i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn
toàn trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc.

Huế, ngày 20 tháng 6 năm 2017
Tác giả luận văn

Phan Hải Hoài


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi xin
chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài
nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền
đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt
thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn thầy giáo, PGS.TS Hồ Kiệt, người hướng dẫn
khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tơi rất nhiều để hồn thành Luận văn này.
Xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Bình
- Sở Tài Ngun và Mơi trường; Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Đồng Hới; Sở
Tài ngun & Mơi trường tỉnh Quảng Bình; Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh
Quảng Bình; Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Đồng Hới, Văn phòng Đăng
ký quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, Cán bộ và nhân dân các xã, phường trên
địa bàn nghiên cứu đã tận tình giúp đỡ tơi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và bạn bè đã tạo điều kiện và động viên

giúp đỡ tôi cả về vật chất lẫn tinh thần để tơi hồn thành đề tài này.
Đồng Hới, ngày … tháng … năm 2017
Tác giả

Phan Hải Hoài


iii

TÓM TẮT
Đất đai là tài sản quý giá của bất cứ quốc gia nào trên thế giới. Ở nước ta, để
phục vụ quá trình phát triển của đất nước thì đất đai trở thành “nguồn vốn tại chỗ”
được huy động. Để huy động nguồn vốn từ đất đai một cách có hiệu quả thì đấu giá
quyền sử dụng đất là giải pháp được lựa chọn. Để thấy rõ được những hiệu quả do
công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy
mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng, đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bìn” được thực hiện.
Để thực hiện đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ
cấp và thứ cấp. Thu thập số liệu thứ cấp có sẵn từ các cơ quan nhà nước, các phòng,
ban chuyên môn. Thu thập số liệu sơ cấp bằng mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 50
người trong 3 phiên bán đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra tại thành phố thành phố
Đồng Hới.
Kết quả nghiên cứu: Bài luận văn này nhằm phân tích thực trạng cơng tác đấu
giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới qua 3 dự án điển hình tại
thành phố Đồng Hới giai đoạn từ 2014-2017. (1) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở
HTKT khu dân cư phía Tây sông cầu Rào, phường Nam Lý giai đoạn 1 và giai đoạn 2,
phiên bán đấu giá diễn ra trong năm 2014 và 2015 với tổng số lô đất đưa ra đấu giá 62
lô; (2) Dự án đấu giá quyền sử dụng 6 lô đất ở trên trục đường Hữu Nghị, phường Bắc
Lý, phiên bán đấu giá diễn ra trong năm 2016; (3) Dự án đấu giá quyền sử dụng đất ở
tại Khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị giai đoạn 2, đưa ra bán đấu giá trong năm

2017 với 148 lô đất đưa ra bán đấu giá. Kết quả cho thấy đấu giá quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn thành phố Đồng Hới đem lại hiệu quả trên ba khía cạnh: kinh tế, xã hội và
cơng tác quản lý nhà nước về đất đai. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa
bàn thành phố Đồng Hới vẫn còn tồn tại một số hạn chế cần tìm biện pháp khắc phục.
Qua 3 dự án nghiên cứu mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm là 1,08 lần.
Đây là một mức tăng khá thấp so với mặt bằng chung của các dự án đấu giá khác. Một
trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng này là do có sự can thiệp của các đối
tượng mơ giới, ”cị đất” đã tiến hành giàn xếp giá cả và các dự án đấu giá này đã có
giá khởi điểm cao gần sát với giá thị trường. Các lô đất thuộc các dự án đưa ra đấu giá
nằm ở những ví trí thuận lợi, năng động, nơi có nhu cầu cao sẽ thu hút đông đảo hồ sơ
người tham gia đăng ký đấu giá, chênh lệch thu được từ đấu giá thường cao hơn.
Thơng qua việc phân tích kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của ba dự án nêu
trên, đã khái quát được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, những hiệu
quả và hạn chế cịn tồn tại trong cơng tác đấu giá, từ đó có những giải pháp phù hợp để
nâng cao hiệu quả cho công tác này trong những dự án đấu giá tiếp theo.


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
TÓM TẮT...................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ......................................................................................................................iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................... vii
DANH MỤC BẢNG ................................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH .......................................................................................................ix
MỞ ĐẦU .........................................................................................................................1
1. Đặt vấn đề ....................................................................................................................1
2. Mục đích, mục tiêu của đề tài ......................................................................................2

2.1. Mục đích của đề tài: .................................................................................................2
2.2. Mục tiêu của đề tài ...................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn .....................................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................................2
3.2. Ý nghĩa thực tiễn ......................................................................................................2
Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................................3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................................3
1.1.1. Khái niệm về đất đai và thị trường bất động sản ...................................................3
1.1.2. Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản ................................................4
1.1.3. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất và các hình thức đấu giá ....................10
1.1.4. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.............................14
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................21
1.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới ..................................21
1.2.2. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................................................25
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ......................32
Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU...............................................................................................................................36
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................................36


v

2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .........................................................................................36
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................36
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ..................................................................................37
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................................................................37
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ................................................................37
2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu ...................................................................................38
2.3.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích ........................................................................39
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................................40

3.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ
HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI CỦA THÀNH PHỐ ĐỒNG HỚI ....................40
3.1.1. Khái quát chung về thành phố Đồng Hới ............................................................40
3.1.2. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Đồng Hới ...............................49
3.2. THỰC TRẠNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ
ĐỒNG HỚI....................................................................................................................56
3.2.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu .............................................................................56
3.2.2. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất ở thuộc Dự án HTKT khu dân cư phía
Tây sông Cầu Rào, phường Nam Lý .............................................................................57
3.2.3. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất ở 6 lô đất ở tại nút giao thông đường
Hữu Nghị và đường Lý Thường Kiệt, phường Bắc Lý .................................................63
3.2.4. Kết quả bán đấu giá quyền sử dụng đất ở thuộc Dự án khu dân cư phía Tây
đường Hữu Nghị, phường Bắc Lý giai đoạn 2 ..............................................................66
3.3. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ, TỒN TẠI HẠN CHẾ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở .........................................................................................72
3.3.1. Hiệu quả về kinh tế ..............................................................................................72
3.3.2. Hiệu quả về xã hội ...............................................................................................75
3.3.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ........................................75
3.3.4. Hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ở tại thành phố Đồng Hới ........................77
3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở .........................................................................................81
3.4.1. Giải pháp về cơ chế đấu giá QSDĐ .....................................................................81
3.4.2. Đơn giản hóa thủ tục về đấu giá QSDĐ ..............................................................82


vi

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................84
1. Kết luận......................................................................................................................84
2. Kiến nghị ...................................................................................................................85

TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................86


vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

BTP

Bộ Tư pháp

GCN

Giấy chứng nhận


NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội

TT

Thơng tư

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TCĐC

Tổng cục Địa chính

HTKT

Hạ tầng kỹ thuật

Trđ


Triệu đồng

UBND

Ủy ban nhân dân


viii

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1. Chi phí dịch vụ đấu giá quyền sử dụng đất trả cho tổ chức bán đấu giá
chuyên nghiệp ................................................................................................................30
Bảng 3.1. Giá trị sản xuất các ngành trên địa bàn thành phố Đồng Hới .......................44
Bảng 3.2. Tỷ lệ sinh, tỷ lệ chết, tỷ lệ tăng tự nhiên qua các năm .................................44
Bảng 3.3. Kế hoạch sử dụng đất năm 2015 của thành phố Đồng Hới ..........................52
Bảng 3.4. Khái quát đặc điểm các dự án .......................................................................57
Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư phía Tây sơng Cầu Rào,
phường Nam Lý giai đoạn 1 ..........................................................................................59
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư phía Tây sơng Cầu Rào,
phường Nam Lý giai đoạn 2 ..........................................................................................61
Bảng 3.7. Kết quả bán đấu giá 6 lô đất ở tại phường Bắc Lý .......................................65
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư phía Tây đường Hữu Nghị,
phường Bắc Lý giai đoạn 2 ...........................................................................................69
Bảng 3.9. Chênh lệch giá đất giữa giá khởi điểm và giá trúng đấu giá .........................73
Bảng 3.10. Kết quả điều tra về hiện tượng thông thầu và người thân cùng nộp hồ sơ tại
thành phố Đồng Hới ......................................................................................................78
Bảng 3.11. Kết quả điều tra việc nắm bắt thông tin của cá nhân tham gia đấu giá tại
thành phố Đồng Hới ......................................................................................................78

Bảng 3.12. Tổng hợp ý kiến về mục đích đấu giá QSDĐ tại TP Đồng Hới .................80


ix

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ...............................................................................8
Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá ...............................................................9
Hình 1.3. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật Bản ......................................24
Hình 3.1. Vị trí hành chính thành phố Đồng Hới ..........................................................40


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời
sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu
đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng. Trong quá trình
đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước hình
thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực
đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng
khơng phải là ngoại lệ. Quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa tham gia vào thị trường
bất động sản. Quyền sử dụng đất được xem là nguồn vốn tại chỗ được huy động, phục
vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Để huy động được nguồn vốn tại chỗ từ đất đai một cách có hiệu quả nhất thì
đấu giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định
trong Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính cơng khai, minh bạch
trong quản lý, sử dụng đất đai.

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt của nó hơn
các hình thức giao đất khác, nó thực sự là một hướng đi đúng cho việc khai thác quỹ
đất của Nhà nước và sự phát triển của thị trường BĐS. Thực hiện công tác đấu giá
quyền sử dụng đất tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, góp
phần tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai. Việc đưa đất
vào đấu giá nhằm khai thác tối đa tiềm năng của đất đai, góp phần điều tiết được quan
hệ cung - cầu đất đai, tăng cường quản lý đất đai bằng công cụ kinh tế và huy động tối
đa nguồn vốn một cách cơng khai, dân chủ.
Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những năm
gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả nước, đã
trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút ngắn khoảng
cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà nước điều chỉnh
khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường.
Thành phố Đồng Hới là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hố - xã hội của tỉnh
Quảng Bình là một trong những đơ thị đang có xu hướng phát triển lớn nhất của vùng
Bắc Trung Bộ, thuận lợi về mặt du lịch, hàng hải, tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học công
nghệ, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước để phát triển một nền kinh tế hành
hố nhiều thành phần có sức cạnh tranh cao. Tốc độ đơ thị hóa ở thành phố Đồng Hới
diễn ra khá mạnh mẽ, những dự án đầu tư được triển khai trên toàn địa bàn thành phố,
như xây dựng các khu cơng nghiệp, cơng trình giao thơng cơng cộng và lợi ích quốc


2

gia đã không ngừng tăng lên. Đặc biệt thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố
Đồng Hới hoạt động sơi nổi với nhiều hình thức và cịn có xu hướng tiếp tục tăng
trong những năm tới.
Thời gian qua thành phố Đồng Hới đã thực hiện đấu giá đất theo nhiều phương
thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành cơng và hạn chế nhất định. Vì vậy
cần tiến hành nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá với các phương án

khác nhau, từ đó đề xuất một số giải pháp giúp quy trình đấu giá quyền sử dụng đất
ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả hơn. Trên cơ sở đó, đề tài: “Đánh giá công
tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng
Bình” được thực hiện.
2. Mục đích, mục tiêu của đề tài
2.1. Mục đích của đề tài:
Đánh giá được thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Đồng Hới và đưa ra các đề xuất nhằm bổ sung, hồn thiện quy trình đấu giá
quyền sử dụng đất cho thành phố Đồng Hới.
2.2. Mục tiêu của đề tài
- Tìm hiểu và phân tích được các chính sách, văn bản, quy trình, thủ tục, hình
thức tổ chức liên quan đến đấu giá được áp dụng tại thành phố Đồng Hới.
- Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Đồng Hới.
- Đề xuất được các giải pháp cụ thể nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
3.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần làm rõ các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện đấu giá quyền
sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu sẽ đánh giá đúng thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn Thành phố Đồng Hới, giúp cho các cơ quan chun mơn của thành phố có
những giải pháp phù hợp để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.


3

Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1.1. Khái niệm về đất đai và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường
sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa
hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với
nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại
(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...) [25].
Như vậy, "đất đai" là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
nước, tài ngun nước ngầm và khống sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các
thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản
xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là
đối tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai cịn là tài sản vơ cùng q giá của
mỗi quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội.
Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về khơng gian nhưng vô hạn về thời
gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng
hợp lý thì giá trị của đất khơng những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là
một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên địi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia
nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó khơng chuyển dần giá trị của nó vào giá thành
của sản phẩm, khơng hao mịn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất
càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư
trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…;do chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác
định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất [18].
1.1.1.2. Thị trường bất động sản

Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm
thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các
thơng lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ.


4

Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể
nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó.
Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như mơi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường
BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh đối với thị trường BĐS.
Thị trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo. Sự khơng hồn hảo của thị
trường này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của
các tư liệu sản xuất khác.
Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến
động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian
và bắt đầu là việc tìm hiểu thông tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây
dựng, thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá
cả địi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường.
Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố
kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp
độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến
hành vi mua bán trên thị trường.
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Việc quản lý Nhà nước
đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.
Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn.
Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán; thị trường

cho thuê bất động sản; thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản.
Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập vào thị trường thì thị
trường bất động sản có 3 cấp, gồm:
- Thị trường cấp I: Thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai).
- Thị trường cấp II: Thị trường xây dựng cơng trình để bán hoặc cho thuê.
- Thị trường cấp III: Thị trường bán lại hoặc cho th lại cơng trình đã được
mua hoặc th [2].
1.1.2. Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản
1.1.2.1. Khái quát về giá đất
Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được
biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho


5

một mục đích sử dụng nhất định. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá
đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất. Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của
tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có
thể nói đất đai là vơ giá vì nó khác với mọi loại hàng hóa khác. Do vậy, khó có thể tính
đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên dù có được định giá bằng các phương pháp khoa
học thì giá đất cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất
định của nền KTXH, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế
trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Nói cách khác giá
cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến

đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...[4], [10]
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do
Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị
QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ
được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này
thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”[23].
1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá
đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm
đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi
nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần
điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp
cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng q mức, tình trạng đầu cơ,
tích lũy.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước nhưng nội
dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung
tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, đó là: định giá và quản lý
hoạt động định giá đất được xác định là một trong những nội dung chính của hoạt


6

động quản lý Nhà nước, hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp
lý đã được xác lập trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết.
Về chế độ định giá BĐS: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các
BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải

chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá
đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tùy theo
quy định của mỗi nước. Trong trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế
chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được
tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
Về phương pháp định giá đất và BĐS: Tất cả các nước đều sử dụng những
phương pháp định giá truyền thống đó là: [18], [20]
+ Phương pháp so sánh
+ Phương pháp giá thành
+ Phương pháp thu nhập
Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá:
Nói chung, có 2 mơ hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức
định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của
cơ quan định giá Nhà nước.
1.1.2.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành,
vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá
đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất,
đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, cịn cơ sở để
hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.
* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp
tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại
của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động
của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong
kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt.
Trong CNTB, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa
tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi
lợi nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô
tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông

nghiệp và cơng nhân nơng nghiệp làm th. Trong CNTB có các loại địa tô: địa tô


7

chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở
hữu toàn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế
để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh
lệch dưới CNTB.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị
trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai
loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao
động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Như
vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngồi ra yếu tố vị trí của thửa đất
cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem
lại. Sự xuất hiện của loại địa tơ này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau
trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy
khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai
yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tơ chênh lệch có thể tính theo cơng thức sau:
Địa tơ chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tơ chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dơi ra
ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả
sản xuất.
Địa tơ trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh
trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ.

Đặc điểm của loại địa tơ này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên
không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà cịn là sự phát triển của tư bản sát
nhập vào đất không ngừng tăng lên.
*Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người
mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất
ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không
muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền
bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá


8

trình phát triển KTXH thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc
kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở
để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn
trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất
đai nói chung, chứ khơng quyết định giá đất đơ thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận
lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn
cản, người kinh doanh đất đai khơng có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà
những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật khơng nhất qn thì người kinh
doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so
sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất.

Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi
phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Nếu Et càng lớn thì
người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.
* Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu ln có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và
làm cho giá đất ln biến động.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1

Q0

Q

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng.
Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm


9

cân bằng cũng thay đổi theo: Lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch
sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung khơng đổi
thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có
phần khác so với quan hệ cung cầu trên thị trường hàng hóa thơng thường. Vấn đề này
có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường
luôn cố định về không gian, vì đất đai khơng thể di chuyển được từ nơi này sang nơi
khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố:
điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư...
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử
dụng cơng cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có
thể điều tiết giá đất thơng qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem
như hàm số của giá. Hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ
chế hình thành là: Giá do nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận.
Về nguyên tắc, giá đất do nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Trong mối
quan hệ giữa nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá
thị trường để tính giá của thửa đất (cơng tác đấu giá QSDĐ).
Giá
D1

S

G1


D
G

Số lượng đất đai
Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong
thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố
định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Vì vậy, giá của nó thay đổi
theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá
tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ
thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc
điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.


10

1.1.3. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất và các hình thức đấu giá
1.1.3.1. Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Vì vậy giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật
cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước thực hiện điều tiết và quản
lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ
thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác
nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên giá đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như
vị trí thửa đất, hệ thống cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu
tố về tâm lý, thị hiếu xã hội,.... Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị
mà khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật. Nhà nước cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Để được nhà nước giao đất,
cho thuê đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (đối với trường hợp phải nộp
tiền sử dụng đất). Như vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền
sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời
điểm xác định"[22].
1.1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước
và người tham gia đấu giá. Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng
sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác
nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất. Do đó khi xác định
giá đất để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau:
* Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố vị trí
chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Bao
gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm
đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Vì vậy, khi xác định giá đất,
điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng
đến giá đất [20].


11

* Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất. Một thửa đất nằm ở
khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước,
dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viên được đầu tư xây dựng đồng bộ tạo
điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất. Vì vậy khi định giá đất cần xem xét yếu kỹ yếu tố cơ sở hạ tầng

tại vị trí thửa đất cần định giá[20].
* Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ
Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho
kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phịng, mơi trường sống trong lành sẽ làm tăng
sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng
lên. Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí
nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô nhiễm sẽ
giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm[20].
* Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích sử
dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau. Chính vì vậy, giá đất ln chịu
ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thơng
thường khác, nó có đặc tính riêng như tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Do đó khi định giá đất để đưa ra
đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để xác định giá đất
phù hợp với mục đích sử dụng đất đó[18].
1.1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta
hiện nay
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15
tháng 9 năm 2010 của Bộ Tài chính, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu giá quyền
sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất [3]. Trên cơ sở đó việc định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện
theo các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thặng dư


12


Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất, các thơng tin, số liệu cần thiết
để tính tốn đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong
điều kiện bình thường. Đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thơng tin, số liệu chính
xác và có độ tin cậy cao. Việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất
khơng có phương pháp nào là phương pháp riêng lẽ mà chỉ có sử dụng phương pháp
thích hợp nhất. Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp
dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất. Đối với các trường hợp sau đây cần
phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối
chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường,
số liệu thu thập được không có tính hệ thống.
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường,
không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định
giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại
Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ.
Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó khơng chỉ
tác động đến việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất,
tính thuế sử dụng đất mà nó cịn ảnh hưởng trực tiếp đến công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
1.1.3.4. Các hình thức đấu giá
Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vơ hình, một
hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua
bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành
viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó
quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào
thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế.
Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay

riêng đối với những người tham gia. Một vật thể có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi
vào tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn.
Một đồng tiền cổ đối với nhiều người thì khơng khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà
sưu tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương
đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá.


13

Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng cuộc có
thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc theo
mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có thể được tổ chức công khai
hoặc theo hồ sơ niêm phong.
Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá
và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người thắng
thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Trên thực tế,
đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan.
Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng
cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu,
người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức
cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá
niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh.
Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng
nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín khơng
cho người khác biết giá của mình. Thơng thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá
bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả giá theo giá đã
chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ 2).
Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật
đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần
theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp

nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này áp dụng rộng rãi trong các chợ
hoa nổi tiếng của Hà Lan.
Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho
người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một khoảng
cho trước.Cuộc đấu giá chấm dứt khi khơng cịn người nào đưa ra mức giá khá hơn.
Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu Anh được
coi là đấu giá mức hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức thứ hai (hoặc hơn
mức giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn gọi là đấu giá Vickrey, lấy theo
tên của William Vickrey, giải Nobel năm 1996. Ông là người đầu tiên mơ tả và chỉ ra
rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người
chơi không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao
nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức giá thứ nhất và mức giá
thứ hai theo ơng khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả.
Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vơ hạn định, dành cho các
sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người


14

đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có
thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những
người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận
được phiên bản của sản phẩm.
Đấu giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ
ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có
thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một
cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9
sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất. Hình thức này phổ biển trong các cuộc
đấu giá trực tuyến.
Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khốn và trao đổi

hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng
lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn
mua bán. Hình thức này dần được thay thể bởi hình thức thương mại điện tử.
Đấu giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia
có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá này
do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá
trần. Nếu khơng có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả
mức giá cao nhất.
Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập
hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ, nếu bánh
xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong cuộc đấu giá thì đối với người ra giá một
tổ hợp gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả. Tình thế này có thể được
giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra
giá cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá trả
cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ khơng phải
mua bất cứ món gì trong tổ hợp.
Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm
mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lơ, đặc biệt là với
các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế
thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán.Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò
chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn[20].
1.1.4. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Chính sách
Hội nghị Trung ương 7 (Khóa IX) đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng
hóa đặc biệt, QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi


15

mới của Đảng “...... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS,

đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu
cực, trong đó có những biến động về giá đất .....”.
Quá trình xây dựng Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan
đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã
hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều
hướng tích cực, hiệu quả nhưng cịn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài ngun
Mơi trường đánh giá “..... Q trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã
tạo ra số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu
thuẫn giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định
để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.
1.1.4.2. Pháp luật
Để đổi mới và hồn thiện chính sách pháp luật đất đai Luật Đất đai 2013 đã đề
cập tương đối tồn diện những nội dung trong cơng tác quản lý, sử dụng đất đai và xây
dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất
đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
Một trong những nội dung là chế định đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử
dụng đất, Chế định này Luật Đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật Đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định
thành văn, chỉ có một số Nghị định, thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến
chế định này:
- Luật Đất đai 1987 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất hạn chế,
người sử dụng đất chỉ “được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây
lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được
Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi.
- Luật Đất đai 1993 trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất
đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quyền của người sử dụng đất được mở
rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể.
- Với Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001, quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm

bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều
kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường QSDĐ, nhà cửa
gắn liền QSDĐ.


16

1.1.4.3. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
a. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ
sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, Luật Đất đai 1987 quy định Nhà nước nghiêm cấm việc mua
bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thị trường. Đất đai khơng có giá, Nhà nước
tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng
đất[14]. Luật Đất đai 1987 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải
quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước
giao đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất
đai theo loại đất, hạng đất. Việc quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh
đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai khơng được
coi là tài sản q, tình trạng vơ chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn
ra phổ biến, Nhà nước khơng kiểm sốt được.
Năm 1993, Quốc hội đã thơng qua Luật Đất đai 1993 với nội dung chủ yếu là
tạo hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế nơng nghiệp hàng hóa. Luật Đất đai 1993
có hai nội dung đổi mới cơ bản. Một là, người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được
Nhà nước giao cho năm quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
thế chấp, cho thuê đối với QSDĐ. Hai là, đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để
điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất [15]. Với những
điểm mới của Luật Đất đai 1993 đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình
thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta.
Luật Đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, khơng chỉ giải quyết mối

quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa
người sử dụng đất với nhau. Chẳng hạn như mở rộng quyền cho người sử dụng đất,
cho phép họ được chuyển QSDĐ, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận
đất có giá. Nhà nước khơng chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà
cịn quản lý theo giá trị của đất (thơng qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng).
Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất khơng thu tiền, Nhà nước cịn tiến hành giao
đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất.
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường
lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường. Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ
đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử
dụng sẽ tạo được sự cơng bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp
lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên