ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
------------------------

ĐÀO VĂN HÒA

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
••
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
••••

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT
------------------------

ĐÀO VĂN HÒA

PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
••
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

Ngành: Luật Dân sự và Tố tụng Dân sự
Mã số: 60.38.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC ĐIỆN

TP. HỒ CHÍ MINH - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là cơng trình nghiên cứu khoa học của bản
thân tơi. Các số liệu, kết quả trình bày trong luận văn là trung thực và chưa từng
được công bố trong bất kỳ cơng trình, luận văn, luận án khoa học nào trước đây. Các
thông tin tham khảo trong luận văn đều được tác giả trích dẫn một cách đầy đủ và
chính xác.

TÁC GIẢ

ĐÀO VĂN HÒA


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BLDS

Bộ luật Dân sự

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB


Giải phóng mặt bằng

KDBĐS

Kinh doanh bất động sản

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
MỤC LỤC

KẾT LUẬN ...............................................................................................................
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................


6

MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất
quản lý1,đất đai có giá trị vơ cùng quý giá, là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, là tư

liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực quan trọng để phát triển đất nước, là thành phần
quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phịng, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ
quốc gia.
Đất đai có giá trị đặc biệt như vậy nên con người mong muốn có được để
quản lý, sử dụng, tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống của mình.
Đất đai có thuộc tính hữu hạn về diện tích, có sự chênh lệch về giá trị sử dụng và nhu
cầu sử dụng của mỗi chủ thể là khác nhau, do đó sự chuyển dịch đất đai từ người sử
dụng này sang người sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu, khách quan của
nền kinh tế thị trường. Để có được “thửa đất” 2 phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của
mình các chủ thể phải thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau.
Tùy thuộc vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể được sử dụng vào nhiều mục
đích khác nhau, hoặc để sản xuất hoặc để “chuyển quyền sử dụng đất” 3cho người
khác có khả năng sử dụng lớn hơn, thông qua quan hệ chuyển quyền sử dụng đất.
Từ năm 1975 đến nay, Quốc hội đã ban hành các Luật Đất đai năm 1987,
1993, 2003, 2013; Luật Đất đai năm 1987 cho phép người sử dụng đất được hưởng
những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền “chuyển”, “nhượng”
thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi khơng cịn sử dụng đất 4,
nhưng nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình
thức5. Tuy nhiên, đến thời kỳ thực hiện Luật Đất đai năm 1993 đã mở rộng các quyền
của người sử dụng đất, theo đó cho phép người sử dụng đất là “hộ gia đình, cá nhân
được được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
1Điều 53 Hiến pháp năm 2013.
2Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
3Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
4Điều 3 Luật Đất đai năm 1987.
5Điều 5 Luật Đất đai năm 1987


7


kế, thế chấp quyền sử dụng đất 6 là việc Nhà nước ghi nhận một thực tế khách quan,
một quyền tự nhiên của người sử dụng đất.
Người sử dụng đất -“hộ gia đình sử dụng đất” là một chủ thể sử dụng đất
quan trọng và đặc biệt được ghi nhận trong suốt quá trình phát triển của pháp luật về
đất đai. Chủ thể “hộ gia đình sử dụng đất” lần đầu tiên xuất hiện trong Luật Đất đai
1993, được tiếp tục thừa nhận trong Luật Đất đai 2003, nhưng mãi đến khi Luật Đất
đai 2013 được ban hành thì chủ thể “hộ gia đình sử dụng đất” được giải thích cụ thể:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni
dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có
quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”7.
Hộ gia đình sử dụng đất (sau đây được gọi tắt là hộ gia đình) là chủ thể giữ
vai trị quan trọng trong quan hệ pháp luật đất đai hiện nay, các giao dịch về chuyển
quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất trong xã hội rất sơi động. Hộ gia đình
sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của mình thơng qua các hình
thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất, trong đó hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất
(QSDĐ) là sôi động nhất. Song để thực hiện được các hình thức chuyển quyền này
thì chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình phải gặp khơng ít những khó khăn, vướng mắc,
bất cập.
Bất cập lớn trong hộ gia đình sử dụng đất là việc xác định thành viên hộ gia
đình sử dụng đất, việc thực hiện các quyền của thành viên hộ gia đình sử dụng đất,
đã kéo theo hàng loạt vướng mắc khác có liên quan đến việc thực hiện các thủ tục
hành chính khi hộ gia đình sử dụng đất thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất.
Quy định của pháp luật về công chứng và chứng thực hiện nay cũng có sự ảnh hưởng
nhất định đến việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Chính vì vậy việc tìm
hiểu, nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay là hết sức
6Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 1993.

7Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.


8

cần thiết. Do đó, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003”để nghiên cứu.
Thông qua việc nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các
văn bản pháp luật có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình, thực tiễn áp dụng pháp luật trên địa bàn tỉnh Bình Định, tác giả chỉ ra
những vướng mắc, bất cập, từ đó làm cơ sở đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện các
quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng
đất.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian vừa qua, đã có nhiều nhà khoa học, nhà quản lý, người làm
việc trong các cơ quan nhà nước nghiên cứu các đề tài liên quan đến các giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình sử dụng đất nói riêng, nhiều cơng trình, đề tài nghiên cứu khoa học
có giá trị thực tiễn cao phải kể đến như:
Nguyễn Minh Giám (2017), “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình qua thực tiễn áp dụng tại Cà Mau”, luận văn thạc sĩ luật học, Trường
Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh.
Nguyễn Thị Nắng Mai (2011) “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng quyền sử
dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học
Quốc gia Hà Nội.
Phạm Hữu Nghị (2000), “Những quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng
đất”, đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Viện nghiên cứu địa chính - Tổng
cục Địa chính.
Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012) “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, luận án tiến sĩ luật học,

Trường Đại học luật Hà Nội.
Lê Thảo Phương (2018), “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
của hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội”, luận văn


9

thạc sĩ luật học, Học viện Khoa học xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam.
Nguyễn Thùy Trang (2017), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
theo pháp luật hiện hành của Việt Nam”, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học
luật Hà Nội.
Phạm Thị Thanh Vân (2015), “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo
pháp luật Việt Nam”, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Quốc gia Hà Nội.
Phạm Văn Võ (2009), “Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam
hiện nay”, luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh.
Mỗi cơng trình, đề tài nghiên cứu khoa học giúp cho người đọc hiểu sâu hơn
về bản chất, đặc điểm của các chủ thể sử dụng đất, việc chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của các chủ thể sử dụng đất, đồng thời đã chỉ ra những vướng mắc, bất cập
trong thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các chủ
thể sử dụng đất. Song hiện nay vẫn chưa thấy cơng trình, đề tài nghiên khoa học nào
nghiên cứu đầy đủ nhất về việc chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng
đất - một chủ thể sử dụng đất quan trọng trong lịch sử phát triển của pháp luật về đất
đai. Chính vì lẽ đó, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu có hệ thống, phân tích các quy
định của pháp luật có liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình sử dụng đất để thấy được những rào cản, những điểm bất cập trong các văn
bản pháp luật, những quy định chưa phù hợp làm ảnh hưởng đến việc chuyển quyền
sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất và cuối cùng là đưa ra những giải pháp kiến
nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất của
hộ gia đình là rất ý nghĩa trong tình hình hiện nay.
3. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1. Mục tiêu nghiên cứu:
Mục tiêu nghiên cứu của luận văn là làm rõ lý luận, phát hiện những vấn đề
phát sinh trong thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của
hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013, tiến hành phân tích, đánh giá để
tìm ra những bất cập của pháp luật, bất cập trong cơ chế áp dụng pháp luật trong


10

chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất, từ đó làm cơ sở để
kiến nghị, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện pháp luật.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
-

Phân tích các khái niệm cơ bản liên quan đến hộ gia đình sử dụng đất, quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ
gia đình.

-

Phân tích các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

-

Phân tích những vướng mắc, bất cập phát sinh từ thực tiễn áp dụng các quy
định và các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình
theo Luật Đất đai năm 2013.

-


Trên cơ sở những vướng mắc, bất cập, tác giả đưa ra những giải pháp cụ thể
dựa trên những luận cứ khoa học nhằm kiến nghị hoàn thiện các quy định của
pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình trong thời gian tới, góp
phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Chuyển nhượng QSDĐ là vấn đề rộng, được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự
2015, Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn
bản pháp luật khác có liên quan. Tuy nhiên, trong khn khổ của một Luận văn thạc
sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu là các quy định của pháp luật về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai
năm 2013, từ thực tiễn trên địa bàn tỉnh Bình Định.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận
nghĩa
văn
Mác
được
-xã
Lênin;
thực
hiện
tư
tưởng
trên
Hồ
cơ
Chí
sởđể
phương

Minh;
đường
pháp
luận
lối
của
của
Đảng
chủ
định
và
hướng
nước
về
hội
xây
dựng
và
phát
nói
triển
chung,
nền
về
kinh
quản
tế
lý
thị
sử

trường
dụng
đấtNhà
như:
đai;
so
sánh,
ngồi
phân
ra,chủ
tácnghĩa
tích,
giả
tổng
cịn
hợp
sử
dụng
hồn
các
thiện
phương
đềvà
pháp
tài
khác
của
mình.



CHƯƠNG 1
LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH SỬ DỤNG ĐẤT THEO
LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
1.1.
1.1.1.

Khái niệm và đặc điểm hộ gia đình sử dụng đất
Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, “hộ gia đình sử dụng đất là những
người có quan hệ hơn nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định của pháp luật về
hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển
quyền sử dụng đất.”
Với quy định trên thì khái niệm “hộ gia đình sử dụng đất” và “hộ gia đình”
theo hộ khẩu là khác nhau. Theo Luật Cư trú, sổ hộ khẩu là giấy tờ quản lý hành
chính về mặt cư trú, nơi ở (nơi thường trú) của cơng dân 8.Hộ gia đình trong sổ hộ
khẩu là các cá nhân trong cùng một gia đình có chung địa chỉ đăng ký thường trú,
khơng có ý nghĩa xác định về mặt sở hữu tài sản chung như hộ gia đình trong quan
hệ pháp luật dân sự hay hộ gia đình sử dụng đất.Như vậy, những người có cùng hộ
khẩu khơng đương nhiên được xem là thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.
Hộ gia đình sử dụng đất là một trong bảy “nhóm người sử dụng đất”quy định
trong Luật Đất đai gồm: Tổ chức trong nước; Hộ gia đình, cá nhân trong nước; Cộng
đồng dân cư; Cơ sở tôn giáo; Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao; Người
Việt Nam định cư ở nước ngồi; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi9.
1.1.2.

Đặc điểm của hộ gia đình sử dụng đất


Hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 có các đặc điểm sau:
*Những người trong hộ gia đình sử dụng đất có quan hệ hơn nhân, huyết
thống, ni dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.
8 Khoản 1 Điều 24 Luật Cư trú năm 2006
9 Điều 5 Luật Đất đai năm 2013


*Đang sống chung trong hộ gia đình.
*Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
*Hộ gia đình sử dụng đất có vị trí trương đương với chủ thể sử dụng đất là cá
nhân, trong Luật Đất đai 2013, hầu hết tất cả các quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình
và cá nhân ln đi kèm nhau, do đó hộ gia đình và cá nhân có vị trí tương tương với
nhau trong quan hệ pháp luật về đất đai.
* Hộ gia đình sử dụng đất là chủ thể sử dụng đất có số lượng lớn hơn hết so
với các chủ thể sử dụng đất khác theo Luật Đất đai năm 2013.
1.1.3.

Thành viên của hộ gia đình sử dụng đất

Việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất phải căn cứ hồ sơ giao đất,
cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Theo
đó, chỉ căn cứ vào hộ khẩu tại các thời điểm trên có thể khơng chính xác, vì có thể là
thành viên trong hộ gia đình đang sống chung, nhưng khơng có quyền sử dụng đất
chung.
Những thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất khơng phải là tất cả thành
viên có tên trong hộ khẩu, người có tên trong hộ khẩu không phải lúc nào cũng là
thành viên của hộ gia đình sử dụng đất, nói cách khác nhân khẩu trong sổ hộ khẩu
không phải là cơ sở pháp lý xác lập quyền sử cách dụng đất của thành viên hộ gia
đình sử dụng đất.

Về chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự, cho đến khi ban hành Bộ luật Dân
sự (BLDS) năm 2015, các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự được thừa nhận bao
gồm: cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình và tổ hợp tác. BLDS năm 2015 chỉ chính thức
thừa nhận tư cách chủ thể của cá nhân và pháp nhân (Điều 1); hộ gia đình được coi là
một trường hợp cá nhân kết nhóm đặc thù, đặc biệt có ý nghĩa ở góc độ pháp luật đất
đai; cịn tổ hợp tác khơng cịn được coi là chủ thể nữa10.
10Nguyễn Ngọc Điện (2018), Giáo trình Luật Dân sự - tập 1, Nhà xuất bản Đại học Quốc gia thành
phố Hồ Chí Minh, Trường Đại học Mở thành phố Hồ Chí Minh, tr. 25.


1.2.

Khái niệm và đặc điểm về quyền sử dụng đất của hộ gia đình

1.2.1.

Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Năm 1986, Đảng Cộng sản Việt Nam tổ chức đại hội lần thứ VI đã đẩy mạnh
công cuộc đổi mới đất nước, chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường, đổi mới cơ
chế quản lý kinh tế trong nơng nghiệp và xác định vai trị của hộ gia đình là đơn vị
kinh tế tự chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; đồng thời đề ra chủ trương
giao đất cho hộ gia đình sử dụng ổn định, lâu dài, mở rộng các quyền năng của người
sử dụng đất.
Theo kết quả thống kê diện tích đất đai của cả nước tính đến ngày 31/12/2017,
tổng diện tích tự nhiên của cả nước là 33.123.568 ha, trong đó:Diện tích nhóm đất
nơng nghiệp 27.268.589 ha, diện tích nhóm đất phi nơng nghiệp 3.749.674 ha, diện
tích nhóm đất chưa sử dụng 2.105.305 ha. Trong đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử
dụng 15.890.492 ha, chiếm 47,97% tổng diện tích tự nhiên11.
Năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên ra, “hộ nông dân” là một trong những đối

tượng được Nhà nước giao đất. Đến khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đã quy định
này rõ hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài”12. Đến khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể hơn: “Hộ
gia đình, cá nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận
QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng đất”13.
Bộ luật Dân sự năm 1995: “Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản
chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản
xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do
pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó”14. Bộ luật Dân sự năm
2005 quy định: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp
cơng sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một
11
Bộ Tài nguyên và Môi trường (2018), Quyết định phê duyệt và công bố kết quả thống kê
diện tích đất đai năm 2017, tr. 1.
12
Điều 20 Luật Đất đai năm 1993.
13
Khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai năm 2003.
14
Điều 116 Bộ Luật Dân sự 1995.


số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia
quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”15.
Tuy nhiên, pháp luật về đất đai cũng như pháp luật về dân sự trước đây khơng
xác định thành viên hộ gia đình dựa vào sổ hộ khẩu hay quan hệ huyết thống nên gặp
rất nhiều khó khăn, vướng mắc trong các quan hệ, giao dịch. Do vậy, đa số các cơ
quan, tổ chức đều hướng dẫn cho các đương sự khi không xác định được thành viên
hộ gia đình, thì làm đơn đề nghị cơ quan quản lý đất đai căn cứ vào hồ sơ về đất đai
để xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất.

Để khắc phục những vướng mắc trước đây, Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi
dưỡng theo quy định của pháp luật về hơn nhân và gia đình, đang sống chung và có
quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công
nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”16.
Do đó có thể hiểu: Quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất có được là
trên cơ sở được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận quyền sử dụng đất từ
người khác hoặc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và được Nhà nước
bảo vệ và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
1.2.2.

Đặc điểm về quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Quyền sử dụng đất của hộ gia đình có những đặc điểm sau đây:
* Cơ sở các căn cứ pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất cho hộ gia đình có
phạm vi rộng hơn so với các tổ chức sử dụng đất, tổ chức nước ngồi, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngồi.
* Do tính chất đặc biệt của việc sử dụng đất của hộ gia đình và đối với một số
loại quyền sử dụng đất đặc biệt mà pháp luật có những chế định ưu tiên hoặc hạn chế
việc sử dụng đất của hộ gia đình, mà khơng dành cho các tổ chức trong nước hoặc
đối tượng sử dụng đất nước ngồi. Chẳng hạn, đối với hộ gia đình trực tiếp sản xuất
nơng nghiệp thì được Nhà nước giao đất trong phạm vi hạn mức không phải trả tiền.
15
16

Điều 106 Bộ Luật Dân sự 2005.
Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.


Song, nếu các hộ gia đình này khơng sử dụng mà muốn chuyển nhượng thì chỉ được

chuyển nhượng cho các hộ gia đình khác cũng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp mà
khơng chuyển nhượng ngồi đối tượng nêu trên.
* Việc xác định nguồn gốc và cơ sở để xác lập QSDĐ của hộ gia đình trên
thực tế là rất phức tạp và nhiều vướng mắc. Một mặt xuất phát từ khái niệm hộ gia
đình nói chung và hộ gia đình sử dụng đất theo Luật Đất đai hiện nay còn có ý kiến
khác nhau, Bộ luật Dân sự 2015 khơng còn điều chỉnh quan hệ chủ thể là hộ gia đình
mà chỉ có pháp nhân, cá nhân. Mặt khác, việc xác định QSDĐ của hộ gia đình theo
khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai hiện hành cịn gặp những khó khăn nhất định.
1.3.

Khái niệm và đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ

gia đình
1.3.1.

Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Theo từ điển Tiếng Việt, thuật ngữ chuyển nhượng và mua bán về bản chất
đều là hoạt động “chuyển quyền sở hữu tài sản”. Trong khoa học pháp lý của Việt
Nam, vì tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất nên pháp luật chỉ cho phép việc
“chuyển nhượng” thay vì “mua bán” quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển
QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của mình
cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên
chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ.
Xét về khía cạnh lịch sử thì khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ
khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta
tại Hiến pháp 1980. Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai
thì khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không được đặt ra mà thay vào đó là các thuật
ngữ khác như: mua bán đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất đai,... Điều này có

nghĩa là khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt vào mối quan hệ
mật thiết với chế độ sở hữu tồn dân về đất đai. Nói cách khác, sở hữu tồn dân về
đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau đóng vai trò như một sự


khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại
diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất
và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh đó, Nhà nước
cũng đóng vai trị là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDĐ
giữa các bên trong giao dịch. Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể
phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền
và nghĩa vụ do Nhà nước quy định17.
Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự
chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó người có QSDĐ (bên
chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển
nhượng, người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa
vụ về thuế cũng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình sử dụng đất nơng nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất
được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển
đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật18.
1.3.2.

Phân biệt giữa “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với “mua bán

đất”
Theo từ điển tiếng Việt, “chuyển nhượng” là nhượng lại cho người khác (cái
thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng). Xét về ngữ

nghĩa thì “chuyển nhượng” và “mua bán” được coi là những từ đồng nghĩa. Ở một
góc độ khác, “nhượng" có nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”, “chuyển nhượng” nghĩa
là “nhường lại, bán lại, cho người khác” nó có nghĩa rộng hơn mua bán. "Mua "
nghĩa là trao tiền lấy vật, còn "bán” nghĩa là trao vật và lấy tiền. "Mua bán” nghĩa là
17Lê Thảo Phương (2018), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá
nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội,
Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, tr. 15.
18
Điều 179 Luật Đất đai năm 2013.


mua đồ vật rồi bán lại với mục đích để lấy lời.
Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đây là một khái niệm mới và
được quy định tại Luật Đất đai năm 1993 19. Trước đây, chế độ cũ (tư hữu về đất đai)
có khái niệm “mua, bán đất”. Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật
ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán đất”.
Bản chất của mua bán là chuyển giao quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản,
trong khi chủ thể sử dụng đất không phải là chủ sở hữu nên khơng có quyền định
đoạt. Cho nên, thuật ngữ chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với bản chất công hữu
về đất đai.
* Đối tượng của chuyển nhượng QSDĐ là chuyển giao quyền sử dụng đất,
còn đối tượng của mua bán đất là chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng đất.
* Chủ thể chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất, còn chủ thể mua bán đất
là chủ sở hữu đất đai.
* Tính chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất ít mang ý nghĩa về kinh tế, tìm
kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí khơng có. Cịn “mua bán”
thì phải có lợi nhuận. Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ "chuyển nhượng
quyền sử dụng đất” thay vì “mua bán đất” là để phù hợp với mục tiêu của Nhà
nước xã hội chủ nghĩa, với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Luật Đất đai
2013 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở

hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất theo quy định của Luật này” 20.Ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư
nhân về đất đai thì khái niệm chuyển nhượng QSDĐ khơng được đặt ra mà
thay vào đó là các khái niệm mua bán đất đai.
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được
Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ. Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đóng
vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
giữa các bên trong giao dịch, cụ thể việc chuyển nhượng giữa các chủ thể phải được
19
20

Điều 3 Luật Đất đai năm 1993
Điều 4 Luật Đất đai năm 2013.


thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục cũng như quyền và nghĩa vụ
do Nhà nước quy định.
Do đó, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự
chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự,
thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định. Theo đó, người chuyển nhượng (người có
QSDĐ) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng; người
chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy
định.
1.3.3.

Đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

* Chuyển giao cùng lúc đất và QSDĐ. Khi Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất thì QSDĐ được coi là một loại tài sản, cụ thể là một
loại quyền tài sản. Tài sản này được xác lập và luôn gắn với một tài sản khác

đó là đất đai,do đó khi chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa là chuyển giao cùng
lúc đất và QSDĐ. Khi chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp thì người chuyển
nhượng sẽ khơng cịn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và QSDĐ. Mọi yêu cầu
đòi lại QSDĐ hoặc những quyền lợi liên quan khác sẽ khơng có cơ sở để xem
xét.
Riêng đối với QSDĐ của hộ gia đình thì đây được xác định là tài sản chung
của hộ gia đình, việc chuyển nhượng QSDĐ sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều
212 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:
“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các
thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập
quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia
đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là
bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình
phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng
lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.”


Khi chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình thì mỗi thành viên trong hộ gia
đình đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với khối tài sản chung này, do đó khi
định đoạt tài sản chung của hộ gia đình cần có sự thỏa thuận của các thành viên và
mỗi người được hưởng phần giá trị tương ứng của mình trong khối tài sản đó.
* Các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn các điều
kiện do Nhà nước quy định, bao gồm điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ21 và
điều kiện cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng,
ngược lại bên nhận chuyển nhượng mặc dù bỏ ra một khoản tiền hoặc giá trị vật chất
tương ứng với giá trị QSDĐ nhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng QSDĐ đối với
thửa đất đó nhưng Nhà nước vẫn quy định một số điều kiện đối với bên nhận chuyển
nhượng. Do đó, có thể thấy để đảm bảo cho việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện
tượng đầu cơ đất hoặc khai thác không hết tiềm năng của đất, Nhà nước bắt buộc

phải đưa ra các điều kiện cụ thể như vậy.
* Đối với từng loại đất khác nhau, Nhà nước quy định những điều kiện
chuyển nhượng khác nhau, vì từng loại đất có tầm quan trọng khác nhau. Điều kiện
chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp chặt chẽ hơn so với các loại đất
khác, vì xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của
cải cho xã hội, đặc biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định
đến sự ổn định kinh tế chính là nơng nghiệp.
Mục đích, ý nghĩa từ việc chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình
* Đối với bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng
Xuất phát từ giá trị đặc biệt của đất đai đối với đời sống của con người, đất
đai có thuộc tính hữu hạn về diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng, nhu cầu sử
dụng đối với mọi chủ thể là khác nhau, vì vậy để có được thửa đất phù hợp với nhu
cầu sử dụng của mình, các chủ thể phải thực hiện chuyển nhượng QSDĐ cho nhau,
tùy vào nhu cầu của mỗi chủ thể, đất đai có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, hoặc để sản xuất kinh doanh hoặc chuyển nhượng cho người khác có khả năng
sử dụng lớn hơn thông qua việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
21Điều 188 Luật Đất đai năm 2013


* Đối với Nhà nước
Nhà nước ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ là sự
ghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng
đất, góp phần hồn thiện hành lang pháp lý trong quản lý, sử dụng đất đai, giúp nâng
cao hiệu quả quản lý, ổn định thị trường 22. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng
đất của hộ gia đình giúp tăng thu ngân sách cho Nhà nước thơng qua việc nộp thuế
thu nhập cá nhân và phí trước bạ, lệ phí địa chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, việc này có ý nghĩa đảm bảo điều tiết thu nhập đối với bên chuyển nhượng, đồng
thời cũng đảm bảo hài hịa giữa lợi ích của chủ thể sử dụng đất với lợi ích chung của
Nhà nước.
* Đối với nền kinh tế

Chuyển nhượng QSDĐ là nhu cầu tất yếu của nền kinh tế thị trường, QSDĐ
là một quyền tài sản - một quyền có thể lượng hóa được bằng tiền, do vậy là điều
kiện cho phép QSDĐ trở thành một loại hàng hóa đặc biệt được lưu thơng trên thị
trường. Trong nền kinh tế thị trường tiếp tục đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa
thì nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất nói chung và nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ
nói riêng của người sử dụng đất ngày càng tăng. Đặc biệt, nền nông nghiệp phát triển
vào giai đoạn sản xuất hàng hóa gắn với q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa, hiện
đại hóa đất nước, việc giao đất cho hộ gia đình, đồng thời với việc giao thêm các
quyền “định đoạt” quyền sử dụng đất đã tạo cơ sở cho việc tích tụ và tập trung ruộng
đất, mở rộng quy mô để tiến hành sản xuất hàng hóa lớn, mặt khác cũng tạo điều kiện
để QSDĐ tham gia vào việc hình thành thị trường QSDĐ. Trong thị trường này,
hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử
dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận.
1.3.4.

Đối tượng trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình

Đối tượng của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ hay còn gọi là khách thể của
quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là QSDĐ, là những lợi
22 Lê Thảo Phương (2018), Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá
nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội,
Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam, tr. 18.


ích vật chất chứa đựng trên mỗi diện tích đất chuyển nhượng và những quyền và lợi
ích hợp pháp của những tài sản gắn liền với đất nếu có.
Quyền sử dụng đất là tài sản thuộc quyền của chủ thể có QSDĐ ở dạng quyền
tài sản (vơ hình) ln gắn liền với một loại tài sản khác ở dạng vật (hữu hình) là đất
đai. Do đó, đối tượng của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm đất và
quyền sử dụng đất.

Không phải tất cả các loại đất đều được trở thành hàng hóa để chuyển nhượng
và trở thành khách thể của quan hệ pháp luật này. Vì đất đai thuộc sở hữu của toàn
dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, nên chúng không thể trở thành đối tượng
được tự do chuyển nhượng; QSDĐ cũng phải đảm bảo tính hợp pháp, khơng có tranh
chấp và khơng thuộc diện Nhà nước kê biên để thực hiện nghĩa vụ dân sự khác; mỗi
QSDĐ được sử dụng với mục đích và thực hiện nghĩa vụ tài chính khơng giống nhau,
vì vậy khơng thể đánh đồng mọi QSDĐ dù đã đảm bảo tính hợp pháp đều trở thành
đối tượng tham gia giao dịch chuyển nhượng.
Nhìn chung QSDĐ được phép chuyển nhượng chủ yếu đối với loại đất sử
dụng cho mục đích kinh doanh hoặc với tư cách là tư liệu sản xuất; đối với các loại
đất sử dụng cho mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, cơng cộng sẽ không
là đối tượng của giao dịch chuyển nhượng. Cùng với đó, chủ thể sử dụng đất phải
thực hiện nghĩa vụ tài chính cho tồn bộ thời gian sử dụng như giao đất có thu tiền,
thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê hoặc được Nhà nước cơng nhận
quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất. Với các quy định về điều kiện chung và
điều kiện cụ thể cho từng QSDĐ được phép tham gia giao dịch trên thị trường sẽ là
cơ sở để các chủ thể tham gia giao dịch tìm hiểu tính hợp pháp của QSDĐ trước khi
thiết lập giao dịch. Nếu việc ký kết và thực hiện giao dịch chuyển nhượng với đối
tượng là QSDĐ không đáp ứng các yêu cầu và điều kiện nêu trên thì hợp đồng sẽ vơ
hiệu về đối tượng; theo đó, giao dịch sẽ khơng được pháp luật bảo vệ, rủi ro có thể
xảy ra đối với bên nhận chuyển nhượng, đây cũng là nguyên nhân dẫn đến tranh
chấp.
1.3.5.

Quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình


qua các thời kỳ
Giai đoạn từ năm 1945-1975, tháng 12/1953 Luật Cải cách ruộng đất được
ban hành, các biện pháp thực hiện cải cách ruộng đất gồm tịch thu, trưng thu, trưng

mua ruộng đất của địa chủ để chia cho nơng dân. Hiến pháp năm 1959 quy định 3
hình thức sở hữu về đất đai bao gồm: Sở hữu Nhà nước (toàn dân), sở hữu tập thể
(hợp tác xã) và sở hữu tư nhân (Sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu của
nhà tư sản dân tộc). Sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời kỳ này diễn ra rất ít
và chủ yếu là đối với canh tác đất ruộng.
Đầu những năm 1960, miền Bắc tiến hành hợp tác hóa nơng nghiệp. Như vậy
hầu hết đất đai thuộc hai hình thức cơng hữu cơ bản là: sở hữu tập thể hợp tác xã và
sở hữu nhà nước. Thời kỳ này người nông dân đem ruộng đất thuộc quyền sở hữu
của mình đưa vào hợp tác xã để làm ăn tập thể, những tài sản này được định giá và
hợp tác xã thanh toán dần cho xã viên đến khi hết thì trở thành tài sản thuộc quyền sở
hữu của tập thể hợp tác xã, thời kỳ này chưa có văn bản pháp luật nào quy định về
chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiến pháp năm 1980 ra đời, mở ra một giai đoạn mới, giai đoạn cả nước đi
lên chủ nghĩa xã hội và đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước vừa là người đại
diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Trong giai đoạn này, quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất chưa được quan tâm một cách thỏa đáng, pháp luật
mới chỉ chú trọng đến lợi ích của Nhà nước mà chưa có giải pháp cho quyền lợi của
người đang sử dụng đất vốn là chủ sở hữu trước đó.
Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ VI năm 1986 đã phát động cơng cuộc đổi mới
tồn diện đất nước chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường. Luật Đất đai năm 1987
ra đời đã quy định một cách cụ thể, có hệ thống nghĩa vụ và quyền lợi của người sử
dụng đất. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có
quyền sử dụng đất để khai thác cơng dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Tuy
nhiên, nghiêm cấm mọi hành vi mua bán chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi
hình thức, vì thế, đất đai khơng có giá trị trao đổi.


Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai năm 1993 ra đời, đánh dấu một mốc lịch sử
quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, một mặt pháp luật tiếp
tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa

nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất, mặt khác, pháp
luật đã thực sự quan tâm đến quyền của người sử dụng đất, đó là ghi nhận người sử
dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm các quyền: chuyển
nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.
Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định các quyền của người sử dụng đất trong
đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Luật đất đai 2013
thay thế Luật Đất đai 2003, Luật đã kế thừa và phát triển những nội dung hợp lý của
Luật Đất đai 2003, mở rộng thời hạn giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình sản xuất
nơng nghiệp, các quyền của người sử dụng đất ngày càng được bảo đảm, tạo điều
kiện thuận lợi và sự yên tâm cho người sử dụng đất.
1.4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình
1.4.1.

Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Nguyên tắc là những xu hướng chủ đạo nhằm định hướng cho các chủ thể khi
tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ tuân theo nhằm đảm bảo trật tự ổn định, hài
hịa lợi ích của các bên và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội. Nguyên tắc của
chuyển nhượng QSDĐ còn với ý nghĩa rằng, chúng có giá trị bắt buộc đối với các
chủ thể khi thiết lập và thực hiện giao dịch phải tn theo, nếu khơng tn thủ giao
dịch đó có thể vơ hiệu cả về nội dung và hình thức, thậm chí giao dịch đó khơng
được pháp luật thừa nhận và bảo đảm thực thi trên thực tế.
Với bản chất là giao dịch dân sự nên chuyển nhượng QSDĐ trước hết phải
tuân thủ các nguyên tắc chung khi giao kết và thực hiện hợp đồng như: Nguyên tắc
tự do ý chí, tự do hợp đồng, bình đẳng và tơn trọng quyền, lợi ích chính đáng của các
bên. Luật Đất đai với vai trò là Luật chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp các quan hệ
về QSDĐ sẽ quy định những nguyên tắc chung, cũng như các nguyên tắc đặc thù đối
với mỗi loại giao dịch cho phù hợp.



Về nguyên tắc chỉ những chủ thể sử dụng đất được Nhà nước cho phép
chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền thực hiện hành vi chuyển nhượng quyền sử
dụng đất.Chủ thể trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ được xác định chính là người
sử dụng đất. Cụ thể: “Người sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được
Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua một trong các hình thức giao đất, cho
thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng
đất...”
Tuy nhiên không phải tất cả những chủ thể được ghi nhận tại Điều 5 Luật Đất
đai năm 2013 đều có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho bất cứ chủ thể nào khác mà
quan hệ chuyển nhượng và được nhận chuyển nhượng QSDĐ này phải tuân theo,
đảm bảo những quy định, điều kiện mà Nhà nước yêu cầu. Xét một cách khái quát,
giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thực chất là một giao dịch dân sự. Vì thế, các chủ
thể tham gia vào quan hệ này trước tiên phải đảm bảo các nguyên tắc chung khi tham
gia giao dịch dân sự do Bộ luật Dân sự hiện hành quy định. Cụ thể:
*Chủ thể tham gia vào giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phải có đầy đủ năng
lực hành vi dân sự23.
* Chủ thể tham gia vào giao dịch này phải đảm bảo nguyên tắc tự nguyện, yếu
tố tự nguyện thể hiện ở sự thống nhất ý chí và bày tỏ ý chí của các bên trong việc
giao kết hợp đồng.
*Khi chuyển quyền sử dụng đất các bên có quyền thỏa thuận về nội dung của
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của Bộ luật
dân sự và pháp luật về đất đai..
1.4.2.

Điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng

đất của hộ gia đình
*Quy định điều kiện chuyển nhượng đối với bên chuyển nhượng
Do đất đai và quyền sử dụng đất có những đặc tính hết sức riêng biệt, đất đai
có thuộc tính hữu hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng nên có rất

23điểm a Khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015


nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Về điều kiện
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: “1. Người
sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại
khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của
Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo
đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”. Ngoài ra, người sử dụng đất khi
thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất cịn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193
và 194 của Luật Đất đai năm 2013. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký
vào sổ địa chính. Theo quy định trên thì hộ gia đình chỉ được thực hiện quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Có giấy chứng nhận: Theo Luật đất đai 2013, hộ gia đình có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản
khác gắn liền với đất đều được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với
nội dung thông tin khác nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ. Tuy nhiên, các
loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật
về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và
khơng phải đổi sang “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất”. Các loại giấy chứng nhận này là chứng thư pháp lý để
Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu

tài sản khác gắn liền với đất. Ngoài ra, người thừa kế nhận thừa kế quyền sử dụng đất
vẫn được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đối với đất được thừa kế dù chưa có