i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực
và chưa được sử dụng bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm
ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Văn Mạnh Khánh Toàn


ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn tốt nghiệp này, ngồi sự nỗ lực của bản thân, tơi xin
chân thành cảm ơn quý thầy cô giáo trường Đại học Nông Lâm Huế và Khoa Tài
nguyên đất & Môi trường nông nghiệp; Phịng Đào tạo Sau đại học đã tận tình truyền
đạt cho tôi những kiến thức quý báu và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt
thời gian học tập và viết Luận văn tốt nghiệp.
Đặc biệt, xin chân thành cảm ơn cơ giáo PGS.TS. Hồng Thị Thái Hịa, người
hướng dẫn khoa học nhiệt tình, chu đáo đã giúp đỡ tơi rất nhiều để hồn thành Luận
văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn các tập thể và cá nhân: Sở Tài ngun và Mơi trường
tỉnh Quảng Bình, UBND huyện Quảng Ninh, Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện
Quảng Ninh, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Quảng Ninh, Chi cục Thống
kê huyện Quảng Ninh, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Quảng Ninh, UBND xã Vạn
Ninh, UBND thị trấn Quán Hàu, các hộ gia đình, cá nhân thuộc nhóm hộ điều tra trên
địa bàn xã Vạn Ninh và thị trấn Quán Hàu đã giúp đỡ tận tình, phối hợp và tạo mọi điều
kiện để tơi hồn thiện đề tài này.

Tơi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đông đảo bạn bè và các đồng
nghiệp đã góp ý, giúp đỡ, động viên và tạo điều kiện tốt nhất cho tơi trong suốt q
trình học tập và thực hiện đề tài.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, nhưng khơng thể tránh khỏi những thiếu sót, rất
mong nhận được sự góp ý của q thầy, cơ giáo, cùng những người quan tâm để đề tài
được hoàn thiện tốt hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn./.

Huế, ngày

tháng

năm 2017

Học viên thực hiện

Văn Mạnh Khánh Toàn


iii

TÓM TẮT
Đất đai là tài sản quý giá của bất cứ quốc gia nào trên thế giới. Ở nước ta, để
phục vụ quá trình phát triển của đất nước thì đất đai trở thành “nguồn vốn tại chỗ”
được huy động. Để huy động nguồn vốn từ đất đai một cách có hiệu quả thì đấu giá
quyền sử dụng đất là giải pháp được lựa chọn. Để thấy rõ được những hiệu quả do
công tác đấu giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy
mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh
giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh
Quảng Bình”.
Đề tài đã sử dụng chủ yếu phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp và thứ

cấp. Thu thập số liệu thứ cấp có sẵn từ các cơ quan nhà nước, các phịng, ban chun
mơn. Thu thập số liệu sơ cấp bằng mẫu bảng hỏi: tiến hành phỏng vấn 40 người trong
hai dự án đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra tại huyện Quảng Ninh.
Kết quả nghiên cứu: luận văn này nhằm phân tích thực trạng công tác đấu giá
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh qua 2 dự án điển hình giai đoạn từ
2014-2016. (1)Dự án Xây dựng khu dân cư thị trấn Quán Hàu đưa ra bán đấu giá năm
2014 và 2015 với tổng số 166 lô; (2) Dự án Xây dựng khu ở mới Bàu Đưng xã Vạn
Ninh được đưa ra bán đấu giá trong năm 2016 với tổng số 151 lô. Kết quả cho thấy
đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh đã đem lại hiệu quả trên
ba khía cạnh: kinh tế, xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai song bên cạnh đó
cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh vẫn cịn tồn tại
một số hạn chế cần tìm biện pháp khắc phục. Qua hai dự án nghiên cứu mức chênh
lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm là 1,30 lần. Trong đó, dự án xây dựng khu dân
cư thị trấn Quán Hàu có mức chênh lệch cao hơn so với dự án xây dựng khu ở mới
Bàu Đưng xã Vạn Ninh, đạt 1,31 lần, qua đó phần nào thể hiện được dự án thuộc khu
vực đơ thị có vị trí thuận lợi, năng động, nơi có nhu cầu cao hơn sẽ thu hút đông đảo
khách hàng đăng ký tham gia đấu giá, chênh lệch thu được từ đấu giá thường cao hơn.
Thơng qua việc phân tích kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của hai dự án nêu
trên, đã khái quát được thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, những hiệu
quả và hạn chế cịn tồn tại trong cơng tác đấu giá, từ đó có những giải pháp phù hợp để
nâng cao hiệu quả cho công tác này trong những dự án đấu giá tiếp theo.


iv

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................................i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................. ii
TÓM TẮT...................................................................................................................... iii
MỤC LỤC ......................................................................................................................iv

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ........................................................................................... vii
DANH MỤC HÌNH .................................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ......................................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề .................................................................................................................... 1
2. Mục đích và mục tiêu nghiên cứu ............................................................................... 2
2.1. Mục đích nghiên cứu ................................................................................................ 2
2.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................. 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn ..................................................................................... 2
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ........................................ 3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................................ 3
1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và thị trường bất động sản ........................................ 3
1.1.2. Khái niệm chung về giá đất, định giá đất và bất động sản .................................... 4
1.1.3. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất và các hình thức đấu giá .................... 11
1.1.4. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ............................. 15
1.2. Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu .................................................................. 23
1.2.1. Đấu giá quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới .................................... 23
1.2.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam........................................ 26
1.3. Các cơng trình nghiên cứu liên quan đến đề tài ..................................................... 30
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ............................................................................................................................... 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................... 32
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .......................................................................................... 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................. 32


v
2.2. Nội dung nghiên cứu .............................................................................................. 32
2.3. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................ 32
2.3.1. Phương pháp thu thập thông tin, số liệu, tài liệu ................................................. 32

2.3.2. Phương pháp xử lý số liệu ................................................................................... 33
2.3.3. Phương pháp phân tích tổng hợp ......................................................................... 33
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ...................................... 34
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của
huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình ............................................................................ 34
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên của huyện Quảng Ninh ......................................... 34
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .................................................................. 37
3.1.3. Khái quát hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng
Bình. .............................................................................................................................. 44
3.2. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình....... 53
3.2.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu ............................................................................. 53
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình........ 57
3.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại một số dự án đã đấu giá trên địa bàn
huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình. ........................................................................... 66
3.3. Phân tích hiệu quả và hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện
Quảng Ninh.................................................................................................................... 74
3.3.1. Phân tích hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện Quảng Ninh ...... 74
3.3.2. Phân tích hạn chế của công tác đấu giá QSDĐ ở tại huyện Quảng Ninh ........... 80
3.4. Đề xuất một số nhóm giải pháp về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại huyện
Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình ....................................................................................... 82
3.4.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước ............................................................... 82
3.4.2. Giải pháp về kỹ thuật ........................................................................................... 83
3.4.3. Giải pháp về cơ chế tài chính .............................................................................. 84
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................................... 85
Kết luận.......................................................................................................................... 85
Kiến nghị ....................................................................................................................... 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................. 87
PHỤ LỤC



vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài ngun và Mơi trường

CN-XD

Cơng nghiệp xây dựng

ĐVT

Đơn vị tính

GTGT


Giá trị gia tăng

GPMB

Giải phóng mặt bằng

GCN

Giấy chứng nhận

HTX

Hợp tác xã

NĐ-CP

Nghị định Chính phủ

NLTS

Nơng lâm thủy sản

NTM

Nông thôn mới

QH

Quốc hội


QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QĐ

Quyết định

TT

Thông tư

TM-DV

Thương mại dịch vụ

UBND

Ủy ban nhân dân

XDCB

Xây dựng cơ bản


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Một số chỉ tiêu về phát triển kinh tế huyện Quảng Ninh giai đoạn
2014-2016 ..................................................................................................................... 37

Bảng 3.2. Tổng hợp tình hình tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai của huyện
Quảng Ninh tính đến ngày 30/10/2016 ......................................................................... 45
Bảng 3.3. Tổng hợp kết quả đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký, cấp GCN và xây
dựng cơ sở dữ liệu địa chính huyện Quảng Ninh tính đến năm 2016 .......................... 47
Bảng 3.4. Kết quả giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của
hộ gia đình, cá nhân năm 2016 ...................................................................................... 48
Bảng 3.5. Diện tích, cơ cấu các loại đất huyện Quảng Ninh năm 2016 ........................ 52
Bảng 3.6. Thông tin thu hồi GPMB Dự án đầu tư xây dựng Khu dân cư thị trấn Quán
Hàu................................................................................................................................. 55
Bảng 3.7. Tổng mức đầu tư dự án xây dựng khu ở mới Bàu Đưng xã Vạn Ninh ......... 56
Bảng 3.8. Khái quát đặc điểm các dự án ....................................................................... 57
Bảng 3.9. Bước giá tối thiểu để đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình61
Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu dân cư thị trấn Quán Hàu ......... 69
Bảng 3.11. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở khu ở mới Bàu Đưng xã Vạn Ninh,
huyện Quảng Ninh ......................................................................................................... 72
Bảng 3.12. Hiệu quả kinh tế của công tác đấu giá QSDĐ qua hai dự án nghiên cứu trên
địa bàn huyện Quảng Ninh ............................................................................................ 75
Bảng 3.13. Một số ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ở tại các phiên đấu giá
trên địa bàn huyện Quảng Ninh ..................................................................................... 77


viii

DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai ............................................................................... 9
Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá ............................................................. 10
Hình 3.1. Sơ đồ bản đồ hành chính huyện Quảng Ninh ................................................ 34
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế của huyện Quảng Ninh năm 2016 ......................................... 38
Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Quảng Ninh năm 2016 ................................. 53
Hình 3.4. Mức chênh lệch giá trúng đấu so với giá khởi điểm dự án khu dân cư ........ 70

Hình 3.5. Mức chênh lệch giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm dự án xây dựng khu
ở mới Bàu Đưng xã Vạn Ninh ....................................................................................... 74


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọi
quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơng trình kinh tế, văn hóa, xã hội và an ninh quốc phịng. Đất
đai có những tính chất đặc trưng riêng, là tài ngun không thể tái tạo và trở thành tư liệu
sản xuất không thể thay thế được, đặc biệt trong sản xuất nơng nghiệp. Khai thác tiềm
năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng. Nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu
như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta phát triển và vận động theo cơ chế thị
trường, các thành phần kinh tế phát triển và mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất đều
trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng khơng ngoại lệ. Quyền sử dụng đất trở thành
hàng hóa tham gia vào thị trường bất động sản.Quyền sử dụng đất được xem là nguồn vốn
tại chỗ được huy động, phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Để huy động được nguồn vốn tại chỗ từ đất đai một cách có hiệu quả nhất thì đấu
giá quyền sử dụng đất là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong
Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong
quản lý, sử dụng đất đai.
Hiện nay, đất nước ta đang phát triển trong xu thế hội nhập với khu vực và quốc tế.
Nền kinh tế thị trường cùng với sự gia tăng về dân số, mật độ dân cư ngày càng lớn và sự
phát triển của nhiều ngành kinh tế làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng. Chính
điều này đã đặt ra yêu cầu cho công tác quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất ngày càng
phải hiệu quả hơn. Đứng trước yêu cầu đó, để khắc phục những tồn tại của chủ trương
sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong những năm gần đây Nhà nước

đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo
hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử
dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình thức giao đất khác, nó thực
sự là một hướng đi đúng cho việc khai thác quỹ đất của Nhà nước và sự phát triển của
thị trường bất động sản. Giá đất quy định của Nhà nước và giá đất trên thị trường đã
xích lại gần nhau hơn thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất làm tăng nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước từ đất đai.
Huyện Quảng Ninh nằm ngay sát trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa - xã hội
của tỉnh Quảng Bình, là một trong những địa phương đang có xu hướng phát triển
mạnh, đặc biệt thị trường bất động sản trên địa bàn huyện hoạt động sơi nổi với nhiều
hình thức và cịn có xu hướng tiếp tục tăng trong những năm tới. Công tác đấu giá


2

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện trong những năm qua đã đem lại một số lợi ích
phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước về đất đai trên địa
bàn huyện. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá trình tổ chức thực
hiện cũng đã bộc lộ những khó khăn, thiếu sót nhất định. Vì vậy cần tiến hành nghiên
cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất để từ đó đề xuất bổ
sung, hồn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Xuất phát từ tình hình trên, tơi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình”.
2. Mục đích và mục tiêu nghiên cứu
2.1. Mục đích nghiên cứu
Đánh giá được thực trạng cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình và đưa ra một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng
tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Quảng Ninh.
2.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện

Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình.
- Phân tích hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại các dự án
nghiên cứu.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên
địa bàn huyện Quảng Ninh, tỉnh Quảng Bình.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
* Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hồn thiện và
đem lại hiệu quả cao nhất.
Góp phần bổ sung và hồn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực hiện
đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
* Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt cịn
hạn chế để cơng tác đấu giá, đề đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại hiệu
quả cao nhất có thể cho cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn tỉnh Quảng Bình.


3

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Khái niệm chung về đất đai và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Đất đai
Về mặt thuật ngữ khoa học đất đai được hiểu theo nghĩa rộng như sau: đất đai là
một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường
sinh thái ngay trên vỏ, dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa
hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy,...). Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với
nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái
định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại

(san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa...)[10].
Như vậy, "đất đai" là khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
nước, tài ngun nước ngầm và khống sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên
mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các
thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất
cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và là tài sản vì đất đai có giá trị sử dụng, là đối
tượng được trao đổi mua bán. Ngoài ra đất đai cịn là tài sản vơ cùng q giá của mỗi
quốc gia, được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ và được coi là một dạng tài sản trong
phương thức tích lũy của cải vật chất xã hội.
Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về khơng gian nhưng vô hạn về thời
gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong q trình sử dụng, nếu biết sử dụng
hợp lý thì giá trị của đất khơng những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất đai là
một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên địi hỏi cần phải định giá. Đất đai tham gia
nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó khơng chuyển dần giá trị của nó vào giá thành
của sản phẩm, khơng hao mịn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản xuất thì giá đất
càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai phần lớn là đầu tư
trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội…;do chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác định và thiếu cơ sở xác
định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất [10].
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm
thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các
thơng lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ.


4

Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể

nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó[11].
Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai như: mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như mơi giới, tư vấn…
giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường
BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh đối với thị trường BĐS [11].
Thị trường BĐS là thị trường khơng hồn hảo. Sự khơng hồn hảo của thị trường
này xác định khi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thị trường của các tư
liệu sản xuất khác [11].
Trên thị trường BĐS, cung về hàng hóa BĐS phản ứng trễ hơn so với sự biến
động về cầu và giá cả BĐS bởi việc tạo ra hàng hóa BĐS phức tạp, tốn nhiều thời gian
và bắt đầu là việc tìm hiểu thơng tin về đất đai, xin giấy làm thủ tục, xin giấy phép xây
dựng, thiết kế, thi công…Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động giá
cả địi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để ổn định thị trường [11].
Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của các yếu tố
kinh tế, chính trị, xã hội. Thực tế cho thấy những cơn sốt nóng lạnh đã xảy ra theo nhịp
độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế. Những tác động đó đều ảnh hưởng đến
hành vi mua bán trên thị trường [11].
Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Việc quản lý Nhà nước
đối với BĐS bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS.
Những thủ tục pháp lý cần thiết sẽ làm BĐS có giá trị hơn [11].
BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt nên thị trường BĐS khơng phải là thị trường
giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dich các quyền lợi chứa đựng trong BĐS.
1.1.2. Khái niệm chung về giá đất, định giá đất và bất động sản
1.1.2.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó khơng có giá trị. Do đó đối với đất
đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là
sự thu lợi trong q trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tơ. Nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tơ) cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến

đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...[12], [18].
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán


5

quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong khơng gian
và thời gian xác định.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Giá đất do
Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp giá trị
QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá bán QSDĐ
được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do các bên tự thỏa thuận và giá này
thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường” [12].
1.1.2.2. Định giá đất và bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá
đất nói riêng và BĐS nói chung phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm
đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi
nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất…Định giá BĐS sẽ góp phần
điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo giá BĐS được công khai và sát giá thị trường, giúp
cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ,
tích lũy.
Định giá đất và BĐS là lĩnh vực được nhiều quốc gia trên thế giới, kể cả các nước
phát triển cũng như đang phát triển đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Tại các
nước như Mỹ, Thụy Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc
định giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế. Các kết quả

nghiên cứu về giá đất, các nguyên tắc và phương pháp định giá đất và BĐS đã được đưa
vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt động định giá, tạo điều kiện cho các giao dịch dân sự
trên thị trường BĐS như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS
diễn ra thuận lợi. Hiện nay hoạt động định giá đất và BĐS tại nhiều nước trên thế giới
vừa là một công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS, vừa là một loại dịch
vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trường nằm trong sự kiểm soát của Nhà nước [12].
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ mày Nhà nước nhưng nội
dung định giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung
tại nhiều nước trên thế giới có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có thể
tóm tắt qua một số điểm chính sau đây [10]:
* Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những
nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước.
Nhờ có hệ thống định giá BĐS hoạt động tốt, các nước có thể xác định rõ giá trị
tài sản quốc gia; ở Thụy Điển, tổng giá trị thị trường của BĐS là 580 tỷ USD (trong đó


6

có 350.000 BĐS nơng lâm nghiệp trị giá 50 tỷ; 2.285.000 BĐS là nhà ở riêng trị giá
200 tỷ; 115.000 nhà chung cư trị giá 130 tỷ; 166.000 BĐS công nghiệp trị giá 70 tỷ và
94.580 BĐS được miễn thuế trị giá 130 tỷ.
Ngồi ra, thơng qua hoạt động này Nhà nước tăng cường sức mạnh của mình
bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách Nhà nước đầy đủ, ổn định dưới các
hình thức thuế và lệ phí mà người sở hữu đất và BĐS khác phải nộp theo quy định của
pháp luật.
* Hoạt động định giá đất và BĐS diễn ra trong hành lang pháp lý đã được xác
lập trong đó các nội dung được thể chế hóa rất đầy đủ và chi tiết
Về chế độ định giá BĐS: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá là đất và các
BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá các loại đất và BĐS thuộc diện phải
chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng mục đích sử dụng; việc định giá

đất và BĐS được tiến hành theo định kỳ 4 năm, 5 năm hoặc 6 năm một lần tùy theo
quy định của mỗi nước. Trong trường hợp phát sinh chuyển nhượng, nhận thừa kế, thế
chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng đất hoặc BĐS thì việc định giá đất và BĐS được
tiến hành đột xuất theo yêu cầu.
Về phương pháp định giá đất và BĐS: Tất cả các nước đều sử dụng những
phương pháp định giá truyền thống đó là:
+ Phương pháp so sánh: Sử dụng giá bán (giá giao dịch thành) của những BĐS
tương tự đã được giao dịch trên thị trường (BĐS so sánh) làm cơ sở để xác định giá
cho những BĐS cần định giá.
+ Phương pháp giá thành (phương pháp chi phí): Dựa trên cơ sở lý thuyết cho
rằng giá trị thị trường của một thửa đất đã được đầu tư có thể được tính bằng tổng giá
trị đất và giá trị các cơng trình gắn liền với đất đã được khấu hao.
+ Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư): Là phân tích thị trường đầu tư,
xác định lợi nhuận thuần sẽ có khả năng thu được trong tương lai [10].
Về tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá: Nói
chung, có 2 mơ hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ chức định
giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà nước của cơ
quan định giá Nhà nước.
Tổ chức định giá Nhà nước: Có chức năng xây dựng giá đất và BĐS; thực hiện
quản lý Nhà nước về công tác định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước. Theo đó, giá
đất và BĐS được định giá và ban hành theo chu kỳ hoặc định giá ban đầu, những BĐS
có giá trị lớn (tùy theo quy định của mỗi nước) chỉ có hiệu lực pháp luật khi đã được Ủy
ban định giá Trung ương phê duyệt (một tổ chức hoạt động không thường xuyên, gồm
nhiều Bộ, ngành của Chính phủ và đại đại diện của Hiệp hội định giá Trung ương do các


7

tổ chức định giá tư nhân thành lập tham gia). Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có
sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh

lệch lớn về giá trị mà các bên khơng thương lượng được, thì buộc phải đưa ra tòa để giải
quyết, quyết định của tịa sẽ là quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
Tổ chức định giá của tư nhân: Được hình thành và phát triển trong cơ chế thị
trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của khu vực sở hữu tư nhân
về đất đai và BĐS như thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế, bảo hiểm, đầu tư
phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các tranh chấp về giá trị đất và
BĐS của các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư nhân hoạt động chủ yếu dưới hình
thức Cơng ty trách nhiệm hữu hạn, công ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn pháp luật.
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật
và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất
khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá
đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và
được tổ chức thành một hệ thống cơng cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau (có
nước thuộc Bộ Tài chính, Bộ Đất Đai và Tài nguyên, Bộ Tư pháp hoặc Tòa án) nhưng
đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chun mơn, nghiệp vụ (đều có những
nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà
nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS.
1.1.2.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
Giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì
vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất
cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất,
đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài ngun thiên nhiên, cịn cơ sở để
hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

* Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo
ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của
chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô
lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa
tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong

CNTB, do cịn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nơng nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về
thực chất, địa tơ tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi
nhuận bình qn và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông
nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong CNTB có các loại địa tơ: địa tơ
chênh lệch, địa tơ tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong CNXH, khi ruộng đất thuộc sở


8

hữu tồn dân, khơng cịn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế
để hình thành địa tơ tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ
chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh
lệch dưới CNTB.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những mảnh
ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị
trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Có hai
loại địa tơ chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao
động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau. Như
vậy, địa tô chênh lệch I là do độ phì của đất đem lại, ngồi ra yếu tố vị trí của thửa đất
cũng ảnh hưởng rất lớn đối với loại địa tô này.
- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem
lại. Sự xuất hiện của loại địa tơ này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau
trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau. Địa tô chênh lệch II cho thấy
khả năng đầu tư thâm canh của nhà tư bản trên mảnh đất mà họ canh tác.
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai
yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo cơng thức sau:
Địa tơ chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất cá biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch cịn có địa tơ tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dơi ra

ngồi giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả
sản xuất.
Địa tơ trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh
trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ.
Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tơ tăng lên
khơng phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát
nhập vào đất không ngừng tăng lên.

* Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể
thay đổi. Nếu lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, vì lúc này người
mua đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tơ. Cịn nếu lãi suất
ngân hàng giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không
muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền
bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận.
Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá
trình phát triển KTXH thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc


9

kinh doanh đất đai ln có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở
để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình qn
trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong
phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,
không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất
đai nói chung, chứ khơng quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi
thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn
cản, người kinh doanh đất đai khơng có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà

những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật khơng nhất qn thì người kinh
doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so
sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử
dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi
phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất - Et.
Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Nếu Et càng lớn thì
người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.
* Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và
làm cho giá đất ln biến động.
P

S
P0

E

P1

E'

D0
D1

O

Q1


Q0

Q

Hình 1.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Theo hình 1.1 đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng.
Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và cầu, điểm


10

cân bằng cũng thay đổi theo: Lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch
sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung khơng đổi
thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1.
Quan hệ cung - cầu trên thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần
khác so với quan hệ cung cầu trên thị trường hàng hóa thơng thường. Vấn đề này có ý
nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn
cố định về không gian, vì đất đai khơng thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác.
Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều
kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư...
Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng
cơng cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều
tiết giá đất thơng qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm
số của giá. Hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình
thành là: Giá do nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên
tắc, giá đất do nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệ giữa
nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để
tính giá của thửa đất (cơng tác đấu giá QSDĐ).
Giá

D1

S

G1

D
G

Số lượng đất đai
Hình 1.2. Đồ thị cung cầu về đất đai - thời giá
Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong
thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố
định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Vì vậy, giá của nó thay đổi
theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá
tăng từ điểm G lên G1.
Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ
thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc
điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.


11

1.1.3. Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất và các hình thức đấu giá
1.1.3.1. Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà
nước. Vì vậy giá đất cũng chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật
cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước thực hiện điều tiết và quản
lý thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ
thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố khác

nên khi xác định giá đất cần phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó.
Đất đai là một tài sản đặc biệt, cho nên giá đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố như vị
trí thửa đất, hệ thống cơ sở hạ tầng, kinh tế, pháp lý, nó cịn bị tác động bởi các yếu tố
về tâm lý, thị hiếu xã hội,.... Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về giá trị mà
khơng thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường khác.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng theo quy định của pháp luật. Nhà nước cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào mục đích xác định. Để được nhà nước giao đất,
cho thuê đất người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (đối với trường hợp phải nộp
tiền sử dụng đất). Như vậy, định giá đất được hiểu là "sự ước tính về giá trị của quyền
sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời
điểm xác định"[12].
1.1.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Việc xác định giá đất để thực hiện đấu giá phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước và
người tham gia đấu giá. Giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh
lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau,
khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất. Do đó khi xác định giá đất
để thực hiện đấu giá cần dựa vào các yếu tố sau:
* Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Nhân tố vị trí
chủ yếu xét về vị trí kinh tế, vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Bao
gồm khoảng cách đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trung
tâm tập trung đông dân cư và bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm
đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất. Vì vậy, khi xác định giá đất,
điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng
đến giá đất [14].


12


* Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Yếu tố cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng nhất định đến giá đất. Một thửa đất nằm ở
khu vực có hệ thống cơ sở hạ tầng như đường giao thơng, hệ thống cấp thốt nước,
dịch vụ thông tin liên lạc, hệ thống điện, công viên được đầu tư xây dựng đồng bộ tạo
điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động
trực tiếp đến giá đất. Vì vậy khi định giá đất cần xem xét yếu kỹ yếu tố cơ sở hạ tầng
tại vị trí thửa đất cần định giá[14].
* Điều kiện kinh tế - xã hội và các cơng trình dịch vụ
Thửa đất nằm ở khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho
kinh doanh thương mại, dịch vụ, văn phịng, mơi trường sống trong lành sẽ làm tăng
sức thu hút dân cư đến ở. Các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng
lên. Nếu thửa đất nằm ở khu vực gần khu cơng nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí
nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất thường làm cho môi trường sống bị ô nhiễm sẽ
giảm sức hút dân cư đến sinh sống ở khu vực này dẫn đến giá đất giảm[14].
* Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một thửa đất có thể sử dụng cho các mục đích khác khác nhau, mỗi mục đích sử
dụng thì giá trị mang lại từ thửa đất cũng khác nhau. Chính vì vậy, giá đất ln chịu
ảnh hưởng bởi mục đích vì đất đai là một tài sản không giống như những tài sản thơng
thường khác, nó có đặc tính riêng như tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí, có
hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Do đó khi định giá đất để đưa ra
đấu giá cần xem xét mục đích sử dụng của thửa đất theo quy hoạch để xác định giá đất
phù hợp với mục đích sử dụng đất đó[14].
1.1.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ở nước ta
hiện nay
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 5, Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15
tháng 9 năm 2010 của Bộ Tài chính, việc xác định giá đất khởi điểm để đấu giá quyền
sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá
đất [3]. Trên cơ sở đó việc định giá đất để đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện
theo các phương pháp sau:
- Phương pháp so sánh trực tiếp

- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp chiết trừ
- Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất, các thơng tin, số liệu cần thiết để
tính tốn đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều


13

kiện bình thường. Đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thơng tin, số liệu chính xác
và có độ tin cậy cao. Việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất
khơng có phương pháp nào là phương pháp riêng lẽ mà chỉ có sử dụng phương pháp
thích hợp nhất. Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thơng tin, số liệu để có thể áp
dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp
làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất. Đối với các trường hợp sau đây cần
phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối
chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường,
số liệu thu thập được khơng có tính hệ thống.
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường,
không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
- Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định
giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại
Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ.
Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định giá đất là vấn đề nhạy cảm, nó khơng chỉ
tác động đến việc thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất,
tính thuế sử dụng đất mà nó cịn ảnh hưởng trực tiếp đến cơng tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
1.1.3.4. Các hình thức đấu giá
Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vơ hình, một hay

một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi, mua bán
trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những thành viên
tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua đó quyết
định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức vào thời
điểm xác định với số người tham gia hạn chế.
Một trong những đặc điểm của đấu giá là vật chào bán có giá trị chung hay riêng
đối với những người tham gia. Một vật thể có thể chỉ có giá trị (riêng) nếu nó rơi vào
tay một người (một nhóm thiểu số người) nhất định, sưu tầm đồ cổ chẳng hạn. Một
đồng tiền cổ đối với nhiều người thì khơng khác gì vật bỏ đi nhưng đối với nhà sưu
tầm thì nó lại là cả một gia tài. Vật mang giá trị chung nếu nó có cùng giá trị tương
đương đối với tất cả mọi người tham gia đấu giá.
Một đặc trưng khác của đấu giá là phương thức thực hiện. Người thắng cuộc có
thể trả (hoặc được trả) theo giá mà người đó chào (đấu giá mức thứ nhất) hoặc theo
mức giá liền kế tiếp (đấu giá mức thứ hai). Việc đấu giá có thể được tổ chức cơng khai
hoặc theo hồ sơ niêm phong.


14

Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu giá
và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người thắng
thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Trên thực tế, đấu
giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan.
Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng
cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu thầu,
người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả tiền ở mức
cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai thường là đấu giá
niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh.
Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng nộp
giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín khơng cho

người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá mua cao nhất (hoặc giá bán
thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả giá theo giá đã
chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu giá mức thứ 2).
Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật đấu
giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần dần
theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút chấp
nhận ngay, nếu khơng sẽ mất cơ hội. Phương thức này áp dụng rộng rãi trong các chợ
hoa nổi tiếng của Hà Lan.
Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho người
trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một khoảng cho
trước.Cuộc đấu giá chấm dứt khi khơng cịn người nào đưa ra mức giá khá hơn. Người
trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu Anh được coi là
đấu giá mức hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức thứ hai (hoặc hơn mức
giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn gọi là đấu giá Vickrey, lấy theo tên của
William Vickrey, giải Nobel năm 1996. Ông là người đầu tiên mô tả và chỉ ra rằng
người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá trị thực mà người chơi
không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn đạt được lợi ích cao nhất
so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức giá thứ nhất và mức giá thứ hai
theo ơng khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn nhất mà họ sẵn sàng trả.
Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vơ hạn định, dành cho các
sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…), người
đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại), người bán có
thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức giá vừa ý. Những
người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá được chọn, và sẽ nhận
được phiên bản của sản phẩm.


15

Đấu giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ

ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có
thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu một
cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8, 8 thì 9
sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất. Hình thức này phổ biển trong các cuộc
đấu giá trực tuyến.
Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khốn và trao đổi
hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch đưa ra giá bằng
lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở nơi khác nhau trong sàn
mua bán. Hình thức này dần được thay thể bởi hình thức thương mại điện tử.
Đấu giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia
có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá này
do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn mức giá
trần. Nếu khơng có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với người trả
mức giá cao nhất.
Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một tập
hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ, nếu bánh
xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong cuộc đấu giá thì đối với người ra giá một
tổ hợp gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả. Tình thế này có thể được
giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua đăng ký ra
giá cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề nghị một giá trả
cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp, ngược lại sẽ khơng phải
mua bất cứ món gì trong tổ hợp.
Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm mà
còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lơ, đặc biệt là với các cơ
chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết kế thị
trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán.Hơn thế nữa, kết hợp với lý thuyết trò
chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao hơn[14].

1.1.4. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.4.1. Chính sách

Hội nghị Trung ương 7 (khóa IX) đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng
hóa đặc biệt, QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi
mới của Đảng “... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS,
đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu
cực, trong đó có những biến động về giá đất ...”.


16

Quá trình xây dựng Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến
lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội,
phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng
tích cực, hiệu quả nhưng cịn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Mơi
trường đánh giá “... Q trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo ra
số lượng văn bản quá cồng kênh, rất phức tạp trong áp dụng, còn một số mâu thuẫn
giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để
điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở”.
1.1.4.2. Pháp luật
Để đổi mới và hồn thiện chính sách pháp luật đất đai Luật Đất đai 2013 đã đề cập
tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng
một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai
những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ cơng
nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
Một trong những nội dung là chế định đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử
dụng đất, Chế định này Luật Đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật Đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định
thành văn, chỉ có một số Nghị định, thơng tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến
chế định này:
* Luật Đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất hạn chế,
người sử dụng đất chỉ “được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây

lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được
Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi.
* Luật Đất đai 1993 trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do
Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quyền của người sử dụng đất được mở rộng trong điều
kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể
* Với Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001, quyền và
lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm
bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều
kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường QSDĐ, nhà cửa
gắn liền QSDĐ.
* Từ năm 1994 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ,
các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến
thị trường theo từng lĩnh vực:
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu;
Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày


17

12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế đấu thầu.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC
ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp điều
kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận
QSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở
pháp lý tham gia thị trường QSDĐ theo quy định của pháp luật.
- Nghị định số 19/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật
thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền

sử dụng đất.
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP
ngày 17/8/1994 của Chính phủ.
- Thơng tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thi hành
Nghị định số 193/CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ.
- Thơng tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị
định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thơng tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ.
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế tài chính
trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
* Từ khi có Luật Đất đai 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã
ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất đai như sau:
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài
sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP