TRƯỜNG ĐẠI HỌC
KHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

.………………..

BÀI TẬP HỌC KỲ
BỘ MÔN LUẬT ĐẤT ĐAI
MÔN HỌC PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG
SẢN
ĐỀ BÀI:

Phân tích khái quát thị trường bất động sản
Việt Nam đồng thời hãy đưa ra kiến nghị
nhằm xây dựng một thị trường bất động sản
bền vững và phát triển chính quy, minh
bạch?

HỌ VÀ TÊN :
MSSV
LỚP

:
:


NGÀNH

: Luật
Hà Nội, 2021

MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà
tăng trưởng và phát triển mạnh, hoạt động
của thị trường bất động sản ngày càng trở
nên sôi động và có những biểu hiện vượt ra
ngồi tầm kiểm sốt của Nhà nước. Các
quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động
sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị
trường ngầm, phi chính thức. Sau thời gian
trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam
dần đi vào quỹ đạo ổn định, phát triển đồng
đều trên mọi phân khúc. Doanh nghiệp theo
đó cũng đã linh hoạt hơn trong việc cơ cấu
loại hình và quy mơ sản phẩm. Các dự án
hồn thành được đưa vào sử dụng nhiều
hơn, cơ cấu sản phẩm sát hơn với nhu cầu
thực hơn. Tuy nhiên, ngoài những điểm
mạnh, thị trường bất động sản hiện nay vẫn
1


tồn tại những khó khăn nhất định. Vậy nên,
tơi chon đề bài sau để làm bài tập học kỳ
của mình để có thể hiểu rõ hơn về thị trường
bất động sản Việt Nam: “Phân tích khái
quát thị trường bất động sản Việt Nam
đồng thời hãy đưa ra kiến nghị nhằm
xây dựng một thị trường bất động sản
bền vững và phát triển chính quy, minh
bạch?”
NỘI DUNG

I.

KHÁI QUÁT NỘI DUNG

1. Bất động sản
Bất động sản là đất đai và tài sản trên
đất đai bao gồm: đất đai và tài nguyên thiên
nhiên đang sử dụng, chưa sử dụng, khống
sản, nước, rừng phịng hộ, rừng đặc dụng,
rừng sản xuất, đồng cỏ chăn nuôi, vườn cây
lâu năm, ruộng muối, khu nuôi trồng thuỷ
sản. Tất cả những bất động sản nêu trên đều

2


có thể tham gia vào thị trường bất động sản,
có thể mua bán như hàng hoá.
2.

Thị trường

Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp
gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thơng
hàng hố. Thừa nhận sản xuất hàng hố
khơng thể phủ định sự tồn tại khách quan
của thị trường. Thị trường là nơi thực hiện
các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao
đổi các loại hàng hoá, dịch vụ, vốn, sức lao
động và các nguồn lực khác trong nền kinh

tế.
3.

Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là q trình giao
dịch hàng hố bất động sản giữa các bên có
liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua
bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và
các dịch vụ có liên quan như trung gian, mơi
giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản
như trung gian, môi giới, tư vấn… giữa các
3


chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trị quản
lý nhà nước có tác động quyết định đến sự
thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động
kinh doanh trên thị trường bất động sản.1
Tóm lại, thị trường bất động sản là q
trình giao dịch hàng hóa bất động sản giữa
các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt
động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan
đến bất động sản.
 Phân loại thị trường bất động sản
Có 4 phân loại như sau:
- Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất
hiện trên thị trường, người ta phân chia
thị trường bất động sản thành thị trường

mua bán, thị trường thuê và cho thuê,
thị trường thế chấp và bảo hiểm. Việc
phân chia thị trường theo tính chất quan
hệ về bất động sản giúp các nhà đầu tư
1 Trần Hằng – Luatdaiviet.vn

4


kinh doanh lựa chọn đúng hướng đầu tư
kinh doanh sao cho phù hợp với khả
năng và điều kiện của mình.
- Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta chia
thị trường bất động sản thành thị trường
chính thức hay là thị trường có sự kiểm
sốt của nhà nước và thị trường phi
chính thức hay là thị trường khơng được
kiểm sốt.
- Dựa vào loại hàng bất động sản, người ta
có thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường đất đai, thị trường nhà
ở, thị trường bất động sản dùng trong
dịch vụ, thị trường bất động sản dùng
trong văn phịng cơng sở, thị trường bất
động sản cơng nghiệp.
- Dựa vào trình tự tham gia, người ta có
thể phân chia thị trường bất động sản
thành thị trường chuyển nhượng quyền
sử dụng đất hay còn gọi chung là thị


5


trường đất đai, thị trường xây dựng các
cơng trình để bán và cho thuê
(thị trường sơ cấp); thị trường bán hoặc
cho thuê lại bất động sản (thị trường thứ
cấp).
 Đặc điểm của thị trường bất động sản
- Thị trường bất động sản không phải là
thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà là thị trường giao dịch các quyền
và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản phát triển có
tính chu kỳ.
- Thị trường bất động sản phụ thuộc vào
chính sách tiền tệ
- Thị trường bất động sản liên quan đến
các thị trường khác ( thị trường chứng
khoán, thị trường lao động …).
- Thị trường bất động sản mang tính vùng,
tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản là thị trường
chịu ảnh hưởng nhiều bởi sự chi phối của
pháp luật.
6


- Thị trường bất động sản tuy có hoạt
động phong phú nhưng thường là một thị

trường khơng hồn hảo.
- Độ trễ của cung và cầu bất động sản lớn
hơn so với các hàng hóa khác.
 Vai trị của thị trường bất động sản
- Phát triển thị trường bất động sản góp
phần tăng thu cho ngân sách nhà nước.
- Thị trường bất động sản góp phần vào
ổn định xã hội.
- Phát triển thị trường bất động sản góp
phần thúc đẩy sản xuất phát triển.
- Phát triển thị trường bất động sản góp
phần mở rộng các thị trường trong và
ngồi nước, góp phần mở rộng quan hệ
quốc tế.
- Thị trường bất động sản góp phần nâng
cao đời sống người dân.
- Phát triển thị trường bất động sản góp
phần đổi mới chính sách, trong đó có
chính sách đất đai, chính sách về bất
động sản.
7


- Phát triển thị trường bất động sản góp
phần huy động vốn cho đầu tư phát
triển.
II. NỘI DUNG CHÍNH
1.
Phân tích


khái

qt

thị

trường bất động sản Việt Nam
Sau thời gian hoạt động trì trệ, thị trường
bất động sản Việt Nam có xu hướng phát
triển ổn định, đồng đều trên mọi phân khúc.
Doanh nghiệp bất động sản đã linh hoạt hơn
trong việc cơ cấu loại hình và quy mơ sản
phẩm. Người dân cũng đã có kinh nghiệm
hơn trong việc ký kết mua bán, đầu tư vào
bất động sản. Các dự án hoàn thành được
đưa vào sử dụng nhiều hơn, trong khi cơ cấu
sản phẩm của doanh nghiệp cũng sát với
nhu cầu ở thực của người dân hơn. Mặc dù,
thị trường đang chứng kiến sự tăng trưởng
tốt cả về nhu cầu và thanh khoản, tuy nhiên,
trong ngắn hạn, khó khăn về tiếp cận vốn và
8


triển khai thủ tục hành chính đang khiến thị
trường tăng trưởng chậm lại.
 Thị trường nhà ở và đất ở
Các giao dịch như: mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm các
hàng hoá bất động sản đất đai, nhà ở, cơng

trình xây dựng, bất động sản cơng nghiệp,
nơng nghiệp các cơng trình hạ tầng và các
bất động sản dịch vụ du lịch, thể thao…. đều
đã xuất hiện và tham gia vào giao dịch trên
thị trường bất động sản. Tuy nhiên, các giao
dịch về bất động sản chủ yếu xoay quanh
các giao dịch về đất và nhà ở là phổ biến và
mang tính chi phối tính chất hoạt động của
thị trường bất động sản hiện nay.
Trong khi thị trường mua bán, chuyển
nhượng nhà ở và đất ở diễn ra khá sơi động,
thì thị trường cho th nhà ở vẫn cịn trầm
lặng. Thị trường nhà ở cho thuê chủ yếu tồn
tại trong các quan hệ thuê nhà thuộc sở hữu
9


Nhà nước nước từ những năm trước đây, thị
trường nhà cho thuê đối với người nước
ngoài, cho thuê nhà ở đối với học sinh và
người lao động ngoại tỉnh. Nhìn chung các
động lực kinh tế của thị trường cho thuê nhà
ở chưa có sức hấp dẫn đối với cả người cho
thuê và người đi thuê, do vậy các doanh
nghiệp chưa quan tâm đi vào đầu tư phát
triển nhà cho thuê.
 Thị trường bất động sản công nghiệp
Từ khi thực hiện mở cửa nền kinh tế cùng
với các chính sách khuyến khích đầu tư nước
ngồi vào q trình chuyển đổi cơ cấu kinh

tế theo hướng cơng nghiệp hố hiện đại hố,
thị trường bất động sản cơng nghiệp đã bắt
đầu hình thành với sự ra đời của các Công ty
đầu tư kinh tế hạ tầng các khu cơng nghiệp.
Thực hiện chương trình đổi mới và sắp xếp
lại các doanh nghiệp Nhà nước, đến nay đã
có hàng ngàn các doanh nghiệp thực hiện cổ
10


phần hoá, bná khoán cho thuê đưa một khối
lượng diện tích đất đai và nhà xưởng tham
gia vào thị trường bất động sản công nghiệp.
Mặc dù những năm qua, thị trường đất ở và
nhà ở hết sức sôi động luôn trong trạng thái
cung hơn cầu, song thị trường đất đai bất
động sản cơng nghiệp có phần ngược lại.
Hiện nay cịn rất nhiều khu công nghiệp đã
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hồn chỉnh
song diện tích cho th mới chỉ chiếm một
tỷ lệ nhỏ, số khu công nghiệp đã lấp đầy cịn
có thiểu số; một số khu cơng nghiệp đã phê
duyệt dự án đầu tư từ nhiều năm nay vân
chưa khởi động. Mặc dù việc đầu tư phát
triển hạ tầng và cho thuê lại đất trong các
khu công nghiệp là do các doanh nghiệp
thực hiện, song nhà nước vẫn giữ vai trò
điều tiết hoạt động của thị trường bất động
sản cơng nghiệp thơng qua các chính sách
cho th đất, thông qua công tác quy hoạch

11


và các chương trình định hướng kêu gọi, thu
hút các nhà đầu tư. Tuỳ thị trường bất động
sản trong công nghiệp không sôi động, song
những biến động trên thị trường bất động
sản nhà ở và đất ở, nhất là sự gia tăng của
giá nhà đất cũng gây ảnh hưởng và có tác
động trực tiếp đến việc thực hiện chính cơng
tác đền bù chuyển đổi từ các loại đất khác
thành đất công nghiệp.
 Thị trường đất đai bất động sản nông
nghiệp
Những năm gần đây cũng bắt đầu hình
thành và phát triển nhờ sự ra đời và phát
triển của loại hình kinh tế trang trại trong
nơng nghiệp. Nhà nước khuyến khích người
sản xuất nơng nghiệp thực hiện đồn điền,
đổi thửa, tích tụ ruộng đất để mở rộng quy
mo sản xuất theo hướng tập trung hố, sản
xuất hàng hố dưới hình thức phát triển kinh
tế trang trại trong nông nghiệp. Thông qua
12


mức hạn điền trong giao đất và chính sách
quản lý trang trại, nhà nước kiểm sốt việc
lợi dụng hình thức kinh tế trang trại để tích
tụ đất nơng nghiệp khơng vì mục đích sản

xuất. Nhà nước cho phép những người được
giao đất nơng nghiệp nhưng sử dụng khơng
có hiệu quả hoặc những người chuyển sang
làm các công việc khác được quyền cho
thuê, chuyển nhượng lại đất đai cho các gia
đình có điều kiện phát triển kinh tế trang
trại.
Trên thực tế, các hoạt động giao dịch cho
thuê, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nơng nghiệp tích tụ đất đai cho mục đích
phát triển kinh tế trang trại đã diễn ra song
còn rất hạn chế, nhỏ lẻ, chưa mang rõ sắc
thái của các hoạt động đầu tư và giao dịch
bất động sản trong nông nghiệp. Một số
vùng ven của khu đô thị, các khu du lịch
hoặc các vùng đang trong quá trình chuẩn bị
13


đơ thị hố các hoạt động giao dịch chuyển
nhượng đất nơng nghiệp diễn ra sơi động
hơn nhưng khơng vì mục đích phát triển
trạng trái nơng nghiệp mà mang sắc thái
đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục
đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển
trang trại nông nghiệp mà mang sắc thái
đầu cơ đất đai để chờ cơ hội chuyển đổi mục
đích sử dụng đất hoặc đầu tư phát triển nhà
nghỉ, kinh doanh du lịch dịch vụ. Do vậy,
hoạt động thị trường bất động sản nông

nghiệp ở khu vực này bị chi phối rất mạnh
mẽ của các giao dịch trên thị trường bất
động sản nhà ở, đất ở và dịch vụ.
 Thị trường cho thuê bất động sản văn
phịng, cơng sở và dịch vụ
Thị trường cho th bất động sản văn
phịng, cơng sở và dịch vụ đã bắt đầu xuất
hiện và phát triển các toà nhà cao tầng cho
thuê văn phòng ở các thành phố lớn, nơi tập
14


trung đơng các văn phịng đai diện, các cơ
sở giao dịch của các Cơng ty trong và ngồi
nước, các tổ chức quốc tế. Một số cơng trình
bất động sản phục vụ kinh doanh thương
mại dịch vụ, vui chơi giải trí cũng đã được
đầu tư phát triển để cho thuê mặt bằng kinh
doanh thương mại dịch vụ. Phần lớn nhà ở
mặt đường thuộc khu vực trung tâm của các
thành phố đang trở thành nguồn cung bất
động sản trên thị trường cho th văn
phịng, cơng sở và dịch vụ.
Mặc dù thị trường cho th văn phịng
cơng sở và dịch vụ mới hình thành và phát
triển cịn ở quy mơ nhỏ, phân tán, song
đang có nhiều tiềm năng phát triển nhanh
và ổn định. Tuy nhiên, những biến động về
thị trường nhà ở và đất ở cũng có những tác
động trực tiếp đến đầu tư, phát triển và khai

thác các nguồn bất động sản sẵn có tham
gia vào thị trường bất động sản cho thuê
15


văn phòng và dịch vụ. Vai trò đối với thị
trường cho th bất động sản văn phịng,
cơng sở và dịch vụ chủ yếu thông qua các
công tác quy hoạch và chính sách cung cấp
đất đai cho các hoạt động đầu tư phát triển
bất động sản tham gia vào các nguồn cung
trên thị trường này.
 Thị trường thế chấp đất đai bất động
sản
Thị trường thế chấp đất đai bất động sản
đã phát triển khá rộng rãi, phổ biến bước
đầu phát huy tác dụng tích cực trong việc
tạo nguồn vốn bổ sung cho hoạt động kinh
doanh của người sử dụng đất đai bất động
sản. Tuy nhiên, việc thế chấp quyền sử dụng
đất chỉ được chấp nhận trên có sở người sử
dụng đất phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp. Trên thực tế
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
còn chậm, do vậy thị trường giao dịch thế
16


chấp bất động sản gắn liền với thế chấp giá
trị quyền sử dụng đất cịn gặp nhiều khó

khăn hạn chế trong khi cả hai bên: người
cung cấp tín dụng và người sử dụng đất đều
săn sàng tham gia.
 Bất cập của thị trường bất động sản
Việt Nam
Nhìn chung, trong thời gian qua thị trường
bất động sản Việt Nam đã có những bước
phát triển nhất định, đáp ứng nhu cầu của
nền kinh tế. Tuy nhiên, sau một thời gian
phát triển, thị trường bất động sản đã bộc lộ
những khiếm khuyết và chưa thực sự ổn
định, tồn tại nhiều bất cập, cụ thể:
- Tính minh bạch của thị trường, từ hoạt
động đầu tư, tạo lập bất động sản đến
hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển
nhượng, cho th cịn nhiều hạn chế.
Tình trạng đầu cơ còn diễn ra phổ biến ở
các địa phương, nhất là tại các khu đô thị
17


lớn, khiến cho hoạt động của thị trường
bất động sản thiếu tính bền vững và ổn
định.
- Thị trường bất động sản phát triển chưa
đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư chỉ
tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở,
dự án khu đô thị mới để bán cho những
người có thu nhập cao. Trong khi đó, các
dự án nhà ở bán trả góp hoặc cho thuê

dành cho các đối tượng có thu nhập thấp
chưa được quan tâm đúng mức.
- Doanh nghiệp bất động sản cịn gặp
nhiều khó khăn về nguồn vốn, bởi vì
doanh nghiệp bất động sản hiện nay vẫn
chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân
hàng và vốn huy động từ người dân.
- Giá bất động sản, nhất là giá nhà ở còn
cao so với mặt bằng thu nhập của người
dân cũng như tốc độ phát triển của nền
kinh tế, điều này gây ảnh hưởng trực tiếp
18


đến việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận
người lao động thu nhập thấp, người
nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó
khăn.
- Tính cạnh tranh của thị trường bất động
sản còn thấp, nhất là đối với thị trường
sơ cấp. Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự
án dù đã được quy định trong một số văn
bản quy phạm pháp luật nhưng việc áp
dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế,
thậm chí có những vấn đề chưa được
triển khai.
- Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng
chéo đối với thị trường bất động sản, hệ
thống đăng ký bất động sản đang bị chia
cắt, chưa đủ điều kiện để quản lý cơng

khai, minh bạch; Cán bộ quản lý đất đai
cịn yếu kém, còn nhiều sai phạm trong
áp dụng pháp luật mới về đất đai.

19


- Doanh nghiệp bất động sản cịn gặp
nhiều khó khăn về thủ tục hành chính.
Thực tế trong thời gian qua, đã có hiện
tượng nhiều dự án bất động sản của các
nhà đầu tư trong nước không được hoặc
chậm phê duyệt, cấp phép.
- Doanh nghiệp bất động sản cịn gặp
nhiều khó khăn về vấn đề chấp thuận
chủ đầu tư. Chấp thuận chủ trương đầu
tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để
thực hiện tiếp các bước triển khai dự án.
Đây cũng là một trong nhiều nguyên
nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung
và giao dịch dự án. Điều kiện này cũng
khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào hồn
cảnh khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu
lãi vay cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm
nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh,
thậm chí có nguy cơ phá sản.

20



- Doanh nghiệp bất động sản cịn gặp
nhiều khó khăn về vấn đề giải phóng
mặt bằng. Cơng tác giải phóng mặt bằng
ngày càng khó khăn, do doanh nghiệp
khó đạt được thỏa thuận với tất cả người
sử dụng đất. Thực trạng này là ngun
nhân chính dẫn tới tình trạng nhiều dự
án treo kéo dài, tác động và làm giảm
năng lực các dự án bất động sản trung
cấp và bình dân.
2.
Kiến nghị nhằm xây dựng thị
trường bất động sản Việt Nam phát
triển chính quy, minh bạch
- Doanh nghiệp cần quan tâm 03 tiêu chí
an tồn quan trọng trong xây dựng và
quản trị doanh nghiệp: An toàn về pháp
lý với tinh thần thượng tơn pháp luật; An
tồn về tài chính và tín dụng doanh
nghiệp, coi trọng quản lý địn bẩy tài
chính, đặc biệt là quản lý rủi ro các
khoản vay trung - dài hạn có lãi suất thả
21


nổi hoặc vay bằng ngoại tệ; An tồn về
mơ hình tổ chức và nhân sự, trước hết là
các nhân sự chủ chốt của doanh nghiệp,
đáp ứng yêu cầu của cuộc Cách mạng
công nghiệp 4.0.

- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng
mạnh vào phân khúc thị trường có khả
năng thanh tốn như: Phân khúc căn hộ
bình dân, bởi đây là phân khúc sẽ tạo
được sức hút lớn cho thị trường, rút ngắn
khoảng cách cung - cầu còn bất tương
xứng hiện nay. Với văn phòng cho thuê
cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng
và tiện ích đồng bộ của ngôi nhà.
- Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất
động sản. Nhà nước chủ động quản lý
toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều
tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm
22


sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch
đã được xét duyệt.
- Các doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả
kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu
lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ
đất dự án, chất lượng cơng trình, tiến độ
thực hiện dự án, tính minh bạch trong
quản trị doanh nghiệp... để đủ điều kiện
tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân
hàng. Các doanh nghiệp cần chuẩn bị
sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế
do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín

dụng.
- Doanh nghiệp cần xác định và đặt lợi
ích của khách hàng lên trên hết, đảm
bảo chất lượng cơng trình, tiến độ thi
cơng, bàn giao nhà; coi trọng cơng tác
hậu mãi, chăm sóc khách hàng, để có
thể huy động được nguồn vốn ứng trước
của khách hàng theo đúng quy định
23


- Để trở thành nhà phát triển bất động sản
chuyên nghiệp và có năng lực doanh
nghiệp cần quan tâm phân khúc thị
trường nhà ở vừa và nhỏ, có giá bán hợp
lý với tính thanh khoản cao và bền vững.
- Cơng khai, minh bạch trong quản lý đất
đai. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống
đăng ký bất động sản thống nhất, cơng
khai hóa hoạt động kinh doanh bất động
sản và thơng tin minh bạch về thị trường
bất động sản.
- Tăng cường các cơng cụ kích thích thu
hút đầu tư nước ngồi thông qua việc
bán các doanh nghiệp Việt Nam, thu hút
các nhà đầu tư chiến lược mua cổ phiếu
các công ty đã cổ phần hoá. Đồng thời,
tăng cường các biện pháp thu hút đầu tư
nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng
cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ

công.
24