ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

PHẠM ĐÌNH HIỂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

HUẾ - 2017


ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM

PHẠM ĐÌNH HIỂN

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN NHƠN TRẠCH, TỈNH ĐỒNG NAI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
QUẢN LÝ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. LÊ THANH BỒN

HUẾ - 2017


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung
thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm
ơn và các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Phạm Đình Hiển


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp
đỡ nhiệt tình, sự đóng góp q báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã tạo điều kiện thuận
lợi để tôi hồn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tơi xin chân thành cảm ơn TS. Lê Thanh Bồn đã trực tiếp hướng
dẫn tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tơi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Tài nguyên và

Môi trường, Trường Đại học Huế đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nhơn
Trạch, tỉnh Đồng Nai, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Đồng Nai, Phịng Tài ngun
và Mơi trường, Chi cục Thống kê đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên
cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã giúp đỡ
tơi trong q trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Phạm Đình Hiển


iii

TĨM TẮT
Đề tài “Đánh giá thực trạng cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện
Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai” được thực hiện nhằm mục đích đánh giá được hiệu quả
và những tồn tại của công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Trên cơ sở
đó đề xuất các giải pháp nhằm tăng cường hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai và phù hợp với tình
hình thực tế của địa bàn nghiên cứu. Trong quá trình thực hiện, đề tài đã sử dụng các
phương pháp nghiên cứu như phương pháp thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp, phương
pháp phỏng vấn, phương pháp điều tra khảo sát thực địa và phương pháp phân tích, xử
lý số liệu.
Kết quả nghiên cứu của đề tài cho thấy công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Nhơn Trạch thời gian qua tuân thủ các quy định chung của
Nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công tác quản lý Nhà nước về

đất đai.
Về mặt kinh tế: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một hình thức khai
thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm, tạo điều kiện thuận lợi cho công dân trong việc
thực hiện các quyền của người sử dụng đất tăng thu cho ngân sách Nhà nước, thu hút
được nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác nhau tham gia vào thị trường bất
động sản. Người sử dụng đất được mua đất với giá cả hợp lý, khơng mất các loại phí liên
quan khác, được đảm bảo an toàn về mặt pháp lý.
Về mặt xã hội: Tạo ra trật tự xã hội tránh trường hợp tranh chấp, kiện tụng trong
việc sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ tạo
sự an tâm trong việc sỡ hữu đất đai từ đó sẽ dốc hết sức trong việc cải tạo tăng năng xuất
trong việc sử dụng đất từ đó tăng năng xuất kinh tế góp phần phát triển kinh tế xã hội.
Về công tác quản lý Nhà nước: cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thực
chất là sự vận hành lành mạnh của cơ chế quản lý hành chính Nhà nước về đất đai, góp
phần lành mạnh các thủ tục hành chính. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tạo
sức ép đối với công tác quản lý đất đai, thơng qua đó các cơ chế, chính sách về đấu giá
quyền sử dụng đất đã từng bước được Luật hoá và được hướng dẫn ngày càng cụ thể.
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã tác động tới công tác quản lý đất đai của
các cấp, dẫn tới việc quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Ngoài ra
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần phát triển thị trường bất động sản,
làm cở sở Nhà nước xác định giá đất ngày một sát giá thị trường hơn.
Trên cơ sở các kết quả nghiên cứu, đề tài đã đề xuất được một số giải pháp nhằm
tăng cường công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách chặt
chẽ, hiệu quả và phù hợp với tình hình thực tế của địa bàn nghiên cứu.


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii

TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC .................................................................................................................. iv
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .................................................................................. vii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................viii
DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ............................................................................... ix
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề................................................................................................................ 1
2. Mục đích nghiên cứu ............................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................. 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận ......................................................................................................... 3
1.1.1. Quyền sử dụng đất ............................................................................................. 3
1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất .......................................... 5
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất ................................................................................................................... 7
1.1.4. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta .................................................... 9
1.1.5. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành ........................................... 11
1.1.6. Vị trí, vai trị, ý nghĩa của việc cấp giấy chứng nhận ........................................ 24
1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 27
1.2.1. Tình hình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận của một số nước trên thế giới. 27
1.2.2. Tình hình thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận trên cả nước........................ 29
1.2.3. Tình hình cấp giấy CNQSD đất của tỉnh Đồng Nai .......................................... 32
1.3. Một số công trình nghiên cứu có liên quan .......................................................... 33
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 35


v

2.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 35
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 35
2.2.1. Phạm vi về thời gian ........................................................................................ 35
2.2.2. Phạm vi về không gian ..................................................................................... 35
2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 35
2.4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 35
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu ............................................................... 35
2.4.2. Phương pháp phân tích, tổng hợp, thống kê và xử lý số liệu ............................. 36
2.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh ....................................................................... 37
2.4.4. Phương pháp biểu đồ........................................................................................ 37
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 38
3.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng
Nai ............................................................................................................................. 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 38
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................. 42
3.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tạihuyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai....... 47
3.2.1. Tình hình thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện
Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai........................................................................................ 47
3.2.2. Công tác đăng ký đất đai .................................................................................. 52
3.3. Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai .................................. 55
3.3.1. Thực trạng hồ sơ địa chính. .............................................................................. 55
3.3.2. Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai. ................................ 55
3.3.3. Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục vụ công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận............................................................................................ 55
3.3.4. Thực trạng việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai một cấp huyện Nhơn Trạch từ khi thành lập đến nay. ........................ 56
3.3.5. Đánh giá những ưu điểm và tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận tại chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai một cấp huyện Nhơn Trạch từ

khi thành lập đến nay. ................................................................................................ 69


vi
3.4. Một số nguyên nhân làm ảnh hưởng đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Nhơn Trạch.......................... 70
3.4.1. Nguyên nhân chủ quan ..................................................................................... 70
3.4.2.Nguyên nhân khách quan .................................................................................. 71
3.5. Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại
huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai ............................................................................. 71
3.5.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ........................................ 71
3.5.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất................ 71
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................... 73
1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 73
2. KIẾN NGHỊ........................................................................................................... 74
TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................... 76


vii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Giải thích

GCN

: Giấy chứng nhận


UBND

: Ủy ban nhân dân

BTNMT

: Bộ Tài nguyên môi trường

CNQSD

: Chứng nhận quyền sử dụng

QSH

: Quyền sở hữu

KCN

: Khu công nghiệp

KDC

: Khu dân cư

GCN

: Giấy chứng nhận



viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Thống kê diện tích các các loại đất............................................................. 40
Bảng 3.2. Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế giai đoạn 2000 - 2016 ............. 43
Bảng 3.3. Dân số và đất ở năm 2016 .......................................................................... 45
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016............................................................... 47
Bảng 3.5. Biến động sử dụng đất (2002 - 2016) ......................................................... 49
Bảng 3.6: Diễn biến sử dụng đất ở (2002 - 2016) ....................................................... 50
Bảng 3.7. Tình hình giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo của huyện Nhơn Trạch giai
đoạn 2011 -2016 ........................................................................................................ 54
Bảng 3.8. Tổng hợp tình hình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh
Đồng Nai từ năm 2011 đến 31/12/2016 ..................................................................... 56
Bảng 3.9.Tiến độ cấp giấy chứng nhận ...................................................................... 63
Bảng 3.10. Kết quả cấp giấy CNQSD đất của huyện đến năm 2016 ........................... 64
Bảng 3.11. Kết quả cấp giấy nhóm đất phi nơng nghiệp đến năm 2016 ...................... 66
Bảng 3.12. Kết quả cấp giấy đất nhóm đất nơng nghiệp đến năm 2016 ...................... 68


ix

DANH MỤC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất .................................................................................................... 8
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí hành chính huyện Nhơn Trạch tỉnh Đồng Nai .......................... 38
Hình 3.2.Sơ đồ quy trình đăng ký và cấp GCN lần đầu .............................................. 57
Hình 3.3.Sơ đồ quy trình đăng ký biến động .............................................................. 61
Hình 3.4. Kết quả cấp giấy CNQSD đất của huyện đến năm 2016 ............................. 65
Hình 3.5. Biểu đồ kết quả cấp giấy nhóm đất phi nơng nghiệp đến năm 2016 ............ 67
Hình 3.6.Biểu đồ kết quả cấp giấy đất nhóm đất nơng nghiệp đến năm 2016 ............. 69



1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc
phịng. Đất đai có những tính chất đặc trưng riêng, là tài ngun không thể tái tạo và trở
thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được, đặc biệt trong sản xuất nơng nghiệp.
Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh - quốc phòng. Nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có
đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong lĩnh vực đất đai công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là
giấy chứng nhận), là cơ sở để khẳng định mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với nhân
dân. Người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận, thì mới yên tâm đầu tư để sản
xuất khai thác tiềm năng về đất đai một cách hợp lý có hiệu quả, đồng thời là một trong
những điều kiện để thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có giấy
chứng nhận.
Việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận là để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất và cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm
bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học, đồng thời để có thể giải quyết
nhanh chóng các mâu thuẫn, các trường hợp tranh chấp về đất đai, các trường hợp vi
phạm pháp luật về đất đai, đảm bảo tính cơng bằng cho tất cả mọi người, góp phần ổn
định tình hình chính trị xã hội.
Huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, trong những năm qua có sự phát triển mạnh
mẽ về kinh tế, xã hội, với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, kéo theo đó đã nảy sinh
những vấn đề phức tạp trong quản lý sử dụng đất, cấp phép xây dựng, mua bán,

chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở,... và dẫn đến nhiều biến động
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiêntrên thực tế tình hình kê khai
đăng ký và cấp giấy chứng nhận đang gặp nhiều khó khăn, tiến độ thực hiện cơng tác
này cịn chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký để cấp giấy chứng nhận chưa cao, dẫn đến tỷ
lệ cấp giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn
ra khơng thơng qua cơ quan đăng ký cịn nhiều,...


2

Chính vì vậy, việc đánh giá đúng thực trạng của cơng tác này, tìm ra các giải
pháp tháo gỡ các khó khăn, góp phần nâng cao hiệu quả cơng tác quản lý nhà nước về
đất đai trên địa bàn là vấn đề cấp thiết. Xuất phát từ thực tế đó tôitiến hành nghiên cứu
đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Nhơn
Trạch, tỉnh Đồng Nai”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá đúng thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên
địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.
- Đề xuất được các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
a. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu sẽ đóng góp cơ sở khoa học để hồn thiện quy trình cấp
giấy quyền sử dụng đất theo hướng thuận lợi, nhanh chóng và chính xác và đúng
quy định.
b. Ý nghĩa thực tiễn
- Thấy được những mặt tích cực cũng như các vấn đề cịn tồn tại trong cơng tác
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất, từ đóhồn thiện và nâng cao hiệu quả cơng tác của Văn phòng đăng

ký đất đai tỉnh Đồng Nai -chi nhánhNhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài giúp cho chính quyền các cấp cũng như các ban
ngành liên quan của huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai nắm bắt thông tin liên quan
đến hiệu quả cơng tác của chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai, từ đó có thể tháo gỡ
những khó khăn vướng mắc, giúp cho cơng tác này ngày một hồn thiện hơn.


3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận (GCN ) là chứng thư pháp lý xác nhận
quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải lạo nâng
cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật.
Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, GCN chính là cơ sở pháp lý đê Nhà nước
công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng. GCN có vai trị rất quan
trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất
đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các
tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt
hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai.
- Các nhân tố tác động đến việc sử dụng đất [13].
+ Con người: là nhân tố chi phối chủ yếu trong quá trình sử dụng đất. Đối với
đất nơng nghiệp thì con người có vai trị rất quan trọng tác động đến đất làm tăng độ
phì của đất.
+ Điều kiện tự nhiên: việc sử dụng phù hợp với điều kiện tự nhiên của vùng
như: địa hình, thổ nhưỡng, ánh sáng, lượng mưa,…do đó chúng ta phải xem xét điều
kiện tự nhiên của mỗi vùng để có biện pháp bố trí sử dụng đất phù hợp.

+ Nhân tố kinh tế xã hội: bao gồm chế độ xã hội, dân số, lao động, chính sách
đất đai, cơ cấu kinh tế,…đây là nhóm nhân tố chủ đạo và có ý nghĩa đối với việc sử
dụng đất bởi vì phương hướng sử dụng đất thường được quyết định bởi yêu cầu xã hội
và mục tiêu kinh tế trong từng thời kỳ nhất định, điều kiện kỹ thuật hiện có, tính khả
thi, tính hợp lý, nhu cầu của thị trường.
+ Nhân tố không gian: đây là một trong những nhân tố hạn chế của việc sử
dụng đất mà ngun nhân là do vị trí và khơng gian của đất khơng thay đổi trong q
trình sử dụng đất. Trong khi đất đai là điều kiện không gian cho mọi hoạt động sản
xuất mà tài nguyên đất thì lại có hạn; bởi vậy đây là nhân tố hạn chế lớn nhất đối với
việc sử dụng đất. Vì vậy, trong quá trình sử dụng đất phải biết tiết kiệm, hợp lý, hiệu
quả, đảm bảo phát triển tài nguyên đất bền vững.


4

- Khái niệm về quản lý nhà nước về đất đai [13]:
+ Quản lý: là sự tác động định hướng bất kỳ lên một hệ thống nào đó nhằm trật
tự hố nó và hướng nó phát triển phù hợp với những quy luật nhất định.
+ Quản lý hành chính nhà nước: là sự tác động có tổ chức và điều chỉnh bằng
quyên lực pháp luật nhà nước đối với các quá trình xã hội và hành vi hoạt động của
con nguời để duy trì và phát triển các mối quan hệ xã hội và trật tự pháp luật nhằm
thực hiện những chức năng và nhiệm vụ của nhà nước.
Tóm lại, quản lý nhà nước về đất đai là nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu
nhà nước về đất đai và được tập trung vào 4 lĩnh vực cơ bản sau đây:
- Thứ nhất: Nhà nước nắm chắc tình hình đất đai, tức là nhà nước biết rõ các
thơng tin chính xác về số lượng đất đai, về chất lượng đất đai, về tình hình hiện trạng
của việc quản lý và sử dụng đất đai [13]. Cụ thể:
+ Về số lượng đất đai: Nhà nước nắm về diện tích đất đai trong loàn quốc gia,
trong từng vùng kinh tế, trong từng đơn vị hành chính các địa phương; nắm về diện
tích của mỗi loại đất như đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, v.v,...; nắm về diện tích của

từng chủ sử dụng và sự phân bố trên bề mặt lãnh thổ,..
+ Về chất lượng đất: Nhà nước nắm về đặc điểm lý tính, hố tính của từng loại
đất, độ phì của đất, kết cấu đất, hệ số sử dụng đất v.v,..., đặc biệt là đối với đất nông
nghiệp [13].
+ Về hiện trạng sử dụng đất: Nhà nước nắm về thực tế quản lý và sử dụng đất
có hợp lý, có hiệu quả khơng? có theo đúng quy hoạch, kế hoạch không? cách đánhgiá
phương hướng khắc phục để giải quyết các bất hợp lý trong sử dụng đất đai [13].
- Thứ hai: Nhà nước thực hiện việc phân phối và phân phối lại đất đai theo quy
hoạch và kế hoạch chung thống nhất. Nhà nước chiếm hữu toàn bộ quỹ đất đai, nhưng
lại không trực tiếp sử dụng mà giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Trong quá trình
phát triển của đất nước, ở từng giai đoạn cụ thể, nhu cầu sử dụng đất đai của các
ngành, các cơ quan, tổ chức cũng khác nhau. Nhà nước với vai trò chủ quản lý đất đai
thực hiện phân phối đất đai cho các chủ sử dụng; theo quá trình phát triển của xã hội,
nhà nước còn thực hiện phân phối lại quỹ đất đai cho phù hợp với từng giai đoạn lịch
sử cụ thể.
- Thứ ba: Nhà nước thường xuyên thanh tra, kiểm tra chế độ quản lý và sử dụng
đất đai. Hoạt động phân phối và sử dụng đất do các cơ quan nhà nước và do người sử
dụng cụ thể thực hiện.
- Thứ tư: Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. Hoạt
động này được thực hiện thơng qua các chính sách tài chính về đất đai như: thu tiền sử


5

dụng đất (có thể dưới dạng tiền giao đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
có thể dưới dạng tiền thuê đất, có thể dưới dạng tiền chuyển mục đích sử dụng đất),
thu các loại thuế liên quan đến việc sử dụng đất (như thuế sử dụng đất, thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cao có được từ việc chuyển quyền sử dụng đất,...)
nhằm điều tiết các nguồn lợi hoặc phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư
của người sử dụng đất mang lại.

Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà
nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất
đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại
quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng
đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai.
1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhà ở là tài sản luôn gắn liền với đất đai. Đối với con người nhà ở là nơi không
thể thiếu. Về mặt vật chất, nhà ở là phương tiện che mưa nắng bảo vệ con người trước
những hiện tượng thiên nhiên như mưa, gió, giá rét, bão... Về mặt tinh thần ngôi nhà là
nơi con người nghỉ ngơi, sinh hoạt lấy lại sức lực sau ngày làm việc vất vả.
Theo điều 181, bộ Luật Dân sự 2015, nhà ở là một bất động sản không thể di
dời và quyền sở hữu nhà ở cũng như quyền sở hữu các tài sản khác bao gồm quyền
chiếm đoạt (quản lý nhà ở), quyền sử dụng (lợi dụng các tính năng của nhà ở để phục
vụ mục đích kinh tế - đời sống), và quyền định đoạt (quyết định số phận pháp lý của
nhà ở như bán, cho thuê, cho mượn, để thừa kế, phá đi,...). Chủ sở hữu nhà ở là người
có đầy đủ các quyền đó. Tuy nhiên quyền sở hữu nhà ở cũng có thể tách rời như đối
với đất, nghĩa là chủ sở hữu có thể chuyển giao một phần hoặc tồn bộ quyền sử dụng
nhà ở và quyền chiếm hữu nhà ở của mình cho người khác trong một khoảng thời gian
và khơng gian xác định, đó là khi chủ sở hữu cho thuê nhà, cho mượn nhà. Việc quy
định phân chia quyền hạn giữa chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà không tuân theo
quy tắc cứng nhắc mà tuân theo sự thoả thuận giữa hai bên.
Hiến pháp năm 2013 của nước ta khẳng đinh việc đảm bảo quyền có nhà ở của
công dân, bảo vệ quyền sở hữu nhà ở, động viên và khuyến khích các tổ chức, mọi cá
nhân duy trì và phát triển quỹ nhà ở. Pháp lệnh nhà ở ngày 26/3/1991 (văn bản pháp
luật có tính pháp lý cao nhất về nhà ở) cũng đã quy định: "Cơng dân thực hiện quyền
có nhà ở bằng việc tạo lập hợp pháp nhà ở cho mình hoặc thuê nhà ở của chủ sở hữu
khác theo quy định của pháp luật. Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở
của các cá nhân và các chủ sở hữu khác".
Tại Việt Nam có ba hình thức sở hữu nhà ở sau:
- Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bao gồm:



6

+ Nhà ở được tạo lập bằng vốn ngân sách Nhà nước hoặc có nguồn gốc từ vốn
ngân sách của Nhà nước.
+ Nhà ở có nguồn gốc sở hữu khác được chuyển thành sở hữu Nhà nước theo
quy định của pháp luật.
+ Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước có một phần tiền
góp của cá nhân tập thể theo thoả thuận hoặc theo hợp đồng mua nhà trả góp nhưng
chưa trả hết tiền. Đối với loại nhà này Nhà nước là chủ sở hữu, Nhà nước có thể sử
dụng trực tiếp nhà hoặc cho các đối tượng khác thuê nhà để sử dụng.
- Nhà ở thuộc sở của các tổ chức chính trị, kinh tế, xã hội, gồm:
+ Nhà ở được tạo lập bằng nguồn vốn do các tổ chức này huy động.
+ Nhà ở được các tổ chức cá nhân biếu tặng hợp pháp.
- Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: là nhà do tư nhân tự tạo lập thông qua xây dựng,
mua bán hoăc do nhận thừa kế bởi các hình thức hợp pháp khác.
Nhà nước ta cơng nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo
hộ hợp pháp về nhà ở cho mọi đối tượng sở hữu. Nhà nước công nhận quyền sở hữu
nhà ở bằng việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu. Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở là chứng thư có tính pháp lý cao nhất biểu hiện cho quyền sở
hữu hợp pháp của chủ sở hữu về nhà ở và là căn cư pháp lý gắn kết chủ sở hữu nhà ở
và Nhà nước.
Do tầm quan trọng đặc biệt của nhà ở đối với đời sống kinh tế xã hội cho nên
Nhà nước ta phải thực hiện quản lý chặt chẽ về nhà ở. Nhà nước đóng vai trị là cơ
quan quản lý tối ao về nhà ở. Chủ sở hữu nhà ở có quyền lợi đồng thời phải thực hiện
nghĩa vụ về nhà ở theo quy định của Nhà nước, cụ thể:
- Về quyền lợi: Chủ sở hữu nhà ở có quyền sử dụng trực tiếp, có quyền cho th
nhà ở của mình, có quyền dùng nhà ở của mình để thế chấp, bảo lãnh, uỷ quyền cho
người khác quản lý nhà ở, chuyển quyền sở hữu nhà ở cho người khác theo luật định.

- Về nghĩa vụ:
+ Chủ sở hữu nhà ở phải đăng ký nhà ở tại UBND cấp có thẩm quyền.
+ Chủ sở hữu nhà ở phải nộp thuế về nhà theo luật định.
+ Chủ sở hữu phải bảo quản và sửa chữa nhà ở. Khi cải tạo hay xây dựng mới
đều phải xin phép của UBND cấp có thẩm quyền.
+ Phải thực hiện phá dỡ nhà khi bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ để bảo đảm
an tồn hoặc để thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước.


7

Về phía Nhà nước với tư cách là người quản lý có quyền quy định quyền lợi và
nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở. Nhà nước có trách nhiệm bảo hộ quyền lợi hợp pháp
của chủ sở hữu nhà ở, đồng thời có quyền yêu cầu chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện
nghĩa vụ của họ theo luật định. Ngoài việc quy định quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở
hữu nhà ở như trên nhà nước còn thực hiện chế độ quản lý nhà nước về nhà ở thông
qua một số biện pháp như:
- Nhà nước ban hành các quy chế, tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, thiết kế,
xây dựng, quản lý nhà ở.
- Nhà nước có quyền cho phép hoặc đình chỉ xây dựng vì thế nhà nước tổ chức
việc cấp phép xây dựng.
- Nhà nước lập kế hoạch xây dựng nhà ở.
- Nhà nước tổ chức đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở.
- Thực hiện thanh tra, kiểm tra, giải quyết các vi phạm về nhà ở.
Hệ thống chính sách của Nhà nước đã giúp cho quá trình phát triển nhà ở nước
ta hiện nay diễn ra một cách mạnh mẽ, đáp ứng cho nhu cầu ở ngày một gia tăng cũng
như nhu cầu dùng nhà để kinh doanh phát triển kinh tế. Tuy nhiên, một thực tế hiện
nay là nhà ở nước ta, đặc biệt là nhà ở các đô thị, đang phát triển một cách ồ ạt, không
theo quy hoạch, xây dựng nhà ở trái phép, quy mô manh mún làm phá vỡ cảnh quan
kiến trúc đô thị. Việc quản lý nhà ở cịn bị bng lỏng khiến cho việc cơi nới xây dựng

trái phép, tranh chấp nhà cửa diễn ra thường xuyên. Sự phát triển các quan hệ nhà đất
đã nảy sinh một số vấn đề mà pháp luật nhà ở hiện hành chưa theo kịp để điều chỉnh.
Thực tế này đòi hỏi Nhà nước ta phải thực thi chế độ quản lý nhà ở chặt chẽ hơn, đồng
thời phải nhanh chóng ban hành và đưa vào thực hiện những văn bản pháp luật mới để
kịp thời điều chỉnh, phục vụ cho công tác quản lý nhà ở đặt ra: vừa tạo điều kiện cho
nhà ở phát triển, nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ nhà ở.
1.1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận
tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với
đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính [8].
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất [8].


8

Hình 1.1. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
(Nguồn: Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014)
- Đối với nhà nước: Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất khơng gì thay thế được của ngành nơng nghiệp, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ
sở kỹ thuật, văn hố, xã hội, an ninh quốc phịng. Song thực tế đất đai là nguồn tài
nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. Đặc biệt,
trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành cơng nghiệp hố, hiện đại hố đất
nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có
sự quản lý của nhà nước.

Quản lý thửa đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lý đất
đai, quản lý đất đai là quản lý thửa đất với 3 nội dung chính là diện tích và ranh giới
thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng của thửa đất. Công tác
quản lý đất đai chỉ có thể đạt hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện được cấp GCN
đều được cấp GCN. Đối với nước ta, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc
giải quyết những vấn đề tồn đọng trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết
có hiệu lực hiệu quả về tranh chấp đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho
cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời với công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận, nhà nước tiến
hành xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để
phục vụ cho việc theo dõi quản lý của nhà nước đối với các hoạt động liên quan đến
đất đai, là dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thơng tin đất đai.


9

- Đối với người sử dụng đất: Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác lập và
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho
việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như quyền chuyển nhượng, thừa kế,
thế chấp, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng
đất, bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận
thừa kế,…
- Đối với xã hội: Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp giấy
chứng nhận sẽ được kết nối với hệ thống các cơ quan có liên quan, với hệ thống các tổ
chức tài chính, tín dụng khi được lên mạng thơng tin điện tử sẽ giúp cho tổ chức, cá
nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiều thơng tin đất đai một cách thuận lợi và nhanh
chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội.
1.1.4. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta
1.1.4.1. Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp giấy chứng nhận

a. Khái niệm đăng ký
Đăng ký là một hoạt động của con người nhằm đưa một lượng cơ sở dữ liệu
nhất định vào một hệ thống dữ liệu của một cơ quan, hay tổ chức, cá nhân, pháp nhân
nào đó, mục đích đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên theo một quy luật nhất
định. Có nhiều loại đăng ký như đăng ký hộ tịch, đăng ký giao dịch đảm bảo, đăng ký
bất động sản, đăng ký động sản, đăng ký tên miền, thương hiệu, bản quyền, sở hữu trí
tuệ, v.v…
b. Khái niệm đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính xác lập mối quan hệ pháp lý giữa
Nhà nước (với tư cách là đại diện chủ sở hữu) và người sử dụng đất được Nhà nước
giao quyền sử dụng, nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ để quản lý thống nhất đối
với đất đai theo pháp luật, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những chủ sử
dụng đất có đủ điều kiện, để xác lập địa vị pháp lý của họ trong việc sử dụng đất đối
với Nhà nước và xã hội. Đăng ký đất đai mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về
đất đai. Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi chủ sử dụng
đất, do hệ thống ngành Tài nguyên và Môi trường trực tiếp giúp Ủy ban nhân dân các
cấp trong việc tổ chức thực hiện.
c. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hồn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.


10

d. Khái niệm đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất xác
định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính thức
xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo Điều 3, Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất
vào hồ sơ địa chính”.
1.1.4.2. Mối quan hệ giữa cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận với các nội
dung quản lý nhà nước về đất đai
Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là tài sản của người sử dụng đất, người sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu khơng đăng ký thì người sử dụng đất, người sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không được Nhà nước cấp giấy chứng nhận, không
được Nhà nước bảo hộ, không được tham gia vào thị trường bất động sản chính thức.
Cho nên đăng ký đất đai, quyền sở hữu nhà ở là một hoạt động bắt buộc và nằm trong
quy trình, trình tự thủ tục của nội dung quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.....
Công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ
sơ về nhà đất với đầy đủ các thơng tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản
phẩm của các nội dung quản lý khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở,
ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó
thực hiện tốt hơn. Cụ thể:
+ Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất
và sở hữu nhà: Các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp cho
việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng
thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược lại, những
phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ sở để
yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản pháp lý
mới cho phù hợp với yêu cầu thực tế.
+ Với công tác điều tra đo đạc đất: Kết quả của điều tra đo đạc là cơ sở khoa
học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ sử dụng
thực tế để phục vụ cho công tác kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngược lại, quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận
sẽ là quá trình kiểm tra kết quả đo đạc. Nếu phát hiện những sai sót sẽ kịp thời điều
chỉnh để đảm bảo tính chính xác của thông tin nhà đất.



11

+ Với công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch phát
triển nhà ở: Kết quả của việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và phát triển nhà là
căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất,
đảm bảo cho việc sử dụng đất ổn định hợp lý.
Ngược lại thông qua việc kê khai đăng ký đất và nhà ở, cơ quan quản lý có thể
kiểm kê tình tình sử dụng đất và thống kê quỹ nhà ở hiện có từ đó làm cơ sở cho việc
lập quy hoạch sử dụng đất dài hạn (hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp) và lập kế
hoạch phát triển nhà trong tương lai sát với nhu cầu thực tế.
+ Với công tác giao đất, cho thuê đất: Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ
quan quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở có thẩm quyền là cao nhất để xác định nguồn
gốc hợp pháp của của đất và nhà khi tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận.
+ Đối với công tác phân hạng và định giá nhà đất: Kết quả phân hạng và định
giá nhà đất là cơ sở cho việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, sở
hữu nhà trước và sau khi kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận, đồng thời cũng là
cơ sở để xác định quyền lợi và trách nhiệm về tài chính của người sử dụng đất, sở
hữu nhà trong quá trình sử dụng như tiền bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất, phá dỡ nhà để phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng như làm đường, xây
dựng cầu.. hay lấy đất cho mục đích an ninh quốc phịng..
+ Cơng tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai và nhà ở: Trong quá trình
thực hiện kê khai đăng ký để xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà ở, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp có vai trị rất quan trọng trong
việc giúp xác định đúng đối tượng đăng ký, kiểm tra thông tin nhà đất, xử lý triệt để
những tồn tại vướng mắc trong công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận.
Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất
để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu [12].

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và
đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý
đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý
như nhau [12].
1.1.5. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành
1.1.5.1. Trình tự, thủ tục hành chính đối với lĩnh vực cấp giấy CNQSD đất
Luật đất đai năm 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐCP, Nghị định 88/2009/NĐ-CP đã quy định cụ thể trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng


12

nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên để giảm bớt thời gian xử lý hồ sơ, UBND tỉnh
Đồng Nai
đã ban hành Quyết định3020/QĐ-UBND ngày 11 tháng 11 năm 2011 về việc
ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông giải quyết thủ
tục hành chính trong lĩnh vực đất đai tại các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh lĩnh
vực cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân như sau: [22]
* Về giao đất, cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân: Theo quy
định tại Điều 123 Nghị định181/2004/NĐ-CP thì thời gian giải quyết là 50 ngày. Trong
khi đó thời gian giải quyết theo Quyết định 3020/QĐ-UBND ngày 11 tháng 11 năm
2011là 35 ngày kể từ ngày Văn phòng đăng ký QSD đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cụ thể:
- Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc Văn phịng đăng ký Quyền sử
dụng đất có trách nhiệm hoàn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa
chính trình Phịng Tài ngun và Môi trường thẩm định.
- Trong thời gian không quá 15 ngày làm việc Phịng Tài ngun và Mơi
trường phải hồn thành cơng tác thẩm định hồ sơ và trình UBND huyện Quyết định
giao đất, cho thuê đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, UBND huyện có trách nhiệm ký
Quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp giấy CNQSD đất.

- Trường hợp cho thuê đất, trong thời gian khơng q 7 ngày, phịng Tài ngun và
Mơi trường ký hợp đồng thuê đất với hộ gia đình cá nhân và trong thời hạn 03 ngày Văn
phòng ĐKQSD đất chuyển thơng tin địa chính cho cơ quan thuế để tính tiền thuê đất.
* Về giao đất làm nhà ở đối với hộ gia đình, cá nhân tại nơng thơn khơng
thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 124 Nghị
định181/2004/NĐ-CP thì thời gian giải quyết là 40 ngày. Trong khi đó thời gian giải
quyết theo Quyết định3020/QĐ-UBND ngày 11 tháng 11 năm 2011là 33 ngày kể từ
ngày Văn phòng đăng ký QSD đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ và khơng tính thời gian giải
phóng mặt bằng và khơng kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
cụ thể:
- Tổ MCLT tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và chuyển cho Văn phịng ĐKQSD đất
01 ngày.
- Trong thời gian khơng q 12 ngày làm việc Văn phòng đăng ký Quyền sử
dụng đất có trách nhiệm hồn thành việc trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa
chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi hồ
sơ đến Phịng Tài ngun và Mơi trường; gửi số liệu địa chính cho cơ quan Thuế xác
định nghĩa vụ tài chính.


13

- Trong thời hạn không quá 13 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ của Văn phòng
đăng ký Quyền sử dụng đất, phịng Tài ngun - Mơi trường kiểm tra hồ sơ địa chính,
xác minh thực địa, trình UBND cấp huyện Quyết định giao đất kèm Giấy chứng nhận
đã tác nghiệp.
- UBND cấp huyện ký Quyết định giao đất và Giấy chứng nhận 03 ngày
- Trả kết quả cho UBND xã 01 ngày.
* Đối với cấp giấy CNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại
xã, phường. Theo quy định tại Điều 135 Nghị định181/2004/NĐ-CP thì thời gian giải
quyết là 40 ngày. Trong khi đó thời gian giải quyết theo Quyết định 3020/QĐ-UBND

ngày 11 tháng 11 năm 2011là 39 ngày kể từ ngày Văn phòng đăng ký QSD đất nhận
đủ hồ sơ hợp lệ và không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính
cụ thể:
- Tổ MCLT (một cửa liên thông) tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và chuyển cho Văn
phòng đăng ký QSDĐ thời hạn 01 ngày.
- Trong thời hạn không quá 26 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất có trách nhiệm: [6],
Kiểm tra tính đầy đủ, rõ ràng, hợp pháp của hồ sơ, xác minh thực đại khi cần
thiết; Kiểm tra quy hoạch và lấy ý kiến của UBND cấp xã; (UBND cấp xã kiểm tra,
xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận về tình trạng tranh chấp QSD đất;
trường hợp khơng có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai thì
kiểm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã
được xét duyệt. Thời gian thực hiện không quá 10 ngày); Lập danh sách công bố công
khai các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện, tổ chức niêm yết tại UBND
cấp xã; Đối với các trường hợp đủ điều kiện: xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng
nhận, trích lục bản đồ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định
nghĩa vụ tài chính và tồn bộ hồ sơ kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ
địa chính đến Phịng TNMT; Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ khi
nhận được số liệu địa chính do Văn phịng đăng ký Quyền sử dụng đất chuyển đến,
Chi cục thuế phải xác định và ghi đầy đủ các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng đất và có thơng báo các khoản thu cho Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất để
thông báo cho người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
-Trong thời hạn khơng q 5 ngày làm việc kể từ ngày người sử dụng đất thực hiện
xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký Quyền sử dụng đất đất in giấy CNQSD đất
và phòng Tài nguyên - Mơi trường trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận.


14

- UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận 03 ngày.

- Văn phòng ĐKQSD đất sao Giấy chứng nhận 03 ngày.
- Tổ MCTL thu bản gốc các loại giấy tờ tại điểm b, khoản 1 Điều này; trả kết
quả 01 ngày.
* Đối với cấp giấy CNQSD đất cho người trúng đấu giá quyền sử dụng đất. Theo
quy định tại Điều 139 Nghị định181/2004/NĐ-CP thì thời gian giải quyết là 15 ngày. Trong
khi đó thời gian giải quyết theo Quyết định3020/QĐ-UBND ngày 11 tháng 11 năm 2011là
15 ngày kể từ ngày Văn phòng đăng ký QSD đất nhận đủ hồ sơ hợp lệ cụ thể:
- Trong thời hạn không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Văn phịng đăng ký Quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; làm trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính,
trích sao hồ sơ địa chính và gửi kèm theo hồ sơ đến phịng Tài nguyên - Môi trường
kiểm tra, thẩm định.
- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ
Phịng Tài ngun - Mơi trường có trách nhiệm trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.
- Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, UBND cấp huyện có trách
nhiệm ký Quyết định cấp giấy CNQSD đất cho người trúng đấu giá.
* Đối với trường hợp cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Theo quy định tại Điều 144 Nghị định181/2004/NĐ-CP thì thời gian giải quyết là 28
ngày. Trong khi đó thời gian giải quyết theo Quyết định3020/QĐ-UBND ngày 11
tháng 11 năm 2011là 25 ngày kể từ ngày Văn phòng đăng ký QSD đất nhận đủ hồ sơ
hợp lệ cụ thể:
- Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,
Văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; làm trích lục
bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính,
trích sao hồ sơ địa chính; xác nhận vào đơn xin cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất; gửi trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính kèm theo
hồ sơ xin cấp lại, cấp đổi giấy CNQSD đất đến phịng Tài ngun - Mơi trường để
kiểm tra, thẩm định.
- Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

phòng Tài nguyên - Mơi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình UBND huyện cấp
giấy CNQSD đất.
- Trong thời hạn khơng quá 03 ngày làm việc, UBND huyện có trách nhiệm cấp
giấy CNQSD đất cho người có nhu cầu cấp lại, cấp đổi giấy CNQSD đất.