i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Huế, ngày

tháng năm 2018

Tác giả luận văn

Nguyễn Vũ Thành Long


ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi xin
chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài
nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền
đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt
thời gian học tập và viết luận văn.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo TS Lê Thanh Bồn, người hướng dẫn
khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tơi rất nhiều để hoàn thành luận văn này.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình
- Sở Tài Ngun và Mơi trường; Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Tun Hóa;
Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Tun Hóa, Chi nhánh Văn phịng đăng ký
đất đai huyện Tun Hóa, Cán bộ và nhân dân các xã, thị trấn trên địa bàn nghiên cứu

đã tận tình giúp đỡ tơi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên
giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tơi hồn thành đề tài này.

Huế, ngày tháng năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Vũ Thành Long


iii
TĨM TẮT

Tun Hóa là huyện miền núi phía Tây Bắc của tỉnh Quảng Bình. Trong những
năm qua cơng tác quản lý về đất đai được quan tâm chỉ đạo, nhưng vẫn cịn nhiều hạn
chế và bất cập, trong đó có vấn đề cho thuê đất để triển khai thực hiện các dự án đầu tư
trên địa bàn. Để góp phần khắc phục một cách có hiệu quả việc cho thuê đất một cách
tràn lan, khơng tính đến năng lực của các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án,
gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả như trong thời gian vừa qua,
đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư triển khai dự án, chúng tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: “Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các tổ chức kinh
tế và hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tun Hóa, tỉnh Quảng Bình”.
Để thực hiện đề tài, chúng tôi sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phương
pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp tại các cơ quan nhà nước: điều tra, thu
thập số liệu sơ cấp bằng cách phỏng vấn trực tiếp; rồi dùng phương pháp thống kê, tổng
hợp, xử lý số liệu, so sánh, phân tích, đánh giá. Kết quả nghiên cứu đã cho thấy:
- Trong 6 năm qua (2012- 2017) trên địa bàn huyện Tun Hóa, tỉnh Quảng Bình
đã cho thuê đất đối với 38 dự án với diện tích 259,7 ha, nhờ đó đã góp phần đáng kể về
mặt kinh tế, xã hội vào sự phát triển kinh tế - xã hội chung của huyện.
- Thực trạng kết quả giao đất, cho thuê đất theo địa bàn huyện đã cơ bản thực

hiện theo đúng định hướng và phù hợp với quy hoạch phát triển của huyện, tạo điều
kiện thuận lợi để phát triển ngành nghề thương mại dịch vụ, hoạt động khoáng sản và
phát triển các trang trại chăn ni,... từ đó đã từng bước làm thay đổi diện mạo của
huyện theo hướng tích cực và phát triển sâu rộng hơn.
- Việc thực hiện quy trình, thủ tục hành chính giao đất, cho thuê đất đã từng bước
được quan tâm, chỉ đạo, cơ bản đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật, đáp
ứng yêu cầu cải cách hành chính và tạo thuận lợi nhất cho các nhà đầu tư.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cơ bản đáp ứng tốt, làm căn cứ giao
đất, cho thuê đất trên địa bàn. Tuy vậy, việc điều chỉnh quy hoạch của một số dự án
còn tuỳ tiện, chưa đúng quy định, thiếu cơ sở khoa học.
- Nguồn thu ngân sách từ việc giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tăng dần qua
các năm và chiếm tỷ trọng lớn về thu ngân sách của huyện. Nhưng do chưa áp dụng
đấu giá trong việc cho thuê đất, nên cũng đã phần nào làm hạn chế nguồn thu này.
- Các tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân sau khi được cho thuê đất, hầu hết
đã triển khai đầu tư xây dựng và đi vào hoạt động mang lại hiệu quả kinh tế- xã hội.


iv
- Để nâng cao hiệu quả công tác cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế và hộ
gia đình, cá nhân, trong thời gian tới huyện Tun Hóa cần thực hiện một số giải
pháp hoàn thiện hơn nữa về cơ chế chính sách pháp luật; về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; về cải cách thủ tục hành chính; về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư; về tài chính; về cơng nghệ; về kiện toàn tổ chức bộ máy và cơ sở vật chất
cho ngành TNMT,...


v
MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i

LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................viii
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................. ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................... 1
2. MỤC ĐÍCH VÀ MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ............................................................ 2
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN ............................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ...................................... 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU...................................... 3
1.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai .............................................................................. 3
1.1.2. Đất đai đối với vấn đề thu hút đầu tư .................................................................. 5
1.1.3. Những nội dung cơ bản của công tác cho thuê đất .............................................. 8
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 14
1.2.1. Tổng quan về cho thuê đất một số nước trên thế giới........................................ 14
1.2.2. Tổng quan về cho thuê đất ở Việt Nam ............................................................ 17
1.2.3. Chính sách pháp luật về việc cho thuê đất ở nước ta......................................... 23
1.2.4. Kết quả thực hiện giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức .................................. 30
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ..................... 31
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 33
2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ............................................................................. 33
2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU .................................................................................. 33
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ............................................................................... 33


vi
2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 33

2.4.2. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu, tài liệu .................................... 34
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 35
3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI HUYỆN TUYÊN HÓA ............. 35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 35
3.1.2. Điều kiện kinh tế. xã hội .................................................................................. 40
3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN TUYÊN HĨA,
TỈNH QUẢNG BÌNH ................................................................................................ 43
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai.................................................................................. 43
3.2.2. Tình hình sử dụng đất đai ................................................................................. 47
3.3. THỰC TRẠNG VỀ TÌNH HÌNH CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ VÀ HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN TUYÊN HÓA................... 56
3.3.1. Kết quả thực hiện việc cho thuê đất trên địa bàn huyện Tuyên Hóa .................. 56
3.3.2. Tình hình lập và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với các dự án
đầu tư trên địa bàn ..................................................................................................... 61
3.3.3. Kết quả thu tài chính đối với các dự án được thuê đất ...................................... 61
3.3.4. Về quy định và tình hình thực hiện quy trình, thủ tục thuê đất các dự án đầu tư
thuê đất ...................................................................................................................... 62
3.3.5. Những kết quả đạt được và những khó khăn vướng mắc trong công tác thuê đất
trên địa bàn huyện Tuyên Hóa ................................................................................... 68
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC
CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TUYÊN HÓA .................................... 73
3.4.1. Các giải pháp về chính sách pháp luật .............................................................. 73
3.4.2. Các giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................................... 74
3.4.3. Giải pháp thực hiện tốt công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư các
dự án đầu tư ............................................................................................................... 76
3.4.4. Các giải pháp về cải cách thủ tục hành chính.................................................... 78
3.4.5. Các giải pháp về tài chính ................................................................................ 80


vii

3.4.6. Giải pháp tổ chức bộ máy và cơ sở vật chất...................................................... 80
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................ 82
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 82
2. ĐỀ NGHỊ............................................................................................................... 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 84


viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BCHTW

Ban chấp hành Trung ương

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường


BTP

Bộ Tư pháp

CHDCND

Cộng hịa dân chủ nhân dân

CHXHCN

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

CT-TTg

Chỉ thị Thủ tướng

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

HĐND

Hội đồng nhân dân

HTKT


Hạ tầng kỹ thuật

HTX

Hợp tác xã

MTV

Một thành viên

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NQ/TW

Nghị quyết/Trung ương

NXB

Nhà xuất bản

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội


QLDA

Quản lý dự án

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SXKD

Sản xuất kinh doanh

TCĐC

Tổng cục Địa chính

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

TNMT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thông tư

Trđ


Triệu đồng

UBND

Ủy ban nhân dân

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


ix
DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1. Tỷ lệ sinh, tỷ lệ chết, tỷ lệ tăng tự nhiên qua các năm ............................... 41
Bảng 3.2. Diện tích, cơ cấu các loại đất nơng nghiệp năm 2017 ................................. 48
Bảng 3.3. Diện tích, cơ cấu các loại đất phi nông nghiệp ........................................... 49
Bảng 3.4. Biến động diện tích đất đai giai đoạn 2012 – 2017 ..................................... 53
Bảng 3.5. Số lượng dự án đầu tư thuê đất tại Tun Hóa (2012-2017) ....................... 57
Bảng 3.6. Diện tích các dự án đầu tư được thuê đất tại Tuyên Hóa (2012-2017) ........ 58
Bảng 3.7. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất 59
Bảng 3.8. Tình hình sử dụng đất của các hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho
thuê đất ..................................................................................................................... 60
Bảng 3.9. Kết quả thu ngân sách trên địa bàn do UBND huyện Tuyên Hóa quản lý ... 61
Bảng 3.10. Tổng hợp kết quả giải quyết hồ sơ xin thuê đất của các tổ chức (2012-2017) 62
Bảng 3.11. Tổng hợp kết quả giải quyết hồ sơ xin thuê đất của hộ gia đình, cá nhân
(2012-2017) ............................................................................................................... 63
Bảng 3.12. Thời gian bình quân chung giải quyết hồ sơ thuê đất của các tổ chức
kinh tế ....................................................................................................................... 64
Bảng 3.13. Thời gian bình quân chung giải quyết hồ sơ thuê đất của các hộ gia đình, cá

nhân ........................................................................................................................... 65
Bảng 3.14. Chỉ số năng lực cạnh tranh CPI tỉnh Quảng Bình (2012 - 2016) ............... 66


1
MỞ ĐẦU

1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là
địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh
và quốc phịng.
Với đặc tính khan hiếm, cố định về khơng gian, vơ hạn về thời gian, đất đai đã
buộc con người phải xem xét thận trọng, những quyết định sử dụng đất đai nhằm thỏa
mãn các nhu cầu ngày càng cao của mình. Đảm bảo việc sử dụng đó đem lại hiệu quả
cao nhất về kinh tế và tổn hại đến đất đai là thấp nhất. Bên cạnh đó, tiềm năng đất đai
lại phụ thuộc rất lớn vào các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của từng khu vực. Khu
vực có các điều kiện khác nhau thì việc quản lý và sử dụng đất là khác nhau. Công tác
xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được đánh giá trên cơ sở điều kiện tự
nhiên sẵn có và thực trạng kinh tế xã hội, định hướng phát triển của loại hình sử dụng
đất và theo vùng, miền.
Tun Hóa là huyện miền núi phía Tây Bắc của tỉnh Quảng Bình. Trong những
năm qua, kinh tế - xã hội của huyện đã có những chuyển biến tích cực. Cùng với đó,
nhu cầu về đất đai cũng ngày càng tăng. Cơng tác quản lý về đất đai được quan tâm và
chỉ đạo nhưng vẫn còn nhiều hạn chế và bất cập. Luật đất đai năm 2013 ra đời đã thể
chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng của Nghị quyết số 19/NQ-TW
tại Hội nghị lần 6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết
những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003, trong
đó một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 vừa được Quốc
hội thông qua là những quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ sung quy định về các trường hợp
đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai điện tử; Luật cũng quy định rõ
ràng các đối tượng được Nhà nước cho thuê đất và điều kiện để triển khai thực hiện
các dự án đầu tư để Nhà nước cho thuê đất. Qua đó, có thể khắc phục một cách có hiệu
quả việc cho thuê đất một cách tràn lan, chưa tính đến năng lực của các chủ đầu tư
trong việc triển khai các dự án gây nên tình trạng sử dụng đất lãng phí, kém hiệu quả
như trong thời gian vừa qua.
Nhưng thực tế hiện nay, có một số tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được cho
thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, vì một lý do nào đó khơng thực hiện đầu tư xây
dựng và thực hiện dự án như đã đăng ký hoặc sử dụng đất không đúng như mục đích
được giao, sử dụng đất lãng phí, khơng hiệu quả. Bên cạnh đó cơng tác cho th đất
vẫn cịn nhiều vấn đề cần phải được quan tâm nghiên cứu xem xét ở nhiều góc độ khác


2
nhau để thực sự tháo gỡ vướng mắc, bất cập để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu
tư triển khai dự án một cách thuận lợi, nhanh chóng, góp phần sử dụng nguồn lực đất
đai hiệu quả đáp ứng mục tiêu phát triển.
Do đó, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng của công tác cho thuê đất đối với các
tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tuyên Hóa là việc làm cần
thiết trong giai đoạn hiện nay. Xuất phát từ lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Thực trạng công tác cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá
nhân tại huyện Tuyên Hóa, tỉnh Quảng Bình”.
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
a. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng và đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả công tác
cho thuê đất tại địa bàn huyện Tun Hóa, tỉnh Quảng Bình.
b. Mục tiêu cụ thể
- Phân tích và đánh giá được thực trạng quản lý hoạt động cho thuê đất trên địa
bàn huyện Tuyên Hóa, từ đó thấy rõ được những ưu điểm và những hạn chế trong

quản lý công tác cho thuê đất tại vùng nghiên cứu.
- Đề xuất được một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả về công tác cho thuê
đất tại huyện Tuyên Hóa.
3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
a. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm rõ cơ sở khoa học của những chính sách của nhà nước và địa
phương về công tác cho thuê đất.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Góp phần làm rõ được thực trạng công tác cho thuê đất trong thời gian qua,
nhằm thực hiện tốt hơn công tác này trong thời gian đến trên địa bàn huyện Tun
Hóa, tỉnh Quảng Bình.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài ngồi việc đóng góp để giải quyết vấn đề thực
tiễn trong việc cho thuê đất đang đặt ra hiện nay ở huyện Tuyên Hóa, nó cịn là tài liệu
tham khảo cho các địa phương có cùng điều kiện tương tự.
- Là cơ sở tham khảo cho các cơng trình nghiên cứu ở các địa bàn khác của tỉnh
Quảng Bình.


3
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1.1. Đất đai và vai trò của đất đai
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, là tài nguyên quốc gia vô cùng q giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt khơng có gì thay thế được, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh
tế, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng. Đất đai là yếu tố cấu thành lãnh thổ của mỗi
quốc gia nhưng bị giới hạn về số lượng nên nếu con người sử dụng đất một cách hợp
lý thì đất đai lại là nguồn tài nguyên vô hạn về thời gian sử dụng.

Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau:"Đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường
sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa
hình, mặt nước. Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong
lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết
quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại.
Như vậy, "đất đai" là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
nước, tài ngun nước ngầm và khống sản trong lịng đất), theo chiều nằm ngang trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các
thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất
cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước
lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện
lao động. Đất đai đóng vai trị quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài
người. Nếu khơng có đất đai thì rõ ràng khơng có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng
như khơng thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô
cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người.
Đất đai giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường
sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,
an ninh và quốc phịng.
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành kinh tế của xã hội. Tuy vậy, đối với từng
ngành cụ thể đất đai có vị trí khác nhau. Trong cơng nghiệp và các ngành khác ngồi
nơng nghiệp, trừ cơng nghiệp khai khống, đất đai nói chung làm nền móng, làm địa
điểm, làm cơ sở để tiến hành các thao tác. Trái lại, trong nông nghiệp đặc biệt là ngành


4
trồng trọt đất đai có vị trí đặc biệt. Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu trong nông
nghiệp, nó vừa là đối tượng lao động, vừa là tư liệu lao động.

Tuy nhiên, vai trò của đất đai đối với từng ngành rất khác nhau:
- Trong các ngành phi nơng nghiệp: Đất đai giữ vai trị thụ động với chức năng là
cơ sở khơng gian và vị trí để hồn thiện q trình lao động, là kho tàng dự trữ trong
lịng đất (các ngành khai thác khống sản). Q trình sản xuất và sản phẩm được tạo ra
khơng phụ thuộc vào đặc điểm, độ phì nhiêu của đất, chất lượng thảm thực vật và các
tính chất tự nhiên có sẵn trong đất.
- Trong các ngành nông - lâm nghiệp: Đất đai là yếu tố tích cực của q trình sản
xuất, là điều kiện vật chất - cơ sở không gian, đồng thời là đối tượng lao động và công
cụ hay phương tiện lao động. Q trình sản xuất nơng - lâm nghiệp ln liên quan chặt
chẽ với độ phì nhiêu, quá trình sinh học tự nhiên của đất.
Thực tế cho thấy trong q trình phát triển xã hội lồi người, sự hình thành và
phát triển của mọi nền văn minh vật chất, văn minh tinh thần, các thành tựu kỹ thuật
vật chất - văn hóa khoa học đều được xây dựng trên nền tảng cơ bản sử dụng đất.
Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là
địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các cơng trình cơng nghiệp, giao thơng,
thuỷ lợi và các cơng trình thuỷ lợi khác. Đất đai cũng cung cấp các nguyên liệu cho
các ngành sản xuất như gạch, ngói, xi măng,… Thực vậy, trong các điều kiện vật chất
cần thiết, đất đai giữ vị trí và ý nghĩa đặc biệt quan trọng, là điều kiện đầu tiên, là cơ
sở thiên nhiên của mọi quá trình sản xuất, là nơi tìm được công cụ lao động, nguyên
liệu lao động và nơi sinh tồn của xã hội loài người.
Kinh tế xã hội phát triển mạnh, cùng với sự tăng dân số nhanh đã làm cho mối
quan hệ giữa người và đất ngày càng căng thẳng những sai lầm liên tục của con người
trong quá trình sử dụng đất đã dẫn đến huỷ hoại mơi trường đất, một số cơng năng nào
đó của đất đai bị yếu đi, vấn đề sử dụng đất đai càng trở nên quan trọng và mang tính
tồn cầu.
Đất đai là điều kiện rất cần thiết để con người tồn tại và tái sản xuất qua các thế
hệ kế tiếp nhau của loài người. Bởi vậy việc sử dụng đất tiết kiệm có hiệu quả và bảo
vệ lâu bền nguồn tài nguyên vô giá này là nhiệm vụ vô cùng quan trọng và cấp bách
đối với mỗi quốc gia.
Diện tích đất đai có hạn. Sự giới hạn đó là do tồn bộ diện tích bề mặt của trái đất

cũng như diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn. Sự giới hạn đó
cịn thể hiện ở nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc dân trong quá trình
phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do diện tích đất đai có hạn nên người ta
khơng thể tùy ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng được.


5
Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất đai sẽ là một hiện tượng kinh tế xã hội thể hiện
đồng thời ở tính chất: kinh tế (bằng hiệu quả sử dụng đất), kỹ thuật (các tác nghiệp
chuyên môn kỹ thuật: điều tra, khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số
liệu,...) và pháp chế (xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất nhằm
đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo pháp luật).
Luật Đất đai 2003 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất
đai là tài ngun vơ cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân
dân ta đã tốn bao nhiêu công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai
như ngày nay [45].
Giao đất, cho thuê đất đối với tất cả các loại đất cho các đối tượng có nhu cầu sử
dụng đất, phù hợp với quy định của pháp luật, theo các phương thức thu tiền hoặc
không thu tiền sử dụng đất là Nhà nước tạo tiền đề cho việc thực hiện chiến lược phát
triển kinh tế - xã hội và phương hướng, nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội.
Quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng kết cấu hạ tầng, phát
triển đô thị được mở rộng, từng bước đáp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh cơng
nghiệp hố, hiện đại hóa đất nước và nhu cầu đơ thị hố.
Thị trường quyền sử dụng đất vận hành đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách
và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của
đất nước. Nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước tăng qua các năm.
Những mục tiêu kinh tế của Đảng và nhà nước đã đề ra cho thấy quá trình triển
khai đưa đất vào sử dụng cho thấy đất đai có một vị trí hết sức quan trọng trong quá

trình sản xuất và phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có biện pháp kiểm tra, giám sát
việc sử dụng đất tránh lãng phí và thất thu ngân sách; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
phải được xây dựng cụ thể, giá tiền sử dụng đất phải được xác định một cách khoa
học, minh bạch phù hợp với giá thị trường, thủ tục hành chính cần được minh bạch,
không phiền hà ,... nhằm thu hút đầu tư, đưa đất vào sử dụng, tránh hoang hóa và đáp
ứng với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội.
1.1.2. Đất đai đối với vấn đề thu hút đầu tư
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trình tự thủ tục khi giao đất, cho thuê đất, hệ
thống tài chính về đất đai có vai trị quan trọng trong việc thu hút đầu tư. Khi nhà đầu
tư có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, họ sẽ quan tâm đến việc thuê đất có
được thực hiện dễ dàng hay khơng, có bị gây phiền hà trong khi thực hiện thủ tục hay
không và hồ sơ thực hiện phức tạp hay đơn giản và chi phí như thế nào. Để có thể giải
đáp được những thắc mắc của các nhà đầu tư, về mặt quản lý của Nhà nước về đất đai


6
thường liên quan đến nội dung thứ 1: hệ thống các văn bản pháp luật; nội dung thứ 2
về: quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nội dung thứ 3 về: quản lý việc cho thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, nội dung thứ 4 là: tài chính về đất đai (Bao gồm chi
phí GPMB, chi phí đầu tư, tiền thuê đất, chi phí thực hiện các thủ tục hành chính) và
nội dung cuối cùng là thời gian bao lâu thì có thể có đất để đưa vào sản xuất.
- Về hệ thống các văn bản pháp luật: Với quan điểm đổi mới, hệ thống chính sách
pháp luật của Nhà nước ta liên quan đến việc cho các dự án đầu tư thuê đất ngày càng
hoàn thiện, các bước công việc được quy định tương đối rõ ràng; xác định được thời
gian nhận và trả kết quả để các nhà đầu tư có thể tính tốn được thời gian đầu tư. Tuy
nhiên, trong thực tế thực hiện cịn khơng ít những vướng mắc, bất cập cần thay đổi để
có thể thu hút được các nhà đầu tư.
- Về quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
Về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết định
nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất,

thực hiện đồng thời hai chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử
dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả sản xuất của xã
hội kết hợp bảo vệ đất và mơi trường.
Từ đó, ta thấy việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt
quan trọng khơng chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất
đai còn là biện pháp quản lý đất đai một cách hữu hiệu của nhà nước nhằm tổ chức lại
việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng phí đất đai, tránh tình trạng
chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm trọng quỹ đất nông, lâm nghiệp (đặc
biệt là đất trồng lúa và đất lâm nghiệp có rừng), ngăn ngừa được các hiện tượng tiêu
cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ môi trường sinh thái, gây ô nhiễm môi
trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và rất
nhiều các hiện tượng gây ra các hiệu quả khó lường về tình hình bất ổn chính trị, an
ninh quốc phịng ở từng địa phương, đặc biệt là trong những năm gần đây khi nhà
nước hướng nền kinh tế theo hướng thị trường.
Hơn nữa quy hoạch sử dụng đất đai còn tạo điều kiện để sử dụng đất đai hợp lý
hơn. Trên cơ sở phân hạng đất, bố trí sắp xếp các loại đất đai, quy hoạch sử dụng đất
tạo ra cái khung bắt các đối tượng quản lý và sử dụng đất theo khung đó. Điều đó cho
phép việc sử dụng đất sẽ hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Bởi vì, khi các đối tượng
sử dụng đất hiểu rõ được phạm vi ranh giới và chủ quyền về các loại đất thì họ yên
tâm đầu tư khai thác phần đất đai của mình, do vậy hiệu quả sử dụng sẽ cao hơn. Quy
hoạch sử dụng đất cũng góp một phần rất lớn thúc đẩy phát triển KT-XH của đất nước.


7
- Về quản lý việc giao đất, cho thuê đất:
Để dễ dàng thu hút các dự án đầu tư triển khai thực hiện dự án nhằm phát triển
kinh tế, xã hội, trước hết phải có một hệ thống chính sách pháp luật liên quan đến việc
quản lý, sử dụng đất minh bạch, rõ ràng, dễ hiểu và khơng có sự chồng chéo giữa các
văn bản; quy hoạch sử dụng đất phải rõ ràng, thể hiện rõ điều kiện của thửa đất để các
dự án đầu tư có thể dễ dàng lựa chọn được thửa đất mình cần. Có một hệ thống quản lý

đất đai tốt chắc chắn sẽ thu hút được nhiều sự đầu tư, các nhà đầu tư cũng yên tâm hơn
trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư.
Hiện nay, quản lý việc giao đất, cho thuê đất bước đầu đã đi vào ổn định. Căn cứ
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, quỹ đất quy hoạch để phát triển
kinh tế - xã hội của huyện Tuyên Hóa đã đáp ứng tốt khả năng cung về đất đai nhằm
thu hút đầu tư. Thủ tục hành chính giải quyết nhu cầu giao đất, thuê đất của các nhà
đầu tư cơ bản là đơn giản, rõ ràng, ít chồng chéo.
Mặc dù chỉ có đối tượng quản lý là đất đai nhưng được điều chỉnh ở nhiều văn
bản khác nhau (ngồi Luật Đất đai và 04 Luật có sửa đổi, bổ sung một số nội dung
của Luật Đất đai cịn có trên 20 Luật và trên nhiều văn bản của Chính phủ có nội
dung điều chỉnh liên quan đến đất đai). Các văn bản này được ban hành ở những thời
điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn đến sự chồng chéo,
có nhiều điểm chưa thống nhất (hiện nay còn một số điểm mẫu thuẫn giữa Luật Đất
đai với Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố cáo), làm cho các
cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và gây khó khăn
cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp. Một số quy định phải
sửa đổi, bổ sung nhiều lần trong thời gian ngắn khi chưa kịp tổng kết, đánh giá đầy
đủ thực tiễn trước khi ban hành dẫn đến tình trạng thiếu ổn định, tính khả thi thấp và
là nguyên nhân gây ra so bì, khiếu kiện. Nhà nước quản lý việc giao đất, cho thuê đất
trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất của các loại hình
tổ chức. Việc quản lý tốt sẽ làm cho các nhà đầu tư yên tâm hơn khi thực hiện sản
xuất kinh doanh.
Khi đã giao đất, thuê đất cho các dự án đầu tư rồi thì phải đảm bảo hiệu quả sử
dụng đất là tối đa, thu được lợi ích khi giao đất, thuê đất cho các dự án đầu tư đồng
thời cũng phải bảo đảm được khả năng sinh lời của đất (bằng cách đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng hoàn thiện) mới thu hút được các nhà đầu tư.
- Về quản lý tài chính về đất đai:
Tài chính về đất đai ln là vấn đề quan tâm hàng đầu của Nhà nước cũng như
các loại hình doanh nghiệp khi thực hiện chính sách thu hút vốn đầu tư. Tài chính cơng
khai sẽ thu hút được đầu tư.



8
Tài chính về đất đai có thể hiểu là các khoản chi phí liên quan đến việc sử dụng
đất như chi phí GPMB, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Hệ thống chính sách pháp luật
về tài chính đất đai hầu hết đã quy định rất rõ các khoản tiền mà doanh nghiệp phải chi
ra để có thể sử dụng đất nhưng để thu hút đầu tư cần có cơ chế rõ ràng, đảm bảo tính
cơng bằng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngồi; có cơ chế về bồi
thường, GPMB được rõ ràng hơn và việc tính tốn chi phí bồi thường cho người có đất
bị thu hồi và việc tính tốn các khoản mà người sử dụng đất được hưởng lợi từ việc
thu hồi đất của người dân để chuyển mục đích sử dụng công bằng hơn (nhất là đối với
các dự án phát triển nhà) để người dân mất đất không cảm thấy bị thiệt thòi và nhà
nước thu được tiền sử dụng đất một cách hợp lý, tránh thất thoát và người sử dụng đất
cũng khơng cảm thấy khó khăn khi thực hiện dự án. Đó là một vấn đề hết sức phức tạp
và cần có rất nhiều thời gian nghiên cứu và đưa ra giải pháp.
1.1.3. Những nội dung cơ bản của công tác cho thuê đất
1.1.3.1. Căn cứ cho thuê đất
Điều 52, luật đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất [52], bao gồm:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt.
- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất,
chuyển mục đích sử dụng đất.
1.1.3.2. Đối tượng cho thuê đất
Điều 56, luật đất đai 2013 quy định về đối tượng cho thuê đất như sau [52]:
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi
trồng thủy sản, làm muối;
+ Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn

mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt
động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp;
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục
đích kinh doanh;


9
+ Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất
xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư
nhà ở để cho thuê;
+ Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, người Việt Nam
định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng
cơng trình sự nghiệp;
+ Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở
làm việc.
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân
dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với
nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.
1.1.3.3. Thời hạn cho thuê đất
Điều 126, Luật đất đai 2013 quy định [52]:
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân khơng q 50
năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước
xem xét tiếp tục cho thuê đất.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản
xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá

nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông
nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngồi,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam
được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất
nhưng khơng q 50 năm.
Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa
bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc
biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá
70 năm.
Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để
cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự
án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.


10
- Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngồi có
chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngồi có chức
năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc
cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.
- Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích cơng
ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
- Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài
chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này và các cơng trình cơng cộng có mục
đích kinh doanh là khơng q 70 năm.
Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà
nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.
- Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác
định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều này được tính từ ngày có
quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
1.1.3.4. Thẩm quyền cho thuê đất
Điều 59, luật đất đai 2013 quy định về Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau [52]:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
+ Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;
+ Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
+ Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật;
+ Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật;
+ Cho th đất đối với tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện quy�n lý và sử dụng đất nói chung và để thực hiện các dự án
đầu tư phục vụ phát triển kinh tế xã hội trên địa bàn huyện Tun Hóa, cơng tác quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất đã được tỉnh và huyện quan tâm lập, phê duyệt và tổ chức
thực hiện. Trong đó quy hoạch sử dụng đất đã cơ bản đáp ứng phục vụ thuê đất thực
hiện các dự án đầu tư.
Nhìn chung, việc quản lý và thực hiện quy hoạch đã cơ bản được tuân thủ; quản
lý đất đai, xây dựng cơng trình nói chung và cơng tác thuê đất đã căn cứ vào quy
hoạch, kế hoạch được duyệt.
- Thu ngân sách đất đai nói chung và từ các dự án nói riêng đã tăng dần qua các
năm, chiếm tỷ trọng lớn trong thu ngân sách trên địa bàn. Cơng tác th đất các dự án
hồn thành đã tạo ra nguồn thu đáng kể cho Ngân sách Nhà nước từ việc đấu giá
quyền sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các tổ chức. Hằng năm, số
tiền thu được ngày càng tăng, bù đắp một phần chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng
trên địa bàn huyện Tuyên Hóa phục vụ nhu cầu phát triển kinh tế và góp phần cải
thiện, nâng cao đời sống của nhân dân. Một mặt khác, khi các tổ chức kinh tế đi vào
hoạt động sản xuất, kinh doanh họ đã góp phần vào phát triển kinh tế - xã hội, tạo ra

những chuyển biến tích cực đưa huyện phát triển đi lên.
- Quy trình, thủ tục, thuê đất thực hiện các dự án đầu tư đã được quan tâm; Các
quy định và bộ thủ tục hành chính liên quan đã được ban hành. Cơ chế 1 cửa, 1 cửa
liên thông đã được vận hành thực hiện có hiệu quả, đặc biệt là giữa Sở Tài nguyên và
Mơi trường, UBND huyện. Thời gian qua đã có sự phối hợp khá chặt chẽ giữa các sở,
ban ngành cấp tỉnh với UBND huyện và UBND các xã, thị trấn trong thực hiện công tác
thuê đất của các tổ chức. Sự phối hợp giữa các sở, ban ngành và UBND các cấp đã hạn
chế việc sử dụng đất không hiệu quả, không tiết kiệm của các đối tượng sử dụng đất.


69
- Việc thực hiện giao dịch “một cửa”, cơ chế liên thơng với một số cơ quan có
liên quan và cơng bố cơng khai bộ thủ tục hành chính là một bước đi quan trọng trong
việc thực hiện công tác thuê đất của Sở Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan có
liên quan. Bộ phận “một cửa” đã hướng dẫn cụ thể cho người xin thuê đất trong quá
trình làm thủ tục; tiếp nhận và chuyển hồ sơ tới các phòng, các đơn vị chuyên trách để
xử lý sau đó lại hẹn ngày trả hồ sơ đã qua xử lý. Điều này đã giảm thiểu những bất cập
trong tiếp nhận, xử lý hồ sơ xin thuê đất mà từ trước đến nay, hạn chế được những tiêu
cực có thể xảy ra trong q trình thực hiện cơng tác này.
- Công tác GPMB, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phục vụ thu hồi đất thực hiện
các dự án đầu tư từng bước được quan tâm của cấp ủy, chính quyền, mặt trận, đồn thể
các cấp nhằm từng bước tháo gỡ vướng mắc trong công tác này.
- Bên cạnh đó, nhằm thu hút các nhà đầu tư đầu tư, UBND tỉnh có quy định một
số chính sách ưu đãi đầu tư tại tỉnh Quảng Bình, được ban hành kèm theo Quyết định
số 1099/QĐ-UBND ngày 08/6/2009 của UBND tỉnh Quảng Bình. Theo quy định này
đã có những chính sách về đất tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư vào huyện
Tuyên Hóa.
Với một số kết quả đạt được, đã từng bước nâng cao hiệu quả công tác quản lý,
sử dụng đất đai của các tổ chức thực hiện các dự án đầu tư. Song thực tế đặt ra cần
phải hồn thiện hơn nữa cơng tác th đất nhằm phát huy những mặt tích cực trong

quản lý, sử dụng đất. Chính vì vậy mà xem xét những mặt cịn tồn tại, tìm ra ngun
nhân để hạn chế, khắc phục những tồn tại này là việc làm cần thiết hiện nay.
3.3.5.2. Những vướng mắc, tồn tại
a. Về cơ chế, chính sách pháp luật
- Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai được điều chỉnh ở
nhiều văn bản khác nhau (ngồi Luật Đất đai cịn có trên 20 luật và nhiều văn bản của
Chính phủ có nội dung điều chỉnh liên quan đến đất đai). Các văn bản này được ban
hành ở những thời điểm khác nhau, cơ quan chủ trì xây dựng khác nhau nên đã dẫn
đến sự chồng chéo, có nhiều điểm chưa thống nhất (hiện nay còn một số điểm mâu
thuẫn giữa Luật Đất đai với Luật Dân sự, Luật Doanh nghiệp, Luật Khiếu nại, Luật Tố
cáo), làm cho các cơ quan quản lý khó khăn, lúng túng trong việc áp dụng pháp luật và
gây khó khăn cho việc thực hiện pháp luật của người dân và doanh nghiệp.
- Việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phịng hộ, rừng đặc dụng
đã được bổ sung nhưng lại quy định quá cứng nhắc, gây phiền hà và khó khăn thực sự
trong thực hiện dự án đầu tư, bất kể dự án nào, quy mơ lớn bé có sử dụng đất trồng lúa,
đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng cũng phải xin ý kiến.


70
- Luật Đất đai đã quy định các tổ chức sử dụng đất vi phạm thì Nhà nước thu hồi
và không bồi thường về đất, nhưng được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền
với đất. Quy định này đã gây khó khăn cho Nhà nước trong việc thu hồi đất (xác định
tài sản, chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường) để giao lại cho các nhà đầu tư có
năng lực, đồng thời làm cho việc thực thi pháp luật về đất đai của nhà đầu tư thiếu
nghiêm minh; dẫn đến cịn tình trạng lãng phía đất đai và gây bất bình trong dư luận.
- Chưa có chế tài quy định về bắt buộc tổ chức bị thu hồi đất phải nộp lại giấy
CNQSD đất để huỷ bỏ hoặc chỉnh lý, do đó một số tổ chức khơng chấp hành nộp giấy
CNQSD đất thì khơng xử lý được về mặt hành chính mà Sở Tài nguyên và Môi trường
chỉ ra thông báo giấy CNQSD đất hết hiệu lực.
- Việc thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử

dụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc, phổ biến vẫn là giao đất, thuê đất
theo hình thức chỉ định. Thực tế vẫn tồn tại cơ chế “xin, cho” trong chủ trương thuê
đất đối với các tổ chức kinh tế.
- Tỉnh và huyện vẫn còn chạy theo nhà đầu tư để chấp thuận đầu tư dẫn đến việc
phá vỡ quy hoạch, mất cân đối trong sử dụng đất trên địa bàn. Luật đầu tư không quy
định việc ủy quyền đến cấp huyện để thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư nên gây
những bất cập và tâm lý e ngại việc triển khai đầu tư thực hiện
Tình trạng chưa thống nhất các quy định về thủ tục về đầu tư, xây dựng và đất
đai trong việc thu hồi đất, cho thuê đất còn diễn ra khá phức tạp, thời gian thực hiện
kéo dài.
- Cơ chế chính sách thu hồi đất kết hợp chỉnh trang để khai thác quỹ đất chưa
được ban hành.
- Sự phối hợp thực hiện giữa các cơ quan trong giải quyết thủ tục thuê đất thực
hiện các dự án đầu tư còn nhiều bất cập, chưa đồng bộ.
b. Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Trong thực hiện quy hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều vấn đề tồn tại, yếu kém,
bức xúc như: việc điều chỉnh quy hoạch, sử dụng đất sai mục đích, kém hiệu quả,
quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất còn tùy tiện, vi phạm pháp luật còn xảy ra
ở một số nơi. Quy hoạch sử dụng đất chỉnh trang khu dân cư, đường giao thông chưa
tạo được quỹ đất có giá trị cao hai bên đường, xung quanh khu vực thu hồi để đấu giá
tăng nguồn thu bù đắp chi phí bồi thường, xây dựng cơng trình cơng cộng.
- Chất lượng quy hoạch sử dụng đất chưa đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã
hội, đặc biệt là chưa có tầm nhìn xa trong dự báo. Việc lập, tổ chức triển khai và giám
sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm đúng mức; việc
phân cấp trong quản lý quy hoạch còn bất cập; quy hoạch sử dụng đất được lập theo


71
đơn vị hành chính khơng đảm bảo tính kết nối liên vùng, không phát huy được thế
mạnh của từng vùng và bảo đảm sự phát triển hài hòa giữa các vùng; quy hoạch sử

dụng đất chưa thực hiện phân vùng chức năng sử dụng đất theo không gian mà mới chỉ
chú ý đến việc phân bổ các chỉ tiêu loại đất;
- Việc quản lý, thực hiện quy hoạch sử dụng đất sau khi được xét duyệt cịn bị
bng lỏng, chưa kiểm tra giám sát thường xuyên, chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý;
tình trạng dân lấn chiếm, tự chuyển mục đích sử dụng đất trái phép khơng bị xử lý, nên
khi triển khai quy hoạch thì chi phí bồi thường vượt quá dự kiến ban đầu, không hợp
lý về mặt kinh tế trong đầu tư dự án hoặc không đủ khả năng triển khai quy hoạch;
việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch vì khơng cịn phù hợp với thực tế chưa được
coi trọng, chấp hành không nghiêm túc. Nhiều khu vực quy hoạch đã công bố sẽ thu
hồi đất và đã quá thời hạn 3 năm kể từ ngày cơng bố nhưng cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền không tiến hành điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch.
- Thiếu quy định về các tiêu chí cụ thể nhằm quản lý chặt chẽ việc điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thủ tục điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
tương tự như thủ tục lập nên còn mất nhiều thời gian và chưa đáp ứng được yêu cầu
gây vướng mắc khi thực hiện các thủ tục cho các dự án đầu tư thuê đất. Thủ tục điều
chỉnh quy hoạch một số dự án còn tuỳ tiện, sai quy định, thiếu căn cứ khoa học.
- Một số dự án có quy mơ đầu tư và sử dụng diện tích đất lớn phát sinh khi quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt và vượt diện tích đất kế hoạch được
phê duyệt dẫn tới tình trạng phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quy hoạch chưa được công khai đầy đủ, các chủ đầu tư, nhất là các tổ chức
kinh tế vẫn khó tiếp cận quy hoạch.
- Thiếu tính đồng bộ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử
dụng đất, giữa 02 loại quy hoạch này còn chồng chéo, chưa thực sự trở thành một hệ
thống quy hoạch thống nhất của huyện Tuyên Hóa;
- Việc lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng riêng rẽ, độc lập với
nhau, thiếu tính kế thừa, tính thống nhất dẫn đến mâu thuẫn trong q trình thực hiện.
c. Về thủ tục hành chính
Hạn chế trong thủ tục hành chính cũng là một trong những vướng mắc cơ bản
trong quá trình hình thành và triển khai dự án đầu tư trên địa bàn huyện.
- Việc thực hiện các thủ tục về đất đai vẫn còn kéo dài, phức tạp gây khó khăn

cho doanh nghiệp làm giảm sức hấp dẫn của môi trường đầu tư ở tỉnh và huyện; Việc
thực hiện các thủ tục hành chính chưa nghiêm; sự phối hợp giữa các ngành trong việc
luân chuyển hồ sơ để giải quyết các thủ tục hành chính chưa tốt. Chưa quy định cụ thể
thời gian giải quyết hoặc giải quyết còn chậm như: thời gian giải quyết xác định tiền


72
thuê đất tại cơ quan tài chính; thời gian xác định và thơng báo nghĩa vụ tài chính tại cơ
quan Thuế vì vậy thời gian giải quyết thủ tục của các cơ quan này vần thường kéo dài
mà chưa được chấn chỉnh.
- Công tác thuê đất đối với dự án đầu tư dù đã có nhiều cải cách hành chính về hồ
sơ, thủ tục tuy nhiên vẫn cịn có khó khăn, trở ngại trong quá trình làm hồ sơ của tổ
chức xin th đất. Để hồn thành cơng tác giao đất, thuê đất theo quy định còn mất khá
nhiều thời gian.
- Trong quá trình triển khai cơ chế “một cửa” tại Sở Tài nguyên và Môi trường,
UBND huyện đã tạo ra được những bước tiến mới trong công tác thuê đất. Tuy nhiên,
bên cạnh đó cũng cịn có những vấn đề cần được giải quyết để đảm bảo “một cửa” đạt
được hiệu quả ngày càng cao. Một vấn đề cần được đặt ra hiện nay là mối quan hệ
phối hợp giữa cán bộ công chức làm việc ở bộ phận “một cửa” với các phịng ban
chun mơn và các đơn vị liên quan trong giải quyết thủ tục đất đai.
- Thuê đất đối với các tổ chức kinh tế là cơng việc có liên quan đến khá nhiều
ban ngành, như: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính, Sở Kế
hoạch và Đầu tư, UBND các xã, thị trấn, UBND huyện, UBND tỉnh, Cơ quan
thuế,…Trong một cơ quan có thể sẽ phải liên hệ với nhiều phịng ban, đơn vị trực
thuộc khác nhau. Với việc cải cách hành chính như hiện nay, các thủ tục sẽ được thực
hiện theo quy chế “một cửa” thì mỗi cơ quan có một văn phịng “một cửa”. Trên thực
tế người xin thuê đất vẫn phải qua nhiều cửa. Vấn đề này đang cần sự nghiên cứu và
giải quyết của các cơ quan có thẩm quyền để cho cơng tác th đất ngày càng được
thực hiện tốt hơn, có hiệu quả hơn.
- Thủ tục hành chính vẫn cịn rườm rà, nhiều văn bản giấy tờ đòi hỏi tổ chức phải

mất rất nhiều cơng sức, tài chính để thực hiện nhưng lại khơng đảm bảo hiệu quả cũng
như hành lang pháp lý khi doanh nghiệp đưa đất vào sử dụng cụ thể như sau:
Bản vẽ mặt bằng chỉ giới kèm chứng chỉ quy hoạch của Sở Xây dựng với bản
trích lục, trích đo địa chính do Sở Tài ngun và Mơi trường thẩm định là trùng lặp vì
bản vẽ mặt bằng chỉ giới chỉ đơn giản là khoanh định vị trí sử dụng đất phù hợp với
quy hoạch để cấp cho tổ chức có nhu cầu sử dụng đất, trong khi đó bản trích đo địa
chính thể hiện tồn bộ đường chỉ giới cho thuê, hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch sử
dụng đất. Mặt khác việc giao chủ đầu tư phải thuê đơn vị tư vấn trích lục, trích đo địa
chính khu đất đã gây khó khăn, tốn kém kinh phí và thời gian cho nhà đầu tư.
- Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong thực hiện thủ tục hành chính về đất
đai cịn hạn chế.


73
d. Về tài chính đất đai
- Chưa triển khai áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có
sử dụng đất, phổ biến vẫn là giao đất, thuê đất theo hình thức chỉ định vì vậy làm cho
nguồn thu ngân sách bị hạn chế.
- Tình trạng nợ đọng nghĩa vụ tài chính là do tiền sử dụng đất tăng lên gây cho
các tổ chức khó khăn; bên cạnh đó, việc sản xuất kinh doanh bi thua lỗ, phá sản, ngay
cả trường hợp sản xuất kinh doanh có lãi vẫn khơng chịu thực hiện nghĩa vụ của mình
do ý thức chấp hành pháp luật kém. Nhiều tổ chức kinh tế hết thời hạn nhưng không
đến để ký lại hợp đồng thuê đất.
- Việc phân công nhiệm vụ giữa cơ quan Nhà nước trong việc xây dựng bảng giá
đất và xác định giá đất tới từng thửa đất chưa phù hợp. Cơ quan Tài nguyên môi
trường thực hiện việc xây dựng bảng giá đất, cơ quan Tài chính lại xác định giá trị
quyền sử dụng đất khi giao đất, tiền thuê đất tới từng chủ sử dụng đất thực tế nảy sinh
rất nhiều bất cập khi thực hiện.
3.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC CHO THUÊ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TUN HĨA

3.4.1. Các giải pháp về chính sách pháp luật
3.4.1.1. Nghiên cứu để triển khai đồng bộ, thống nhất việc áp dụng thực hiện Luật
Đất đai 2013
Nghiên cứu để triển khai thực hiện hiệu quả, thiết thực để đưa Luật đất đai 2013
vào cuộc sống; trong đó chú trọng lĩnh vực thuê đất đối với các dự án đầu tư.
Rà soát, sửa đổi ban hành đồng bộ các Nghị định, Thông tư và các văn bản quy
phạm pháp luật của địa phương về thi hành Luật Đất đai năm 2013, đáp ứng kịp thời
đầy đủ việc thực thi pháp luật đất đai ở các địa phương. Đồng thời hoàn thiện đồng bộ
các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan đến Luật Đất đai 2013 để đảm bảo
tính thống nhất trong việc thực thi theo nguyên tắc lĩnh vực đất đai do Luật Đất đai
điều chỉnh nhằm khắc phục sự chồng chéo, thiếu thống nhất.
3.4.1.2. Tổ chức thực hiện hiệu quả công tác phổ biến tuyên truyền, giáo dục Luật
Đất đai năm 2013
Tuyên truyền phổ biến giáo dục Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính
phủ, Thông tư của các bộ ngành trong thi hành Luật Đất đai đến mọi cơ quan, đơn vị,
các tổ chức và đến tận người dân với nhiều hình thức phù hợp theo điều kiện cụ thể
của từng địa phương, đơn vị. Tuyên truyền công khai các quy định mới về thuê đất đối
với việc triển khai các dự án đầu tư cho các tổ chức, cá nhân nắm được và thực hiện
mang lại hiệu quả cao trong quản lý và sử dụng đất trên địa bàn.


74
3.4.1.3. Rà sốt để đề xuất cấp có thẩm quyền bãi bỏ và ban hành các văn bản quy
phạm pháp luật của địa phương để thực hiện Luật Đất đai và các Nghị định
Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng các sở, ban ngành liên quan và các
địa phương rà sốt để đề xuất cấp có thẩm quyền bãi bỏ các văn bản quy phạm pháp
luật của địa phương khơng cịn phù hợp với Luật và các văn bản thi hành Luật Đất đai
năm 2013 (có hiệu lực từ 01/7/2014). Đồng thời nghiên cứu để tham mưu, đề xuất cấp
có thẩm quyền ở địa phương kịp thời ban hành mới các văn bản quy phạm pháp luật để
thi hành Luật Đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn thi hành, ví dụ như:

+ Quy định về hạn mức giao đất ở; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; hạn
mức giao đất trống, đồi núi trọc, mặt nước;
+ Quy định các trường hợp tách thửa và diện tích tối thiểu tách thửa;
+ Quy định cụ thể về Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
+ Xây dựng và ban hành bảng giá đất 5 năm; hệ số điều chỉnh giá đất…
+ Xây dựng bộ thủ tục hành chính mới và cơ chế liên thông để áp dụng giải quyết
các thủ tục đất đai, đặc biệt áp dụng trong công tác thuê đất thực hiện các dự án đầu tư
trong lĩnh vực đất đai theo các quy định mới của Luật Đất đai 2013 và các Nghị định
thi hành Luật; đồng thời đáp ứng tinh thần cải cách hành chính theo Nghị quyết
43/NQ-CP ngày 06/6/2014 của Chính phủ.
+ Quy định chi tiết tiêu chí để quyết định lựa chọn, sàng lọc đối tượng xin thuê
đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế, xã hội phải có đủ năng lực tài chính, ký quỹ
thực hiện dự án đầu tư và khơng vi phạm các quy định của pháp luật đất đai đối với
trường hợp đã được thuê đất để thực hiện dự án trước đó.
3.4.2. Các giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Xây dựng có chất lượng, sát thực tế việc lập và phê duyệt kế hoạch sử dụng đất
hàng năm cấp huyện để làm cơ sở, căn cứ cho công tác thu hồi đất, thuê đất, chuyển
mục đích sử dụng đất. Kế hoạch sử dụng đất phải gắn với nhu cầu sử dụng đất trong
năm của các ngành, lĩnh vực, của các cấp phù hợp với khả năng đầu tư, huy động
nguồn lực và tính khả thi của các dự án đầu tư.
- Quan tâm đến vấn đề chất lượng quy hoạch, đổi mới công tác quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất nhằm đáp ứng được yêu cầu quản lý đất đai của từng cấp hành
chính, đồng thời góp phần khai thác tốt hơn tài nguyên đất đai. Nâng cao chất lượng và
tính khả thi của đồ án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện.
- Việc lập quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và quy hoạch kinh tế - xã
hội phải có tính kế thừa, thống nhất; khắc phục sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa 3 loại
quy hoạch này trên địa bàn huyện như hiện nay. Tuân thủ nguyên tắc “Quy hoạch, kế