HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN THỊ HỊA

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CƠNG TÁC
QUẢN LÝ TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TẠI XÃ NINH
HIỆP, HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành:
Quản lý đất đai
Mã số:
60.85.01.03
Người hướng dẫn khoa học: TS. Lê Thị Giang

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017



LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để
bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hòa

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc tới TS. Lê Thị Giang đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn Hệ thống thông tin đất, Khoa Quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã
tận tình giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.

Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức UBND huyện Gia
Lâm, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Gia Lâm, Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất Hà Nội chi nhánh huyện Gia Lâm, UBND xã Ninh Hiệp đã giúp đỡ và tạo
điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn
thành luận văn.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2017


Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hòa

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan....................................................................................................................................... I
Lời cảm ơn......................................................................................................................................... II
Mục lục............................................................................................................................................... III
Danh mục chữ viết tắt................................................................................................................... VI
Danh mục bảng.............................................................................................................................. VII
Danh mục hình.............................................................................................................................. VIII
Trích yếu luận văn.......................................................................................................................... IX
Thesis abstract.................................................................................................................................... X
PHẦN 1. MỞ ĐẦU........................................................................................................................... 1
1.1.

TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI................................................................................ 1

1.2.

MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU......................................................................................... 2

1.3.

PHẠM VI NGHIÊN CỨU............................................................................................ 2

1.4.


NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

ĐỀ TÀI.............................................................................................................................. 2
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU............................................................................................. 3
2.1.

KHÁI QUÁT VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI................................................................. 3

2.1.1.

Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai.................................................. 3

2.1.2.

Căn cứ pháp lý của tài chính đất đai......................................................................... 4

2.1.3.

Cơ sở thực tiễn cơng tác quản lý tài chính đất đai............................................... 9

2.2.

KHÁI QUÁT VỀ CƠ SỞ DỮ LIỆU VÀ HỆ THỐNG THÔNG TIN
ĐỊA LÝ............................................................................................................................ 14

2.2.1.

Hệ thống cơ sở dữ liệu và hệ thống thống tin địa lý......................................... 14


2.2.2.

Căn cứ pháp lý của công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai......................... 21

2.3.

ỨNG DỤNG GIS TRONG XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ

QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI................................................................................................... 22
2.3.1.

Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý

đất đai trên thế giới..................................................................................................... 22
2.3.2.

Ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý

đất đai ở Việt Nam...................................................................................................... 23

iii


2.3.3.

Giới thiệu về WebGIS................................................................................................. 25

PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................... 30
3.1.


ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU........................................................................................ 30

3.2.

THỜI GIAN NGHIÊN CỨU..................................................................................... 30

3.3.

ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU.................................................................................. 30

3.4.

NỘI DUNG NGHIÊN CỨU...................................................................................... 30

3.4.1.

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của xã Ninh Hiệp 30

3.4.2.

Thực trạng cơng tác quản lý tài chính đất đai của xã Ninh Hiệp.................... 30

3.4.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cơng tác quản lý tài chính về đất đai
của xã Ninh Hiệp

3.4.4.


30

Ứng dụng cơ sở dữ liệu phục vụ cơng tác quản lý tài chính đất đai trên

địa bàn xã Ninh Hiệp 30
3.4.5.

Chia sẻ cơ sở dữ liệu trên WebGIS......................................................................... 31

3.5.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU............................................................................ 31

3.5.1.

Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp................................................................... 31

3.5.2.

Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu................................................................... 31

3.5.3.

Phương pháp tra cứu và phân tích dữ liệu trong GIS......................................... 32

3.5.4.

Phương pháp phân tích, thống kê số liệu............................................................... 32

PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN................................................................................... 33

4.1.

ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH QUẢN

LÝ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI XÃ NINH HIỆP 33
4.1.1.

Điều kiện tự nhiên, xã hội, phát triển kinh tế....................................................... 33

4.1.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai tại xã Ninh Hiệp.................................... 39

4.2.

THỰC TRẠNG CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI CỦA
XÃ NINH HIỆP – HUYỆN GIA LÂM – TP. HÀ NỘI

4.3.

42

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CƠNG TÁC QUẢN LÝ TÀI

CHÍNH ĐẤT ĐAI XÃ NINH HIỆP. 44
4.3.1.

Thu thập dữ liệu........................................................................................................... 44

4.3.2.


Phân loại thửa đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính hiện có................................ 44

4.3.3.

Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian........................................................................ 46

4.3.4.

Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính......................................................................... 48

iv


4.4.

ỨNG DỤNG CƠ SỞ DỮ LIỆU PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI

CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ NINH HIỆP 51
4.4.1.

Tra cứu thông tin về trạng thái tài chính của một thửa đất............................... 51

4.4.2.

Tra cứu, tổng hợp thơng tin về tài chính đất đai.................................................. 52

4.4.3.

Hỗ trợ xác định các khoản thu tài chính đất đai................................................... 53


4.4.4.

Hỗ trợ thủ tục kê khai các loại nghĩa vụ tài chính về đất đai..........................54

4.4.5.

Xây dựng bản đồ giá đất............................................................................................ 55

4.4.6.

Các chức năng khác của hệ thống cơ sở dữ liệu................................................ 58

4.4.7.

Cập nhật cơ sở dữ liệu............................................................................................... 59

4.4.8.

Đánh giá cơ sở dữ liệu phục vụ cơng tác quản lý tài chính đất đai..............59

4.5.

CHIA SẺ CƠ SỞ DỮ LIỆU TRÊN WEBGIS...................................................................... 60

4.5.1.

Chia sẻ dữ liệu lên ArcGIS Online.......................................................................... 60

4.5.2.


Xây dựng Website cung cấp cơ sở dữ liệu xã Ninh Hiệp................................. 63

PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 67
5.1.

KẾT LUẬN..................................................................................................................... 67

5.2.

KIẾN NGHỊ.................................................................................................................... 68

TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................................................................. 69
PHỤC LỤC........................................................................................................................................ 72

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường


CNTT

Cơng nghệ thơng tin

CP

Chính phủ

CQSDĐ

Chuyển quyền sử dụng đất

CSDL

Cơ sở dữ liệu

Esri

Enviornmental system

GCN

Giấy chứng nhận

GIS

Geographic information system

HTXDV


Hợp tác xã dịch vụ

HĐND

Hội đồng nhân dân

LPTB

Lệ phí trước bạ

NĐ

Nghị định

NVTC

Nghĩa vụ tài chính

QH

Quy hoạch

QLĐĐ

Quản lý đất đai

QSDĐ

Quyền sử dụng đất


Server

Máy chủ

THCS

Trung học cơ sở

TNCN

Thu nhập cá nhân

TSDĐ

Tiền sử dụng đất

TTCN - TMDV

Tiểu thủ công nghiệp – Thương mại dịch vụ

UBND

Ủy ban nhân dân

XML

Ngôn ngữ Đánh dấu Mở rộng

vi



DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Hiện trạng sử dụng đất xã Ninh Hiệp năm 2016............................................. 41
Hình 4.2. Tổng hợp nghĩa vụ tài chính phải hồn thành khi nhận GCN trên địa
bàn xã Ninh Hiệp

43

Bảng 4.3. Cấu trúc dữ liệu về thông tin thửa đất................................................................ 49
Bảng 4.4. Giá đất ở ven trục đầu mối giao thơng chính xã Ninh Hiệp.......................... 56
Bảng 4.5. Giá đất khu dân cư nông thôn huyện Gia Lâm.................................................. 56
Bảng 4.6. Các tham số tính chuyển hệ tọa độ giữa hệ quy chiếu VN-2000

và

WGS-1984

vii

60


DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ
Hình 2.1.

Biểu diễn bản đồ A bằng mơ hình phân cấp................................................... 15

Hình 2.2.


Biểu diễn bản đồ A bằng mơ hình lưới............................................................ 16

Hình 2.3.

Biểu diễn bản đồ A bằng mơ hình quan hệ..................................................... 17

Hình 2.4.

Các thành phần của GIS........................................................................................ 19

Hình 2.5.

Các nhóm chức năng của GIS.............................................................................. 20

Hình 2.6.

Kiến trúc 3 tầng của WebGIS............................................................................... 25

Hình 4.1.

Vị trí của xã Ninh Hiệp trong huyện Gia Lâm................................................. 33

Biểu đồ 4.2. Cơ cấu sử dụng đất xã Ninh Hiệp năm 2016................................................. 40
Hình 4.3.

Quy trình xây dựng hệ thống CSDL phục vụ cơng tác quản lý tài
chính đất đai 44

Hình 4.4.


Chức năng Load Data trong ArcGIS.................................................................. 47

Hình 4.6.

Cơ sở dữ liệu thơng tin thuộc tính của xã Ninh Hiệp trên Excel...............50

Hình 4.7.

Cơ sở dữ liệu thơng tin thuộc tính của xã Ninh Hiệp

trên ArcGIS
Desktop

51

Hình 4.8.

Thửa đất và thuộc tính của thửa đất số 9 tờ bản đồ số 1........................... 52

Hình 4.9.

Kết quả tìm kiếm các thửa đất chưa hồn thành nghĩa vụ tài chính.........53

Hình 4.10.

Thơng tin về nghĩa vụ tài chính mà ông Nguyễn Bá Đồng phải nộp........54

Hình 4.11.

Kết quả tờ khai lệ phí trước bạ.......................................................................... 55


Hình 4.12.

Sơ đồ thể hiện bản đồ giá đất theo giá đất quy định................................... 57

Hình 4.13.

Tính diện tích mất đất khi giải phóng mặt bằng............................................ 58

Hình 4.14.

Cập nhật thơng tin tài chính của thửa đất 16................................................... 59

Hình 4.15.

Xây dựng phép chuyển đổi hệ tọa độ trên cơng cụ Create Custom
Geographic Transformation................................................................................... 61

Hình 4.16.

CSDL được quản lý và lưu trữ trong phần My Content.............................. 62

Hình 4.17.

Cấu hình lại cửa số (pop-up) hiển thị các thơng tin....................................... 63

Hình 4.18.

Tạo ứng dụng trang web mới từ các ứng dụng có thể được cấu hình....63


Hình 4.19.

Q trình thiết lập và xây dựng cơng cụ bản đồ............................................ 64

Hình 4.20.

Màn hình chính giao diện Website cung cấp CSDL xã Ninh Hiệp.............64

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Thị Hịa
Tên Luận văn: Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý tài chính về
đất đai tại xã Ninh Hiệp – huyện Gia Lâm – thành phố Hà Nội
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt
Nam Mục đích nghiên cứu
Xây dựng CSDL phục vụ cơng tác quản lý tài chính về đất đai xã Ninh Hiệp –
huyện Gia Lâm – thành phố Hà Nội.
- Chia sẻ CSDL đã xây dựng trên WebGIS.
Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành luận văn xây dựng được CSDL phục vụ cơng tác quản lý tài
chính đất đai tại xã Ninh Hiệp tôi sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
- Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp;
- Phương pháp xây dựng cơ sở dữ liệu;
- Phương pháp phân tích dữ liệu trong GIS;

- Phương pháp phân tích, thống kê số liệu;
- Phương pháp WebGIS.
Kết quả chính và kết luận
CSDL khơng gian và CSDL thuộc tính sau khi được xây dựng đầy đủ, đồng bộ,
chi tiết, trung thực, có sự liên kết tốt. CSDL sau khi được xây dựng hồn chỉnh cung
cấp thơng tin thửa đất như chủ sử dụng, mã thửa, diện tích, …. cũng như tình trạng
nghĩa vụ tài chính đất đai như cho phép ta tra cứu thơng tin trạng thái tài chính của
một thửa đất; tra cứu, tổng hợp thông tin về tài chính đất đai; hỗ trợ thủ tục kê khai
các loại nghĩa vụ tài chính đất đai; xây dựng bản đồ giá đất, cập nhật cơ sở dữ liệu
nếu có thay đổi.
CSDL sau khi hồn thiện đảm bảo cơng tác quản lý Nhà nước và phục vụ tra
cứu thông tin cho người sử dụng được thuận tiện dễ dàng.
Ứng dụng công nghệ WebGIS sẽ giúp chia sẻ dữ liệu giúp người sử dụng có
thể truy cập trực tiếp thơng qua Website trực tuyến.

ix


THESIS ABSTRACT
Author: Nguyen Thi Hoa
Thesis title: Developing a database to serve the financial management of land in
Ninh Hiep Commune - Gia Lam District - Hanoi City.
Major: Land Management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
(VNUA) Research Objectives
To develop a database for financail management of land in Ninh Hiep commune,
Gia Lam district, Hanoi city.

- To share the developed WebGIS – based database.
Materials and Methods In order to complete the thesis on developing the
database for financial management of land in Ninh Hiep commune, I used the following
methods:
• Secondary data collection method;
• Database development method;
• Data analysis in GIS method;
• Data analysis and statistics method;
• WebGIS method Key.
Main results and conclusions
Spatial data and attribute data of land parcels have been fully built in uniform,
truthful details and have a good Web-link. After completion of the database, the
database can display attribute information such as: Home land uses, parcel code and
area, ...as well as the status of financial obligations such as land allows us to look for
information on the financial status information of a land parcel; to search, to aggregate
financial information on land; to support procedures declaring the land financial
obligations; to built a map on land prices; to update the database of any changes.
After completion, the database will help to ensure land management of the
goverment and information search activties of users easy and conveniently.
With the WebGIS technology, the database will enable data sharing that allows
users directly access the database via the website.

x


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Hiện tại và trong tương lai công nghệ thông tin đang ngày càng phát
triển mạnh, cho phép ta sử dụng để giải quyết các vấn đề phức tạp của kinh tế
- xã hội và đây cũng là yêu cầu tất yếu đặt ra. Để đáp ứng và khai thác tốt

phương pháp tiên tiến này trong ngành quản lý đất đai thì yêu cầu đặt ra là
phải có sự thay đổi mạnh mẽ trong tổ chức cũng như chất lượng thông tin.
Thông tin đất giữ vai trò quan trọng trong quản lý đất đai nó là cơ sở cho việc
đề xuất các chính sách phù hợp và lập ra các kế hoạch hợp lý nhất cho các nhà quản
lý phân bổ sử dụng đất cũng như trong việc đưa ra các quyết định liên quan đến đầu
tư và phát triển nhằm khai thác hợp lý nhất đối với tài nguyên đất đai.

Nước ta hiện nay đang trong công cuộc đổi mới, chúng ta tiến hành cơng
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước kéo theo nhu cầu đất đai của các ngành tăng
lên nhanh chóng, bên cạnh đó tình hình sử dụng đất của các địa phương trong
cả nước cũng ngày một đa dạng và phức tạp. Đặc biệt hiện nay, việc quản lý
tài chính về đất đai tại các địa phương vẫn còn nhiều bất cập và vướng mắc
do xuất phát từ nhiều nguyên nhân, làm thất thoát nhiều khoản thu lớn của Nhà
nước. Với khâu quản lý tổ chức lưu trữ hồ sơ chủ yếu bằng thủ công các giấy
tờ và sổ sách, hình thức quản lý này sẽ khó giải quyết nhanh những nhu cầu
hỏi đáp, gây khó khăn cho việc tổng hợp phân tích thơng tin liên quan đến đất
đai phục vụ cho cơng tác quản lý tài chính về đất đai. Vì vậy, ngành quản lý
đất đai buộc phải có những thơng tin, dữ liệu về đất một cách chính xác với sự
sắp xếp khoa học phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau.
Xác định được tầm quan trọng đó, năm 2004, Thủ tướng Chính phủ đã
ký quyết định 179/2004/QĐ-TTg về việc phê duyệt Chiến lược ứng dụng và
phát triển công nghệ thông tin (CNTT) tài nguyên và môi trường đến năm 2015
và định hướng đến năm 2020. Trong Quyết định đã đưa ra 4 mục tiêu chủ yếu
và 7 nhiệm vụ trọng tâm. Trong đó việc xây dựng cơ sở dữ liệu tài ngun và
mơi trường nói chung và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai nói riêng là một trong
các nhiệm vụ cơ bản nhất.
Xã Ninh Hiệp là một xã thuộc huyện Gia Lâm – Thành phố Hà Nội. Cũng
như các xã khác trong huyện hiện nay các số liệu điều tra cơ bản, các loại bản đồ,

1



sổ sách …. liên quan tới tài nguyên đất chưa được thống nhất, lưu trữ cồng kềnh,

tra cứu thông tin khó khăn,… làm cho cơng tác quản lý đất đai cũng như quản
lý tài chính về đất đai của xã cịn gặp nhiều vướng mắc. Vì vậy, việc xây dựng
cơ sở dữ liệu phục vụ cho việc quản lý tài chính đất đai ở trên địa bàn xã để
từ đó có thể nhân rộng thành cơ sở dữ liệu tồn huyện phục vụ quản lý tài
chính đất đai trên tồn huyện là một nhu cầu bức thiết.
Xuất phát từ những yêu cầu trên và để góp phần vào việc xây dựng một
hệ thống cơ sở dữ liệu đáp ứng nhu cầu, quản lý, tìm kiếm thơng tin nhanh
chóng, đem lại hiệu quả cao trong việc quản lý tài chính về đất đai, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “ Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý
tài chính về đất đai tại xã Ninh Hiệp – huyện Gia Lâm – TP. Hà Nội”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
Xây dựng CSDL phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai tại xã
Ninh Hiệp – huyện Gia Lâm – thành phố Hà Nội.
-

Chia sẻ CSDL đã xây dựng trên WebGIS.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Nội.

Địa điểm nghiên cứu: Xã Ninh Hiệp, huyện Gia Lâm, TP Hà

-

Thời gian: Từ năm 2015 đến tháng 3 năm 2017.


Đối tượng nghiên cứu: Bản đồ địa chính, thơng tin về chủ sử dụng
đất, thửa đất, tính pháp lý của thửa đất, giá đất của xã Ninh Hiệp năm 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
ĐỀ TÀI
Cơ sở dữ liệu sau khi được xây dựng có tính thống nhất, có tổ chức,
có sự liên kết tốt giữa cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính
tạo thành một cấu trúc dữ liệu đồng độ và thích hợp.
Xây dựng CSDL cung cấp thơng tin thửa đất, tình trạng nghĩa vụ tài
chính đất đai đảm bảo cho công tác quản lý của cơ quan Nhà nước và phục vụ
tra cứu thông tin của người sử dụng được thuận tiện dễ dàng.
Chia sẻ CSDL đã xây dựng trên WebGIS góp phần vào cơ sở khoa học
trong nghiên cứu về việc khai thác và sử dụng các ứng dụng về WebGIS.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI
2.1.1. Một số khái niệm liên quan đến tài chính đất đai
Tài chính đất đai là tồn bộ nguồn thu của ngân sách Nhà nước từ đất đai.
Theo Điều 107 chương III mục 1 Luật Đất đai năm 2013 thì các khoản thu tài
chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu
tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cơng nhận quyền sử
dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho
thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ
việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi
gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng
đất đai; Chính phủ quy định chi tiết việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền
xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt
hại trong quản lý và sử dụng đất đai (Quốc hội, 2013).


Cụ thể:
a. Giá đất
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Quốc hội, 2013).

b. Tiền sử dụng đất
Theo Khoản 21, Điều 4, Luật đất đai năm 2013: “Tiền sử dụng đất là số
tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất” (Quốc hội, 2013).
c. Tiền thuê đất
Tiền thuê đất là số tiền mà đối tượng thuê đất, thuê mặt nước phải trả
cho Nhà nước (trừ các trường hợp được miễn nộp tiền thuê đất) để được
quyền sử dụng đất trong thời hạn cho thuê (Quốc hội, 2013).
d. Thuế sử dụng đất
Thuế sử dụng đất là một khoản nộp (bằng tiền hay hiện vật) mà tổ chức,
cá nhân sử dụng đất bắt buộc phải nộp cho nhà nước theo quy định pháp luật.

Thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế sử
dụng đất phi nông nghiệp.

3


+
Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế đánh vào việc sử dụng đất
nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp đối với tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân (Quốc hội, 1993).

+
Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (PNN) là loại thuế thu hàng năm
mà tổ chức, cá nhân sử dụng đất phi nông nghiệp thộc đối tượng chịu thuế bắt
buộc phải nộp cho Nhà nước theo quy định của pháp luật (Quốc hội, 2010).
e. Phí và lệ phí
Phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải trả tiền khi được một tổ
chức, cá nhân khác cung cấp dịch vụ (Ủy ban thường vụ Quốc hội, 2001).
Lệ phí là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi được cơ quan
nhà nước hoặc tổ chức được uỷ quyền phục vụ công việc quản lý nhà nước
(Ủy ban thường vụ Quốc hội, 2001).
f. Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ)
Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh trên thu nhập từ
việc chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật. Đây là một loại thuế trực thu nhằm huy động vào ngân sách nhà nước
một phần thu nhập của người sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất.

g. Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai
Theo Điều 2, Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2013 : Xử phạt vi phạm
hành chính là việc người có thẩm quyền xử phạt áp dụng hình thức xử phạt, biện
pháp khắc phục hậu quả đối với cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm hành
chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính.

Vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai là hành vi cố ý hoặc vô ý của
người sử dụng đất, tổ chức, cá nhân có liên quan, tổ chức hoạt động dịch vụ
về đất đai vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai mà chưa đến mức bị
truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.
2.1.2. Căn cứ pháp lý của tài chính đất đai
2.1.2.1. Giá đất
-


Luật đất đai năm 2013;

Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định
về giá đất;

4


Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy
định về khung giá đất;
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh
bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
2.1.2.2. Tiền sử dụng đất
Luật đất đai 2013 đã ghi rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quyết định hành chính cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất”. “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất
phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”.
Điều 54, 55 của Luật quy định rõ các trường hợp được Nhà nước giao đất
khơng thu và có thu TSDĐ, Điều 57 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 108 quy định căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Điều

109 quy định về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử
dụng đất, gia hạn sử dụng đất. Điều 110 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng
đất (Quốc hội, 2013).
Trên cơ sở Luật đất đai 2013, Chính phủ cũng ban hành Nghị định
45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất và Bộ Tài
chính ban hành Thơng tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền

sử dụng đất (có hiệu lực từ 01/08/2014).
Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định việc thu tiền sử dụng đất đối với
các trường hợp cụ thể( từ Điều 4 đến Điều 9), về miễn, giảm tiền sử dụng
đất (từ Điều 10 đến Điều 13), và quy định việc thu, nộp tiền sử dụng đất (từ
Điều 14 đến Điều 21).
Trên cơ sở của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 16/6/2014, Bộ Tài
chính ban hành Thơng tư số 76/2014/TT-BTC Hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
2.1.2.3. Tiền thuê đất
Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước.

5


Thông tư 77/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn một số điều của
Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Khoản
1 Điều 5 Việc xác định tiền thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, tiền thuê đất
trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thực hiện theo quy định tại
Khoản 1, Khoản 2 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP. Số tiền thuê đất phải
nộp ngân sách nhà nước được xác định sau khi đã được trừ (-) đi số tiền thuê
đất được miễn, giảm (nếu có) và tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo
quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (Bộ Tài chính, 2014).
2.1.2.4. Thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp
Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của Quốc hội, số
48/2010/QH12 ban hành ngày 17/06/2010.
Nghị định 53/2011/NĐ-CP ngày 01/07/2011 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp.

Thông tư 153/2011/TT-BTC ngày 11/11/2011 của Bộ Tài chính về việc
hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Thông tư 45/2011/TT-BTNMT ngày 26/12/2011 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc hướng dẫn xác định diện tích đất sử dụng khơng đúng
mục đích, diện tích đất lấn, chiếm, diện tích đất chưa sử dụng theo đúng quy
định để tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Thông tư 76/2012/TT-BTC ngày 15/05/2012 của Bộ Tài chính về việc
quy định một số nội dung chi, mức chi hoạt động triển khai Luật thuế sử dụng
đất phi nơng nghiệp.
-

Luật 48/2010/QH12 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2012 thay thế

Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của
Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1994 quy định: Điều 5 căn cứ tính thuế là giá tính

thuế và thuế suất. Điều 6 giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện
2

tích đất tính thuế nhân với giá của 1m đất.
2.1.2.5. Phí và lệ phí
a. Lệ phí trước bạ (nhà, đất)
Hệ thống văn bản hiện hành áp dụng về lệ phí trước bạ được quy định
tại các văn bản sau:

6


Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 quy định về lệ phí
trước bạ.


-

Thơng tư số 124/2011/TT-BTC hướng dẫn lệ phí trước bạ.

Nghị định 23/2013/NĐ-CP ngày 25/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 của Chính phủ về lệ phí
trước bạ.
Thơng tư 34/2013/TT-BTC ngày 28/03/2013 sửa đổi, bổ sung một số
điều của Thông tư 124/2011/TT-BTC ngày 31/08/2011 của Bộ Tài chính hướng
dẫn về lệ phí trước bạ.
b. Lệ phí địa chính
Mức thu lệ phí địa chính căn cứ theo Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày
2/1/2014 Thông tư hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định
của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định mức
thu lệ phí địa chính.
2.1.2.6. Thuế chuyển quyền sử dụng đất (Thuế thu nhập từ chuyển
quyền sử dụng đất)
Hệ thống văn bản về thuế chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng bao gồm:

-

Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất ngày 22/6/1994.

Nghị định 114-CP ngày 05/09/1994 của CP quy định chi tiết thi hành
luật thuế CQSDĐ.
Luật số 17/1999/QH10 ngày 21/12/1999 về sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 quy định chi tiết thi
hành Luật thuế CQSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế

CQSDĐ.
Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 hướng dẫn thi hành
Nghị định số 19/2000/NĐ-CP.
-

Luật thuế thu nhập cá nhân 04/2007/QH12 ngày 21/12/2007.

Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 quy định chi tiết một
số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thi hành một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi
hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều của Luật thuế Thu nhập cá nhân.

7


-

Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12.

Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính
hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển
nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản.
Thông tư 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 hướng dẫn bổ sung Thông
tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn thi hành Nghị định
số 100/2008/NĐ-CP ngày 8/9/2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều
của Luật thuế Thu nhập cá nhân.
Thông tư số 12/2011/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 26/01/2011 sửa

đổi TT 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và sửa đổi Thông tư số
02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010.
Thông tư số 113/2011/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi bổ sung TT số
62/2009/TT-BTC ngày 27/03/2009, Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày
11/01/2010 và thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011.
Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số
điều của luật thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
luật thuế thu nhập cá nhân.
Nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định
và hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp.
-

Thông tư số 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện luật thuế thu nhập cá

nhân, luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định
số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của luật thuế thu nhập
cá nhân và luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân.

Thông tư số 78/2014/TT- BTC hướng dẫn thi hành nghị định số
218/2013/NĐ-CP ngày 26/12/2013 của Chính phủ quy định và hướng dẫn thi
hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp.
2.1.2.7. Xử phạt vi phạm hành chính về đất đai
Hệ thống văn bản áp dụng trong công tác xử phạt vi phạm hành chính
về đất đai tại Việt Nam bao gồm:
- Luật đất đai năm 2013.

8



-

Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2013.

Nghị định số 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11 năm 2009 về Về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Thơng tư số 16/2010/TT-BTNMT ngày 26 tháng 8 năm 2010 Quy định
trình tự, thủ tục cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính
trong lĩnh vực đất đai.
Ngày 10/11/2014, Chính phủ đã ban hành Nghị định 102/2014/NĐ-CP
quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thay thế cho
Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 và có hiệu lực kể từ ngày
25/12/2014. Nghị định 102/2014/NĐ-CP ra đời đã giải quyết được nhiều
vướng mắc về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn cơng tác quản lý tài chính đất đai
2.1.3.1. Cơng tác quản lý tài chính đất đai của một số nước trên thế giới

a. Thuỵ Điển
Thuế trong lĩnh vực đất đai ở Thụy Điển được quy định trong đạo luật
về thuế bất động sản, thuế tài sản.
Thuế bất động sản: Là thuế thu trên giá trị nhà và đất gồm: Khu xây dựng,
các loại đất xây dựng và các loại đất khác. Cơ quan quản lý nhà đất làm nhiệm vụ
theo dõi cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại đất, giá
đất... Cơ quan thuế địa phương lưu giữ các tài liệu trên và có mã số riêng của
từng chủ sử dụng đất. Giá đất tính thuế được xác định 6 năm/1 lần. Căn cứ để
xác định giá tính thuế là giá của từng loại đất trên thị trường của 2 năm trước và
bằng 75% giá thị trường 2 năm trước. Thuế suất áp dụng thấp nhất là 1,4%/năm.

Thuế tài sản: Cùng với việc thu thuế bất động sản, các hộ nơng dân, chủ
trang trại cịn phải nộp thuế tài sản. Thụy Điển quy định nếu tài sản chung có

giá trị từ 800.000SEK/năm trở nên sẽ phải nộp thuế. Thuế tài sản được tính
theo biểu thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất: 1,5%; 2,6%; 3%.
Với hai sắc thuế chủ yếu trên, Thụy Điển đã hoàn toàn quản lý và tạo ra
hệ thống cân bằng, tự động tác động đến việc bình ổn đất đai, bất động sản
(Đàm Văn Huệ, 2006).
b. Trung Quốc
Từ 01/07/1997, Trung Quốc được chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành

9


phố trực thuộc trung ương và 1 khu vực hành chính đặc biệt (Hồng Kơng).
Theo luật quản lý bất động sản của Trung Quốc thì tương tự với việc giao đất
có thu tiền sử dụng đất của Việt Nam, tại Trung Quốc, Nhà nước giao QSDĐ
thuộc sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là QSDĐ) trong một số năm nhất định
và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là
xuất chuyển nhượng QSDĐ.
Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất
tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm. Xuất
chuyển nhượng QSDĐ của UBND cấp huyện trở nên để làm nhà ở là phải căn cứ
vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp
tỉnh trở lên, báo cáo với CP hoặc UBND tỉnh phê chuẩn theo quy định của CP.
Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch và bước đi
của UBND cấp huyện thị. Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn
sử dụng và các điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện tỉnh về quy hoạch
xây dựng và nhà ở phối hợp xây dựng phương án theo quy định của Chính phủ, trình
báo cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp
huyện thị mới tiến hành thực hiện, UBND huyện thị trực thuộc trung ương quy định
quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình.


Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá,
đấu thầu hay thoả thuận song phương. Đối với đất để xây dựng cơng trình
thương mại, du lịch, giải trí hay nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải
thực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá,
đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
TSDĐ trong trường hợp xuất chuyển nhượng QSDĐ bằng thương lượng
song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước. Toàn bộ TSDĐ
đều phải thuộc ngân sách, đưa vào dự toán để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng
và màu mỡ đất đai. CP quy định cụ thể việc nộp TSDĐ và các biện pháp sử dụng cụ
thể. Việc phát triển bất động sản trên đất được xuất phát phải đúng mục đích và thời
hạn ghi trong hợp đồng. Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng
thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDĐ; nếu sau hai năm
vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ mà không được bồi thường; trừ
trong trường hợp bất khả kháng hay do hành vi của CP hay cơ quan có liên quan hay
do phải làm cơng tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi

10


cơng. Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển
nhượng bất động sản phải phù hợp với những điều kiện sau đây:
+
Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và
đã có giấy chứng nhận QSDĐ.
+
Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai, đối với
cơng trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư >25% tổng ngạch, đối với dự án phát
triển đất thì đã có đảm bảo sử dụng đất công nghiệp hay đất xây dựng khác.
Việc xuất chuyển nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu
hay thoả thuận song phương, hiện nay chủ yếu được giao cho trung tâm tư vấn

và định giá bất động sản Trung Quốc (CRECAC) là một viện quốc gia đầu tiên
về bất động sản chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và
chuyển hoá thị trường bất động sản ở Trung Quốc (Nhan Ái Tĩnh, 1999).
c. Cộng hòa Pháp
Pháp là một trong những nước có hệ thống thuế tiến bộ trên thế giới và
các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
+
Thuế đất nơng nghiệp của Cộng hồ Pháp thực chất là thuế sử dụng
đất nông nghiệp. Đối tượng chịu thuế đất nông nghiệp bao gồm tất cả các loại
đất nơng nghiệp, khơng kể đất đó có canh tác hay khơng canh tác. Căn cứ tính
thuế là diện tích, giá đất và thuế suất.
Giá đất của từng hạng đất được xác định căn cứ vào thu nhập của
từng hạng đất và quan hệ cung - cầu về đất. Giá đất do cơ quan thuế và hội
đồng xã bàn bạc, ấn định. Giá đất thường được điều chỉnh 5 năm một lần.
Thuế suất đối với từng hạng đất do tỉnh quyết định hàng năm nhưng không
được quá mức tối đa là 20%. Thuế suất hàng năm được quy định căn cứ vào
các yếu tố: Nhu cầu chi tiêu của địa phương, giá đất, diện tích đất.
+

Thuế đất ở và đất xây dựng: Đối tượng nộp thuế này là các chủ sở hữu

đất trước ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế. Mức thu
thuế đất ở và đất xây dựng do chính phường địa phương ấn định theo khung thuế
của Nhà nước. Mức thuế có thể điều chỉnh tăng hay giảm tuỳ theo nhu cầu chi
tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phương. Những diện tích đất sử
dụng vào mục đích cơng cộng như xây dựng các cơng trình tơn giáo, giáo dục, y tế
và các kho thóc, trại chăn ni của hợp tác xã... được miễn thuế.

11



Ngồi hai sắc thuế cơ bản trên, tuy khơng hình thành sắc thuế riêng
nhưng khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập đối với khoản thu nhập
không thường xuyên đối với phần thu nhập từ chênh lệch giá. Như vậy các sắc
thuế trong lĩnh vực đất đai của Pháp cũng luôn hướng tới việc tạo nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước và bình ổn cung cầu về bất động sản trên thị trường
(Đàm Văn Huệ, 2006).
2.1.3.2. Công tác quản lý tài chính về đất đai ở Việt Nam
Cơng tác quản lý đất đai nước ta đã được thể chế hóa, nâng lên thành
Luật từ năm 1993, sau đó là Luật sửa đổi năm 1998, năm 2001. Theo đó Luật
Đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá và cho phép được chuyển nhượng
quyền sử dụng đất đồng thời xây dựng các văn bản pháp quy, tạo thành hành
lang pháp lý cho quan hệ đất đai vận động tích cực.
Các cơ chế tài chính đất đai tại thời điểm này đã đạt được những thành
công nhất định như: Bước đầu hình thành và hồn thiện khung pháp lý về tài chính
đất đai về cơ bản phù hợp với quan hệ đất đai trên thực tế; Được thiết kế phù
hợp với chính sách tài chính đất đai của các nước trên thế giới có điều kiện

kinh tếộươựệừướự

ồ

tiềm năng từ tài nguyên đất đai, biến tiềm năng thành hiện thực tạo thêm
nguồn thu cho Ngân sách Nhà nước; Góp phần khuyến khích sử dụng đất tiết
kiện và có hiệu quả. Nhưng nội dung Luật Đất đai năm 1993 chưa đủ cơ sở
pháp lý để phù hợp với hoàn cảnh mới.
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu đổi mới trong công tác
quản lý đất đai, Luật đất đai 2003 ra đời đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong
chính sách tài chính đất đai bằng hàng loạt các tư tưởng đổi mới mang tính tiến
bộ, phù hợp với cơ chế thị trường: Theo đó các Nghị định, văn bản hướng dẫn thi

hành Luật đất đai năm 2003 đã từng bước đưa Luật vào thực tế cuộc sống xã hội
phù hợp với cơ chế thị trường, hội nhập quốc tế, đặc biệt là các chính sách tài
chính đất đai như: Chính sách thu tiền sử dụng đất (Nghị định số 198/2004/NĐ-CP
ngày 03/12/2004); Chính sách thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14/10/3005); Chính sách về giá đất (Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004); Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất (Nghị định số 197/2004/NĐ- CP ngày 03/12/2004); Chính
sách về đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất

12


(Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005) và các văn bản sửa đổi, bổ
sung của Chính phủ về các Chính sách trên (Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày
27/1/2006; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007; Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 9/4/2008;
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009)… do đó đã mang lại một số tiến
bộ nhất định.
Khi Luật đất đai năm 2013 có hiện lực thi hành, tại Điều 53 tiếp tục
khẳng định đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Luật đất đai 2013 đã được Quốc hội Khóa
XIII thơng qua ngày 29/11/2013 tại kỳ họp thứ 6, chính thức có hiệu lực thi
hành từ 1/7/2014, tiếp tục khẳng định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý theo 15 nội dung (Điều 22).
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của
Luật này”. Nội dung Mục 1, Mục 2 Chương VIII, Luật đất đai 2013 là Tài
chính về đất đai, giá đất. Điều này tiếp tục khẳng định vị trí quan trọng, là
nguồn tài chính khơng thể thiếu trong cơng cuộc xây dựng đất nước.
Sau khi Luật đất đai 2013 được thơng qua, Chính phủ, các Bộ, ban
ngành đã ban hành Nghị định, Thông tư về các nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực

đất đai: Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 (Có hiệu lực từ
01/07/2014) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013. Nghị
định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 (Có hiệu lực từ 01/07/2014) quy định về
giá đất. Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền sử
dụng đất. Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 (Có hiệu lực từ
01/07/2014) quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Nghị định
104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất. Thông tư
36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp
định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn
xác định giá đất…
Các chính sách đất đai mới mang tính đột phá trên khi đi vào cuộc sống
khơng chỉ góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội đất nước, đảm
bảo an sinh xã hội mà còn tạo lập mơi trường kinh doanh bình đẳng, minh bạch
cho Việt Nam.

13