i

LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi. Tất cả các số liệu
trong nghiên cứu của luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ
luận văn nào khác.
Tôi xin cảm ơn mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này và tôi xin cam
đoan các thơng tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Quảng Ngãi, ngày …..tháng ….. năm 2018
Tác giả luận văn

Đỗ Minh Vương


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành chương trình học và thực hiện đề tài tôi đã nhận được sự quan
tâm, giúp đỡ quý báu của quý Thầy, Cô trong Ban giám hiệu Trường Đại học Nông
Lâm Huế, Khoa Tài nguyên đất và Mơi trường nơng nghiệp, Phịng Đào tạo Sau Đại
học của nhà trường. Xin trân trọng gửi tới quý Thầy, Cơ lịng biết ơn chân thành và
tình cảm q mến nhất.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn đến TS. Trần Thanh Đức, người hướng dẫn khoa
học, đã tận tâm giúp đỡ tơi trong suốt q trình nghiên cứu và hồn thiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài ngun Mơi trường; Phịng Tài ngun
và Mơi trường, Văn phịng đăng ký đất đai tỉnh; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất
đai thành phố Quảng Ngãi cùng các cơ quan, phịng ban có liên quan đã giúp đỡ tơi
trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ tơi
trong q trình thực hiện đề tài.

Quảng Ngãi, ngày …..tháng ….. năm 2018
Tác giả luận văn

Đỗ Minh Vương


iii

TÓM TẮT
Đề tài này được thực hiện tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng
Ngãi với mục đích chính là đánh giá được thực trạng kết quả việc giải quyết các thủ tục
hành chính về đất đai từ đó đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và
chất lượng giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai của Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai thành phố Quảng Ngãi. Đề tài đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:
phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu; Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử
lý số liệu; Phương pháp bản đồ, biều đồ.
Kết quả nghiên cứu cho thấy:
Giai đoạn từ tháng 06/2012 đến đến hết tháng 6/2017, Chi nhánh văn phòng
đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi đã giải quyết được 92115 hồ sơ. Đặc biệt tỷ lệ
giải quyết hồ sơ về đất đai giai đoạn từ đầu năm 2015 đến 6/2017 tăng đột biến so với
giai đoạn từ tháng 6/2012 đến cuối năm 2014, cụ thể là 26025 hồ sơ / 66090 hồ sơ
(gấp 2.53 lần).
Sau khi sáp nhập về mơ hình một cấp những khó khăn, vướng mắc phát sinh do
việc chuyển đổi thẩm quyền thực hiện; việc giải quyết thủ tục đăng ký, cấp GCN trên
phạm vi địa bàn được duy trì ổn định; thống nhất quy trình xử lý chung và đã bước đầu
có một số chuyển biến tích cực. Nhờ đó, thời gian thực hiện thủ tục rút ngắn hơn từ 2
đến 25 ngày, đặc biệt là đối với loại thủ tục hồ sơ cấp GCN lần đầu rút ngắn được 15
ngày và đối với cấp bổ sung sở hữu nhà ở là 15 ngày. Chất lượng giải quyết thủ tục
được nâng lên cụ thể là tỷ lệ hồ sơ giải quyết đúng hẹn giai đoạn sau khi sáp nhập từng

năm là trên 85%, trong khi đó giai đoạn trước khi sáp nhập tỷ lệ này là chỉ 65 đến 75%.
Việc phân công theo dõi chức năng nhiệm vụ cụ thể và chi tiết đến từng bộ
phận, từng cá nhân nên lề lối làm việc, tình trạng quan liêu, phiền hà, sách nhiều người
dân ít xảy ra so với trước khi sáp nhập Một cấp. Đặc biệt, trong năm 2015 Chi nhánh
văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi đã tổ chức họp đánh giá năng lực
làm việc và đề xuất chuyển vị trí cơng tác đối với 01 nhân viên và đề xuất chuyển cơng
tác đến chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai huyện Nghĩa Hành 02 nhân viên có kết
quả xử lý thủ tục hành chính với số điểm thấp nhất, khơng đúng chun ngành và có
nhiều hồ sơ trễ hẹn với lý do là do cá nhân nhân viên đó giải quyết trễ hẹn theo quy
định. Đồng thời, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố cũng đề xuất tiếp
nhận 03 nhân viên được đào tạo đúng chuyên ngành quản lý đất đai vào làm việc. Do
đó, tạo được nguồn nhân lực có năng lực, chuyên môn tốt số lượng và chất lượng xử lý
thủ tục hành chính về đất đai được nâng lên rất nhiều.


iv
Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh và các chi nhánh văn phòng đăng ký đã thống
nhất cao về mặt chun mơn và thống nhất quy trình thực hiện, phối hợp giữa Chi
nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi với các cơ quan, phòng ban
liên quan trong cơng tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai như: UBND thành
phố Quảng Ngãi, Phòng Tài nguyên và Mơi trường, Phịng Quản lý đơ thị, Ban Quản
lý đầu tư và Xây dựng thành phố, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Chi cục thuế thành
phố, UBND xã, phường, Ngân hàng. Tạo được sự hợp tác trong công tác chỉ đạo điều
hành, cơ chế phối hợp nên thời gian xử lý thủ tục được rút ngắn, kiểm soát biến động
được chặt chẽ, đẩy nhanh công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và một số
ngành, lĩnh vực có liên quan như ngân hàng, tổ chức thi hành án. Trong đó, sự phối
hợp chặt chẽ giữa Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi và chi
cục thuế thành phố; Các cơ quan tín dụng trên địa bàn là rất tốt nên góp phần đẩy
nhanh tiến độ thực hiện giải quyết thủ tục hành chính và quản lý chặt chẽ sự biến động
của đất đai trên địa bàn thành phố.

Qua ý kiến của người dân về quy trình, thủ tục hành chính về đất đai cho thấy:
Thái độ phục vụ của bộ phận tiếp nhận giải quyết hồ sơ nhiệt tình chiếm tỷ lệ cao
(89.32%); Đồng thời thái độ phục vụ của bộ phận thụ lý trực tiếp hồ sơ ở mức bình
thường trở lên chiếm 95.25%.
Những mặt ưu của hệ thống VPĐKĐĐ ở Một cấp, phù hợp với điều kiện phát
triển của thành phố Quảng Ngãi, tạo thuận tiện cho người dân trong việc đăng ký, các
giao dịch hành chính cơng quy về một mối, người dân ít đi lại nhiều để phối hợp giải
quyết. Do đó, tạo được niềm tin trong nhân dân, số vụ kiện cáo liên quan đến lĩnh vực
quản lý đất đai ít hơn và những vụ kiện kéo dài không xảy ra giúp giữ vững an ninh
trật tự, đảm bảo tốt trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.


v

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN .............................................................................................................ii
TÓM TẮT ................................................................................................................. iii
MỤC LỤC ................................................................................................................... v
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................viii
DANH MỤC BẢNG BIỂU ........................................................................................ ix
DANH MỤC HÌNH ẢNH .......................................................................................... xi
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề................................................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài................................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .................................................................................. 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận ......................................................................................................... 4
1.1.1. Các khái niệm cơ bản về hệ thống hành chính đất đai ........................................ 4

1.1.2. Đất đai và vai trò của đất đai đối với những vấn đề kinh tế, chính trị và xã hội .. 7
1.1.3. Quản lý Nhà nước về đất đai ............................................................................ 13
1.1.4. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất..................................... 15
1.1.5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất................................................................. 17
1.1.6. Cơ quan quản lý đất đai.................................................................................... 19
1.1.7. Các thủ tục hành chính về đất đai ..................................................................... 24
1.1.8. Thực hiện thủ tục hành chính về đất đai ........................................................... 24
1.2. Cơ sở thực tiễn .................................................................................................... 25
1.2.1. Tình hình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Thụy
Điển ........................................................................................................................... 25
1.2.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN tại Việt Nam ........................................... 25
1.2.3. Tổng quan vấn đề nghiên cứu ở trong nước...................................................... 27
1.2.4. Tình hình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi,
tỉnh Quảng Ngãi. ....................................................................................................... 32


vi
1.3. Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài ............................................................... 33
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU .......................................................................................................................... 35
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ....................................................................... 35
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu....................................................................................... 35
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................... 35
2.2. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................... 35
2.3. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................... 36
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu.............................................................. 36
2.3.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu ............................................ 36
2.3.3. Phương pháp biểu đồ, bản đồ ........................................................................... 36
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..................................... 37
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Quảng Ngãi ........................ 37

3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên ............................................................................ 37
3.1.1.2. Địa hình, địa mạo .......................................................................................... 38
3.1.1.3. Khí hậu, thủy văn .......................................................................................... 38
1. Khí hậu .................................................................................................................. 38
3.1.1.4. Các nguồn tài nguyên .................................................................................... 38
3.1.2. Khái quát kinh tế - xã hội ................................................................................ 40
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................... 42
3.2. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi ............................................... 44
3.2.1. Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng, quản lý đất ....................................... 46
3.3. Công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai thuộc thẩm quyền của Chi nhánh
Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 06/2012 đến 06/2017. .. 47
3.3.1. Tình hình giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại Chi nhánh Văn phòng
đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 06/2012 đến 06/2017. .................... 47
3.3.2. Đánh giá công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai giai đoạn tháng
6/2012 đến tháng 6/2017............................................................................................ 88
3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất
đai trong thời gian đến. ............................................................................................ 104


vii
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................. 107
1. KẾT LUẬN ......................................................................................................... 107
2. KIẾN NGHỊ......................................................................................................... 108
TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................ 110
PHỤ LỤC ................................................................................................................ 112


viii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


Ký hiệu viết tắt

Có nghĩa là

BCKTKT
BNV

Báo cáo kinh tế kỹ thuật
Bộ nội vụ

BTC

Bộ tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên & Môi trường

CNQSD
CNQSH
CP

Chứng nhận quyền sử dụng
Chứng nhận quyền sở hữu
Chính phủ

CSDL

Cơ sở dữ liệu


ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

HDND
HTX
KH

Hội đồng nhân dân
Hợp tác xã
Kế hoạch

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

NQ/TW

Nghị quyết/Trung ương


NSNN
QĐ/BTNMT

Ngân sách nhà nước
Quyết định/Bộ Tài nguyên&Môi trường

QLDLĐC

Quản lý dữ liệu địa chính

TT/BTMMT

Thơng tư/Bộ Tài ngun&Mơi trường

TTLT

Thơng tư liên tịch

TTr

Tờ trình

TT-TCĐC

Thơng tư - Tổng cục địa chính

UBND

Ủy ban nhân dân


VPĐK

Văn phòng đăng ký

VPĐKĐĐ

Văn phòng đăng ký đất đai

VPĐKQSDĐ

Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất


ix

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Trang
Bảng 3.1: Dân số thành phố Quảng Ngãi qua giai đoạn 2005-2016 ........................... 41
Bảng 3.2: Diện tích các loại đất của thành phố Quảng Ngãi năm 2016....................... 44
Bảng 3.3: Diện tích và cơ cấu đất đai của thành phố Quảng Ngãi theo đơn vị hành
chính năm 2016 ......................................................................................................... 45
Bảng 3.4: Cơ cấu diện tích theo đối tượng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi năm
2016........................................................................................................................... 46
Bảng 3.5: Cơ cấu diện tích theo đối tượng quản lý đất tại thành phố Quảng Ngãi năm
2016........................................................................................................................... 46
Bảng 3.6: Quy trình đăng ký lần đầu và đăng ký biến động đất đai cho hộ gia đình, cá
nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 6/2012 – 01/01/2015 ................................. 51
Bảng 3.7: Tình hình nhân sự tại Chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai thành phố
Quảng Ngãi ............................................................................................................... 57
Bảng 3.8: Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân thành phố Quảng Ngãi 6 tháng

cuối năm 2012 ........................................................................................................... 60
Bảng 3.9: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp 6 tháng cuối năm 2012
tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi ............................... 61
Bảng 3.10: Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân thành phố Quảng Ngãi năm
2013........................................................................................................................... 61
Bảng 3.11: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp năm 2013 tại Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi ........................................... 62
Bảng 3.12: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân thành phố Quảng
Ngãi năm 2014 .......................................................................................................... 63
Bảng 3.13: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp năm 2014 tại Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi ........................................... 64
Bảng 3.14: Quy trình cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai
đoạn 01/01/2015 đến 06/2017 .................................................................................... 68
Bảng 3.15: Tình hình nhân sự của chi nhánh thành phố Quảng Ngãi giai đoạn sau sáp
nhập Một cấp ............................................................................................................. 78
Bảng 3.16: Quy định thang điểm của từng loại thủ tục hành chính tại Chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi ............................................................ 82


x
Bảng 3.17: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Quảng
Ngãi năm 2015 .......................................................................................................... 84
Bảng 3.18: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp năm 2015 tại Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi. .......................................... 85
Bảng 3.19: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Quảng
Ngãi năm 2016 .......................................................................................................... 86
Bảng 3.20: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp năm 2016 tại Chi
nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi. .......................................... 87
Bảng 3.21: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình cá nhân tại thành phố Quảng
Ngãi 6 tháng đầu năm 2017 ....................................................................................... 87

Bảng 3.22: Kết quả giải quyết thủ tục thế chấp và xóa thế chấp 6 tháng đầu năm 2017
tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi ............................... 88
Bảng 3.23. Một số thay đổi trong thời hạn giải quyết hồ sơ cấp GCN giữa hai giai đoạn
trước và sau khi sáp nhập một cấp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố
Quảng Ngãi ............................................................................................................... 89
Bảng 3.24. Tổng hợp kết quả giải quyết thủ tục hành chính về đất đai tại thành phố
Quảng Ngãi giai đoạn từ năm tháng 6/2012 đến 6/2017 ............................................. 90
Bảng 3.25. Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về trình tự thủ tục đăng ký đất
đai tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi .......................... 94
Bảng 3.26: Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về thái độ phục vụ của bộ phận
giải quyết hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi. ..... 95
Bảng 3.27. Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về thái độ phục vụ của bộ phận
thụ lý hồ sơ tại thành phố Quảng Ngãi ....................................................................... 97
Bảng 3.28. Tổng hợp kết quả đánh giá của người dân về thời gian giải quyết hồ sơ so
với trình tự thủ tục quy định tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố
Quảng Ngãi ............................................................................................................... 98
Bảng 3.29. Kết quả điều tra về mức độ ứng dụng công nghệ thông tin tại chi nhánh
thành phố Quảng Ngãi ............................................................................................. 100
Bảng 3.30: So sánh trang thiết bị tại chi nhánh thành phố Quảng Ngãi trước và sau sáp
nhập một cấp ........................................................................................................... 101


xi

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Trang
Hình 1.1: Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn
liền với đất theo quy định tại theo Điều 3 của thơng tư 17/2009/TT-BTNMT ngày
29/10/2009................................................................................................................. 17
Hình 1.2. Mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn

liền với đất theo quy định tại Theo Điều 3, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/05/2014 của Bộ Tài ngun và Mơi trường .......................................................... 18
Hình 1.3. Sơ đồ tổ chức hệ thống ngành quản ký đất đai ở Việt Nam 2003-2013 ....... 20
Hình 1.4. Tổ chức của ngành quản lý đất đai từ 2013 đến nay.................................... 22
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí thành phố Quảng Ngãi ............................................................. 37
Hình 3.2. Sự gia tăng dân số của thành phố Quảng Ngãi qua các năm........................ 40
Hình 3.3. Dân số của thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2005-2016............................. 41
Hình 3.4. Cơ cấu các loại đất tại TP Quảng Ngãi ....................................................... 44
Hình 3.5. Quy trình chung giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến
động tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 6/2012-01/01/2015 .................................... 50
Hình 3.6: Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân TP Quảng Ngãi năm 2014 ........ 63
Hình 3.7. Quy trình chung về giải quyết hồ sơ đăng ký đất đai, cấp GCN tại TP Quảng
Ngãi giai đoạn từ ngày 01/01/2015 đến 06/2017 ........................................................ 67
Hình 3.8. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân TP Quảng Ngãi năm 2015 ........ 85
Hình 3.9. Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình cá nhân Quảng Ngãi năm 2016 ............ 86
Hình 3.10. Kết quả cấp GCN cho HGĐ-CN TP Quảng Ngãi 6 tháng đầu năm 2017 .. 88
Hình 3.11. Kết quả giải quyết thủ tục hành chính đất đai tại chi nhánh thành phố
Quảng Ngãi từ 06/2012 đến năm 2016 ....................................................................... 90
Hình 3.12. Ý kiến của người dân về trình tự thủ tục đăng ký đất đai tại Chi nhánh văn
phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi ............................................................ 94
Hình 3.13. Ý kiến của người dân về thái độ phục vụ của bộ phận giải quyết hồ sơ tại
Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi .................................... 96
Hình 3.14. Ý kiến của người dân về thái độ phục vụ của bộ phận thụ lý hồ sơ tại thành
phố Quảng Ngãi......................................................................................................... 97
Hình 3.15. Ý kiến đánh giá của người dân về thời gian giải quyết hồ sơ so với trình tự
thủ tục quy định tại chi nhánh văn phịng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi ...... 99
Hình 3.16. Mức độ sử dụng công nghệ thông tin tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất
đai thành phố Quảng Ngãi ....................................................................................... 100
Hình 3.17. So sánh trang thiết bị tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố
giữa hai gia đoạn trước và sau khi sáp nhập một cấp. ............................................... 102



1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai, thủ tục hành chính về đất đai và cơng tác giải
quyết thủ tục hành chính về đất đai của nước ta còn nhiều hạn chế và chưa đồng bộ
giữa các cơ quan chuyên môn trợ giúp cho quản lý đất đai.
Do đó, Luật đất đai 2013 và các văn bản thi hành luật quy định đã có nhiều
điểm mới để khắc phục được những hạn chế trên nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ
sở dữ liệu về đất đai; đẩy nhanh công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và
tạo sự đồng bộ giữa các cơ quan chuyên môn trợ giúp cho quản lý đất đai. Tại Điều 5
Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ “Văn phịng đăng ký đất đai và
Tổ chức phát triển quỹ đất phải được thành lập hoặc tổ chức lại trước ngày 31 tháng
12 năm 2015. Trong thời gian chưa thành lập hoặc tổ chức lại các tổ chức theo quy
định tại khoản 1 và khoản 2 điều này thì Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất, Trung
tâm phát triển quỹ đất đã thành lập được tiếp tục hoạt động theo chức năng nhiệm vụ
đã được giao”.
Thực hiện theo nội dung của Nghị định 43/2014/NĐCP của chính phủ ngày
15/5/2014 và cùng với quá trình thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế "Một cửa"
các cấp, các ngành đã có nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hố các thủ tục hành chính
của tỉnh Quảng Ngãi nói chung và thành phố Quảng Ngãi nói riêng, trong đó có liên
quan đến lĩnh vực đất đai và chủ trương của Nhà nước về tổ chức bộ máy Văn phòng
đăng ký đất đai một cấp. Đồng thời để đẩy nhanh việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận được thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho người sử
dụng đất thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. UBND tỉnh Quảng Ngãi đã tổ chức và
thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp tại Quyết định số 467/QĐ-UBND ngày
23/12/2014 về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi và tại Quyết
định số 468/QĐ-UBND ngày 23/12/2014 về việc thành lập các Chi nhánh trực thuộc

Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi, trong đó có Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai thành phố Quảng Ngãi.
Tuy nhiên, kể từ khi đi vào hoạt động ngày 01/01/2015 thì Chi nhánh Văn
phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi vẫn cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc
trong cơng tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai. Sự bất cập, chưa đồng bộ, chưa
có quy trình quản lý chung trong công tác phối hợp giữa Chi nhánh Văn phòng đăng
ký đất đai thành phố Quảng Ngãi với các cơ quan, phịng ban liên quan của thành phố
trong cơng tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai như: UBND thành phố Quảng
Ngãi, Phịng Tài ngun và Mơi trường, Phịng Quản lý đơ thị, Ban Quản lý đầu tư và
Xây dựng thành phố, Trung tâm Phát triển quỹ đất, Chi cục thuế thành phố, UBND xã,


2
phường, Ngân hàng,…; thời gian trả kết quả thủ tục hành chính cịn chậm; số lượng
đơn thư về việc giải quyết thủ tục hành chính vẫn cịn tồn tại,…
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá kết quả
giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai của Chi nhánh Văn phịng đăng ký
đất đai thành phố Quảng Ngãi” làm đề tài nghiên cứu của mình.
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu chung
Đánh giá được thực trạng kết quả việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất
đai từ đó đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng giải quyết
các thủ tục hành chính về đất đai của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố
Quảng Ngãi.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được thực trạng về công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai
tại Chi nhánh Văn phịng đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi trước và sau khi sáp
nhập một cấp.
- Phân tích và tìm ra những ưu điểm và bất cập, tồn tại trong việc giải quyết thủ
tục hành chính về đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Quảng

Ngãi từ khi thành lập đến nay.
- Đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng giải quyết
các thủ tục hành chính về đất đai tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố
Quảng Ngãi trong những năm tiếp theo.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở khoa học để cơ bản hồn thiện và đem lại
hiệu quả trong cơng tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu đề tài giúp chính quyền các cấp cũng như các cơ quan, ban
ngành liên quan của thành phố Quảng Ngãi nắm bắt thông tin liên quan đến hiệu quả
công tác giải quyết thủ tục hành chính về đất đai của Chi nhánh Văn phịng đăng ký
đất đai thành phố Quảng Ngãi. Từ đó tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, giúp giải
quyết thủ tục hành chính về đất đai và một số lĩnh vực, ngành có liên quan ngày càng
hồn thiện hơn và nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai để khai
thác và sử dụng một cách nhanh chóng, hiệu quả tối ưu nhất và góp phần tạo điều kiện
để giảm thiểuthời gian giải quyết các thủ tục hành chính nói chung và lĩnh vực quản lý
đất đai nói riêng.


3


4

CHƯƠNG 1.
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Các khái niệm cơ bản về hệ thống hành chính đất đai
1.1.1.1 Khái niệm về hệ thống quản lý nhà nước về đất đai

Hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai:
Hiện nay, người ta thường gọi tắt Hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước
về đất đai là Hệ thống địa chính theo nghĩa hẹp. Hệ thống này quy định cụ thể các hồ
sơ địa chính, cơ quan quản lý, cơ quan thực hiện dịch vụ cơng, cơng chức, viên chức,
trình tự thủ tục hành chính mà chủ sở hữu và chủ sử dụng đất phải thực hiện để có
được tư cách pháp lý của mình và của thửa đất có liên quan. Hạt nhân của hệ thống
này là hồ sơ địa chính (cadastre) ghi nhận những thông tin cần thiết về các mặt tự
nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất để phục vụ sự quản lý của nhà nước ở tầm
vĩ mô và vi mô.
Hệ thống quản lý đất đai theo thủ tục hành chính được chia thành 3 nhóm: Hệ
thống địa bạ, Hệ thống bằng khoán và Hệ thống hỗn hợp [12].
* Hệ thống địa bạ (Deed system):
Hệ thống địa bạ là hệ thống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ sở
các chứng thư pháp lý dân sự (di chúc, hợp đồng dân sự, ...) xác nhận tư cách pháp lý
của thửa đất và của chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất đó.
Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất lưu giữ mọi loại giấy tờ được pháp luật dân
sự thừa nhận mà có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình đối với thửa đất. Nhà
nước thiết lập sổ sách quản lý gọi là địa bạ để ghi nhận rõ ràng từ tổng quát đến chi tiết
các thông tin cần quản lý về thửa đất (sơ đồ và mô tả thửa đất, vị trí trong đơn vị hành
chính, các đặc điểm tự nhiên, loại và hạng đất, chủ sở hữu, người sử dụng, thuế đất,
thời gian đã chuyển nhượng, mục đích sử dụng, ....)
Mỗi lần thực hiện biến động về thửa đất như chuyển nhượng sang chủ khác,
thay đổi mục đích sử dụng, v.v..., chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải làm các thủ
tục đăng ký đất đai (land registration) cần thiết để thay đổi nội dung trong sổ sách
quản lý. Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải giữ tất cả những giấy tờ pháp lý về
thửa đất từ khi thửa đất được hình thành.


5
Hệ thống địa bạ có các ưu điểm sau:

- Các thủ tục hành chính quen thuộc với người dân, đơn giản, nhanh chóng,
thuận tiện cho thực hiện các biến động đất đai;
- Chi phí quản lý thấp, nhất là ở hệ thống quản lý khơng dùng bản đồ, sơ đồ
trích thửa.
Bên cạnh đó, Hệ thống địa bạ có những nhược điểm sau:
- Thiếu tính thống nhất khi phải cơng nhận nhiều thể loại giấy tờ làm chứng thư
pháp lý đối với đất đai;
- Thiếu tính đồng nhất giữa giấy tờ pháp lý do người quản lý và chủ sở hữu,
người sử dụng lưu giữ;
- Khó vận hành một hệ thống quản lý tổng hợp trong mối quan hệ giữa đất đai
với các phạm vi quản lý khác như ngân hàng, dân cư, dân sự,...
- Không đáp ứng được nhu cầu quản lý vĩ mô của nhà nước về đất đai như quy
hoạch, giá đất, mơi trường, v.v...
- Khó vận hành thị trường bất động sản trên cơ sở vận động đầu tư trên đất.
* Hệ thống bằng khoán (Title system):
Hệ thống bằng khốn hay cịn gọi là Hệ thống Giấy chứng nhận về đất đai là hệ
thống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ sở thủ tục đăng ký đất đai (land
registration), thành lập hồ sơ địa chính thống nhất (land records) và thay thế mọi giấy
tờ pháp lý đối với thửa đất bằng một loại giấy gọi là Giấy chứng nhận về đất đai (land
title certificate).
Hệ thống bằng khoán ra đời khi kinh tế cơng nghiệp đóng vai trị chủ đạo trong mơ
hình hệ thống hành chính hiện đại của nhà nước ở các nước cơng nghiệp phát triển. Tất
nhiên, hệ thống bằng khốn ra đời sau hệ thống địa bạ và có xu hướng thay thế hệ thống
địa bạ trong q trình cơng nghiệp hóa kinh tế và hiện đại hóa hệ thống hành chính.
Hệ thống bằng khốn bao gồm q trình đăng ký đất đai, thành lập hệ thống hồ
sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với thửa
đất. Đăng ký đất đai bao gồm 2 loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Đăng ký
ban đầu là đăng ký do người mới có đất từ nguồn chưa được đăng ký thực hiện hoặc
đăng ký khi thửa đất mới được xác lập. Đăng ký biến động là đăng ký khi có thay đổi
về sử dụng đất, về người sử dụng, về giá trị của thửa đất hoặc chủ sở hữu, người sử

dụng thực hiện các quyền của mình được pháp luật cho phép. Hệ thống hồ sơ địa chính
gồm bản đồ địa chính và các sổ sách địa chính được lập theo một chuẩn thống nhất.
Giấy chứng nhận về đất đai là chứng thư pháp lý duy nhất về thửa đất do nhà nước
cấp, thay thế cho tất cả mọi giấy tờ khác về đất đai được pháp luật dân sự thừa nhận.


6
Giấy chứng nhận có thể chỉ phát hành 1 bản cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng mà
người quản lý chỉ nắm giữ trên hồ sơ địa chính, hoặc cũng có thể phát hành 2 bản mà
chủ sở hữu hoặc người sử dụng giữ 1 bản và người quản lý giữ 1 bản. Tất nhiên, nội
dung trên giấy chứng nhận phải thống nhất với nội dung trên hồ sơ địa chính.
Trong thời gian đầu, việc đăng ký đất đai do các cơ quan hành chính trong bộ
máy nhà nước thực hiện. Trong thời gian gần đây, nhiều nước đã thực hiện xã hội hóa
một số hoạt động hành chính được pháp luật thừa nhận mà khơng phải có quyết định
hành chính cá biệt như cơng chứng, đăng ký thực hiện các quyền và nghĩa vụ, nộp
thuế, v.v...
Hệ thống bằng khốn hồn tồn phù hợp với tư duy quản lý trong xã hội cơng
nghiệp, tạo tính thống nhất cao, đảm bảo tính chặt chẽ, đáp ứng được cả quản lý vĩ mô
và vi mô về đất đai. Hệ thống này càng phù hợp hơn với xã hội thông tin với mục tiêu
tin học hóa hệ thống quản lý.
Hệ thống bằng khốn có các ưu điểm chủ yếu sau:
- Hệ thống đảm bảo độ tin cậy cao vì thơng tin trên Giấy chứng nhận cho chủ sở
hữu hoặc người sử dụng thống nhất với thông tin do người quản lý nắm giữ trong hồ
sơ địa chính hoặc trên bản sao giấy chứng nhận, đo đạc khảo sát thửa đất chính xác, đủ
cung cấp thơng tin chính xác, tồn diện và thống nhất cho cả quản lý vi mô lẫn vĩ mô;
- Hệ thống đảm bảo thủ tục hành chính đơn giản, chức năng rõ ràng, dễ vận
hành, tính đơn giản càng thể hiện rõ trong trường hợp đăng ký thực hiện tại Văn phòng
đăng ký đất đai;
- Hệ thống đăng ký đất đai tại Văn phịng đăng ký đất đai có giá trị thành hạ vì
khơng phải sử dụng kinh phí của nhà nước để nuôi bộ máy cơ quan đăng ký, phí đóng

góp của người có nhu cầu thực hiện đăng ký đất đai hoặc khai thác thông tin đất đai
đảm bảo cho bộ máy Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động, hơn thế nữa có thể tăng
thu cho nhà nước;
- Hệ thống đảm bảo nhanh chóng khi giải quyết thủ tục về đất đai, người dân
không phải chờ đợi lâu, sự nhanh chóng trong giải quyết các thủ tục đăng ký đất càng
thể hiện rõ trong trường hợp hệ thống hồ sơ địa chính đã được tin học hóa;
- Hệ thống có tính phù hợp cao đối với quản lý đất đai trong xã hội công
nghiệp, quản lý bất động sản, thuận tiện cho việc vận hành một hệ thống quản lý khác
như ngân hàng, dân sự, tòa án,...
Hệ thống bằng khốn có các nhược điểm chủ yếu sau:
- Địi hỏi kinh phí đầu tư ban đầu lớn khi chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ
thống bằng khốn. Ở Việt Nam, nếu hồn thành được việc xây dựng toàn bộ hệ thống


7
hồ sơ địa chính chính qui được tin học hóa ước phải chi khoản 300 triệu USD. Ở một
nước có diện tích nhỏ Singapore (nhỏ hơn diện tích của thành phố Hà Nội), việc xây
dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại LandNet cũng phải chi phí tới 35 triệu USD
trong 12 năm xây dựng;
- Đòi hỏi kỹ thuật đo đạc thành lập bản đồ địa chính đạt được trình độ cơng
nghệ cao.
Tuy nhiên, do những ưu việt của hệ thống bằng khoán nên các nước đang phát
triển, các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều hướng tới xây dựng hệ thống này trong
quản lý sử dụng đa ngành nói chung. Việt nam đã quyết định áp dụng hệ thống bằng
khoán trên phạm vi cả nước từ năm 1987 (Luật đất đai năm 1987).
* Hệ thống hỗn hợp:
Hệ thống hỗn hợp là hệ thống áp dụng cả hai hình thức địa bạ và bằng khốn
tùy theo từng loại đất. Đây là giải pháp được khá nhiều nước áp dụng do việc chuyển
đổi từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khốn địi hỏi một chi phí q lớn.
Thông thường áp dụng hệ thống địa bạ là phù hợp với đất nông nghiệp, lâm

nghiệp do giá trị kinh tế thấp, sinh lợi ít, nhà nước chỉ quan tâm tới việc thu thuế, quản
lý tranh chấp ranh giới, áp dụng hệ thống bằng khoán là phù hợp đối với đất phi nông
nghiệp do giá đất cao, sinh lợi lớn, hoạt động đầu tư nhiều.
Cách thức này đã được người Pháp áp dụng cho Việt Nam trong thời kỳ 19351954, hệ thống bằng khoán chỉ thực hiện được ở một số thành phố lớn như Sài Gòn,
Hà Nội, Hải Phòng,...còn lại các vùng nông thôn vẫn áp dụng hệ thống địa bạ trước đó.
Ngay ở một số nước tư bản phát triển, người ta vẫn còn sử dụng hệ thống hỗn hợp.
1.1.2. Đất đai và vai trò của đất đai đối với những vấn đề kinh tế, chính trị và xã hội
1.1.2.1. Vai trò của đất đai đối với phát triển kinh tế
Như chúng ta đã biết cùng với lao động, vốn, công nghệ đất đai là tài nguyên
thiên nhiên là một nguồn lực đầu vào cho nền kinh tế - xã hội của mỗi đất nước. Đất
đai là tư liệu sản xuất chủ yếu của kinh tế nông nghiệp, là địa bàn đầu tư cho sản xuất
công nghiệp và dịch vụ …; đồng thời, đất đai cũng là nhu cầu sinh hoạt của từng người
và cộng đồng. Vì vậy, đầu tư trong lĩnh vực này cũng là một điểm quan trọng trong
phát triển kinh tế, đặc biệt là phát triển các đơ thị lớn.
Q trình phát triển kinh tế của lồi người đã chuyển từ nền văn minh nơng
nghiệp sang nền văn minh công nghiệp kể từ khi cuộc cách mạng cơ khí bắt đầu. Giá
trị của đất nơng nghiệp vẫn giữ nguyên, năng suất nông nghiệp tăng lên nhiều lần, lao
động nông nghiệp phần lớn chuyển sang công nghiệp, các đô thị lớn kèm theo các khu
công nghiệp được hình thành.


8
1.1.2.2. Những vấn đề xã hội trong quan hệ đất đai ở Việt Nam
Pháp luật đất đai của Việt Nam đã thể hiện nguyên tắc bảo vệ nghiêm ngặt đất
nông nghiệp, khuyến khích nơng dân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp, một số quy định
cụ thể của pháp luật như sau:
+ Nhà nước giao đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng
thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài không thu tiền
sử dụng đất; người được giao đất được hưởng các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
tặng cho, cho thuê, thừa kế, thuế chấp, bảo lãnh, góp vốn đối với quyền sử dụng đất.

+ Luật Đất đai 2013 quy định thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất
nơng nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định
tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50
năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nếu có nhu
cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
+ Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai với
mục đích: một là chuẩn bị đủ quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của từng cấp
hành chính và hai là tạo cơng cụ để quản lý mục đích sử dụng đất. Quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất đai của từng cấp từ cả nước đến cấp xã tập trung vào quản lý đất
chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng, đất phi nơng nghiệp, đất ở, đất chưa sử
dụng và việc chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất đó.
+ Trong chỉ đạo việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cả nước và
của cấp tỉnh, Quốc hội và Chính phủ luôn đặt vấn đề quản lý chặt việc sử dụng đất lúa
để xât dựng khu công nghiệp, khu đô thị.
- Đảm bảo an ninh lương thực đối với nước ta có dân số đơng, diện tích đất đai
(đặc biệt là sản xuất nơng nghiệp có diện tích hạn chế).
Để đảm bảo an ninh lương thực, chúng ta cần có những giải pháp cả vĩ mô và vi
mô, từ những giải pháp trong sản xuất, chế biến nông sản, cung ứng các sản phẩm vật
tư nông nghiệp cho đến việc lưu thơng nơng sản hàng hóa…
- Giải quyết tốt về mối quan hệ giữa tập trung ruộng đất và chính sách hạn điền
Việc tập trung ruộng đất quá nhanh, thiếu quy hoạch,chưa đủ điều kiện sẽ gây
nên tình trạng nhiều nơng dân nghèo khơng cịn đất sản xuất. Để giải quyết mâu thuẫn
này, Nhà nước cũng luôn xem xét tới vấn đề hạn điền, tức là hạn mức diện tích đặt ra
cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được sử dụng nhằm điều chỉnh tiến độ tập trung ruộng
đất cho phù hợp với từng thời kỳ.
Đầu năm 2007, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số
1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 quy định về hạn mức nhận chuyển quyền


9

sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nơng
nghiệp, mức cụ thể bao gồm:
+ Đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy
sản, đất làm muối là 6 ha cho các tỉnh thuộc Nam Bộ và 4 ha cho các tỉnh còn lại;
+ Đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây lâu năm là 20 ha đối với các xã,
phường, thị trấn ở đồng bằng và 50 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du và
miền núi;
+ Đối với đất rừng sản xuất là rừng trồng là 50 ha đối với các xã, phường, thị
trấn ở đồng bằng và 100 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du và miền núi.
Tuy nhiên theo quy định tại điều 129 [17] và 130[17] luật đất đai 2013 đã khắc
phục một số bất cập trong mối quan hệ giữa tập trung ruộng đất và chính sách hạn
điền, quy định cụ thể:
Hạn mức giao đất
 Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối
cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nơng nghiệp như sau:
+ Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
+ Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương khác.
 Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân khơng q
10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 héc ta đối với xã,
phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
 Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân khơng q 30 héc ta đối với
mỗi loại đất:
+ Đất rừng phòng hộ;
+ Đất rừng sản xuất.
- Vấn đề thu hồi đất , đền bù, hỗ trợ và tái định cư
Trong quá trình phát triển, cần huy động quỹ đất khá lớn để xây dựng cơ sở hạ
tầng, khu công nghiệp, các đô thị. Q trình này khơng chỉ làm thay đổi cơ cấu sử
dụng đất mà kéo theo việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất. Quá

trình thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất, mặc dầu đã có
nhiều cố gắng, song vẫn còn khá nhiều vấn đề cần giải quyết:
+ Cần giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước với tư cách là đại
diện sỡ hữu toàn dân về đất đai và quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật


10
công nhận trong việc thu hồi đất. Chúng ta mới chỉ nhấn mạnh việc tạo quỹ đất mà
chưa quan tâm đầy đủ lợi ích chính đáng của người sử dụng đất (đặc biệt trong việc
định giá đất bồi thường và giá đất tái định cư).
+ Cần giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội với lợi ích của người có
đất bị thu hồi. Thường nhấn mạnh đến tính cấp thiết của việc giải phóng mặt bằng mà
chưa chú ý đúng mức đến những vấn đề xã hội nảy sinh sau khi thu hồi đất (phương án
đảm bảo tái định cư, đảm bảo sinh kế và việc làm cho người bị thu hồi đất).
+ Chưa giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích giữa nhà đầu tư (cần đất) và người
bị thu hồi đất, thường nhấn mạnh đến mơi trường đầu tư, nóng vội giải phóng mặt
bằng để giao đất, cho thuê đất. Việc quy định giá đất quá thấp so với giá thị trường tuy
có tác động tích cực đến nhà đầu tư, song lại gây ra những phản ánh gay gắt từ phí
những người bị thu hồi đất.
- Vấn đề quỹ đất cơng ích
Những vấn đề đặt ra đối với đất cơng ích:
+Quỹ đất cơng ích khơng đồng đều giữa các địa phương (do quan điểm của
chính quyền địa phương, do phong tục tập qn).
+ Quản lý đất cơng ích khơng đúng quy định, sử dụng khơng hiệu quả
+ Vị trí đất cơng ích khơng thuận lợi. Nhiều địa phương chỉ có đất cơng ích trên
giấy tờ, thực tế chia đều cho dân dẫn đến khó khăn trong cơng tác quản lý (q trình
đầu tư, giải phóng mặt bằng, thống kê, kiểm kê…).
- Giải quyết các tồn tại lịch sử quan hệ đất đai
Việt Nam có một lịch sử quan hệ đất đai khá phức tạp cả về quá trình thay đổi
chế độ sở hữu, cả về q trình điều chỉnh chính sách cho phù hợp với mục tiêu của

từng giai đoạn cách mạng, cả về các quyết định hành chính về đất đai phục vụ nhu cầu
sử dụng của cơ quan nhà nước và cả về quá trình hình thành và đổi mới hệ thống quản
lý. Các vấn đề do lịch sử trong quản lý đất đai bao gồm:
+ Nhà nước trưng dụng nhà và đất nhưng quyết định không rõ ràng (là tịch thu
hay trưng mua, trưng dụng), nhiều quyết định có sai sót so với chính sách,…
+ Nhà nước đã quyết định trưng mua nhà theo đúng chính sách nhưng chưa trả
tiền cho người bị trưng mua.
+ Nhà nước có quyết định giao đất, nhà vắng chủ cho người mới nhưng chủ cũ
lại vắng vì tham gia kháng chiến, nay hồn thành nhiệm vụ trở về khơng có đất, nhà để
sử dụng.


11
+ Việc bỏ qua công tác quản lý đất đai nên xảy ra nhiều hiện tượng lấn chiếm,
mua bán bất hợp pháp, không hợp lệ dẫn đến thiếu hồ sơ chứng minh tính hợp pháp.
- Vấn đề nhà ở và nhà ở cho người có thu nhập thấp
Những vấn đề đặt ra và đối với nhà ở và nhà ở cho người thu nhập thấp:
+ Hầu hết người nghèo (có thu nhập thấp) ln có nhu cầu về nhà ở gắn liền với
đất để sản xuất, dịch vụ trong khuôn khổ kinh tế hộ gia đình do vậy rất khó để giải
quyết nhà ở loại này theo hướng khu chung cư tập trung.
+ Các khu chung cư chưa được quản lý phù hợp, chuyên nghiệp, phân bổ giá
đất cho các tầng bất hợp lý.
+ Hệ thống đăng ký, cấp GCN cho đất nhà ở còn nhiều điểm chưa phù hợp nên
chưa quản lý quỹ nhà ở minh bạch, công khai theo hướng thị trường.
- Vấn đề môi trường
Một trong những tiêu chí quan trọng của việc sử dụng tài nguyên đất là mang
lại hiệu quả về môi trường. Trước hết là bảo đảm việc tăng diện tích phủ rừng đạt tiêu
chuẩn để làm giảm khí thải nhà kính, giảm lũ lụt, chống hủy hoại môi trường đất. Tiếp
theo là việc quy hoạch hợp lý các khu công nghiệp, chất thải sinh hoạt nhằm làm giảm
ô nhiễm môi trường đất và nước.

1.1.2.3. Đất đai đối với ổn định chính trị ở Việt Nam
- Quá trình bảo vệ đất đai là quá trình bảo vệ cương vực lãnh thổ
Năm 1834, vua Minh Mạng nhà Nguyễn đã ra tuyên ngôn về đất nước Việt
Nam thống nhất bằng tấm bản đồ “Việt Nam Nhất thống Toàn đồ, thể hiện cương vực
của đất nước từ đỉnh Lũng Cú ở cực Bắc cho tới mũi Cà Mau ở cực Nam bao gồm cả
vùng biển, đảo rộng lớn.
Khẩu hiệu “ruộng đất về tay nông dân” được nêu cao ngay từ ngày Đảng ta mới
thành lập và là sợi chỉ đỏ xun suốt tồn bộ q trình thực hiện cuộc cách mạng dân
tộc dân chủ nhân dân.
- Tình hình khiếu kiện về đất đai tăng lên và biện pháp giải quyết
Ở nước ta, một nước đang phát triển, có nền kinh tế chuyển đổi, đang thực hiện
cơng nghiệp hóa, do một thời gian q dài bng lỏng quản lý đất đai; nhu cầu sử
dụng đất ngày càng cao để đầu tư cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước; giá đất tăng
cao do tác động của thị trường; xu hướng phân hóa giàu – nghèo ngày càng tăng; năng
lực quản lý đất đai chưa đáp ứng được yêu cầu thực tế nên đã nảy sinh tình trạng tranh
chấp, khiếu nại, tố cáo của dân về đất đai ngày càng phức tạp.


12
Về số lượng vụ việc khiếu kiện về đất đai hiện nay đã chiếm tỷ lệ tới một nửa
tổng số khiếu kiện về hành chính. Từ những bất cập trên, có thể thấy cần thực hiện các
giải pháp đổi mới để giải quyết tốt vấn đề tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Giải
pháp thứ nhất là cần có hướng dẫn cụ thể, chi tiết về áp dụng pháp luật trong việc giải
quyết để tránh đi tất cả mọi kẽ hở, xung đột, thiếu đồng bộ trong các luật hiện nay có
liên quan đến đất đai. Giải pháp thứ hai là cần thiết phải thành lập hệ thống cơ quan tài
phán hành chính về đất đai theo ngành dọc nhằm tăng cường chất lượng, hiệu lực và
hiệu quả trong giải quyết. Giải pháp thứ ba là kiện toàn hơn nữa bộ máy hành chính ở
cấp huyện và cấp xã sao cho cán bộ quản lý hiểu được mình chỉ là cơng bộc của dân,
cơ quan hành chính có trách nhiệm trước hết là phục vụ nhu cầu của người dân. Giải
pháp thứ tư là áp dụng nghiêm pháp luật về đất đai, đặc biệt là các quy định về bồi

thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm ngăn chặn những phát sinh mới và kiên quyết giải
quyết các trường hợp tồn đọng.
- Tình hình chống tham nhũng, lãng phí trong quản lý đất đai
Từ những đặc điểm của hệ thống quản lý đất đai có thể thấy tình trạng tham
nhũng, lãng phí về đất đai có những hình thức chủ yếu như sau:
+ Sự khơng hồn chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai, sự thiếu nhất quán
giữa pháp luật về đất đai với các hệ thống pháp luật khác đã tạo nên kẽ hở trong việc
áp dụng pháp luật.
+ Tình trạng giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá đất trên thị trường luôn
đem lại những khoản lợi ích lớn từ chênh lệch giá trong quan hệ đất đai giữa Nhà nước
và người sử dụng. Khi giao đất thì khoản chênh lệch này làm thất thu cho ngân sách
nhà nước và làm lợi cho người được giao đất; khi thu hồi đất thì khoản chênh lệch này
gây thiệt hại cho người có đất bị thu hồi và cũng làm lợi cho người được giao đất.
Nhà nước ta đã đạt được nhiều thành tựu trong công cuộc chống tham nhũng,
lãng phí trong quản lý đất đai nhưng trước mắt vẫn còn quá nhiều việc phải làm. Các
giải pháp thực hiện chống tham nhũng đang triển khai bao gồm:
+ Hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về quản lý bất động sản bao gồm đất đai và
việc đầu tư phát triển tài sản gắn liền với đất sao cho khơng cịn chồng chéo, khơng có
kẽ hở, khơng tạo xung đột giữa các luật có liên quan.
+ Nâng cao chất lượng hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai và tạo sự
thống nhất giữa quy hoạch đó với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch
xây dựng.
+ Xiết chặt việc thực hiện kỷ luật hành chính, khắc phục triệt để tinh thần “làng
xã” trong quản lý, cấp dưới phải thực hiện nghiêm quyết định hành chính của cấp trên.


13
1.1.3. Quản lý Nhà nước về đất đai
1.1.3.1. Khái niệm
Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà

nước có thẩm quyền để thực hiện bảo vệ quyền sở hữu nhà nước về đất đai, cũng như
bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất thông qua 15 nội dung quản
lý quy định tại Điều 22 Luật đất đai 2013 theo các nhóm như sau [17]:
- Nhóm nhiệm vụ xây dựng và thực thi hệ thống pháp luật về đất đai:
+ Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
+ Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
+ Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và
sử dụng đất đai.
- Nhóm nhiệm vụ xây dựng và thực thi hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai:
+ Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Nhóm nhiệm vụ xây dựng và thực thi hệ thống tài chính đất đai:
+ Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Nhóm nhiệm vụ xây dựng và thực thi hệ thống hành chính đối với đất đai:
+ Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
+ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
+ Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Nhóm nhiệm vụ kĩ thuật phục vụ quản lý đất đai:
+ Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất.
+ Thống kê, kiểm kê đất đai.



14
+ Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
 Trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai
Điều 23, Luật đất đai 2013 quy định trách nhiệm quản lý Nhà nước về đất đai
+ Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.
+ Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc
thống nhất quản lý nhà nước về đất đai. Bộ, cơ quan ngang bộ có liên quan trong phạm
vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm giúp Chính phủ trong quản lý nhà
nước về đất đai.
+ Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai tại địa
phương theo thẩm quyền quy định tại Luật này [17].
1.1.3.2. Đối tượng, mục đích, u cầu, vai trị của quản lý Nhà nước về đất đai
 Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là vốn đất của Nhà nước, đó là
tồn bộ đất đai trong phạm vi ranh giới quốc gia từ biên giới đến hải đảo, vùng trời,
vùng biển đến từng chủ sử dụng đất.
 Quản lý Nhà nước về đất đai phải đảm bảo 4 mục đích sau:
- Bảo vệ quyền sở hữu của nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp
của người sử dụng.
- Bảo đảm sử dụng hợp lý vốn đất của nhà nước.
- Tăng cường hiệu quả kinh tế sử dụng đất.
- Bảo vệ đất, cải tạo đất và bảo vệ môi trường sống.
 Yêu cầu của quản lý Nhà nước về đất đai: Phải đăng ký thống kê đất đai để
nhà nước nắm chắt được tồn bộ diện tích, chất lượng đất đai ở mỗi đơn vị hành chính
từ cơ sở đến trung ương.
Quản lý Nhà nước về đất đai có vai trị rất quan trọng cho sự phát triển kinh tế,
xã hội và đời sống nhân dân. Thông qua hoạch định chiến lược quy hoạch, lập kế
hoạch phân bố đất đai có cơ sở khoa học nhằm mục đích phục vụ cho mục đích kinh
tế, xã hội của đất nước; đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao;
giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp chủ sử dụng đất có biện pháp hữu
hiệu để bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả.

 Vai trị của đất đai.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và sinh vật khác trên trái đất. Theo quan điểm của C.Mác: đất
là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất cơ bản
trong nông lâm nghiệp.