ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
--------o0o-------

NGUYỄN THỊ MINH THƯ

PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TẠI VIỆT NAM

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC HỆ CHÍNH QUY
Ngành: Luật kinh doanh

HÀ NỘI - 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

LỜI CẢM ƠN

--------o0o------Để có thể hồn thành khóa luận với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt
Nam”, bên cạnh những nỗ lực của bản thân, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ,
động viên, khích lệ, hướng dẫn của các thầy, cơ giáo, gia đình và bạn bè.
Trong 04 năm học tập và rèn luyện tại Khoa Luật, em đã nhận được sự chỉ
bảo và giảng dạy tận tình của các thầy cô, đặc biệt là các thầy cô bộ mơn Luật Kinh
doanh. Chính các thầy cơ đã cho chúng em những kiến thức nền tảng và kiến thức

NGUYỄN THỊ MINH THƯ

chuyên môn trong suốt thời gian học ở trường.

Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc đến PGS.TS. Doãn
Hồng Nhung, người đã trực tiếp hướng dẫn em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.

PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Tuy rất bận rộn với công việc nhưng cô vẫn luôn dành thời gian và tâm huyết để tận
tình hướng dẫn, nhắc nhở và đơn đốc em ngay từ khi bắt đầu thực hiện khóa luận.
Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, tập thể lớp K57LKD, và

TẠI VIỆT NAM

những người bạn thân đã ln ở bên động viên, khích lệ. giúp đỡ em trong q trình
học tập cũng như trong cuộc sống.

KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC HỆ CHÍNH QUY
Hà Nội, tháng 05 năm 2016

Ngành: Luật kinh doanh

Sinh viên

Cán bộ hướng dẫn: PGS.TS. Doãn Hồng Nhung
Nguyễn Thị Minh Thư
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Minh Thư
Lớp: K57-LKD
Khóa: QHL-2012

HÀ NỘI – 2016



LỜI CẢM ƠN
Để có thể hồn thành khóa luận với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt
Nam”, bên cạnh những nỗ lực của bản thân, em đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ,
động viên, khích lệ, hướng dẫn của các thầy, cơ giáo, gia đình và bạn bè.
Trong 04 năm học tập và rèn luyện tại Khoa Luật, em đã nhận được sự chỉ
bảo và giảng dạy tận tình của các thầy cơ, đặc biệt là các thầy cơ bộ mơn Luật Kinh
doanh. Chính các thầy cô đã cho chúng em những kiến thức nền tảng và kiến thức
chuyên môn trong suốt thời gian học ở trường.
Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Doãn Hồng Nhung, người đã
trực tiếp hướng dẫn em thực hiện khóa luận tốt nghiệp này. Tuy rất bận rộn với
cơng việc nhưng cô vẫn luôn dành thời gian và tâm huyết để tận tình hướng dẫn,
nhắc nhở và đơn đốc em ngay từ khi bắt đầu thực hiện khóa luận.
Cuối cùng, em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, tập thể lớp K57LKD, và
những người bạn thân đã luôn ở bên động viên, khích lệ. giúp đỡ em trong quá trình
học tập cũng như trong cuộc sống.
Hà Nội, tháng 05 năm 2016
Sinh viên

Nguyễn Thị Minh Thư


DANH MỤC CÁC VĂN BẢN VIẾT TẮT
1. Luật Đất đai năm 1987

1. Luật Đất đai được công bố tại Lệnh
số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988

2. Luật Đất đai năm 1993

2. Luật Đất đai số 24/L-CTN ngày

14/07/1993

3. Luật Đất đai năm 2003

3. Luật Đất đai số 13/2003/QH11
ngày 26/11/2003

4. Luật Đất đai năm 2013

4. Luật Đất đai số 22/2013/L-CTN
ngày 09/12/2013

5. Luật Giá năm 2012

5. Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày
20/06/2012

6. Luật Phổ biến, giáo dục
pháp luật năm 2012
7. Nghị định số 44/2014/NĐCP ngày 15/05/2014
8. Thông tư số 36/2014/TTBTNMT ngày 30/06/2014

6. Luật Phổ biến, giáo dục pháp luật
số 14/2012/QH13 ngày 20/06/2012
7. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất
8. Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT
ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết phương pháp định
giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất;

định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất


MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC VĂN BẢN VIẾT TẮT
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ
PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM ............................................ 7
1.1. Khái niệm định giá đất ...................................................................................... 7
1.2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về định giá
đất tại Việt Nam ........................................................................................................ 8
1.2.1. Chủ thể của pháp luật định giá đất .................................................................... 8
1.2.2. Khách thể của pháp luật định giá đất ................................................................ 9
1.2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất ................................................................. 10
1.3 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt
Nam về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013 ..... 12
1.3.1. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành
Luật đất đai năm 1993 ............................................................................................... 12
1.3.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành
Luật Đất đai năm 2003 .............................................................................................. 14
1.3.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành
Luật Đất Đai năm 2013 ............................................................................................. 17
1.4. Sự cần thiết định giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam .......... 20
1.5. Vai trò của định giá đất ................................................................................... 21
1.5.1. Vai trò của định giá đất đối với người sử dụng đất......................................... 21
1.5.2. Vai trò của định giá đất đối với Nhà nước ...................................................... 22
1.5.3. Vai trò của định giá đất đối với thị trường bất động sản ................................ 23
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI

VIỆT NAM .................................................................................................. 25
2.1. Các quy định về định giá đất tại Việt Nam hiện nay .................................... 25


2.1.1. Thẩm quyền định giá đất ................................................................................. 25
2.1.2. Nguyên tắc định giá đất................................................................................... 26
2.1.3. Phương pháp định giá đất................................................................................ 27
2.1.4. Kỹ năng định giá đất ....................................................................................... 36
2.2. Áp dụng các quy định pháp luật về định giá đất tại Việt Nam hiện nay .... 38
2.2.1. Thuận lợi và kết quả đạt được ......................................................................... 38
2.2.2. Khó khăn cịn tồn tại trong quá trình áp dụng pháp luật về định giá đất ........ 41
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ
ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ
ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM ......................................................................... 45
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất ........................................ 45
3.2. Sự cần thiết phải hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam ......... 47
3.3. Kinh nghiệm về định giá đất của một số quốc gia trên thế giới và một số
gợi mở cho Việt Nam............................................................................................... 49
3.3.1. Kinh nghiệm của Hàn Quốc về định giá đất ................................................... 49
3.3.2. Kinh nghiệm từ tiểu bang Queensland (Australia) về định giá đất................. 51
3.3.3. Một số gợi mở cho Việt Nam về định giá đất ................................................. 54
3.4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam ...... 56
3.4.1. Kiến nghị hoàn thiện cơ chế về tổ chức và thực hiện định giá đất ................. 56
3.4.2. Một số biện pháp bổ trợ nhằm nâng cao hiệu quả định giá đất ...................... 58
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 63
DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 64
PHỤ LỤC


LỜI MỞ ĐẦU


1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhận định về giá trị của đất đai, tại trang 86 cuốn “Sự bí ẩn của tư bản”
Hermdo De Soto đã viết: “Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải của các nước
tiên tiến, ở các nước đang phát triển con số này là gần ba phần tư”. Việt Nam là
một quốc gia đang phát triển. Vì thế nếu pháp luật khơng thể huy động tối đa tiềm
năng 75% của cải này của quốc gia thì thật đáng lo ngại. Nhận thức được tầm quan
trọng của đất, Nhà nước ta luôn quan tâm đến việc phát triển các chính sách đất đai
và sửa đổi nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai. Kể từ khi Luật Đất đai đầu
tiên của Việt Nam được ban hành vào năm 1987 đến nay, pháp luật đất đai đã và
đang được sửa đổi, bổ sung và từng bước hồn thiện cho phù hợp với tình hình phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước với nhiệm vụ trọng tâm là hồn chỉnh các cơng cụ
quản lý đất đai bao gồm: pháp luật đất đai, quy hoạch sử dụng đất, tài chính đất đai
và hành chính trong quản lý đất đai. Trong đó tài chính đất đai là quản lý tất cả
những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai như tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, thuế đất, định giá đất…
Trước năm 1993, pháp luật đất đai tại Việt Nam không thừa nhận giá trị của
đất hay giá trị của quyền sử dụng đất, , quyền sử dụng đất không được tự do chuyển
nhượng trên thị trường. Phải đến khi Luật Đất đai năm 1993 được ban hành thì lần
đầu tiên đất được xác định là có giá. Tuy nhiên phải cần đến 10 năm sau đó khi Luật
Đất đai năm 2003 được ban hành mới quy định cụ thể và chi tiết về khái niệm giá
đất, nguồn hình thành giá đất, các phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất… và
giá đất được ghi nhận phải phù hợp với cơ chế thị trường. Điều đó đã tạo nên sự đổi
mới toàn diện của hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam, đặc biệt là các quy định về
định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh quốc gia.
Những thành tựu mà luật mang lại cho đất nước và người dân không nhỏ, tuy nhiên
qua 10 năm thực tiễn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã từng bước bộc lộ những
bất cập cần phải khắc phục. Các bất cập điển hình đó là việc xác định giá đất sao

1



cho sát giá trị thị trường thực sự rất khó, làm tiềm ẩn nguy cơ tham nhũng trong cơ
chế cho thuê hoặc giao đất cho nhà đầu tư và gây bức xúc cho người bị Nhà nước
thu hồi đất khi tiếp nhận giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khơng thỏa đáng1.
Trên thực tế, giá đất để tính bồi thường luôn thấp hơn rất nhiều so với giá đất trên
thị trường. Bảng giá công bố tại các địa phương chỉ bằng khoảng 30% - 60% so với
giá thị trường nên khi áp dụng đã gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm phát
sinh khiếu kiện khi bồi thường, giải phóng mặt bằng. Hoạt động của các tổ chức tư
vấn giá đất cịn hạn chế và chưa có quy định cụ thể2…
Trước thực tiễn đó, Luật Đất đai số 45/2013/QH13 đã được Quốc hội thơng
qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014 có nhiệm vụ giải
quyết những khó khăn, bất cập cịn tồn tại của luật cũ. Liệu Luật Đất đai năm 2013
có tháo gỡ được những “nút thắt” mà Luật Đất đai năm 2003 không giải quyết
được? Pháp luật đất đai Việt Nam đã có những quy định gì mới và cần sửa đổi, bổ
sung gì về định giá đất? Với những lý do đó em đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về
định giá đất tại Việt Nam” cho khóa luận tốt nghiệp của mình. Với trọng tâm là các
quy định về định giá đất của pháp luật hiện hành và một số định hướng, kiến nghị
nhằm hoàn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam. Em hi vọng những tìm
hiểu, nghiên cứu của mình có thể góp một phần nhỏ trong việc hoàn thiện các quy
định của pháp luật về định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Định giá đất luôn là một vấn đề thu hút sự quan tâm của giới khoa học nói
chung và khoa học pháp lý nói riêng. Từ khi sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 đến nay
khi Luật Đất đai năm 2013 đã thi hành được gần 02 năm đã có nhiều hội thảo khoa
học được tổ chức với các bài tham luật liên quan đến đề tài khóa luận, tiêu biểu đó
Xem Thanh Hường, Nguồn VnMedia, “Nhức nhối những bất cập của Luật Đất đai năm 2003”,
bài đăng ngày 01/03/2012
Website: />2
Xem Trang thơng tin điện tử tổng hợp Ban nội chính trung ương, “Những bất cập trong thu hồi

đất và một số kiến nghị”, bài đăng ngày 12/08/2013
Website: />1

2


là: Hội thảo: “Thi hành pháp luật về đất đai ở Việt Nam – thực trạng và những giải
pháp hoàn thiện” do Viện nghiên cứu lập pháp tổ chức tại Thừa Thiên Huế trong hai
ngày 27 – 28/08/2012 với các tham luận của TS. Trần Kim Chung “ Định giá đất
và phân cấp trong việc định giá đất; cập nhật, quản lý hệ thống thông tin về giá đất,
đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước và góp phần phát triển thị trường bất động
sản ở nước ta”và của TS. Trần Quang Huy, “Phương án giải quyết hài hòa mối
quan hệ về quyền lợi giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư trong các
dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế”; hội thảo khoa học: “Cơ sở khoa học của
việc định giá đất” do Khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội tổ chức
tháng 10/2014 trong đó có tham luận của PGS.TS.Nguyễn Quang Tuyến, “Bình
luận nội dung các quy định về định giá đất của Luật Đất đai năm 2013” và của
PGS.TS.Doãn Hồng Nhung, “Cơ sở khoa học về giá đất và định giá đất”; hội thảo
về phương pháp xác định giá đất do Hội đồng thẩm định giá Việt Nam tổ chức tại
Hà Nội vào ngày 16/04/2014 nhằm xử lý những vướng mắc trong q trình thực
hiện Thơng tư số 36/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định
chi tiết về phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất
cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Liên quan đến đề tài nghiên cứu, cũng có một số bài viết dưới hình thức bài
đăng tạp chí như: tác giả ThS. Đặng Anh Quân “Bàn về giá đất của Nhà nước”,
Tạp chí Khoa học và Pháp luật số 5/2006; tác giả Lưu Quốc Thái “Cơ chế hình
thành và áp dụng giá đất theo pháp luật hiện hành”, Tạp chí Khoa học pháp lý số
3/201; tác giả Phạm Văn Bằng “Hoàn thiện pháp luật về xác định giá đất trong cơ
chế thị trường”, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số chuyên đề tháng 7 năm 2012; tác
giả Nguyễn Thị Dung “Về giá đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Tạp chí Luật học,

Đặc san tháng 11/2014; TS. Nguyễn Thị Nga “Bàn về vấn đề giá đất trong Luật
Đất đai năm 2013”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 5/2015.
Phân tích chuyên sâu là các đề tài khoa học, luận văn thạc sĩ, khóa luận tốt
nghiệp có đề cập đến định giá đất. Tiêu biểu trong số đó là: Nguyễn Thị Hương
Mai, Khóa luận tốt nghiệp (2012), trường Đại học Luật Hà Nội: “ Tìm hiểu các quy
định của pháp luật về giá đất”, Đoàn Thị Huyền, Luận văn thạc sĩ (2013), trường
3


Đại học Luật Hà Nội: “Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh nghiệm một số
nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam”, Nguyễn Thị Thùy Linh, Luận văn thạc
sĩ (2015), Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội: “Những vấn đề pháp lý về định giá
đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang”, Nguyễn Ngọc
Hà, Luận văn thạc sĩ (2016), Học viện Khoa học Xã hội: “Định giá đất khi Nhà nước
bồi thường do thu hồi đất theo pháp luật đất đai Việt Nam hiện nay.”
Các cơng trình nghiên cứu trên đây dù phân tích trực tiếp hay phân tích gián
tiếp đều đã đề cập đến một số khía cạnh nhất định liên quan đến định giá đất. Tuy
nhiên, đặt trong bối cảnh hiện nay, khi Luật Đất đai năm 2013 mới thi hành được
gần 02 năm, nội dung pháp luật về định giá đất có nhiều thay đổi nên chưa có nhiều
các cơng trình nghiên cứu chun sâu về vấn đề này. Bởi vậy trên cơ sở kế thừa
thành quả nghiên cứu của các cơng trình trước và đồng thời tập trung phân tích các
quy định mới của luật, em hi vọng khóa luận mang ý nghĩa thời sự và góp phần làm
phong phú khoa học pháp lý.
3. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Thứ nhất, đối tượng nghiên cứu của khóa luận là những quy định của pháp
luật hiện hành về định giá đất. Đó là các quy định của Luật Đất đai năm 2013; Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất và có so sánh đối chiếu với các

quy định của pháp luật trước đó.
Thứ hai, về phạm vi nghiên cứu. Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015,
bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản
khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của
pháp luật. Tuy nhiên, khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật liên
quan đến định giá đất – một loại bất động sản đặc biệt nhất. Nghiên cứu về định giá
đất, khóa luận chỉ nghiên cứu dưới góc độ pháp lý. Đó là những chế định pháp luật
có liên quan trực tiếp đến hoạt động định giá đất.

4


4. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của khóa luận đó là:
Thứ nhất, đưa ra những lý luận cơ bản nhất về định giá đất và pháp luật về
định giá đất, cùng với đó là tóm tắt lịch sử hình thành và phát triển các quy định
pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.
Thứ hai, tìm hiểu thực trạng áp dụng pháp luật hiện nay, đánh giá thực tiễn
thi hành từ đó chỉ ra những thuận lợi hay những khó khăn, bất cập cịn tồn tại để từ
đó có những định hướng giải quyết.
Thứ ba, trên cơ sở đánh giá thực trạng và thực tiễn thi hành các quy định của
pháp luật, khóa luận sẽ đưa ra một số kiến nghị nhằm khắc phục những khó khăn
cịn tồn tại, từ đó giúp hồn thiện pháp luật về định giá đất tại Việt Nam.
5. Phương pháp nghiên cứu
Khi nghiên cứu đề tài, em đã sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng
của Chủ nghĩa Mác – Lê nin. Song song với đó là việc sử dụng các phương pháp
nghiên cứu cụ thể như:
Phương pháp diễn giải và phương pháp lịch sử được sử dụng chủ yếu ở
chương 1 để nghiên cứu về những lý luận cơ bản về giá đất và định giá đất.
Phương pháp phân tích, phương pháp thu thập thông tin được sử dụng chủ

yếu ở chương 2. Phương pháp phân tích giúp làm rõ các quy định của pháp luật hiện
hành về vấn đề xác định giá đất. Phương pháp thu thập thông tin được sử dụng để
thu thập các tài liệu, các thông tin trên mạng Internet khi nghiên cứu thực trạng áp
dụng pháp luật về định giá đất.
Tại chương 3, phương pháp tổng hợp và phương pháp bình luận được sử
dụng chủ yếu để khái quát kinh nghiệm về định giá đất của một số nước trên thế
giới và đưa ra các định hướng giúp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp
dụng pháp luật định giá đất tại Việt Nam.

5


6. Bố cục
Với đề tài “Pháp luật về định giá đất tại Việt Nam”, ngoài lời mở đầu, kết
luận và danh mục các tài liệu tham khảo, nội dung chính của khóa luận gồm có
03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất và pháp luật về định
giá đất tại Việt Nam
Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam
Chương 3: Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất và giải pháp
nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về định giá đất tại Việt Nam

6


CHƯƠNG 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT
VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TẠI VIỆT NAM
1.1. Khái niệm định giá đất
Định giá là loại hoạt động chun mơn mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý,

và tính xã hội. Hoạt động định giá tài sản nói chung và định giá đất nói riêng hình thành,
tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.
Khoản 5 Điều 4 Luật giá năm 2012 có quy định: “ Định giá là việc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá
cho hàng hóa, dịch vụ.”
Định giá khác với thẩm định giá. Cũng trong Điều 4 Luật giá năm 2012 tại
Khoản 15 có quy định: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm
định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật
Dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ
cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. Nói một cách đơn giản,
định giá là xác định giá “lượt đi” và thẩm định giá là xác định giá “lượt về”. Nếu
như định giá là hoạt động ước tính giá trị thì thẩm định giá là sự xem xét, đánh giá
lại kết quả ước tính đó. Để thấy rõ hơn sự khác biệt giữa định giá và thẩm định giá,
tại Phụ lục của khóa luận có bản trích một báo cáo thẩm định giá bất động sản bao
gồm cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Về định giá đất, pháp luật đất đai tại Việt Nam hiện nay không đưa ra một
khái niệm cụ thể về định giá đất mà chỉ đưa ra khái niệm giá đất theo quy định tại
Khoản 19 Điều 13 Luật Đất đai năm 2013: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng
đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”
“Giáo trình định giá đất” năm 2005 của Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội
đưa ra khái niệm: “Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm
xác định. Để định giá đất là người định giá căn cứ vào nguyên tắc và phương pháp định
giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế
7


và tự nhiên của thửa đất theo hạng đất và khả năng cho thu nhập thông thường trong
hoạt động kinh tế thực tế, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế,
xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu nhập từ đất và chính sách sử dụng đất , rồi

tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất
với một quyền nào đó trong quyền sử dụng đất.”3
Như vậy, nội dung cơ bản của định giá đất bao gồm:
Thứ nhất, định giá đất là sự ước tính giá trị của quyền sử dụng đất trên một
đơn vị diện tích đất, giá trị này được tính bằng tiền;
Thứ hai, căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp nhất định;
Thứ ba, tại một địa điểm nhất định;
Thứ tư, tại một thời điểm nhất định;
Thứ năm, cho mục đích xác định.
Tóm lại, ta có thể đưa ra khái niệm định giá đất một cách khái quát như sau:
“Định giá đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các cá nhân, tổ chức
khác xác định số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất tại một thời điểm nhất định
phục vụ cho mục đích cụ thể, theo những nguyên tắc và phương pháp nhất định.”4
Theo đó, việc định giá đất phải dựa trên những nguyên tắc, phương pháp,
trình tự, thủ tục nhất định. Người định giá đất cũng cần phải có kiến thức chuyên
môn, kinh nghiệm và các kỹ năng định giá. Định giá đất cần độc lập, khách quan,
minh bạch, chính xác và cụ thể.
1.2. Khái niệm pháp luật về định giá đất và điều chỉnh pháp luật về định giá
đất tại Việt Nam
1.2.1. Chủ thể của pháp luật định giá đất
Chủ thể của quan hệ pháp luật là chủ thể dựa trên cơ sở các quy phạm pháp
luật mà tham gia vào một quan hệ pháp luật để hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ
nhất định trong quan hệ đó. Chủ thể định giá đất bao gồm Nhà nước và các tổ chức
có chức năng tư vấn xác định giá đất.
Xem TS. Hồ Thị Lam Trà (chủ biên), Trường Đại học Nơng nghiệp I Hà Nội, Giáo trình Định giá
đất,năm 2005, trang 44
4
Xem Đoàn Thị Huyền, Luận văn Thạc sĩ Luật học – Quy định pháp luật về định giá đất – Kinh
nghiệm của một số nước trên thế giới và vận dụng vào Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, năm
2013, trang 11.

3

8


Thứ nhất, chủ thể Nhà nước: Nhà nước tham gia vào quan hệ pháp luật đất
đai với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà
nước về đất đai. Nhà nước tham gia vào các quan hệ pháp luật thông qua các cơ
quan nhà nước.
Thứ hai, chủ thể là tổ chức tư vấn định giá đất. Theo Điều 115 Luật đất đai
năm 2013, tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất cần thỏa mãn các điều kiện
hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất thực hiện
theo quy định của Chính phủ. Việc xác định giá đất của tư vấn xác định giá đất phải
độc lập khách quan, trung thực và tuân theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất
quy định tại Luật này.
1.2.2. Khách thể của pháp luật định giá đất
Khách thể của quan hệ pháp luật định giá đất là một vùng đất, khoảnh đất cụ
thể với mục đích sử dụng đã được xác định, thuộc các loại đất sau đây:
Thứ nhất, nhóm đất nơng nghiệp bao gồm: (1) đất trồng cây hàng năm gồm
đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác, (2) đất trồng cây lâu năm, (3) đất
rừng sản xuất, (4) đất nuôi trồng thủy sản, (5) đất làm muối.
Thứ hai, nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: (1) đất ở tại nông thôn, (2) đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (3) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; (4) đất ở tại đô thị; (5) đất
thương mại, dịch vụ tại đô thị; (6) đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không
phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt khơng
gì thay thế được của nông nghiệp, lâm nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của
môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hố,
xã hội, an ninh và quốc phịng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức và

xương máu mới khai thác, bồi bổ, cải tạo và bảo vệ được vốn đất như ngày nay.5
Đất đai – tài nguyên quý giá là thế và xác định giá đất là nội dung rất khó
trong quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, việc định giá phải được Nhà nước quy

5

Xem Lời nói đầu Luật đất đai năm 1987

9


định chặt chẽ, cụ thể, chi tiết nhằm đảm bảo quyền lợi của Nhà nước, quyền lợi của
người sử dụng đất và quyền lợi của các chủ thể khác có liên quan.
1.2.3. Nội dung pháp luật về định giá đất
Pháp luật về định giá đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt
động về định giá, phương pháp định giá, đối tượng định giá của các quan hệ pháp luật
phát sinh trong quá trình định giá đất trên một diện tích đất nhất định, trong một khoảng
thời gian nhất định, định giá đất cho một mục đích nhất định, nhằm đảm bảo định giá đất
đầy đủ, đúng, chính xác, cơ bản cho mục tiêu của các chủ thể trong quan hệ định giá đặt
ra. Giá đất được hình thành là cơ sở để các bên tham khảo, cân nhắc quyết định cho việc
thực hiện mục tiêu, định hướng định giá để từ đó đưa ra quyết định áp dụng giá đất trong
thực tiễn đời sống, sản xuất kinh doanh và quản lý nhà nước đối với đất đai.6
Thứ nhất, nguồn hình thành giá đất.
Nguồn hình thành giá đất với sự đa dạng vốn có của nó trong đời sống thực
tế, bởi vì giá đất khơng chỉ xuất phát từ những nguồn cố định mà ln có sự vận
động. Nguồn hình thành giá đất cơ bản nhất xuất phát từ việc công bố bảng giá đất
của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Căn cứ theo những nguyên tắc, phương pháp định
giá đất và khung giá đất do Chính phủ ban hành, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây
dựng bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào
ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì.7

Giá đất cịn được thơng qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Đối với hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất thì giá đất Nhà nước ban hành chỉ khống chế về
“giá sàn” và “giá trần”. Điều đó có nghĩa giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất không
được thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.
Theo quy định của pháp luật hiện nay, giá đất còn do các tổ chức tư vấn xác
định giá đất. Lần đầu tiên định giá đất độc lập được quy định trong Luật đất đai năm
2013. Đây là một điểm mới của luật đất đai sửa đổi. Cụ thể, tại Khoản 4, Điều 115
Luật đất đai năm 2013: “Giá đất do tư vấn xác định là một trong các căn cứ để cơ

Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường,
giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 113.
7
Xem Điều 114 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013
6

10


quan nhà nước có thẩm quyền quy định, quyết định giá đất.” Khác với các quy định
cũ giá đất tư vấn chỉ được sử dụng để tham khảo trong quản lý nhà nước về tài
chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất.
Thực tế trong cơ chế thị trường tại Việt Nam hiện nay, giá đất giao dịch rất quan
trọng. Đó là mức giá do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng đất. Các bên tham gia giao dịch có quyền thỏa thuận với nhau về
giá trị quyền sử dụng đất trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái các quy định của
pháp luật. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất và những người
có liên quan, Nhà nước khơng can thiệp quá sâu vào các giao dịch mà chỉ có những tác
động cần thiết để đảm bảo giá đất phản ánh đúng giá của thị trường.
Như vậy, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: Ủy ban nhân dân

tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định ( giá đất do Nhà nước quy định);
đấu giá quyền sử dụng đất; tư vấn xác định giá đất và người sử dụng đất thỏa thuận
với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Thứ hai, hình thức định giá đất
Dựa trên các mục đích sử dụng khác nhau sẽ có nhiều hình thức định giá đất,
do đó việc định giá đất được áp dụng trong từng hồn cảnh sẽ có kết quả khác nhau.
Trong khóa luận này, em xin phép đề cập tới hai hình thức định giá đất, đó là: định
giá đất hàng loạt và định giá đất cá biệt. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày
15/05/2014 của Chính phủ cũng quy định hai hình thức định giá đất này. Hình thức
định giá đất hàng loạt sử dụng khi xây dựng khung giá đất và bảng giá đất. Hình
thức định giá đất cá biệt sử dụng khi xác định giá đất cụ thể.
Định giá đất hàng loạt là biện pháp định giá đất cho một khu vực đất bằng
cách lựa chọn một số địa điểm điển hình để định giá rồi từ đó suy ra giá đất của tất
cả các vị trí khác nhau trên khu đất. Việc định giá tại một mảnh đất đã lựa chọn
được thực hiện theo nguyên tắc và phương pháp định giá do pháp luật quy định.8
Kết quả định giá đất hàng loạt mang tính chính xác tương đối vì đây là kết quả của
Xem PGS. TS. Dỗn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường,
giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 50.
8

11


bài toán suy luận giá từ các địa điểm đã lựa chọn để định giá. Độ chính xác của kết
quả suy luận phụ thuộc chủ yếu vào việc lựa chọn các địa điểm và phương pháp suy
luận. Khi thực hiện biện pháp định giá đất hàng loạt phương pháp suy luận chủ yếu
là phương pháp tuyến tính tức là dựa trên tỉ lệ của khoảng cách tới các điểm đã biết
giá, vấn đề còn lại là lựa chọn các địa điểm định giá sao cho ở những vị trí điển hình
về giá và đảm bảo đủ mật độ.9

Định giá đất cá biệt là việc thực hiện định giá đất cho một mảnh đất cụ thể
theo các nguyên tắc và phương pháp định giá đất do pháp luật quy định. Do định giá
đất là một hoạt động kỹ thuật đòi hỏi tính chun mơn nghiệp vụ cao nên định giá
cho một thửa đất phải do các định giá viên được cấp phép hành nghề thực hiện.10
Pháp luật đất đai tại Việt Nam có quy định về tư vấn giá đất thơng qua
nghiệp vụ định giá đất trong Luật Đất đai năm 2013 tại Điều 115 Tư vấn xác định
giá đất và Điều 116 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn định giá
đất. Theo đó, luật đã quy định cụ thể các quyền, nghĩa vụ của tổ chức tư vấn giá đất
và giá đất do tư vấn xác định sẽ là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quy định giá đất. Điều đó đã khẳng định vai trị của tổ chức tư vấn giá
đất bởi trong các quy định trước đây, giá đất tư vấn chỉ mang tính chất tham khảo.
Với sự tham vấn của các tổ chức tư vấn, quy trình định giá đất của Nhà nước sẽ
được rút ngắn, giá đất được đảm bảo sát với giá thị trường, và nhận được sự đồng
thuận của người dân các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai sẽ giảm bớt.
1.3 Sơ lược về lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật Việt
Nam về định giá đất giai đoạn trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2013
1.3.1. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1987 đến trước khi ban hành
Luật đất đai năm 1993
Trong thời gian này, thị trường bất động sản bắt đầu nhen nhóm ra đời trên
cơ sở Nghị quyết Đại hội Đảng lần thứ VI (năm 1986) về phát triển kinh tế hàng
hóa nhiều thành phần. Tuy nhiên các văn bản pháp luật đất đai thời kì này như Luật
Xem Đinh Thu Trang, Luận văn Thạc sĩ – Đánh giá ảnh hưởng của tình trạng hai giá đất đến cơng
tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Hà Nội, năm 2012, trang 30.
10
Xem PGS. TS. Doãn Hồng Nhung, Sách chuyên khảo “Pháp luật về định giá đất trong bồi thường,
giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Nhà xuất bản tư pháp, Hà Nội, năm 2013, trang 53
9

12



Đất Đai năm 1987, Nghị định số 30/HĐBT/1989 ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ
trưởng ( nay là Chính phủ) về hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 1987 vẫn mang
nặng dấu ấn của cơ chế cũ, cơ chế kế hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Các
quan hệ nhà đất nặng nề cơ chế cấp phát, xin cho.
Luật Đất Đai đầu tiên của Việt Nam không thừa nhận giá trị của đất cũng
như giá trị của quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất không được tự do dịch chuyển
trên thị trường. Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường
hợp sau đây: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng
nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá nhân thoả
thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi
nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn cịn tiếp tục sử dụng
đất đó.Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nếu ở nơng thơn thì do Uỷ ban nhân dân
xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành
phố trực thuộc tỉnh quyết định.11
Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những
trường hợp sau đây: tổ chức sử dụng đất bị giải thể, chuyển đi nơi khác, hoặc bị thu
hẹp mà giảm nhu cầu sản xuất; tất cả số người trong hộ sử dụng đất đã chuyển đi
nơi khác hoặc đã chết; người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao; thời hạn
sử dụng đất đã hết; người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng
liền mà khơng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho
phép; người sử dụng đất vi phạm nghiêm trọng những quy định về sử dụng đất; đất
giao không đúng thẩm quyền quy định; cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước
hoặc của xã hội.12
Trong trường hợp thu hồi đất, người được giao đất phải đền bù thiệt hại thực
tế cho người đang sử dụng đất bị thu hồi để giao cho mình, bồi hồn thành quả lao
động và kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.13

Xem Điều 16 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988
Xem Điều 14 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988

13
Xem Điều 48 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988
11
12

13


Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền
bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác.14
Trong 57 điều của Luật Đất Đai năm 1987 và các văn bản hướng dẫn khơng
có điều khoản nào quy định cụ thể về định giá đất. Thực trạng pháp luật trong giai
đoạn này cho thấy sự thiếu vắng các nền tảng pháp lý cần thiết cho công tác định
giá đất. Điều này dẫn đến các giao dịch “ngầm” về đất đai khi các quy định pháp
luật không đáp ứng được nhu cầu về chuyển dịch đất đai của thị trường. Vì vậy, có
thể nói, pháp luật về định giá đất trong giai đoạn này kém phát triển.
1.3.2. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành
Luật Đất đai năm 2003
Trong giai đoạn này, thị trường bất động sản thực sự có bước chuyển mình
và được định hướng trong một trật tự pháp lý kể từ khi Hiến pháp năm 1992 ra đời.
Hiến pháp ghi nhận quyền sở hữu toàn dân về đất đai ( Điều 17) và thừa nhận quyền
sử dụng đất có thể chuyển dịch. Theo đó, Luật Đất đai năm 1993 ra đời có quy định
tại Khoản 2 Điều 3: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”. Điều
này cho thấy đất đai bắt đầu được xác định là có giá. Đây là cơ sở pháp lý quan
trọng tạo tiền đề cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng
đất nói riêng vận động trong hành lang pháp lý của Nhà nước.
Luật Đất đai năm 1993 có quy định: căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu,
đất được phân thành các loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông
thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất chưa sử dụng.15 Như vậy Nhà nước xác định

giá các loại đất trên cơ sở 06 loại. Đây là căn cứ để tính thuế chuyển quyền sử dụng
đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Trong giai đoạn này, trên thị trường khơng có các tổ chức cung cấp dịch vụ
định giá đất vì pháp luật chỉ quy định giá đất do Nhà nước quy định. Theo Điều 12
Luật Đất đai năm 1993: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển
14
15

Xem Điều 49 Luật Đất Đai năm 1987 được công bố tại Lệnh số 03/LCT/HĐNN ngày 08/01/1988
Xem Điều 11 Luật Đất đai số 24/L-CT ngày 14/07/1993

14


quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi
giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá
từng loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian.”
Luật Đất đai năm 1993 quy định đất có giá là một bước tiến đáng kể so với
các quy định pháp luật trước đây nhưng chưa đưa được giá đất hướng tới giá do thị
trường xác định, điều này tạo nên khoảng cách giữa giá đất do Nhà nước quy định
và giá đất trên thị trường. Đây chính là ngun nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ, tích
trữ trong sử dụng đất đai và xuất hiện tham nhũng trong quản lý đất đai.16
Đến năm 1994, Nhà nước mới quyết định bước đi cụ thể về q trình cơng
nghiệp hóa đất nước đến năm 2000.17 Từ đây, thực tế của q trình cơng nghiệp
hóa, đơ thị hóa đã cho thấy hệ thống pháp luật đất đai hiện hành không đáp ứng
được yêu cầu của quá trình đầu tư và phát triển dựa trên cơ chế thị trường. Vì vậy,
để giải quyết tốt hơn vấn đề chuyển dịch đất đai trong quá trình đầu tư và phát triển,
Chính phủ ln phải ban hành các chính sách mới để điều chỉnh giá đất sao cho phù
hợp hơn với giá đất hình thành trên thị trường. Ngày 17/08/1994, Chính phủ ban

hành Nghị định số 87-CP quy định khung giá các loại đất, Nghị định số 89-CP về
thu tiền sử dụng đất và lệ phí địa chính. Theo các nghị định này, tiền sử dụng đất
mà người được Nhà nước giao đất phải nộp cho Nhà nước và tiền bồi thường cho
người bị Nhà nước thu hồi đất đều được tính theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh
quy định phù hợp với khung giá đất do Chính phủ quy định tại Nghị định số 87-CP
ngày 17/08/1994.18 Nói chung, giá đất tính theo khung giá đất của Chính phủ cũng
như bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ bằng khoảng 10% đến 30% giá
đất trên thị trường19. Để giảm bớt khoảng cách giữa giá do Nhà nước quy định và
giá thị trường, Chính phủ phải thường xuyên điều chỉnh lại hệ số tính giá đất K.

Xem Nguyễn Ngọc Hà, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Khóa luận tốt nghiệp “ Pháp luật
về định giá đất trong thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Việt Nam”, Hà Nội, năm 2013, trang 11
17
Xem Nghị quyết số 07-NQ/HNTW ngày 30/7/1994 của Hội nghị Ban chấp hành trung ương Đảng
khóa VII về phát triển cơng nghiệp, cơng nghệ đến năm 2000 theo hướng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước và xây dựng giai cấp cơng nhân trong giai đoạn mới.
18
Xem Điều 4 Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất.
19
Xem GS.TSKH.Đặng Hùng Võ, “Cần sửa đổi,bổ sung gì cho Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí
nghiên cứu lập pháp số 11 (148) tháng 06/2009.
16

15


Ngày 13/05/1996, Thủ tướng chính phủ đã ban hành Quyết định số 302-TTg về việc
điều chỉnh lại hệ số tính K, cho phép áp dụng hệ số K có giá trị từ 0,5 tới 1,8.20 Tới
ngày 21/03/1998, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định số 17/1998/NĐ-CP về sửa
đổi, bổ sung Nghị định 87-CP ngày 17/08/1994, trong đó giá sàn được phép giảm

50% và giá trần được phép tăng 50%.21
Ngày 02/12/1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm
1998 được thông qua với 14 điểm sửa đổi tuy nhiên khơng có điểm nào sửa đổi hay
bổ sung các quy định về giá đất của Luật Đất đai năm 1993.
Đến Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, vì Luật
Đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể nguyên tắc và tiêu chí xác định giá đất nên,
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 đã quy định: “Chính
phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, từng thời gian và nguyên tắc,
phương pháp xác định giá các loại đất. Căn cứ vào quy định của Chính phủ về
khung giá và nguyên tắc, phương pháp xác định giá các loại đất, Ủy ban nhân dân
tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá các loại đất phù hợp với tình
hình thực tế địa phương để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao
đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ; tính giá trị tài sản
khi giao đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.22
Như vậy 10 năm thực hiện hệ thống pháp luật đất đai xây dựng trên cơ sở
Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung năm
2001 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã thể hiện đầy đủ các mặt của q trình
đổi mới chính sách đất đai khi nền kinh tế chuyển đổi từ cơ chế tập trung, quan liêu,
bao cấp sang cơ chế thị trường. Giá đất đã được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn
quản lý theo cơ chế bao cấp dựa trên quyết định hành chính để định giá đất theo
thẩm quyền của Chính phủ và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Có thể nói, pháp luật về
Xem Điều 1 Quyết định số 302-TTg ngày 13/05/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều
chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994
21
Xem Điều 1 Nghị định số 17/1998/NĐ-CP ngày 21/03/1998 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ
sung khoản 2 điều 4 của Nghị định số 87-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại
đất.
22
Xem Điều 12 Luật số 25/2001/QH10 về sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày
29/06/2001

20

16


định giá đất trong giai đoạn này tuy đã được hình thành và có sự tiến bộ nhất định
nhưng chưa thực sự sát với yêu cầu thực tế.
1.3.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật Đất đai năm 2003 đến trước khi ban hành
Luật Đất Đai năm 2013
Luật Đất đai năm 2003 ra đời được xem là một bước tiến vượt bậc trong quá
trình xây dựng pháp luật đất đai tại Việt Nam. Với 146 điều và hàng loạt các văn
bản hướng dẫn thi hành, Luật Đất đai năm 2003 đã quy định khá đầy đủ, chi tiết các
vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai. Lần đầu tiên, các quy định về định
giá đất được ghi nhận cụ thể trong luật và được hướng dẫn cụ thể, chi tiết bằng
nhiều Nghị định và Thông tư. Các quy định pháp luật về định giá đất được thể hiện
trong các văn bản tiêu biểu như sau:
Một là, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003
Hai là, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Ba là, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất
Bốn là, Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/09/2005 hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại
đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính
phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Năm là, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về
thẩm định giá
Sáu là, Thơng tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/03/2006 hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

Bảy là, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất
Tám là, Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực
hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
17


pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
Chín là, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về
quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Mười là, Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC của Bộ Tài
ngun và Mơi trường và Bộ Tài chính ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm
định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy
ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
Bên cạnh việc xây dựng khung pháp luật về định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai,
Quốc hội khóa XI đã thơng qua Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/06/2006, trong đó có quy định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản.
Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Bộ Tài chính và Bộ
Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất và
dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể:
Một là, Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/04/2006 hướng dẫn về điều
kiện và thủ tục cấp phép hoạt động đăng kí hoạt động tư vấn về giá đất
Hai là, Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành
chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá
bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính
một số điểm bằng Quyết định số 1408/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 ( hướng dẫn theo

Luật Kinh doanh bất động sản)
Thật sự pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về định giá đất nói riêng
trong giai đoạn này đã hồn thiện, đầy đủ, cụ thể và chi tiết hơn rất nhiều so với các
giai đoạn trước. Nổi bật tại các điểm:
Thứ nhất, lần đầu tiên đưa ra khái niệm giá đất, các nguyên tắc xác định giá
đất, giao cho Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại
đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc
xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Căn
18


cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại
đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến
trước khi quyết định.23
Thứ hai, quy định nguồn hình thành giá đất. Giá đất không chỉ do Nhà nước
quy định theo pháp luật trước kia, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, giá đất
hình thành từ 03 nguồn: do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
quy định giá; do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; do
người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.24
Thứ ba, cho phép các tổ chức có đủ điều kiện, năng lực và được hoạt động
dịch vụ định giá đất tư vấn giá đất. Điều kiện và thủ tục cấp phép hoạt động cho các
tổ chức này cũng đã được quy định cụ thể. Giá đất tư vấn được sử dụng để tham
khảo trong quản lý nhà nước về tài chính đất đai và trong hoạt động giao dịch về
quyền sử dụng đất.25
Thứ tư, Luật Đất đai năm 2003 đã công nhận giá đất hình thành trên thị
trường và giá đất do Nhà nước quy định phải phù hợp với giá đất trên thị trường.
Đây là một bước tiến quan trọng trong lịch sử phát triển pháp luật đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với
giá thị trường vẫn còn rất mơ hồ; khung giá đất của Nhà nước cũng chênh lệch rất
nhiều so với giá đất trên thị trường. Ông Bùi Ngọc Tuân - cục trưởng Cục kinh tế và
phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên - môi trường) đã nhận
định: “ Chưa bao giờ hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn về quy
trình, phương pháp, cách thức định giá đất đầy đủ và đồng bộ như hiện tại. Nhưng
thực tế việc định giá đất vẫn rắc rối chứng tỏ những chính sách của Nhà nước đã

Xem Điều 56 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003
Xem Điều 55 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003
25
Xem Điều 57 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003
23
24

19