HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

PHẠM VĂN THUẬT

ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA TRUNG TÂM PHÁT
TRIỂN QUỸ ĐẤT HÀ NỘI – CHI NHÁNH PHÁT
TRIỂN QUỸ ĐẤT PHÚ XUYÊN
Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã chuyên ngành:

60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả
nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc và mọi sự giúp đỡ cho thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Văn Thuật

i


LỜI CÁM ƠN
Sau thời gian học tập tại Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đến nay khóa học sắp kết
thúc. Để vận dụng kiến thức đã học vào thực tiễn và công tác nghiên cứu khoa học, được phép
của Học viện, khoa Quản lý Đất đai tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá hoạt động của
Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên”.

Trong quá trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình, sự
đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể đã tạo điều kiện cho tơi hồn thành bản
luận văn này.
Trước tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cám ơn đến tới Ban Giám đốc Học viện,
khoa Quản lý Đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi học tập, nghiên cứu và hồn
thành luận văn.
Đặc biệt, tơi xin bày tỏ sự biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà đã trực
tiếp tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu và hồn thành
luận văn này.
Tơi cũng xin trân trọng cám ơn UBND huyện Phú Xuyên, Trung tâm phát triển
quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên và các tổ chức, cá nhân đã
tạo điều kiện, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn.
Tơi xin cám ơn đến gia đình, người thân, cán bộ đồng nghiệp và bạn bè đã
động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt cho tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cám ơn!
Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Văn Thuật

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan................................................................................................................................ i
Lời cám ơn................................................................................................................................... ii
Mục lục....................................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt............................................................................................................... vi
Danh mục bảng......................................................................................................................... vii
Danh mục hình........................................................................................................................ viii
Trích yếu luận văn..................................................................................................................... ix
Thesis abstract........................................................................................................................... xi
Phần 1. Mở đầu......................................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài............................................................................................. 1
1.2.
Mục đích nghiên cứu.................................................................................................. 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu..................................................................................................... 2
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ............................................ 2
Phần 2. Tổng quan tài liệu..................................................................................................... 3
2.1.
Khái quát về tổ chức phát triển quỹ đất................................................................... 3
2.1.1. Các khái niệm liên quan............................................................................................. 3
2.1.2. Các hình thức phát triển quỹ đất............................................................................... 3

2.1.3. Quỹ phát triển đất........................................................................................................ 4
2.1.4. Nguồn tài chính để phát triển quỹ đất...................................................................... 5
2.1.5. Tổ chức phát triển quỹ đất......................................................................................... 7
2.2.
Phát triển quỹ đất ở một số nước trên thế giới........................................................ 7
2.2.1. Phát triển quỹ đất ở Hàn Quốc.................................................................................. 7
2.2.2. Phát triển quỹ đất ở Trung Quốc............................................................................... 9
2.2.3. Phát triển quỹ đất ở Úc............................................................................................. 10
2.3.
Tổ chức phát triển quỹ đất ở việt nam hiện nay................................................... 13
2.3.1. Quy định về Tổ chức phát triển quỹ đât................................................................ 13
2.3.2. Tình hình thành lập và loại hình hoạt động........................................................... 24
2.3.3. Kết quả thực hiện các nhiệm vụ.............................................................................. 25
2.3.4. Kết quả hoạt động tài chính..................................................................................... 26
2.3.5. Đánh giá về tổ chức và hoạt động của các Tổ chức phát triển quỹ đất tại
các địa phương........................................................................................................... 27
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu.............................................................. 36
3.1.
Đối tượng nghiên cứu............................................................................................... 36
3.2.
Nội dung nghiên cứu................................................................................................ 36

iii


3.3.
Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 36
3.3.1. Phương pháp thu thập số liệu.................................................................................. 36
3.3.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích so sánh và xử lý số liệu................................. 38
Phần 4. Kết quả và thảo luận.............................................................................................. 39

4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng quản lý và sử dụng đất đai
huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.................................................................... 39
4.1.1. Điều kiện tự nhiên..................................................................................................... 39
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..................................................................... 41
4.1.3. Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn .................................. 44
4.1.4. Thực trạng quản lý và sử dụng đất đai................................................................... 45
4.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, thực trạng quản lý
và sử dụng đất đai
52
4.2.
Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế tài chính của trung
tâm phát triển quỹ đất thành phố Hà Nội – Phú Xuyên ...................................... 54
4.2.1. Tổ chức nhân sự của Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh
phát triển quỹ đất Phú Xuyên 54
4.2.2. Vị trí và chức năng của Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh
phát triển quỹ đất Phú Xuyên 56
4.2.3. Nhiệm vụ và quyền hạn của Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi
nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên 57
4.2.4. Cơ chế tài chính của Trung tâm phát triển quỹ đất.............................................. 59
4.2.5. Đánh giá Trung tâm PTQĐ Hà Nội - Chi nhánh PTQĐ Phú Xuyên................ 61
4.3.
Đánh giá kết quả hoạt động của trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội – chi
nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên..................................................................... 62
4.3.1. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của
Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất
Phú Xuyên
62
4.3.2. Kết quả thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất của Chi nhánh phát
triển quỹ đất Phú Xuyên

75
4.3.3. Đánh giá của cán bộ có liên quan đến hoạt động của Chi nhánh phát triển
quỹ đất Phú Xuyên
81
4.4.
Đề xuất những giải pháp nâng cao hoạt động của chi nhánh phát triển quỹ
đất Phú Xuyên 82
4.4.1. Hoàn thiện cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ chế
tài chính
82
4.4.2. Tăng cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ..........83
4.4.3. Nâng cao hiệu quả trong việc thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất . 84

iv


4.4.4.
4.4.5.

Nâng cao hiệu quả trong công tác phối hợp giữa các cơ quan liên quan .........84
Hoàn thiện cơ cấu tổ chức nhân sự, chuyên môn nghiệp vụ của Chi nhánh
PTQĐ Phú Xuyên
85
Phần 5. Kết luận và kiến nghị............................................................................................. 86
5.1.
Kết luận....................................................................................................................... 86
5.2.
Kiến nghị.................................................................................................................... 87
Tài liệu tham khảo.................................................................................................................. 89
Phục lục..................................................................................................................................... 91


v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

PTQĐ

Phát triển quỹ đất


QSD

Quyền sử dụng

TĐC

Tái định cư

UBND

Ủy ban nhân dân

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1.
Bảng 4.2.
Bảng 4.3.
Bảng 4.4.
Bảng 4.5.
Bảng 4.6.

Tình hình dân số và lao động của huyện Phú Xuyên qua một số năm .........42
Phân bố lao động trong huyện giai đoạn 2012- 2015 ..................................... 42
Chất lượng lao động trong huyện giai đoạn 2012- 2015 ................................ 43
Hiện trạng sử dụng đất huyện Phú Xuyên năm 2015 ..................................... 47
Biến động đất đai của huyện Phú Xuyên giai đoạn 2012 – 2015 ................. 48
Nhân sự của Trung tâm PTQĐ Hà Nội – Chi nhánh phát triển quỹ đất
Phú Xuyên

56
Bảng 4.7. Tổng hợp công tác giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất của
Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất
Phú Xuyên
63
Bảng 4.8. Tổng hợp các dự án Chi nhánh Phát triển quỹ đất Phú Xuyên đã thực
hiện xong từ năm 2012-2015 64
Bảng 4.9. Các dự chưa bàn giao mặt bằng sạch cho Chủ đầu tư do quy chế phối
hợp chưa ban hành
66
Bảng 4.10. Các dự chưa bàn giao mặt bằng sạch cho Chủ đầu tư do các nguyên
nhân khác
67
Bảng 4.11. Kết quả thực hiện dự án năm 2012 của Chi nhánh Phát triển quỹ đất
huyện Phú Xuyên
67
Bảng 4.12. Kết quả thực hiện dự án năm 2013 của Chi nhánh PTQĐ Phú Xuyên .......68
Bảng 4.13. Kết quả thực hiện dự án năm 2014 của Chi nhánh PTQĐ Phú Xuyên .......69
Bảng 4.14. Kết quả đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về cơng tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư của Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên 72
Bảng 4.15. Kết quả đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về hoạt động Chi nhánh
phát triển quỹ đất Phú Xuyên trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư 73
Bảng 4.16. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2012-2015 của Chi nhánh
Phát triển quỹ đất Phú Xuyên 76
Bảng 4.17. Đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về cơng tác đấu giá quyền sử dụng
đất của Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên
78
Bảng 4.18. Kết quả đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về cơng tác đấu giá quyền
sử dụng đất của Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên

79
Bảng 4.19. Đánh giá của cán bộ có liên quan đến hoạt động của Chi nhánh Phát
triển quỹ đất Phú Xuyên
81

vii


DANH MỤC HÌNH

Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Phú Xun.................................................................... 39
Hình 4.2. Cơ cấu diện tích đất chính huyện Phú Xuyên năm 2015 .................................. 46
Hình 4.3. Sơ đồ tổ chức Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển
quỹ đất Phú Xuyên
55

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Phạm Văn Thuật
Tên luận văn: “Đánh giá hoạt động của Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội
– Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên”

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 65.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt
Nam Mục đích nghiên cứu của đề tài

- Đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát
triển quỹ đất Phú Xuyên.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị giải quyết những tồn tại, khó khăn
trong quá trình thực hiện để tăng cường hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Hà

Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên.
Phương pháp nghiên cứu của đề tài
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: Các số liệu điều tra thu thập

tại Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên và
các phòng ban có liên quan đến hoạt động của Trung tâm.
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra, khảo sát

những đối tượng liên quan đến đề tài là các tổ chức, cán bộ, hộ gia đình, cá nhân có
liên quan đến hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát
triển quỹ đất Phú Xuyên..
- Phương pháp phân tích, thống kê và xử lý số liệu: Các thông tin, số liệu, tài

liệu thu thập được xử lý bằng phần mềm Excel, Kiểm tra độ chính xác của dữ liệu
nhập, phân tích thống kê mơ tả, sử dụng phần mềm để thống kê so sánh, hệ thống hoá
các kết quả thu được thành thông tin tổng thể.
- Phương pháp so sánh - tổng hợp: Sử dụng để so sánh, tổng hợp các nguồn tài

liệu, số liệu có liên quan đến Luận văn, nhằm đánh giá những khó khăn vướng mắc
trong hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ
đất Phú Xuyên, qua đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hoạt động của Trung tâm
phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên.
Kết quả và kết luận
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội huyện Phú Xuyên,
thành phố Hà Nội.


ix


- Đánh giá về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, bộ máy của Trung tâm
phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên.
- Đánh giá kết quả hoạt động của Trung tâm phát trển quỹ đất Hà Nội – Chi
nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên.
- Đề xuất giải pháp để tăng cường hoạt động của Trung tâm phát trển quỹ đất

Hà Nội – Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên để phục vụ đầu tư phát triển kinh tế
xã hội huyện Phú Xuyên, thành phố Hà Nội.

x


THESIS ABSTRACT
Author: Pham Van Thuat
Thesis topic: “Evaluate the operation of Hanoi Land Fund Development
Centre – Phu Xuyen Land Fund Development Branch”
Major: Land Management

Code: 65.85.01.03

Training Institution: Vietnam National University of
Agriculture Research objectives
- Evaluate the operation of Hanoi Land Fund Development Centre – Phu Xuyen
Land Fund Development Branch.
- Recommend some proposals and solutions for the difficulties and problems to
enforce the effectiveness in performance of Hanoi Land Fund Development Centre –


Phu Xuyen Land Fund Development Branch.
Research Methodology
- Primary data collection: Collect data from Hanoi Land Fund Development
Centre – Phu Xuyen Land Fund Development Branch and all related departments of

the centre.
- Secondary data collection: Conduct the survey with the related subjects, namely
the organizations, households and individuals who perform their activities related to the
Hanoi Land Fund Development Centre – Phu Xuyen Land Fund Development Branch.
- Data statistics and analysis: Apply Excel software to process the collected data;

exam the accuracy of the data; analyze the descriptive statistics; apply the software for
comparative statistics and systematize the output for information.
- Comparison and summary: Compare and summarize the sources of references

and data related to the thesis to evaluate the difficulties in the operation of Hanoi Land
Fund Development Centre – Phu Xuyen Land Fund Development Branch and
recommend some solutions to enhance the effectiveness of Hanoi Land Fund
Development Centre – Phu Xuyen Land Fund Development Branch.
Result and conclusion
- Evaluate natural, economic and social conditions of Phu Xuyen District, Hanoi.
- Evaluate the organizational structure, function, responsibility, legal right and

system of Hanoi Land Fund Development Centre – Phu Xuyen Land Fund
Development Branch.

xi



- Evaluate the activities of Hanoi Land Fund Development Centre – Phu Xuyen
Land Fund Development Branch.
- Recommend the solution to promote the activities of Hanoi Land Fund
Development Centre – Phu Xuyen Land Fund Development Branch for investment in

economic and social development of Phu Xuyen District, Hanoi.

xii


PHẦN 1. MỞ ĐẦU

1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài sản, là nguồn lực vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Trong sản xuất đất đai là tư liệu
sản xuất đặc biệt khơng có gì thay thế được, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các khu công nghiệp, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh,
quốc phịng.
Nước ta đang trong thời kỳ cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhiều dự
án như các khu cơng nghiệp, khu kinh tế, khu đô thị mới, khu dân cư đang được
triển khai xây dựng một cách mạnh mẽ với tốc độ ngày càng cao và trên quy mô
rộng lớn. Do đó, nhu cầu về quỹ đất sạch, quỹ đất dự phòng để cung cấp cho thị
trường, cung cấp cho các nhà đầu tư xây dựng các cơng trình, dự án phục vụ các
mục tiêu phát triển kinh tế xã hội cũng ngày càng cao.
Phú Xuyên là huyện ngoại thành phía Đơng Nam thành phố Hà Nội, cách
trung tâm thành phố khoảng 40 km. Với vị trí thuận lợi và những nguồn lực sẵn có
để phát triển kinh tế - xã hội, là một trong năm khu đô thị vệ tinh của thành phố Hà
Nội đã được Chính Phủ phê duyệt quy hoạch và đầu mối giao thông quan trọng nối
thủ đơ Hà Nội với các tỉnh phía Nam, thì phát triển công nghiệp, tiểu thủ công
nghiệp và thương mại được đặc biệt quan tâm.

Để đáp ứng được nhu cầu về quỹ đất sạch phục vụ phát triển kinh tế xã hội,
Luật Đất đai cho phép thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất riêng biệt với chức
năng thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Từ yêu cầu trên, ngày 12/8/2015 UBND thành phố Hà Nội đã ban hành
Quyết định số 3868/QĐ-UBND về việc thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất Hà
Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường trên cơ sở hợp nhất các Trung tâm
phát triển quỹ đất hiện có trên địa bàn thành phố Hà Nộivới chức năng tạo lập, phát
triển, quản lý, khai thác quỹ đất, tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân, tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác
trong lĩnh vực đất đai.

1


Tuy nhiên do sự bất cập, chồng chéo trong chính sách bồi thường, giải
phóng mặt bằng, chính sách pháp luật về bán đấu giá tài sản còn chưa phù hợp,
đồng bộ do vậy hiệu quả cũng như tiến độ thực hiện các dự án của Trung tâm phát
triển quỹ đất Hà Nội chưa đạt hiệu quả cao.
Xuất phát từ vấn đề trên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo PGS.TS. Hồ Thị
Lam Trà, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá hoạt động của Trung
tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên”.
1.2. MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU
- Đánh giá hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh

phát triển quỹ đất Phú Xuyên.
- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị giải quyết những tồn tại, khó khăn

trong q trình thực hiện để tăng cường hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất
Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên.

1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đề tài nghiên cứu hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi
nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên.
Phạm vi thời gian: Từ năm 2011 đến ngày 31/12/2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
- Những đóng góp mới: Luận văn đã chỉ ra được hoạt động của Trung tâm

phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên từ năm 20112015 theo đúng chức năng, nhiệm vụ được giao.
- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học về thực

trạng hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển
quỹ đất Phú Xuyên.
- Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài

liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như nhà quản lý đất đai.
Luận văn cũng có thể phục vụ cho công tác và hoạt động thực tiễn của Trung tâm
phát triển quỹ đất Hà Nội - Chi nhánh phát triển quỹ đất Phú Xuyên.

2


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. KHÁI QUÁT VỀ TỔ CHỨC PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT
2.1.1. Các khái niệm liên quan
* Khái niệm đất đai: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao

gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó
như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt
cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn động thực vật, trạng
thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại

để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà của,
...) (Hội nghị quốc tế về môi trường tại Rio de Janerio, 2003). Đất đai là tài nguyên
cơ bản, không thể thiếu trong cuộc sống bền vững trên trái đất (Land
administration guidelines).
* Khái niệm phát triển quỹ đất: Phát triển quỹ đất được hiểu một cách đầy

đủ là toàn bộ quá trình tạo quỹ đất (tập trung đất đai), quản lý và phát triển quỹ đất
(dự trữ và đầu tư vào quỹ đất) và điều tiết đất đai (cung ứng đất đai) (Nguyễn Thị
Ngọc Lanh và cs., 2009).
2.1.2. Các hình thức phát triển quỹ đất
Kinh tế càng phát triển, nhu cầu về quỹ đất để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ
thuật - xã hội ngày càng tăng. Nhà nước cần phải có quỹ đất dự phịng để cung ứng
và tham gia thị trường, bình ổn thị trường BĐS, vừa hạn chế những cơn sốt đột
biến về đất đai, vừa chống đầu cơ đất đai một cách hiệu quả.
Theo thị trường thì giá đất có sự thay đổi rất lớn khi có tác động của Nhà
nước tại 4 thời điểm: (1) khi có quy hoạch của Nhà nước, (2) khi Nhà nước thu hồi
đất, (3) khi giao cho chủ đầu tư sử dụng đất vào mục đích mới sau khi thu hồi, (4)
khi thực hiện quy hoạch của nhà nước (đầu tư hạ tầng, chuyển đổi mục đích...).
Chênh lệch giá đất ở các thời điểm này hiện nay chủ yếu được điều tiết cho chủ
đầu tư, trong khi đó Nhà nước vừa phải đầu tư thực hiện quy hoạch mới vừa phải
chi bồi thường cho người bị thu hồi đất. Vì vậy, chỉ có TCPTQĐ mới giúp Nhà
nước điều tiết hợp lý chênh lệch giá này.
Căn cứ vào tình hình thực tế ở các địa phương, UBND cấp tỉnh giao việc tạo
quỹ đất bằng hình thức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho Tổ chức làm
3


nhiệm vụ bồi thường gồm: Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện;
Tổ chức phát triển quỹ đất. Kinh phí đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được trích khơng q 2% tổng số kinh phí bồi thường,

hỗ trợ của dự án. Đối với các dự án thực hiện trên các địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, dự án xây dựng cơng trình hạ tầng theo
tuyến thì tổ chức được giao thực hiện công tác tạo quỹ đất được lập dự tốn kinh
phí tổ chức bồi thường, tái định cư của dự án theo khối lượng công việc thực tế,
khơng khống khế mức trích 2%.
2.1.3. Quỹ phát triển đất
Quỹ phát triển đất là tổ chức tài chính nhà nước hoạt động theo nguyên tắc
bảo toàn vốn, bù đắp chi phí phát sinh trong q trình hoạt động và khơng vì mục
đích lợi nhuận; Quỹ phát triển đất có tư cách pháp nhân, hoạt động hạch tốn độc
lập, có con dấu riêng, có bảng cân đối kế tốn riêng, được mở tài khoản tại Kho
bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được trích từ 30% đến 50% nguồn thu hàng năm từ tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền đấu giá quyền sử dụng đất để lập Quỹ phát triển đất.
Quỹ phát triển đất được sử dụng vào các mục đích sau: Ứng vốn cho Tổ chức phát
triển quỹ đất để phát triển đất; Ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, quỹ nhà tái định cư
theo quy hoạch; Ứng vốn để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt
bằng theo quy hoạch tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội, giáo dục - đào
tạo, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, mơi trường và các nhu cầu khác của
địa phương; Hỗ trợ thực hiện các đề án đào tạo nghề, chuyển đổi nghề nghiệp; Hỗ
trợ xây dựng khu tái định cư; hỗ trợ xây dựng các cơng trình hạ tầng tại địa
phương có đất bị thu hồi; Hỗ trợ khoản chênh lệch cho hộ gia đình, cá nhân vào
khu tái định cư... (Chính phủ, 2009).
- Quỹ phát triển đất của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập

hoặc ủy thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng
vốn cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đấtđã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nguồn tài
chính của Quỹ phát triển đất được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các
nguồn khác theo quy định của pháp luật (Quốc Hội, 2013).
- Quỹ phát triển đất theo Điều 6 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP:


4


+ Là tổ chức tài chính nhà nước, trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, có tư

cách pháp nhân, hạch tốn độc lập, có con dấu riêng, được mở tài khoản tại Kho
bạc Nhà nước và các tổ chức tín dụng để hoạt động theo quy định của pháp luật.
+ Quỹ phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất

và các tổ chức khác để thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tạo quỹ
đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt.
+ Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Quy chế mẫu về quản

lý, sử dụng Quỹ phát triển đất; quy định việc cấp phát, hạch toán, thanh quyết tốn
kinh phí, huy động, sử dụng các nguồn vốn của Quỹ phát triển đất và cơ chế ủy
thác cho Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương đối với trường
hợp không thành lập Quỹ phát triển đất theo quy định về quản lý ngân sách và quỹ
tài chính của Nhà nước (Chính phủ, 2014).
2.1.4. Nguồn tài chính để phát triển quỹ đất
Nguồn tài chính phục vụ cho các hoạt động của Tổ chức phát triển quỹ đất
bao gồm:
- Nguồn kinh phí do ngân sách nhà nước cấp theo quy định về thực hiện

nhiệm vụ, tổ chức bộ máy, biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập
và văn bản hướng dẫn Nghị định này.
- Nguồn thu từ hoạt động sự nghiệp, gồm: kinh phí tổ chức thực hiện bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định; kinh phí quản lý dự án đầu tư xây
dựng theo quy địnhvề quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;

- Kinh phí quản lý quỹ đất đã thu hồi, nhận chuyển nhượng, tạo lập, phát

triển và quỹ nhà đất đã xây dựng phục vụ tái định cư theo dự toán được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định hoặc phê duyệt;
- Phí đấu giá, tiền bán hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất (kể cả đất có tài sản

gắn liền với đất) theo quy định của pháp luật hiện hành và quy định cụ thể của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh;
- Phí đấu thầu, tiền bán hồ sơ dự thầu đối với dự án có sử dụng đất theo quy

định về hướng dẫn lựa chọn nhà đầu tư thực hiện đầu tư dự án có sử dụng đất và
quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; lãi được chia từ các hoạt động liên
doanh, liên kết; lãi tiền gửi tổ chức tín dụng; các khoản thu từ thực hiện hoạt động
dịch vụ theo hợp đồng ký kết và quy định của pháp luật; các khoản thu từ hoạt
động sự nghiệp khác theo quy định của pháp luật.
5


- Nguồn vốn được ứng từ ngân sách nhà nước, từ Quỹ phát triển đất để thực

hiện nhiệm vụ theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng.
- Nguồn vốn từ liên doanh, liên kết để thực hiện các chương trình, phương

án, dự án, đề án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
- Nguồn viện trợ, tài trợ và các nguồn khác theo quy định của pháp luật.
- Các khoản chi khác theo quy định của pháp luật.

Tổ chức phát triển quỹ đất được sử dụng nguồn tài chính nêu trên để thực
hiện các nhiệm vụ được giao, cụ thể như chi thường xuyên cho các nhiệm vụ khoa

học và công nghệ; đào tạo bồi dưỡng cán bộ, viên chức;...nhưng mục chi chủ yếu
là chi cho việctạo quỹ đất và phát triển quỹ đất thông qua việc nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Để có nguồn tài chính ổn định cung cấp cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực
hiện nhiệm vụ tạo lập quỹ đất, năm 2010 Chính phủ đã ban hành Quyết định số
40/2010/QĐ-TTg ngày 12/5/2010 của Thủ tướng Chính phủ về Quy chế mẫu về
quản lý, sử dụng Quỹ phát triển đất.
Đến Luật Đất đai năm 2013, Quốc hội tiếp tục quy định Quỹ phát triển đất
của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc ủy thác cho Quỹ đầu
tư phát triển, quỹ tài chính khác của địa phương để ứng vốn cho việc bồi thường,
giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.Nguồn tài chính của Quỹ phát triển đất
được phân bổ từ ngân sách nhà nước và huy động các nguồn khác theo quy định
của pháp luật. Đồng thời chính phủ cũng quy định nguồn vốn của Quỹ phát triển
đất được ngân sách nhà nước phân bổ, bố trí vào dự tốn ngân sách địa phương,
được cấp khi bắt đầu thành lập, bổ sung định kỳ hàng năm hoặc huy động từ các
nguồn vốn khác (gồm vốn viện trợ, tài trợ, hỗ trợ hoặc ủy thác quản lý của các tổ
chức quốc tế, tổ chức, cá nhân trong nước và nước ngồi theo chương trình, dự án
viện trợ, tài trợ, ủy thác theo quy định của pháp luật.
Quỹ phát triển đất được sử dụng để ứng vốn cho Tổ chức phát triển quỹ đất
và các tổ chức khác để thực hiện việc tạo quỹ đất theo quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

6


Từ Luật Đất đai năm 2003 đến Luật Đất đai năm 2013, chính sách về nguồn
tài chính phục vụ tạo quỹ đất ngày một cụ thể hơn. Có thể thấy rằng, pháp luật đất
đai năm 2003 chưa có các quy định rõ ràng về việc hoàn vốn để tạo quỹ đất thì đến
pháp luật đất đai năm 2013, những nội dung này đã được cụ thể hơn đối với từng

trường hợp.
2.1.5. Tổ chức phát triển quỹ đất
- Tổ chức phát triển quỹ đất, theo Điều 5 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Là
đơn vị sự nghiệp công được thành lập theo quy định của pháp luật về thành lập, tổ
chức lại, giải thể đơn vị sự nghiệp cơng lập; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con
dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật; có chi
nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Đối với địa phương đã có
Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện thì tổ chức lại Tổ chức phát triển
quỹ đất trên cơ sở hợp nhất Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh và cấp huyện hiện
có.
Tổ chức phát triển quỹ đất có chức năng tạo lập, phát triển, quản lý, khai thác
quỹ đất; tổ chức thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức thực hiện
việc đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện các dịch vụ khác (Chính phủ, 2014).
2.2. PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI
Trên thế giới, chính sách dự trữ đất khởi nguồn từ Hà Lan năm 1896 và lan
sang nhiều nước Châu Âu như Thụy Điển, Thụy Sĩ, Anh, Pháp... đầu thế kỷ
AX. Ở Châu Á (Hồng Kông, Hàn Quốc và Trung Quốc (từ 1996) cũng thực hiện

chính sách dự trữ đất đô thị. Thực tế chế độ phát triển, dự trữ đất đã đem lại nhiều
lợi ích, nó khẳng định tính nhạy cảm, vai trị, vị trí của tài ngun đất đai đối với
sự phát triển của các quốc gia và vùng lãnh thổ.
2.2.1. Phát triển quỹ đất ở Hàn Quốc
2.2.1.1. Chính sách liên quan đến phát triển đất
Đất đai của Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu gồm: Sở hữu Nhà nước, sở
hữu tập thể, sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm
khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, chủ sở hữu đất có tồn quyền định đoạt
đối với đất thuộc quyền sở hữu. Việc phát triển quỹ đất được thực hiện thơng qua
các chính sách trưng mua, chính sách thu hồi đất và chính sách lấn biển.


7


a) Chính sách trưng mua đất
Đối với các dự án do Nhà nước đầu tư như đường cao tốc, khu đô thị, khu
công nghiệp và các dự án cơ sở hạ tầng quan trọng khác, Nhà nước quyết định
trưng mua đất đai của người đang có quyền sở hữu. Diện tích đất dự án do Nhà
nước quyết định trưng mua thực hiện theo quy hoạch sử dụng đât. Việc bồi thường
khi Nhà nước trưng mua đất thực hiện theo Luật trưng mua. Chính sách bồi thường
bao gồm bồi thường đất và tài sản gắn với đất, hỗ trợ tạm cư nếu thu hồi đất liên
quan đến nhà ở, hỗ trợ thiệt hại thu nhập do bị thu hồi đất. Giá đất bồi thường được
xác định theo cơ chế thị trường do tổ chức hoặc cá nhân hành nghề định giá thực
hiện.
b) Chính sách thu hồi, bồi thường, tái định cư
Tùy mục đích tạo quỹ đất thực hiện các dự án phát triển vì lợi ích cơng cộng
hay lợi ích kinh tế mà sẽ điều chỉnh bởi các luật khác nhau.
Luật Thu hồi đất và bồi thường là Bộ luật chung quy định các nguyên tắc và
thủ tục thu hồi đất (tự nguyện và không tự nguyện), bồi thường và tái định cư. Nó
được áp dụng cho mọi trường hợp, trừ khi có điều khoản đặc biệt nào nằm trong
đạo luật khác. Các nguyên tắc thực hiện chi tiết hơn sẽ được quy định trong Quyết
định của Tổng thống.
Toàn bộ chi phí thu hồi đất và tái định cư, bao gồm bồi thường, di dời, phục
hồi sinh kế (nếu có) sẽ thuộc chi phí của dự án. Chủ dự án phải trả trước những
khoản trên. Chi phí của việc thu hồi và tái định cư sẽ được thu hồi khi bán đất đã
phát triển.
Đối với nhà ở tái định cư, ngoài khoản bồi thường, người bị ảnh hưởng có
thể chọn khu vực nhà, nhà ở, hoặc khoản trợ cấp di dời. Nếu điều này không thực
tế để phát triển khu vực tái định cư, người dân chỉ được nhận khoản trợ cấp di dời.
Một khu vực tái định cư phải có đầy đủ dịch vụ, do chủ dự án chi trả.
c) Chính sách tạo quỹ đất bằng phương thức “lấn biển”

Chính phủ Hàn Quốc đầu tư kinh phí và giao cho các tập đoàn phát triển bất
động sản thực hiện các dự án này (Phương Thảo, 2013).
2.2.1.2. Mơ hình của tổ chức tạo lập quỹ đất
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực
hiện các dự án: Về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các
cơ quan nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện

8


và một số dự án công tư kết hợp... Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn
liền với đất được thực hiện thơng qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của
người sở hữu và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi
thường đất phục vụ cho các mục đích cơng cộng.
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định
khá đồng bộ tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường cao, giá
bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế và giảm
thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
2.2.1.3. Một số cơ chế tạo quỹ đất có hiệu quả
Nhà nước thu hồi đất giao cho doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển
đô thị, nhà ở. trong đó lồng ghép việc thực hiện đầu tư các cơng trình hạ tầng kỹ
thuật, hạ tầng xã hội bằng vốn của Nhà nước để chuyển giao các cơ quan, đơn vị
quản lý phục vụ lợi ích chung, với đầu tư các cơng trình kinh tế để kinh doanh từ
vốn của doanh nghiệp đã nâng cao được chất lượng cơng trình và hiệu quả đầu tư
theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, đồng thời góp phần điều
tiết thị trường bất động sản (đất, nhà ở, cơng trình thương mại, ..) thơng qua việc
điều tiết quỹ đất, quỹ nhà cung ứng ra thị trường (Bộ Tài nguyên và Môi trường,
2013).
2.2.1.4. Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất
- Nguồn vốn tự có của Tổng cơng ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc;

- Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát, Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín

dụng;
- Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng;
- Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế;
- Nguồn vốn huy động từ khách hàng;
- Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, cơng trình, nhà ở).

Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái
phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực
hiện dự án (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.2.2. Phát triển quỹ đất ở Trung Quốc
2.2.2.1. Chính sách liên quan đến phát triển đất
Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai: Chế độ sở hữu toàn dân

9


và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai. Luật Đất đai năm 1999 của
Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu nhà nước. Đất
đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây
dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể.
Hiện nay, việc phát triển quỹ đất đã có được một khung pháp lý tương đối
hồn thiện, trong đó chính sách về thu hồi đất có ảnh hưởng sâu sắc đến các hoạt
động phát triển quỹ đất ở nước này được quy định cụ thể như sau:
- Về thẩm quyền thu hồi đất:Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính

quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc
vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối
với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ
chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
- Về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người

nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường
do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng
đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi. Ngoài
ra, pháp luật đất đai Trung quốc cịn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho
người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề
mới khi bị mất đất nông nghiệp.
-Về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho
người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ (Phương
Thảo, 2013).
2.2.2.2. Về tổ chức tham gia phát triển quỹ đất
- Cục Quản lý tài nguyên đất đai ở các địa phương thực hiện việc quản lý
giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa
mặt bằng khu đất đó, thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi cơng cơng trình
trên khu đất giải tỏa.
- Để thu hút đầu tư nước ngoài vào phát triển quỹ đất và khắc phục tình

trạng thiếu vốn trong xây dựng nhà ở, Trung Quốc đã từng bước mở cửa thị trường
cho các doanh nghiệp nước ngoài (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.2.3. Phát triển quỹ đất ở Úc
Ở Úc, đất đai là nguồn lực cơ bản của quốc gia, việc phân bổ, quản lý đất

10


đai có hiệu quả đóng góp vơ cùng quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội của
đất nước. Về danh nghĩa, đất đai thuộc về nhà nước (chính phủ các bang ở Úc).

Các Bang ở Úc quản lý việc sử dụng và phát triển đất đai của mình thông qua quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mỗi Bang đều có Luật về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất riêng, với nội dung khác nhau.
Về mặt cơ cấu, ở Úc có thị trường đất ở, diện tích thương mại bán lẻ, cơng
nghiệp, văn phịng, khách sạn và các cơ sở hạ tầng và đất nông nghiệp. Tuy nhiên
nhu cầu về đất đai xuất phát từ nhu cầu của xã hội về các dịch vụ, thí dụ: nhu cầu
về đất nông nghiệp phụ thuộc vào nhu cầu về lương thực, thực phẩm; nhu cầu về
nhà ở quyết định nhu cầu về đất ở... Vai trò của thị trường bất động sản thể hiện ở
việc chuyển dịch đất đai về tay người sử dụng có hiệu quả nhất với chi phí giao
dịch thấp nhất để thoả mãn các nhu cầu cơ bản của xã hội. Nhìn chung, nhu cầu về
bất động sản ở Úc được đáp ứng, thị trường vận hành có hiệu quả và chi phí giao
dịch thấp và có thể dự báo được. Các thông tin về cung, cầu đối với từng loại đất
trên thị trường đều được phân tích hàng năm và có dự báo cho các năm sau
(Phương Thảo, 2013).
2.2.3.1. Chính sách liên quan đến cơng tác quản lý, phát triển đất
Hệ thống luật pháp về đất đai ở Úc rất phức tạp. Có khoảng 20 luật chung
của Liên bang có các điều khoản trực tiếp quy định về đầu tư phát triển đất đai. Tất
cả các bang của Úc đều cho phép phân chia hợp pháp theo chiều ngang hoặc theo
chiều dọc để cho phép các cá nhân khác nhau sở hữu các căn hộ riêng biệt xây
dựng trên cùng một mảnh đất. Ở Úc có 2 hình thức thu hồi đất đó là:
a) Thu hồi đất tự nguyện: Khơng có quy định đặc biệt nào áp dụng cho

trường hợp thu hồi đất tự nguyện. Úc là nền kinh tế thị trường. Do đó, việc thu hồi
đất tự nguyện (khơng vì mục đích cơng cộng và một bên tham gia là Nhà nước) thì
việc thoả thuận là nguyên tắc cơ bản. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi
sẽ thoả thuận giá đền bù đất trên tinh thần đồng thuận và thị trường. Khơng có bên
nào có quyền hơn bên nào trong thoả thuận và cũng khơng có bên nào áp đặt được
đối với bên kia.
b) Thu hồi đất bắt buộc: Nhà nước Úc có quyền chiếm đoạt vì các mục đích


cơng cộng đối với đất đai và các lợi ích khác trên đất ở mọi nơi trên đất nước.
Thông thường, Nhà nước đạt được đất đai này thông qua đàm phán. Quá trình đàm
phán thu hồi diễn ra như sau:

11


- Nhà nước cung cấp cho các chủ đất một văn kiện trong đó nêu rõ mục tiêu

thu hồi đất vì các mục đích cơng cộng. Văn bản này gồm các nội dung chính: Cơ
quan muốn thu hồi đất; Miêu tả chi tiết mảnh đất; Nêu rõ mục đích SDĐ sau khi
thu hồi; Và giải thích tại sao mảnh đất đó là phù hợp với mục tiêu cơng đó.
- Chủ sở hữu của mảnh đất có thể yêu cầu Bộ trưởng Bộ Tài chính xem xét

lại vấn đề này. Nếu chủ sở hữu vẫn chưa hài lòng, chủ sở hữu có thể tiếp tục yêu
cầu trọng tài phúc thẩm hành chính phán xử. Trọng tài này khơng thể xem xét về
tính đúng đắn của quyết định của chính phủ, nhưng cơ quan trọng tài có thể xem
xét về các vấn đề liên quan khác.
- Nhà nước phải thông báo cho thị trường về quyết định thu hồi đất và chủ

sở hữu phải thông báo cho bất kỳ ai muốn mua mảnh đất đó về quyết định thu hồi
đất của Chính phủ. Sau đó Nhà nước ban hành quyết định thu hồi đất và thơng báo
trên báo chí. Chủ sở hữu được nhận thông báo khuyên tiến hành các thủ tục u
cầu bồi thường. Chủ đất thơng thường có quyền tiếp tục ở trên đất ít nhất là 6
tháng sau khi đã có quyết định thu hồi. Ngay sau khi có quyết định thu hồi, chủ đất
có thể yêu cầu Nhà nước bồi thường.
Các yếu tố sẽ được tính tốn trong quá trình bồi thường bao gồm: Giá thị
trường; Giá trị đặc biệt đối với chủ sở hữu; Các chi phí liên quan (như chi phí di
chuyển và TĐC).
Nguyên tắc bồi thường là công bằng và theo giá thị trường. Theo quy định,

giá thị trường của một lợi ích trên đất đai ở một thời điểm nhất định là giá trị bằng
tiền trả cho lợi ích đó nếu nó được bán bởi một người muốn bán nhưng không rất
cần bán và được mua bởi một người mua muốn mua nhưng không rất cần mua (Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2013).
2.2.3.2. Về cơ quan tham gia phát triển quỹ đất ở Úc
a. Về hệ thống tổ chức
Tại Úc có rất nhiều cơ quan, tổ chức (nhà nước và tư nhân) tham gia vào
quản lý và vận hành quỹ đất. Trong chừng mực nào đó, tất cả các cơ quan này đều
có vai trò nhất định trong việc ban hành và thực hiện chính sách đầu tư phát triển
quỹ đất.
Các cơ quan nhà nước quản lý đất đai gần đây đã được tái sắp xếp mạnh
mẽ. Hầu hết các chức năng quản lý đất đai được tập trung vào Bộ Tài nguyên thiên
nhiên và Môi trường.
12