HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN ĐÌNH MẠNH

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ PHÚ THỌ, TỈNH PHÚ THỌ
Chuyên ngành:
Mã chuyên ngành:
Người hướng dẫn khoa học:

Quản lý đất đai
60.85.01.03
PGS.TS. Hồ Thị Lam Trà

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2016


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên
cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo
vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cám
ơn, các thơng tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Mạnh

i


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hồn thành luận văn, tơi đã nhận được
sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cơ giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè,
đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hồn thành luận văn, cho phép tơi được bày tỏ lịng kính trọng và biết
ơn sâu sắc PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời
gian và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình học tập và thực hiện đề tài.
Tơi xin bày tỏ lịng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ
môn quản lý đất đai, Khoa quản lý đất đai - Học viện Nơng nghiệp Việt Nam đã tận tình
giúp đỡ tơi trong q trình học tập, thực hiện đề tài và hồn thành luận văn.
Tơi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức phòng TN & MT Thị
xã Phú Thọ đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều
kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận văn./.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Mạnh


ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan .................................................................................................................i
Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................... v
Danh mục bảng ............................................................................................................ vi
Danh mục hình ............................................................................................................vii
Trích yếu luận văn ......................................................................................................viii
Thesis abstract ............................................................................................................... x
Phần 1. Mở đầu ........................................................................................................... 1
1.1.
Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................... 1
1.2.
Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................ 2
1.3.
Phạm vi nghiên cứu ......................................................................................... 3
1.4.
Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................ 3
1.4.1. Những đóng góp mới ....................................................................................... 3
1.4.2. Ý nghĩa khoa học ............................................................................................. 3
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn ............................................................................................. 3
Phần 2. Tổng quan tài liệu .......................................................................................... 4
2.1.
Tổng quan đất đai và thị trường đất đai ............................................................ 4
2.1.1. Tổng quan về đất đai........................................................................................ 4
2.1.2. Khái niệm thị trường đất đai ............................................................................ 5
2.1.3. Thị trường đất đai thế giới ............................................................................... 6

2.1.4. Thị trường đất đai Việt Nam ............................................................................ 7
2.2.
Tổng quan về giá đất...................................................................................... 11
2.2.1. Khái quát chung về giá đất ............................................................................. 11
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất ................................................................. 12
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất .................................................................. 15
2.2.4. Định giá đất ................................................................................................... 17
2.3.
Công tác định giá trên thế giới, tại việt nam và tỉnh Phú Thọ ......................... 21
2.3.1. Công tác định giá đất của một số nước trên thế giới ....................................... 21
2.3.2. Công tác định giá đất của Việt Nam ............................................................... 24
2.3.3. Công tác định giá đất của tỉnh Phú Thọ .......................................................... 29
Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 32
3.1.
Địa điểm nghiên cứu ...................................................................................... 32
3.2.
Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 32

iii


3.3.
3.4.

Đối tượng nghiên cứu .................................................................................... 32
Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 32

3.4.1.
3.4.2.
3.4.3.

3.4.4.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................................ 32
Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai thị xã Phú Thọ..................... 32
Giá đất ở trên địa bàn thị xã Phú Thọ ............................................................. 32
Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phú Thọ ...... 32

3.5.
3.5.1.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 32
Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp.................................... 33

3.5.2.
3.5.3.
3.5.4.
3.5.5.

Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu ......................................................... 33
Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ............................................................... 33
Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu. .......................................... 34
Phương pháp hồi quy tuyến tính..................................................................... 34

Phần 4. Kết quả và thảo luận .................................................................................... 36
4.1.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ................................................................ 36
4.1.1. Điều kiện tự nhiên thị xã Phú Thọ .................................................................. 36
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ............................................................. 37
4.1.3. Đánh giá chung .............................................................................................. 41
4.2.

Tình hình quản lý và sử dụng đất đai, hiện trạng và biến động sử dụng
đất thị xã Phú Thọ.......................................................................................... 42
4.2.1. Tình hình quản lý sử dụng đất đai .................................................................. 42
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................................... 47
4.2.3. Biến động sử dụng đất đai trên địa bàn........................................................... 48
4.3.
Giá đất ở trên địa bàn thị xã Phú Thọ ............................................................. 50
4.3.1. Giá đất ở quy định của thị xã ......................................................................... 50
4.3.2. Giá đất ở thị trường trên địa bàn thị xã Phú Thọ ............................................. 58
4.4.
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Phú Thọ ......................................................................................................... 65
4.4.1. Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phú Thọ ................ 65
4.4.2. Xác định mơ hình ảnh hưởng của một số yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn
thị xã Phú Thọ ............................................................................................... 69
Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 73
5.1.
Kết luận ......................................................................................................... 73
5.2.
Kiến nghị ....................................................................................................... 74
Tài liệu tham khảo ....................................................................................................... 75
Phụ lục ...................................................................................................................... 77

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt


BTC

Bộ Tài chính

BĐS

Bất động sản

CNTB

Chủ nghĩa tư bản

CS

Cộng sự

ĐCSVN

Đảng Cộng sản Việt Nam

ĐVT

Đơn vị tính

GS

Giáo sư

GQĐ


Giá quy định

GTT

Giá thị trường

JPPS

Cục các dịch vụ định giá và tài sản
(Malaysia)

KV

Khu vực

NĐ

Nghị định

NTM

Nông thôn mới

QĐ

Quy định

TT


Thị trường

TT-BTNMT

Thông tư Bộ Tài nguyên và Môi trường

TTCN

Tiểu thủ công nghiệp

TN & MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân

VT

Vị trí

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

v


DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu tăng tưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 thị xã Phú Thọ...... 38
Bảng 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của thị xã Phú Thọ ................................. 48
Bảng 4.3. Biến động sử dụng các loại đất giai đoạn 2011 - 2015 ................................ 49
Bảng 4.4. Giá đất ở quy định của thị xã Phú Thọ khu vực I giai đoạn 2011 - 2015 ..... 51
Bảng 4.5. Giá đất ở quy định khu vực II trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn
2011 - 2015 ................................................................................................ 54
Bảng 4.6. Giá đất ở quy định khu vực III trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn
2011 - 2015 ................................................................................................ 56
Bảng 4.7. Giá đất ở thị trường và mức chênh lệch với giá đất ở quy định tại
khu vực I của thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 ................................... 59
Bảng 4.8. Giá đất ở thị trường và mức chênh lệch với giá đất ở quy định tại
khu vực II của thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 .................................. 61
Bảng 4.9. Giá đất ở thị trường và mức chênh lệch với giá đất ở quy định tại
khu vực III của thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015 ................................ 63
Bảng 4.10. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở
trên địa bàn thị xã Phú Thọ......................................................................... 65

vi


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thị xã Phú Thọ ...........................................................................36
Hình 4.2. So sánh giá đất ở quy định khu vực I năm 2011 và 2015 ..............................52
Hình 4.3. So sánh giá đất khu vực II năm 2011 và 2015 ...............................................54
Hình 4.4. So sánh giá đất ở quy định khu vực III năm 2011 và năm 2015 ....................57
Hình 4.5. Kết quả khảo sát các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ........................................66
Hình 4.6. Sơ đồ vị trí các điểm điều tra đường Nguyễn Tất Thành ...............................69
Hình 4.7. Sơ đồ vị trí các điểm điều tra đường Cao Băng thuộc khu vực II ..................70
Hình 4.8. Sơ đồ vị trí các điểm điều tra trên đường tỉnh lộ 315 thuộc khu vực III ................72


vii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Nguyễn Đình Mạnh
Tên đề tài: Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Nghiên cứu giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở thị trường trên địa bàn
thị xã Phú thọ, tỉnh Phú Thọ.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã.
Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dụng các phương pháp sau:
- Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu: các số liệu, tài liệu được thu thập tại các
phịng ban ngành có chun môn liên quan tới đề tài nghiên cứu.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: nghiên cứu các tuyến đường mang tính đại
diện, phản ánh được sự phát triển KT - XH của thị xã. Gồm 3 khu vực, khu vực I gồm 3
tuyến đường thuộc trung tâm thị xã là đường Đinh Tiên Hoàng, Nguyễn Tất Thành,
Bạch Đằng; khu vực II gồm 3 tuyến đường xa trung tâm hơn, giáp ranh các xã là đường
Cao Băng, Hùng Vương, Nguyễn Trãi; khu vực III là các tuyến đường thuộc khu vực
nông thôn.
- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: điều tra 175 phiếu hộ gia đình và cá nhân
đã chuyển nhượng hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã
Phú Thọ từ năm 2011- 2015.
- Phương pháp xử lý số liệu: lập bảng thống kê, phân tích ảnh hưởng của các yếu
tố đến giá đất ở, Xử lý số liệu loại bỏ những số liệu không cần thiết, không phản ánh

đúng giá thị trường.
- Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính: sử dụng phần mềm excel để chạy
hồi quy tuyến tính, xác định mối tương của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn nghiên cứu.
Kết quả chính
- Khái quát chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử
dụng đất của thị xã Phú Thọ.
- Giá đất ở quy định và giá đất ở trên thị trường trong giai đoạn 2011 - 2015 của
thị xã Phú Thọ.

viii


- Xác định các yếu tố và mức độ tương quan của các yếu tố ảnh hưởng tới giá
đất ở thị xã Phú Thọ.
Kết luận
1. Thị xã Phú Thọ nằm trong vùng đồi trung du của tỉnh Phú Thọ cách thành phố
Việt Trì 35 km về phía Tây, có vị trí giao thơng thuận tiện cho giao lưu, phát triển kinh
tế cả về đường bộ, đường sắt và đường thủy. Công tác ban hành và thực hiện các văn
bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai được thực hiện thường xuyên; công tác
lập và công khai lấy ý kiến đóng góp của người dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
được thực hiện theo đúng quy định; bảng giá đất được ban hành cho giai đoạn 05 năm,
bản đồ địa chính đã được lập 10/10 xã phường.
2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Phú Thọ từ năm 2011 - 2014 trên các
tuyến đường điều tra hầu như ổn định không thay đổi. Từ năm 2015, bảng giá đất có
nhiều biến động, mức chênh lệch giá đất năm 2015 với năm 2014 là từ 1,5 - 3,3 lần. Giá
đất ở quy định cao nhất thuộc về các tuyến đường khu vực I giảm dần đến khu vực II và
khu vực II. Mức chênh giữa giá đất ở quy định cao nhất (đường Nguyễn Tất Thành) với
giá đất ở quy định thấp nhất (đường nội xóm xã Văn Lung) 32 lần năm 2015.
3. Giá đất thị trường đều tăng lên qua các năm và có sự chênh lệch lớn so với giá

của Nhà nước quy định, cụ thể là: tại khu vực I giá đất ở thị trường chênh lệch so với
giá quy định của Nhà nước từ 1,66 đến 6,25 lần; khu vực II giá đất ở thị trường chênh
lệch so với giá đất ở quy định của Nhà nước từ 1,11 đến 7 lần; khu vực III giá đất ở thị
trường chênh lệch so với giá quy định của Nhà nước từ 0,93 đến 7 lần. Giá đất ở thị
trường tại khu vực I và II chênh lệch với giá quy định rất lớn, bảng giá đất chưa phản
ánh được giá trị thực tế của giá đất.
4. Kết quả nghiên cứu cho thấy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trong đó
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chính trên địa bàn thị xã gồm các yếu tố khu vực (vị
trí, cơ sở hạ tầng, chất lượng mơi trường) yếu tố thông thường (an ninh xã hội, tâm lý
thị yếu..). Ngoài ra, các yếu tố cá biệt của thửa đất (hướng đất, hình dáng, diện tích)
cũng ảnh hưởng khơng nhỏ tới giá đất ở của thị xã. Kết quả chạy mơ hình hồi quy rút ra
được 3 phương trình hồi quy của 3 tuyến đường đại diện 3 khu vực nghiên cứu cụ thể:
Khu vực I có phương trình Y = 9,997 + 0,48X1 + 0,023X2 + 2,67X3; khu vực II có
phương trình là Y = 5,73 + 0,28 X1 + 0,17X2 + 0,45 X3; khu vực III có phương trình là
Y = 3,37 + 0,09 X1 + 0.017X2 + 0,097 X3.

ix


THESIS ABSTRACT
Author: Nguyen Dinh Manh
Thesis title: “Study resident land price in Phu Tho township, Phu Tho
province”.
Major: Land management

Code: 60.85.01.03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture
Research objectives
- To study resident land price regulated by government and market resident land

price in Phu Tho township, Phu Tho province.
- To determine factors effecting land price in the town.
Research methods
The thesis uses several methods underneath:
- Secondary data collection method: data, documentaries are collected from
profesional divisions related to the research.
- Sampling method: to study several typical roads and streets to reflect socialeconomic development of the town. There are 03 areas including region I of 03 main
centre roads Dinh Tien Hoang, Nguyen Tat Thanh and Bach Dang; region II of 03 out
centre roads Cao Bang, Hung Vuong, Nguyen Trai; region III of rural roads.
- Primary data collection method: to survey 175 households and individuals who
did transferring land use right in Phu Tho town in the period of 2011-2015.
- Data analysis method: to formulate statistic tables, to analyse factors effecting
on resident land pricing, to clean poor data or unrelated data which may not reflect
market price.
- Regression method: using Excel for linear regression model to determine
factors effecting on resident land pricing in research area.
Main findings
- To review natural-economic-social and land use management status of Phu
Tho town.
- Resident land price approved by government and market resident land price in
period of 2011 - 2015 in Phu Tho town.
- To determine factors effecting on land price in Phu Tho town.
Conclusions
1. Phu Tho town is located in hill area of Phu Tho province and 35 km far away
from Viet Tri city by the west, it has a convenient position for traffic and economic
development. Activities of publishing and conducting laws and rules in land use
management are operated frequently; Planning and publishing Land Use Master Plan

x



are announced transparently to land users following transparency rules; price tables for
next 05 years and bureau maps of 10/10 communes are published.
2. Land prices approved for Phu Tho town in the period of 2011-2014 in
surveyed roads and streets are stable. From 2015, there was a huge fluctuation, prices in
2015 are 1,5 - 3,3 times different to those in 2014. The highest approved prices are in
zone II and reducing along region II and region III. The biggest difference of prices is
between Nguyen Tat Thanh road and local road of Van Lung commune, 32 times
different in 2015. Market resident land prices have gradually increased recently and
they are huge different with regulated prices: market resident land prices in region I are
1,66 to 8,2 times different to regulated prices; market resident land prices in region II
are 1,11 to 11,8 times different to regulated prices; market resident land prices in region
III are 0,94 to 3,93 times different to regulated prices. Market resident land prices in
region I and II are huge different with regulated prices, the regulated resident land price
tables do not reflect real prices.
3. The research shows that there are many factors effecting on resident land
prices including location, infrastructure (100% reported by land users as the most
important factors). In addition, preferences and characteristics of land area (such as
shape, direction, area) also highly effect on resident land prices in the town...
Regression results Show 03 different models for 03 typical roads of 03 region: region I
model Y = 9,997 + 0,48X1 + 0,023X2 + 2,67X3; region II model Y = 5,73 + 0,28 X1 +
0,17X2 + 0,45 X3; region III model Y = 3,37 + 0,09 X1 + 0.017X2 + 0,097 X3.

xi


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt;
là tài sản, nguồn lực to lớn của đất nước, sử dụng hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm tài

nguyên đất là động lực phát triển của xã hội. Đất đai là loại hàng hóa đặc biệt, đất
đai khơng do con người tạo ra nhưng đất đai đóng vai trị quan trọng trong phát
triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Thị trường đất đai là thị trường điều tiết tài sản lớn và quý giá của đất
nước. Thị trường này có quan hệ trực tiếp đến các thị trường khác như thị trường
tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường lao động… Vì vậy, phát triển
tốt thị trường đất đai sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, kích thích sản xuất phát
triển, hoàn thiện hệ thống thị trường của nước ta. Thị trường đất đai ở Việt Nam
đã được hình thành và đang trong quá trình phát triển bước đầu được mở rộng.
Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo
cơ sở cho tính ưu việt của thị trường này hoạt động. Quyền sử dụng đất là một
loại hàng hoá quan trọng của thị trường đó. Vì thế giá quyền sử dụng đất hay nói
ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị trường bất động sản, thu hút
được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng.
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của
nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá
đất là cơng cụ kinh tế để người quản lý và sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất
đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh
quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Quản lý tốt giá đất sẽ là cơng cụ đắc
lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho
ngân sách Nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc
phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm, hiệu quả. Tuy nhiên, công tác định giá đất vẫn chưa dựa trên yếu tố
thị trường, nhiều nơi giá đất quy định rất thấp chỉ bằng 20 - 40% giá thị trường
do vậy gây nhiều bức xúc, khiếu nại khiếu kiện trong nhân dân. Định giá đất sao
cho đảm bảo nguyên tắc phù hợp với giá thị trường là điều cần thiết.

1



Thị xã Phú Thọ có vị trí trung tâm của tỉnh Phú Thọ, nằm ở vùng tiếp giáp
giữa miền núi và đồng bằng Bắc Bộ. Nằm trên trục hành lang kinh tế Hải phòng Hà Nội - Lào Cai - Côn Minh. Là thị xã tỉnh lị, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn
hố của tỉnh trong gần 6 thập kỷ và hiện nay đang là trung tâm văn hố giáo dục
của tỉnh, trung tâm kinh tế vùng phía Tây, Tây Bắc. Ngày 1/4/2003, Chính Phủ
đã ban hành NĐ 32/CP về mở rộng địa giới hành chính của thị xã Phú Thọ, từ 7
xã phường, nay thị xã đã có 10 đơn vị hành chính trong đó có 4 phường và 6 xã,
với diện tích tự nhiên trên 6300 ha, khoảng 81000 người. Ngày 23/7/2013 Chính
phủ ban hành nghị quyết thành lập phường Thanh Vinh nên thị xã Phú Thọ gồm
5 phường 5 xã. Thị xã đã huy động các nguồn lực để đầu tư kết cấu hạ tầng hoàn
thiện phấn đấu trong 6 tháng cuối năm đạt tiêu chí nâng cấp 2 xã Văn Lung,
Thanh Minh lên phường và xây dựng thị xã trở thành Thành phố; xây dựng xã
Hà Lộc đạt chuẩn NTM (Trần Kiên, 2016). Để đáp ứng mục tiêu phát triển của
thị xã và tốc độ đơ thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng
mục cơng trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng, các tuyến phố mới
được hình thành,… dẫn tới giá đất nhiều biến động, quản lý nhà nước về đất đai
đã nảy sinh nhiều khó khăn, bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây
ra những khó khăn vướng mắc đó. Đặc biệt trong công tác bồi thường khi nhà
nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện
nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
thực hiện các quyền của người sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình
trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân kéo dài, thực hiện các dự án phát triển
kinh tế - xã hội thực thi chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp
chính quyền trong việc Quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.
Từ những vấn đề trên, được sự phân công của khoa Quản lý Đất đai - Học
viện Nông Nghiệp Việt Nam - dưới sự hướng dẫn của PGS.TS Hồ Thị Lam Trà,
chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu giá đất ở trên địa bàn Thị
xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Nghiên cứu giá đất ở do nhà nước quy định và giá đất ở thị trường trên

địa bàn thị xã Phú thọ, tỉnh Phú Thọ.
- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã. Từ đó,
đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường.

2


1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Đề tài nghiên cứu về giá đất ở và một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá
đất ở trên địa bàn Thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ.
- Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên địa bàn thị xã Phú Thọ,
tỉnh Phú Thọ.
- Phạm vi thời gian: Đề tài được nghiên cứu từ năm 2011 đến năm 2015.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Những đóng góp mới
Luận văn góp phần thấy rõ hơn thực trạng công tác định giá đất của thị xã
Phú Thọ. Ý kiến đánh giá các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở của các hộ gia đình, cá
nhân chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học
Làm sáng tỏ hơn về cơ sở khoa học, cơ sở lý luận của công tác định giá đất
(về nguyên tắc, phương pháp định giá đất) của Việt Nam.
1.4.3. Ý nghĩa thực tiễn
- Khái quát chung được xu hướng biến động giá đất ở quy định cũng như
giá đất ở thị trường trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015. Đánh giá
được hạn chế, bất cập của công tác quản lý nhà nước về giá đất, đưa ra một số
kiến nghị để công tác định giá đi sát với thực tế.
- Xác định được các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của một số yếu tố tới giá
đất ở thị xã Phú Thọ.
- Đồng thời trong quá trình phân tích giá đất ở phát hiện ra những mặt

mạnh cũng như điểm yếu trong công tác quản lý, định giá đất giải quyết được sự
chậm trễ, không phù hợp với sự phát triển của thị xã.
- Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu tham khảo cho sinh viên, học
viên chuyên ngành quản lý đất đai.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. TỔNG QUAN ĐẤT ĐAI VÀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI
2.1.1. Tổng quan về đất đai
2.1.1.1. Đất đai
Có rất nhiều khái niệm về đất đai theo nhiều khía cạnh khoa học khác
nhau. “Đất đai về mặt địa lý mà nói thì là một vùng đất chun biệt trên bề mặt
trái đất; có những đặc tính mang tính ổn định hay có chu kỳ dự dốn được, trong
khu vực sinh khí quyển theo chiều thẳng từ trên xuống dưới, trong đó bao gồm:
khơng khí, đất và lớp địa chất, nước quần thể thực vật, động vật và kết quả của
nhưng hoạt động bởi con người trong việc sử dụng đất đai ở quá khứ và trong
tương lai” (Lê Quang Trí, 1998).
Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng thì xác định
đất đai là “diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của
môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó, bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ
nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, suối, đầm lầy), các lớp trầm tích sát
bề mặt, cùng với nước ngầm và khống sản trong lịng đất, tập đoàn thực vật và
động vật, trạng thái định cư của con nguời, những kết quả của con người trong
quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước, hay hệ thống thoát nước,
đường sá, nhà cửa..) (Lê Quang Trí, 2005).
Trong khn khổ nghiên cứu về giá đất và định giá đất tức là đặt đất đai
trong mối quan hệ về kinh tế, thị trường thì đất đai đóng vai trị như một loại hàng
hóa đặc biệt, là tài sản có có giá trị, giá trị sử dụng. Với đặc điểm sở hữu nhà nước

về đất đai như Việt Nam thì đất đai khơng được mua bán trực tiếp như các loại
hàng hóa khác mà chỉ có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai.
2.1.1.2. Đặc điểm của đất đai.
- Là tài sản không thể di, dời được: là đặc tính khiến đất đai khác với các
loại tài sản thơng thường. Do đặc tính khơng thể di dời của tài sản đất đai mà
trong phân loại tài sản đất đai được xếp vào loại bất động sản.
- Vị trí của mỗi thửa đất là độc nhất vơ nhị: Đất đai trong q trình sử dụng
được chia thành các thửa đất và được xác định bởi đường ranh giới khép kín. Các
thửa đất có thể giống nhau về diện tích, hình thể, kích thước, mục đích sử dụng,
thời hạn sử dụng, nhưng chúng không thể trên cùng một vị trí. Do vậy, mỗi thửa
4


đất chiếm cứ một vị trí đặc thù và cố định. Người ta gọi vị trí đặc thù đó của đất
đai là “độc nhất vơ nhị”. Tính “độc nhất vơ nhị” về vị trí của mỗi thửa đất là ổn
định và tồn tại khách quan trong không gian, thời gian và là nguồn gốc tạo ra “địa
tô chênh lệch 1”. Vì vậy, trong quá trình điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường
phải đặc biệt quan tâm tới yếu tố vị trí của thửa đất, phải mơ tả chi tiết những lợi
thế và bất lợi thế của vị trí của từng thửa đất để làm cơ sở cho việc phân tích mức
độ tác động của yếu tố vị trí tới giá bán của thửa đất đó trên thị trường.
- Trên mỗi diện tích đất xác định, có nhiều cơng năng, mục đích khác
nhau có thể lựa chọn để sử dụng: mỗi diện tích đất xác định, có nhiều cơng năng,
mục đích sử dụng khác nhau có thể lựa chọn để phục vụ các lợi ích khác nhau
của một người, nhiều người hoặc toàn xã hội. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến
các xung đột về sử dụng đất giữa người này với người khác, giữa nhóm người
này với nhóm người khác, giữa các cá nhân, nhóm người với tồn xã hội.
Để hóa giải sự xung đột này, về phía Nhà nước - với tư cách là đại diện cho
lợi ích của toàn xã hội - Nhà nước lựa chọn và quyết định công năng của từng khu
vực đất, từng diện tích đất xác định. Kết quả là các quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và ban hành.

Về phía các thể nhân và pháp nhân - với tư cách là người chủ đất - họ lựa
chọn và tự quyết định mục đích sử dụng đất nào mà nó đem lại lợi ích lớn nhất
cho chính họ và tất nhiên để đảm bảo các lợi ích đem lại là khả thi thì các mục
đích sử dụng đất mà người chủ đất lựa chọn phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt (Bộ Tài nguyên và Môi
trường, 2013).
2.1.2. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Hay nói cách khác thị trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra cùng với
các quan hệ kinh tế giữa người với người thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường bất động sản là lĩnh vực trao đổi, mua bán hàng hóa dịch vụ bất
động sản. Thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động trao đổi, mua bán
quyền sử dụng đất, nhà ở, cơng trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với
đất đai, các giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sử dụng đất và nhà cũng như
các hoạt động dịch vụ liên quan đến các tài sản đó (Lê Đình Thắng, 2004).

5


Đất đai là loại bất động sản đặc biệt, theo điều 54 Hiến pháp 2013 ghi rõ
“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất
nước, được quản lý theo pháp luật”.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể
lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Thị trường đất đai
là bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở
Việt Nam. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.
Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu
toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua

bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa
người mua và người bán. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993
ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa. Luật Đất đai 2003 ra đời
thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trị của đất đai trong
nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Luật Đất đai
2013 ngày càng hoàn thiện về quy định về quản lý đất đai, cụ thể hơn về tài
chính đất đai đặc biệt xác định giá đất. Điều này góp phần tích cực để ổn định và
phát triển thị trường đất đai theo định hướng xã hội chủ nghĩa.
2.1.3. Thị trường đất đai thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất
đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị
miếng đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu
tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã khơng ngừng hồn thiện về môi
trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất
đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định
được vị trí vai trị của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển
của nền kinh tế - xã hội.
Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được
xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao. Nhờ tính chất không tái
tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ đó tạo cơ sở
kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này
thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn
6


hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây hình thành các trang trại với quy
mơ hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là
người thuê đất.
Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư

nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các
khu đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu
hút đầu tư nước ngồi thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp.
Để giảm bớt quy mơ tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành
chính sách hạn điền và những quy định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.
Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nơng dân theo
pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm 1995 việc bán đất được coi là bất
hợp pháp. Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định khơng được bán trong vịng 10
năm hoặc thậm chí có mảnh khơng được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp
Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình. Nhiều nước thuộc Liên
Xơ trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là
hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi
gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt khơng q 13,5 ha đất canh tác cộng với
1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép.
Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả
năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không cịn khả
năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở
rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai.
Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai.
Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngồi khn khổ một quốc gia, thu hút
đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như
Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước
ngồi. Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội
nhập hiện nay (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
2.1.4. Thị trường đất đai Việt Nam
Ở Việt Nam do các đặc điểm lịch sử, kinh tế xã hội của đất nước trong vài
thập kỉ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và
phát triển thị trường đất đai. Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị
trường đất đai ở Việt Nam thành các giai đoạn sau đây:
7



- Giai đoạn trước năm 1945: Thời kì này người dân ít có nhu cầu trao đổi
đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân cho địa chủ, thực dân. Khi đó giá đất
cũng được quy đổi thành tiền.
- Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980: Sau cách mạng Tháng tám 1945,
Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai. Hiến
pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai:
sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân; trong đó sở hữu Nhà nước và
tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê,
cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ
biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên
tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù khơng có các văn bản pháp
luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm
các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký
quyền sở hữu nhà đất (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992: Hiến pháp năm 1980 lần đầu
tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua
bán đất đai. Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế
sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1987 vẫn quy định: “Nghiêm
cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức”. Trong bối cảnh chuyển đổi nền
kinh tế sang cơ chế thị trường để theo kịp đòi hỏi của thực tế phát triển, Điều 18
Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai
thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà
nước giao theo quy định của pháp luật”. Kể từ đây khái niệm mua bán đất được
hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua
bán BĐS cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu BĐS trên đất và quyền sử
dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với BĐS đó (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).

- Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003: Từ năm 1993, thị trường nhà đất
chuyển sang giai đoạn mới được đánh dấu bởi sự ra đời của Luật Đất đai 1993 và
hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật Đất đai
này. Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác
định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất
hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi
8


thu hồi đất. Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo
từng thời gian” (Quốc hội nước CHXNCNVN, 1993).
Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy
đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm
soát cung cầu đất đai và thị trường BĐS. Áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với
giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản
lý cơng khai, minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các
trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; cơng khai hố từ khâu quy hoạch sử
dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc
chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi
nơng nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của
người bị thu hồi đất.
- Giai đoạn từ năm 2003 đến năm 2013: Thực tế triển khai Luật Đất đai
2003 trong những năm qua, khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị
trường (từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay mới chỉ điều chỉnh khung giá đất 1
lần vào năm 2003), đặc biệt có nơi khung giá đất chỉ bằng 20% giá thị trường.
Khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên
độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5 đến 81 triệu
đồng/m2 đối với đất ở tại đô thị loại đặc biệt). Do đó, khung giá đất khơng xử lý
được chênh lệch về giá đất tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực

thuộc Trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.
Đối với bảng giá đất tại nhiều địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn vẫn
thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường (chỉ bằng 30 - 60%). Bảng giá đất năm
sau luôn cao hơn năm trước, tạo tâm lí chờ đợi đối với người có đất bị thu hồi,
gây khó khăn cho cơng tác bồi thường giải phóng mặt bằng, đặc biệt là các dự án
lớn, thu hồi đất trong nhiều năm. Việc định giá đất cụ thể cịn han chế, chưa có
cơ chế để giám sát việc xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, dẫn đến việc nhiều địa
phương quyết định bảng giá đất thấp để tạo môi trường thuận lợi thu hút đầu tư
và giảm kinh phí trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
(Đảng cộng sản Việt Nam, 2013).
Theo GS Đặng Hùng Võ cơ chế định giá đất hiện nay có bốn nhược điểm
rất đáng quan tâm.

9


Thứ nhất, chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định trình tự thủ tục
của việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giá đất. Chính vì vậy mà
mỗi một địa phương cấp tỉnh lại có quy trình quyết định giá riêng, khá khác nhau.
Thứ hai, định giá đất là một nghề chuyên môn, cần được đào tạo kỹ lưỡng.
Giao cho cơ quan hành chính quyết định giá đất là một cơ chế không phù hợp. Ở
các nước phát triển, người ta luôn luôn phải thuê dịch vụ định giá đất độc lập để
đề xuất giá đất phù hợp thị trường.
Thứ ba, hiện nay pháp luật Việt Nam trao thẩm quyền quyết định về đất
đai (giao đất, cho thuê đất) và quyết định giá đất cho cùng một cơ quan nhà nước
là UBND cấp tỉnh. Điều này dễ dẫn tới khó kiểm sốt việc thực hiện thẩm quyền
gắn với tư lợi.
Thứ tư, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam luôn ghi
giá đất thấp hơn giá thị trường rất nhiều. Từ đây khó tìm được những chứng cứ
về giá đất thị trường (Tuệ Minh, 2013).

- Giai đoạn từ 2013 đến nay: Nhận thức được các hạn chế và bất cập của
Luật Đất đai 2003, Chính phủ tiếp tục đổi mới cơ chế quản lý giá đất, khung giá
đất, phương pháp định giá đất được cụ thể hóa qua Luật Ðất đai năm 2013. Luật
Đất đai 2013 ra đời thay thế Luật Ðất đai năm 2003 từ quan điểm đến nguyên
tắc, phương pháp, cơ chế định giá đi theo hướng thị trường và phù hợp với thực
tế hơn. Ðây chính là bước đổi mới hơn trước, bởi đã thừa nhận sự hình thành và
vận động của giá đất do tất cả các nhân tố khách quan trên thị trường tác động.
Từ nguyên tắc và những phương pháp định giá thị trường được luật pháp quy
định, căn cứ kết quả điều tra giá đất thị trường và tham vấn của các tổ chức tư
vấn định giá đất, Chính phủ sẽ quy định khung giá đất định kỳ 5 năm một lần.
Khi giá phổ biến trên thị trường tăng 20% so giá tối đa hoặc giảm 20% so giá tối
thiểu trong thời gian thực hiện khung giá đất thì Chính phủ phải điều chỉnh
khung giá đất. Căn cứ khung giá đất mà Chính phủ ban hành UBND tỉnh quyết
định bảng giá các loại đất cụ thể để sử dụng vào sáu mục đích: tính tiền sử dụng
đất, tính thuế sử dụng đất, tính phí và lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính
trong sử dụng đất đai... Ðồng thời, UBND cấp tỉnh quyết định giá cụ thể cho
những trường hợp cụ thể để bảo đảm phù hợp với giá thị trường tại thời điểm
định giá thông qua xác định hệ số giá đất thị trường, khắc phục tình trạng "kê độn
giá" để làm căn cứ xử lý nhằm mục đích về tài chính, trong đó có mục đích tính
tiền bồi thường cho người có quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất hợp lý
hơn (Nguyễn Ngọc Tuấn, 2014).
10


Triển khai thực hiện những nội dung về giá đất theo quy định của Luật Ðất
đai năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NÐ - CP quy định
về giá đất và Nghị định số 45/2014/NÐ - CP quy định về thu tiền sử dụng đất và
các thông tư quy định chi tiết để thị trường đất đai Việt Nam đã có cơ sở khung
pháp lý để đi vào hoạt động chuyên nghiệp và hiệu quả hơn.
2.2. TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT

2.2.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, không do con người tạo ra bản thân nó
khơng có giá trị. Vì vậy, giá cả đất đai không giống giá cả hàng hóa thơng thường
khác mà giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự
thu lợi trong q trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hố địa tơ. Nói cách khác,
giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất
được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, là tổng hồ giá trị hiện hành của địa tơ nhiều năm được chi trả một lần,
là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá đất chính
là giá trị quyền sử dụng đất.
Tại Điều 19 và 20 Luật Đất đai năm 2013 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng
đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính
trên một đơn vị diện tích đất. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những
trường hợp sau đây: (1) Do UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013; (2) Do đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thoả
thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn. Giá cả đất đai là dựa
trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế.

11



2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
2.2.2.1. Địa tô
Năm 1976, nhà kinh tế học Adam Smith đã đưa ra lý luận về địa tơ hay
cịn gọi là lợi nhuận thu được từ sử dụng đất. Từ đó, các nguyên tắc cơ bản của
tính thuế mà đến nay vẫn còn sử dụng ra đời. Khoảng 40 năm sau, nhà kinh tế
học David Ricardo đã đưa ra hệ thống thuế và đất đai hợp lý tạo nên nguồn thu
ổn định cho quốc gia. Năm 1987, Các Mác đã phát triển lý luận kinh tế chính trị
học của Adam Smith và David Ricardo để đưa ra lý luận kinh tế chính trị về địa
tơ tư bản hố.
Theo Các Mác, địa tơ là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất
trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền
với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu
nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ
tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất địa tô
tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngồi lợi nhuận bình qn
và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa
phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp làm thuê (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối
và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngồi lợi nhuận bình qn
thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn. Nó là số chênh lệch
giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất
xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình (Vũ Anh Tuấn
và cs., 2007).
Địa tơ độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tơ tư bản chủ nghĩa. Địa tơ
độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu

đất trong thành thị. Trong nông nghiệp, địa tơ độc quyền có ở các khu đất có tính
chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc
biệt. Trong công nghiệp khai thác, địa tơ độc quyền có ở các vùng khai thác các
kim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những khống sản có nhu cầu vượt xa khả
12


năng khai thác chúng. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí
thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâmcông nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà
cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao. Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là
lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy,
mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007).
Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp
tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần. Địa tô
tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dơi ra ngồi lợi nhuận bình qn, hình thành
nên bởi chênh lệch giữa giá trị nơng sản với giá cả sản xuất chung của nông
phẩm (Vũ Anh Tuấn và cs., 2007).
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu tồn dân, khơng cịn là
tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tơ
tuyệt đối và địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tơ chênh lệch, song
nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới
chủ nghĩa tư bản.
Ở nhiều nước trên thế giới, đất đai được coi là nguồn thu tài chính quan
trọng trong đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng. Như vậy, Nhà nước vừa điều tiết
được chênh lệch về địa tô do đầu tư cơ sở hạ tầng mang lại, vừa thực hiện chỉnh
trang đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Như vậy, chênh lệch địa tô hiện nay
có được là do sự đầu tư vào cơ sở hạ tầng mang lại. Hiện nay, ở nước ta nhiều ý
kiến cho rằng để giải quyết cái gốc chênh lệch địa tô với khung quy định trong
Hiến pháp hiện nay, Nhà nước phải đứng ra giữ vai trò chủ đạo. Nếu chấp nhận
giữ vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, việc Nhà nước phân bổ lại

chênh lệch từ việc sử dụng tài sản chung của cộng đồng là việc làm cần thiết. Khi
thu hồi đất có giá trị kinh tế khơng lớn, chuyển hố thành đất hoặc dự án mang
tính kinh tế cao hơn thì phần thặng dư đó là cam kết phúc lợi chung cho tất cả
cộng đồng.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất
có thể tăng hoặc giảm, vì địa tơ vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có
thể tách sự ảnh hưởng của địa tơ đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh
hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số

13