HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ĐẶNG THỊ TỚI

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN NGHI LỘC

Ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

60 85 01 03

Người hướng dẫn khoa học:

TS. Đỗ Thị Đức Hạnh

NHÀ XUẤT BẢN ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP - 2017


LỜI CAM ĐOAN
Tơi xin cam đoan đây là cơng trình nghiên cứu của tôi. Các kết quả nghiên cứu
trong luận văn là trung thực và chưa được ai công bố trong bất kỳ cơng trình nào khác.
Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn đầy đủ và các thơng
tin trích dẫn trong báo cáo này đã được ghi rõ ràng nguồn gốc.
Hà nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Đặng Thị Tới

i


LỜI CẢM ƠN
Trong q trình thực hiện đề tài, tơi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu
đáo của các thầy, cơ giáo và những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập
thể để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lời cảm ơn trân trọng nhất đến TS. Đỗ Thị Đức Hạnh - Khoa
Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, người đã dành nhiều thời gian tâm
huyết, tận tình hướng dẫn chỉ bảo cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài này.
Tơi xin được bày tỏ lịng biết ơn đến Học viện Nông Nghiệp Việt Nam, các thầy,
cô giáo trong khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý đào tạo, những người đã truyền đạt cho
tôi những kiến thức bổ ích trong q trình học tập và rèn luyện tại Học viện.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến Phịng Tài ngun và Mơi trường huyện Nghi
Lộc, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Nghi Lộc đã cung cấp những số liệu
cần thiết và giúp đỡ tơi trong q trình tìm hiểu nghiên cứu tại địa bàn.
Tôi xin cảm ơn tới người thân, bạn bè và đồng nghiệp đã góp ý, giúp đỡ tơi
trong q trình thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 26 tháng 4 năm 2017
Tác giả luận văn

Đặng Thị Tới

ii


MỤC LỤC
Lời cam đoan ................................................................................................................ i

Lời cảm ơn ................................................................................................................... ii
Mục lục ...................................................................................................................... iii
Danh mục chữ viết tắt.................................................................................................. vi
Danh mục bảng .......................................................................................................... vii
Danh mục hình .......................................................................................................... viii
Trích yếu luận văn ....................................................................................................... ix
Thesis abstract ............................................................................................................. xi
Phần 1. Mở đầu ...........................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................................1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................2

1.3.

Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................3

1.4.

Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn........................................3

1.4.1.

Đóng góp mới ..................................................................................................3

1.4.2.


Ý nghĩa khoa học, thực tiễn .............................................................................3

Phần 2. Tổng quan tài liệu ..........................................................................................4
2.1.

Thị trường đất đai, quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan .......4

2.1.1.

Thị trường đất đai ............................................................................................4

2.1.2.

Quyền sở hữu ..................................................................................................6

2.1.3.

Quyền sở hữu toàn dân về đất đai ....................................................................7

2.1.4.

Quyền sử dụng đất ...........................................................................................7

2.1.5.

Chuyển quyền sử dụng đất ...............................................................................8

2.2.

Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới ......................11


2.2.1.

Thụy Điển .....................................................................................................11

2.2.2.

Úc.................................................................................................................. 12

2.2.3.

Cộng hòa Liên Bang Đức............................................................................... 12

2.2.4.

Ma-lai-xia ...................................................................................................... 13

2.2.5.

Trung Quốc ................................................................................................... 14

2.2.6.

Những bài học kinh nghiệm rút ra từ việc thực hiện quyền sử dụng đất
của một số nước ............................................................................................. 16

iii


2.3.


Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất tại việt nam ........................................... 17

2.3.1.

Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................... 17

2.3.2.

Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất ......................................................................................................... 20

2.3.3.

Thực tiễn thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam ...................... 24

2.4.

Quyền của người sử dụng đất tại tỉnh nghệ an ................................................ 31

2.4.1.

Các văn bản quy định liên quan đến quyền sử dụng đất của UBND tỉnh
Nghệ An ........................................................................................................ 31

2.4.2.

Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Nghệ An ................................ 31

Phần 3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ........................................................ 34

3.1.

Địa điểm nghiên cứu ......................................................................................34

3.2.

Thời gian nghiên cứu ..................................................................................... 34

3.3.

Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................34

3.4.

Nội dung nghiên cứu...................................................................................... 34

3.4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng quản lý và sử dụng đất của
huyện Nghi Lộc .............................................................................................34

3.4.2.

Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc
giai đoạn 2012 - 2016 .................................................................................... 34

3.4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi
Lộc giai đoạn 2012 - 2016 ............................................................................. 35


3.4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của
người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc ...........................................................35

3.5.

Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 35

3.5.1.

Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ...............................................35

3.5.2.

Phương pháp thống kê, tổng hợp ...................................................................36

3.5.3.

Phương pháp phân tích, so sánh .....................................................................36

3.5.4.

Phương pháp xử lý số liệu............................................................................. 37

3.5.5.

Phương pháp minh hoạ số liệu bằng biểu đồ, bản đồ ...................................... 37


Phần 4. Kết quả và thảo luận ....................................................................................38
4.1.

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Nghi Lộc ................................ 38

4.1.1.

Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 38

4.1.2.

Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................... 40

iv


4.1.3.

Tình hình quản lý sử dụng đất của huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An ....................... 44

4.2.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc giai
đoạn 2012 - 2016 ........................................................................................... 50

4.2.1.

Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ................................. 51

4.2.2.


Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..........................53

4.2.3.

Kết quả thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ..................................... 57

4.2.4.

Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất ................................ 58

4.2.5.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. ......................................60

4.2.6.

Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..................................... 63

4.2.7.

Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất .....................................66

4.2.8.

Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất .............................70

4.3.

Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc ...... 72


4.3.1.

Đánh giá việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất......................... 72

4.3.2.

Đánh giá việc thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng dất ............................. 77

4.3.3.

Đánh giá việc thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............................ 82

4.3.4.

Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại
huyện Nghi Lộc .............................................................................................86

4.4.

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của
người sử dụng tại huyện Nghi Lộc ................................................................. 88

4.4.1.

Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật................................................. 88

4.4.2.

Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất .......88


4.4.3.

Giải pháp về chính sách ................................................................................. 89

4.4.4.

Giải pháp về thủ tục hành chính ..................................................................... 89

Phần 5. Kết luận và kiến nghị ................................................................................... 90
5.1.

Kết luận ......................................................................................................... 90

5.2.

Kıến nghị .......................................................................................................91

Tài liệu tham khảo ..................................................................................................... 92
Phụ lục ...................................................................................................................... 94

v


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

CHXHCNVN


Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam

CNH-HĐH

Cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa

CT-TTg

Chỉ thị - Thủ tướng

ĐVT

Đơn vị tính

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GTSX

Giá trị sản xuất

NĐ-CP

Nghị định - Chính phủ

QSDĐ

Quyền sử dụng đất


QĐ

Quyết định

SDĐ

Sử dụng đất

STT

Số thứ tự

TNCN

Thu nhập cá nhân

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

TT

Thị trấn

TTLT-BTP-BTNMT

Thông tư liên tịch - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường

TT-BTC


Thông tư Bộ Tài chính

TT-BTNMT

Thơng tư - Bộ Tài ngun Mơi trường

UBND

Uỷ ban nhân dân

VPĐKQSDĐ

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

VPHC

Vi phạm hành chính

vi


DANH MỤC BẢNG
Bảng 4.1. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế của huyện Nghi Lộc giai đoạn 2012 - 2016 ........40
Bảng 4.2. Kết quả cấp GCN theo đối tượng sử dụng đất huyện Nghi Lộc ..................45
Bảng 4.3. Kết quả giao đất theo hình thức đấu giá đến năm 2016 ..............................47
Bảng 4.4. Hiện trạng sử dụng đất năm 2016 huyện Nghi Lộc - tỉnh Nghệ An ............ 49
Bảng 4.5. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2012 - 2016 ..... 50
Bảng 4.6. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016............51
Bảng 4.7. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn

2012 - 2016 ............................................................................................... 54
Bảng 4.8. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016................57
Bảng 4.9. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016...........59
Bảng 4.10. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016 .................61
Bảng 4.11. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016................ 64
Bảng 4.12. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016 ................68
Bảng 4.13. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016 ....... 71
Bảng 4.14. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........73
Bảng 4.15. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử
dụng đất .................................................................................................... 76
Bảng 4.16. Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất......................79
Bảng 4.17. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ ..................... 80
Bảng 4.18. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ....................83
Bảng 4.19. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ................... 84

vii


DANH MỤC HÌNH
Hình 4.1. Sơ đồ hành chính huyện Nghi Lộc .............................................................38
Hình 4.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của huyện Nghi Lộc ................................... 48
Hình 4.3. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016............53
Hình 4.4. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn
2012 - 2016 ............................................................................................... 55
Hình 4.5. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016................58
Hình 4.6. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016...........60
Hình 4.7. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016 .................62
Hình 4.8. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2012 - 2016................65
Hình 4.9. Kết quả thực hiện quyền thế chấp giai đoạn 2012 - 2016 ........................... 70
Hình 4.10. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ tại huyện Nghi Lộc

giai đoạn 2012 - 2016 ................................................................................ 72

viii


TRÍCH YẾU LUẬN VĂN
Tên tác giả: Đặng Thị Tới
Tên luận văn: “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi
Lộc, tỉnh Nghệ An”.
Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60 85 01 03

Cơ sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc,
tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại
huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
Phương pháp nghiên cứu
Để thực hiện các nội dung của đề tài, tôi sử dụng các phương pháp sau: phương
pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp; phương pháp điều tra, thu thập số liệu,
tài liệu sơ cấp; phương pháp thống kê, tổng hợp; phương pháp phân tích, so sánh;
phương pháp xử lý số liệu; phương pháp minh họa số liệu bằng biểu đồ, bản đồ.
Kết quả nghiên cứu chính của đề tài
1. Nghi Lộc là một huyện đồng bằng ven biển, có tổng diện tích tự nhiên là
34.771,08 ha gồm 29 xã và 01 thị trấn. Là huyện có mạng lưới giao thơng thuận lơị, có
vị trí quan trọng trong cơng tác đảm bảo an ninh quốc phịng. Tuy nhiên, trong những
năm qua huyện Nghi Lộc vẫn còn gặp nhiều khó khăn về cơ sở hạ tầng, đội ngũ cán bộ
cơng chức thiếu và ít kinh nghiệm, cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai còn tồn tại

những vấn đề khó khăn, phức tạp.
2. Trong giai đoạn 2012 - 2016 các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Nghi Lộc diễn ra thường xuyên, trong đó có 748 giao dịch chuyển đổi
QSDĐ; 3.914 giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; 826 giao dịch cho thuê QSDĐ; 681
giao dịch cho thuê lại QSDĐ; 1.204 giao dịch thừa kế quyền SDĐ; 200 giao dịch tặng
cho QSDĐ; 3.367 giao dịch thế chấp QSDĐ; 698 giao dịch góp vốn QSDĐ. Số lượng
giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có xu hướng tăng lên.
3. Công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật trên địa bàn huyện đang ngày
càng rộng rãi hơn, tạo được niềm tin đối với người sử dụng đất. Thể hiện qua kết quả
điều tra, phỏng vấn một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện giao dịch chuyển quyền cho
thấy, số người được hỏi đánh giá về các văn bản hướng dẫn ở mức hiểu và thực hiện

ix


được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 60,0%; quyền thừa kế QSDĐ có 57,5%; quyền
thế chấp QSDĐ có 74,45%. Đánh giá về thủ tục thực hiện cho là bình thường có thể
thực hiện được: quyền chuyển nhượng QSDĐ có 57,5%; quyền thừa kế QSDĐ có
62,5%; quyền thế chấp QSDĐ có 70,0%.
Tiến độ cấp GCNQSDĐ cịn chậm gây khó khăn trong việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất. Ngoài những hộ đã được cấp GCN còn một số hộ chưa được cấp
nhưng vẫn có nhu cầu thực hiện các giao dịch về quyền cụ thể như sau: quyền chuyển
nhượng có 12 hộ (chiếm 10,0% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhượng), quyền
thừa kế có 6 hộ (chiếm 15,0% tổng số hộ thực hiện quyền thừa kế), quyền thế chấp có 5
hộ (chiếm 5,56% tổng số hộ thực hiện quyền thế chấp).
Trình độ của cán bộ chun mơn chưa thực sự đồng đều: Trình độ trung cấp
chiếm tỷ lệ lớn với 52,0 % tổng số phiếu điều tra, trong khi đó trình độ đại học, trên đại
học là 11 người chiếm 27,5%; cao đẳng là 7 người chiếm 17,5%. Trong quá trình thực
hiện nhiệm vụ quản lý đất đai, các chuyên viên VPĐKQSDĐ và cán bộ địa chính xã
cịn gặp những khó khăn như: vướng mắc về thủ tục, người dân khơng nắm rõ quy trình,

thủ tục thực hiện quyền, ... ảnh hưởng đến công tác chuyên môn. Qua kết quả điều tra,
có 25 cán bộ được hỏi đánh giá người dân có hiểu biết chiếm 62,5%; biết rõ, rành mạch
là 12,5%; ít hiểu biết là 22,5%; cịn lại khơng hiểu biết 2,5% tổng số phiếu điều tra.
4. Các giải pháp đề xuất để thực hiện tốt công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Nghi Lộc bao gồm: Tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai liên quan
đến công tác chuyển quyền sử dụng đất tới người dân; Tổ chức quản lý hoạt động thực
hiện các quyền sử dụng đất; giải pháp về chính sách và giải pháp về thủ tục hành chính.
Kết luận
Việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An
đã đạt được những thành tựu nhất định. Song vẫn tồn tại những vướng mắc cần phải giải
quyết để nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại địa bàn trong
thời gian tới.

x


THESIS ABSTRACT
Master candidate: Dang Thi Toi
Thesis title: "Evaluation the implementation of the rights of land users in Nghi Loc
district, Nghe An province".
Major: Land Management

Code: 60 85 01 03

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- Evaluate the implementation of the rights of land users in Nghi Loc district,
Nghe An province.
- Propose some solutions for the implementation of the rights of land users in
Nghi Loc district, Nghe An province.

Methods
To implement the thesis, i use the following methods: survey, collection of
secondary and primary data, material; Statistical methods, gather data; Methods of
analysis, comparison; Data processing; methods of illustrating data by charts, maps.
Main results
1. Nghi Loc is a coastal plain district, with a total natural area of 34,771.08 ha,
including 29 communes and 01 town. Nghi Loc is a district with a convenient
transportation network, an important location in ensuring security and national defense.
However, in recent years, Nghi Loc district still has faced many difficulties in terms of
infrastructure, shortage of cadres and civil servants with poor experience. State
management of land remains difficult and complex matters.
2. In the period 2012 - 2016, transfer of land use rights in Nghi Loc district has
taken place regularly, including 748 transactions of land use right change; 3,914 land
use rights transfers; 826 land use right lease transactions; 681 land use rights re-lease
transactions; 1,204 inheritance land use right transactions; 200 donation land use right
transactions; 3,367 mortgage land use right transactions; 698 contribution of land use
right transactions. The number of land use right change transactions tends to increase.
3. The propaganda and dissemination of legislation in the district is increasingly
widespread, creating trust for land users. The results of the investigation and interviews
with some households and individuals performing the rights transfer showed that the
number of respondents evaluating the guiding documents at the understanding and
execution level: the right to transfer land use right had 60.0%; the right to inherit land

xi


use right had 57.5%; Mortgage rights are 74.45%. Assessment of implementation
procedures is normally possible: the right to transfer land use rights is 57.5%; The right
of inheritance is 62.5%; right to mortgage land use right had 70.0%.
The progress of issuance of land use right certificates is slow, causing

difficulties for the implementation the rights of land users. Besides the households that
have been issued certificates, there are still some households that haven’t been granted
certificates but they still have the need for right transactions as follows: 12 households
need the right transfer (10% of total households that have right transfer), 6 households
need the right of inheritance (accounting for 15% of the total number of households
carried out the right inheritance), 5 households need the right to mortgage (5.56% of the
total number of households implement the right Mortgage).
Qualifications of professional staff are not exactly equal: Intermediate level
occupies a large proportion of 52% of the total questionnaire, while university level,
post-graduate level is 11, accounting for 27.50% of the total number of questionnaires;
7 people of college level, accounted for 17.50%. During the implementation of land
management tasks, the consultants of Office of land use right registration and commune
cadastral officials encountered difficulties such as procedural obstacles, people did not
know the procedures thoroughly for implementing the rights, which affected the
professional work. Based on the survey result, there were 25 interviewed staff
considered that people have knowledge, accounting for 62.5%; deep and clear
knowledge 12.5%; Little understanding is 22.5%; The remain people do not know,
accounted for 2.50% of the total questionnaire.
4. Proposed solutions to implement well the land use right transfer in Nghi Loc
district include: Propaganda and dissemination of land legislation related to the transfer
of land use rights to the people; Organizing the management of the implementation of
land use rights; Solutions on policies and solutions on administrative procedures.
Conclusions
The implementation of the rights of land users in Nghi Loc district, Nghe An
province has got certain achievements. However, there are still some problems to be
solved to improve the effective of right implementation of land users in the area in future.

xii



PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Việt Nam đang trong thời kì đẩy mạnh thực hiện cơng nghiệp hóa - hiện
đại hóa (CNH - HĐH), hội nhập kinh tế quốc tế, sự gia tăng dân số và tốc độ
cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa nhanh đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày càng
tăng, gây nên sức ép cho đất đai, các vấn đề liên quan đến đất đai ngày càng phức
tạp vì vậy đất đai luôn được quan tâm và chú trọng hàng đầu.
Tại kỳ họp thứ 6, ngày 28 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khóa XIII đã
thơng qua Hiến pháp nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đây là sự kiện
chính trị - pháp lý đặc biệt quan trọng, đánh dấu một bước tiến mới trong lịch sử
lập hiến của nước ta. Bản Hiến pháp vừa được Quốc hội khóa XIII thơng qua tạo
cơ sở chính trị - pháp lý vững chắc cho cơng cuộc đổi mới tồn diện đất nước
trong thời kỳ mới. Đây là bản Hiến pháp vừa kế thừa được các giá trị to lớn của
các bản Hiến pháp năm 1946, năm 1959, năm 1980 và năm 1992, vừa thể chế
hóa các quan điểm, phương hướng, nội dung phát triển đã được khẳng định trong
trong Cương lĩnh xây dựng đất nước trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội.
Về quản lý và sử dụng đất đai, Hiến pháp năm 2013 quy định: Đất đai là lãnh thổ
thiêng liêng của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, nguồn lực quan trọng phát
triển đất nước. Vì vậy, quan điểm nhất quán của Đảng, Nhà nước và Nhân dân ta
đã được xác định từ năm 1980 đến nay là đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Cụ thể hóa các quy định của Hiến Pháp, hệ thống pháp luật đất đai ở nước
ta khơng ngừng hồn thiện, trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước
đã giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài với 3
hình thức: giao đất khơng thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; Quyền của
người sử dụng đã từng bước mở rộng từ 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 1993) đến 9 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,
bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật đất đai năm 2003) và 8 quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và

góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2013). Quyền sử dụng đất
được xác định đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai,
đẩy mạnh sản xuất, góp phần đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH đất nước.

1


Tuy nhiên, các quy định pháp luật về thủ tục hành chính liên quan đến
thực hiện các quyền sử dụng đất, trình độ cán bộ, cơng chức, cơ sở vất chất kỹ
thuật của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến việc thực hiện các quyền sử
dụng đất vẫn còn nhiều bất cập: Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt
động của thị trường QSDĐ, nhưng việc cấp giấy chứng nhận cịn phức tạp, khiến
người dân khơng thực hiện; Công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan, trường
học, bệnh viện,... cịn nhiều bất cập, giải phóng mặt bằng chậm chễ, cản trở tiến
độ đầu tư của các cơng trình,... mà ngun nhân chủ yếu là giá đất do Nhà nước
quy định thấp hơn giá thị trường.
Về phía người sử dụng đất trình độ nhận thức, ý thức chấp hành pháp
luật đất đai cũng có những hạn chế nhất định như: Chuyển nhượng QSDĐ và
chuyển mục đích sử dụng đất tự phát, không thông qua các cơ quan quản lý
Nhà nước về đất đai dẫn đến thị trường giao dịch ngầm về đất đai còn tiếp diễn;
mặt khác tâm lý của nông dân, mặc dù không trực tiếp sản xuất nông nghiệp
nhưng vẫn giữ lại đất, không muốn thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Huyện Nghi Lộc với lợi thế về địa lý, điều kiện tự nhiên đã và đang có nhiều
thuận lợi phát triển kinh tế - xã hội. Huyện có mạng lưới giao thơng đường bộ,
đường sắt, đường thủy, đường khơng thuận lợi. Có nhiều tuyến giao thông của
Trung ương và tỉnh chạy qua địa bàn huyện như: Quốc lộ 1A, Quốc lộ 46, Đường
sắt Bắc - Nam, sân bay Vinh, Tỉnh lộ 534, Tỉnh lộ 535, Tỉnh lộ 536 tạo điều kiện
thuận lợi cho việc lưu thông giữa huyện với thành phố, thị xã, các huyện trong

tỉnh và các tỉnh khác (UBND huyện Nghi Lộc, Báo cáo công tác quản lý sử dụng
đất, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ năm 2015).
Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các
khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn
huyện. Nhu cầu về QSDĐ cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy
nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ khai báo không đầy đủ, chưa tuân
thủ đúng quy định của pháp luật tại huyện Nghi Lộc vẫn còn diễn ra. Xuất phát từ
tình hình trên, tơi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện quyền của
người sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An”.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất tại huyện

2


Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
- Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện quyền của người sử dụng
đất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
1.3. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
- Phạm vi không gian: nghiên cứu được giới hạn trong khơng gian hành
chính huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An.
- Phạm vi thời gian: nghiên cứu thực hiện với các quyền của người sử
dụng đất trong giai đoạn từ ngày 01 tháng 01 năm 2012 đến ngày 31 tháng 12
năm 2016.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.4.1. Đóng góp mới
Đề tài đã xác định được những vấn đề tồn tại, vướng mắc trong quá trình
thực hiện quyền của người sử dụng đất đặc biệt là quyền chuyển nhượng, quyền
thừa kế, quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ
An. Từ đó, đề xuất được giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện công tác này tại

địa phương trong thời gian tới.
1.4.2. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn
* Ý nghĩa khoa học:
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về việc thực hiện quyền của người sử
dụng đất tại địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu.
* Ý nghĩa thực tiễn:
- Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần bổ sung cơ sở thực tiễn giúp địa
phương và các nhà quản lý xác định những vấn đề còn tồn tại, vướng mắc trong
quá trình thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh
viên chuyên ngành quản lý đất đai tại các trường đại học và cao đẳng.

3


PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI, QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN
2.1.1. Thị trường đất đai
Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ
kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thơng qua trao đổi hàng hố. Thị
trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thơng
qua trao đổi và lưu thơng hàng hố cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế
giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa
hẹp là chỉ khu vực và khơng gian trao đổi hàng hố (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn
Văn Quân, 2006).
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo
nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai
diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định.
Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực

tiếp đến giao dịch đất đai. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan
trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng
phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta (Hồ Thị Lam Trà
và Nguyễn Văn Quân, 2006).
Thị trường đất đai là một thị trường phức tạp, việc phân tích thị trường
đất đai có thể tiếp cận theo 2 hướng: phân tích thị trường đất đai trên quan điểm
kinh tế và phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai.
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm kinh tế: Gala and Razzaz
(2001) cho rằng, theo quan điểm kinh tế có thể tiếp cận thị trường đất đai từ các
đặc điểm như sau:
+ Đất đai có vị trí cố định, liên quan đến hành vi của các đối tượng sử
dụng và sự kiểm soát của Nhà nước về sở hữu và sử dụng;
+ Không nhất thể, liên quan đến sự khác biệt về thông tin, các quyền về
bất động sản khơng được xác định đúng, chi phí giao dịch cao;
+ Việc đầu tư phát triển đất đai, bất động sản địi hỏi chi phí lớn, cần một
nguồn tài chính lớn, tín dụng dài hạn; nguồn tín dụng ngắn hạn sẽ gặp rủi ro về

4


lãi suất, cầm cố và thế chấp;
+ Nhu cầu phát sinh: sự biến động của các thị trường tài chính, lao động,
khoa học cơng nghệ và thị trường hàng hóa đầu vào (nhiên liệu, nguyên liệu, vật
tư xây dựng), đầu ra (nhà ở ,căn hộ bán, cho thuê…).
- Phân tích thị trường đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan
điểm này có thể tiếp cận thị trường đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ
trợ khơng chỉ thị trường đất đai mà cịn các thị trường khác trên cơ sở phân tích
thị trường đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do
Nhà nước thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất
đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trường bất động sản như: xác lập các

quyền về đất đai; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất, thu hồi
đất; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận.
Theo Wallace and Wiliamson (2005) sự phát triển của thị trường đất đai
trải qua 2 Giai đoạn: giai đoạn đầu và giai đoạn phát triển với 5 bước.
- Giai đoạn đầu
Bước 1: Chiếm giữ đất đai: đất đai như một nguồn lực xã hội, việc chiếm
giữ đất đai đảm bảo ổn định xã hội ở mức tối thiểu;
Bước 2: Xác lập các quyền đất đai: từ sử dụng đất đến cấp giấy chứng
nhận và xác lập quyền sở hữu đất đai, nguồn lực đất đai được phân phối ban đầu;
- Giai đoạn phát triển
Bước 3: Buôn bán đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng
đất, nguồn lực đất đai được phân phối lại;
Bước 4: Thị trường đất đai: đất đai được chuyển nhượng và đảm bảo bằng
đất, đầu tư phát triển đất gia tăng, nguồn lực đất đai tạo ra các yếu tố làm gia tăng
của cải xã hội;
Bước 5: Thị trường hàng hóa phức hợp: quản lý đất đai và các quyền đối
với đất đai được thực hiện, tạo ra các sản phẩm mang tính tổng hợp: các giấy
chứng nhận về đất đai và tài sản trên đất, các sản phẩm liên quan đến thế chấp,
các sản phẩm liên quan đến xây dựng/sở hữu/chuyển nhượng, các quỹ bất động
sản, các quỹ phát triển; thị trường bn bán hàng hóa phức hợp xuất hiện với các
đảm bảo thứ cấp và xác định quyền sở hữu; hiệu quả của cải gia tăng cấp số nhân
Cũng theo Wallace and Wiliamson (2005):

5


Theo quan điểm quản lý đất đai, 5 bước phát triển của thị trường đất đai
đều áp dụng chung cho tất cả các nước: kinh tế thị trường và kế hoạch hóa tập
trung, mặc dù tư duy chỉ đạo kinh tế khác nhau. Các nước phát triển đã phải trải
qua lộ trình hàng trăm năm cho thiết kế và triển khai kết cấu hạ tầng cho thị

trường đất đai phát triển thành cơng, cịn các nước đang phát triển muốn dồn rút
lại chỉ còn hàng chục năm.
2.1.2. Quyền sở hữu
Bộ Luật Dân sự, 2015 của nước CHXHCN Việt Nam quy định:
Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật (Điều 158).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản
thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì
người khơng phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản.
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân.
- Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thơng q hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế.
+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản khơng cịn
trong thực tế.
Quyền khác đối với tài sản: 1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của
chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.
2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền kề;
b) Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt (Điều 159).
Quyền sử dụng: Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản.Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác


6


theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 189).
Quyền sử dụng của chủ sở hữu: Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý
chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích
quốc gia, dân tộc, lợi ích cơng cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác
(Điều190).
Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở hữu: Người không phải là chủ
sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định
của pháp luật (Điều191) (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2015, Bộ luật Dân sự).
2.1.3. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai
Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai
trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử
dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
2.1.4. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu tồn dân về đất
đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy
hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các
quyền năng đó, cũng khơng được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai
mà chỉ là đại diện cho tồn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền
sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp
Việt Nam. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng
đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng.
Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền

được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư
trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể
loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện
có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà
nước giao đất hay cho thuê đất.

7


QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều 166, 167 Luật đất đai 2013).
2.1.5. Chuyển quyền sử dụng đất
2.1.5.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất
Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể
sử dụng và xác lập quyền sử dụng đất do được người khác theo quy định của
pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp
nhân mới.
Với tư cách là chủ sở hữu đất đai trên phạm vi cả nước, Nhà nước thực
hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai với 3 quyền năng của chủ sở hữu đó là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Nhưng trên thực tế, Nhà
nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao đất cho các tổ chức, các chủ sử dụng,
đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước.
Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được sử dụng đất trong phạm vi Nhà nước
cho phép.
Để đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất và tạo điều kiện cho các
quan hệ dân sự về đất đai được lưu thông phù hợp với cơ chế thị trường Nhà

nước cho phép các chủ thể được chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thế lại, thừa kế, thế chấp quyền sử
dụng đất.
Chuyển quyền sử dụng đất về bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát
sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong các giao dịch đó.
Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013: Chuyển quyền
sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và góp
vốn quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
2.1.5.2. Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất
Khắc phục nhược điểm trong quy định về chuyển quyền sử dụng đất của
Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật dân sự năm 2005 chỉ quy định về các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là các giao dịch dân sự, không quy định cụ

8


thể trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, điều kiện chuyển quyền sử
dụng đất. Các quy định này được Luật đất đai hiện hành và các văn bản hướng dẫn
thi hành điều chỉnh. Trên tinh thần đó, Bộ luật dân sự năm 2005 quy định các
nguyên tắc cơ bản để thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất như sau:
- Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp
luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất
(Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
- Khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thoả thuận về nội dung
của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải phù hợp với quy định của
Bộ luật này và pháp luật về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
- Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích,
đúng thời hạn ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng

đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2005).
2.1.5.3. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước
giao đất bao gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ;
quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ” (Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với
quyền sở hữu thì khơng khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử
dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử
dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng
lợi ích quốc gia và cơng cộng, hết thời hạn giao đất khơng có nghĩa là Nhà nước
thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng đất. Trường hợp
Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ
“đền bù” (Quốc hội nước CHXHCNVN,1993), “bồi thường” (Quốc hội nước
CHXHCNVN, 2013).
Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này
thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối tồn diện, cịn quyền định
đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương
diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý; còn trên thực tế các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ cũng rất gần với khái niệm
quyền định đoạt. Sau đây là nội dung của từng quyền:

9


- Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp:
nông dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai cơng bằng theo kiểu “có

tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương
(cùng 1 xã, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
QSDĐ là khơng có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2006).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, khơng có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,...
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó
và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở
chỗ: đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong
giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh
lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất;
Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi
cuộc chuyển nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ
bị xem là hành vi phạm pháp (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2006).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống
đặc biệt, người nhận QSDĐ khơng phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do
nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Nguyễn
Đình Bồng và cs., 2006).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ trong quan hệ tín dụng.
Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm
vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không được chuyển
dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá
trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người nhận thế
chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế
chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản, trong thế


10


chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trường
hợp người vay tiền khơng có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo
lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng
QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn Đình
Bồng và cs., 2006).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng
loạt đất nông nghiệp thành đất phi nơng nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ,
thương mại,... mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một
trong những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và cơng nghiệp hố
nơng nghiệp và nơng thơn (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2006).
2.2. QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ NƯỚC TRÊN
THẾ GIỚI
2.2.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, luật pháp về đất đai dựa trên hai yếu tố cơ bản là quyền sở
hữu tư nhân về đất đai và kinh tế thị trường. Nhà nước quản lý các hoạt động về
đất đai dựa trên nhiều bộ luật khác nhau được quy định riêng cho từng hoạt động
cụ thể có liên quan tới đất đai như: hoạt động địa chính; hoạt động quy hoạch sử
dụng đất; đăng ký đất đai; bất động sản và thống kê đất. Quyền sở hữu đất ở
Thụy Điển được quy định tại Bộ Luật Đất đai từ năm 1970. Theo đó, tất cả đất
đai tại Thụy Điển đều được chia thành những đơn vị bất động sản, và được xác
định trong sổ đăng ký bất động sản. Quyền sở hữu đất là các đối với các đối
tượng, thửa đất hay không gian ba chiều (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
Quyền sử dụng đất tại Thụy Điển gồm có các hình thức sau: (1) Quyền
cho th; (2) th khơng gian của tịa nhà; (3) quyền địa dịch và quyền đi qua,

quyền hữu hạn sử dụng lô đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lơ đất
có quyền sở hữu; (4) quyền thế chấp, quyền sử dụng lơ đất sở hữu thế chấp tín
dụng và bị thu hồi nếu khơng có khả năng thanh tốn. Đối tượng của những
quyền hạn trên thửa đất có thể bị thay đổi trong quá trình hình thành địa chính
theo luật định như việc chia nhỏ hay biến đổi. Các quyền đối với bất động sản có
thể được chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế hay những hình thức thỏa thuận khác

11


(địa dịch, thế chấp). Quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi cho những mục đích
cơng (Nguyễn Đình Bồng, 2014).
Các quyền gắn với quyền sử dụng bất động sản bao gồm: Quyền sở hữu
của Nhà nước, của các Bang, của tư nhân. Quyền cho thuê (với thời gian thuê có
thể lên đến 50 năm). Th khơng gian của tồ nhà. Quyền địa dịch và quyền đi
qua, quyền sử dụng hạn chế lơ đất khác cho mục đích kết nối và dẫn tới lơ đất có
quyền sở hữu. Quyền thế chấp, quyền sử dụng lô đất sở hữu để thế chấp tín dụng
và bị thu hồi nếu khơng có khả năng thanh tốn.
2.2.2. Úc
Úc có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất sớm. Thời
gian trước 1/1/1875, luật pháp Úc quy định 2 loại đất thuộc sở hữu của Nhà nước
(đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất Nhà nước là đất do
Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước chuyển
nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khốn thời gian sau 1/1/1875).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Úc thừa nhận quyền sở hữu tuyệt đối,
không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế chấp,
cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà khơng có sự trói buộc hoặc ngăn trở
nào (Trần Thị Minh Hà, 2000).
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các cơng
trình cơng cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)

nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý
đất đai Australia - DOLA).
2.2.3. Cộng hịa Liên Bang Đức
Đối với Cộng hồ Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được
quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà khơng tách rời, nhà đất được mua
- bán theo nguyên tắc của thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu

12