ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Phƣơng Thảo

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Nguyễn Thị Phƣơng Thảo

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. Trần Văn Tuấn

Hà Nội – 2016

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Đề tài “Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” là cơng trình nghiên cứu của
cá nhân tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn này là hoàn toàn trung thực và
chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác.
Tơi xin cam đoan rằng các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều có xuất xứ,
nguồn gốc cụ thể. Việc sử dụng các thông tin này trong q trình nghiên cứu là
hồn tồn hợp lệ.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Phƣơng Thảo


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình nghiên cứu và hồn thành luận văn, ngồi sự nỗ lực của bản
thân, tơi đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, ủng hộ nhiệt tình của cơ quan, bạn
bè và đồng nghiệp. Nhân dịp này tôi xin gửi lời cảm ơn trân thành về sự quan tâm
q báu đó.
Trước hết, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS. TS Trần Văn
Tuấn đã hết lịng hướng dẫn, giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện Luận văn.
Tơi xin cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa
học Tự nhiên, Đại học Quốc Gia Hà Nội giúp đỡ tơi hồn thành Luận văn.
Tơi xin cảm ơn các Thầy, Cơ giáo và cán bộ thuộc Phịng sau đại học –
Trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi

thực hiện Luận văn.
Tơi xin cảm ơn phịng Tài ngun và Môi trường huyện Thanh Oai, Thành
phố Hà Nội đã cung cấp tài liệu và giúp đỡ tơi trong q trình thực hiện nghiên cứu
đề tài; xin cảm ơn các anh, chị đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá
trình thực hiện Luận văn; xin cảm ơn bạn bè, gia đình đã ln cổ vũ, động viên và
giúp đỡ tơi trong suốt q trình thực hiện Luận văn này.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Phƣơng Thảo


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1.Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu .............................................................................................2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ............................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu ...............................................................................................3
5. Phƣơng pháp nghiên cứu ......................................................................................3
6. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn .........................................................................4
7. Cấu trúc luận văn: ................................................................................................4
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................5
1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. ........................................5
1.1.1 Khái niệm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .....................................................5
1.1.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất.................................................................6

1.1.3 Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất .......................................8
1.2 Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện ......................................9
1.2.1. Theo Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật ............................................9
1.2.2 Theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật ...........................................12
1.3 Kinh nghiệm quy hoạch sử dụng đất của một số nƣớc trên thế giới ............14
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản .................................................................14
1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc .............................................................15
1.3.3 Quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc ................................................................15
1.3.4 Quy hoạch sử dụng đất ở Cộng hịa Liên bang Đức ........................................16
1.4 Khái qt tình hình quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam giai đoạn từ năm
2003 đến nay ............................................................................................................17
1.4.1 Từ khi có Luật Ðất đai 2003 đến Luật Ðất đai 2013 .......................................17
1.4.2 Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay ...............................................................18
CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ THỰC HIỆN CÁC CHỈ TIÊU ..............22
QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN
2011 – 2015 CỦA HUYỆN THANH OAI, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ...................22


2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Oai. ................................22
2.1.1 Điều kiện tự nhiên. ...........................................................................................22
2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội. ................................................................................29
2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Thanh Oai ......................36
2.2.1 Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai .............................................36
2.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thanh Oai ..................................................41
TP Hà Nội năm 2015 ...............................................................................................41
2.3. Các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu
2011 - 2015 ...............................................................................................................44
2.3.1 Khái quát phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai ......................44
2.3.2 Các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011 – 2015 ........................50
2.4. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu 2011 –

2015 của huyện Thanh Oai .....................................................................................62
2.4.1 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất của huyện giai đoạn 2011 – 2014
...................................................................................................................................62
2.4.2 Kết quả thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất của huyện năm 2015 ....................70
2.4.3 Tổng hợp kết quả điều tra về tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất .........79
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUÂT GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO TÍNH ....................83
KHẢ THI CỦA QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT .........................83
HUYỆN THANH OAI ĐẾN 2020 ..........................................................................83
3.1 Đánh giá chung về những mặt đƣợc, tồn tại trong 5 năm thực hiện kế hoạch
sử dụng đất 2011 – 2015..........................................................................................83
3.1.1 Những mặt được ...............................................................................................83
3.1.2 Những tồn tại ....................................................................................................83
3.2 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi của quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ..................................................................................................84
3.2.1 Giải pháp nâng cao chất lượng lập kế hoạch sử dụng đất ................................84
3.2.2 Giải pháp về tổ chức thực hiện ........................................................................85
3.2.3 Giải pháp về vốn đầu tư ...................................................................................85


3.2.4 Giải pháp về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................88
1. Kết luận ................................................................................................................88
2. Kiến nghị ..............................................................................................................89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................90


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng


Trang

1

Bảng 2.1: Đánh giá kết quả thực hiện các ngành kinh tế giai đoạn

30

2010 - 2014
2

Bảng 2.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2015

41

3

Bảng 2.3: Chỉ tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch huyện Thanh

44

Oai
4

Bảng 2.4: Chỉ tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng 5 năm kỳ
đầu quy hoạch

50


5

Bảng 2.5: Tình hình thực hiện các cơng trình dự án theo kế hoạch
sử dụng đất năm 2011 - 2014

64

6

Bảng 2.6: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm 2015 đã
được phê duyệt

74

7

Bảng 2.7: Tình hình thực hiện các cơng trình, dự án theo theo kế
hoạch sử dụng đất năm 2015

76

8

Bảng 2.8: Tổng hợp các ngun nhân dẫn đến các cơng trình, dự
án chưa được thực hiện theo kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011
– 2014

79

9


Bảng 2.9: Tổng hợp các nguyên nhân dẫn đến các cơng trình, dự
án chưa được thực hiện theo kế hoạch sử dụng đất năm 2015

81


DANH MỤC HÌNH
STT

Tên hình

Trang

1

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội

23

2

Hình 2.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huỵện Thanh Oai giai đoạn
2010 - 2014

29

3

Hình 2.3: Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất huyện Thanh Oai năm

2015

41


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Từ viết đầy đủ

NĐ

Nghị định

TNMT

Tài ngun Mơi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

QĐ

Quyết định

GPMB

Giải phóng mặt bằng


SDĐ

Sử dụng đất

CCN

Cụm công nghiệp

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phịng,… là
nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước
hiện nay. Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý và sử dụng nguồn
tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và cả nước
một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn.
Ngày nay q trình đơ thị hố diễn ra với tốc độ nhanh, cùng với sức ép về
dân số, nhu cầu về đất ở, đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ngày
càng tăng, nhiều diện tích đất nơng nghiệp đã phải chuyển sang mục đích phi nơng
nghiệp. Trước tình hình đó, một vấn đề đặt ra là phải có biện pháp sử dụng tài
nguyên đất một cách hợp lý nhằm đảm bảo tính tiết kiệm hiệu quả và bền vững đáp
ứng nhu cầu cho sự phát triển trong tương lai. Biện pháp thích hợp nhất là quản lý
và sử dụng đất một cách có quy hoạch, kế hoạch. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
có vai trị và chức năng rất quan trọng, nó tạo ra những điều kiện lãnh thổ cần thiết

để tổ chức sử dụng đất có hiệu quả cao. Theo Điều 6 Luật Đất đai 2013 thì các
nguyên tắc sử dụng đất là: “1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục
đích sử dụng đất; 2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ mơi trường và khơng làm tổn hại
đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh”.
Để có được phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phù hợp với thực tế,
đảm bảo tính khả thi thì việc phân tích, đánh giá được đầy đủ kết quả thực hiện các
chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn thời kỳ trước là một trong những
nhiệm vụ quan trọng không thể thiếu của các nhà quy hoạch, các nhà quản lý là phải
tìm ra những mặt được, những tồn tại và các nguyên nhân, làm cơ sở đề xuất giải
pháp nâng cao tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Thanh Oai là một huyện ven đô của thành phố Hà Nội. Huyện Thanh Oai đã
tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm

1


kỳ đầu (2011 - 2015). Đến nay, phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện
Thanh Oai đã thực hiện được 5 năm; do vậy, cần phải đánh giá kết quả thực hiện
các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong giai đoạn 2011 - 2015 để tìm ra
những mặt được, những tồn tại bất cập và các nguyên nhân trong quá trình thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó đề xuất giải pháp khắc phục những nội
dung sử dụng đất chưa phù hợp, nâng cao tính khả thi và hiệu quả của phương án
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Huyện Thanh Oai. Xuất phát từ mục đích, ý
nghĩa đó, việc thực hiện đề tài “Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” là cần thiết và có ý nghĩa thiết
thực trong tình hình hiện nay.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá việc thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu
(2011 - 2015) huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội, làm rõ những mặt được và
những tồn tại.

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi của phương án quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai đến năm 2020.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Tổng quan cơ sở lý luận và pháp lý về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện.
- Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu có liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 2011 - 2020
- Đánh giá kết quả 5 năm thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng đất giai
đoạn 2011 - 2015 huyện Thanh Oai.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi của quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.

2


4. Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu đánh giá kết quả 5 năm thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch sử dụng
đất giai đoạn 2011- 2015 trong phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của
huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
- Phạm vi không gian: Trong phạm vi địa giới hành chính huyện Thanh Oai,
thành phố Hà Nội.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp điều tra thu thập thông tin tài liệu, số liệu
Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu: điều tra, thu thập các số liệu, tài liệu
có liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, hiện trạng sử dụng đất, kết quả
thực hiện kế hoạch sử dụng đất và các tài liệu, số liệu khác có liên quan đến đánh
giá tình hình thực hiện quy hoạch kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai, thành
phố Hà Nội.
Phương pháp điều tra bằng phiếu điều tra: tiến hành lấy 21 phiếu điều tra
(mỗi xã, thị trấn 1 phiếu) từ cán bộ phụ trách cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất về tình hình thực hiện kế hoạch sử dụng đất của huyện trên địa bàn trong giai
đoạn 2011 – 2014 và kế hoạch sử dụng đất năm 2015, điều tra làm rõ ngun nhân
các cơng trình, dự án chưa được thực hiện.
5.2. Phương pháp thống kê.
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được, tiến hành phân nhóm (các cơng
quan trọng cấp tỉnh xác định trên địa bàn huyện; các cơng trình huyện xác định),
thống kê diện tích, cơng trình, dự án đã thực hiện theo kế hoạch hoặc chưa thực hiện
theo kế hoạch; tổng hợp phân tích các yếu tố tác động đến kết quả triển khai thực
hiện kế hoạch sử dụng đất.
5.3 Phương pháp so sánh: so sánh giữa kết quả đạt được (hiện trạng sử dụng
đất) với kế hoạch sử dụng đất làm rõ mức độ thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất
trong giai đoạn thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu 2011 – 2015 trên địa bàn
huyện Thanh Oai.

3


5.4. Phương pháp tổng hợp. phân tích
Tổng hợp các thơng tin, số liệu đã điều tra thu thập được về tình hình thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai, tổng hợp những nguyên
nhân dẫn đến các cơng trình,dự án chưa được thực hiện phục vụ cho việc phân tích
và rút ra nhận xét, đánh giá. Từ đó đưa ra giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi của
phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai.
6. Cơ sở tài liệu thực hiện luận văn
- Các văn bản pháp luật quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp
huyện (luật Đất đai 2003, luật Đất đai 2013 và một số văn bản dưới luật);
- Báo cáo thuyết minh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của huyện Thanh
Oai, thành phố Hà Nội đến 2020;
- Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất của huyện Thanh Oai giai
đoạn 2011 -2014;

- Báo cáo kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai năm
2015;
- Báo cáo số liệu thống kê, kiểm kê đất đai huyện Thanh Oai năm 2014,
2015;
- Các giáo trình, tài liệu liên quan đến vấn đề nghiên cứu.
7. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chương 2: Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, kế
hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 – 2015 của huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao tính khả thi của quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai đến 2020

4


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
1.1.1 Khái niệm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Theo FAO (1993), quy hoạch sử dụng đất là hệ thống đánh giá tiềm năng
đất và nước, phương án sử dụng đất và các điều kiện kinh tế - xã hội để lựa chọn và
áp dụng phương án sử dụng đất tốt nhất [8].
Theo Luật Đất đai 2013, “Quy hoạch sử dụng đất: Là việc phân bổ và
khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên
cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng
vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”
(Khoản 2 Điều 3).
“Kế hoạch sử dụng đất: Là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời
gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất” (Khoản 3 Điều 3).
Về mặt thuật ngữ khoa học, theo Nguyễn Đình Bồng (2006) “Quy hoạch”là

việc xác định một trật tự nhất định bằng những hoạt động như: phân bố, bố trí, sắp
xếp, tổ chức... “Đất đai” là một phần lãnh thổ nhất định (vùng đất, khoanh đất, vạt
đất, mảnh đất, miếng đất...) có vị trí, hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên
hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, thuỷ văn, chế độ nước,
nhiệt độ, ánh sáng, thảm thực vật...) tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sử
dụng theo các mục đích khác nhau. Do vậy, để sử dụng đất hiệu quả cần phải lập quy
hoạch, đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm xác định ý nghĩa mục
đích của từng thành phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định [3].
Về mặt bản chất, theo Võ Tử Can “Quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện
tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời 3 tính chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế
[5]. Trong đó:
- Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất đai.
- Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,
khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu...

5


- Tính pháp chế: Xác lập tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo
quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai đúng pháp luật.
Trên cơ sở nghiên cứu các khái niệm trên, về mặt quản lý nhà nước có thể
đưa ra khái niệm: “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là việc nhà nước sử dụng hệ
thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế để phân bổ và khoanh vùng đất
đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh, bảo vệ mơi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trong một
khoảng thời gian xác định; đồng thời phân kỳ thời gian phù hợp để thực hiện
việc phân bổ và khoanh vùng đất đai đó”.
Việc lập quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ
cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm
vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, mỗi địa phương,

quy hoạch sử dụng đất được thực hiện nhằm bố trí sử dụng đất hiệu quả. Từ đó, xác
lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý nhà nước về đất đai, làm cơ sở
để giao đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm bảo an ninh lương thực và phục vụ
các nhu cầu dân sinh.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây
lãng phí đất đai, tránh trình trạng chuyển mục đích tùy tiện, làm giảm sút nghiêm
trọng quỹ đất nông lâm nghiệp. Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn
chiếm, hủy hoại đất đai, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến
những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh - tế xã hội và các hậu quả
khó lường về chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong giai
đoạn chuyển dần sang nền kinh tế thị trường.
1.1.2 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất vừa có những thuộc tính riêng nhưng cũng lại chứa
đựng đầy đủ tính chất chung của các loại hình quy hoạch nói chung. Đặc điểm của
Quy hoạch sử dụng đất được thể hiện ở các mặt sau [11]:

6


- Tính lịch sử - xã hội: Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát
triển của quy hoạch sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương
thức sản xuất của xã hội thể hiện theo 2 mặt: lực lượng sản xuất (quan hệ giữa
người với sức hoặc vật tự nhiên trong quá trình sản xuất) và quan hệ sản xuất (quan
hệ giữa người với người trong quá trình sản xuất). Trong quy hoạch sử dụng đất,
luôn nảy sinh quan hệ giữa người với đất đai - là sức tự nhiên (như điều tra, đo đạc,
khoanh định, thiết kế…), cũng như quan hệ giữa người với người (xác nhận bằng
văn bản về sở hữu và quyền sử dụng đất giữa những người chủ đất). Quy hoạch sử
dụng đất đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố
thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó ln là một bộ phận của phương thức

sản xuất của xã hội.
- Tính tổng hợp: Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu
ở hai mặt: đối tượng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ… toàn bộ
tài nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân (trong quy hoạch
sử dụng đất thường động chạm đến việc sử dụng đất của tất cả các loại đất); quy
hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội như:
khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp,
môi trường sinh thái…
- Tính dài hạn: Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những
yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (như sự thay đổi nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đơ thị
hóa, cơng nghiệp hóa…), từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất,
đề ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ
khoa học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm và ngắn hạn.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô: Quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến trước
được các xu thế thay đổi phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất
(mang tính đại thể, khơng dự kiến được chi tiết của sự thay đổi), vì vậy nó mang
tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, phương hướng
và khái lược về sử dụng đất của các ngành. Do khoảng thời gian dự báo tương đối
dài, chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định nên chỉ tiêu quy

7


hoạch càng khái lược hóa quy hoạch sẽ càng ổn định.
- Tính chính sách: Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị
và chính sách xã hội. Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy
định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên
mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế
hoạch kinh tế - xã hội; tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất
đai và mơi trường sinh thái.

- Tính khả biến: Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đốn trước, theo
nhiều phương diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những giải
pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc
phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ
thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của
quy hoạch sử dụng đất không cịn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ sung, hồn thiện quy
hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết. Điều này thể hiện tính khả
biến của quy hoạch.
1.1.3 Những nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất
Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đảm bảo các nguyên tắc:
“1) Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh.
2) Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới phải
phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp
với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc thù, liên kết của các
vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện phải thể hiện nội dung sử
dụng đất của cấp xã.
3) Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
4) Khai thác hợp lý tài ngun thiên nhiên và bảo vệ mơi trường; thích ứng
với biến đổi khí hậu.

8


5) Bảo vệ, tơn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
6) Dân chủ và cơng khai.
7) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục
đích quốc phịng, an ninh, phục vụ lợi ích quốc gia, cơng cộng, an ninh lương thực
và bảo vệ môi trường.
8) Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất phải

bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.[ 13]
1.2 Cơ sở pháp lý của quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
1.2.1. Theo Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật
Luật Đất đai 2003, tại Điều 23 nêu rõ nội dung quy hoạch sử dụng đất:
+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
và hiện trạng sử dụng đất; đánh giá tiềm năng đất đai;
+ Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch;
sốquốc phòng an ninh;
+ Xác định diện tích đất phải thu hồi để thực hiện các cơng trình, dự án;
+ Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường;
+ Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Trên cơ sở 6 nội dung về quy hoạch sử dụng đất đã được Luật Đất đai quy định,
Nghị định số 181/2004/NĐ – CP tại điều 12 cụ thể hóa thành 11 nội dung như sau:
1. Điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội
trên địa bàn thực hiện quy hoạch.
2. Đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất trong kỳ quy hoạch trước theo
các mục đích sử dụng gồm đất trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm khác, đất
trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất
nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác; đất ở tại nông thôn, đất ở

9


tại đô thị; đất xây dựng trụ sở cơ quan và cơng trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp; đất sử dụng
vào mục đích cơng cộng; đất sơng, ngịi, kênh, rạch, suối và mặt nước chun dùng;
đất tơn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất bằng chưa sử dụng, đất đồi
núi chưa sử dụng, núi đá khơng có rừng cây.
3. Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với

tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học - công nghệ
theo quy định sau:
a) Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và khơng phù hợp của
hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược, quy hoạch tổng
thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng tiến bộ khoa học - công
nghệ trong sử dụng đất;
b) Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng cho các
mục đích.
4. Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã được
quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước.
5. Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và định
hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương.
6. Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu phát triển
kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch được thực hiện như sau:
a) Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử dụng đất
nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục đích sử dụng
phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khu vực sử dụng đất phi
nông nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị, khu dân cư nơng thơn, khu hành
chính, khu cơng nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích
lịch sử, văn hố, danh lam, thắng cảnh, khu vực đất quốc phịng, an ninh và các
cơng trình, dự án khác có quy mơ sử dụng đất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng.

10


Việc khoanh định được thực hiện đối với khu vực đất có diện tích thể hiện
được lên bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
b) Xác định diện tích đất khơng thay đổi mục đích sử dụng; diện tích đất phải
chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích đất dự kiến

phải thu hồi để thực hiện các cơng trình, dự án.
7. Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án phân bổ
quỹ đất theo nội dung sau:
a) Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ việc giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên quan đến đất
đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư;
b) Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm việc dự kiến số hộ dân phải di dời, số
lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ việc chuyển
đổi cơ cấu sử dụng đất;
c) Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng
mới của phương án phân bổ quỹ đất.
8. Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân tích
hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 Điều này.
9. Thể hiện phương án quy hoạch sử dụng đất được lựa chọn trên bản đồ quy
hoạch sử dụng đất.
10. Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trường
cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch.
11. Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù hợp với
đặc điểm của địa bàn quy hoạch.
Ngày 13 tháng 8 năm 2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ –
CP quy định cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đất cho từng cấp, trong đó quy định
nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện như sau:
- Xác định cụ thể diện tích các loại đất trên địa bàn huyện đã được phân bổ
trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh;

11


- Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã
hội của cấp huyện gồm: đất nuôi trồng thủy sản không tập trung, đất làm muối; đất

khu dân cư nông thôn; đất trụ sở cơ quan cơng trình, sự nghiệp cấp huyện; đất để xử
lý, chôn lấp chất thải nguy hại; đất cơ sở sản xuất kinh doanh; đất sản xuất vật liệu
xây dựng, gốm sứ; đất phát triển hạ tầng cấp huyện; đất có mặt nước chuyên dùng;
đất nghĩa trang, nghĩa địa do huyện quản lý;
- Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của huyện;
- Xác định diện tích đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng;
- Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện;
- Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
1.2.2 Theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản dưới luật
Nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp huyện được quy định tại Điều 40 Luật
Đất đai 2013 gồm:
a) Định hướng sử dụng đất 10 năm;
b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong quy hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện và
cấp xã;
c) Xác định các khu vực sử dụng đất theo chức năng sử dụng đến từng đơn vị
hành chính cấp xã;
d) Xác định diện tích các loại đất đã xác định tại điểm b khoản này đến từng
đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện; đối với khu vực quy hoạch
đất trồng lúa, khu vực quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm
a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật này thì thể hiện chi tiết đến từng đơn vị hành
chính cấp xã;
e) Giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện bao gồm:
12


a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước;

b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong kế hoạch sử dụng
đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp huyện, cấp
xã trong năm kế hoạch;
c) Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện cơng trình, dự án sử
dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế
hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư
nơng thơn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận
để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất,
kinh doanh;
d) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với các
loại đất phải xin phép quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57 của Luật
này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
g) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Theo Thông tư 29/2014/TT-BTNMT ngày 2 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường, Việc lập quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất
năm đầu cấp huyện được thực hiện theo trình tự sau:
1. Điều tra, thu thập thơng tin, tài liệu;
2. Phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường tác
động đến việc sử dụng đất;
3. Phân tích, đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất; kết quả thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước và tiềm năng đất đai;
4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất;
5. Lập kế hoạch sử dụng đất năm đầu;

13


6. Xây dựng báo cáo thuyết minh tổng hợp và các tài liệu có liên quan;

7. Thẩm định, phê duyệt và công bố công khai.
1.3 Kinh nghiệm quy hoạch sử dụng đất của một số nƣớc trên thế giới
1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản
Ở Nhật Bản quy hoạch sử dụng đất được phát triển từ rất lâu, đặc biệt phát
triển mạnh vào đầu thập kỷ 70 của thế kỷ 20 do q trình cơng nghiệp hóa và đơ thị
hóa ở Nhật diễn ra mạnh mẽ. Nhu cầu sử dụng đất đai để xây dựng các khu công
nghiệp, khu đô thị, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở cho người dân, xây dựng
các khu vui chơi giải trí… rất lớn. Để giải quyết vấn đề này, chính phủ Nhật Bản đã
có nhiều chính sách về đất đai như: ban hành các đạo luật, trong đó có việc đẩy mạnh
cơng tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản không những
chú ý đến hiệu quả kinh tế, xã hội, mà còn rất chú trọng đến bảo vệ môi trường, tránh
các rủi ro của tự nhiên như động đất, núi lửa… Quy hoạch sử dụng đất ở Nhật Bản
chia ra: Quy hoạch sử dụng đất tổng thể và Quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
Đối với quy hoạch sử dụng đất tổng thể được xây dựng cho một vùng lãnh thổ
rộng lớn tương đương với cấp tỉnh, cấp vùng trở lên. Mục tiêu của quy hoạch đất tổng
thể được xây dựng cho một chiến lược sử dụng đất dài hạn khoảng từ 15 - 30 năm
nhằm đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội. Quy
hoạch này là định hướng cho quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Nội dung của quy
hoạch này không quá đi vào chi tiết từng loại đất mà chỉ khoanh định cho các loại
đất lớn như: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất cơ sở hạ tầng,
đất khác.
Đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết được xây dựng cho vùng lãnh thổ
nhỏ hơn tương đương với cấp xã. Thời kỳ lập quy hoạch chi tiết là 5-10 năm về
nội dung quy hoạch chi tiết rất cụ thể, không những rõ ràng cho từng loại đất, các
thửa đất và các chủ sử dụng đất, mà cịn có những quy định chi tiết cho các loại
đất như: về hình dáng, quy mơ diện tích, chiều cao xây dựng… Đối với quy hoạch
sử dụng đất chi tiết ở Nhật Bản hết sức coi trọng đến việc tham gia ý kiến của các

14



chủ sử dụng đất, cũng như tổ chức thực hiện phương án khi đã được phê duyệt. Do
vậy tính khả thi của phương án cao và người dân cũng chấp hành quy hoạch sử
dụng đất rất tốt [14].
1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất ở Trung Quốc
Trung Quốc là nước có vị trí địa lý “núi liền núi, sơng liền sơng” với Việt
Nam, có diện tích tự nhiên là 9.597 nghìn km2, dân số gần 1,3 tỷ người. Trung Quốc
coi trọng việc phát triển kinh tế - xã hội bền vững, công tác bảo vệ môi trường luôn
được quan tâm lồng ghép và thực hiện đồng thời với phát triển kinh tế - xã hội.
Trong kế hoạch hàng năm, kế hoạch dài hạn của Nhà nước, của các địa phương đều
được dành một phần hoặc một chương mục riêng về phương hướng, nhiệm vụ và
biện pháp để phát triển bền vững, bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm và hợp lý
các nguồn tài nguyên thiên nhiên đặc biệt là tài nguyên đất. Đến nay Trung Quốc đã
tiến hành lập quy hoạch sử dụng đất từ tổng thể đến chi tiết cho các vùng và địa
phương theo hướng phân vùng chức năng gắn với nhiệm vụ bảo vệ môi trường.
Để quy hoạch tổng thể phù hợp với phân vùng chức năng, các quy định liên
quan của pháp luật Trung Quốc đã yêu cầu mọi hoạt động phát triển các nguồn tài
nguyên phải nhất quán với phân vùng chức năng.
Một trong những ảnh hưởng tích cực của quy hoạch tổng thể và sơ đồ phân
vùng chức năng là việc giảm thiểu xung đột đa mục đích nhờ xác định được các
sử dụng tương thích cho phép ưu tiên ở các khu vực cụ thể [14].
1.3.3 Quy hoạch sử dụng đất ở Hàn Quốc
Hàn Quốc quy định việc lập quy hoạch sử dụng đất theo 03 cấp: quy hoạch
sử dụng đất cấp quốc gia; quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch sử dụng đất
vùng thủ đô; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch sử dụng đất vùng đô thị
cơ bản. Kỳ quy hoạch đối với cấp quốc gia, cấp tỉnh là 20 năm; quy hoạch sử dụng
đất vùng đô thị cơ bản và kế hoạch sử dụng đất là 10 năm. Sau 5 năm sẽ tiến hành
rà soát để điều chỉnh cho phù hợp với yêu cầu phát triển và thị trường. Quy hoạch
sử dụng đất là nền tảng, căn cứ cho các quy hoạch khác như quy hoạch giao thông,
xây dựng đô thị…

15