ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG YẾN

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA
ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI QUA
THỰC TIỄN TẠI TỈNH BẾN TRE

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG YẾN

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA
ĐÌNH ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI QUA
THỰC TIỄN TẠI TỈNH BẾN TRE

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ VŨ NAM

TP. HỒ CHÍ MINH - NĂM 2019

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tơi. Các số
liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.
Tôi xin chịu mọi trách nhiệm về cơng trình nghiên cứu này.
Tơi đã hồn thành tất cả các mơn học và đã thanh tốn tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Trường Đại học Kinh tế - Luật. Nay tôi viết Lời cam đoan
này đề nghị Trường Đại học Kinh tế - Luật xem xét để tơi có thể bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Phương Yến


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Bộ luật dân sự
BLDS
Bộ luật tố tụng dân sự

BLTTDS

Luật đất đai

LĐĐ

Luật các tổ chức tín dụng

LCTCTD


Tổ chức tín dụng

TCTD

Ủy ban nhân dân

UBND

Tịa án nhân dân

TAND

Quyền sử dụng đất

QSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ


MỤC LỤC
Trang

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


6

MỞ ĐẦU

1.1.

LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Ngân hàng thương mại là một tổ chức đặc thù thực hiện chức năng kinh doanh
tiền tệ thơng qua hoạt động cấp tín dụng. Với hoạt động này, ngân hàng thương mại
là trung gian dẫn vốn từ người có vốn nhàn rỗi đến người thiếu vốn, người có nhu
cầu sử dụng vốn để đầu tư phát triển kinh doanh, góp phần phát triển nền kinh tế.
Một khi nền kinh tế phát triển thì hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thương
mại càng phát triển, càng chứng tỏ được vai trò trung gian dẫn vốn của mình. Tuy
nhiên, hoạt động này chứa đựng nhiều rủi ro, trong đó rủi ro tín dụng là rủi ro phổ
biến hiện nay. Rủi ro này phát sinh do khách hàng vay không thực hiện đúng các
điều khoản trong hợp đồng tín dụng, biểu hiện cụ thể là khách hàng chậm trả nợ, trả
nợ không đầy đủ hoặc không trả nợ khi nợ đến hạn, gây tổn thất về tài chính và khó
khăn cho hoạt động kinh doanh của các ngân hàng thương mại. Để phịng ngừa rủi ro
tín dụng, bảo đảm mục tiêu an toàn và lợi nhuận, các ngân hàng thương mại thường
áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay. Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì
có nhiều biện pháp bảo đảm tiền vay như thế chấp, bảo lãnh, cầm cố, ký quỹ, đặt
cọc... Trong các biện pháp này, các ngân hàng thương mại thường áp dụng biện pháp
thế chấp do xuất phát từ tính ưu việt của biện pháp này. Và tài sản thế chấp thường là
QSDĐ do đây là tài sản có giá trị kinh tế lớn, tính ổn định cao.
Xuất phát từ bản chất và đặc thù của nước ta, trong cả nước nói chung, ở tỉnh
Bến Tre nói riêng, hầu hết QSDĐ nông nghiệp được Nhà nước trao cho chủ thể đặc
biệt là hộ gia đình. Hộ gia đình được ghi nhận đầu tiên trong BLDS năm 1995 với tư
cách là chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự nói chung và là chủ thể thế chấp
QSDĐ nơng nghiệp nói riêng. Với tư cách là chủ thể thế chấp QSDĐ nơng nghiệp,
hộ gia đình có thể thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của mình vay vốn tại các ngân hàng
thương mại để mở rộng vốn kinh doanh, phục vụ đời sống sinh hoạt hằng ngày hoặc
thế chấp QSDĐ nông nghiệp của mình để bảo đảm tiền vay của bên thứ ba tại các
ngân hàng thương mại.

Do tầm quan trọng của hoạt động thế chấp QSDĐ nơng nghiệp và tính đặc biệt


7

của chủ thể hộ gia đình nên việc thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình để bảo
đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại được quy định ở nhiều văn bản pháp luật
và được sửa đổi, bổ sung qua các năm để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã
hội ở nước ta, ví dụ như BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015; LĐĐ năm 2003 và
LĐĐ năm 2013; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính Phủ về
giao dịch bảo đảm (sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày
22/02/2012), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày
06/6/2014 của Bộ tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước về
hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm; Nghị định số 102/2017/NĐ-CP
ngày 01/9/2017 của Chính Phủ về đăng ký biện pháp bảo đảm, Thông tư liên tịch số
09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi
trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất.. .Tuy nhiên,
các văn bản pháp luật này quy định còn nhiều bất cập nên trong quá trình giải quyết
các vụ án tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình tại các
TAND của tỉnh Bến Tre, mỗi Thẩm phán, mỗi cấp xét xử có quan điểm khác nhau
dẫn đến việc áp dụng pháp luật không thống nhất, gây tâm lý lúng túng, e dè cho các
Thẩm phán, ảnh hưởng đến hiệu quả của hoạt động xét xử, từ đó ảnh hưởng đến khả
năng thu hồi nợ của các ngân hàng thương mại, ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp
pháp của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp.
Do đó, tơi chọn nghiên cứu đề tài “Thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia
đình để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại qua thực tiễn tại tỉnh Bến
Tre”.
1.2.

TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU


Việc ban hành BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 cùng các Nghị định, Thông tư
về đăng ký giao dịch bảo đảm, về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ thay thế, sửa đổi,
bổ sung các văn bản pháp luật trước đó đã góp phần hồn thiện pháp luật về thế chấp
QSDĐ nói chung, thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình nói riêng. Tuy nhiên,
chúng ta cũng phải thừa nhận một điều là trong quá trình áp dụng pháp luật vẫn cịn
tồn tại nhiều khó khăn, vướng mắc nên pháp luật cần phải được tiếp tục hoàn thiện.


8

Đề tài về thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm tiền vay tại
các ngân hàng thương mại không phải là một đề tài mới. Hiện nay, có nhiều cơng
trình khoa học, nhiều bài viết liên quan đến đề tài này như:
-

Bài viết “Về việc thế chấp QSDĐ được cấp cho hộ gia đình - những vướng
mắc trong thực tiễn áp dụng pháp luật” của Tác giả Trần Văn Duy đăng trên
Thị trường tài chính tiền tệ số 8 (353)/2012. Trong bài viết, tác giả đã phân
tích các quy định của pháp luật về tiêu chí xác định số lượng thành viên, tư
cách thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất, về quyền định đoạt QSDĐ của
thành viên hộ gia đình sử dụng đất khi thế chấp QSDĐ tại các ngân hàng. Qua
đó, tác giả khẳng định xác định số lượng thành viên, tư cách thành viên trong
hộ gia đình sử dụng đất là rất quan trọng, bởi vì từ đó xác định được các
quyền sở hữu khối tài sản chung và nghĩa vụ liên đới phát sinh nếu có rủi ro
trong giao dịch.

-

Bài viết “Thế chấp QSDĐ là tài sản chung của hộ gia đình” của tác giả Phạm

Văn Lưỡng đăng trên Tạp chí TAND ngày 15/7/2018. Trong bài viết, tác giả
đã phân tích các vấn đề về QSDĐ của hộ gia đình, hợp đồng thế chấp QSDĐ
của hộ gia đình, thực trạng chủ thể của thành viên hộ gia đình trong giao kết
hợp đồng thế chấp QSDĐ tại các TCTD, ngân hàng, từ đó tác giả đề xuất sửa
đổi quy định trong BLDS năm 2015, LĐĐ năm 2013 về việc cấp GCNQSDĐ
cho hộ gia đình.

-

Bài viết “Xác định tư cách chủ thể thành viên hộ gia đình trong định đoạt
QSDĐ là tài sản chung của hộ” của tác giả Nguyễn Minh Tuấn đăng trên Tạp
chí Luật học số 02/2012. Trong bài viết này, tác giả phân tích quy định trong
BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2003, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành LĐĐ, Luật công chứng về xác định tư
cách chủ thể thành viên hộ gia đình trong định đoạt QSDĐ là tài sản chung
của hộ, trong đó tác giả chỉ ra những quy định chưa phù hợp trong thực tiễn
áp dụng.

-

Luận văn Thạc sĩ Luật học của Phùng Văn Hiếu về “Thế chấp QSDĐ của hộ


9

gia đình - thực tiễn áp dụng tại ngân hàng thương mại quốc tế Việt Nam” năm
2012 (Trường Đại học Quốc gia Hà Nội). Tác giả đã đưa ra những phân tích
một cách khoa học về những vấn đề lý luận về thế chấp QSDĐ của hộ gia
đình, đưa ra thực trạng áp dụng pháp luật cụ thể tại Ngân hàng thương mại
quốc tế Việt Nam từ điều kiện thực hiện, quy trình thực hiện và những vướng

mắc thực tế và thường xuyên phát sinh từ những quy định pháp luật, trên cơ
sở đó, tác giả đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật.
- Luận văn Thạc sĩ Luật học của Nguyễn Trung Hiếu về “Thế chấp và xử lý tài
sản thế chấp theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành” năm 2015 (Trường Đại học
Quốc gia Hà Nội). Trong luận văn, tác giả đi vào nghiên cứu các vấn đề về khái quát
chung về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp; trình bày các vướng mắc, bất cập thường
gặp trong hoạt động thế chấp và xử lý tài sản thế chấp từ quy định của pháp luật đến
thực tiễn hoạt động của các TCTD, từ đó đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp
luật về thế chấp và xử lý tài sản thế chấp.
- Luận văn Thạc sĩ Luật học của Trần Việt Hùng về “Đăng ký giao dịch bảo
đảm - từ thực tiễn hoạt động của Ngân hàng Techcombank” năm 2014 (Trường Đại
học Quốc gia Hà Nội). Tác giả đã nghiên cứu từ lý luận về đăng ký giao dịch bảo
đảm đến thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về đăng ký thế chấp tại Ngân hàng
Techcombank, trong đó đưa ra những vướng mắc, bất cập còn tồn tại và đề xuất giải
pháp hoàn thiện quy định pháp luật.
- Các cơng trình nghiên cứu khác có liên quan như “Biện pháp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại: một số nhận
định từ góc độ pháp lý đến thực tiễn” của tác giả Nguyễn Thùy Trang đăng trên Tạp
chí ngân hàng số 23/2010, “Các bi n pháp bảo đảm tien vay bang tài sản của các to
chuc tín dụng” của tác giả Le Thị Thu Thu , nhà xuất bản tư pháp năm 2006,...
Tuy nhiên, các cơng trình nghiên cứu khoa học, các bài viết trên chưa đi sâu
nghiên cứu trực tiếp và tồn diện đề tài thế chấp QSDD nơng nghiệp của hộ gia đình
để bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại. Đồng thời, các cơng trình nghiên cứu
khoa học, các bài viết trên nghiên cứu đề tài thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia


10

đình để bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại theo quy định của BLDS năm
2005, LĐĐ năm 2003 và các Nghị định, Thông tư cũ, trong khi hiện nay BLDS năm

2015, LĐĐ năm 2013, Nghị định hướng dẫn thi hành LĐĐ năm 2013, cùng các Nghị
định và Thông tư về giao dịch bảo đảm, về xử lý tài sản thế chấp thay thế, sửa đổi,
bổ sung các văn bản pháp luật trước đó được ban hành đã có những quy định chi tiết,
chặt chẽ, minh bạch hơn. Do đó, nghiên cứu đề tài “Thế chấp QSDĐ nơng nghiệp
của hộ gia đình để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại qua thực tiễn tại
tỉnh Bến Tre”, tác giả sẽ đi sâu nghiên cứu trực tiếp, toàn diện việc thế chấp QSDĐ
nơng nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại theo quy
định pháp luật hiện hành.
1.3.

MỤC TIÊU VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

Trên cơ sở nghiên cứu một cách trực tiếp, có hệ thống và tồn diện về thế chấp
QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
cả về lý luận và thực tiễn, tác giả sẽ chỉ ra những vướng mắc, bất cập về lý luận cũng
như trong thực tiễn áp dụng pháp luật, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hồn
thiện hệ thống pháp luật, nâng cao hiệu quả hoạt động xét xử của Tòa án.
Để đạt được mục đích trên, nhiệm vụ đặt ra cho việc nghiên cứu đề tài này là:
- Làm rõ lý luận về thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm
tiền vay tại các ngân hàng thương mại như khái quát về QSDĐ nông nghiệp (khái
niệm QSDĐ nông nghiệp, đặc điểm của QSDĐ nông nghiệp, phân loại QSDĐ nông
nghiệp); quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ nông nghiệp (điều kiện thế chấp,
chủ thể của quan hệ thế chấp, trình tự, thủ tục thế chấp, đăng ký thế chấp, xử lý tài
sản thế chấp).
- Phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ nơng
nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại tại tỉnh
Bến Tre như điều kiện thế chấp; chủ thể của quan hệ thế chấp; trình tự, thủ tục thế
chấp; đăng ký thế chấp; xử lý tài sản thế chấp.
- Qua việc phân tích, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ
nơng nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại tại



11

tỉnh Bến Tre, tác giả đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp
luật.
1.4.

ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Trong luận văn này, tác giả nghiên cứu lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật
về thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm tiền vay tại các ngân
hàng thương mại tại tỉnh Bến Tre, trong đó tập trung nghiên cứu các vấn đề về điều
kiện thế chấp; chủ thể của quan hệ thế chấp; trình tự, thủ tục thế chấp; đăng ký thế
chấp; xử lý tài sản thế chấp.
1.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Trong việc nghiên cứu đề tài “Thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình để
bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại qua thực tiễn tại tỉnh Bến Tre”, tác
giả đã sử dụng phương pháp nghiên cứu như:
-

Phương pháp phân tích: Tác giả sử dụng phương pháp này xuyên suốt trong
luận văn để làm rõ các vấn đề khái qt về QSDĐ nơng nghiệp, phân tích quy
định của pháp luật về thế chấp QSDĐ nông nghiệp, nghiên cứu thực tiễn áp
dụng pháp luật về thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm
tiền vay tại các ngân hàng thương mại thông qua các bản án của TAND của
tỉnh Bến Tre và đưa ra kiến nghị hoàn thiện quy định của pháp luật.


-

Phương pháp thống kê: Tác giả sử dụng phương pháp này để làm rõ các quy
định của pháp luật về thế chấp QSDĐ nông nghiệp như điều kiện thế chấp,
chủ thể trong quan hệ thế chấp, trình tự, thủ tục thế chấp, đăng ký thế chấp,
xử lý tài sản thế chấp được quy định trong văn bản pháp luật nào và được quy
định như thế nào?

-

Phương pháp so sánh, đối chiếu: Tác giả sử dụng phương pháp này trong việc
làm rõ quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình
có thống nhất, có phù hợp khơng. Đồng thời, thơng qua phương pháp này, tác
giả cịn làm rõ giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về
thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình đã thống nhất, cịn tồn tại vướng
mắc, bất cập gì, từ đó đưa ra kiến nghị hồn thiện quy định của pháp luật.


12

1.6.

KẾT CẤU ĐỀ TÀI

Mở đầu;
Phần nội dung bao gồm hai chương:
-

Chương 1: Tổng quan về QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình và quy định

pháp luật về thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình.

-

Chương 2: Thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ nông
nghiệp của hộ gia đình để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại qua
thực tiễn tại tỉnh Bến Tre và kiến nghị hoàn thiện.
Kết luận;

Danh mục tài liệu tham khảo.


CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ QSDĐ NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA
ĐÌNH VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QSDĐ NƠNG NGHIỆP
CỦA HỘ GIA ĐÌNH
1.1.
1.1.1.

Tổng quan về QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình
Khái niệm QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình

Trong sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng
và không thể thiếu. Thông qua hành vi sử dụng đất, con người khai thác được nguồn
lợi từ đất để sản xuất của cải, vật chất phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của con người.
Đồng thời, đất đai còn là nơi để con người sinh sống, thông qua hành vi sử dụng đất,
con người có thể tồn tại và phát triển. Do đó, QSDĐ nói chung, QSDĐ nơng nghiệp
nói riêng là quyền rất quan trọng. Trong pháp luật đất đai, QSDĐ là một thuật ngữ
pháp lý được ghi nhận đầu tiên trong LĐĐ năm 1987, sau đó được tiếp tục ghi nhận
trong LĐĐ năm 1993, trong LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013. Tuy nhiên, các văn
bản pháp luật về đất đai này khơng đưa ra khái niệm chính thức về QSDĐ nói chung,

QSDĐ nơng nghiệp nói riêng.
Theo Từ điển Luật học năm 2006 thì “QSDĐ là quyền của các chủ thể được
khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao,
cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho^” 1. Cịn theo Giáo trình Luật đất
đai của trường Đại học Luật Hà Nội thì “QSDĐ là quyền khai thác các thuộc tính có
ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” 2.
Tác giả Nguyễn Văn Cường và tác giả Nguyễn Minh Hằng thì cho rằng “QSDĐ là
quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác cơng
dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của
mình và quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” 3. Như vậy, trong khoa
1Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách khoa và NXB Tư pháp, Hà Nội, trang
655
2Đại học luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Công an nhân dân, Hà Nội, trang 92
3 Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật dân sự
và thực tiễn xét xử, NXB Thông tin và Truyền thông, trang 19 - 20


học pháp lý, QSDĐ được hiểu là quyền năng của người sử dụng đất trong việc khai
thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định,
quyền năng này được pháp luật ghi nhận và bảo vệ.
QSDĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam có sự thay đổi rõ nét qua các bản
Hiến Pháp. Điều 12 Hiến Pháp 1946 và Điều 18 Hiến Pháp 1959 thừa nhận quyền tư
hữu về đất đai. Đến Hiến Pháp năm 1980 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu. Quy định này được tiếp tục kế thừa qua Hiến Pháp 1992
và Hiến Pháp 2013. Điều 53 Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và
các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Cụ thể hóa quy định này của
Hiến pháp 2013, Điều 4 LĐĐ năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do

Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao QSDĐ cho
người sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Như vậy, ở Việt Nam, đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu đất đai nhưng không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất,
công nhận QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình để họ trực tiếp sử dụng đất.
Như vậy, QSDĐ là một quyền năng của chủ sở hữu đất đai, Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu đất đai trao QSDĐ cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bằng các
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ để họ khai thác, sử dụng các
thuộc tính có ích của đất để đem lại một lợi ích vật chất nhất định và được Nhà nước
bảo hộ bằng các quy định của pháp luật.
QSDĐ nông nghiệp là một bộ phận của QSDĐ, hộ gia đình là một trong các
chủ thể của QSDĐ, do đó từ khái niệm QSDĐ trên, ta đưa ra khái niệm QSDĐ nơng
nghiệp của hộ gia đình như sau: QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình là một quyền
năng của chủ sở hữu đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai trao QSDĐ
nông nghiệp cho hộ gia đình bằng các hình thức giao đất, cho th đất, cơng nhận
QSDĐ để hộ gia đình khai thác, sử dụng các thuộc tính có ích của đất nơng nghiệp
để đem lại một lợi ích vật chất nhất định và được Nhà nước bảo hộ bằng các quy


định của pháp luật.
1.1.2.

Đặc điểm QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình

QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình là quyền quan trọng trong pháp luật đất đai
của Việt Nam, khi được Nhà nước trao quyền này, hộ gia đình mới được khai thác,
sử dụng các thuộc tính có ích của đất nơng nghiệp để đem lại một lợi ích vật chất
nhất định. Quyền này là một bộ phận của QSDĐ nên nó mang đặc điểm chung của
QSDĐ như: QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình được hình thành trên cơ sở quyền sở
hữu đất đai, theo đó quyền sở hữu đất đai là quyền có trước, QSDĐ nơng nghiệp của

hộ gia đình là quyền có sau; Quyền sở hữu đất đai là quyền độc lập, cịn QSDĐ nơng
nghiệp của hộ gia đình là quyền phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai; QSDĐ nơng
nghiệp của hộ gia đình là quyền trị giá được bằng tiền4.
Ngồi ra, QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình cịn mang đặc điểm riêng như
sau:
-

Chủ thể sử dụng đất nơng nghiệp là hộ gia đình - một chủ thể đặc biệt.
Đối với quan hệ pháp luật đất đai về việc sử dụng đất nơng nghiệp thì hộ gia

đình là chủ thể có địa vị pháp lý quan trọng đối với tài sản là QSDĐ nông nghiệp.
Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất nơng
nghiệp là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định
của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ nơng nghiệp
chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cơng nhận QSDĐ, nhận
chuyển QSDĐ.
-

Mục đích hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là để sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ nông

nghiệp hoặc nhận chuyển quyền QSDĐ nông nghiệp để trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối (Khoản 1 Điều 54 LĐĐ năm
2013).
Đất nông nghiệp là một loại đất chủ yếu trong vốn đất đai của nước ta. Tầm
4Nguyễn Thị Thập (2010), ”Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo
pháp luật Việt Nam”, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội, trang 9 - 12



quan trọng đặc biệt của đất nông nghiệp được xác định bởi phần lớn loại đất này
đóng vai trị là tư liệu sản xuất chính tạo ra sản phẩm nơng, lâm nghiệp - yếu tố cơ
bản để duy trì sự tồn tại và phát triển của xã hội. Đất nông nghiệp là đất được xác
định chủ yếu để sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp và lâm nghiệp như
trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, làm muối, nghiên cứu thí nghiệm về nơng
nghiệp; đất có rừng tự nhiên, đất đang có rừng trồng, đất để sử dụng vào mục đích
lâm nghiệp như trồng rừng, khoanh ni, bảo vệ để phục hồi tự nhiên, nuôi dưỡng
làm giàu rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp5.
- Nội dung pháp lý của QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình theo pháp luật hiện
hành rất rộng, hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp có 08 quyền mang tính chất định
đoạt gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo hình thức, thủ tục, điều kiện do pháp luật
quy định.
Do nhu cầu quản lý, khai thác đất đai và đặc trưng của QSDĐ nơng nghiệp của
hộ gia đình so với QSDĐ của các chủ thể khác, pháp luật quy định hộ gia đình sử
dụng đất nơng nghiệp có những quyền khác so với các chủ thể sử dụng đất khác. Ví
dụ, đối với quyền chuyển đổi, khơng phải chủ thể sử dụng đất nông nghiệp nào cũng
được pháp luật cho phép thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ mà chỉ hộ gia đình, cá
nhân sử dụng đất nơng nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận
chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì
được chuyển đổi QSDĐ nơng nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia
đình, cá nhân khác. Pháp luật quy định điều này là nhằm để khuyến khích hộ gia
đình, cá nhân chuyển đổi đất nơng nghiệp cho nhau để khắc phục tình trạng sử dụng
đất nơng nghiệp manh mún, mặt khác nhằm để ngăn ngừa tình trạng lợi dụng việc
thực hiện chuyển đổi đất nông nghiệp để chuyển đổi đất nơng nghiệp sử dụng sai
mục đích hoặc chuyển đổi đất nơng nghiệp nhằm mục đích kiếm lời. Các chủ thể sử
dụng đất khác như tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngồi khơng được quyền chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp. Hay đối
5 Nguyễn Minh Hải (2016), Bài giảng pháp luật đất đai, xem tại truy cập ngày 03/5/2016



với cộng đồng dân cư sử dụng đất, pháp luật quy định chủ thể này không được quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp
vốn bằng QSDĐ. Điều này xuất phát từ mục đích Nhà nước trao QSDĐ cho cộng
đồng dân cư là để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân
tộc.
1.2.

Quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình

Thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình là việc hộ gia đình (bên thế chấp)
dùng QSDĐ nơng nghiệp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên
kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp - hộ gia đình được tiếp tục sử dụng đất trong
thời hạn thế chấp. Với việc hộ gia đình thế chấp QSDĐ nông nghiệp tạo cơ sở pháp
lý và thực tế cho ngân hàng cũng như bên thế chấp - hộ gia đình bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của mình6.
1.2.1.

Điều kiện thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình

QSDĐ nơng nghiệp là một quyền quan trọng đối với hộ gia đình nên khi hộ gia
đình dùng QSDĐ nơng nghiệp của mình để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng
thương mại thì phải đáp ứng những điều kiện chặt chẽ theo quy định của pháp luật.
Giống với thế chấp các tài sản khác, hộ gia đình khi thế chấp QSDĐ nông
nghiệp phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 LĐĐ năm 2013, gồm:
phải có GCNQSDĐ, đất khơng có tranh chấp, đất khơng bị kê biên để thi hành án,
trong thời hạn sử dụng đất.
Để thế chấp QSDĐ nơng nghiệp, hộ gia đình phải chứng minh mình có QSDĐ
nơng nghiệp hợp pháp. Để chứng minh được điều này thì hộ gia đình phải có
GCNQSDĐ vì GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận QSDĐ nông nghiệp hợp

pháp của hộ gia đình, do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp để bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của hộ gia đình. Tuy nhiên, một thực tế hiện nay là việc cấp
GCNQSDĐ cho hộ gia đình gặp rất nhiều khó khăn mà nhu cầu vốn của hộ gia đình
sử dụng đất nơng nghiệp ngày càng cao. Điều này đã ảnh hưởng lớn đến sự phát triển
kinh tế của đất nước. Bàn về việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, tác giả Lưu Thị
6 Phạm Văn Lưỡng (2018), “Thế chấp QSDĐ là tài sản chung của hộ gia đình”, Tạp chí TAND số 5
(50)/2018, trang 29 - 33


Tuyết cho rằng việc ghi tên các thành viên khác trong hộ gia đình trên giấy chứng
nhận tuy giúp xác định tư cách chủ thể rõ ràng, minh bạch hơn nhưng mặt khác cũng
làm phát sinh thêm các rắc rối về thủ tục hành chính, đồng thời làm hạn chế QSDĐ
của những người chủ sở hữu có đóng góp chính trong việc gây dựng tài sản (chủ hộ).
Tuy vậy, nếu chỉ ghi tên chủ hộ trên giấy chứng nhận như quy định trước đây thì
cũng khơng thể đảm bảo quyền lợi pháp lý của các chủ sở hữu chung còn lại, từ đó
sẽ phát sinh mâu thuẫn, tranh chấp về QSDĐ của các thành viên trong hộ gia đình
khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ7.
Khi thế chấp QSDĐ nông nghiệp, ngồi việc cung cấp được GCNQSDĐ, hộ
gia đình cịn phải chứng minh và cam kết đất khơng có tranh chấp. Tuy nhiên, pháp
luật không quy định như thế nào là đất khơng có tranh chấp, thời điểm nào được coi
là có tranh chấp? Đây là vấn đề cịn tồn tại trên thực tế trong nhiều năm nay vẫn chưa
được giải quyết. Thực tế, nếu có đơn tranh chấp liên quan đến QSDĐ gửi đến chính
quyền địa phương hoặc Tịa án thì sẽ được coi là đất có tranh chấp.
Theo tác giả, để hiểu được như thế nào là đất khơng có tranh chấp thì cần làm
rõ khái niệm về tranh chấp đất đai. Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm
2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Tranh chấp đất đai gồm các dạng 8:
- Tranh chấp về QSDĐ là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có
quyền sử dụng hợp pháp đối với một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này
chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về QSDĐ, tài

sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp để đòi lại đất.
- Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất, dạng
tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về QSDĐ
hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư...
- Tranh chấp về mục đích sử dụng đất, đây là dạng tranh chấp ít gặp, những
7Lưu Thị Tuyết (2018), Bàn về việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, xem tại vieccap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-cho-ho-gia-dinh.html, truy cập ngày 27/8/2018.
8Lưu La (2014), Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai, xem tại
content&view=article&id=1878:tranh-chp-t-ai-vagii-quyt-tranh-chp-t-ai&catid=100:nghien-cu-trao-i&Itemid=93, truy cập ngày 29/10/2014.


tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì.
Như vậy, có thể hiểu đất khơng có tranh chấp là loại đất được sử dụng ổn định
và không phát sinh tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai
hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai gồm tranh chấp về QSDĐ, tranh chấp về quyền
và nghĩa vụ phát sinh trong q trình sử dụng đất, tranh chấp về mục đích sử dụng
đất như đã nêu trên.
Một điều kiện bắt buộc khác để thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình là
QSDĐ nơng nghiệp này khơng bị kê biên để bảo đảm thi hành án. QSDĐ nông
nghiệp của hộ gia đình bị kê biên là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ về tiền của bên
thi hành án đối với bên được thi hành án theo bản án hoặc quyết định của Tịa án đã
có hiệu lực pháp luật, mục đích của trước tiên của biện pháp này là hạn chế một số
quyền QSDĐ của người phải thi hành án. Trong thời gian QSDĐ nông nghiệp bị kê
biên, nếu đem QSDĐ nơng nghiệp để thế chấp thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của
bên nhận thế chấp trong việc xử lý tài sản bảo đảm sau này để thu hồi nợ và việc giải
quyết quyền lợi giữa bên nhận thế chấp và bên được thi hành án sẽ rất phức tạp. Do
đó, pháp luật quy định trong thời gian QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình bị kê biên,
mọi giao dịch liên quan đến QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình như chuyển
nhượng, góp vốn, cho th.sẽ khơng có giá trị pháp lý và do đó cũng khơng được thế
chấp để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại.
Ngoài ba điều kiện bắt buộc để thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình đã

nêu trên, trong thời hạn sử dụng đất cũng là một điều kiện bắt buộc. Thời hạn sử
dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép hộ
gia đình sử dụng đất nơng nghiệp phù hợp với mục đích sử dụng đất. Việc quy định
thời hạn sử dụng đất để Nhà nước thống nhất quản lý đất đai, giúp Nhà nước có thể
kiểm sốt, quản lý người sử dụng đất trong phạm vi cả nước. Do đó, để thế chấp
QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình thì phải trong thời hạn sử dụng đất.
Bốn điều kiện trên là bốn điều kiện cần khi thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ
gia đình, nếu thiếu một trong bốn điều kiện này thì hộ gia đình khơng thể thực hiện
việc thế chấp QSDĐ nông nghiệp và việc thế chấp này sẽ không đúng quy định pháp


luật.
Tuy nhiên, khác với việc thế chấp các tài sản khác, thế chấp QSDĐ nơng
nghiệp của hộ gia đình phải đáp ứng điều kiện về chủ thể - hộ gia đình. Hộ gia đình
sử dụng đất nơng nghiệp có thể là bên có nghĩa vụ trong hợp đồng tín dụng, dùng
chính QSDĐ nơng nghiệp của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của mình trong hợp
đồng tín dụng (bên vay), hoặc có thể là bên dùng QSDĐ nơng nghiệp của mình để
bảo đảm cho nghĩa vụ của một bên khác trong hợp đồng tín dụng (bên thế chấp).
Tại khoản 29 Điều 3 của LĐĐ năm 2013 quy định “Hộ gia đình sử dụng đất là
những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp
luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm
được Nhà nước giao đất, cho th đất, cơng nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ”. Theo
đó, để xác định tư cách, số lượng thành viên hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp
phải đáp ứng đủ các điều kiện sau: Thứ nhất, phải có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình; Thứ hai, đang sống
chung và có QSDĐ nơng nghiệp chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ. Có thể nói nội dung quy định trên
là một giải pháp hữu hiệu cho BLDS 2005 và Luật đất đai năm 2003 khi không đưa
ra được các tiêu chí để xác định được thành viên của hộ gia đình có QSDĐ. Bởi lẽ,
chủ thể của các giao dịch về QSDĐ phải là những người có QSDĐ hợp pháp mới có

quyền định đoạt số phận pháp lý của QSDĐ.
Tuy nhiên, khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm 2013 đã đưa ra một trong các tiêu chí cụ
thể xác định tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp là đang sống
chung nhưng lại không quy định căn cứ vào đâu để xác định là đang sống chung.
QSDĐ nơng nghiệp được cấp cho hộ gia đình trước đây đa số là do “phơi giấy” có từ
xưa; khi cấp GCNQSDĐ, cơ quan nhà nước không xác định trong hộ gia đình gồm
có bao nhiêu thành viên, cụ thể gồm những ai. Đồng thời, việc quản lý nơi cư trú của
mỗi người căn cứ vào việc đăng ký với cơ quan nhà nước, việc một người sống
chung với gia đình khơng đăng ký thì cơ quan nhà nước khơng kiểm sốt được. Như
vậy, để xác định có đang sống chung hay khơng là một vấn đề rất khó khăn.


Ngồi ra, có ý kiến cho rằng quy định như LĐĐ năm 2013 cũng chưa rõ ràng.
Quy định này thực sự sẽ gây vướng mắc trong quá trình xác định các thành viên của
hộ gia đình có QSDĐ bởi thời điểm để xác định tư cách thành viên có QSDĐ là thời
điểm hộ được cấp GCNQSDĐ hay thời điểm hộ được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất...9. Tác giả thống nhất với ý kiến này, bởi lẽ hai thời điểm này là khác nhau, xác
định đúng thời điểm sẽ xác định được chính xác tư cách, số lượng thành viên hộ gia
đình sử dụng đất. Theo tác giả, thời điểm này phải là thời điểm có quyết định giao
đất, cho th đất, cơng nhận QSDĐ, nhận chuyển QSDĐ vì Nhà nước giao QSDĐ là
việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu
sử dụng đất ( khoản 7 Điều 3 LĐĐ 2013), quyết định giao đất mang bản chất của
một quyết định hành chính với tính chất trao QSDĐ cho người sử dụng đất, cịn
GCNQSDĐ được cấp sau khi có quyết định giao đất, GCNQSDĐ là chứng thư pháp
lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ hợp pháp của người có QSDĐ (khoản 15 Điều 3
LĐĐ năm 2013).
Trong hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp, mỗi thành viên đều có quyền và
nghĩa vụ như nhau trong việc định đoạt QSDĐ nông nghiệp. Việc xác định chính xác
tư cách định đoạt QSDĐ nơng nghiệp của các thành viên trong hộ gia đình sẽ tránh
được rủi ro trong các giao dịch liên quan đến QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình.

Tại Điều 212 BLDS năm 2015 quy định: Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa
thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là
nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên
gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật
có quy định khác; Trường hợp khơng có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu
chung theo phần được quy định tại BLDS năm 2015 và luật khác có liên quan, trừ
trường hợp quy định tại Điều 213 của BLDS năm 2015. Như vậy, BLDS năm 2015
quy định trường hợp định đoạt QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình phải có sự thỏa
9 Thanh Trúc (2018), Cần có hướng dẫn thống nhất về xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, xem tại
co huong dan thong nhat ve xac dinh thanh
vien ho gia dinh su dung dat.aspx, truy cập ngày 20/4/2018


thuận của tất cả các thành viên là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy
đủ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Quy định này đã khắc phục được
những bất cập, mâu thuẫn của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai trước đây và phù
hợp với thực tế.
Ngoài ra, pháp luật đất đai cũng quy định rõ ràng, cụ thể quyền định đoạt
QSDĐ nơng nghiệp của thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Khoản 1 Điều 64 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành
một số điều của LĐĐ (sau đây gọi tắt là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) quy định:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của
hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền
theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”. Khoản 5 Điều 14 Thông tư số
02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 (sau đây gọi tắt là Thông tư số 02/2015/TTBTNMT) quy định: “Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền
theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về QSDĐ,

quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử
dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực
theo quy định của pháp luật”.
Như vậy, với quy định của BLDS năm 2015, pháp luật đất đai thì khi thế chấp
QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình thì các thành viên đã thành niên có năng lực
hành vi dân sự đầy đủ tại thời điểm thế chấp phải cùng ký tên vào hợp đồng hoặc ủy
quyền cho thành viên khác ký tên.
Việc thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình có vai trị quan trọng vì thế
chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình tạo điều kiện cho hộ gia đình và các chủ
thể khác trong xã hội có cơ hội tăng thêm nguồn vốn để đầu tư sản xuất kinh doanh
hoặc tiêu dùng, góp phần bảo vệ sự an tồn và ổn định của hệ thống ngân hàng. Vốn
là điều kiện tiên quyết đối với bất kỳ doanh nghiệp nào trong việc đảm bảo tiến trình


sản xuất kinh doanh được liên tục, hiệu quả. Vốn cịn đóng vai trị quan trọng trong
việc giải quyết nhu cầu tiêu dùng, sinh hoạt hằng ngày của mỗi người trong xã hội.
Và ngân hàng thương mại chính là nơi cung cấp nguồn vốn chủ yếu và quan trọng.
Tuy nhiên, hoạt động của ngân hàng là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro, nhất là rủi
ro tín dụng khi khách hàng mất khả năng thanh toán. Xuất phát từ đặc thù nguồn vốn
cho vay - vốn huy động là chủ yếu nên các ngân hàng thương mại đều dự tính trước
các rủi ro, tuy nhiên trên thực tế không phải lúc nào các ngân hàng thương mại cũng
đều kiểm soát được rủi ro đó. Do đó, sự an tồn đối với mỗi khoản vay là mục tiêu
quan trọng trước tiên. Chính vì vậy, các ngân hàng thương mại sẽ cho vay vốn trên
cơ sở những biện pháp bảo đảm tốt nhất, an toàn nhất nhằm hạn chế tối đa rủi ro, và
vì vậy họ muốn nhận thế chấp những tài sản có giá trị lớn như QSDĐ để bảo đảm
mục đích đó. Khi hộ gia đình dùng QSDĐ nơng nghiệp của mình bảo đảm tiền vay
của chính mình hoặc cho chủ thể khác tại các ngân hàng thường mại thì các ngân
hàng thương mại dễ dàng cung cấp vốn cho các chủ thể này để họ đầu tư sản xuất
kinh doanh hoặc tiêu dùng. Đồng thời, việc cho vay có thế chấp QSDĐ nơng nghiệp
của hộ gia đình cũng khơng ngồi mục đích ngăn ngừa, giảm thiểu tổn thất và rủi ro

có thể xảy ra đối với các ngân hàng thương mại.
Ngồi ra, thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình góp phần nâng cao trách
nhiệm thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên vay vốn. Việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của
bên vay vốn trước tiên là nhằm đáp ứng yêu cầu của bên cho vay theo những thỏa
thuận trong hợp đồng đã ký kết giữa hai bên. Ngồi ra, thực hiện nghĩa vụ trả nợ cịn
nhằm đáp ứng yêu cầu của bên vay, bên cho vay phải sử dụng nguồn vốn vay hiệu
quả thì sẽ đem lại lợi nhuận, giúp bên vay tồn tại và phát triển, nhưng nếu bên vay sử
dụng nguồn vốn vay không hiệu quả thì đó sẽ là ngun nhân dẫn đến tình trạng mất
khả năng thanh tốn, và khi đó hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp đứng trước nguy
cơ là QSDĐ nơng nghiệp của mình sẽ bị xử lý để bên vay thu hồi nợ. Trong khi đó,
QSDĐ nơng nghiệp là tài sản có giá trị lớn nhất so với các tài sản khác của hộ gia
đình, giúp ổn định và duy trì cuộc sống của cả hộ gia đình.


1.2.2.

Trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình

QSDĐ nơng nghiệp là tài sản có tính ổn định và giá trị kinh tế cao, liên quan
đến nguồn thu nhập, đến chỗ ở của bên thế chấp - hộ gia đình và liên quan đến khả
năng thu hồi nợ của bên nhận thế chấp. Do đó, thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ
gia đình cần tn theo trình tự, thủ tục chặt chẽ.
Trước tiên, bên thế chấp - hộ gia đình và bên nhận thế chấp ký kết hợp đồng thế
chấp QSDĐ nông nghiệp, hợp đồng này phải được lập thành văn bản 10. Quy định này
xuất phát từ đặc trưng của quan hệ thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình, đây
là quan hệ có tính chất đặc thù do đối tượng của quan hệ này là tài sản đặc biệt, chủ
thể thế chấp là chủ thể đặc biệt.
Hợp đồng thế chấp QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình phải được lập thành
văn bản, đồng thời cịn phải được cơng chứng hoặc chứng thực 11. Công chứng được
thực hiện tại các tổ chức hành nghề cơng chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực

thuộc trung ương nơi có bất động sản, chứng thực được thực hiện tại UBND cấp xã
nơi có đất12. Quy định này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho Nhà nước kiểm soát việc
sử dụng đất và nhằm bảo đảm sự an toàn pháp lý cho các giao dịch liên quan đến
QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình bởi các giao dịch này thường rất phức tạp.
Người yêu cầu chứng thực phải nộp các loại giấy tờ sau: Dự thảo hợp đồng thế
chấp; Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu chứng thực; Bản sao GCNQSDĐ 13.
Như vậy, thành hồ sơ rất đơn giản, rất thuận tiện cho các chủ thể khi chứng thực hợp
đồng thế chấp tại UBND cấp xã. Tuy nhiên, quy định này đã tạo sự bất cập cho việc
chứng thực hợp đồng thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình vì khi chứng thực
hợp đồng thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình, hợp đồng phải được tất cả
các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đã thành niên, có đầy đủ năng lực hành
vi dân sự tại thời điểm ký kết hợp đồng đồng ý thế chấp, nếu một hoặc nhiều thành
viên khơng đồng ý thì khơng có cơ sở để chứng thực, nếu thực hiện chứng thực thì
hợp đồng sẽ vơ hiệu. Do đó, ngồi các giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 36
10
11
12
13

Khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013
Khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013
Điều 54 Luật công chứng năm 2014, Điều 5 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP
Khoản 1 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP


Nghị định số 23/2015/NĐ-CP thì người yêu cầu chứng thực còn phải nộp thêm các
giấy tờ chứng minh tư cách, số lượng thành viên hộ gia đình sử dụng đất, tư cách
định đoạt QSDĐ của các thành viên hộ gia đình sử dụng đất. Nhưng chính vì hồ sơ
u cầu chứng thực đơn giản mà nhiều cán bộ thực hiện việc chứng thực tại UBND
cấp xã lo ngại không dám nhận hồ sơ chứng thực và yêu cầu các bên bổ sung thêm

một số giấy tờ khác nhưng các giấy tờ khác này không được quy định tại khoản 1
Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP. Trong khi đó, trên thực tế, việc yêu cầu bổ
sung này là hoàn toàn hợp lý để đảm bảo hợp đồng được thực hiện đúng pháp luật,
không vô hiệu, không gây thiệt hại cho các bên liên quan, thể hiện trách nhiệm của
cơ quan chứng thực trong việc chứng thực các hợp đồng. Tác giả Đỗ Văn Nhân cũng
cho rằng “Mặc dù cán bộ Tư pháp - Hộ tịch yêu cầu thêm thành phần hồ sơ chứng
thực là trái với quy định, không hợp pháp nhưng nó hồn tồn hợp lý, nếu khơng sẽ
khơng đảm bảo độ an toàn pháp lý cho các bên hợp đồng, giao dịch”14.
So với hồ sơ yêu cầu chứng thực, hồ sơ yêu cầu công chứng cụ thể, rõ ràng
hơn, hồ sơ u cầu cơng chứng ngồi các giấy tờ như trong hồ sơ yêu cầu chứng
thực, người yêu cầu cịn nộp thêm phiếu u cầu cơng chứng và bản sao giấy tờ khác
có liên quan đến hợp đồng thế chấp mà pháp luật quy định phải có 15. Theo quy định
này thì khi cơng chứng viên u cầu các bên trong hợp đồng thế chấp QSDĐ nông
nghiệp của hộ gia đình bổ sung các giấy tờ khác có liên quan sẽ khơng trái luật, bảo
đảm an tồn pháp lý cho hợp đồng thế chấp, từ đó bảo đảm quyền và lợi ích của các
bên trong hợp đồng thế chấp, khắc phục được bất cập trong thành phần hồ sơ yêu cầu
chứng thực như đã phân tích ở trên.
Khi hợp đồng thế chấp QSDĐ nơng nghiệp của hộ gia đình tại các tổ chức
hành nghề cơng chứng thì cơng chứng viên phải chịu trách nhiệm về thời điểm, địa
điểm công chứng, chứng nhận người tham gia hợp đồng hoàn toàn tự nguyện, có
năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng không vi phạm pháp luật,
14

Đỗ Văn Nhân - Sở tư pháp tỉnh Kom Tum, Chứng thực hợp đồng, giao dịch tại UBND cấp xã: Chưa

đảm bảo độ an toàn pháp lý, xem tại xa-chua-dam-bao-do-an-toan-phap-ly-20160722082107815.htm, truy cập ngày 22/7/2016
15

Khoản 1 Điều 40 Luật công chứng năm 2014