ĨJ

■
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

TRẦN THỊ HỒNG ĐÀO

PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
••

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

TP. HỒ CHÍ MINH-NĂM 2020
ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP. HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT


TRẦN THỊ HỒNG ĐÀO

PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
••

Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã ngành: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN ĐÌNH HUY

TP. HỒ CHÍ MINH-NĂM 2020

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan luận văn “Pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội” là cơng
trình nghiên cứu của riêng tôi. Các nội dung nghiên cứu trong luận văn là hồn tồn
trung thực, các thơng tin tham khảo đều được trích dẫn nguồn gốc rõ ràng. Những
kết quả nghiên cứu trong luận văn chưa được tác giả công bố trong bất kỳ cơng trình
nào khác.


HỌC VIÊN THỰC HIỆN LUẬN VĂN

TRẦN THỊ HỒNG ĐÀO


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC...................................................................................................TRANG
PHẦN MỞ ĐẦU ....................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài ..............................................................................................1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài ............................................................................2
3. Mục đích nghiên cứu.........................................................................................3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................3
5. Phương pháp nghiên cứu..................................................................................4
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài.............................................4
7. Bố cục luận văn.................................................................................................5
CHƯƠNG 1: CHỦ THỂ THAM GIA GIAO DỊCH THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ
HỘI ......................................................................................................................... 6
1.1. Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội và trách nhiệm của chủ đầu tư khi
thực hiện dự án nhà ở xã hội..................................................................................6
1.1.1 Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội..................................................................6
1.1.2. Trách nhiệm của Chủ đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở xã hội.......................8

1.2. Chủ thể thuê mua nhà ở xã hội và điều kiện để được mua nhà ở xã hội
đối
với người thuê mua nhà ở.......................................................................................9
1.2.1. Chủ thể thuê mua nhà ở xã hội......................................................................9
1.2.2 Điều kiện để được mua nhà ở xã hội đối với người thuê mua nhà ở xã hội 10
1.2.3. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội ......................................12
1.3.
Thực tiễn áp dụng pháp luật khi tham gia giao dịch thuê mua nhà ở xã
hội
1.4. Bài học kinh nghiệm từ Singapore .............................................................25
1.5. Đề xuất giải pháp.........................................................................................27
CHƯƠNG 2: CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ TRONG HỢP ĐỒNG THUÊ MUA
NHÀ Ở XÃ HỘI ...................................................................................................32
2.1. Các vấn đề về điều kiện sở hữu, chuyển nhượng nhà ở xã hội..................32
2.1.1. Những quy định của pháp luật và thực trạng khi áp dụng pháp luật về điều
kiện sở hữu, chuyển nhượng nhà ở xã hội vào thực tế.............................................32
2.1.2. Đề xuất giải pháp .......................................................................................34
2.2.
Các vấn đề về bảo hành trong thuê mua nhà ở xã hội...........................36
2.2.1. Những quy định của pháp luật và thực trạng khi áp dụng pháp luật về bảo
hành nhà ở xã hội vào thực tế .................................................................................36
13


2.2.2. Đề xuất giải pháp .......................................................................................41
KẾT LUẬN ..........................................................................................................44
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO


1


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Để người dân có được một nơi ở an tồn, ổn định là tiêu chí mà Chính phủ
các nước trên thế giới đều muốn đạt được, cho nên hầu hết trong Hiến pháp các nước
đều quy định cụ thể về quyền có nhà ở của mọi cơng dân, đặc biệt là các chính sách
về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, với giá đất, giá nhà trên thị trường và thu nhập của người
lao động hiện nay thì việc được thuê mua để sở hữu một căn hộ khang trang có phải
là giấc mơ quá xa vời? và với những chính sách hỗ trợ xây dựng và phát triển nhà ở
xã hội của Nhà nước Việt Nam thì việc kinh doanh nhà ở xã hội có đạt được kết quả
như mong đợi của người dân?
Ở Việt Nam vấn đề nhà ở xã hội rất được Nhà nước quan tâm, đã thông qua
Luật Nhà ở 2015 và Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính Phủ
về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở, Nghị định
100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội đã tạo điều kiện thuận lợi cho
việc ra đời những chính sách hỗ trợ khuyến khích phát triển nhà ở xã hội cho người
có thu nhập thấp được thuê mua như Quyết định 167/2008/QĐ-TTg chính sách hỗ
trợ hộ nghèo về nhà ở, Nhà nước trực tiếp hỗ trợ các hộ nghèo để có nhà ở ổn định,
an tồn, từng bước nâng cao mức sống, góp phần xóa đói giảm nghèo bền vững;
Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho
công nhân lao động tại các khu cơng nghiệp th; Các gói tín dụng hỗ trợ cho vay lãi
suất thấp để mua nhà ở như gói 30.000 tỷ năm 2016, gói 1.000 tỷ năm 2017.
Bên cạnh việc hỗ trợ các chính sách về nhà ở xã hội, thì các vấn đề về chất
lượng cơng trình, các quy trình thủ tục để được sở hữu nhà ở xã hội cũng cần được
quan tâm. Về chất lượng nhà ở xã hội hiện nay Chính phủ chỉ mới coi trọng việc
nghiệm thu hồn thành cơng trình, tổ chức bàn giao đưa cơng trình vào sử dụng, cịn
cơng tác bảo hành cơng trình xây dựng nói chung và bảo hành nhà ở xã hội nói riêng
chưa được quan tâm đúng mức, các quy định về bảo hành cơng trình nhà ở xã hội
vẫn chưa hoàn chỉnh dẫn đến việc thực hiện cơng tác bảo hành cơng trình xây dựng
cịn bị xem nhẹ, mang tính hình thức, từ đó sẽ dẫn đến việc chất lượng cơng trình

mau xuống cấp và tuổi thọ sử dụng của cơng trình cũng giảm theo làm ảnh hưởng


2

xấu đến uy tín của Nhà nước, ảnh hưởng đến mơi trường sống của người sử dụng
cơng trình, gây ra sự lãng phí tài sản của người dân nói riêng và xã hội nói chung.
(Ví dụ như thực trạng tại Khu nhà ở xã hội Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội; Khu nhà ở
xã hội Ecohome 1,2; Khu nhà ở xã hội Easter City... ) là một minh chứng rằng cơng
tác bảo hành tại các cơng trình xây dựng ở nước ta chưa được quan tâm đúng mức.
Nhằm làm rõ hơn việc áp dụng pháp luật về nhà ở xã hội trong thực tiễn, có
những thuận lợi, khó khăn gì cho bên cung và bên cầu về pháp lý, về quy trình thủ
tục hay vấn đề nào khác nữa khi chọn thuê mua nhà ở xã hội. Tôi chọn đề tài: “Pháp
luật về thuê mua nhà ở xã hội” làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Nhà ở xã hội hiện nay đang rất được quan tâm không chỉ bởi Nhà nước, các
nhà nghiên cứu, nhà làm luật, các doanh nghiệp mà đặc biệt là người nghèo, người
có thu nhập thấp. Vì nó khơng chỉ là mối quan tâm về chính sách của nhà nước, lợi
nhuận của doanh nghiệp mà một giải pháp nhằm thực hiện giúp Nhà nước trong việc
chỉnh trang đô thị, hỗ trợ người nghèo có chỗ ở ổn định, đảm bảo an sinh và nâng
dần mức sống cho người dân trong cả nước. Có nhiều cơng trình nghiên cứu về nhà ở
xã hội như:
* Cơng trình đăng trên sách báo, tạp chí
- Nguyễn Thị Thanh Thủy (2015), “Kinh nghiệm của một số nước về phát
triển nhà ở xã hội”, Học viện Hành chính quốc gia, trong bài viết của mình tác giả
phân tích những hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội ở Việt Nam hiện nay và tác giả
nêu lên các kinh nghiệm, các bài học từ Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore để Chính
phủ có thể giải quyết tốt vấn đề nhà ở của người dân, phát triển kinh tế đất nước và
giữ được quỹ đất cho tương lai cũng như phục vụ cho các mục đích khác.
- Khánh Phương (2017), “Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội trên Thế

Giới”, Báo xây dựng số ra ngày 07/3/2017, tác giả nêu kinh nghiệm phát triển của
Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Pháp, Thụy Điển, Tây Ban Nha về lộ trình xóa
những căn nhà cũ kỹ thay bằng những căn nhà ở xã hội khang trang, về cách tạo
nguồn vốn để xây nhà ở xã hội, về hoạch định các kế hoạch sao cho từng bước nâng
dần chất lượng nhà cho người nghèo.


3

* Luận văn thạc sĩ
- Nguyễn Thị Thắm (2015), Chính sách nhà ở xã hội ở Việt Nam, Luận văn
thạc sĩ Kinh doanh và quản lý, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, tại luận văn
này tác giả phân tích cụ thể những hiệu quả mà chính sách đem lại đồng thời cũng
đưa ra những giải pháp, kiến nghị để giải quyết vấn đề.
- Huỳnh Thủy Tiên (2012), Phát triển thị trường nhà ở cho người thu nhập
thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, Luận văn thạc sĩ kinh tế, Đại học
Kinh tế - Luật, tác giả đã nghiên cứu làm rõ những lý luận về Nhà ở xã hội, thị
trường nhà ở xã hội dành cho đối tượng có thu nhập thấp tại đơ thị, tác giả tập trung
phân tích thực trạng từ đó nghiên cứu đề ra phương hướng phát triển nhà ở dành cho
các đối tượng có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020.
Các cơng trình nghiên cứu trên chủ yếu là từ nghiên cứu lý thuyết đưa ra lý
thuyết, chưa có những cơng trình nghiên cứu thực tiễn áp dụng.
3. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu kế thừa các thành tựu của các tác giả nghiên cứu trước,
tôi tiếp tục nghiên cứu khi áp dụng pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội vào thực tiễn
sẽ phát sinh những vấn đề gì của pháp lý mà trên lý thuyết thì rất hợp lý nhưng qua
thực tiễn thì khơng thể áp dụng, hoặc khơng phù hợp, hoặc chưa đạt hiệu quả, còn
hạn chế ở điểm nào? từ đó đề xuất các giải pháp cụ thể để việc thuê mua nhà ở xã hội
thật sự đến đúng đối tượng được hưởng. Đồng thời nêu lên những thuận lợi, những
khó khăn thách thức cho Chính phủ, doanh nghiệp, khách hàng khi kinh doanh nhà ở

xã hội và cảnh báo những nguy cơ rủi ro có thể xảy ra.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật, tôi tập trung nghiên cứu các quy định
của pháp luật về giá cả căn hộ, nguồn vốn hỗ trợ, chất lượng nhà ở, thời gian được
chuyển nhượng trong giao dịch thuê mua nhà ở xã hội.
Về không gian: chủ yếu nghiên cứu ở Việt Nam có tham chiếu một số nước
trên thế giới.
về thời gian nghiên cứu: nghiên cứu thực trạng giai đoạn 2009 - 2019.


4

5. Phương pháp nghiên cứu
Trong đề tài tôi sử dụng phương pháp thu thập số liệu được công bố bởi cơ
quan Nhà nước, Bộ Xây dựng, Viện nghiên cứu phát triển Thành phố Hồ Chí Minh,
Sở Xây dựng tỉnh Tiền Giang, khảo sát thực tế qua các trang Website chuyên ngành,
sau đó phân tích và tổng hợp nhằm nghiên cứu đưa ra những đánh giá và giải pháp
để xây dựng nên các kiến nghị pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội.
Theo đó, tơi sẽ sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như sau
Chương 1: Chủ thể tham gia giao dịch thuê mua nhà ở xã hội: Tơi sử
dụng phương pháp khảo sát, phân tích về chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội và chủ
thể thuê mua nhà ở xã hội, mối quan hệ giữa bên mua và bên bán, phân tích về giá
nhà của bên bán, thu nhập của bên mua, những chính sách hỗ trợ của nhà nước cho
bên bán, bên mua và từ đó tìm ra những điểm bất hợp lý khi áp dụng ra thị trường,
nghiên cứu và phân tích những ưu điểm về chính sách nhà ở xã hội của đất nước
Singapore từ đó đề xuất các giải pháp cho phù hợp.
Chương 2: Chủ yếu sử dụng các số liệu thống kê thực tiễn trên các bài phóng
sự, website chun ngành từ đó phân tích, tổng hợp các vấn đề pháp luật về trình tự,
thủ tục thuê mua nhà ở xã hội, các vấn đề pháp luật về chất lượng và bảo hành nhà ở
xã hội khi áp dụng vào thực tiễn như thế nào để từ đó tìm ra được những thuận lợi,

khó khăn, vướng mắc và đề xuất giải pháp cho phù hợp.
6. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
Vấn đề phát triển nhà ở xã hội để phục vụ người dân có nhu cầu sử dụng
nhưng thu nhập khơng cao cần phải có những giải pháp mang tính bền vững, lâu dài,
căn bản để có thể cân đối giữa mục tiêu an sinh xã hội và quy luật của thị trường.
Trong luận văn này, tôi nghiên cứu tổng hợp trên cơ sở kết quả thu được qua
khảo sát, thu thập số liệu thực tế các vấn đề về thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam
và nghiên cứu từ những kinh nghiệm của nước thành công về nhà ở xã hội trên thế
giới như Singapore qua đó nhận diện và phân tích những hạn chế, khó khăn vướng
mắc về pháp lý liên quan đến thuê mua và kinh doanh nhà ở xã hội trên thực tế. Từ
đó, đề xuất những giải pháp pháp lý hữu hiệu để hoàn thiện pháp luật và các chính
sách hợp lý góp phần giúp việc thuê mua và kinh doanh nhà ở xã hội hướng đến mục


5

tiêu phát triển lâu dài, bền vững.
7. Bố cục luận văn
Luận văn bao gồm những nội dung chính như sau
Phần mở đầu:
Chương 1. Chủ thể tham gia giao dịch thuê mua nhà ở xã hội
Chương 2. Các vấn đề pháp lý trong hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội
Phần Kết luận


CHƯƠNG 1:
CHỦ THỂ THAM GIA GIAO DỊCH THUÊ MUA NHÀ Ở XÃ HỘI
1.1. Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội và trách nhiệm của chủ đầu tư
khi thực hiện dự án nhà ở xã hội
1.1.1 Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội

Theo quy định của pháp luật thì nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà
nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của
Luật Nhà ở năm 2014.
Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho
thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều
kiện thanh tốn trước thì được thanh tốn khơng q 50% giá trị nhà ở th mua; số
tiền cịn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua
trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền
cịn lại thì người th mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.
Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội ngoài việc được điều chỉnh bởi những quy
định chung của pháp luật, còn được điều chỉnh bởi những quy định riêng chặt chẽ
hơn như, cụ thể:
Chủ thể cho thuê mua nhà ở xã hội bao gồm Nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác
xã bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng
nhà ở xã hội trên diện tích đất ở hợp pháp của mình (Điều 53, Luật Nhà ở 2014). So
với nhà ở thương mại thì nhà ở xã hội được mở rộng đối tượng đầu tư và nguồn vốn
đầu tư đó là Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách Nhà nước,
công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ưu đãi của
các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước hoặc đầu tư xây dựng
theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất được xác định để
xây dựng nhà ở xã hội theo quy định để cho thuê mua. Tuy nhiên khách hàng (chủ
thể thuê mua) lại hạn chế hơn so với các bất động sản khác, phải đáp ứng đủ các tiêu
chí do Nhà nước quy định và được xét duyệt theo bảng điểm do Nhà nước ban hành
trên nguyên tắc thứ tự từ cao xuống. Ngoài ra, khi giao dịch trên thị trường, chủ đầu
tư không được giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản như các sản phẩm khác mà


chỉ được duyệt đối tượng được thuê mua theo quy định của pháp luật.
Khi thực hiện dự án nhà ở xã hội chủ đầu tư phải thực hiện đăng ký dự án và
được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chấp thuận chủ trương đầu tư rồi mới

được lập dự án và xin cấp giấy phép xây dựng trong khi đối với nhà ở thương mại
các chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục đăng ký dự án.
Về giá, thời hạn thu hồi vốn tối thiểu của nhà ở xã hội bị khống chế ở một
giới hạn phù hợp với khả năng chi trả của người được thuê mua nhà ở xã hội, giá
thuê mua nhà ở xã hội được xác định theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn
đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tư,
khơng tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá. Điều này đòi hỏi các chủ đầu tư
phải xác định giá bán và trình lên cơ quan có thẩm quyền phê duyệt rồi mới được
chào bán sản phẩm ra thị trường. Trong khi nhà ở thương mại thì chủ đầu tư được
định đoạt giá cả phù hợp với cơ chế thị trường.
Các chủ đầu tư dùng vốn để xây dựng nhà ở xã hội cho th mua thì sẽ được
hưởng các chính sách ưu đãi từ Chính phủ như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội; được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy
định của pháp luật về thuế; được vay vốn ưu đãi từ ngân hàng chính sách xã hội, tổ
chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ
tồn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong
phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (Điều 58, Luật Nhà ở); Được dành 20% tổng
diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm
cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương
mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư,
góp phần giảm giá cho thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận
hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư (Điểm b, Khoản 1, Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐCP);
Trường hợp phương án quy hoạch chi tiết của dự án do cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt mà khơng bố trí quỹ đất riêng để xây dựng cơng trình kinh doanh
thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích


sàn nhà ở của dự án đó để cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (điểm b,
khoản 1, Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP); Được miễn thực hiện thủ tục thẩm

định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình
nhà ở xã hội do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được áp dụng hình thức tự thực
hiện đối với các công tác tư vấn, thi công xây lắp nếu có đủ năng lực theo quy định
của pháp luật về xây dựng (khoản 5, Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP).
1.1.2. Trách nhiệm của Chủ đầu tư khi thực hiện dự án nhà ở xã hội
Để việc xét đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội một cách công khai, minh
bạch và đến đúng đối tượng (đối với dự án nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng
nguồn vốn ngoài ngân sách quy định tại điểm a, b, d, đ, g khoản 1, Điều 20 Nghị
định 100/2015/NĐ-CP), Luật đã quy định chặt chẽ chủ đầu tư dự án phải thực hiện
các việc như sau:
Thứ nhất, sau khi khởi công dự án, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội có
trách nhiệm cung cấp các thơng tin liên quan đến dự án để công bố công khai tại
Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án; đăng tải ít
nhất 01 lần tại báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương và cơng bố tại
Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư (nếu có) để người dân biết, đăng ký và
thực hiện việc theo dõi, giám sát;
(Cung cấp các thông tin về tên dự án; chủ đầu tư dự án; địa điểm xây dựng dự
án; địa chỉ liên lạc, địa chỉ nộp đơn đăng ký; tiến độ thực hiện dự án; quy mô dự án;
số lượng căn hộ cho thuê mua; diện tích căn hộ; giá cho thuê mua (tạm tính) đối với
từng loại căn hộ; thời gian bắt đầu và kết thúc nhận đơn đăng ký và các nội dung
khác có liên quan).
Thứ hai, trước khi thực hiện việc cho thuê mua, chủ đầu tư dự án xây dựng
nhà ở xã hội có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản về tổng số căn hộ sẽ cho thuê mua
và thời điểm bắt đầu cho thuê mua để Sở Xây dựng biết và kiểm tra. Phải công bố
công khai tại Cổng Thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án
trong thời gian tối thiểu là 30 ngày làm việc kể từ thời điểm bắt đầu nhận hồ sơ đăng
ký thuê mua nhà ở tại dự án;
Thứ ba, sau khi tập hợp đầy đủ giấy tờ đăng ký của các đối tượng có nhu cầu,



chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội có trách nhiệm xem xét từng hồ sơ đăng ký đã đáp ứng
đủ các điều kiện như đúng đối tượng theo quy định tại Điều 49, đủ điều kiện hưởng
chính sách hỗ trợ về thuê mua nhà ở tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014, đáp ứng các yêu
cầu theo quy định tại Điều 22, 23 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP và hướng dẫn chi
tiết của Bộ Xây dựng để lập danh sách đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội thuộc
dự án do mình làm chủ đầu tư và gởi danh sách các đối tượng dự kiến được giải
quyết thuê mua nhà ở xã hội theo thứ tự ưu tiên (trên cơ sở chấm điểm theo nguyên
tắc quy định tại Điều 23 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP) về Sở Xây dựng địa
phương nơi có dự án để kiểm tra nhằm loại trừ việc người thuê mua nhà ở xã hội
được hỗ trợ nhiều lần.
Thứ tư, sau khi ký hợp đồng cho thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư dự án có
trách nhiệm lập đầy đủ danh sách các đối tượng (bao gồm cả các thành viên trong
hộ) đã được thuê mua nhà ở xã hội gửi về Sở Xây dựng địa phương nơi có dự án để
cơng bố cơng khai trong thời hạn 30 ngày làm việc (kể từ ngày nhận được danh sách
này) và lưu trữ để phục vụ cho công tác quản lý, kiểm tra (hậu kiểm). Đồng thời, chủ
đầu tư dự án có trách nhiệm cơng bố công khai danh sách này tại trụ sở làm việc của
chủ đầu tư và tại Sàn giao dịch bất động sản hoặc Trang thông tin điện tử về nhà ở xã
hội của chủ đầu tư (nếu có).
1.2. Chủ thể thuê mua nhà ở xã hội và điều kiện để được mua nhà ở xã
hội đối với người thuê mua nhà ở
1.2.1.

Chủ thể thuê mua nhà ở xã hội
Điều 49 Luật Nhà ở 2014 quy định rất rõ, chi tiết về 10 chủ thể được hưởng

chính sách hỗ trợ về thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội, trong đó ưu tiên trước hết
thuộc về người có cơng với cách mạng; hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực
nơng thơn; hộ gia đình tại khu vực nơng thơn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng
bởi thiên tai, biến đổi khí hậu (khoản 1, 2, 3 Điều 49). Các đối tượng này được hỗ trợ
theo chương trình mục tiêu về nhà ở như miễn, miễn giảm tiền sử dụng đất, được

tặng nhà (Nhà tình thương đối với hộ nghèo, nhà tình nghĩa đối với hộ gia đình chính
sách) (khoản 2, 3 Điều 50 Luật Nhà ở 2014).


Đặc biệt, Luật quy định cụ thể các đối tượng được tham gia giao dịch thuê
mua nhà ở xã hội: Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngồi khu cơng nghiệp;
Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên
nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân
dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức,
viên chức; Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81
Luật Nhà ở 2014; Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá
dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà
ở, đất ở (khoản 4, 5, 6, 7, 8, 10 Điều 49 Luật Nhà ở 2014) các đối tượng này được hỗ
trợ giải quyết cho thuê mua ở xã hội (khoản 1, Điều 50 Luật Nhà ở 2014) và được hỗ
trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thơng qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ
chức tín dụng do Nhà nước chỉ định (khoản 4, Điều 50 Luật Nhà ở 2014).
So với nhà ở thương mại thì nhà ở xã hội bị khống chế về thời gian giao dịch,
khách hàng chỉ được phép giao dịch nhà ở xã hội khi đủ 5 năm kể từ thời điểm trả
hết tiền thuê mua nhà ở xã hội.
1.2.2 Điều kiện để được mua nhà ở xã hội đối với người thuê mua nhà ở xã hội
Tại Điều 51 của Luật Nhà ở 2014 quy định rõ về điều kiện để mua nhà ở xã
hội:
Thứ nhất là khó khăn về nhà ở: Đối tượng chưa có nhà ở, đang phải đi thuê
nhà, mượn nhà hay ở nhờ nhà của người khác hoặc có nhà ở nhưng bị nhà nước thu
hồi phục vụ cho việc giải phóng mặt bằng theo quyết định của các cơ quan có thẩm
quyền hoặc trường hợp giải tỏa để cải tạo chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc
không được bồi thường bằng nhà ở, đất ở khác; Đối tượng chưa được nhà nước giao
đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai; Đối tượng chưa được mua, thuê, thuê
mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc chưa được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

tại các dự án khác; Đối tượng chưa được tặng nhà tình thương, tình nghĩa; Đối tượng
có nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình nhưng nhà ở chật chội, diện tích bình qn
của hộ gia đình dưới 10m2/sàn/người. Hay nhà ở riêng lẻ diện tích bình quân dưới


10m2/sàn/người và diện tích khn viên đất thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối
thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi
có nhà ở.
Thứ hai là điều kiện về cư trú: Một trong những điều kiện về cư trú cần thiết
là người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố
trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội. Nếu khơng có hộ khẩu thường trú thì
người có nhu cầu mua nhà ở xã hội phải có đăng ký tạm trú, có hợp đồng lao động
thời hạn từ 1 năm về việc có đóng bảo hiểm xã hội của cơ quan bảo hiểm tại tỉnh,
thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội. Trong trường hợp hộ gia đình
hoặc cá nhân thuộc diện tái định cư phải đảm bảo điều kiện về cư trú do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định.
Thứ ba là điều kiện về thu nhập thấp: Theo quy định, người thu nhập thấp
phải là người không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân thường xuyên theo
quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Thuộc diện không phải nộp thuế
thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân; trường
hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của
Thủ tướng Chính phủ.


1
2 nghèo được tiếp cận với nhà ở xã hội,
Để tạo điều kiện thuận lợi cho người
Chính phủ đã đơn giản hóa các thủ tục xác nhận cho người dân, nếu đang làm việc
chỉ cần có giấy xác nhận của cơ quan, tổ chức nơi đang làm việc về đối tượng, thực
trạng nhà ở và bảng lương chứng minh mức thu nhập 1

Còn các đối tượng quy định tại khoản 4, Điều 49 của Luật Nhà ở 2014 tự kê
khai về mức thu nhập của bản thân và chịu trách nhiệm về thông tin tự kê khai. Sở
Xây dựng liên hệ với Cục thuế địa phương để xác minh thuế thu nhập của các đối
tượng này trong trường hợp cần thiết.
1.2.3.

Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở xã hội
Theo quy định tại Điều 135 Luật Nhà ở 2014 thì quyền và nghĩa vụ của bên

thuê mua nhà ở xã hội được quy định cụ thể như sau:
- Bên thuê mua nhà ở xã hội phải thực hiện quy định tại Điều 62 của Luật
Nhà ở 2014 và các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua nhà ở.
Trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở mà bên thuê mua đã nhận bàn
giao nhà ở thì bên thuê mua phải trả lại nhà ở này cho bên cho thuê mua; bên thuê
mua được hoàn lại số tiền đã nộp lần đầu, trừ trường hợp quy định tại Điểm e và
Điểm h, Khoản 1 Điều 84 và Khoản 2 Điều 136 của Luật Nhà ở 2014.
- Trường hợp bên thuê mua nhà ở chết thì giải quyết như sau:
+ Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người
thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục th mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp
pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;
+ Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó
mà bên thuê mua nhà ở đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người
thừa kế hợp pháp được thanh tốn hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn
thuê mua cịn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối
với nhà ở đó;
+ Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng khơng thuộc diện quy định tại điểm
a và điểm b khoản này thì bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở và người thừa
kế hợp pháp được hoàn trả số tiền mà bên thuê mua nhà ở đã nộp lần đầu có tính lãi
suất theo quy định về lãi suất khơng kỳ hạn liên ngân hàng tại thời điểm hoàn trả;
1


Điểm b, khoản 1, điểm a khoản 3, Điều 22 Nghị định 100/2015/NĐ-CP


1
3
+ Nếu khơng có người thừa kế hợp pháp thì số tiền thuê mua đã nộp lần đầu
thuộc sở hữu của Nhà nước và bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký
hợp đồng thuê, thuê mua với đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
theo quy định của Luật này.
1.3.

Thực tiễn áp dụng pháp luật khi tham gia giao dịch thuê mua nhà ở

xã hội
Như vậy, việc xét duyệt thuê mua nhà ở xã hội quy định rõ nhiệm vụ của bên
cho thuê mua và bên thuê mua; bên được thuê mua căn cứ các quy định về đối tượng,
điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội mà nộp đơn xin thuê mua nhà ở xã hội; Bên
cho thuê mua sẽ căn cứ vào thang điểm quy định tại Điều 23, Nghị định
100/2015/NĐ-CP để chấm điểm. Chấm điểm xong chủ đầu tư sẽ nộp danh sách lên
Sở Xây dựng, Sở đưa danh sách lên trang web công khai. Sau 30 ngày nếu Sở có
nhận văn bản, ý kiến kiến nghị thì Sở sẽ gửi văn bản đến chủ đầu tư để xem xét lại và
báo cáo Sở. Còn nếu sau 30 ngày khơng có ý kiến gì thì chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng
với người dân mua nhà. Sau khi ký hợp đồng với người dân mua nhà thì chủ đầu tư
gửi lên Sở Xây dựng. Sở sẽ đăng danh sách này lên trong vòng 30 ngày và đây mới
là danh sách chính thức. Như vậy, dù đã có những quy định rõ ràng cụ thể việc chủ
đầu tư nhà ở xã hội phải thực hiện với sự hậu kiểm chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà
nước nhưng trên thực tế các trường hợp “gian lận” khi mua nhà ở xã hội vẫn đang
diễn ra.



1
4

truy cập ngày
08/3/2017


1
5


1
6

7

Báo cáo của Ban Quản lý đầu tư xây dựng cơng trình nâng cấp đơ thị Tp.
HCM


1
7
+ Chuẩn nghèo: 900.000đồng/người/tháng ở khu vực thành thị
+ Chuẩn cận nghèo: 1.300.000đồng/người/tháng ở khu vực thành thị
Còn người thu nhập thấp là bao nhiêu khơng có quy định cụ thể nhưng căn cứ
theo Điểm c, Khoản 1, Điều 59 Luật Nhà ở 2014 và Luật thuế thu nhập cá nhân thì
thu nhập thấp là thu nhập khơng q 9 triệu đồng/người/tháng.
Theo kết quả khảo sát năm 2016 của Viện nghiên cứu phát triển thành phố Hồ
Chí Minh8 thì có 852/1.186 phiếu, tỷ lệ 72% hộ có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội.

Kết quả khảo sát thu nhập bình quân của hộ nghèo và cận nghèo, khả năng tích lũy,
nguyện vọng, loại nhà mong đợi, vị trí xây dựng mong đợi về nhà ở xã hội của các
cá nhân có nhu cầu thuê mua nhà ở xã hội cụ thể
* Kết quả khảo sát thu nhập bình quân của hộ nghèo và cận nghèo

* Trong đó khả năng tích lũy

8Kết quả điều tra nhu cầu nhà ở xã hội của đối tượng nghèo, cận nghèo trên địa bàn thành phố HCM - Viện
nghiên cứu phát triển Tp. HCM
Từ 41.292 hộ nghèo, cận nghèo đủ điều kiện đăng ký nhà ở xã hội do Ban giảm nghèo và tăng hộ khá tp HCM
cung cấp, nhóm nghiên cứu đã chọn 3% trong tổng số tương đương 1.280 hộ để khảo sát, kết quả thu được 1.186 phiếu hỏi
(chiếm tỷ lệ 92,7% trong tổng số danh sách dự kiến có nhu cầu đăng ký nhà ở xã hội) khai báo có nhu cầu. Kết quả nội suy
từ hộ nghèo, cận nghèo có nhu cầu trong tổng số đủ điều kiện, để ước lượng ra khoảng 38.278 trường hợp (đối tượng hộ


1
8

Tích lũy thu nhập bình qn hàng tháng

Th mua nhà ở xã hội

(triệu đồng/tháng)

Hộ

%

Dưới 1,5 triệu


383

46,82%

Từ 1,5 triệu đến 3 triệu

305

37,28%

Từ 3 triệu đến 6 triệu

77

9,4%

Trên 6 triệu

53

6,5%

Tổng

818

* Số người hiểu biết chính sách:
+ 97% chưa hiểu biết chi tiết về nhà ở xã hội.
+ 3% có biết về chính sách nhà ở xã hội
* Loại nhà mong đợi:

+ Chung cư trên 5 tầng: 44,1%
+ Chung cư dưới 5 tầng: 50,5%
+ Nhà phố liền kề:5,1%
+ Khác: 0,3%
* Vị trí nhà ở xã hội mong đợi (khách hàng được đăng ký 3 nguyện vọng):
+ Được xây dựng ở các quận nội thành hiện hữu:
•Nguyện vọng 1: 43,90%
•Nguyện vọng 2: 69,80%


1
9
•Nguyện vọng 3: 79,70%

+ Được xây dựng ở Quận mới
•Nguyện vọng 1: 31,9%
•Nguyện vọng 2: 25,5%
•Nguyện vọng 3: 3,9%

+ Được xây dựng ở ngoại thành
•Nguyện vọng 1: 24,2%
•Nguyện vọng 2: 4,6%
•Nguyện vọng 3: 16,4%

Như vậy, phần lớn đều mong muốn loại hình nhà ở xã hội là chung cư, có thu
nhập dưới 4 triệu/tháng chiếm 87,31%, và số tích lũy từ 1,5 - 3 triệu/tháng chiếm
37,28%, các hộ nghèo và cận nghèo đều có xu hướng mong muốn nhà ở xã hội được
xây dựng ở nội thành.
* Khảo sát giá cả của 1 căn hộ nhà ở xã hội hiện nay
Theo bảng thống kê, giá trung bình 1 căn hộ nhà ở xã hội dao động từ

12.000.000 đồng/m2 đến 17.000.000đồng/m2 trong khi đó các căn hộ thương mại
cũng có giá tương đương. 9

9Bảng thống kê giá nhà ở thương mại và nhà ở xã hội năm 2016 - Nguồn tổng cục thống kê
+ Dự án nhà ở xã hội cho cán bộ chiến sỹ Bộ Công an ở phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm, Hà Nội, giá mỗi mét
vuông căn hộ tại dự án này dao động từ 14,5 đến gần 17 triệu đồng, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì.
+ Dự án ở Tam Trinh, n Sở, Hoàng Mai, giá cũng hơn 15 triệu đồng/m 2 đã có VAT và phí bảo trì.
+ Dự án nhà ở xã hội 622 Minh Khai, Hai Bà Trưng cũng mở bán với mức giá gần 15 triệu đồng/m 2.
+ Dự án nhà ở xã hội tại Kiến Hưng, Hà Đơng có giá bán hơn 13 triệu đồng/m 2, sau đó chủ đầu tư đã tự giảm xuống
cịn hơn 12 triệu đồng/m2 vì cùng khu vực đó, một số dự án nhà thương mại nhưng bán giá rẻ hơn cả nhà xã hội...


2
0
Căn cứ vào Điều 61, Luật Nhà ở 2004 thì giá nhà ở xã hội do chủ đầu tư tự
xây dựng dựa trên tính tốn chi phí thực tế, sau đó các cơ quan chức năng sẽ thẩm
định lại. Nếu giá thẩm định thấp hơn giá tạm tính thì chủ đầu tư phải trả lại tiền cho
người dân, nhưng nếu giá thẩm định cao hơn, thì người dân được mua với giá tạm
tính của chủ đầu tư.
Có nhiều ngun nhân dẫn đến tăng giá, như nhà ở xã hội có giới hạn diện
tích từ 25m2 đến 70m2/căn, nhưng đa số các chủ đầu tư làm diện tích từ 45m 2-70m2.
Giá nhà cấu thành bởi nhiều yếu tố như địa điểm, môi trường, hạ tầng xung quanh,
thiết kế, vật liệu xây dựng... Nếu dự án nằm trong khu vực nền đất yếu phải đóng cọc
sâu, xử lý tốn kém thì giá lại phải tăng lên. Nếu làm nhà ở xã hội 5 - 6 tầng, đi cầu
thang bộ thì giá sẽ thấp hơn nhiều so với làm cao tầng, đi thang máy, có vườn hoa
cây xanh, thậm chí có trung tâm thương mại, tầng hầm, nội thất chất lượng cao.
Ngoài ra, vì lợi nhuận nên các chủ đầu tư vẫn cứ tính giá cao do giá càng cao
thì lợi nhuận càng lớn. Lợi nhuận tối đa được khống chế là 10%, nên rõ ràng nếu bán
giá 15 triệu đồng/m2 thì lợi nhuận sẽ cao hơn bán giá 10 triệu đồng/m 2, mặc dù chủ
đầu tư được hưởng rất nhiều ưu đãi của Nhà nước khi xây dựng nhà ở xã hội theo

Điều 58 Luật Nhà ở 2014 nhưng giá nhà ở xã hội vẫn còn rất cao so với thu nhập của
người dân.
* Nguồn vốn hỗ trợ của chính phủ cho bên thuê mua và bên cho thuê mua
nhà ở xã hội
Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định mức lãi suất cho vay ưu đãi theo quy
định tại Khoản 5, Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015
của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, Quyết định 48/QĐ-TTg ngày
13/01/2017 về mức lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ
định theo quy định tại Khoản 5, Điều 16, Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Theo đó, từ
ngày 13/01/2017, mức lãi suất cho vay ưu đãi của các tổ chức tín dụng do Nhà nước
chỉ định áp dụng đối với các khoản dư nợ cho vay để thuê mua nhà ở xã hội theo quy
định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP là 5%/năm trong thời gian vay tối thiểu 15 năm.
Tại Điểm 1, Khoản 4, Điều 16 Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định người thuê mua