ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

NGÔ THỊ NA

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
•••

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
••••

TP. HỒ CHÍ MINH NĂM - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

Ngô Thị Na

THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA
HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
•••

Ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 60.38.01.07

LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
••••

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ VŨ NAM

ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TP. HỒ CHÍ MINH- 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các Ngân
hàng thương mại” được tơi trình bày tại Luận văn này là kết quả của quá trình nghiên cứu
của bản thân tơi dưới sự hướng dẫn của Phó Giáo sư Tiến sĩ Lê Vũ Nam. Mọi ý kiến, khái
niệm có ý nghĩa khoa học và mọi tham khảo khác không phải của riêng tơi đều được tơi trích
dẫn. Kết quả nêu trong Luận văn này là trung thực và chính xác.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về cam đoan này.
rri r __
Tác giả

•2

Ngơ Thị Na


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT

Từ viết tắt

Từ được viết tắt

1


BLDS 2015

Bộ luật Dân sự 2015

2

BLDS 2005

Bộ luật Dân sự 2005

3

LHNGĐ 2014

4

LĐĐ 2003

Luật Đất đai 2003

5

LĐĐ 2013

Luật Đất đai 2013

6

Thông tư 09


7

NĐ 102

Luật Hơn nhân và Gia đình 2014

Thơng tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT
Nghị định 102/2017/NĐ-CP
Văn bản 01/2017/GĐ-TANDTC giải đáp vấn đề nghiệp

Văn bản số 01

vụ do Tòa án Nhân dân tối cao ban hành

8

NHTM

Ngân hàng Thương mại

9

TANDTC

Tòa án Nhân dân tối cao

10

QSDĐ


Quyền sử dụng đất

GCN

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

11

ở và tài sản gắn liền với đất
12

UBND

Ủy ban Nhân dân


MỤC LỤC
••
Lời cam đoan
Danh mục các từ viết tắt
Mục lục
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................... 1
Chương 1: LÝ LUẬN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH ................................................... 7
1.1 Khái quát về hộ gia đình sử dụng đất .......................................................... 7
1.1.1

Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất......................................................... 7

1.1.2


Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất .................................................. 9
1.2 Khái quát về quyền sử dụng đất của hộ gia đình ......................................... 11

1.2.1

Khái niệm quyền sử dụng đất ................................................................ 11

1.2.2

Đặc điểm của quyền sử dụng đất............................................................ 12

1.2.3

Xác lập và chấm dứt quyền sử dụng đất của hộ gia đình ...................... 14
1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình............................................... 16

1.3.1

Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất ................................................. 16

1.3.2

Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất ............................................ 18

1.3.3

Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ...... 18

1.3.4


Ý nghĩa của việc thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình................21

Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA HỘ GIA ĐÌNH TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI & KIẾN NGHỊ
HOÀN THIỆN...................................................................................................... 25
2.1 Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ............................... 25
2.1.1

Thực trạng về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình ... 25

2.1.2. Kiến nghị hồn thiện..................................................................................... 41
2.2 Trình tự thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các Ngân hàng
thương
mại ...................................................................................................................... 43


2.2.1

Thực trạng về trình tự thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại

Ngân hàng thương mại ........................................................................................... 43
2.2.2

Kiến nghị hoàn thiện............................................................................. 63

KẾT LUẬN
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC



1

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tại Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ
sở hữu, quản lý và Nhà nước thực hiện vai trò quản lý đất đai của mình thơng qua
hình thức cho th đất, giao đất cho các chủ thể là cá nhân, tổ chức kinh tế, hộ gia
đình sử dụng, khai thác, từ đó hình thành nên một loại tài sản phái sinh là quyền sử
dụng đất (“QSDĐ”). Pháp luật hiện hành công nhận và cho phép các chủ thể sở hữu
QSDĐ nói chung và hộ gia đình sử dụng đất nói riêng được dùng QSDĐ làm tài sản
bảo đảm trong các giao dịch vay vốn tại Ngân hàng thương mại (“NHTM”).
Hiện nay, việc hộ gia đình dùng QSDĐ của mình thế chấp để vay vốn tại
NHTM ngày càng trở nên phổ biến, QSDĐ theo đó đã trở thành trung gian tài chính,
là cầu nối để các NHTM luân chuyển và cung ứng nguồn vốn, thúc đẩy kinh tế phát
triển. Tuy nhiên, thực tiễn đã chứng minh khi NHTM đưa QSDĐ của hộ gia đình vào
vận hành trong thị trường tín dụng sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro vì các quy định pháp luật
liên quan đến xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất còn nhiều bất cập so với
yêu cầu từ thực tiễn, hiệu quả áp dụng pháp luật còn thấp, nhiều quy định pháp luật
mâu thuẫn với nhau và nhiều vấn đề phát sinh trong đời sống nhưng chưa có quy
phạm điều chỉnh cụ thể. Đặc biệt rủi ro lớn nhất đối với các NHTM là việc Tòa án
các cấp thường có quan điểm tuyên xử hợp đồng thế chấp QSDĐ của hộ gia đình vơ
hiệu tồn bộ với lý do khơng có đầy đủ các thành viên hộ gia đình ký trên hợp đồng
thế chấp, điều này dẫn đến hàng trăm tỷ đồng của NHTM trở thành những khoản nợ
không có tài sản bảo đảm và khơng biết đến khi nào mới có thể thu hồi được nếu
người vay vốn khơng có thiện chí hợp tác.
Trong bối cảnh hiện nay, để đảm bảo quyền lợi cho các bên khi tham gia giao
dịch thế chấp QSDĐ của hộ gia đình thì việc phân tích, đánh giá các quy định pháp
luật hiện hành nhằm phát hiện ra những điểm hạn chế, bất cập, đưa ra các kiến nghị
hoàn thiện nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của các bên đã trở thành vấn đề ưu tiên xử

lý, mang tính chuyên sâu và thời sự, vì lẽ đó, tác giả đã lựa chọn đề tài luận văn cho
mình là “Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại các Ngân hàng thương


2

mại” để nghiên cứu với mong muốn đóng góp một phần nhỏ bé nhằm hoàn thiện các
quy định pháp luật có liên quan điều chỉnh hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất của
hộ gia đình tại NHTM.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về thế chấp QSDĐ nói chung và pháp luật về thế chấp QSDĐ của hộ
gia đình nói riêng là một đề tài được nhiều tác giả quan tâm, nghiên cứu vì có ảnh
hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế, xã hội hiện nay, vì vậy trong các năm gần đây
đã có một số cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài “Thế chấp quyền sử dụng
đất của Hộ gia đình tại các Ngân hàng thương mại” như:
Phùng Văn Hiếu (2012), "Thế chấp quyền sử dụng đất của Hộ gia đình - Thực
tiễn áp dụng tại NHTMCP Quốc tế Việt Nam - Đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy
định của pháp luật”, luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà
Nội. Qua việc nghiên cứu của mình, tác giả Phùng Văn Hiếu đã có những nhìn nhận
khách quan, chỉ ra những điểm hạn chế của quy định pháp luật giai đoạn năm 2012
về việc thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, tuy nhiên cơng trình nghiên cứu của tác giả
Phùng Văn Hiếu chỉ nghiên cứu hạn chế trong phạm vi hoạt động thực tiễn của Ngân
hàng thương mại cổ phần Quốc tế Việt Nam và các quy định pháp luật được dẫn
chiếu, sử dụng trong bài viết của tác giả hiện nay đa số đã hết hiệu lực thi hành, do
đó giá trị ứng dụng của đề tài đa phần bị giảm sút;
Nguyễn Thị Minh (2013), “Hoàn thiện pháp luật về cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân”, luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã có những nhìn nhận sâu sắc dưới góc độ pháp
lý về điều kiện, nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục và cách thức xử lý những

tình huống phát sinh khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất (“GCN”) cho hộ gia đình, cá nhân, cập nhật tình
hình triển khai quy định pháp luật của các địa phương trên cả nước. Song song với
việc chỉ ra những bất cập, thiếu sót, tác giả đã đã đưa ra những giải pháp, kiến nghị
hoàn thiện quy định pháp luật về cấp GCN cho cá nhân, hộ gia đình nhằm nâng cao


3

hiệu quả thực thi pháp luật về cấp GCN. Tuy nhiên, với mục đích cụ thể của đề tài là
nghiên cứu hệ thống quy định pháp luật về cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân do đó
nội dung đề tài chưa nêu ra những hạn chế của quy định pháp luật trong việc xác
định thành viên hộ gia đình sử dụng đất, chưa phân tích sâu về những rủi ro khi
NHTM dựa trên thông tin thể hiện trên GCN để xác định chủ thể thế chấp QSDĐ của
hộ gia đình, bên cạnh đó, đề tài được thực hiện trong giai đoạn năm 2013 do đó các
văn bản quy phạm pháp luật giai đoạn đó một phần đã hết hiệu lực thi hành dẫn đến
đề tài khơng cịn giá trị ứng dụng cao.
Lê Thị Thúy Bình (2016), “Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở
Việt Nam”, luận án tiến sĩ, Học viện chính trị Quốc gia thành phố Hồ Chí Minh.
Cơng trình nghiên cứu mang tính hệ thống đối với việc thực hiện pháp luật thế chấp
QSDĐ, phân tích, làm rõ một số điểm bất cập của pháp luật hiện hành về thế chấp
QSDĐ.
Các cơng trình nghiên cứu nêu trên có giá trị hàm lượng khoa học nhất định,
trình bày một cách tổng thể và tồn diện về các quy định của pháp luật, các tác giả có
những nhận định cụ thể về các điểm hạn chế của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự,
pháp luật điều chỉnh hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình, qua đó đưa ra những
ý kiến đóng góp về cách thức sửa đổi các quy định chưa phù hợp của pháp luật, đây
chính là là tài liệu quý giá giúp tác giả có cái nhìn đa chiều, tổng qt đối với việc
thế chấp QSDĐ của hộ gia đình để vận dụng vào đề tài nghiên cứu của mình.
3. Mục đích nghiên cứu của đề tài

Đề tài nghiên cứu đặt ra các mục đích sau:
Thứ nhất, nghiên cứu về mặt lý luận của quy định pháp luật nhằm làm rõ những
vấn đề khoa học pháp lý liên quan đến thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại
NHTM.
Thứ hai, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật trên thực tế thông qua quy định
pháp luật, phương án xử lý của cơ quan có thẩm quyền khi xảy ra tranh chấp, từ đó
phác họa bức tranh tổng thể về hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình.
Thứ ba, phân tích những điểm phù hợp và những điểm bất cập, hạn chế của quy


4

định pháp luật, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật
điều chỉnh hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại NHTM để có thể áp dụng
quy định pháp luật trong thực tiễn mà không gặp phải vướng mắc, bất cập và hạn chế
tối đa các rủi ro có thể phát sinh cho NHTM.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Đối tượng nghiên cứu của đề tài: Bao gồm nhưng không giới hạn các hệ thống
quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật thuộc lĩnh vực tín dụng
ngân hàng có điều chỉnh hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình.
Phạm vi về nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu cơ sở pháp lý và cơ sở thực
tiễn về thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại các NHTM, khơng nghiên cứu về hoạt
động thế chấp QSDĐ của các tổ chức kinh tế, các cá nhân và các đối tượng sở hữu
QSDĐ khác.
Phạm vi về thời gian: Đề tài nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn khi
áp dụng trong hoạt động thế chấp QSDĐ của hộ gia đình đối với những văn bản quy
phạm pháp luật điều chỉnh vấn đề này đang có hiệu lực, tuy nhiên có sự đối chiếu, so
sánh với các văn bản quy phạm pháp luật được ban hành trước đây mà hiện nay đã
hết hiệu lực.
Phạm vi về không gian: Đề tài nghiên cứu pháp luật hiện hành của Việt Nam

điều chỉnh quan hệ thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại các NHTM.
5. Các phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả vận dụng các phương pháp nghiên cứu
thường được sử dụng trong nghiên cứu khoa học pháp lý, cụ thể:
Phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống nghiên cứu các tài
liệu, cơng trình nghiên cứu khoa học đã được cơng bố được tác giả chú trọng sử dụng
tại Chương 1 nhằm làm rõ nội dung, kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài, qua
đó xác định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện.
Phương pháp phân tích, phương pháp quy nạp, diễn dịch, phân tích, luận giải,
được tác giả sử dụng đa số tại Chương 2 để nêu lên thực trạng về áp dụng pháp luật
thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại NHTM, từ đó đề ra những kiến nghị nhằm hoàn


5

thiện hệ thống pháp luật hiện hành.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ, phong phú những vấn đề
lý luận về việc áp dụng quy định pháp luật trong lĩnh vực thế chấp QSDĐ của hộ gia
đình. Ngồi ra, đây là cơng trình nghiên cứu khoa học pháp lý có tính hệ thống về
những vấn đề liên quan đến việc thế chấp QSDĐ của hộ gia đình sử dụng đất và có
những điểm mới sau:
Thứ nhất, cơng trình phân tích một số vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật như
khái niệm, đặc điểm về QSDĐ của hộ gia đình; Vai trị của việc thế chấp QSDĐ của
hộ gia đình cũng như sự cần thiết của việc điều chỉnh quy định pháp luật liên quan
đến thế chấp QSDĐ của hộ gia đình;
Thứ hai, đánh giá thực trạng pháp luật, thực tiễn thi hành và chỉ ra những bất
cập, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định pháp luật về thế chấp QSDĐ
của hộ gia đình tại NHTM;
Thứ ba, đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật về thế chấp

QSDĐ của hộ gia đình tại NHTM.
7. Bố cục của đề tài
Ngoài các phần danh mục từ viết tắt, mục lục, phần mở đầu, phần kết luận,
danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục thì đề tài gồm 02 chương:
Chương 1. Lý luận về hộ gia đình sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất
của hộ gia đình
Chương 2. Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của Hộ gia
đình tại Ngân hàng thương mại và kiến nghị hoàn thiện.


Chương 1
LÝ LUẬN VỀ HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH
1.1 Khái quát về hộ gia đình sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất
Trong thực tiễn hiện nay chúng ta thường nhắc tới thuật ngữ “hộ gia đình”, “hộ
gia đình sử dụng đất”, các thuật ngữ này đã gắn bó trong đời sống gia đình, xã hội và
còn thường xuyên hiện hữu trong các văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên hai thuật
ngữ nêu trên không đồng nhất về mặt ý nghĩa với nhau và không cùng đề cập đến một
chủ thể tham gia trong các giao dịch dân sự, điều này sẽ được phân tích, làm rõ trên
cơ sở của Luật Hôn nhân và gia đình 2014 (“Luật HNGĐ 2014”), Bộ luật Dân sự
2005 (“BLDS 2005”), Bộ luật Dân sự 2015 (“BLDS 2015”), Luật Đất đai 2013
(“LĐĐ 2013”) cụ thể:
Trước đây, thuật ngữ “hộ gia đình” đã được đề cập tại Điều 106 BLDS 2005,
theo đó: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp cơng sức
để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh
vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ
dân sự thuộc các lĩnh vực này”. Theo quy định nêu trên của BLDS 2005 được hiểu
pháp luật không quy định minh thị về việc các thành viên hộ gia đình có bắt buộc có
quan hệ hơn nhân, huyết thống hay quan hệ nuôi dưỡng giữa từng thành viên với

nhau, hay chỉ cần các thành viên này có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi
dưỡng với một hoặc một số thành viên của hộ.
Về chủ thể tham gia giao dịch dân sự của hộ gia đình đã được quy định tại Điều
107 BLDS 2005, theo đó chủ hộ gia đình là đại diện của hộ để tham gia các giao dịch
dân sự vì lợi ích chung của hộ và giao dịch này làm phát sinh quyền lợi, nghĩa vụ đối
với cả hộ gia đình, tuy nhiên từ quy định pháp luật này cho thấy BLDS 2005 chưa giải
quyết triệt để được các trường hợp phát sinh trên thực tế khi chủ hộ gia đình khơng
phải là một trong những thành viên có cơng sức đóng góp, tạo lập tài sản của hộ gia
đình thì lại có quyền tham gia giao dịch dân sự và định đoạt tài sản chung của cả hộ


gia đình. BLDS 2005 đã q đề cao vai trị của chủ hộ gia đình mà khơng suy xét đến
một trong những điều kiện của thành viên hộ gia đình là phải có tài sản chung và có
cơng sức đóng góp, tạo lập nên tài sản của hộ gia đình như đã được nêu ở trên.
Hiện nay, thuật ngữ “hộ gia đình” vẫn được sử dụng trong các văn bản quy
phạm pháp luật nhưng thuật ngữ này không được định nghĩa cụ thể, chi tiết như đã
nêu tại BLDS 2005, chúng ta chỉ có thể suy luận ý nghĩa của thuật ngữ này dựa trên ý
nghĩa của những thuật ngữ pháp lý mang tính tương tự. Theo quy định tại Khoản 2
Điều 3 Luật HNGĐ 2014: “Gia đình là tập hợp những người gắn bó với nhau do hơn
nhân, quan hệ huyết thống hoặc do quan hệ nuôi dưỡng, làm phát sinh các quyền và
nghĩa vụ giữa họ với nhau theo quy định của Luật này”. Đồng thời, tại Khoản 16 Điều
3 Luật HNGĐ 2014 quy định: “ Thành viên gia đình bao gồm vợ, chồng; cha mẹ đẻ,
cha mẹ nuôi, cha dượng, mẹ kế, cha mẹ vợ, cha mẹ chồng; con đẻ, con nuôi, con riêng
của vợ hoặc chồng, con dâu, con rể; em cùng mẹ khác cha, anh rể, em rể, chị dâu, em
dâu của người cùng cha cùng mẹ hoặc khác cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha; ông bà
nội, ông bà ngoại; cháu nội, cháu ngoại; cơ, dì, chú, cậu, bác ruột và cháu ruột”. Từ
các khái niệm nêu trên có thể hiểu “hộ gia đình” là tập hợp những người có quan hệ
huyết thống, ni dưỡng, chăm sóc và cùng cư ngụ tại một nơi ở tập hợp thành một hộ
gia đình, việc xác định thành viên hộ gia đình khơng dựa trên yếu tố kinh tế, tài sản do
cơng sức đóng góp tạo lập chung mà chỉ dựa trên mối quan hệ tình cảm, gắn bó thân

thuộc với nhau.
Theo quy định pháp luật hiện hành (Điều 101 BLDS 2015) thì chủ thể tham gia
xác lập thực hiện các giao dịch dân sự của hộ gia đình chính là các thành viên của hộ
gia đình đó hoặc là người do các thành viên của hộ ủy quyền đại diện. Đây là một quy
định mang tính phát triển và tiến bộ của BLDS 2015 so với BLDS 2005, chính điều
này đã làm rõ vai trị và trách nhiệm của các thành viên hộ gia đình khi tham gia xác
lập, thực hiện giao dịch dân sự, BLDS 2015 khơng đặt q cao vai trị của chủ hộ gia
đình để tránh tình huống chủ hộ gia đình khơng phải là người có cơng sức đóng góp,
tạo lập tài sản của hộ gia đình nhưng lại tồn quyền đại diện để xác lập, thực hiện giao
dịch dân sự có liên quan đến tài sản của hộ.


Liên quan đến thuật ngữ “hộ gia đình sử dụng đất”, lịch sử của pháp luật đất đai
qua các giai đoạn trước vẫn chưa hình thành khái niệm này, mãi cho đến khi LĐĐ
2013 được ban hành thì lần đầu tiên khái niệm này được đề cập, giải đáp toàn bộ
những thắc mắc về khái niệm hộ gia đình sử dụng đất trước đây. Theo quy định của
LĐĐ 2013 (Khoản 29 Điều 3): “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ
hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia
đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng
đất”. Từ khái niệm nêu trên được hiểu hộ gia đình sử dụng đất theo quy định của LĐĐ
2013 có hai dấu hiệu để nhận biết bao gồm:
Một là, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hơn
nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;
Hai là, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất là những người được xác định là
đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao
đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
1.1.2 Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất
Với cách lý giải khái niệm hộ gia đình sử dụng đất được quy định trong LĐĐ
2013 nêu trên, có thể thấy hộ gia đình sử dụng đất có ba đặc điểm tiêu biểu sau:

Thứ nhất, thành viên hộ gia đình phải có mối quan hệ hơn nhân, huyết thống
hoặc ni dưỡng giữa từng cá nhân với nhau chứ không phải giữa từng cá nhân với
chủ hộ gia đình.1 Đặc điểm này được kế thừa và phát triển từ Luật HNGĐ 2014 và
mang một ý nghĩa chính xác trên thực tế, bởi vì một nhóm người khơng có bất kỳ mối
quan hệ hơn nhân, ni dưỡng, huyết thống nào với nhau thì khơng thể nào trở thành
hộ gia đình và nếu khơng có một trong các yếu tố trên thì tập hợp những cá nhân đó
chỉ là một nhóm người sử dụng đất. Điểm khác biệt để phân biệt giữa hộ gia đình sử
dụng đất với nhóm cá nhân sử dụng đất là nhóm cá nhân sử dụng đất bao gồm cả
những cá nhân khơng có quan hệ hơn nhân, huyết thống, nuôi duỡng với nhau, tên của
từng cá nhân được ghi trên GCN và mỗi người đều được cấp một GCN (nếu có u
1Tuấn Đạo Thanh (2017), Bình luận một số quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 có liên quan trực tiếp đến hoạt
động công chứng, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, tr. 77.


cầu) hoặc được cấp một GCN chung nhưng mô tả đầy đủ thơng tin về những cá nhân
có quyền sở hữu QSDĐ (Khoản 3 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/5/2014 (“Thơng tư 23”)). Đối với hộ gia đình sử dụng đất thì thành viên chỉ bảo
gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng với nhau và trên
GCN (từ trước đến nay) không ghi tên tất cả người có QSDĐ chung mà chỉ ghi tên
chủ hộ hoặc người đại diện cho các thành viên hộ gia đình (điểm c Khoản 1 Điều 5
Thơng tư 23).
Thứ hai, các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất phải là những người sống
chung với nhau tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ
hoặc tại thời điểm chuyển nhượng QSDĐ. Đặc điểm này cũng làm thu hẹp đối tượng
xem xét là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, nếu một trong các thành viên
không sống chung với các thành viên khác thì cũng có cơ sở để xác định đây khơng
phải là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế để xác định tại
thời điểm được giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ hoặc khi nhận chuyển
nhượng QSDĐ các thành viên có đang sống chung với nhau hay không là một điều vô
cùng nan giải và không phải lúc nào cũng xác định được chính xác.

Thứ ba, các thành viên hộ gia đình phải có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển QSDĐ.
Đặc điểm này tạo nên sự khác biệt giữa hộ gia đình sử dụng đất với hộ gia đình trong
mối quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng, cho thấy để là thành viên hộ gia đình
sử dụng đất các thành viên này phải có cơng sức đóng góp, tạo lập nên giá trị QSDĐ.
1.2 Khái quát về quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.2.1 Khái niệm quyền sử dụng đất
Theo quy định pháp luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước
là đại diện chủ sở hữu, tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao cho
các chủ thể như tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân và các chủ thể khác sử dụng
thơng qua các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ trong một thời hạn
xác định hoặc không xác định. Khi thực hiện sử dụng đất, các chủ thể sử dụng có thể
chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật (Khoản 2 Điều


54 Hiến pháp 2013), như vậy QSDĐ chứ không phải quyền sở hữu đất đai mới chính
là đối tượng giao dịch trên thị trường ở Việt Nam 2 và QSDĐ là một loại tài sản đặc
biệt. Mặc dù QSDĐ đóng một vai trò quan trọng trên thị trường nhưng hiện nay đa số
các giao dịch liên quan đến QSDĐ đều được thực hiện theo xu hướng cẩn trọng, dè
chừng, chính vì vậy chúng ta cần làm rõ khái niệm QSDĐ để có thể xây dựng và hồn
thiện những quy định pháp luật điều chỉnh đối với những giao dịch dân sự, thương
mại có đối tượng là QSDĐ.
Theo giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa khái
niệm QSDĐ như sau: “Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích
của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước”. 3
Tại Từ điển Luật học năm 2006 thì khái niệm QSDĐ được xây dựng: "Quyền sử
dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích
từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể
khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho,...”.4

Qua tìm hiểu của mình tác giả nhận thấy khái niệm QSDĐ hiện chưa được pháp
điển hóa tại các văn bản quy phạm pháp luật, do đó để có thể hiểu chính xác ý nghĩa
của thuật ngữ QSDĐ cần phải phân tích các từ đã cấu thành nên thuật ngữ nêu trên.
QSDĐ được cấu thành từ hai nhóm từ là “quyền sử dụng” và “đất”. Về thuật ngữ
“quyền sử dụng” đã được định nghĩa tại Điều 189 BLDS 2015 là: “Quyền sử dụng là
quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể
được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật”.
Mặt khác, đất đai là một loại tài sản (Điều 53 Hiến pháp 2013), do đó QSDĐ được
hiểu chính là quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản là đất đai.
Qua các phân tích nêu trên, theo quan điểm của tác giả có thể xây dựng khái niệm
QSDĐ như sau:
2Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam, Nhà xuất bản Hồng
Đức, Hà Nội, tr. 37.
3Đại học Luật Hà Nội (2011), Giáo trình Luật Đất đai, Nhà xuất bản Cơng an Nhân dân, Hà Nội, tr. 92.
4Viện Khoa học pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nhà xuất bản Từ điển Bách Khoa và Nhà xuất bản Tư pháp,
Hà Nội, tr. 95, 96.


Quyền sử dụng đất là quyền được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức
phát sinh từ đất đai trong thời hạn sử dụng đất, tương ứng với phần diện tích và hình
thức Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng đất.
1.2.2 Đặc điểm của quyền sử dụng đất
Từ các phân tích về định nghĩa QSDĐ, chúng ta có thể nhận thấy QSDĐ có các
đặc điểm sau:
Thứ nhất, QSDĐ là loại quyền gắn bó với đất đai nên QSDĐ chỉ tồn tại khi
thửa đất gắn liền với nó tồn tại trên thực tế, 5 có thể thấy QSDĐ là một quyền tài sản
phái sinh xuất phát từ đất đai, tuy nhiên QSDĐ lại là một loại quyền độc lập với
quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại
diện chủ sở hữu, do đó hệ thống pháp luật không thừa nhận quyền sở hữu của bất kỳ
chủ thể nào khác ngoài Nhà nước. Để đáp ứng nhu cầu thực tế phát sinh của các cá

nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế trong xã hội là đều cần có nơi ở, cần có đất để sản
xuất, kinh doanh, trồng trọt, do đó Nhà nước giao cho những chủ thể trên những
quyền nhất định đối với đất đai như QSDĐ để xây dựng nhà ở, xây dựng địa điểm
kinh doanh, sử dụng đất để trồng trọt, chăn nuôi, nhưng khơng giao quyền sở hữu đất
đai, vì vậy được hiểu QSDĐ là độc lập và riêng biệt với quyền sở hữu đất đai và
những chủ thể được trao QSDĐ không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sở
hữu QSDĐ.
Thứ hai, QSDĐ không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các quyền
của người sử dụng đất bởi vì người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp
pháp trên đất, được tự do sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, trao đổi các hoa
lợi, lợi tức phát sinh trong quá trình sử dụng đất với các đối tượng khác theo quy định
của pháp luật.
Thứ ba, QSDĐ là quyền tài sản và đồng thời cũng là tài sản theo quy định pháp
luật hiện hành (Điều 105 BLDS 2015). Với bản chất là tài sản, vì vậy QSDĐ có thể trị
giá được bằng tiền và đóng vai trị là hàng hóa đặc biệt trong các giao dịch dân sự,
5Lưu Quốc Thái, “Những vấn đề pháp lý về thị trường Quyền sử dụng đất tại Việt Nam”, Nhà xuất bản Hồng
Đức, Hà Nội, tr. 39.


thương mại.
Thứ tư, QSDĐ là một quyền có giới hạn theo thời hạn sử dụng đất và hình thức
giao đất.6
Nếu phân loại theo thời hạn sử dụng, thì QSDĐ được chia thành hai loại:
QSDĐ ổn định, lâu dài và QSDĐ có thời hạn. QSDĐ sử dụng ổn định, lâu dài là loại
đất mà Nhà nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền
sử dụng đất đó cho đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất. QSDĐ có thời hạn là
đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ được QSDĐ trong
thời hạn.
QSDĐ bị giới hạn bởi hình thức Nhà nước trao quyền sử dụng đất. Hiện nay,
QSDĐ được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất khơng thu tiền

sử dụng, khác với QSDĐ của người sử dụng đất được Nhà nước trao QSDĐ theo hình
thức giao đất có thu tiền. QSDĐ của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất trả tiền
một lần có những đặc quyền khác biệt so với QSDĐ thuê trả tiền hàng năm và khác
với QSDĐ của người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền.
1.2.3 Xác lập và chấm dứt quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.2.3.1 Xác lập quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, việc xác lập QSDĐ của hộ gia
đình được thực thực hiện thơng qua các hình thức dưới đây :
Thứ nhất, hộ gia đình có QSDĐ thơng qua hình thức Nhà nước giao đất khơng
thu tiền sử dụng đất (Điều 54 LĐĐ 2013), tuy nhiên hộ gia đình phải đáp ứng được
điều kiện là hộ gia đình trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy
sản, làm muối và hạn mức giao đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, đơn vị hành
chính nơi hộ gia đình được giao đất.
Đối với hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất nêu trên hiện đã bộc lộ
những điểm hạn chế của quy định pháp luật khi pháp luật đất đai chỉ mới xây dựng
6Châu Thị Vân (2016), “Bàn về khái niệm quyền sử dụng đất”, Tạp chí Dân chủ & Pháp luật, truy cập ngày
04/7/2018, từ cơ sở dữ liệu: phap.aspx?
ItemID=186


khái niệm hộ gia đình trực tiếp sản xuất nơng nghiệp (Khoản 30 Điều 3 LĐĐ 2013) và
hướng dẫn các căn cứ để xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp (Khoản
3 Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 (“Thông tư số 33”), nhưng
hiện nay quy định pháp luật vẫn chưa có khái niệm như thế nào là: Hộ gia đình trực
tiếp sản xuất lâm nghiệp; Hộ gia đình trực tiếp ni trồng thủy sản; Hộ gia đình trực
tiếp làm muối, vì vậy rất khó xác định các hộ gia đình nào đủ điều kiện để được giao
đất không thu tiền sử dụng đất khi hộ gia đình này hoạt động trong lĩnh vực sản xuất
lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản.
Thứ hai, hộ gia đình xác lập QSDĐ của mình khi được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất để ở (Điều 55 Luật ĐĐ 2013).

Thứ ba, hộ gia đình được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê
đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê với mục đích: Sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; sử dụng đất với mục đích thương mại, dịch vụ;
sử dụng đất cho hoạt động khoáng sản; Sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Sử
dụng đất làm cơ sở sản xuất phi nơng nghiệp; Xây dựng cơng trình cơng cộng có mục
đích kinh doanh (Điều 56 Luật ĐĐ 2013).
Thứ tư, hộ gia đình tạo lập QSDĐ bằng hình thức nhận chuyển nhượng QSDĐ
từ cá nhân, tổ chức, hộ gia đình khác hoặc nhận tặng, cho, thừa kế QSDĐ từ những
đối tượng được công nhận QSDĐ khác.
1.2.3.2 Chấm dứt quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Khi hộ gia đình đang có QSDĐ nhưng phát sinh một số trường hợp được nêu
dưới đây thì QSDĐ của hộ gia đình chấm dứt, cụ thể:
Một là, khi hộ gia đình thống nhất chuyển nhượng, tặng cho, chuyển đổi
QSDĐ của mình cho các đối tượng khác theo các điều kiện, trình tự, thủ tục theo quy
định của pháp luật đất đai.
Hai là, QSDĐ của hộ gia đình chấm dứt khi Nhà nước quyết định thu hồi đất
vì một trong các lý do sau: (i) Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh, phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; (ii) Thu hồi đất do việc sử dụng đất vi
phạm pháp luật về đất đai; (iii) Thu hồi đất do QSDĐ chấm dứt theo pháp luật, do hộ


gia đình tự nguyện trả lại đất hoặc khu vực đất đai do hộ gia đình đang sử dụng có
nguy cơ đe dọa tính mạng con người trong q trình sinh sống, khai thác QSDĐ
(khoản 1 Điều 16 Luật ĐĐ 2013);
Ba là, QSDĐ của hộ gia đình chấm dứt khi Nhà nước quyết định trưng dụng
đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc
trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai (khoản 2 Điều
16 Luật ĐĐ 2013);
Bốn là, QSDĐ của hộ gia đình chấm dứt khi QSDĐ xuất phát từ việc được Nhà
nước giao đất, cho thuê đất tuy nhiên khi hết thời gian sử dụng đất thì khơng tiếp tục

được Nhà nước gia hạn thời gian sử dụng (điểm d khoản 1 Điều 65 Luật ĐĐ 2013).
1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.3.1 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất
Như các phân tích đã nêu ở phần trước, tại Việt Nam QSDĐ là một quyền tài
sản đặc biệt gắn liền với đất đai và là quyền của người sử dụng đất được pháp luật ghi
nhận. Ngồi quyền khai thác cơng dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh trên đất
người sử dụng đất có thể dùng QSDĐ để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng,
tặng, cho, đặc biệt có thể sử dụng QSDĐ để thế chấp tại các NHTM nhằm bảo đảm
cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc của bên thứ ba khác phát sinh tại NHTM.
Xét các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, pháp luật dân sự thì hiện nay
khơng có bất kỳ khái niệm nào để mô tả về việc thế chấp QSDĐ, để hiểu đúng về
thuật ngữ “thế chấp QSDĐ” chúng ta một lần nữa phải xem xét về khái niệm này
“thế chấp tài sản” để suy luận về khái niệm “thế chấp QSDĐ” vì như đã phân tích ở
các phần trước QSDĐ chính là một loại tài sản.
Trước đây, tại Điều 342 BLDS 2005 đã xây dựng khái niệm về thế chấp tài sản,
theo đó “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và khơng chuyển giao tài sản đó cho
bên nhận thế chấp””.
Theo quy định pháp luật hiện hành (Điều 317 BLDS 2015) đã điều chỉnh khái
niệm thế chấp tài sản, cụ thể: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên


thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và
không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”.
Sau khi tìm hiểu và phân tích ý nghĩa của hai khái niệm nêu trên có thể thấy
BLDS 2015 đã có sự điều chỉnh cách sử dụng từ làm cho nghĩa của thuật ngữ “thế
chấp tài sản” theo BLDS 2015 trở nên chính xác thơng qua việc dùng từ “giao””
thay cho từ “chuyển giao”, cụ thể: Từ “giao” trong khái niệm thế chấp tài sản của
BLDS 2015 sử dụng mang ý nghĩa là sự cầm, nắm, chiếm hữu, sử dụng tài sản thế
chấp, do đó được hiểu khi thế chấp tài sản bên thế chấp sẽ không phải giao tài sản đó

cho bên nhận thế chấp nắm giữ, chiếm hữu, sử dụng. Riêng đối với từ “chuyển giao”
trong khái niệm thế chấp tài sản của BLDS 2005 được hiểu: Khi thế chấp tài sản, bên
thế chấp không phải thực hiện chuyển quyền sở hữu cho bên nhận thế chấp (khi nghĩa
vụ chưa đến hạn hoặc bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ của mình) 7, nhưng
khơng loại trừ việc phải giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp quản lý, nắm giữ.
Từ khái niệm thế chấp tài sản được nêu trên, chúng ta có thể tiếp thu và phát
triển để hình thành nên khái niệm “thế chấp QSDĐ”. Hiện nay một số cơng trình
nghiên cứu pháp luật của một số tác giả đã dựa trên các quy định pháp luật và quan
điểm pháp lý để đề xuất xây dựng khái niệm “thế chấp QSDĐ”, trong đó tác giả Lê
Thị Thúy Bình đã đề xuất khái niệm này như sau: “Thế chấp QSDĐ là quyền của một
chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp pháp và đem quyền đó để bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự trước chủ thể nhận thế chấp trong giao dịch dân sự, kinh tế mà không
chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp””7 8
Dựa trên các quy định pháp luật về việc thế chấp tài sản và bản chất của QSDĐ
cũng là một loạt tài sản, tác giả đa phần đồng ý với khái niệm “thế chấp QSDĐ” do
tác giả Lê Thúy Bình đưa ra nêu trên, tuy nhiên như đã phân tích sự khác nhau của
khái niệm “thế chấp tài sản” trong BLDS 2005 và BLDS 2015, để không làm sai lệch
ý nghĩa của việc thế chấp tài sản, tác giả xin điều chỉnh khái niệm thế chấp QSDĐ của
77 Điều 195 BLDS 2005: “Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu
đó”.
8 Lê Thị Thúy Bình (2016), “Thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam”, luận án Tiến sĩ,
Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh.


tác giả Lê Thị Thúy Bình thành:
“Thế chấp QSDĐ là quyền của một chủ thể đang có quyền sử dụng đất hợp
pháp và đem quyền đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trước chủ thể nhận thế
chấp trong giao dịch dân sự, kinh tế mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế
chấp”.
1.3.2 Đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất

Đối với việc thế chấp QSDĐ của hộ gia đình có một số đặc điểm cơ bản:
Một là, sau khi hoàn thiện các thủ tục thế chấp QSDĐ thì hộ gia đình vẫn được
tiếp tục sử dụng đất, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ QSDĐ
(trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức phát sinh cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận giữa
các bên);
Hai là, QSDĐ vẫn thuộc quyền sở hữu của các thành viên hộ gia đình mà không
cần phải chuyển giao cho Bên nhận thế chấp trong thời gian thế chấp;
Ba là, việc thế chấp QSDĐ phải tuân thủ quy định về hình thức, thủ tục do pháp
luật quy định thì mới có hiệu lực pháp lý (Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai
2013).
1.3.3 Chủ thể trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Khi đề cập đến chủ thể trong quan hệ thế chấp QSDĐ của hộ gia đình tại
NHTM được hiểu là các bên tham gia quan hệ thế chấp, các bên có quyền và nghĩa vụ
phát sinh từ quan hệ thế chấp QSDĐ. Tuy nhiên trên thực tế trong quan hệ thế chấp
QSDĐ của hộ gia đình khơng chỉ có các bên trong quan hệ thế chấp (chủ thể sở hữu
QSDĐ, chủ thể nhận thế chấp QSDĐ) mà cịn có các chủ thể khác có liên quan trực
tiếp hoặc gián tiếp đến quan hệ thế chấp, mỗi chủ thể đều có vị trí pháp lý riêng biệt
và tương ứng với quyền và nghĩa vụ pháp lý của mình, cụ thể như sau:
1.3.3.1 Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất
Trong quan hệ thế chấp QSDĐ, chủ thể thế chấp (hay còn gọi là “Bên thế
chấp”) là bên cam kết với bên có quyền trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất về
việc sử dụng tài sản là QSDĐ hợp pháp của mình để bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ của mình hoặc của một bên thứ ba trước Bên nhận thế chấp.


1.3.3.2 Chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất (Bên nhận thế chấp)
Bên nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp QSDĐ là bên có quyền yêu cầu Bên
thế chấp phải thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng thế chấp, nếu không thực
hiện đầy đủ các nghĩa vụ thì có thể bị cưỡng chế thực hiện.
Xét về chủ thể nhận thế chấp trong quan hệ thế chấp QSDĐ giữa hộ gia đình

với NHTM thì để được pháp luật công nhận là Bên nhận thế chấp các NHTM phải
thỏa mãn được các điều kiện như: Được Ngân hàng Nhà nước (“NHNN”) cấp giấy
phép thành lập và hoạt động; Có điều lệ về tổ chức và hoạt động, có giấy phép đăng
ký hoạt động kinh doanh phù hợp; Có người đại diện có đủ năng lực và thẩm quyền
để giao kết hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp với khách hàng. Ngồi ra NHTM
cịn phải thực hiện ban hành các quy chế, quy định, quy trình thực hiện hoạt động
kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật từng thời kỳ.
1.3.3.3 Chủ thể có liên quan đến quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất
Xét về chủ thể có liên quan đến quan hệ thế chấp QSDĐ của hộ gia đình với
NHTM có thể bao gồm các chủ thể sau:
i. Chủ thể được bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự
Ngoài trường hợp Bên thế chấp sử dụng QSDĐ của chính mình để bảo đảm
cho chính nghĩa vụ của Bên thế chấp thì cịn phát sinh trường hợp Bên thế chấp sử
dụng QSDĐ của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ của các cá nhân, tổ chức, hộ gia
đình khác phát sinh với NHTM, thơng thường đây được gọi là quan hệ thế chấp
QSDĐ của bên thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ phát sinh của Bên được cấp tín dụng
(“Bên được bảo đảm”).
Trong quan hệ giữa Bên thế chấp, Bên nhận thế chấp và Bên được bảo đảm thì
Bên được bảo đảm ln là Bên có nghĩa vụ trực tiếp thanh tốn các khoản nợ phát
sinh, Bên thế chấp chỉ đóng vai trị là người trả nợ dự phòng cho NHTM trong trường
hợp Bên được bảo đảm khơng hồn thành nghĩa vụ thanh tốn hoặc cố tình trì hỗn,
đình trệ việc thanh tốn. Lúc này NHTM sẽ yêu cầu Bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ
đã “hứa” về việc sẽ dùng tài sản bảo đảm là QSDĐ của Bên thế chấp để thanh tốn
cho NHTM. Bên thế chấp có thể lựa chọn phương án thanh toán cho NHTM bằng tiền


hoặc để NHTM xử lý tài sản thế chấp để thanh toán các nghĩa vụ đến hạn của Bên
được bảo đảm.
ii. Chủ thể thuê, quản lý, giữ tài sản thế chấp
Theo quy định pháp luật hiện hành, khi thế chấp QSDĐ Bên thế chấp vẫn được

nắm giữ tài sản thế chấp, không phải giao tài sản cho Bên nhận thế chấp, do đó dễ
dàng phát sinh việc cho thuê QSDĐ, hoặc khi chủ thể thế chấp ở xa thì cịn có thể nảy
sinh việc cho ở nhờ, nhờ giữ tài sản thế chấp. Bên cạnh đó, người thuê nhà ở gắn liền
với QSDĐ cịn có thể là người có quyền lợi được ưu tiên khi NHTM xử lý QSDĐ để
thu hồi khoản nợ, điều này được thể hiện tại tại Khoản 2 Điều 146 Luật Nhà ở số
65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 (“Luật Nhà ở 2014”), cụ thể: “Trường hợp nhà ở
đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở
được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các
quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác ”.
iii. Chủ thể trực tiếp quản lý, sử dụng, có cơng sức đóng góp làm tăng giá trị
quyền sử dụng đất
Ngoài các thành viên hộ gia đình đóng vai trị Bên thế chấp thì trong mối quan
hệ thế chấp QSDĐ cịn có các chủ thể khác cũng được xem là người có quyền lợi,
nghĩa vụ liên quan như: Người trực tiếp quản lý, sử dụng đất; Người có cơng sức đóng
góp làm tăng giá trị QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Trong trường hợp xảy ra tranh
chấp QSDĐ của hộ gia đình với NHTM thì các cá nhân nêu trên sẽ được tham gia tố
tụng với vai trị là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
iv. Chủ thể giải quyết tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất
QSDĐ là một loại quyền tài sản đặc biệt, có giá trị cao, gắn bó mật thiết với đời
sống của con người, do đó khi các bên sử dụng QSDĐ để thế chấp sẽ dễ dàng xảy ra
tranh chấp khi một trong các bên không thực hiện theo cam kết trước đó, để đảm bảo
quyền lợi chính đáng của các bên thì Tịa án hoặc Trọng tài sẽ tiếp nhận các vụ việc
tranh chấp và sẽ đưa ra phán quyết phân xử vụ việc theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó trong q trình giải quyết tranh chấp các cơ quan có chức năng cấp