyển nhượng từ ông H nên bà C không thể biết và
không buộc phải biết quyền sử dụng đất mà bà chuyển nhượng có một phần là di
sản của ơng D chết để lại chưa chia và cũng khơng có căn cứ nào chứng minh bà C
biết việc tranh chấp giữa nguyên đơn và bị đơn vào thời điểm thực hiện giao dịch.
Vì vậy, dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà L và ơng H vơ hiệu
thì hợp đồng chuyển nhượng giữa bà C và ông H vẫn khơng bị vơ hiệu vì bà C đủ
điều kiện để được xem là người thứ ba ngay tình và được bảo vệ theo quy định của
pháp luật.
Vụ việc số 02: Ngày 16/8/2010 vợ chồng ông B, bà M ký hợp đồng chuyển
nhượng hai thửa đất trên với ông T. Nhưng trên thực tế, vợ chồng ông B vay của
ông T 200 triệu, lãi suất 6%/tháng, vay trong 3 tháng, ông T cộng vào 3 tháng lãi
suất là 36 triệu nên ghi trong hợp đồng chuyển nhượng thửa đất là 236 triệu. Sau
khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ngày 8/2/2011, ơng T chuyển

nhượng cho ơng C, ông C đã thế chấp quyền sử dụng đất hai thửa đất nêu trên cho
Ngân hàng K. Sau đó ông C có nhiều lần đề nghị ông B và bà M giao nhà và đất
nhưng hai ông bà xin gia hạn hai lần. Đến 6/2011, ông B bà M yêu cầu ông C bán
lại phần đất nhưng ông C khơng đồng ý. Vì vậy ơng C khởi kiện.
Bản án số 06/2019/DS-ST ngày 27/3/2019 của Tòa án nhân dân Quận Ô Môn
đã bác yêu cầu khởi kiện của ông C vì cho rằng hợp đồng giữa ơng T bà N và ông C
là giả tạo. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Ngân hàng. Buộc ông C và bà
X trả cho Ngân hàng tổng số tiền 1.045.774.179đ, hủy hợp đồng thế chấp tài sản
giữa Ngân hàng K và ông C bà X.
Bản án số phúc thẩm số 181/2019/DS-PT ngày 25-10-2019, Hội đồng xét xử
phúc thẩm nhận định: