ĐẠI HỌC HUẾ
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN QUANG TRUNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN TẠI THÀNH PHỐ HUẾ

LUẬN VĂN THẠC SĨ
KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. TRẦN THANH ĐỨC

CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
TS. NGUYỄN HỮU NGỮ

HUẾ - 2016


ii

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan kết quả đạt được trong luận văn là sản phẩm nghiên
cứu và tìm hiểu của riêng cá nhân tôi, chưa được sử dụng để bảo vệ bất cứ
học vị nào.
Trong toàn bộ nội dung của luận văn, những điều được trình bày hoặc là
của cá nhân tôi hoặc là được tổng hợp từ nhiều nguồn tài liệu. Tất cả tài liệu
tham khảo đều có xuất xứ và trích dẫn rõ ràng, hợp pháp.

Huế, tháng 4 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Trung


iii

LỜI CẢM ƠN
Để hồn thành chương trình đào tạo thạc sĩ ngành quản lý đất đai và luận
văn tốt nghiệp này, tơi xin trân trọng cám ơn:
Ban Giám hiệu, Phịng Đào tạo sau Đại học trường Đại học Nông lâm
Huế, Ban chủ nhiệm Khoa Tài nguyên Đất và Môi trường nông nghiệp đã
giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi được tham gia khóa học Cao học Quản lý đất
đai K20B.
Đặc biệt, tôi xin bày tỏ lời cám ơn chân thành đến TS.Trần Thanh Đức,
giáo viên hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tơi trong suốt
thời gian làm luận văn tốt nghiệp.
Trân trọng cám ơn các cán bộ của Trung tâm Phát triển quỹ đất thành phố
Huế; Phịng Tài ngun và Mơi trường thành phố Huế và UBND thành phố Huế,
đã hợp tác, giúp đỡ và chia sẻ tài liệu, số liệu để tơi hồn thành tốt việc thu thập
số liệu, tài liệu.
Xin được gửi lời cám ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã động
viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cám ơn!
Huế, tháng 4 năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Quang Trung



iv
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Đề tài này được thực hiện tại thành phố Huế với mục tiêu chính đã sử dụng
các phương pháp nghiên cứu, phương pháp thu thập số liệu thứ cấp; phương
pháp thu thập số liệu sơ cấp; phương pháp phân tích, xử lý số liệu, kết quả
nghiên cứu cho thấy.
Thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất là q trình hoạt động có
mục đích, do cơ quan, tổ chức, cá nhân tham gia quan hệ đấu giá quyền sử dụng
đất thực hiện, bằng hành vi của mình làm cho những quy định về đấu giá quyền
sử dụng đất đi vào cuộc sống, trở thành những hành vi thực tế, hợp pháp của các
chủ thể tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.
Những hạn chế trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ở
thành phố Huế thời gian qua: Trong định giá đất tuy đã có nhiều cố gắng, song
vẫn chưa phù hợp với thị trường, giá đưa ra có khi lại q cao, có khi lại q
thấp. Việc thơng báo, niêm yết quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá còn gặp khó
khăn, số lượng doanh nghiệp đấu giá chuyên nghiệp được thành lập ở thành phố
Huế nói riêng và tỉnh Thừa Thiên Huế nói chung cịn ít. Nhiều đấu giá viên vẫn
cịn lúng túng trong q trình thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất,
đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về bán đấu giá tài sản còn hạn chế
về số lượng. Sự phối hợp giữa các cơ quan nhà nước trong việc quản lý các tổ
chức bán đấu giá chuyên nghiệp chưa được chặt chẽ, công tác tuyên truyền pháp
luật chưa được thường xuyên, chất lượng chưa cao, việc xử lý vi phạm trong đấu
giá quyền sử dụng đất cịn khó khăn, bất cập.
Các giải pháp nhằm đảm bảo thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng
đất ở thành phố Huế trong điều kiện phát triển kinh tế -xã hội hiện nay: Hoàn
thiện quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất. Nâng cao trình độ, năng
lực chuyên môn nghiệp vụ và phẩm chất của đội ngũ đấu giá viên. Xây dựng
mối quan hệ chặt chẽ giữa các cơ quan nhà nước để đơn giải hoá thủ tục nhằm
tạo điều kiện để các chủ thể thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất.

Tăng cường thanh tra, kiểm tra, sơ kết, tổng kết và xử lý nghiêm minh đối với
những hành vi vi phạm trong thực hiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
và tăng cường công tác phổ biến, tuyên truyền pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất cho Nhân dân.


v

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................ ii
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................... iii
TÓM TẮT LUẬN VĂN ..................................................................................... iv
MỤC LỤC ............................................................................................................ v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vii
DANH MỤC BẢNG ......................................................................................... viii
DANH MỤC HÌNH ............................................................................................. x
MỞ ĐẦU .............................................................................................................. 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................... 1
2. Mục đích của đề tài ........................................................................................... 2
3. Mục tiêu cụ thể. ................................................................................................. 2
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................. 3
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN .......................................................................................... 3
1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản ..................................................... 3
1.1.2. Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản ..................................... 8
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................................... 8
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN .................................................................................... 11
1.2.1. Tình hình cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên thế
giới ....................................................................................................................... 11
1.2.2. Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............................. 13

1.2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................................ 20
1.3. CÁC CƠNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CĨ LIÊN QUAN............................. 22
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ................................................................................................... 25
2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ............................................. 25
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................ 25
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 25
2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ........................................................................ 26
2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................ 26
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ....................................................... 26
2.3.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ......................................................... 26


vi
2.3.3. Phương pháp phân tích xử lý, số liệu ........................................................ 27
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ............................ 28
3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI, SỬ
DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ HUẾ. ............................................................ 28
3.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên ................................................................ 28
3.1.2. Khái quát tình hình kinh tế - xã hội .......................................................... 30
3.1.3. Hiện trạng và biến động đất đai tại thành phố Huế giai đoạn 2010 -2014.... 37
3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 03
DỰ ÁN NGHIÊN CỨU ...................................................................................... 41
3.2.1. Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn
thành phố Huế ..................................................................................................... 41
3.2.2. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn thành phố
Huế ...................................................................................................................... 44
3.2.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ở áp dụng trên địa bàn thành phố Huế. .... 45
3.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn
thành phố Huế ..................................................................................................... 50

3.2.5. Đánh giá chung về công tác đấu giá và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
của các dự án được chọn nghiên cứu .................................................................. 69
3.3. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA 03 DỰ ÁN NGHIÊN CỨU........................................................................ 70
3.3.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................................... 70
3.3.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Huế ........ 77
3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU
GIÁ ...................................................................................................................... 79
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................... 81
1. KẾT LUẬN ..................................................................................................... 81
2. ĐỀ NGHỊ ......................................................................................................... 82
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................... 84
PHỤ LỤC ........................................................................................................... 86


vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

BĐS

Bất động sản

CP

Chính phủ

CSXH


Chính sách xã hội

KĐ

Khởi điểm

MNCD

Mặt nước chuyên dùng

NĐ

Nghị định

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TĐ

Trúng đấu

TT

Thị trường


TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

UBND

Ủy ban nhân dân


viii

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Huế giai đoạn 2011 – 2014 ........ 30
Bảng 3.2. Cơ cấu kinh tế của thành phố Huế giai đoạn 2011 - 2014...................... 31
Bảng 3.3. Tình hình dân số thành phố Huế năm 2014.............................................. 34
Bảng 3.4. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Huế năm 2014.................................... 38
Bảng 3.5. Biến động các loại đất của thành phố Huế giai đoạn 2010 - 2014.......... 40
Bảng 3.6. Các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa
bàn thành phố Huế....................................................................................................... 41
Bảng 3.7. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng tại thành phố Huế ...... 44
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá QSDĐ tại khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 1, phường
Phú Hiệp, thành phố Huế ............................................................................................ 52
Bảng 3.9. Kết quả đấu giá QSDĐ tổng hợp qua các phiên của khu tái định cư Phú
hiệp giai đoạn 1, phường Phú Hiệp, thành phố Huế ................................................. 53
Bảng 3.10. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường ở khu tái định cư Phú Hiệp ..... 54
giai đoạn 1, phường Phú Hiệp, thành phố Huế ......................................................... 54
Bảng 3.11. Ý kiến của người dân tham gia đấu giá QSD đất khu tái định cư
Phú Hiệp giai đoạn 1, phường Phú Hiệp, thành phố Huế .................................. 55
Bảng 3.12. Kết quả đấu giá QSDĐ tại khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 2,

phường Phú Hiệp, thành phố Huế .............................................................................. 57
Bảng 3.13. Kết quả đấu giá QSDĐ tổng hợp qua các phiên của khu tái định cư Phú
Hiệp giai đoạn 2, phường Phú Hiệp, thành phố Huế. ............................................... 59
Bảng 3.14. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường ở khu tái định cư Phú Hiệp giai
đoạn 2 ........................................................................................................................... 60
Bảng 3.15. Ý kiến của người tham gia đấu giá QSD đất khu tái định cư Phú
Hiệp giai đọa 2, phường Phú Hiệp, thành phố Huế............................................. 61
Bảng 3.16. Kết quả đấu giá QSDĐ tại khu quy hoạch phân lô Hương Long,
phường Hương Long, thành phố Huế ........................................................................ 64
Bảng 3.17. Kết quả đấu giá QSDĐ tổng hợp qua các phiên của dự án khu quy
hoạch phân lô Hương Long, phường Hương Long, thành phố Huế ........................ 66
Bảng 3.18. Kết quả điều tra giá đất trên thị trường ở khu quy hoạch phân lô Hương
Long, phường Hương Long, thành phố Huế ............................................................. 67


ix
Bảng 3.19. Ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ khu phân lô Hương Long,
phường Hương Long, thành phố Huế ........................................................................ 68
Bảng 3.20. Hiệu quả kinh tế từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án
nghiên cứu.................................................................................................................... 71
Bảng 3.21. Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường trung bình và giá trúng đấu
trung bình ..................................................................................................................... 73
Bảng 3.22. Tổng hợp điều tra ý kiến của người tham gia đấu giá QSDĐ ............... 74


x

DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Huế ...................................................... 28
Hình 3.2. Cơ cấu kinh tế của thành phố Huế năm 2014 ..................................... 31

Hình 3.3. Cơ cấu sử dụng đất thành phố Huế năm 2014 .................................... 38
Hình 3.4. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu với giá khởi điểm của dự án đấu
giá khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 1 ............................................................ 53
Hình 3.5. Ý kiến người dân về giá trúng đấu và giá thị trường của đất đấu giá tại
khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 1 .................................................................. 55
Hình 3.6. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu với giá khởi điểm của dự án đấu
giá khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 2 ............................................................ 60
Hình 3.7. Ý kiến người dân về giá trúng đấu và giá thị trường của đất trúng đấu
giá tại khu tái định cư Phú Hiệp giai đoạn 2 ....................................................... 61
Hình 3.8. Mức chênh lệch giữa giá trúng đấu với giá khởi điểm của dự án đấu
giá khu quy hoạch phân lơ Hương Long ............................................................. 66
Hình 3.9. Ý kiến người dân về giá trúng đấu và giá thị trường của đất đấu giá tại
khu quy hoạch phân lô Hương Long ................................................................... 68
Hình 3.10. So sánh số tiền chênh lệch thu được sau đấu giá của 3 dự án .......... 71
Hình 3.11. Giá thị trường và giá trúng đấu của 3 dự án ..................................... 73


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai khơng chỉ là tư liệu sản xuất của ngành nông nghiệp mà còn là cơ
sở, nền tảng cho mọi hoạt động sản xuất cũng như sinh hoạt của con người.
Nền kinh tế xã hội đang ngày càng phát triển, nhu cầu sử dụng đất ngày càng
gia tăng, nên quá trình sử dụng đất địi hỏi phải có sự quản lý chặt chẽ của Nhà
nước nhằm đảm bảo sự ổn định, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất trên
các lĩnh vực kinh tế, xã hội và mơi trường.
Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước luôn đổi mới,
hồn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội của đất nước
nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá

trình phát triển đất nước. Tuy nhiên vẫn cịn nhiều hạn chế trong cơng tác
quản lý đất đai, các chủ thể sử dụng đất chưa nhận thức đầy đủ về vai trò của
đất đai trong nền kinh tế, nên nguồn vốn quý báu này đôi lúc bị khai thác và
sử dụng chưa đúng với giá trị của nó, gây lãng phí cho ngân sách Nhà nước
và cho các doanh nghiệp. Mặt khác, tư duy về thị trường bất động sản còn
chưa phổ biến, hành lang pháp lý thiếu đồng bộ làm cho thị trường bất động
sản hoạt động kém hiệu quả.
Những năm gần đây, trong điều kiện kinh tế của đất nước cịn nhiều khó
khăn, để nâng cao hiệu quả trong việc quản lý và sử dụng đất, Nhà nước đã chủ
trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” với hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá
quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là một
giải pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư. Cơng tác
đấu giá quyền sử dụng đất đã thể hiện được tính ưu việt của nó hơn các hình
thức giao đất khác, nó thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông
qua việc đấu giá quyền sử dụng đất, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Trong thời gian qua, tại thành phố Huế công tác đấu giá quyền sử dụng đất
diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên phương pháp tổ chức và thực hiện còn một số
hạn chế như việc điều tra để xây dựng giá sàn còn chưa khoa học và cịn mang
nặng tính hành chính, quy chế đấu giá có sự khác nhau ở một số dự án,... Xuất
phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm đánh giá lại tính hiệu quả, đề xuất
được phương pháp tổ chức và thực hiện hợp lý, góp phần vào việc đẩy mạnh


2

công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế, tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số
dự án tại thành phố Huế".

2. Mục đích của đề tài
Đánh giá được hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành
phố Huế qua một số dự án điển hình. Từ đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao
hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Huế.
3. Mục tiêu cụ thể:
- Phân tích dánh giá được ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất của 03 dự án nghiên cứu.
- Đề xuất được các giải pháp để hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm nâng
cao hiệu quả của cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất.
4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
4.1. Ý nghĩa khoa học
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm sáng tỏ cơ sở lý luận và những vấn đề
liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó làm tài liệu nghiên cứu
cho các vấn đề kế tiếp.
4.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ phản ánh đúng thực trạng của công tác
đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Huế hiện nay. Đồng thời để
tạo thêm nguồn lực cho ngân sách của địa phương, đảm bảo tính cơng khai, dân
chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, góp phần giúp các nhà quản lý có cái nhìn
khách quan hơn, sát thực hơn để tổ chức những đợt đấu giá lần sau tốt hơn và
đạt hiệu quả hơn.


3

Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN
1.1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1. Bất động sản

a. Khái niệm
Theo Bộ luật Dân sự 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà ở, cơng trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình
xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai, tài sản khác do pháp luật quy
định”[15].
Ở Việt Nam, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS là giá trị QSDĐ có điều
kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử
dụng đất bao gồm các giao dịch: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất [16].
b. Đặc điểm
Bất động sản mang những đặc điểm chủ yếu sau đây:
Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt
và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm do diện tích bề mặt trái đất là có
hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng mảnh
đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ,… Chính vì tính khan hiếm, tính cố
định và khơng di dời được của đất đai nên hàng hóa BĐS có tính cá biệt
[16],[21].
Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố
khơng giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai cơng trình cạnh nhau và
cùng xây dựng theo một thiết kế. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều
quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa
mãn sở thích cá nhân… tất cả những yếu tố đó tạo nên tính cá biệt của BĐS [16].
Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài ngun
được xem như khơng thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng
thời, các vật kiến trúc và cơng trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc


4


lâu hơn. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và cơng
trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động
bình thường mà chi phí sử dụng BĐS mang lại ngang bằng với lợi ích thu được
từ BĐS đó.
Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng rất lớn, giá trị của
một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà
nước đầu tư xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng
cao giá trị của BĐS trong khu vực đó.
Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.
BĐS trong q trình sử dụng có thể điều chỉnh cơng năng mà vẫn giữ được
những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người
tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các
hoạt động khác.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hóa BĐS địi hỏi khả năng
quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng
BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS địi hỏi cần khả năng
quản lý thích hợp và tương xứng.
Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu
sự chi phối của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng
hóa thơng thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc
gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống
tại đó. Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm
linh,… chi phối nhu cầu và hình thức BĐS [21].
1.1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại
một khu vực địa lý nhất định, trong khoảng thời gian nhất định. Thị trường BĐS
có thể được hiểu một cách đơn giản hoặc cụ thể hơn là hệ thống các quan hệ
thơng qua đó các giao dịch về BĐS được thực hiện [17], [21].

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị
trường BĐS có liên quan đến một lượng tài sản lớn trong nền kinh tế của một
nước. Việc phát triển thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất
đai. Thực chất hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá
trị QSDĐ có điểu kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất [17].


5

1.1.2. Khái quát về giá đất, định giá đất và bất động sản
1.1.2.1. Khái quát về giá đất
Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt
giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong khơng
gian và thời gian. Ở Việt Nam, giá đất chính là mệnh giá QSDĐ. Giá đất cũng
như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường được hình thành và vận động
theo quy luật sản xuất hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu và quy luật
cạnh tranh [12], [17], [10].
Giá đất dựa trên giá trị của đất nhưng không phải bằng giá trị và được thể
hiện ra bên ngoài bằng giá cả. Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ
về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất
đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử
dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự
công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ
của mình và Nhà nước điều chỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và
pháp luật [12].
Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ
QSDĐ và là căn cứ tính tốn giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính
giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất
[10], [12], [13].

* Phân loại giá đất: Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau:
Giá chuẩn: Là loại giá do Nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong cơ
chế thị trường. Trong quy định giá chuẩn có: Khung giá đất Chính phủ quy định
giá tối thiểu và giá tối đa; bảng giá của tỉnh/thành phố. Nhà nước quy định giá
các loại đất để phục vụ cho các mục đích sau: Tính thuế chuyển QSDĐ; thu tiền
khi giao đất, cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại về
đất khi thu hồi. Đặc điểm của giá chuẩn: Khơng sát với giá thị trường, nhưng nó
vẫn mang tính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng
cao giá đất càng thấp [12], [16].
Giá thị trường: Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấp phụ
thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xác định
được giá thị trường. Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau: Do tự
nguyện giữa người bán và người mua thỏa thuận nhất trí; phụ thuộc vào mục đích


6

của mua bán đất; nhu cầu đất đai của người mua và thị trường; tác động của môi
trường sống và xã hội; một số yếu tố về mục đích sử dụng đặc biệt.
Giá chứng khoán: Đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tài
sản trong thị trường chứng khốn và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo
ra giá chứng khoán.
Giá bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trường của
thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thỏa thuận. Giá trị bảo
hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thỏa thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểm giữa
người chủ sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm.
Giá thế chấp: Giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thị
trường của thửa đất. Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thế
chấp. Những thửa đất khơng được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đó
thì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng khơng có giá trị thế chấp.

Giá cho thuê: Giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trả cho
chủ đất trong suốt thời gian thuê đất. Chính là một phần lợi nhuận do sử dụng
đất mang lại mà người thuê trả cho chủ đất. Tùy theo hợp đồng cho thuê đất mà
giá cho thuê được xác định ngay từ khi cho thuê hay xác định theo từng thời
điểm [10], [12], [16].
1.1.2.2. Khái quát về định giá đất và bất động sản
Trên thế giới, đất và những tài sản khác gắn liền với đất được coi là một tài
sản thống nhất, gọi chung là BĐS. Trong hoạt động định giá có định giá BĐS và
định giá đất. Định giá BĐS nói chung và định giá đất nói riêng là một lĩnh vực
được nhiều nước trên thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước đang
phát triển quan tâm đầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Các nước như Mỹ,
Nhật, Thụy Điển, Anh, Pháp, Australia, Malaysia, Singapore, Trung Quốc, định
giá đất và BĐS đã trở thành một ngành quan trọng của nền kinh tế [10]. Mặc dù
có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước, nhưng nội dung định
giá và quản lý Nhà nước đối với hoạt động định giá đất và BĐS nói chung tại
nhiều nước trên thế giới đều có những điểm rất giống nhau, sự giống nhau đó có
thể tóm tắt qua một số điểm chính sau đây:


7

a. Định giá và quản lý hoạt động định giá đất được xác định là một trong những
nội dung chính của hoạt động quản lý Nhà nước
Thông qua hoạt động định giá giá đất và hoạt động định giá đất Nhà nước
tăng cường sức mạnh của mình bằng việc đảm bảo các nguồn thu cho ngân sách
nhà nước đầy đủ, ổn định thị trường bằng các biện pháp kinh tế, hoặc các biện
pháp hành chính thơng qua các hình thức thu tiền sử dụng đất, thu thuế và lệ phí
mà người sở hữu đất và BĐS phải nộp theo quy định của pháp luật.
b. Hoạt động định giá đất và bất động sản diễn ra trong hành lang pháp lý đã
được xác lập, trong đó các nội dung được thể chế hoá rất đầy đủ và chi tiết.

Về chế độ định giá bất động sản: Các tài sản thuộc đối tượng phải định giá
là đất và các BĐS khác gắn liền với đất. Phạm vi cần định giá là những loại đất
và BĐS thuộc diện phải chịu thuế hoặc chịu lệ phí khi có sự chuyển nhượng,
nhận thừa kế, thế chấp hoặc chuyển mục đích sử dụng. Ở Việt Nam, việc định
giá BĐS được bắt đầu tiến hành vào ngày 1 tháng 10 hàng năm và có hiệu lực từ
ngày 1 tháng 1 để áp dụng cho năm đó.
Nội dung, trình tự, thủ tục định giá đất và bất động sản: Trình tự, thủ tục
định giá đất và BĐS tại mỗi nước có thể được phân chia thành số bước nhiều ít
khác nhau, nhưng nội dung và sản phẩm của hoạt động định giá được quy định
tại các nước là cơ bản tương tự nhau [10]. Ở Việt Nam, qui trình định giá BĐS
được thực hiện theo 6 bước sau đây: Bước 1 là xác định tổng quát về BĐS cần
định giá, bước 2 là lập kế hoạch định giá, bước 3 là khảo sát hiện trường, thu
thập thông tin, bước 4 là phân tích thơng tin; bước 5 là xác định giá BĐS, bước
6 là lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá [12], [16].
Phương pháp định giá đất và bất động sản: Hiện nay đa số các nước sử
dụng những phương pháp định giá đất và BĐS truyền thống, đó là: Phương pháp
so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp so sánh giá bán); phương pháp giá
thành (còn gọi là phương pháp chi phí hay phương pháp chiết trừ) và phương
pháp thu nhập. Tùy theo điều kiện thông tin của mỗi thửa đất, mỗi BĐS mà định
giá viên lựa chọn phương pháp thích hợp nhất.
Tổ chức, chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt động của cơ quan định giá:
Hiện nay, có 2 mơ hình tổ chức định giá: tổ chức định giá của Nhà nước và tổ
chức định giá của tư nhân. Tổ chức định giá tư nhân chịu sự quản lý về mặt Nhà
nước của cơ quan định giá Nhà nước.


8

Đối với cơ quan định giá của Nhà nước: Cơ quan định giá của Nhà nước có
chức năng xây dựng giá đất và BĐS và thực hiện quản lý Nhà nước về công tác

định giá đất và BĐS trên phạm vi cả nước. Cơ chế ban hành giá đất và BĐS được
định giá theo chu kỳ hoặc định giá đột xuất (tuỳ theo quy định của mỗi nước).
Trường hợp những thửa đất hoặc BĐS có sự tham gia định giá của tư nhân, nếu kết
quả định giá của các cơ quan đó có sự chênh lệch lớn về giá trị mà các bên khơng
thương lượng được thì buộc phải đưa ra toà để giải quyết, quyết định của toà sẽ là
quyết định cuối cùng và có hiệu lực pháp luật.
Đối với cơ quan định giá của tư nhân: được hình thành và phát triển trong
cơ chế thị trường nhằm đáp ứng các nhu cầu thường xuyên, đa dạng của người
sử dụng đất và hữu tư BĐS như: thế chấp, chuyển nhượng, thuê, nhận thừa kế,
bảo hiểm, đầu tư phát triển và trong nhiều trường hợp nhằm giải quyết các
tranh chấp về giá trị đất và BĐS giữa các bên có liên quan. Tổ chức định giá tư
nhân hoạt động chủ yếu dưới hình thức cơng ty kinh doanh BĐS hoặc tư vấn
pháp luật.
Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai,
với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối
với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới. Tuy nhiên công tác định giá đất, định
giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được
tổ chức thành một hệ thống cơng cụ, có thể nằm ở các cơ quan khác nhau nhưng
đều có những điểm giống nhau về mặt kỹ thuật chuyên môn, nghiệp vụ (đều có
những nét cơ bản giống nhau) và độc lập khi hoạt động để thực hiện nhiệm vụ
quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS [10], [12].
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm và vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất
a. Khái niệm
Đấu giá QSDĐ là việc chuyển nhượng QSDĐ thông qua hình thức đấu giá
cơng khai, thực hiện bởi tổ chức bán đấu giá tài sản, trong đó người trả giá cao
nhất sẽ được nhận QSDĐ đấu giá [18].
b. Vai trị
Đấu giá QSDĐ là cơng cụ để nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử
dụng đất, nhằm đảm bảo tính cơng khai minh bạch trong quản lý và sử dụng đất.

Đấu giá QSDĐ thể hiện một số vai trị chính sau:


9

Thứ nhất, đấu giá QSDĐ sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường cơng khai, minh
bạch, góp phần giải quyết được bài toán về việc xác định giá đất sát với giá thị
trường vốn đang rất bức xúc hiện nay.
Thứ hai, việc đấu giá QSDĐ sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể
được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất phải tham gia
đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, khơng liên quan đến người có đất
bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước. Điều này sẽ hạn
chế tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thứ ba, đấu giá QSDĐ sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho” trong giao
đất, cho thuê đất. Việc thông báo, nêm yết công khai các thông tin liên quan đến
đấu giá QSDĐ trên các phương tiện thông tin đại chúng, tạo điều kiện nhiều
người tham gia đấu giá sẽ dần loại bỏ cơ chế “xin - cho”.
Thứ tư, đấu giá QSDĐ các lô đất phân lô gắn với các thông số quy hoạch
trong xây dựng thửa đất trúng đấu tạo nên hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hạn
chế đất bỏ hoang không đưa vào sử dụng [14], [18].
1.1.3.2. Nguyên tắc, yêu cầu trong đấu giá quyền sử dụng đất
Công tác đấu giá QSDĐ ở các địa phương trong cả nước đều gắn với những
quy định cụ thể riêng của từng địa phương, nhưng đều phải tuân thủ các nguyên
tắc, yêu cầu chung của Nhà nước.
a. Nguyên tắc
Đảm bảo cơng khai, liên tục, khách quan, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của các bên tham gia, đúng trình tự, thủ tục theo quy định của quy
chế và các quy định khác của pháp luật.
Mọi cuộc bán đấu giá QSDĐ đều phải do đấu giá viên điều hành cuộc bán
đấu giá theo đúng trình tự, thủ tục quy định, trừ trường hợp bán đấu giá QSDĐ

trong trường hợp đặc biệt quy định tại điều 20 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP
ngày 04/03/2010 của Chính phủ và trong trường hợp không thuê được tổ chức
bán đấu giá chuyên nghiệp quy định tại khoản 2, điều 12 của Thông tư số
23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định chi tiết
và hướng dẫn thực hiện nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của
Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Hội đồng bán đấu giá QSDĐ trong trường hợp đặc biệt được thành lập để
bán đấu giá QSDĐ có giá trị lớn, phức tạp hoặc trong trường hợp không thuê


10

được tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp khi đã hết hạn thông báo công khai
về thuê tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để thực hiện đấu giá thì tiến hành
lập hội đồng bán đấu giá theo quy định.
b. Yêu cầu
Diện tích đất đưa ra đấu giá QSDĐ phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất và phải được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Việc đấu giá
được thực hiện từng ô đất, lô đất, thửa đất cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có
nhu cầu sử dụng. Trường hợp đấu giá cả dự án hoặc lơ đất gồm nhiều thửa đất
có cơng năng sử dụng khác nhau do UBND tỉnh quyết định [10].
1.1.3.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất
bao gồm các yếu tố:
a. Vị trí của khu đất
Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví
dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đơ thị thì giá đất ở những vị trí

mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Hay ở quỹ đất phân lơ
bán đấu giá theo quy hoạch thì những lơ đất “góc” có 2 mặt tiền sẽ có giá cao
hơn những lơ đất chỉ có 1 mặt tiền. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hóa,
kinh tế - xã hội, thương mại,… sẽ có giá cao hơn ở các vị trí xa trung tâm (cùng
đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản
xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng xa trung
tâm hơn.
b. Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm,
mặt tiền,… nhưng chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ có những hạn
chế nhất định và ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng
bộ như hệ thống giao thông, hệ thống cấp thốt nước, dịch vụ thơng tin liên lạc,
điện sinh hoạt, điện sản xuất (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đối
với đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp) sẽ làm
tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.


11

c. Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các cơng trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc mơi trường sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu
vực này tăng lên. Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế được
đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tư
trong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp,…
d. Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính khơng đồng nhất, sự cố định về vị trí,

có hạn về khơng gian và vơ hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng
cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở.
1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN
1.2.1. Tình hình cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên
thế giới
1.2.1.1. Trung Quốc
Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố
trực thuộc trung ương và 1 khu vực hành chính đặc biệt (Hồng Kơng). Luật quản
lý BĐS của Trung Quốc được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ 8 - 5/7/1994 thông
qua. Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994 có hiệu lực thi hành
từ ngày 01/01/1995 quy định nhà nước giao QSDĐ thuộc sở hữu nhà nước trong
một số năm nhất định và việc nộp tiền cho nhà nước về QSDĐ của người sử
dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ. Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù
hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng
đất xây dựng hàng năm. Việc xuất nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch
và bước đi của UBND cấp huyện, thị. UBND huyện, thị trực thuộc quy định
quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình. Việc xuất nhượng
QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song
phương. Đối với đất để xây dựng cơng trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc
nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức đấu giá và đấu
thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương
thức thương lượng song phương. Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất
nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá


12

thấp nhất của nhà nước.
Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng
BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau: Đã thanh toán hết quyền xuất

nhượng QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã có giấy chứng nhận QSDĐ; Trong
trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai, đối với cơng trình xây
dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã
có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác. Việc xuất nhượng
QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương hiện
nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc
(CRECAC) là một viện quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các
dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường BĐS ở Trung Quốc. Hiện
nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngồi với 300 cán bộ
chuyên môn. CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS,
định giá tài sản, tư vấn về đất xây dựng, văn phòng thương mại về BĐS, lập kế
hoạch đầu tư cho các dự án BĐS [13], [16].
1.2.1.2. Đài Loan
Theo tiến sỹ Tôn Dật Tiên, công cuộc cải cách ruộng đất ở Trung Hoa được
tiến hành trên hai phương diện: phân bổ đất đai và sử dụng đất đai. Áp dụng các
giáo huấn đó, Đài Loan đã tiến hành song song hai chương trình là “người cày
có ruộng” và “bình quyền về đất đơ thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công
cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về đất
đơ thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đơ thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu
được từ đất đô thị cho mục đích cơng cộng. Việc hồn thành đề án củng cố đất
đơ thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo lệch không phù hợp cho xây dựng
trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêm được nguồn
đất cơng ích rất lớn. Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất đô thị đem
lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt
đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đơ thị” đã đạt được
ngồi quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để "đổi đất lấy hạ tầng"
còn đạt được các thành tựu sau: 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán;
số chủ đất đơ thị khơng có biệt thự giảm xuống 59%; những gia đình chủ đất
đơ thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia đình nắm giữ giảm xuống 12%;

diện tích đất đơ thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%; số lượng nhà xây ở khu
vực đơ thị tăng 229%; diện tích tầng nhà xây tăng 330%; tổng ngân sách dành


13

cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410% [13], [16], [17].
1.2.1.3. Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá BĐS được thực hiện đối với các tài sản bảo
lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của tồ án. Sau thời kỳ
khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS bị ảnh hưởng rất
lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con
nợ và toà án đều tập trung giải quyết những BĐS đang bị các ngân hàng cầm
cố và tiến hành đấu giá. Khi toà án địa phương tịch thu BĐS của những cá
nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ
được tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.
Có thể thấy rõ trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động,
vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và
không thể thiếu được. Trong những năm qua, các nước đều có các chính sách,
pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được
khai thác ngày càng có hiệu quả hơn mà điển hình là các nước Đài Loan và
Trung Quốc [13], [17].
1.2.2. Khái quát về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.2.2.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
a. Giai đoạn từ năm 1989 đến năm 1996
Có thể nói dịch vụ bán đấu giá tài sản tại Việt Nam được hình thành và
phát triển từ việc bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự. Bởi lẽ, các quy định
về bán đấu giá tài sản được xuất hiện đầu tiên trong pháp luật về thi hành án
dân sự. Pháp luật về bán đấu giá tài sản được đánh dấu bằng sự ra đời của Pháp
lệnh thi hành án dân sự ngày 28/8/1989 (gọi là Pháp lệnh năm 1989), quy định

về bán đấu giá tài sản để thi hành án. Tài sản đã kê biên được bán cho người
trả giá cao nhất. Nếu khơng ai trả giá cao hơn giá đã định thì tài sản được bán
cho người mua theo giá mà hội đồng định giá đã định. Tài sản khơng bán được
thì được định giá lại để tiếp tục bán đấu giá (khoản 2, Điều 28, Pháp lệnh năm
1989) [17].
b. Giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2005
Năm 1995, Bộ luật dân sự đầu tiên ở nước ta được Quốc hội khóa IX, kỳ
họp thứ 8 thông qua. Đây là một văn bản pháp luật quan trọng, điều chỉnh các
quan hệ giao kết dân sự trong đó có quan hệ về bán đấu giá tài sản. Trên cơ sở


14

đó, ngày 19/12/1996 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 86/1996/NĐ-CP về
việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. Có thể nói hoạt động bán đấu giá tài
sản chuyên nghiệp ở nước ta được hình thành từ năm 1997 trên cơ sở của Bộ
luật dân sự và Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ ban hành
quy chế bán đấu giá tài sản.
Theo quy định tại điều 4 Nghị định số 86/1996/CP thì người bán đấu giá là
Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản bán đấu giá được thành lập theo quyết
định của chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, do Sở Tư pháp
trực tiếp quản lý. Người bán đấu giá cũng có thể là doanh nghiệp Nhà nước
được thành lập theo Luật doanh nghiệp Nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn,
công ty cổ phần được thành lập theo Luật công ty hoạt động bán đấu giá chuyên
nghiệp và không kinh doanh ngành nghề khác do Sở Tư pháp quản lý về nghiệp
vụ. Cũng theo quy định tại Nghị định này thì việc bán đấu giá tài sản được tiến
hành sau khi người có tài sản bán đấu giá ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài
sản với người bán đấu giá, xác định giá khởi điểm để bán đấu giá.
Ngày 07 tháng 04 năm 1997 Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 399/PLDSKT
hướng dẫn một số quy định về bán đấu giá tài sản. Ở đa số địa phương, quán triệt

tinh thần Nghị định số 86/CP và Thông tư số 399/PLDSKT ngày 07 tháng 4 năm
1997 của Bộ Tư pháp, các trung tâm đã tổ chức bán đấu giá cơng khai, rộng rãi,
đúng trình tự, thủ tục; khách hàng tham gia đấu giá ngày càng nhiều. Giá tài sản
bán được phần lớn tăng hơn nhiều so với giá khởi điểm, làm lợi cho người có tài
sản bán đấu giá. Khoản lệ phí nộp ngân sách đạt được chỉ tiêu mà các trung tâm
đề ra, đảm bảo cho hoạt động bán đấu giá được liên tục và có hiệu quả.
Nghị định số 86/1996/NĐ-CP là văn bản pháp luật quan trọng đặt nền
móng cho dịch vụ đấu giá trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, nội dung của
Nghị định số 86/1996/NĐ-CP được ban hành trong những năm đầu của nền kinh
tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Việt Nam nên vẫn chứa đựng các điều
khoản bất cập, hạn chế nhất định, khơng cịn phù hợp cần thay đổi cho phù hợp
với thực tế [16], [17].
c. Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
Ngày 18/01/2005, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu
giá tài sản được ban hành thay thế Nghị định số 86/1996/NĐ-CP. Ngay sau khi
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, Bộ Tư pháp đã ban hành


15

Thông tư số 03/2005/TT-BTP hướng dẫn một số quy định của Nghị định số
05/2005/NĐ-CP [7].
Nghị định số 05/2005/NĐ-CP là văn bản pháp luật chuyên ngành, là cơ sở
pháp lý quan trọng để phát triển dịch vụ bán đấu giá tài sản trong nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, cùng với Nghị định số
05/2005/NĐ-CP thì cịn có nhiều văn bản quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh
hoạt động bán đấu giá tài sản như Bộ luật dân sự năm 2005; Luật thương mại
năm 2005; Luật quản lý và sử dụng tài sản Nhà nước năm 2008; Quyết định số
216/2005/QĐ-TTg của thủ tướng Chính phủ về bán đấu giá QSDĐ để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định số 159/2007/NĐ-CP ngày

30 tháng 10 năm 2007 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý
rừng, bảo vệ rừng và quản lý lâm sản; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 về thi hành luật đất đai; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày
25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ,
thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai; Thông tư liên tịch số
38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn về chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký QSDĐ và Trung tâm phát
triển quỹ đất.
Sau khi Nghị định số 05/2005/NĐ-CP được ban hành, hoạt động bán đấu
giá tài sản đã đạt được những kết quả đáng kể, tạo cơ sở pháp lý trong việc củng
cố và phát triển các tổ chức bán đấu giá tài sản ở các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương, góp phần thống nhất pháp luật về trình tự, thủ tục bán đấu giá tài
sản và đáp ứng phần lớn nhu cầu của cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực này. Tuy
nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, pháp luật về hoạt động bán đấu giá tài
sản trong thời kỳ này vẫn còn nhiều vấn đề bất cập [7], [17].
Thứ nhất, hiện nay có nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau cùng
điều chỉnh hoạt động bán đấu giá tài sản. Bên cạnh một số luật, pháp lệnh cịn có
nghị định của Chính phủ, quyết định của thủ tướng Chính phủ, thông tư liên tịch
của các bộ, ngành,...Nhiều điều khoản của các văn bản quy phạm pháp luật về
bán đấu giá tài sản không thống nhất với quy định của Nghị định số
05/2005/NĐ-CP, nội dung một số quy định còn chồng chéo, gây khó khăn cho
các cơ quan, tổ chức, cá nhân trong việc áp dụng pháp luật.
Thứ hai, do sự không đồng bộ, thống nhất trong các quy định của pháp luật
nên hiện nay có nhiều loại tổ chức thực hiện việc bán đấu giá tài sản và bán đấu