u

lí
ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHẠM THỊ THẢO XUYÊN

XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU
TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

PHẠM THỊ THẢO XUYÊN

XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU
TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60380107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN HẢI AN

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2021
LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan luận văn về đề tài “Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu


trong hợp đồng mua bán tài sản” là kết quả của quá trình tổng hợp và nghiên cứu nghiêm
túc của bản thân tôi, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Hải An. Các bản án, số
liệu sử dụng phân tích trong luận văn là trung thực, chính xác và có nguồn gốc rõ ràng. Tơi
xin chịu hồn tồn trách nhiệm nếu có sự khơng trung thực trong thơng tin sử dụng trong
cơng trình nghiên cứu này.
rp r _ _ • 2____1 A
Tác giả luận văn

w

Phạm Thị Thảo Xuyên


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
1

Bộ luật Dân sự

BLDS

2

Luật Đất đai

LĐĐ


3

Luật Thương mại

LTM

4

Luật Kinh doanh bất động sản

LKDBĐS

5

Luật Hàng hải

LHH

6

Luật Giao thông đường bộ

LGTĐB

7

Luật Xây dựng

LXD


8

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

9

Nhà xuất bản

Nxb


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1
1. Lý do chọn đề tài.................................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu .........................................................................................2
3. Mục đích nghiên cứu...........................................................................................4
4. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................4
5. Phạm vi nghiên cứu.............................................................................................4
6. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................4
7. Kết quả của luận văn ..........................................................................................5
8. Bố cục luận văn ..................................................................................................5
CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XÁC ĐỊNH THỜI
ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN
................................................................................................................................... 6

1.1. Khái quát về thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu..................................8
1.1.1. Khái niệm thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu........................................8
1.1.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu .........................................9
1.1.3. Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu ......................................................11
1.2. Khái quát về thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu trong hợp đồng mua
bán

tài

sản

12
1.2.1. Khái niệm thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài
sản.12
1.2.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản ..
17
1.2.3. Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản...19
1.3.

Các căn cứ xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua

bán tài sản ............................................................................................................. 20


1.3.1. Căn cứ theo quy định pháp luật....................................................................20
1.3.2. Căn cứ theo thỏa thuận.................................................................................21
1.3.3. Căn cứ theo thời hiệu ..................................................................................23
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1....................................................................................27
CHƯƠNG 2 XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG
HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN ..........................................28

2.1. Đối với động sản không phải đăng ký quyền sở hữu ................................29
2.2. Đối với động sản phải đăng ký quyền sở hữu............................................42
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2......................................................................................52
CHƯƠNG 3 THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU TRONG HỢP ĐỒNG
MUA BÁN TÀI SẢN LÀ BẤT ĐỘNG SẢN........................................................53
3.1. Đối với bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu .........................53
3.2. Đối với bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu .....................................63
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3......................................................................................75
KẾT LUẬN ........................................................................................................... 76
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC


1


2

Căn cứ vào tính chất, đặc điểm cũng như sự thay đổi về quyền của các chủ thể
khi thực hiện các giao dịch dân sự thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được hiểu là
thời điểm chấm dứt quyền sở hữu của một bên chủ thể và là thời điểm xác lập quyền
sở hữu của bên chủ thể khác khi tài sản được chuyển giao trong một giao dịch dân sự.
Theo quy định tại Điều 238 BLDS năm 2015: “Khi chủ sở hữu chuyển giao
quyền sở hữu của mình cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, trao đổi, tặng
cho, cho vay, hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật hoặc
thông qua việc để thừa kế thì quyền sở hữu đối với tài sản của người đó chấm dứt kể
từ thời điểm phát sinh quyền sở hữu của người được chuyển giao ”. Như vậy, thời
điểm chấm dứt quyền sở hữu tài sản của chủ thể là từ thời điểm phát sinh quyền sở
hữu của người được chuyển giao. Đồng thời, theo quy định về thời điểm xác lập
quyền sở hữu tại Điều 161 BLDS năm 2015 thì thời điểm xác lập quyền sở hữu của

chủ thể được chuyển giao tài sản.
Từ những phân tích trên, ta có thể xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là
thời điểm xác lập quyền sở hữu của chủ thể được chuyển giao.
1.1.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu
Thời điểm chuyển quyền sở hữu có các đặc điểm sau:
Một là, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tạo ra hai quyền đối lập
của các chủ thể, nếu một bên xác lập quyền sở hữu thì bên cịn lại sẽ chấm dứt quyền
sở hữu. Ví dụ như, ơng A bán cho ơng B một chiếc xe đạp trị giá 1 triệu đồng và hai
bên thỏa thuận thời điểm ông A giao xe đạp cho ơng B, ơng B thanh tốn tiền cho
ơng A là ngày 01/6/2020. Vậy vào thời điểm này khi hai bên đã hồn thành nghĩa vụ
của mình tức là khi ông A đã giao xe và ông B đã thanh tốn tiền thì ơng B là chủ thể
xác lập quyền sở hữu đối với chiếc xe đạp, cùng lúc đó ông A là chủ thể chấm dứt
quyền sở hữu với chiếc xe đạp.
Hai là, theo Khoản 1 Điều 161 BLDS năm 2015 quy định thời điểm xác lập
quyền sở hữu, cụ thể: Thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản
thực hiện theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan; trường hợp luật
khơng có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên; trường hợp luật không
quy định và các bên khơng có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu, quyền


3

khác đối với tài sản là thời điểm tài sản được chuyển giao. Thời điểm tài sản được
chuyển giao là thời điểm bên có quyền hoặc người đại diện hợp pháp của họ chiếm
hữu tài sản.
Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định theo thứ tự sau:
- Xác định theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan;
- Trường hợp luật khơng có quy định thì thực hiện theo thỏa thuận của các
bên;
- Trường hợp luật khơng quy định và các bên khơng có thỏa thuận thì là thời

điểm tài sản được chuyển giao.
BLDS năm 2015 ưu tiên áp dụng theo các quy định của pháp luật, nếu khơng
có luật quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận
của các bên. Các trường hợp còn lại xác định chủ yếu dựa vào thời điểm nắm giữ, chi
phối tài sản của chủ thể. Việc công nhận sự thỏa thuận của các bên về thời điểm xác
lập quyền sở hữu đã mở rộng thêm quyền cho các bên trong các giao dịch chuyển
giao quyền sở hữu, tạo điều kiện cho các bên tự do thống nhất với nhau về thời điểm
cụ thể trong việc chuyển giao quyền sở hữu.
Ví dụ như: ơng A tặng cho con trai của mình là B một chiếc xe đạp (xe đạp là
động sản khơng phải đăng ký) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm tài sản
được chuyển giao. Vì theo Khoản 1 Điều 458 BLDS năm 2015 “Hợp đồng tặng cho
động sản có hiệu lực kể từ thời điểm bên được tặng cho nhận tài sản, trừ trường hợp
có thỏa thuận khác” và Khoản 1 Điều 161 BLDS năm 2015 “...Trường hợp luật
khơng quy định và các bên khơng có thỏa thuận thì thời điểm xác lập quyền sở hữu
là thời điểm tài sản được chuyển giao.”. Đối tượng được tặng cho trong trường hợp
này là động sản không phải đăng ký, 2 bên chủ thể cũng không thỏa thuận thời điểm
chuyển quyền sở hữu, do đó căn cứ vào những quy định trên ta có thể xác định thời
điểm chuyển quyền sở hữu chiếc xe đạp từ ông A cho B là thời điểm B nhận được
chiếc xe đạp, tức là B trực tiếp chiếm hữu chiếc xe đạp này.
Pháp luật đã đưa ra những nguyên tắc cơ bản trong việc xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu, tạo điều kiện cho các chủ thể xác lập quyền sở hữu cũng như
chấm dứt quyền sở hữu của mình một cách hợp lý và hợp pháp.


4

1.1.3. Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu
Việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng, nó là
ảnh hưởng rất nhiều đến quyền và nghĩa vụ của chủ thể có liên quan (người nhận
chuyển quyền sở hữu và người chuyển quyền sở hữu), cụ thể như sau:

Một là, kể từ thời điểm quyền sở hữu được chuyển giao thì người được xác
định là chủ sở hữu tài sản có mọi quyền năng đối với tài sản đó (quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng, quyền định đoạt). Đồng thời, chủ sở hữu còn phải gánh chịu mọi
trách nhiệm phát sinh từ việc quản lý, sử dụng tài sản đó, nếu có thiệt hại cho người
khác thì chủ sở hữu phải bồi thường do tài sản của mình gây ra.
Hai là, một trong những ý nghĩa quan trọng của việc xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu là để xác định ai là người chịu rủi ro về tài sản (như do thiên tai
làm tài sản bị hủy hoại), chịu trách nhiệm về tài sản (như nhà đổ làm hỏng tài sản của
người khác). Theo quy định tại Điều 162 BLDS năm 2015 thì: “Chủ sở hữu phải
chịu rủi ro về tài sản thuộc sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
hoặc Bộ luật này, luật khác liên quan có quy định khác”. Các Điều 603, 604, 605
BLDS năm 2015 cũng quy định chủ sở hữu phải bồi thường thiệt hại do gia súc, cây
cối, nhà cửa, cơng trình xây dựng thuộc sở hữu của mình gây ra cho người khác.
Ba là, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu cũng là căn cứ xác định
sự dịch chuyển của tài sản, sẽ làm tăng tổng giá trị tài sản của bên chủ thể xác lập
quyền sở hữu đối với tài sản và sẽ làm giảm tổng giá trị tài sản của bên chủ thể chấm
dứt quyền sở hữu tài sản trong một giao dịch dân sự.
1.2. Khái quát về thời điểm chuyển quyền quyền sở hữu trong hợp đồng
mua bán tài sản
1.2.1. Khái niệm thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
tài sản
Theo định nghĩa của Từ điển luật học thì hợp đồng mua bán tài sản 5 là một
loại hợp đồng dân sự thơng thường, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên
mua và nhận tiền cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản và trả tiền cho bên bán.
Đối tượng của hợp đồng mua bán có thể là vật và quyền tài sản. Vật và quyền
5Viện Khoa học pháp lý (2006), “Từ điển luật học”, Nxb Từ điển bách khoa, tr.395


5


tài sản phải có thực và được phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng của hợp
đồng mua bán là vật thì phải được xác định bằng giá trị sử dụng, chủng loại, số lượng
và chất lượng. Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì
phải có giấy tờ hoặc bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên
bán. Chất lượng mua bán của vật do các bên thỏa thuận, nếu đã được đăng ký cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định theo các tiêu chuẩn đã được đăng ký hoặc
theo quy định, khi khơng có thỏa thuận và pháp luật khơng có quy định thì xác định
theo mục đích sử dụng và chất lượng trung bình của vật cùng loại. Giá cả, phương
thức thanh toán, thời gian thực hiện hợp đồng do các bên thỏa thuận hoặc theo quy
định của pháp luật. Giá cả cũng có thể do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các
bên. Các bên có thể áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá. Bên bán có thể
giao tài sản trước thời hạn nếu được bên mua đồng ý.
Gần giống với định nghĩa của Từ điển luật học, Bộ luật Dân sự Việt Nam quy
định hợp đồng mua bán tài sản6 là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có
nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận tài
sản và trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng song vụ và là hợp đồng mang tính chất
đền bù, mỗi bên trong hợp đồng mua bán tài sản đều bị ràng buộc bởi nghĩa vụ đối
với bên kia, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia. Bên bán có
nghĩa vụ chuyển giao tài sản cho bên mua và nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài
sản và trả tiền cho bên bán. Bên bán có nghĩa vụ bảo đảm quyền sở hữu đối với tài
sản đã bán cho bên mua không bị người thứ ba tranh chấp. Đối với hợp đồng mua
bán tài sản ngoài việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên thì việc xác định thời
điểm chuyển quyền sở hữu khi các bên thực hiện hợp đồng là điều vô cùng quan
trọng.
Quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tại một
số quốc gia cũng có nhiều điểm khác nhau như là:
BLDS Campuchia7 quy định tại Khoản 1 Điều 528 “Việc chuyển giao quyền
6Điều 430 BLDS năm 2015
7Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS, Bộ Tư pháp, tr.81



6

sở hữu của đối tượng trong hợp đồng mua bán sẽ căn cứ vào các nguyên tắc chung
quy định tại Điều 133 (Thay đổi quyền về tài sản do thỏa thuận), Điều 134 (Điều
kiện phản đối thay đổi quyền về tài sản), Điều 135 (Điều kiện hiệu lực trong việc
chuyển giao quyền sở hữu bất động sản bằng thỏa thuận), Điều 160 (Xác lập quyền
sở hữu bất động sản) và Điều 187 (Xác lập quyền sở hữu động sản).
Pháp luật Campuchia quy định việc chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng
mua bán sẽ được xác định theo từng trường hợp cụ thể, từng loại tài sản khác nhau,
đồng thời đảm bảo những nguyên tắc chung về quyền sở hữu. Như vậy, căn cứ để xác
định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản của sẽ
được xác định theo từng trường hợp cụ thể.
Quy định tại Điều 133 Luật HĐ Trung Quốc8 quy định “Quyền sở hữu đối
tượng mua bán được chuyển vào thời điểm giao vật, trừ khi pháp luật có quy định
khác hoặc các bên có thỏa thuận khác”. Pháp luật về hợp đồng của Trung Quốc thì
có quy định cụ thể về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán
là thời điểm giao vật, tuy nhiên trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên
có thỏa thuận khác (khơng vi phạm pháp luật) thì thời điểm chuyển quyền sở hữu sẽ
được xác định theo các quy định và thỏa thuận đó. Có thể thấy, pháp luật về hợp
đồng của Trung Quốc quy định khá rõ ràng về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong
hợp đồng mua bán.
Pháp luật dân sự Nhật Bản quy định cụ thể từng trường hợp đối với việc xác
lập quyền sở hữu9, và được xác định với hai đối tượng chính là động sản và bất động
sản. Đối với các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán BLDS Nhật Bản tại Điều
555 BLDS Nhật Bản quy định “Việc mua bán sẽ có hiệu lực, khi một bên đồng ý
chuyển giao quyền sở hữu cho bên kia và bên kia đồng ý thanh toán cho bên bán”.
Như vậy, BLDS Nhật Bản chỉ quy định phải có sự chuyển giao quyền sở hữu của một
bên chủ thể và đồng ý thanh tốn của chủ thể cịn lại, mà khơng đề cập đến việc

8Tài liệu Ban Soạn thảo Luật Thương mại (sửa đổi), Bộ Thương mại, tr.23-24
( dichTV-10.6.04-1.pdf)
9Điều 239 đến Điều 248 BLDS Nhật Bản, Tài liệu tham khảo cho Ban soạn thảo BLDS, Bộ Tư pháp,
tr.44-45


7

chuyển quyền sở hữu như thế nào và thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định
như thế nào.
Sự khác nhau trong quy định của các quốc gia về việc xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu là điều dễ hiểu vì nó chịu sự ảnh hưởng khác nhau về văn hóa,
xã hội, phong tục tập quán, đặc biệt là việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu
trong hợp đồng mua bán cịn phải nhằm mục đích phù hợp với từng tính chất, đặc
điểm hoạt động kinh doanh của quốc gia đó. Nhưng nhìn chung, sẽ được phân chia
thành hai xu hướng đó là một số quốc gia sẽ không quy định cụ thể việc xác định thời
điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán mà dựa vào từng đối tượng tài
sản cụ thể sẽ quy định thời điểm thông qua pháp luật chuyên ngành, số khác sẽ quy
định trực tiếp thời điểm chuyển quyền sở hữu tại Bộ luật Dân sự. Đối với Việt Nam,
quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán thì có sự thay
đổi qua các thời kỳ.
BLDS năm 2005 quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu được quy định
tại Điều 439 như sau:
“1. Quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ
thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc
pháp luật có quy định khác.
2. Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu
thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng
ký quyền sở hữu đối với tài sản đó.
3. Trong trường hợp tài sản mua bán chưa được chuyển giao mà phát sinh

hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức thuộc về bên bán.”
Việc xác định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản là mốc để
xác định chủ sở hữu có quyền được thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với tài sản.
Ngoài ra, việc xác định về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu còn là căn cứ để xác
định quyền sở hữu đối với hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản chuyển nhượng trong
quá trình thực hiện hợp đồng mua bán tài sản. Theo quy định tại Điều 439 Bộ luật
Dân sự 2005 thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản
được xác định như sau:


8

- Tài sản không phải đăng ký quyền sở hữu: Thời điểm chuyển giao quyền sở
hữu là thời điểm chuyển giao tài sản nếu các bên khơng có thỏa thuận khác. Điều đó
có nghĩa là các bên khi thực hiện hợp đồng mua bán tài sản có quyền được thỏa thuận
về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
- Tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng theo quy định của pháp
luật thì thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm hoàn tất thủ tục đăng ký
quyền sở hữu. Như vậy, với trường hợp này, các bên không được quyền thỏa thuận về
thời điểm chuyển giao quyền sở hữu.
Như vậy, trong hợp đồng mua bán tài sản phải thể hiện rõ đối tượng của hợp
đồng là tài sản đủ điều kiện đưa vào giao dịch và thông tin về hiện trạng của tài sản
khi đem vào giao dịch.
Đến BLDS năm 2015 thì việc xác lập quyền sở hữu theo hợp đồng được quy
định: “Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi,
cho vay hoặc hợp đồng chuyển quyền sở hữu khác theo quy định của pháp luật thì có
quyền sở hữu tài sản đó”10. Tuy nhiên, đối với hợp đồng mua bán tài sản thì BLDS
năm 2015 lại khơng quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu 11, mà việc xác định
thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản sẽ được căn cứ theo
quy định của pháp luật chuyên ngành. Ví dụ như:

- Đối với hợp đồng mua bán hàng hóa, Luật Thương mại 2005 quy định “Trừ
trường hợp pháp luật có quy định khác hoặc các bên có thỏa thuận khác, quyền sở
hữu được chuyển từ bên bán sang bên mua kể từ thời điểm hàng hóa được chuyển
giao”1-2.
- Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Luật Đất đai 2013 quy định “Việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực
kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”12 13.
Có thể thấy, BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005 có những quy định mở
10Điều 223 BLDS năm 2015
11Điều 430 đến Điều 454 BLDS năm 2015 Quy định các điều khoản về hợp đồng mua bán tài sản
12Điều 62 LTM năm 2005
13Điều 188 LĐĐ năm 2013


9

hơn về việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản.
Dựa vào đặc điểm của từng loại tài sản cụ thể luật chuyên ngành sẽ có những quy
định phù hợp với tính chất, điều kiện phát triển của tài sản đó. Để xác định được thời
điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản ngoài việc căn cứ vào
thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, quy định pháp luật dân sự, ta còn phải căn cứ
vào quy định của pháp luật chuyên ngành phù hợp với từng đối tượng được giao dịch
trong hợp đồng mua bán tài sản.
Như vậy, thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản
được xác định kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có
thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác (như là các tài sản được quy định
phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển giao kể từ thời điểm hoàn
thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó).
1.2.2. Đặc điểm thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán

tài sản
Ngoài những đặc điểm cơ bản của việc xác định thời điểm chuyển quyền sở
hữu thì việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản
có các đặc điểm sau:
Một là, cũng giống với các loại hợp đồng khác, việc xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản được áp dụng theo nguyên tắc:
ưu tiên áp dụng theo các quy định của luật chun ngành, nếu khơng có luật quy định
về thời điểm chuyển quyền sở hữu thì sẽ áp dụng theo thỏa thuận của các bên. Các
trường hợp còn lại xác định vào thời điểm tài sản được chuyển giao.
Căn cứ vào thời điểm tài sản được chuyển giao để xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu là giải pháp cuối cùng mà pháp luật đưa ra. Có thể thấy việc tuân thủ
quy định của pháp luật chuyên ngành và tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong
giao dịch là đang là định hướng điều chỉnh của pháp luật hiện hành.
Hai là, hợp đồng mua bán tài sản là một khái niệm rộng và bao hàm nhiều lĩnh
vực, nhiều đối tượng, do đó việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với
hợp đồng này cũng được phân chia thành nhiều quy định khác nhau. BLDS năm


1
0
2015 phân chia tài sản bao gồm hai loại cơ bản là động sản và bất động sản14.
Tại Điều 106 Bộ luật dân sự 2015 quy định cụ thể điều kiện có quyền sở hữu
đối với bất động sản và động sản như sau:
“1. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là bất động sản được đăng ký
theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký tài sản.
2. Quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản là động sản không phải đăng ký,
trừ trường hợp pháp luật về đăng ký tài sản có quy định khác.
3. Việc đăng ký tài sản phải được cơng khai. ”
Từ các quy định trên có thể phân chia tài sản trong hợp đồng mua bán tài sản
thành các nhóm tài sản sau:

- Động sản: Động sản phải đăng ký và động sản không phải đăng ký.
- Bất động sản: Bất động sản phải đăng ký và bất động sản không phải đăng
ký.
Đối với từng loại tại sản khác nhau sẽ có quy định khác nhau trong việc thực
hiện hợp đồng, như: khác nhau về hình thức hợp đồng, nghĩa thanh toán của bên
mua, nghĩa vụ giao hàng của bên bán, thời điểm chuyển rủi ro và thời điểm chuyển
quyền sở hữu. Do đó, để xác định được thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp
đồng mua bán tài sản phải xác định được loại tài sản giao dịch trong hợp đồng là
động sản hay bất động sản.
1.2.3. Ý nghĩa thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài
sản
Trong hợp đồng mua bán hàng hóa, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở
hữu có ý nghĩa sau:
Một là, hợp đồng mua bán là phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân,
tổ chức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản xuất kinh
doanh. Trong nền kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ
kinh tế về trao đổi vật tư, sản phẩm giữa các đơn vị kinh tế thuộc các thành phần kinh
tế khác nhau. Từ đó tạo điều kiện cho các thành phần kinh tế cùng tồn tại và phát
14Khoản 2 Điều 105 BLDS năm 2015 “Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và
động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai ”


11

triển, góp phần nâng cao đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần của nhân dân.
Hai là, hợp đồng mua bán tài sản là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao
quyền sở hữu đối với tài sản từ bên bán sang bên mua nên việc xác định thời điểm
chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán hàng hóa là vơ cùng quan trọng, đảm
bảo mục đích của hợp đồng được thực hiện và quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp
đồng được xác định một cách cụ thể, rõ ràng.

Ba là, cũng giống như trong bất kỳ loại giao dịch dân sự hay loại hợp đồng
nào khác, thì xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là một trong những điều kiện
quan trọng để xác định trách nhiệm pháp lý của chủ sở hữu đối với tài sản, và là một
trong những căn cứ để xác định thời điểm chuyển rủi ro.
1.3. Các căn cứ xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng
mua bán tài sản
1.3.1. Căn cứ theo quy định pháp luật
Khoản 1 Điều 161 BLDS năm 2015 đã quy định căn cứ để xác định thời điểm
xác lập quyền sở hữu là theo quy định của BLDS và các luật khác có liên quan. Như
vậy, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản trước tiên phải tuân theo
quy định của pháp luật, ngồi các quy định chung tại BLDS thì tùy vào từng đối
tượng cụ thể mà ta phải căn cứ quy định của pháp luật chuyên ngành như Luật
Thương mại, Luật Đất đai, Luật Nhà ở,...
Ví dụ như Điều 12 Luật Nhà ở 2014 quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu
nhà ở, có nội dung như sau:
“1. Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3
Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là
kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và
đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với
người mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua nhận
bàn giao nhà ở hoặc kể từ thời điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà ở cho chủ


1
2
đầu tư. Đối với nhà ở thương mại mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
thì thời điểm chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo quy định của pháp luật về
kinh doanh bất động sản.”

Như vậy Luật Nhà ở quy định rõ thời điểm chuyển quyền sở hữu:
- Trường hợp mua bán nhà ở thơng thường thì thời điểm chuyển quyền sở hữu
là ở thời điểm đã thanh toán đủ tiền mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận khác.
- Trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở với người
mua thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm nhận bàn giao nhà hoặc thời
điểm bên mua thanh toán đủ tiền mua nhà.
- Trường hợp bên bán là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì thời điểm
chuyển quyền sở hữu được thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Trong nhiều trường hợp, đối với các giao dịch dân sự hay hợp đồng thì sự tự
do thỏa thuận giữa các bên chủ thể sẽ được tôn trọng và ưu tiên áp dụng. Tuy nhiên,
sở hữu và quyền sở hữu là một vấn đề quan trọng do đó sự điều chỉnh của pháp luật
trong vấn đề này được đặt lên hàng đầu, nhằm tạo ra sự đảm bảo tốt nhất cho các chủ
thể về quyền của mình cũng như hạn chế đến mức thấp nhất các rủi ro có thể xảy ra
trong quá trình chuyển giao quyền sở hữu.
Pháp luật quy định cụ thể thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua
bán tài sản (cụ thể cho từng loại tài sản), cũng như việc xác định thời điểm chuyển
quyền sở hữu phải do pháp luật điều chỉnh đầu tiền mà khơng phải là tơn trọng hồn
tồn các thỏa thuận của chủ thể khi thực hiện hợp đồng là điều vơ cùng hợp lý. Vì
chế định về sở hữu vô cùng quan trọng, ảnh hưởng rất nhiều đến quyền và lợi ích các
bên trong hợp đồng, nếu khơng xác định được thời điểm chuyển quyền sở hữu một
cách rõ ràng vấn đề pháp lý liên quan khác có thể xảy ra. Pháp luật dự liệu được các
trường hợp có thể xảy ra trong các giao dịch dân sự nói chung và hợp đồng mua bán
tài sản nói riêng, từ đó đưa ra các quy định về xác định thời điểm chuyển quyền sở
hữu vừa thể hiện sự tôn trọng sự tự do thỏa thuận của các bên nhưng cũng không
quên đưa ra những quy định nền khi các bên khơng có thỏa thuận hoặc thỏa thuận đó
có điều bất cập (như quy định tại Khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở năm 2014).


1

3
1.3.2. Căn cứ theo thỏa thuận
Hợp đồng là một sự kiện pháp lý trên cơ sở thỏa thuận, thống nhất ý chí giữa
các bên làm phát sinh sự dịch chuyển tài sản từ chủ thể này sang chủ thể khác. Mặt
khác, hợp đồng phải đảm bảo không trái với các quy định của pháp luật. Các hợp
đồng mua bán, tặng cho, cho vay,.. nếu được xác lập phù hợp với quy định của Bộ
luật Dân sự thì những người được chuyển giao tài sản thông qua các giao dịch hợp
pháp có quyền sở hữu đối với tài sản đó. Những tài sản theo quy định của pháp luật
phải đăng ký, sang tên, xin phép thì quyền sở hữu được xác lập từ thời điểm hồn tất
các thủ tục đó.
Đối với các loại hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán tài sản nói riêng
nếu được xác lập phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự, thì người được chuyển
giao tài sản thông qua các hợp đồng này có quyền sở hữu đối với tài sản đó và pháp
luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng về thỏa thuận thời điểm
chuyển quyền sở hữu tài sản. Ví dụ như A ký với B một hợp đồng mua bán gạo, B có
nghĩa vụ giao cho A 100 tấn gạo vào ngày 01/11/2020, địa điểm nhận hàng là tại nhà
của B và A sẽ thanh toán tiền cho B trong thời hạn 03 ngày kể từ ngày nhận được 100
tấn gạo, đồng thời trong hợp đồng có thỏa thuận cụ thể thời điểm chuyển quyền sở
hữu 100 tấn gạo từ bên B sang bên A là thời điểm A nhận được 100 tấn gạo. Như vậy,
căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng thì xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu
trong trường hợp này là khi bên mua nhận được hàng15.
Tuy nhiên, trên thực tế việc thỏa thuận của các chủ thể trong hợp đồng không
phải lúc nào cũng tuân thủ các quy định của pháp luật vì nhiều lý do như: kiến thức
pháp luật của các chủ thể cịn kém, hay cố tình vi phạm pháp luật vì mục đích trục lợi
từ thỏa thuận đó,... Và hệ quả của những thỏa thuận vi phạm pháp luật đó đơi khi tạo
thành những ngoại lệ trong hệ thống pháp lý nước ta.
Quyết định giám đốc thẩm số 04/2010/QĐ-HĐTP ngày 03/3/2010 của Hội
đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ” tại thành phố Hà Nội giữa nguyên đơn là bà Kiều Thị Tý, ông Chu
Văn Tiến với bị đơn là ông Lê Văn Ngự. Trường hợp nhà đất là tài sản chung của vợ

15Điều 62 LTM năm 2005


1
4
chồng mà chỉ có một người đứng tên ký hợp đồng chuyển nhượng nhà đất đó cho
người khác, người cịn lại khơng ký tên trong hợp đồng; nếu có đủ căn cứ xác định
bên chuyển nhượng đã nhận đủ số tiền theo thỏa thuận, người không ký tên trong hợp
đồng biết và cùng sử dụng tiền chuyển nhượng nhà đất; bên nhận chuyển nhượng nhà
đất đã nhận và quản lý, sử dụng nhà đất đó cơng khai; người khơng ký tên trong hợp
đồng biết mà khơng có ý kiến phản đối gì thì phải xác định là người đó đồng ý với
việc chuyển nhượng nhà đất. Như vậy, căn cứ vào dữ kiện thực tế đã xảy ra, Tịa án
cơng nhận thỏa thuận của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, dù rằng sự
thỏa thuận của các bên tại thời điểm đó là chưa đúng với quy định của pháp luật về
chủ thể có quyền định đoạt tài sản. Vì tính chất đặc thù của vụ án, Hội đồng Thẩm
phán Tịa án nhân dân tối cao đã thơng qua ngày 06/4/2016 quyết định đưa vụ án này
thành Án lệ số 04/2016/AL 16 và được công bố theo Quyết định 220/QĐ-CA ngày 06
tháng 4 năm 2016 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao.
Tuy các thỏa thuận vi phạm pháp luật có thể tạo ra các ngoại lệ nhưng đây vẫn
là những thỏa thuận mà pháp luật cấm, do đó để đảm bảo tối đa lợi ích các bên chủ
thể trong hợp đồng mua bán tài sản có thể nhận được thì vẫn phải tuân thủ đúng các
quy định của pháp luật.
Chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận hay xác định thời điểm chuyển quyền
sở hữu theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán tài sản là một điều khoản linh động
của pháp luật nước ta. Được quyền thỏa thuận làm giảm bớt sự cứng nhắc trong các
quy định của pháp luật, cũng như thể hiện được sự tơn trọng tự do ý chí của các bên
trong việc thực hiện các giao dịch mua bán tài sản.
1.3.3. Căn cứ theo thời hiệu
Ngoài việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận và theo
quy định của pháp luật thì việc căn cứ vào thời hiệu để xác định cũng là một phạm

trù mà ta cần phải quan tâm. Thời hiệu là thời hạn do luật quy định mà khi kết thúc
thời hạn đó thì phát sinh hậu quả pháp lý đối với chủ thể theo điều kiện do luật quy
16Án lệ số 04/2016/AL về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ”
( />

1
5
định17. Thời hiệu là căn cứ xác lập quyền sở hữu, bảo về quyền và lợi ích hợp pháp
của người chiếm hữu ngay tình, mặt khác trong các giao dịch dân sự có đối tượng
giao dịch là tài sản thì tùy vào tính chất, đặc điểm của tài sản mà pháp luật quy định
thời hạn phù hợp để xác lập quyền dân sự. Đối với chủ thể chiếm hữu tài sản của
người khác có căn cứ do pháp luật quy định thì sau một thời gian nhất định mặc
nhiên được xác lập quyền sở hữu, đối với hành vi chiếm hữu khơng có căn cứ pháp
luật nhưng ngay tình cần phải có điều kiện như chiếm hữu liên tục, cơng khai trong
một thời hạn được quy định, hết thời hạn này người chiếm hữu ngay tình được quyền
xác lập quyền sở hữu.
Đối với việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua
bán tài sản (hay xác lập quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản) theo thời hiệu,
ta có trường hợp hợp đồng mua bán tài sản đối với người chưa thành niên pháp luật
quy định18:
“1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.
2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp
luật của người đó xác lập, thực hiện.
3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện
giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân
sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập,
thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động
sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người
đại diện theo pháp luật đồng ý.”

Như vậy, đối với các giao dịch của người chưa thành niên ít nhiều phụ thuộc
vào người đại diện theo pháp luật, đặc biệt là các giao dịch liên quan đến bất động
sản pháp luật quy định phải do người đại diện theo pháp luật xác lập (đối với trường
hợp dưới 6 tuổi) hay phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật (đối với
người từ đủ 6 tuổi đến dưới 18 tuổi). Các giao dịch của người chưa thành niên không
17Điều 149 BLDS năm 2015
18Điều 21 BLDS năm 2015


1
6
tuân theo quy định tại Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 sẽ bị vô hiệu 19, tuy nhiên trừ các
trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015:
“Giao dịch dân sự của người quy định tại khoản 1 Điều này không bị vô hiệu
trong trường hợp sau đây:
a) Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi, người mất năng lực hành vi
dân sự nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu hàng ngày của người đó;
b) Giao dịch dân sự chỉ làm phát sinh quyền hoặc chỉ miễn trừ nghĩa vụ cho
người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong
nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự với người đã
xác lập, thực hiện giao dịch với họ;
c) Giao dịch dân sự được người xác lập giao dịch thừa nhận hiệu lực sau khi
đã thành niên hoặc sau khi khôi phục năng lực hành vi dân sự.”
Khi người thành niên thừa nhận hiệu lực của giao dịch dân sự đã được xác lập
khi người đó chưa thành niên thì giao dịch dân sự đó vẫn có hiệu lực. Ví dụ như:
Năm 2017, A (16 tuổi) ký hợp đồng bán căn nhà là tài sản riêng của A, trị giá 1 tỷ
đồng cho B nhưng khơng có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật của A là
ông C. Hợp đồng được thực hiện theo đúng thỏa thuận của A và B cũng như tuân thủ
đúng các quy định về mua bán nhà ở của pháp luật. Đến tháng 1/2020, ông C phát
hiện căn nhà đã được bán khi A chưa thành niên nên ông C yêu cầu Tịa án tun hợp

đồng của A và B vơ hiệu. Đến 1/2020, A đã thành niên (trên 18 tuổi) và A thừa nhận
đã xác lập giao dịch mua bán nhà với B một cách tự do, tự nguyện. Như vậy, căn cứ
Khoản 2 Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch giữa A và B khơng bị vơ hiệu.
Từ trường hợp trên có thể thấy, một số giao dịch dân sự được xác lập bởi
người chưa thành niên khơng có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật vẫn có
hiệu lực khi hết thời hiệu (khi người thành niên đã trưởng thành), và thời điểm
chuyển quyền sở hữu tài sản trong trường hợp này được xác định tại thời điểm là
19Khoản 1 Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015 quy định trường hợp giao dịch vô hiệu “Khi giao dịch dân
sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ
hành vi hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện
của người đó, Tịa án tun bố giao dịch đó vơ hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do
người đại diện của họ xác lập, thực hiện hoặc đồng ý, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”


1
7
người chưa thành niên.


KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
Quyền sở hữu là một chế định quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam,
là hành lang pháp lý điều chỉnh đối tượng là tài sản. Việc xác định quyền sở hữu nói
chung và thời điểm chuyển quyền sở hữu nói riêng là điều cần thiết để đảm bảo các
quyền và nghĩa vụ sau đó được thực hiện đúng và đầy đủ trong các giao dịch dân sự,
đặc biệt là trong các hợp đồng mua bán tài sản.
Trong luận văn này, nội dung Chương 1 đề cập đến những vấn đề cơ bản
mang tính khái quát như khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa về thời điểm chuyển quyền sở
hữu, xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong hợp đồng mua bán tài sản. Đây
là những lý luận chung, là nền tảng ban đầu để làm tiền đề cho việc nghiên cứu và
phân tích các quy định của pháp luật và thực trạng cũng như các vướng mắc cần có

biện pháp khắc phục trong thực tế về xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu trong
hợp đồng mua bán tài sản ở các chương tiếp theo của luận văn.


CHƯƠNG 2
XÁC ĐỊNH THỜI ĐIỂM CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU
TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN LÀ ĐỘNG SẢN
Tài sản luôn được coi là một điều kiện vật chất để duy trì các hoạt động trong
lĩnh vực kinh tế và đời sống xã hội. Căn cứ vào các điều kiện khác nhau tài sản được
phân loại theo nhiều hình thức khác nhau và một trong những cách phân loại phổ
biến, dễ áp dụng nhất đó là phân loại tài sản dựa vào đặc tính vật lý của tài sản là có
thể di dời được hay không thể di dời được: Tài sản bao gồm động sản và bất động
sản. Động sản và bất động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong
tương lai.
Điều 107 BLDS năm 2015 quy định bất động sản và động sản như sau:
“1. Bất động sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”.
Dựa vào sự phân loại tài sản này, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở
hữu trong hợp đồng mua bán tài sản cũng được chia thành hai đối tượng đó là động
sản và bất động sản. Trong đó, động sản rất đa dạng và phong phú, vì vậy tùy vào
từng đặc điểm cụ thể của động sản mà sẽ có các quy định phù hợp để xác định thời
điểm chuyển quyền sở hữu. Để dễ dàng hơn trong việc xác định, ta sẽ chia động sản
thành hai loại cơ bản để nghiên cứu và phân tích đó là: Động sản không phải đăng ký
quyền sở hữu và động sản phải đăng ký quyền sở hữu.
2.1. Đối với động sản không phải đăng ký quyền sở hữu
Theo từ điển luật học20: “Động sản là tài sản có thể dịch chuyển hoặc di dời

từ nơi này sang nơi khác trong khơng gian nhất định mà vẫn giữ ngun tính năng,
cơng dụng”.
Theo quy định của pháp luật thì động sản là những tài sản không phải bất
20Viện Khoa học pháp lý (2006), “Từ điển luật học”, Nxb Từ điển bách khoa, tr.271