BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ
THÚC ĐẨY HÌNH THỨC DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG
THÔNG QUA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN
NGHỈ DƯỠNG-NGHIÊN CỨU KINH NGHIỆM
CỦA TẬP ĐOÀN SUN GROUP TẠI HẠ LONG

Ngành: Quản trị kinh doanh

TRẦN MAI LIÊN

Hà Nội - 2020


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

THÚC ĐẨY HÌNH THỨC DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG
THÔNG QUA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN
NGHỈ DƯỠNG-NGHIÊN CỨU KINH NGHIỆM
CỦA TẬP ĐOÀN SUN GROUP TẠI HẠ LONG

Ngành: Quản trị Kinh Doanh
Mã số: 8340101

Họ và tên học viên: Trần Mai Liên
Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Lệ Hằng

Hà Nội - 2020


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan các số liệu và kết quả được trình bày trong luận văn là do
bản thân trực tiếp tìm hiểu, thu thập và nghiên cứu, dưới sự giúp đỡ của người
hướng dẫn – TS. Nguyễn Lệ Hằng, phịng kinh doanh của tập đồn Sun Group, các
đại lý F1 của Tập đoàn Sun Group.
Nội dung được trình bày do tác giả tự tìm hiểu, thu thập và nghiên cứu, khơng
sao chép. Nếu có sai sót và vi phạm, tác giả xin chịu hoàn toàn trách nhiệm trước
Hội đồng bảo vệ.
Học viên thực hiện


ii
LỜI CẢM ƠN
Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Nguyễn Lệ Hằng – người đã
trực tiếp hướng dẫn, đưa ra những nhận xét, đánh giá, và ý kiến đóng góp cho tác
giả trong q trình hồn thành luận văn.
Đồng thời tác giả cũng xin chân thành cảm ơn phịng kinh doanh dự án của
Tập đồn Sun Group, công ty bất động sản là F1 của Sun Group đã cũng cấp tài
liệu, thông tin, và tạo điều kiện để tác giả có thể hồn thành Luận văn này.
Tuy nhiên trong khuôn khổ luận văn, do những hạn chế về hiểu biết, kinh
nghiệm, cũng như phạm vi, tài liệu nghiên cứu… chắc chắn bài viết không tránh
khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được những đánh giá, ý kiến đóng góp
từ Hội đồng, để luận văn được hoàn thiện hơn.
Học viên thực hiện



iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH ............................................................................ vii
TĨM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN ......................................... viii
LỜI NÓI ĐẦU ...........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG VÀ
BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG ...........................................................................6
1.1. Các khái niệm cơ bản về du lịch ....................................................................6
1.1.1. Định nghĩa về du lịch ................................................................................6
1.1.2. Du lịch nghỉ dưỡng ...................................................................................9
1.1.3. Phân loại du lịch nghỉ dưỡng ...................................................................9
1.1.4. Các nhân tố tác động đến phát triển du lịch nghỉ dưỡng ......................12
1.1.5 Chiến lược phát triển du lịch nghỉ dưỡng...............................................17
1.2. Các khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng ...............................................19
1.2.1. Khái niệm bất động sản ...........................................................................19
1.2.2. Khái niệm về bất động sản nghỉ dưỡng ..................................................22
1.2.3. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng ................................................22
1.2.4. Giá trị mà bất động sản nghỉ dưỡng mang lại .......................................24
1.2.5 Các chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng ..............................26
1.3. Mối quan hệ giữa phát triển hệ thống phân phối bất động sản nghỉ
dưỡng và phát triển du lịch.................................................................................28
1.3.1. Tác động của bất động sản nghỉ dưỡng đến du lịch .............................28
1.3.2. Tác động của du lịch đối với bất động sản nghỉ dưỡng ........................30
1.3.3. Các xu hướng ảnh hưởng đến dòng sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng ........37
CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN DU LỊCH NGHỈ
DƯỠNG TẠI HẠ LONG THÔNG QUA VIỆC PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG

BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG CỦA TẬP ĐOÀN SUN GROUP.................39
2.1. Tình hình phát triển du lịch tại Hạ Long ...................................................39


iv
2.1.1. Ví trí địa lí ................................................................................................39
2.1.2. Các nguồn lực phát triển du lịch ............................................................41
2.1.3. Thực trạng phát triển ..............................................................................43
2.1.4. Lợi ích kinh tế ..........................................................................................45
2.2. Hệ thống phân phối bất động sản của tập đoàn Sun Group ....................47
2.2.1. Giới thiệu về tập đoàn Sun Group ..........................................................47
2.2.2. Hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng của Sun Group..............................51
2.2.3. Các giá trị mang lại từ hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng ..................57
2.3.4 Chiến lược phát triển bất động sản nghỉ dưỡng của tập đoàn Sun
Group .................................................................................................................59
2.3. Tác động qua lại giữa phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng và du
lịch tại Hạ Long ....................................................................................................61
2.3.1. Điều kiện thuận lợi cho sự phát triển chung .........................................61
2.3.2. Tác động của bất động sản nghỉ dưỡng đến du lịch .............................66
2.3.3. Tác động ngược chiều của du lịch đến phát triển hệ thống bất động sản
nghỉ dưỡng .........................................................................................................69
2.4. Đánh giá việc thúc đẩy du lịch thông qua việc phát triển hệ thống bất
động sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long. .....................................................................76
2.4.1. Thành công ..............................................................................................76
2.4.2. Hạn chế và nguyên nhân ........................................................................80
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ ĐỀ XUẤT THÚC ĐẨY DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG
THÔNG QUA PHÁT TRIỂN HỆ THỐNG BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG
TẠI HẠ LONG ........................................................................................................82
3.1. Tổng kết kinh nghiệm phát triển du lịch tại Hạ Long ..............................82
3.1.1. Tận dụng lợi thế ......................................................................................82

3.1.2. Xây dựng theo hình thức hệ sinh thái ....................................................82
3.1.3. Đa dạng hóa sản phẩm............................................................................82
3.1.4. Đầu tư cơ sở hạ tầng ...............................................................................83
3.2. Bài học rút ra cho các tỉnh có tiềm năng phát triển du lịch nghỉ dưỡng .83
3.2.1. Phối hợp chiến lược quy hoạch điểm đến và phát triển sản phẩm .......84


v
3.2.2. Đa dạng hóa thị trường và sản phẩm .....................................................85
3.2.3. Tăng cường nguồn nhân lực ngành du lịch ..........................................86
3.2.4. Quản lý luồng khách ...............................................................................86
3.2.5. Nâng cao tiêu chuẩn chất lượng, dịch vụ và hạ tầng ............................87
3.2.6. Bảo tồn tài sản văn hóa và mơi trường ..................................................88
3.3. Một số kiến nghị, đề xuất. ............................................................................88
KẾT LUẬN ..............................................................................................................93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................95


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Diễn giải tiếng Anh

Bất động sản

BĐS
BOT

Diễn giải tiếng Việt


Build–Operate–Transfer

Xây dựng- Vận hành –Chuyển giao

CNTT

Công nghệ thông tin

ĐNA

Đông Nam Á

EIA

Enomic Integration Agreement

Thỏa thuận hội nhập kinh tế

FTA

Free Trade Agreement

Hiệp định thương mại tự do

HĐND

Hội đồng nhân dân

KT-XH


Kinh tế -Xã hội

LHQ

Liên hợp quốc

NXB

Nhà xuất bản

TP. HCM

Thành phố Hồ Chí Minh

SAM

Social accounting matrix

Ma trận hạch tốn xã hội

TAB

Tourism Advisory Board

Ủy ban tư vấn du lịch
Tổng cục thống kê

TCTK
TSA


Tourism Satellite Account

Tài khoản vệ tinh du lịch
Ủy ban nhân dân

UBND
WDI

World Development Indicators

Chỉ số phát triển thế giới

WEF

World Economic Forum

Diễn đàn kinh tế thế giới

WTO

World Tourist Organization

Tổ chức du lịch thế giới

WTTC

World Travel and Tourism Council

Hội đồng du lịch và Lữ hành thế giới



vii
DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH
BẢNG
Bảng 1.1: Các chỉ tiêu của Chính phủ cho ngành du lịch Việt Nam ..................14
Bảng 1.2: Cảm nhận của du khách quốc tế về trải nghiệm tại Việt Nam ..........18
Bảng 1.3: Cơ sở lưu trú du lịch trên cả nước 2015-2018 .....................................33
Bảng 2.1: Dự báo lãi lỗ kinh doanh căn E4-28 .....................................................58
Bảng 2.2: Tổng hợp doanh số bán hàng của các dự án BĐS nghỉ dưỡng ..........76
Bảng 2.3: Thống kê lượng khách tới Quảng Ninh ...............................................77

HÌNH
Hình 1.1: Xu hướng về lượt khách du lịch trong nước và quốc tế ở Việt Nam.15
Hình 1.2: Du khách tới Việt Nam theo các nước và khu vực (2018) ..................15
Hình 1.3: Những điểm đến phổ biến của du khách quốc tế tại Việt Nam .........16
Hình 1.4: Hạn chế về hạ tầng liên quan đến du lịch ............................................17
Hình 1.5: So sánh nguồn cung Shophouse/ Villa ven biển 2019 .........................36
Hình 2.1: Lượng khách du lịch đến Quảng Ninh (2014-2018) ............................65


viii
TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
Luận văn nghiên cứu đề tài: “Thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông
qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng-nghiên cứu kinh nghiệm của Tập
đoàn Sun Group tại Hạ Long.” Kết cấu Luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Luận văn đã nghiên cứu một số lý luận cơ bản về du lịch nghỉ
dưỡng và bất động sản nghỉ dưỡng. Từ đó rút ra được các nhân tố tác động đến phát
triển du lịch, cũng như phân tích các giá trị mà bất động sản nghỉ dưỡng mang lại.
Đồng thời luận văn cũng phân tích mối quan hệ giữa phát triển du lịch và hệ thống

bất động sản nghỉ dưỡng.
Chương 2: Luận văn đi vào nghiên cứu thực tế tại Hạ Long. Luận văn đi từ
tổng quan nền kinh tế Việt Nam hiện nay, từ đó phân tích tác động của kinh tế đến
du lịch. Sau đó luận văn phân tích tình hình phát triển du lịch tại Hạ Long: từ vị trí,
những điều kiện thuận lợi cho phát triển du lịch tại Hạ Long, và các lợi ích kinh tế
mang lại từ du lịch. Luận văn cũng tổng hợp dữ liệu về hệ thống phân phối bất động
sản của tập đoàn Sun Group, các điểm mạnh của tập đoàn, các giá trị mang lại từ hệ
thống bất động sản nghỉ dưỡng. Trên cơ sở đó, luận văn tiến hành phân tích kĩ tác
động qua lại của phát triển hệ thống bất động sản và du lịch, từ đó cho thấy rõ được
sự bổ trợ lẫn nhau của 2 ngành này. Luận văn cũng tổng kết đánh giá kinh nghiệm
của Sun Group tại Hạ Long để rút ra bài học cho chương 3.
Chương 3: Luận văn tổng kết kinh nghiệm và đưa ra giải pháp. Đầu tiên là
tổng kết tình hình phát triển du lịch Việt Nam để thấy được những thách thức phát
triển du lịch bền vững nói chung. Sau đó, luận văn đi vào tổng kết kinh nghiệm phát
triển du lịch tại Hạ Long, từ đó rút ra bài học cho các tỉnh có tiềm năng phát triển du
lịch nghỉ dưỡng. Cuối cùng, Luận văn trình bày một số đề xuất, kiến nghị của tác
giả với các cơ quan ban ngành.


1
LỜI NĨI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Du lịch đang được coi là ngành mũi nhọn hiện nay tại nhiều quốc gia trên thế
giới. Đây được coi là ngành cơng nghiệp “khơng khói”, mang lại lợi nhuận cao.
Việt Nam là quốc gia có những lợi thế rất lớn để phát triển du lịch như: đường bờ
biển dài 3.260 km, với 125 bãi tắm biển, trong đó hầu hết là các bãi tắm rất đẹp và
thuận lợi cho khai thác du lịch mà khơng phải quốc gia nào cũng có như: Trà Cổ,
Hạ Long, Lăng Cô, Ðà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc…Về di tích lịch sử văn hóa,
danh lam thắng cảnh dnước ta có 85 di tích được xếp hạng di tích quốc gia đặc biệt,
3.329 di tích xếp hạng di tích quốc gia và 9.857 di tích cấp tỉnh. Đến nay, Việt Nam

có 8 di sản vật thể và danh thắng được cơng nhận Di sản thế giới, đó là: quần thể di
tích Cố đơ Huế, Vịnh Hạ Long, khu di tích Thánh địa Mỹ Sơn, khu phố cổ Hội An,
vườn quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng, khu trung tâm Hoàng thành Thăng Long,
thành nhà Hồ, khu danh thắng Tràng An…Việt Nam có một kho tàng di sản văn hóa
phi vật thể lớn với 191 di sản thuộc cả 7 loại hình di sản văn hóa phi vật thể của các
dân tộc sinh sống trên mọi miền đất nước được đưa vào danh mục di sản văn hóa
phi vật thể quốc gia.
Việt Nam đã và đang trải qua giai đoạn bùng phát về du lịch trong suốt thập
kỷ qua, trở thành một trong những điểm đến mới nổi hàng đầu ở Đông Nam Á.
Quốc gia đã thành công trong việc tận dụng giao lưu du lịch trong khu vực và trên
toàn cầu để chiếm lĩnh thị phần từ các đối thủ cạnh tranh ở Đông Nam Á, đạt tăng
trưởng kỷ lục cả về lượt khách quốc tế và trong nước trong ba năm qua. Số lượt
khách nước ngoài đến với Việt Nam mỗi năm đạt trên 15 triệu, so với chỉ 4 triệu ở
thập kỷ trước. Bên cạnh đó là khoảng 80 triệu lượt khách du lịch trong nước, con số
tăng gấp bốn lần trong 10 năm qua.
Chi tiêu của du khách dẫn đến tăng việc làm, tăng thu nhập cho doanh nghiệp
và người lao động trong ngành du lịch ở Việt Nam, bao gồm cả ở các địa phương và
các nhóm dân số tương đối nghèo. Đến năm 2017, ngành du lịch trực tiếp đóng góp
đến 8% GDP của Việt Nam (chưa kể đóng góp bổ sung nhờ hiệu ứng lan tỏa gián
tiếp) và là nguồn xuất khẩu dịch vụ đơn lẻ lớn nhất của quốc gia. Với xu hướng sử


2
dụng nhiều lao động trẻ và có kỹ năng thấp ở nông thôn, ngành du lịch cũng đem lại
tác động lan tỏa mạnh về giảm nghèo ở Việt Nam. Trong q trình đó, ngành cịn có
thể tạo điều kiện tái phân phối thu nhập từ các địa phương giàu tới địa phương
nghèo ở Việt Nam. Chính vì vậy, duy trì tăng trưởng của ngành này được Chính
phủ coi là ưu tiên chiến lược và là yếu tố quan trọng đóng góp vào cơng cuộc phát
triển kinh tế xã hội của Việt Nam.
Tuy nhiên nếu chỉ tận dụng các điều kiện tự nhiên vốn có thì chưa đủ, cần có

những sự đầu tư nâng cấp để thu hút nhiều khách du lịch hơn. Các vấn đề tiếp theo
cần quan tâm để thúc đẩy phát triển du lịch tại một địa điểm là: lưu trú của khách du
lịch, các hoạt động văn hóa vui chơi tại điểm du lịch, ẩm thực và cách dịch vụ khác
đi kèm trong thời gian khách lưu trú. Nói cách khác, khi mà điểm du lịch càng có
nhiều thứ hấp dẫn, níu chân được khách du lịch, tạo được cảm giác mới mẻ khám
phá, đi kèm dịch vụ tốt, thì nơi đó sẽ thành cơng. Vì nguồn thu của du lịch đến từ
chi tiêu của khách di lịch.
Để phát triển hệ thống lưu trú cho khách du lịch, rất nhiều Tập đoàn lớn đã và
đang phát triển trong ngành này phải kể đến như: Sun Group, Vin Group, Capital
House, BIM Group… Đây là các tập đồn có kinh doanh lĩnh vực bất động sản, xây
dựng và phân phối hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng phục vụ lưu trú cho khách du
lịch. Các hình thức lưu trú có nhiều phân khúc đa dạng: từ bình dân tới cao cấp,
phục vụ nhu cầu của khách hàng. Không chỉ xây dựng các nhà nghỉ, khách sạn đơn
thuần, các tập đồn bất động sản cịn phát triển các khu lưu trú theo hình thức quần
thể nghỉ dưỡng, kết hợp các hoạt động vui chơi giải trí. Tiêu biểu như Sun Hạ Long,
với bốn hạng mục lớn: Sun World Complex, Sun Plaza Grand World, Sun Premier
Village, Sun Grand City. Các phân khu được xây dựng theo cấu trúc quần thể phối
kết hợp, gồm hệ thống khách sạn, shophouse, khu vui chơi giải trí, cơng viên nước,
khu phố cổ, khu ẩm thực, quảng trường… phục vụ khách du lịch. Do đó có thể nói
rằng hệ thống bất động sản nghĩ dưỡng là một đòn bẩy thúc đẩy phát triển du lịch
lại Hạ Long.
Xuất phát từ tính cấp thiết này, tác giả lựa chọn đề tài: “Thúc đẩy hình thức du
lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng-nghiên cứu


3
kinh nghiệm của Tập đoàn Sun Group tại Hạ Long.” Với mong muốn làm nổi bật
được tầm quan trọng của bất động sản nghỉ dưỡng tác động tới du lịch, từ đó thấy
được mối quan hệ hữu cơ giữa phát triển du lịch và phát triển bất động sản nghỉ
dưỡng.

2. Tổng quan vấn đề nghiên cứu
Hiện nay có khá nhiều cơng trình nghiên cứu về phát triển du lịch nói chung
như:
Đề tài: “Nghiên cứu và vận dụng kinh nghiệm phát triển du lịch của một số
nước có ngành du lịch phát triển vào Du lịch Việt Nam” – đề tài nghiên cứu cấp Bộ
của tác Phạm Quang Hưng (2005). Mục tiêu là nghiên cứu kinh nghiệm phát triển
du lịch của một số nước (có những đặc điểm tương đồng với Việt Nam) để vận
dụng phát triển du lịch Việt Nam.
Đề tài: “Nghiên cứu xây dựng sản phẩm du lịch biển đảo vùng du lịch Bắc
Bộ” (2005) của tác giả Nguyễn Thu Hạnh. Mục tiêu nghiên cứu để đề xuất xây
dựng sản phẩm du lịch biển đảo đặc thù của từng điểm du lịch tại vùng du lịch Bắc
Bộ.
Đề tài: “Nghiên cứu đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh hoạt động tuyên
truyền quảng bá du lịch Việt Nam tại một số thị trường du lịch quốc tế trọng điểm”
(2005) của tác giả Đỗ Thanh Hoa. Mục tiêu là đề xuất các giải pháp và lộ trình hợp
lý nhằm đẩy mạnh hoạt động tuyên truyền quảng bá du lịch Việt Nam tại một số thị
trường du lịch quốc tế trọng điểm.
Trên đây là các công trình nghiên cứu cấp Bộ bàn về phát triển du lịch. Ngồi
ra cịn một số tác giả khác cũng nghiên cứu cụ thể hơn về vấn đề phát triển du lịch
tại Hạ Long nói riêng cũng như Quảng Ninh nói chung.
Luận văn: “Phát triển du lịch theo hướng bền vững ở Quảng Ninh” (2011) của
tác giả Vương Minh Hoài. Luận văn đề cập đến những giải phát nhằm phát triển du
lịch nói chung ở Quảng Ninh theo hướng bền vững.
Luận văn: “Phát triển du lịch Yên Tử theo hướng bền vững” (2013) của tác giả
Nguyễn Anh Tuấn. Tác giả làm rõ vấn đề phát triển du lịch tâm linh ở Yên Tử,
hướng đến sự bền vững.


4
Luận văn: “Nghiên cứu phát triển du lịch văn hóa tại tỉnh Quảng Ninh” (2015)

của tác giả Đồng Thị Huệ. Tác giả đề cập đến vấn đề phát triển du lịch văn hóa,
khai thác yếu tố bản sắc văn hố dân tộc với sự tham gia của cộng đồng nhằm bảo
tồn và phát huy các giá trị văn hoá truyền thống.
Đề tài: “Phát triển du lịch sinh thái tại đảo Cô Tô, Quảng Ninh theo hướng bền
vững” (2018) của tác giả Trần Vinh Tiến. Nghiên cứu tập trung làm rõ tình hình
phát triển du lịch tại Cơ Tơ, các thế mạnh về điều kiện tự nhiên để phát triển du lịch
sinh thái.
Như vậy có thể thấy vẫn chưa có nhiều đề tài nghiên cứu về phát triển du lịch
nghỉ dưỡng tại Hạ Long thông qua thúc đẩy hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng. Vì
vậy đây là cơ sở để tác giả tiến hành nghiên cứu đề tài này.
3. Mục đích nghiên cứu
Luận văn tập trung làm rõ mối liên hệ giữa phát triển hệ thống bất động sản
nghỉ dưỡng và phát triển du lịch ở Hạ Long. Các yếu tố như liên kết vùng, lợi ích
cơng cộng, cơ sở vật chất hạ tầng, tiện ích nội khu… có tác động cụ thể như thế nào
đối với phát triển hệ thống bất động sản và du lịch tại Hạ Long, từ đó đề xuất các
giải pháp nhằm thúc đẩy hình thức du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ thống
bất động sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu:
Luận văn tiến hành nghiên cứu việc phát triển du lịch nghỉ dưỡng tại Hạ Long,
thông qua phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng của Sun Group.
Phạm vi nghiên cứu
Luận văn có phạm vi nghiên cứu tại Hạ Long, tập trung vào các sản phẩm bất
động sản nghỉ dưỡng của tập đoàn Sun Group đang xây dựng và phân phối tại Hạ
Long. Từ đó phân tích tác động của nó ảnh hưởng đến du lịch nghỉ dưỡng Hạ Long
từ 2010- 2019.
5. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong khóa luận bao gồm:
 Phương pháp nghiên cứu thực địa.



5
 Phương pháp thu thập và xử lý thông tin.
 Phương pháp tổng hợp, so sánh và phân tích thơng tin.
6. Kết cấu của luận văn
Luận văn được kết cấu bao gồm ba chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thúc đẩy du lịch nghỉ dưỡng thông qua
phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng.
Chương 2: Phân tích tình hình phát triển du lịch nghỉ dưỡng tại Hạ Long thông
qua việc phát triển hệ thống bất động sản nghỉ dưỡng của tập đoàn Sun Group
Chương 3: Một số đề xuất thúc đẩy du lịch nghỉ dưỡng thông qua phát triển hệ
thống bất động sản nghỉ dưỡng tại Hạ Long
Tác giả xin được gửi lời cảm ơn chân thành đến TS. Nguyễn Lệ Hằng, người
đã trực tiếp hướng dẫn tác giả hoàn thành đề tài nghiên cứu này.
Hà Nội, tháng 06 năm 2020
Người thực hiện
Trần Mai Liên


6
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG VÀ
BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG
1.1. Các khái niệm cơ bản về du lịch
1.1.1. Định nghĩa về du lịch
Du lịch đã trở thành một hoạt động kinh tế xã hội phổ biến toàn cầu do mang
lại hiệu quả cao. Do hồn cảnh khác nhau, dưới mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau,
mỗi người có một cách hiểu về du lịch khác nhau. Do vậy nhiều định nghĩa khác
nhau về du lịch.
Du lịch theo tiếng Hi Lạp gọi là “Tonos” có nghĩa là đi một vịng; hay “Tour”
trong tiếng Pháp, là đi vòng quanh, cuộc dạo chơi; “Tourism” (theo tiếng Anh) xuất

hiện khoảng năm 1800 và được sử dụng phổ biến ngày nay.
“Du lịch là sự chinh phục không gian của những người đến một địa điểm, mà
ở đó họ khơng có chỗ cư trú thường xun.” (Glusman, 1930)1
“Du lịch là tập hợp của các mối quan hệ và các hiện tượng phát sinh trong
các cuộc hành trình và lưu trú của những người ngoài địa phương, nếu việc lưu trú
đó khơng thành cư trú thuờng xun và khơng liên quan đến hoạt động kiếm lời.”
(Đề cương giảng dạy chung về du lịch, Hunzikiker và Krapf, 1942).
Tổ chức du lịch thế giới (UNWTO) định nghĩa “Du lịch nói chung, theo nghĩa
vượt ra ngoài nhận thức chung về du lịch là chỉ giới hạn trong hoạt động nghỉ lễ, vì
mọi người đi du lịch và ở trong những nơi ngoài môi trường thông thường của họ
không quá một năm liên tiếp để giải trí và khơng ít hơn 24 giờ, với mục đích kinh
doanh và các mục đích khác." (Collection of tourism expenditure statistic,
UNWTO, 1995).
Tại hội nghị lần thứ 27 (1993) Tổ chức Du lịch Thế giới (World Tourist
Organization), đã đưa ra khái niệm du lịch như sau: “Du lịch là hoạt động về
chuyến đi đến một nơi khác với môi trường sống thường xuyên (usual environment)
cùa con người và ở lại đó để tham quan nghỉ ngơi, vui chơi giải trí hay các mục
đích khác ngồi các hoạt động để có thù lao ở nơi đến với thời gian liên tục ít hơn
một năm".

1

Trích từ Địa lý du lịch Việt Nam, tr.6.


7
Tại hội nghị LHQ về du lịch họp tại Roma - Italia (21/8 – 5/9/1963), các
chuyên gia đưa ra định nghĩa về du lịch: “Du lịch là tổng hợp các mối quan hệ, hiện
tượng và các hoạt động kinh tế bắt nguồn từ các cuộc hành trình và lưu trú của cá
nhân hay tập thể ở bên ngoài nơi ở thường xun cuả họ hay ngồi nước họ với

mục đích hồ bình. Nơi họ đến lưu trú khơng phải là nơi làm việc của họ.”
Theo I.I Pirojnik "Du lịch là một dạng hoạt động của dân cư trong thời gian
rỗi liên quan với sự di chuyển và lưu trú tạm thời bên ngoài nơi cư trú thường
xuyên nhằm nghỉ ngơi, chữa bệnh, phát triển thể chất và tinh thần, nâng cao trình
độ nhận thức - văn hố hoặc thể thao kèm theo việc tiêu thụ những giá trị về tự
nhiên, kinh te và văn hoá". (Cơ sở địa lý du lịch và dịch vụ tham quan, I.I Pirojnik,
1985.)
Luật Du lịch Việt Nam 2017, tại Điều 3, Khoản 1 đã đưa ra khái niệm như
sau: “Du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến đi của con người ngồi nơi
cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu
cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài ngun du lịch hoặc kết
hợp với mục đích hợp pháp khác”.
Nhìn từ góc độ kinh tế, du lịch là một ngành kinh tế, dịch vụ, có nhiệm vụ
phục vụ cho nhu cầu tham quan giải trí nghỉ ngơi, có hoặc khơng kết hợp với các
hoạt động chữa bệnh, thể thao, nghiên cứu khoa học và các nhu cầu khác. Như vậy,
du lịch là một ngành kinh tế độc đáo phức tạp, có tính đặc thù, mang nội dung văn
hố sâu sắc và tính xã hội cao.
Các loại hình du lịch
Hoạt động du lịch có thể phân chia theo các nhóm khác nhau tuỳ thuộc tiêu
chí.
Dựa vào mục đích chuyến đi:
 Du lịch tham quan
 Du lịch giải trí
 Du lịch nghỉ dưỡng
 Du lịch khám phá
 Du lịch thể thao


8
 Du lịch lễ hội

 Du lịch tôn giáo
 Du lịch nghiên cứu (học tập)
 Du lịch hội nghị
 Du lịch thể thao kết hợp
 Du lịch chữa bệnh
 Du lịch thăm thân
 Du lịch kinh doanh
Dựa vào môi trường tài nguyên:
 Du lịch thiên nhiên
 Du lịch văn hoá
Dựa vào đặc điểm địa lý của điểm du lịch:
 Du lịch miền biển
 Du lịch núi
 Du lịch đô thị
 Du lịch thôn quê
Dựa vào lãnh thổ hoạt động:
 Du lịch quốc tế
 Du lịch nội địa
Dựa vào loại hình lưu trú:
 Khách sạn
 Nhà trọ thanh niên
 Camping
 Bungaloue
 Làng du lịch
Dựa vào phương tiện giao thông:
 Du lịch xe đạp
 Du lịch ô tô
 Du lịch bằng tàu hoả
 Du lịch bằng tàu thuỷ



9
 Du lịch máy bay
Dựa vào độ dài chuyến đi:
 Du lịch ngắn ngày
 Du lịch dài ngày
Dựa vào lứa tuổi du lịch:
 Du lịch thiếu niên
 Du lịch thanh niên
 Du lịch trung niên
 Du lịch người cao tuổi
Dựa vào phương thức hợp đồng:
 Du lịch trọn gói
 Du lịch từng phần
Dựa vào hình thức tổ chức:
 Du lịch tập thể
 Du lịch cá thể
 Du lịch gia đình
1.1.2. Du lịch nghỉ dưỡng
Du lịch nghỉ dưỡng là loại hình du lịch giúp cho con người phục hồi sức khoẻ
và lấy lại tinh thần sau những ngày làm việc mệt mỏi, những căng thẳng thường
xuyên xảy ra trong cuộc sống. khu nghỉ dưỡng là loại hình du lịch giúp cho con
người phục hồi sức khoẻ và lấy lại tinh thần sau những ngày làm việc mệt mỏi,
những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống hàng ngày, tại Việt Nam
loại hình du lịch nghỉ dưỡng đang trong giai đoạn phát triển và sẽ tiếp tục phát triển
trong thời gian tới.
1.1.3. Phân loại du lịch nghỉ dưỡng
Căn cứ vào nhu cầu đi du lịch của du khách.
Du lịch chữa bệnh: mục đích chính của chuyến đi là để phịng ngừa hoặc chữa
trị một căn bệnh nào đó về thể xác hoặc tinh thần. Do vậy địa diểm đến thường là

các khu an dưỡng, biệt thự… nơi có nguồn nước khống, thảo mộc, hoặc bùn cát có
giá trị chữa bệnh. Khí hậu trong lành, khung cảnh thiên nhiên tươi đẹp. Du khách đi


10
du lịch có nhu cầu điều trị các loại bệnh về thể xác và tinh thần, nhằm mục đích
phục hồi sức khỏe. Các phương pháp hay được sử dụng như: chữa bệnh bằng y học
cổ truyền, châm cứu, mát-xa. Hoặc chữa bệnh bằng đi leo núi, đi bộ, tắm bùn
khoáng, nước nóng… Các loại hình du lịch nghỉ dưỡng này có tính thời vụ và thời
gian lưu trú dài (theo liệu trình chữa bệnh) nên địi hỏi phải có cơ sở phục vụ tốt.
Du lịch nghỉ ngơi, kết hợp với tham quan giải trí: đây là loại hình du lịch phát
sinh do nhu cầu thư giãn để hồi phục sức khỏe thể chất cũng như tinh thần sau
những ngày làm việc căng thẳng, mệt nhọc. Với đời sống xã hội ngày càng phát
triển thì nhu cầu vui chơi giải trí ngày càng đa dạng. Do vậy ngoài thời gian tham
quan, nghỉ ngơi cần phải có các chương trình, các địa điểm vui chơi, giải trí cho du
khách.
Du lịch nghỉ ngơi kết hợp các hoạt động thể thao: đây là loại hình du lịch ra
đời nhằm đáp ứng lịng ham mê hoạt động thể thao của du khách, không hẳn là
tham gia thi đấu mà mục đích là nâng cao sức khỏe.
Căn cứ vào đặc điểm địa lý của điểm du lịch
Du lịch nghỉ dưỡng biển: là loại hình gắn liền với biển, cùng các hoạt động
như tắm biển, thể thao, lướt ván… Loại hình du lịch này có tính mùa vụ rất rõ nên
nó thường diễn ra vào mùa nóng, biển đẹp.
Du lịch nghỉ dưỡng núi: là loại hình gắn liền với cảnh quan hùng vĩ và khí hậu
trong lành của núi rừng. Đây là loại hình du lịch có thể phát triển quanh năm.
Du lịch thôn quê: là loại hình du lịch gắn với những đồng q có cảnh quan
n bình, khơng gian thống đãng, trong lành. Nó có sức hấp dẫn đặc biệt với khách
từ đô thị, nhất là các thành phố lớn. Họ muốn tìm một khơng gian để thay đổi nhịp
độ, thư thái, nghỉ ngơi.
Các nguyên tắc tạo nên sản phẩm du lịch chất lượng:

-

Sản phẩm du lịch phải phù hợp với nhu cầu khách du lịch
Một trong những “nguyên nhân” tạo nên tính phong phú và phức tạp của du

lịch chính là nhu cầu của khách du lịch thường xuyên thay đổi. Do đó, để phát triển
kinh tế du lịch cũng như thu được lợi nhuận mong muốn, các sản phẩm du lịch phải
phù hợp với nhu cầu của du khách. Để làm được điều đó các cơng ty, doanh nghiệp


11
và đơn vị lữ hành phải thực hiện nghiên cứu khách hàng (nhân khẩu học, sở thích,
mong muốn, tình trạng kinh tế…).
Trong quá trình khai thác tài nguyên thiên nhiên cũng như “sản xuất” các sản
phẩm du lịch nhân tạo phù hợp với nhu cầu của khách du lịch, các công ty, doanh
nghiệp và đơn vị lữ hành bắt buộc phải bảo vệ môi trường, bảo tồn các nguồn sinh
vật và giữ gìn nét văn hóa phi vật thể – vật thể truyền thống,… để du lịch được tồn
tại và phát triển bền vững.
-

Lợi ích kinh tế
Bất cứ hoạt động đầu tư “sản xuất”, xây dựng và phát triển các sản phẩm du

lịch đều bắt buộc phải xem xét đến các lợi ích kinh tế mà sản phẩm du lịch mang
đến. Bởi mục đích cuối dùng của hoạt động kinh doanh du lịch cũng là lợi nhuận.
Tuy nhiên, ở Việt Nam nguyên tắc này đang bị khai thác một cách ồ ạt và triệt
để, không chỉ gây ảnh hưởng đến môi trường, thiên nhiên, môi trường sống của các
sinh vật, điều kiện khí hậu, thổ nhưỡng, hệ sinh thái,… mà cịn ảnh hưởng đến
những trải nghiệm và lợi ích của khách hàng khi sử dụng sản phẩm du lịch.
-


Nguyên tắc đặc sắc
Để tăng sức hấp dẫn và khả năng cạnh tranh của sản phẩm du lịch, bắt buộc

việc khai thác tài nguyên du lịch phải chú ý đến nét đặc trưng, độc đáo và đặc sắc
của thiên nhiên, phong tục – tập quán, văn hóa… của cộng đồng. Bên việc khai
thác, các công ty, doanh nghiệp và đơn vị lữ hành cũng cần bảo tồn những nét đặc
sắc này, những hoạt động tu sửa quá mức hoặc xây dựng giống nhau đều gây sự
nhàm chán.
-

Nguyên tắc tổng thể
Việc khai thác tổng thể sản phẩm du lịch ở một địa phương khơng chỉ làm

tăng sức hút của sản phẩm đó mà cịn tăng giá trị, lợi nhuận. Chính vì vậy, khi khai
thác một sản phẩm du lịch nào đó, hãy khai thác cả những tài nguyên xung quanh
như văn hóa cộng đồng, ẩm thực địa phương, phong tục – tập quán…
-

Nguyên tắc bảo tồn và giữ gìn
Đây là ngun tắc khơng thể bỏ qua nếu muốn có một sản phẩm du lịch chất

lượng và bền vững. Bởi một khi bị “tổn thương”, sẽ rất mất thời gian và công sức để


12
khơi phục tài ngun, thậm chí khơng thể khơi phục như cũ. Mục đích của hoạt
động khai thác tài nguyên du lịch là để cải thiện và nâng cao đời sống tinh thần cho
con người. Thế nhưng, trong quá trình khai thác cũng như hưởng thụ chính con
người đã “vơ tình hữu ý” phá hoại môi trường, làm mất cân bằng sinh thái, cảnh

quan thiên nhiên.
1.1.4. Các nhân tố tác động đến phát triển du lịch nghỉ dưỡng
Có nhiều nhân tố khác nhau cùng tác động đến sự phát triển của du lịch nghỉ
dưỡng.
1.1.4.1. Kinh tế
Một trong những yếu tố quan trọng có ảnh hưởng đến sự phát sinh và phát
triển du lịch là điều kiện kinh tế chung. Nền kinh tế chung phát triển là tiền đề cho
sự ra đời và phát triển của ngành kinh tế du lịch. Theo ý kiến của các chuyên gia
kinh tế thuộc Hội đồng Kinh tế và Xã hội của LHQ, một đất nước có thể phát triển
du lịch một cách vững chắc nếu nước đó tự sản xuất được phần lớn số của cải vật
chất cần thiết cho du lịch.
Kinh tế và phát triển ln có mối quan hệ hữu cơ, nghịch thuận lẫn nhau.
Trong quá trình phát triển của mình, du lịch luôn xem kinh tế là một trong những
nguồn lực quan trọng. Sự tác động của điều kiện kinh tế tới phát triển du lịch thể
hiện ở nhiều góc độ khác nhau. Tìm hiểu rõ vấn đề này là cách giúp những nhà
quản lí và làm du lịch có những chính sách phát triển của ngành phù hợp.
Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng cứ 1% tăng trưởng GDP sẽ tạo ra tăng trưởng từ
2% - 2,5% trong chi tiêu cho du lịch. Đây cũng chỉ là một dự báo để tham khảo vì
hoạt động du lịch bị ảnh hưởng mạnh do các yếu tố khác như thiên tai, bệnh dịch,
khủng hoảng kinh tế, giá dầu... Bản chất du lịch là một hoạt động hưởng thụ, trải
nghiệm. Do vậy nếu kinh tế chi tiêu cho các vấn đề cơ bản khơng đủ, thì sẽ khơng
thể phát sinh nhu cầu đi du lịch. Nói cách khác, một nước với nền kinh tế nghèo
nàn, khó khăn sẽ khơng phát sinh nhiều chi tiêu cho du lịch.
Đại dịch Covid là một ví dụ điển hình cho thấy sự ảnh hưởng của kinh tế chi
phối tồn ngành nói chung cũng như du lịch nói riêng. Ngày 21/4, ơng Hồng Nhân
Chính, Trưởng ban Thư ký, Hội đồng Tư vấn du lịch (TAB) cho biết từ ngày 13-


13
17/4/2020, TAB và Ban Nghiên cứu phát triển kinh tế tư nhân (Ban IV thuộc Hội

đồng Tư vấn cải cách thủ tục hành chính của Thủ tướng), phối hợp với Grant
Thornton Ltd. (Việt Nam) và Báo điện tử VnExpress đã tiến hành khảo sát các
doanh nghiệp du lịch trong cả nước về những khó khăn, thách thức của đại dịch
COVID-19, cập nhật tình hình kinh doanh, khó khăn của doanh nghiệp. Đã có 394
doanh nghiệp tham gia cuộc khảo sát, trong đó có 51,4% doanh nghiệp là cơng ty lữ
hành, 15,3% là khách sạn và 14,2% là doanh nghiệp vận tải được khảo sát. Trong số
này có 92% là doanh nghiệp nhỏ và vừa có số lượng nhân viên dưới 100 người.
Kết quả của cuộc khảo sát cho thấy 71% số doanh nghiệp cho biết doanh thu
của công ty trong quý I năm nay giảm hơn 30% so với cùng kỳ năm 2019; có 77%
doanh nghiệp dự kiến doanh thu quý 2 sẽ giảm hơn 80% so với cùng kỳ năm 2019.
Phần lớn đại diện các khách sạn (65%) trả lời rằng doanh thu quý I/2020 chưa đạt
được 30% so với cùng kỳ năm 2019. Khoảng 1/3 số đại diện các khách sạn được
hỏi cho biết giá phịng bình qn trong quý 1/2020 bằng 30-50% của năm 2019.
Trong khi 1/3 số doanh nghiệp khác có giá phịng bình qn ở mức 70-100%. Cũng
trong số các doanh nghiệp tham gia khảo sát, 18% doanh nghiệp đã cho nghỉ việc
toàn bộ nhân viên và 48% doanh nghiệp đã cho nghỉ việc với tỷ lệ từ 50-80%.
Vì vậy, để phát triển sản phẩm du lịch tại các điểm đến, các tổ chức quản trị
kinh doanh điểm đến cần xem xét, nghiên cứu và dự báo các yếu tố kinh tế không
chỉ trong đất nước mà cả khu vực và thế giới.
1.1.4.2. Chính trị
Chính là yếu tố góp phần khơng nhỏ vào thành cơng của du lịch. Trước hết là
đường lối chủ trương phát triển của mỗi quốc gia có tiềm năng du lịch. Tại Việt
Nam, Đại Hội VIII đã đề ra những biện pháp để thúc đẩy du lịch: “Triển khai thực
hiện quy hoạch tổng thể du lịch Việt Nam tương xứng với tiềm năng du lịch của đất
nước theo hướng du lịch văn hố, du lịch mơi trường sinh thái. Xây dựng các
chương trình và điểm hấp dẫn về văn hoá, di tích lịch sử và danh lam thắng cảnh.
Huy động nguồn nhân lực của nhân dân tham gia kinh doanh du lịch, ưu tiên xây
dựng cơ sở hạ tầng ở những khu du lịch, tập trung ở những trung tâm lớn. Nâng cao
trình độ văn hoá và chất lượng dịch vụ với các loại khách khác nhau. Đẩy mạnh



14
việc huy động vốn trong nước đầu tư vào khách sạn, chuyển các nhà nghỉ, nhà
khách từ cơ chế bao cấp sang kinh doanh khách sạn và du lịch.”
Theo Nghị quyết của Bộ Chính trị về phát triển ngành du lịch năm 2017, mục
tiêu là biến du lịch thành ngành mũi nhọn và đưa Việt Nam trở thành điểm đến hàng
đầu ở Đông Nam Á, thông qua chú trọng:
 Phát triển hạ tầng du lịch.
 Đẩy mạnh xúc tiến du lịch, tạo môi trường thuận lợi cho các doanh
nghiệp kinh doanh du lịch.
 Phát triển nguồn nhân lực du lịch.
 Cải thiện quản lý nhà nước về ngành du lịch, cùng các yếu tố khác.
Theo đó, Nghị quyết đã vạch ra những chỉ tiêu định lượng đầy tham vọng cho
ngành du lịch trong những năm tới (Bảng 1.1). Với chủ trương trên, Chính phủ hiện
đang xây dựng chiến lược mới về du lịch của quốc gia (2018-2030) và kế hoạch
hành động nhằm chỉ đạo các hoạt động và đầu tư cần thực hiện nhằm hoàn thành
các chỉ tiêu đến năm 2020 và thúc đẩy phát triển ngành du lịch trong thập kỷ tới.
Bảng 1.1: Các chỉ tiêu của Chính phủ cho ngành du lịch Việt Nam
Các chỉ số ngành du lịch

Đơn vị

Hiện trạng

Chỉ tiêu

(2016)

(2020)


Số lượt khách quốc tế

Triệu

10

17-20

Số lượt khách trong nước

Triệu

62

82

Doanh số ngành du lịch

Tỷ USD

19

35

Lao động ngành du lịch

Triệu

0,7


1,7

%

7

10

Đóng góp của ngành du lịch cho GDP

Nguồn: Nghị quyết số 08/NQ_TW, của Bộ Chính trị, tháng 1/2017

Ngồi khách nội địa thì du khách nước ngồi cũng đóng góp một phần không
nhỏ vào doanh thu của ngành du lịch. Tăng trưởng khách quốc tế cũng như thị phần
du khách quốc tế đến Việt Nam trung bình 10 năm qua đều tăng (Hình 1.1).


15

Hình 1.1: Xu hướng về lượt khách du lịch trong nước và quốc tế ở Việt Nam
Nguồn: Tổng cục Thống kê

Các rào cản chính trị qua việc cấp thị thực đã hạn chế sự phát triển du lịch.
Ngày nay với sự phát triển của công nghệ, của kinh tế, du lịch như một ngành kinh
tế cần khuyến khích phát triển, vì thế, nhiều quốc gia đã nới lỏng các thủ tục nhập
cảnh cho khách du lịch. Các hình thức hộ chiếu điện tử hay visa điện tử sẽ thay thế
cho hộ chiếu giấy. Trong tương lai, xu hướng đi lại giữa các quốc gia ngày càng trở
lên đơn giản và thuận tiện hơn, tạo điều kiện cho du lịch phát triển, nhưng cũng là
yếu tố cạnh tranh gay gắt giữa các điểm đến du lịch.


Hình 1.2: Du khách tới Việt Nam theo các nước và khu vực (2018)
Nguồn: Tổng cục Thống kê